幕張ベイパーク　クロスタワー＆レジデンス

津田沼坪250、幕張は220位ですよ。

その価格だったら津田沼大盛況、幕張大苦戦になっちゃうね

買い戻し特約が付くけど、公社が絡んでない民間の物件だと初耳。そもそも転売目的禁止って、ここ投資目的なんてありえないでしょ。

まあ、値崩れするの確実だから、販売価格で買い取ってくれるのなら新築の５年間だけ住んで、買い取ってもらうってのもありかな。

あくまで売主が希望した場合買い戻すことが出来るだからw

公社物件だと相場より割安で販売するんで、転売目的禁止の買い戻し特約つけるのが普通なんだけど。ここ違うでしょ。しかも、特約を登記するってのも初耳。登記すると手数料とられるよ。転売するつもりのない人には無用の費用。

買い戻し特約なんて脅しで書いてるだけで実際に発動することはまずないですよ。実際にベイフロントも買い戻し特約がついていて、分譲時よりもかなり高値で取引されているが、元の売主から買い戻されたなんて話は聞いたことがない。

特約だけだと買い戻しって拘束力なかったりするんだけど、特約が登記されていると無断での売買は移転登記ができなくなる。

ここの前方に、もう1棟建てる予定だったのは、延期されたんですかね。
反響が少なかったのかな？

設計とか一年以上前から準備が必要だし、建設するなら施工業者の確保が必要。反応を見て延期ってのはちょっと考えずらいかな。時期をずらしての計画って珍しいことではないと思うけど。

熊谷組、三沢で杭問題やらかしちゃってるよね。杭以外にも問題あったみたいだし。

タワマンと低層の組み合わせって時々あるけど、どういったメリットがあるんだろう。デメリットはタワマンと低層で修繕費用が全く異なるんで運営が問題になるよね。

共用施設として水盤があるけど、水を使う共用設備って金食い虫。管理費節約のために入居後数年で枯山水なんてケースもある。

それに顔に水がつかる程度の深さでも、幼児にとっては命にかかわる事故の可能性もある。そういった管理も住民の義務になる。

タワマンは好きじゃない（乾式壁とか）けどオシャレな共用設備はいーなーって人のニーズ。
要は売れるって事

>>511 匿名さん
容積率調整ですかね。あとはタワマン単価で比較的低コストの部屋を売れるとか？タワマンじゃないけどマリンフォートは棟ごとに管理修繕が別なのかメゾネットタイプの棟の修繕費が凄いことになってますね。

共用設備って販売の時の宣伝になるからいっぱいつけて売っちゃうけど、入居するとお荷物になるんだよね。知らずに買っちゃうと痛い目に合うから、ちゃんと勉強しないと。

>514

容積率調整ならタワマン2棟構成の方がスマートのような気がするけど。

ちなみに棟毎の修繕の例だと、実家の近くのマンション、外壁の色が棟毎に別になっちゃってひどいことになってる。

ここって中間免振なんだね。下駄履きマンションじゃないのに何でだろう。

中間免振って、免振装置の上と下では変位が異なるから、上下を貫くエレベーターシャフトとか壊れちゃうと思うんだけど。

>８月８日（火）～１８日（金）は夏季休業となっております。

見事に書き込みが止まった。さくらも夏季休業か。

名前が正式に決まったね。マンションマニアによると2棟目の完成が一年先送りになったようです。

素人のふりした業者の書き込みが多いよね。
業者なら業者らしく、情報操作はやめて、内部情報を教えてほしい。

ステマはモラルのない会社って宣伝してるようなものなんだけどね。

以前、挑発したら公表していない情報書き込んじゃった間抜な業者もあった。

事細かな情報出したら、ネットでだけで判断されてモデルルーム来てもらえなくなっちゃう。なので、せっせと印象操作の書込みをする。

人気なんて検討者が書込みするわけないんだよね。倍率が上がっちゃうだけでしょ。

>>522 匿名さん
具体的にどのレスのことを言ってるのかな？

意外に地味な眺望だなと思いました。でも富士山ビューは特別かもしれません。ファンが多いのではないでしょうか。
とはいえ、間取りを見るといろんな方向を向いていて、どの方向に、紹介されている眺望が見られるのかよくわかりません。西の方向でしょうか？ほとんどの部屋から同じような眺望が見られると思ってよいのでしょうか？

>>524 匿名さん
南〜西は海＋ベイタウン（＋富士山）の眺望で、北〜東は普通の街並みなので大分違うと思いますよ。南〜東側は5棟のタワーが林立する予定なので眺望できに最高なのは西側ですかね。

