ついに都心は新新価格に突入しましたね。
パークコート青山一丁目
予定販売価格（1,000万円単位）
1LDK、48.81㎡、11,000万円台、坪745〜813万円（1戸）
2LDK、69.42㎡、15,000万円台、坪714〜762万円（2戸）
3LDK、107.59㎡、30,000万円台、坪922〜952万円（3戸）
最寄り駅が青山一丁目駅の小規模マンションでこの価格ってことは最寄り駅が表参道駅の小規模マンションになおすと
この2割増し位になりますね。
買えない。
残っている１戸は金額だけ見ると安く見えるけど、間取りが残念
この物件が適正価格なのかはわからないが、青山一丁目のあの場所で、70平米で16000万とかどう考えても高すぎる。3Aの中でも一番価値が低い方の立地なのに。。。
物件全体で考えれば適正価格（大部分は昨年に売れたので適正）と言っても良いのでしょうが、この部屋は残っているので少し高いのでしょうね。１．６億円までは値引きできるのですかね。
仮に2020年頃にこの付近にパークコートが建ったとしたら土地が既に倍になっているので建設費据え置きとしても@1000からになるでしょうね。
公式サイト消えたので最後の一戸も売り切れたみたいですね。
もう買えないとわかると安かったのかと思うのが不思議ですね。
投資で購入した人もいるだろうから新築未使用で低層階の部屋が二割増し位で売りに出そう。
ここは土地取得が2014〜2015にかけてだから、まだ上がりきる前のプロジェクトでしたね
これから出てくる2016年以降に土地取得してますから必然的にさらに高くなります
近辺の高級マンションが売れ残ってる中で、このマンションは1年足らずで完売しましたね。やはり表参道という立地が良いということでしょうか。。。
表参道最寄りの南青山アドレスが評価されたと思いますが、単純に近辺のマンションが高すぎるだけなような気がします。
ここの土地取得は2008年です。近隣住民の建設反対がありなかなか着工できなかったようです。当時はリーマンショックのあとだったので今の半額で土地所得できたわけです。将来今の土地が半額まで下がらない限りこの価格では買えませんね。今の所南青山3、4、5、6丁目で新たな土地所得はないので当分は新築建設予定はないようです。オリンピック後に南青山第一マンション建て替えが予定されてますがいまだもめてるみたいですしフロラシオン跡地も賃貸か分譲か商業施設かまったく未定みたいです。
近隣住民です。
フロラシオン跡地は分譲なら坪1000万円からで賃貸なら坪35000円からぐらいですかね。
4丁目は高さ17m規制になったので5階建てになります。分譲だと高すぎてしまうので、フロラシオン同様L型に建設された場合、奥は南向きになるので賃貸マンションになり道路に面した方は商業施設になるのではないかと思います。もし分譲ででたら容積率が少ないので、タワーマンションに建て替え予定の南青山第一マンションと互角の金額になると思います。個人的には商業施設になれば近隣が活性化され周辺相場も上がっていくのでよいのではと思います。
鋭い分析ありがとうございました。大変、参考になりました。
フロラシオン跡地は野村不動産が1429坪を100億円で落札しました。坪700万円です。建物解体費用と土地の高低差があるので建築費は通常より高くなります。もし分譲で＠1000で販売されたらお買い得ですね。
野村なら残念ながら分譲確定ですね
立地的にリテールかホテルで攻めて欲しかったのですが
切り売りされて都心の超一等地が死んでしまうのはもったいないなー
野村ではなく、住友ですよね
住友ですね
解体工事は住宅分譲事業本部が発注してる。
つまりラトゥールではなく分譲？？
https://www.kensetsu-databank.co.jp/kaitai-tokyo/osirase/detail.php?id...
坪700万円であの地域は容積率200%なので坪1000万円は利益が取れる水準かと素人考えで思ってます。もしかしたら容積率160%だともう少し高いですかね。
住友のことですから、所有したまま稼ぐか？売り切って儲けるか？シビアな判断をしてくるでしょう。広尾も結局はラトゥールでしたしね。
住友かー
ますます残念
金ピカの下品なラトゥールになるんでしょうね
住友に南青山のポテンシャル引き出すのは無理でしょう
三井三菱森あたりにやってほしかった…
四丁目は建ぺい率60％容積率300％です。逆算すると
＠800～1000が販売価格ですがこのまま土地価格があかりつづけると便乗値上げしてくるのでやはり＠1000超えだと思います。中古マンションの周辺価格もいまよりさらに一割位あがりそうですね。
高さ17メートル規制の４丁目は容積率２００％、高さ22メートル規制の４丁目は容積率３００％ですよね。ジオ南青山は高さ17メートル規制で基準容積率が２００％で接道要件を満たさないので容積率１６０％に変わっているはずですよね。
違います
イオンとビックロできたら渋谷に行かなくて済む。
坪800万円で早速売りにでてますね。
成約は坪７５０万円ぐらいではないでょうか。
最上階の3LDKはルーフバルコニーも広く元々の販売価格が坪800万円前後だったと伺っております。1年強で更に資産価値が上がったのですかね。
2017年末販売だったかと思いますので、そのころより相場的には5％前後の上昇はしているかもしれません。
現在最上階は坪1000万は下らないと思います。
フロラシオン跡地が開発されたら周辺相場は確実に吊られて上がりますね。
ここは南青山最後のお買い得物件だったと思います。
フロラシオン跡地はラトゥール南青山になるのでは。
青山でこれだけまとまった土地は今後数十年でないでしょうから価値は下がりようがありません。分譲にするより超高級賃貸マンションにして半永久的に収益を上げたほうが良さそうです。
そうなると家賃はラトゥール南麻布より高い坪40000円近くになりそうですね。
最上階3ＬＤＫは86.46ｍ３（26.15坪）、ルーフバルコニー34.71ｍ３（10.49坪）と記載されておりました。坪1000万円ならば2億6千万円となります。当時の販売価格が2億円と伺いましたので6千万円のキャピタルゲインですか。勿論、不動産売却益の譲渡税はそれなりにかかるかと思いますが。
最上階だと坪１０００万円もありえそうですね。
その後の状況は如何ですか？オリンピック開催まで1年を切った中、場所柄、南青山４丁目はそれなりに需要は見込めるのでしょうか？
その後、コロナ騒ぎが続く中、オリンピックも延期されて同マンション並びに南青山4丁目界隈のマンショの売買状況は如何なのでしょうか？
その後、建設が始まらないですがフロラシオン跡地の計画は頓挫でしょうか？一方、南青山４丁目界隈での新築マンションの販売予定があるかご存知の方、教えて下さい。
2023.1～2024.12基礎解体になりました
なにが建つのか楽しみです
ホテルフロラシオン解体
現在ジオ南青山坪1000万円で売り出しされているけど
3年後過ぎにフロラシオン跡地に建つマンションは坪2000万円位になるだろうから吊られてもっとあがりそう
住友不動産の近隣住民説明会では、住宅分譲事業部となってましたが、分譲なのでしょうか？？？
ラトゥール南青山だと思っていたのですが、グランドヒルズになるのでしょうか？？？
確かに最近のグランドヒルズは目黒とか南青山とかイマイチな物件が多いのと事故物件のシティータワー恵比寿をグランドヒルズ恵比寿に改名させられるなど迷走してましたからね。。。