隣駅で三井系の検見川浜ガーデンズが堂々竣工状態で4割近い凄まじい売れ残りになっている模様ですね。クロスタワーの販売戦略にも影響がありそうですね。

いつごろ値段でますかね？

堂々竣工
実物が見れます
の広告はやめて、早く値下げしたらいいのに。

このままでは4000戸はさすがに無理ではなかろうか。何か策があるのだろうか。

眺望のいい西側も2年後にはもっと高いタワーが立ちます。

コリャ、売れ残るぞー。

懐かしのアクアテラスの再現か。

正直、眺望が期待できない立地に無理にタワーを6個も立てず、パティオスみたいに街並みで勝負して欲しかった。今更どうにもならんだろうけど。

一棟目は眺望が期待できない代わりに良心的な価格になるのだろうか

人口現象社会ですし心配にナルプロジェクトです。

確かに今時タワーは時代遅れ。
中低層にした方が人気が出ると思うけど、数はけないからディヴェロッパーが儲からない。

たしかに消費者も賢くなって、以前程タワー人気はないよね。でも、売る側からしたらタワーの方が人詰め込めて売上上がるから、アンマッチが生じて、結果ここは売るのに時間かかりそうだね。都心ならまだしも。

＞534,535

そうですね！

今や、都内でも駅近１～２分のタワーでさえ駅直結でないと文句を言われ・・・。

徒歩１５分の郊外タワーは確かにやばいな？

津田沼にできるタワマンより格下だと思われているのに都内と比較する意図が分からない。
ライバル心を出すなら分かりやすく千葉県内の街と比較しろ。

>>536さん
同感です。
確かに都内じゃ駅直結期待してるしね。
徒歩15分は、やばいでしょ。
時間かかりそう。

街並みや公園が綺麗なのですごく気になってます！

ただ、たまたま海浜幕張に行くことがあり、八丁堀から京葉線を利用したのですが、一本乗り逃してしまったら次の電車まで間が結構あり、着くのが一本前の電車より20分遅くなりました…18時頃だったので帰宅時間帯だと思うのですが。
通勤を考えると毎日のことですから、不安要素ではあります。

まぁいま使ってる東西線は通勤時に圧死しそうなほど押しつぶされてつらいので、その点では快適

リタイアしてからなら住みたいかも。

売れ残ると値下げしてきますかね？

>537

読解力が無さ過ぎ、都内だろうが千葉だろうが駅遠のタワーはいかがなものかを言ってるんだろ？

て、ことは駅から遠すぎるこのマンションとあなたがダメ過ぎるってことですね

まぁまぁ、まだ販売開始もしてないマンションでもめるってお前らどんだけ余裕ないんだよ。

千葉だと船橋のタワマンが駅徒歩１０分ですら売れ残りって実績がある。

一部は、津田沼のタワマンを見てから決めようと思ってるでしょうから、それまでに良い部屋決めたいですね。

まあつまりマンションミニバブルがはじけて、値決めが難しいってことだ。二棟目を延期にしたのも、販売側としては様子見したいってことでしょ。買う側としては、一棟目も完成まで時間が空きすぎるから、1年間は様子見だね。

完成前販売はだんだん時代遅れになりつつあるからな。

青田売りは売る側の都合。青田売りが主流なのは日本ぐらい。

施工トラブルとかあったら、契約者にもとばっちりがあるし。三井はその手の負の実績もしっかりある。

引き渡し前に施工トラブルがあった時って、契約者の立場って弱い。

契約する前に契約書の内容きちんと確認して、そんなはずではなかったというようにしないと。

事前予約受付、既に満杯だ(^o^;)

モデルルーム事前案内会ですね

やっぱり人気なんだネ！

私は次のタワーに期待してます。

モデルルームの隣にできているカフェバー？みたいな店が気になる。当物件とタイアップしてるのかな？

モデルルーム事前案内って、来場者にモデルルームをお披露目、予定価格を提示して反応を探るのが目的。なので来場者を絞っている。予約がいっぱいだからといって、人気とは限らない。

人気のバロメーターとしては、モデルルームオープンから販売開始までの期間と総戸数に対する一期での販売戸数。時間をかけて小出しにパラパラだと、不振の兆候。

>>予約がいっぱいだからといって、人気とは限らない。
そんなからくりがあったんですね。

他の物件ですが、モデルルームに行く時に、予約いっぱいで断られた時がありました。
「人気なんだ、早く決めなくちゃ」と焦ったりしました。その時は御縁がなかったのかなと思ったのですが・・・。

海浜幕張まで徒歩15分なので、駅まで少し距離があります。そして、価格未定。価格がわからないと購入か決められないですよね。いくらくらいになりそうかわかる人はいますか？

後続のマンション販売を考えると、一棟目は高く出せないはずなので、妥当な値段でくるでしょうね。

都内で100平米は1本では買えない。そんなの普通のリーマンでは無理。
ここは1本出せば買える。相当な需要があるはず。

1本出すなら都内で戸建買うだろうよ

モデルルーム事前案内行く必要あるの？
オプション満載でカッコ良く決めたモデルルーム見せるだけだし
販売開始と同時に行けば良いんじゃないの？
それで良けりゃ話し進めるし。

>>559 匿名さん
都内でも坪単価330万だせばいくらでも選択肢あるでしょ。パークタワー晴海とか。よく調べようよ。

>>562 匿名さん
100平米の部屋は希少価値が高くて一本では買えない。もう少し東京の不動産見た方がいいですよ。

ここの100㎡が1本なら高くて買えません。坪200で売れるかどうかというところではないでしょうか。

>561

事前案内から行く必要無いには同感だけど、ローン購入だと事前審査が必要だから販売開始に行っても間に合わないかもよ。キャッシュ購入なら登録の最終日に行っても間に合う。

人気を装うために予約がいっぱいだと多分、嘘をつかれた体験談。

某物件で予約の連絡した時に希望の時間を伝えたら、予約がいっぱいだといわれて他の時間にずらして予約して行ったらガラガラ。おかしいなと思ってたところに、後日、その物件について調べるためにネットでググっていたら、受付のバイトのブログがヒットして、一日暇だったなんてコメントしていた。で、その日がちょうどモデルルームに行った日。

その物件の販売結果は物件は売れ残って完成在庫。

おまけだけど、その物件の売主、ここにも名を連ねてる。

>>567 匿名さん
隣駅の物件ですか？

565
もう少し現実を見ましょう。

>>561 マンション比較中さん

えっ、だっていう事前案内行けば事前に価格がわかるじゃん。

>>570匿名さん
事前に分かるのは予定価格で、実際の販売価格じゃないですよ。
真面目に検討するのは、販売始まってからで十分。

予定価格の速報です。
https://manmani.net/?p=8467
平均坪単価220万だそうです。強気ですね。

やっちゃたね。
坪50万高い印象。
どれだけ売れるか注目ですな。

予定では、坪200のようですよ。もう少し下がる事を祈りますが。

うわー高いー

海浜幕張で60㎡台の間取りがある時点でそれなりに坪単価は高くなるんだろうなとは思っていたものの、220万とは。高いですね……。
一棟目でこの価格だと、この後に立つタワーの価格は一体いくらになるんだか。

安いですね〜
東京を検討していた千葉人は食いつくでしょうね。

もともと東京を検討している人はここ対象外でしょ。

三井も腹を括って長期販売も辞さないということなんでしょうね。人気の出る高層階、角部屋は高単価で竣工前に売り切って後は適宜値下げしつつ数年かけて売るんでしょうか。２棟目の計画延期もそれを示唆してる気がします。

今日、NHKでタワーマンションの長周期波地震によるリスクが放送されました。びっくりして検索すると、不動産関係者と名乗る「タワーマンションは買ったら後悔する」という記事が出てくるわ出てくるわ・・・不安になってしまいましたが、皆様のご意見は？

悪いけど本当に見てたのか、見てたけど理解出来なかったのか疑うよ。千葉北西部近辺にはm7.5以上の原因になる活断層なんて皆無だっただろ？
色んな意見をいう専門家や自称専門家は多いですよ。郊外戸建を買ったら後悔する、とかタワマン以外にもいくらでもあるしね。金が唸るほどあるなら別だがいちいち気にしてたら不動産なんて買えないよ。

平均単価で220万ですか
こりゃかなり強気ですねーー

http://www.data.jma.go.jp/svd/eqev/data/choshuki/choshuki_eq2.html
短い周期の波に比べて減衰しにくいため、遠くまで伝わります。
東北地方太平洋沖地震では、震源から約700km離れた大阪市の高層ビルで、長周期地震動により大きく長く揺れることにより、内装材や防火扉が破損したり、エレベーター停止による閉じ込め事故が発生しました。

たしかに、地盤はゆるそうですね。
http://www.jjjnet.com/yure_map/yure_chiba.pdf
http://www.asahi.com/special/saigai_jiban/?iref=shimen161012

ここと同じように広大な敷地にタワマンを建てていった場所に住んでいます。
開発から約13年が経過し、合計8本のタワーが並んでいますが一棟目の分譲時は坪単価180程度でした。
開発の最終段階でも220〜230程度で売られて、今は築年数の浅い物件で260辺りを上限に相場が動いています。
都内の地下鉄の駅から一番遠くて徒歩11分のエリアで、近くにイオンがあるのでここの開発が重なって見えます。
都内でこれだけのタワマン計画はありませんから、ここの一棟目の価格には期待しています。
最近の手法からすると正式価格で10%程度下げる余力を残したの予定価格と予想します。
※下げても利益取りすぎですが時代が時代なので仕方ないでしょう。

妥当な金額かな。まぁゆっくり売るんでしょう。

>>583 マンションに住むネコさん
それは長周期振動。長周期振動と違って長周期パルスはせいぜい20〜30kmしか届きません。

>>585 匿名さん
最近の手法からすると正式価格で10%程度下げる余力を残したの予定価格と予想します。
※下げても利益取りすぎですが時代が時代なので仕方ないでしょう。

↑
冷静な分析だと思い共感します。
オリンピックに加えて、2022年問題、少子化他、好転が見込み難いマクロ環境にもかかわらず、未だに柏の葉や奏の森などを引き合いに奏での再開発の資産価値上昇の話法を使っている売り方に、引いてしまいます。
半年前から真剣に購入を検討していた身からすると、この強気価格は正直酷いなと思います。
整理すると、

1.街の魅力は開発が最後まで行われればあがる
2.マクロ環境が下がることは統計を見れば明らか
3.開発は最後までやると言われているが、実際にはデベロッパーからすれば土地取得費、建設単価鑑みプロジェクトをやりきるか否かを判断。面子もあるので2~3棟でやめることはないにしろ、大きな環境変化があれば、半分でやめたり、グレードを下げることは考えられる。
今後5〜10年の不動産市況の変化はある意味リーマン級の環境変化をもたらします。人口減に起因するものなので、一過性ではないことを考えると、リーマン以上とも言えるでしょう。

そういった場合には、土地の値段自体が下がる為、ここよりももっと好立地、中心地で下落幅の大きい土地を仕込むことができるため、販売課価格も下がります。例えば、今7000-8000万くらいの都内の物件が5000万で買えるなら優先度合いは幕張よりも都内に向かうでしょう。
マンションの価格は建物価格はどこで建てても大きな差はないですが、土地の値段が転嫁されるので、土地の値段の全体相場が下がれば自ずとそちらの影響の方が、再開発による上昇幅よりもインパ方が大きくなります。
また、本当に再開発が最後まで行われるかいなかですが、都内の方が売りやすいのでそちらの土地が仕込みやすくなる2022年問題が表面化する頃には、デベロッパー総力を挙げてそちらにいくでしょう。彼らは上場会社である以上、より儲かるプロジェクトを追いかけざるを得ないため。
それでも、デベロッパーも面子があるので、幕張をやめはしないでしょうが、当初のクオリティでやりきるかは誰も担保できないため購入者からすればリスクを内包します。
デベも既に二棟目の延期を出しているあたり、彼ら自身がマクロ環境の変化を意識して様子を見ながらという姿勢がうかがえます。

とはいえ、良環境であることは間違いないので、あとは永住目的であれば割り切りもあると思います。従って多少割高でも割り切りということになるのですが、永住目的だとすると、高すぎます。
希望は2割減ですが、1割減なら許容可能ですね。
あとは三井さんは管理費が高すぎるので35年だと修繕も入れてグロスで1500万程度になります。
このあたりも、どう設定してくるか見ものです。あえて一期で行く必要もないので、正式価格を消費者目線で出してくれることを願ってやみません。

簡易シミュレーションだと以下になります。
物件5300万、諸費用含めて5500万の物件の場合、80平米、坪単価 約220万
金利は、1パー固定で、ざっくり支払総額は6500万。
加えて、管理平米230円だとすると、1.84万、修繕積立が35年平均で月2.5〜3万程度とすると、合わせて4.6万/月。ローン以外で35年で、2000万払うことになります。さらに固定資産税が年平均15万だと仮定すると35年で約500万。
35年総合計で、9000万となります。 これを、1ヶ月あたりに引き直すと、21万円〜22万円になります。
こんな値段出すなら、都内の新築マンションの賃貸で、5年に一回新築ばかりに引越したとしても住めそうです。要するに永住ということで考えるのならば坪単価が高すぎるのです。

もちろん買っていれば土地の値段も残りますが、土地の購入者一人当たり持分は、敷地5200坪に約500世帯ですので、1区分あたりで10坪強、あそこの土地は確か元の売却が50万強（ただし開発造成前）だったと記憶してますので、一人当たり500万だとしても、結局35年で9000万払って500万の土地の持分が残るだけです、もっともその頃には土地あまりの世の中で、土地の価値など二束三文になっている可能性はありますが。
そして建物のローンは終わっていますが、管理費と修繕費は払い続けなければなりません。35年後は月々5万-6万でしょう。その頃には子供も巣立って老夫婦二人で済むのに、ローンも終わってるのに毎月5-6万の負担で、築35年の物件に住み続けるよりも、近隣の築浅の賃貸の方がよっぽど良いのではないでしょうか。土地の下落と共に賃貸相場も下がっているとしたら、管理費修繕相当額プラスα程度でそれなりの広さであれば新築賃貸に住めるかもしれません。相当ラフな簡易計算なので突っ込見所はいくらでもあると思いますが大枠はずれていないはずです。

で、何が言いたいかというと、三井さん、高すぎですよ。と言っています。
これから不動産市況は未曾有の危機と言っていいほど変化が予想されていて、都内中心の一等地以外は下落する上に、容積率緩和などで中心部に人を集める行政の動きもある中で、都内ではないこの地で、さらに駅距離15分の物件に、一棟目から関心を持っている我々に対して、もう少し消費者目線での値付けをお願いしたい。このままだと、市況悪化が顕在化した、3-4棟目に買う人のみがまともな値段で買えて、１棟目で買う人のみが不幸になりますし、幕張プロジェクトへの全体熱が冷めてしまわないかただただ心配です。真面目に買いたいと希望しているので、良心的な値付けで、さすが三井さんと思わせてください。正式発表で即決したくなる価格設定期待しています。何卒よろしくお願いします。

心配しなくても1割くらいは正式価格下げてくるよ。坪200万で最初に発表してもどうせ高い高い言われるんだったら、後出し値下げで割安感演出したいんでしょ。

海浜幕張の魅力を考慮すると、10%減織り込みで220は妥当なラインですね。
最初から200で出すよりも、220で出して200にする方が、購買意欲を掻き立てるからね。
200で確定。220だと頓挫しちゃうから、それはないでしょ。

皆さん、駅距離15分で、しかもその駅が京葉線ですよ。東京方面行くなら、東京駅の乗り換えで15分かかるので、他の駅からすると30分遠い。普通に考えて100平米でも諸費用含めて5000万以内でしょ。坪160くらい。じゃないと将来の市況悪化考えるとリスクが大きすぎる。
幕張の再開発魅力を勘案しても、せめてその1割高まで許容して、坪175でしょう。坪220とは無茶もいいとこ。ここだと賃貸に出しても、80平米で月15-17でしょ本来の実力は。16として、年間192万。
オーナーからすれば毎月3-4万くらいは管理修繕で飛ぶので、差し引き150万。利回り4パーで割り戻すと、物件取得に出せる費用は3750万、3.5%で割りもどしても、4300万ていどとなる。坪単価でいうとこれで170万後半くらい。
今の市況は一時的なバブルで、これに引きずられると、破産します。220は、バブルどころか、自殺行為です。

なんか海浜幕張には住みたいんだけど資産性の観点も捨てられないって人が多そうな感じしますね。
私もここで坪220はさすがに高いと思いますが、支払いが回るのであれば別に破産なんてしないし、価値が下落したって売るとき以外は特に困らないんですけどね。
まだこの後に近隣5棟も立つ予定ですから、あまりに自分の金額感と合わないのであれば今後の棟を待つという選択肢もあるかと思います。
今後上がるのか下がるのかはわかりませんけど。

>>591 マンション検討中さん
ベイタウンの中古相場を見ると借地で駅距離20分ですら坪単価180くらいはついてるので、相場的にはそちらも無理筋ですね。さすがに220は高いとは思いますが建築費も高騰しており、仕様も意外とよいのでたぶん利益なしで坪単価190くらいと思います。

41：匿名さん
>高層マンションは上層と低層住民の間で普通のマンション以上に目に見えない
>垣根ができるというけどあながち嘘では無いような気もする。
もともと年収がちがうでしょう。
数千万出すのがやっとの人と、ポンと億出して買う人と。
同じ考えを持ってるわけがないし、両者が一体になることはあり得ない。

42：匿名さん
億を出せる層と数千万円の層では比較にならない。
問題は5000万以下の層と5000-7000万の層が、お互いを意識するのであろう。きっと。
俗にいう中流という意識の人たちがね。

43：匿名さん
なんかそういう親いそうだよね
あの子の家はうちより貧乏だから遊んじゃだめよ何て類が
高層マンションの中途半端な２０Ｆあたりに

坪200くらいが妥当な金額だと思う。
これが高いとか言う輩は幕張に住んで欲しくない。
新築価格が高ければ、引っ張られて中古価格も値上がりするので、とてもいいことだと思う。

坪200なら迷わなかったですね。。。
担当の営業の方はJVで非三井の方でしたが、話の口ぶりでは西向きを中心に三井が値段釣り上げたそうです。。

千葉で駅から徒歩10分オーバーで価格が落ちないのは舞浜だけで十分なんですけど。
てか、打瀬はともかくここは西向きもオーシャンビューとは言えないだろうと。。海から遠すぎですよね、、

№579さん・・・三井も腹を括って長期販売も辞さないということなんでしょうね。人気の出る高層階、角部屋は高単価で竣工前に売り切って後は適宜値下げしつつ数年かけて売るんでしょうか。２棟目の計画延期もそれを示唆してる気がします。
№596さん・・・坪200なら迷わなかったですね。。。
担当の営業の方はJVで非三井の方でしたが、話の口ぶりでは西向きを中心に三井が値段釣り上げたそうです。。

上記スレッドなるほどと思いました。三井は隣駅の完成在庫売却のため、販売価格で無い予定価格は高くしたい点もあるかな？

一棟目と二棟目は2年も開いちゃうんですね。つまり高値でじっくりと時間を掛けて売るっていう事でしょうね。

二棟目の方が気になるし、二年もあけないでほしかった。

マンション価格が上昇して購入出来る人も限定されることから、細く長く売っていく戦略なんだろう。

車通勤がメイン？？本当にそうなんでしょうか？？少なくとも私は東京勤務で電車通勤が前提です。私に限らず都心勤務の多くは車通勤はしないと思います。

ここは東京駅か大手町を起点に考えると、京葉線とは言え、電車で30分圏なので十分通勤圏です。向きが違えば半蔵門線から田園都市線で武蔵小杉くらいですよね。まぁ、武蔵小杉と比較するのもおこがましいですけど笑。千葉の友人とは、いつかはマクハリーゼ目指しましょうと話してます。。笑

マクハリーゼ、、カッコ悪い(笑)

>>602 マンション検討中さん
だったらなんでもっと近くに住まないのですか？東京勤務なら都内に住んだ方がタクシーで気軽に帰れるし、出張とかも便利だと思うけど。
ここは千葉のローカル企業か工場関係の方がメインでしょ。

>>604 匿名さん
都心に近いと坪単価が高くなり、周辺環境も悪くなりがちです。京葉線で東京まで一本で、部屋が広く教育環境がよい、そんなニーズの丸の内勤務者がそれなりに多いと思いますよ。ローカル企業社員のニーズも多少はあると思いますが、幕張新都心企業ということならベイタウンでほぼ需要ははけていると思うし、本当の地場企業ということならもう少し千葉よりの立地を求めるんじゃないかな。

>>605 匿名さん
私に代わって返答ありがとうございます。
大体そんなとこです。

ここで個人的なことあまり書いても仕方ないですが、今は都内で東京駅からタクシーで1000円代でいけるとこに住んでます。勿論、便利なのですが、建物が密で少々息が詰まる思いをするのも事実です。
ここは都内に比べると空気も空も綺麗で、子育て環境としても良いと思った次第です。それならもっと田舎に行けば？と言われるかもしれませんが、それだと逆に不便さが増しますので、、色々な材料を検討すると、ここらがちょうど良い環境なんですよね。。
私に限らず、今都内に住んでる人で同じような考えの人、少なくないと思いますよ。

あと、開発側も都内からの移り住み需要を期待して高めの価格設定にしてるんではと思います。4000戸の大規模計画なんで千葉だけの需要で埋まるなんて、いくらなんでも思わないでしょうし。

あと、補足すると、都内のマンションで5〜7千万くらいで買えるような物件は、コストダウンで作りが良くないマンション多いように思います。大手でもです。

資産価値に重きを置いている訳ではないのですが、将来的な価値は厳しくなりそうですよね。ここは立地のマイナスが出てしまうかもしれませんが、都内よりかはマシかと思います。

>>607 マンション検討中さん
具体的に都内のマンションが作りが良くない点を挙げてもらえないでしょうか？京葉線駅徒歩15分はどう考えても遠すぎます。玄関から駅のホームまで20分はかかりますし。都内からの需要なんて値段以外にありますか？

41：匿名さん
>高層マンションは上層と低層住民の間で普通のマンション以上に目に見えない
>垣根ができるというけどあながち嘘では無いような気もする。
もともと年収がちがうでしょう。
数千万出すのがやっとの人と、ポンと億出して買う人と。
同じ考えを持ってるわけがないし、両者が一体になることはあり得ない。

42：匿名さん
億を出せる層と数千万円の層では比較にならない。
問題は5000万以下の層と5000-7000万の層が、お互いを意識するのであろう。きっと。
俗にいう中流という意識の人たちがね。

43：匿名さん
なんかそういう親いそうだよね
あの子の家はうちより貧乏だから遊んじゃだめよ何て類が
高層マンションの中途半端な２０Ｆあたりに

>>608 匿名さん

こことの比較だというのが前提ですが、
ここのサイトで都内坪300位の掲示板みると、大概装備にケチつけるコメント多数見かけます。見てみてください。でも、ここは今のところその類のコメントみかけませんよね。

具体例で言えば、都内は大手ブランドでも直床が多いですよね。私が見た数件ですが、大手ながら全て直床でした。

あと、最近みたマンションとの比較ですと、天井の高さが違いました。こことの比較で20センチの差ですが、体感はもっと大きな差を感じました。

①価格に納得できる②車通勤③資産価値の下落は気にしない
上記三点全てに該当する方が購入を検討するのはわかるのですが、電車通勤の方は海浜幕張駅までどのような交通手段で行かれるか気になるところですね。

>>611 匿名さん

徒歩、チャリ、バス、、何でも行けるでしょ。大雨降ってりゃ駅からタクシー乗れるだろうし。それほど難儀しないと思うのだが。

>>611 匿名さん
徒歩15分くらい別になんとでもなるでしょ。バスだってあるんだし。資産価値を気にするならまだわかるけど。ベイパークのどの棟も駅から遠いのは確定しているんだし何故このスレにいるのか理解しかねる。

>>612 マンション検討中さん
家族五人で大雨、タクシーは深夜で一台しかない場合はどうすればいいですか？そのタクシーは戻ってこれない前提で。

>>614 匿名さん
どんな状況だよww
めったにないだろ。徒歩10分以上のマンション住人はみんな車通勤してると思ってるのかな？世間知らずなのかな？

>>614 匿名さん
真面目に回答するのも変な話ですが、、、とりあえず4人はタクで、パパは頑張ってずぶ濡れになりながら徒歩で帰りましょう(● ˃̶͈̀ロ˂̶͈́)੭ꠥ⁾⁾

私の勤務先は一応、都内の大企業ですが、周りの人は、駅から徒歩10分以上の人も割といます。

>>616 マンション検討中さん
それでばずぶ濡れで帰ることにします。私は都内在住で3駅4路線徒歩五分に住んでいるので、想像が出来なかったです。ありがとうございました。
職場は一番遠くて川崎に住んでる人はいるけど、千葉はいなかったので気になりました。徒歩5分でも大雨の時は歩きたくなかったので。そんな時でも千葉では簡単にタクシーつかまるのですね。羨ましい。

マンションで駅徒歩１０分を超えると資産価値は維持できないよ。

ちなみに永住だから大丈夫というのは間違い。いざ売りに出す必要が生じたときに、売れないと身動き取れなくなって悲惨。

価格発表はいつなの？

>>618 匿名さん

前半はごもっともだが、後半がよく分からない。
永住なら売りに出す必要生じないんだから大丈夫だろ。個人的には、仕事をリタイヤした人も沢山買いにくると思う。

駅から10分以上で、資産価値が維持できないと言うのは極論。永住のつもりで購入しても、先の人生何があるか分からないので、売却の可能性もあるという話。いずれにしても、不毛の議論ですね。

>>618 匿名さん
そういう傾向はあると思うけど必ず資産価値がなくなるわけではないんだよね。資産価値を重視すると広さや環境が犠牲になる。頭金を沢山入れておけば売却できずに詰むこともない。結局何を重視するかという個人の価値観と経済状況次第なんだよね。

ここは近くにIBMとかイオン本社？とか大きなオフィスが結構あるので、それなりに住宅ニーズはあると思います。
駅から遠いのは確かですが、宅地開発だけされているようなところに比べると、その点は有利かなと。結局、資産価値＝流動性でしょうし。

>>623 マンション検討中さん
結局そういうメーカーが撤退したら一気に売り住戸が増えて価値が下落する。賃貸に出したくても借り手がつかない。
人生なにが起きるかわからない。急な転勤転職、家族の介護など‥。
売りたい時に買った値段に近い価格で売れるのが大事なのは変わらないでしょ。そんなの当たり前なのに無理ポジして、違和感あります。

こんな掲示板で都内に住んでるとか大企業に勤めてるとかの意味不明なアピールが痛々しい
こんな痛い大人が親だと子供は悲惨

確かにいらないことを書きすぎた。すいません。＿|￣|○反省。
以後、自重します

>>624 匿名さん
地方の工場城下町じゃないんだから企業が多少撤退したところでたいした影響ないよ。

私は、現在の市況を踏まえると、このエリアで坪220の設定は止む無しと感じました（１棟目なので、もしかしたらもっと安くなるかもとの期待感はありましたが）。
都内勤務の方で今回の値付を高すぎると考えている方は、同じく坪220程度だと、どのマンションの方が魅力的に映りますか？（当方、未就学児２人、専業主婦家庭です。現在マンション検討中のため、参考にさせていただければ幸いです）

都内勤務です。
駅から遠いのは承知の上なので、民間バスの充実度が気掛かりです。朝晩５分間隔、日中も10分間隔なら嬉しいですがどうでしょうか。
また徒歩でも歩道や植栽があり安全ならそれもプラスかなと思います。

書き込みが多くなってきたな、もしかして人気なのか?

>>629 匿名さん

バス五分間隔はかなり厳しいかと。
打瀬から海浜幕張方面だと、朝は10分間隔、日中は30分間隔のようです。

>>630 匿名さん
70パーセントは営業の書き込みです。

で、価格発表はいつだよ

>>631 マンション検討中さん

５分間隔厳しいですか。やはり。
駅から現地まで歩いてみましたが果てしなく遠い印象でした。普通に歩き15分以上でした。

パティオスも散歩して時刻表を確認しましたがそのようで、しかも利用者もまばらでした。同じ状況ならがっかりです。

>>634 匿名さん

少なくともマンション6棟全部揃うまでは、路線バスの運行は最低限になるかもしれないですよね。採算が取れないだろうし。
幕張高校の横の空き地になんか建てば(あそこは学校建てる用の土地だそうです。)、利便性上げるために増発の可能性出てくると思いますが。

６棟揃うって１５年後？２０年後？

>>628 マンション検討中さん
柏の葉キャンパスの駅前タワーが一室売れ残ってるからそれにしたら？

>>637 匿名さん
628です。ご回答ありがとうございます。
実は、今まさに柏の葉キャンパス在住です。関東に越してきてまだ数年と、土地勘がなく、柏の葉より魅力を感じるエリアがあれば引越しを検討、それまでは柏の葉に住もうというスタンスでマンションを調べていました。幕張は柏の葉に比べ、教育環境の良さと音楽やスポーツ興行の充実度に魅力を感じています。
今回のご意見を踏まえて、改めて中長期的な住環境の比較をしてみようと思います。

結局どこを見ても値段なりという気がします。予算はが上げられないなら広さか駅距離か環境を犠牲にするしかしないです。ここだと駅距離が犠牲になりますが教育環境はよく知られている通りかなり良いと思います。
しかし少し前の相場を知ってると海浜幕張含めどこも割高感一杯で手が出にくいですね。これからも新築マンション価格は高止まりしつつ供給は徐々に絞られていくでしょうから難しい選択になりますね。。海浜幕張からだいぶ離れますが横浜みなとみらいの馬車道駅直結タワマンが坪単価300程度で出ていて立地にしては比較的割安感があります。

価格高騰については、建設資材の高騰と人手不足が理由として挙げられているけど、ミニバブル後の不動産不況で中堅デベが破綻して大手寡占となったことで、価格を吊り上げて維持しているようにも思える。

ただ、在庫がかなり膨れ上がってるみたいだから、ミニバブル後に在庫を積み上げた地所が損切りしてバーゲンセールをしたように、いずれ持ちこたえられなくなるんじゃないかな。売る側も、買う側も今は我慢比べか。

今は買い時ではない。
ほんの一年後には市況がガタガタになってると予想。今既にその芽が出てきているが、うまく隠そうとしているのが今の不動産業界。

今日、事前説明会に行ってきました。徒歩15分は公園を通り抜けた場合の距離換算と説明を受け、びっくりしました。また、A街区には商業施設が連なると思っていたのですが、大型スーパー１つのみという点が残念でした。モデルルーム向かいにあるような洒落てる小型店がたくさん誘致されるのを期待していたのですが...。巡回バスが通るという点はプラス評価です。

>>643 マンション検討中さん
公園を通り抜けないルートというのはありえないと思うんですが。。

私有地を通り抜けるのを駅徒歩に謳うのはNGだけど、一般に通り抜けられる公園はOKだと思うけど。

以前、駅直結のデパートを通り抜けたほうが近いケースでは、迂回路を駅徒歩としていたのを見たことがある。

三井さん
本当に6棟4000戸を売り切るつもりなら、海浜幕張駅の東口に改札を作りませんか？駅距離で3〜4分くらいは違ってくるはずで、駅遠のデメリットが少しは緩和されるんじゃないでしょうか。どのくらい費用がかかるのかは良く分かりませんが簡易的なものであれば10億もあれば作れるのでは？プロジェクト全体の利益想定が500万×4000＝200億程度であれば、投資としてありえない話ではないと思います。

三井にまちづくりを期待しちゃダメ。他のエリアでも、タワマン何棟も建設して、やはり駅が激混みになってるケースがあるけど、なんもアクション起こしていない。 そういうの期待するなら東急みたいに、鉄道事業と不動産事業を行っている会社でないと、。エリアが違うけどね。

三井が駅作りするわけないでしょ。そんなやる気もないどころか、そもそもそんな権限ない。何を言っているんだか。。

1棟目から頓挫しないように、販売期を分けて売れてない感を出さないようにするんじゃないかな。周りに聞いても、1棟目から頓挫する説が有力だけど。

賢い消費者は11月はボイコットして暫く様子見るんでしょうね。

平日朝の通勤時間帯の海浜幕張駅のホームはすでに混雑しています。
電車は超満員です。これ以上海浜幕張から乗る通勤客が増えるとパンクしそうです。
JR東さんへ。海浜幕張始発の電車を増やしてくださいませ。

ちなみに、春や秋には、海浜幕張までの歩行はよい運動になりますよ。
メタボ対策や心血管病予防のために歩きましょうよ。
ただ、公園内は夜は真っ暗で、ときどきホームレスが寝ているので、
女性や子供さんはバスを使ったほうが安全ですね。

ここに限らず、各期で要望書を集めて売れる見込みの部屋を販売して、完売させる。そして、次の期では即日完売と宣伝するのがパターン。即日完売ってお約束というか、売る側の演出。

一期で人気をはかるバロメーターは、モデルルームオープンから販売開始までの期間と総戸数に対する販売戸数の割合。小出しに時間をかけてだと苦戦するパターン。

入居の段階で未販売住戸があると入居者にもデメリットがあるから、その辺は慎重に判断が必要。

>>648 匿名さん
JRは金さえどこからか出ればやるよ。千葉市を巻きこんで若葉地区活性化とか言ってやってくれないかな

今、千葉市が注力しているのは千葉駅周辺。JRもね。

ここは坪単価平均180以下じゃないと苦戦しそう。

>653

そういうことまでして、完売しないとかなり深刻な状況ということ。売れ残りがあると、その後に、先着順として売り出すからウォッチしていれば状況はわかる。一期は様子見するってのも一つの手。

マンションバスはないんでしょうか？
6棟で共同運営すれば少ない管理費で賄えると思うのですが

シャトルバスを運行するなら最初にアナウンスするよ。

プラウド新船橋で売主負担ってのがあったね。実際は販売価格に転嫁だろうけど。

京成が新路線作って待っててくれてるのに、さらにシャトルバスっているの？

ベイタウンでも独自のシャトルバスを走らせているのは徒歩20分のアクアテラスとベイフロントのみ。今までの実績から徒歩15分ではシャトルまでやらないだろう。てか若葉は道路が単純だから路線バスでもそれほど不便しないでしょう。

駅近うんぬんよりも、万一の時の液状化が心配なんですが、
みなさんどう考慮しているのでしょうか？

液状化が心配なら単純に埋立地は検討から外すしかないかと
色々対策したところで埋立地は埋立地です

ここ下駄ばきじゃないのに何で中間免震なんだろう。

この間、某デベの会員誌に免震装置のメンテについて記事があったんだけど、免震装置って地盤と建物は地震の時にずれるから、配管とかが壊れないようにフレキシブルになっていた。中間免震だとそこのところでずれるわけでしょ。その上下を貫くエレベーターシャフトって壊れないのかな。

>663

液状化対策した、みなとみらいでも３・１１の時、建物に被害があったしね。対策のおかげか、液状化はしなかったけど、表層地盤が緩いから揺れは大きくなる。

メーカーがどう考えてるのか、気になりますね。
モデルルーム訪問で聞いてみます。

調べれば分かるけど、
ここはなぜか打瀬よりも液状化危険度が高いんだよね。
なんでだろ？

知るかよ

荒れてきましたね。こんな民度の低いマンションは嫌ですね。

ここの欠点を考慮して買うなら買う。買わないなら買わない。自由だ。
1、タワマンにも関わらず駅から遠い。資産性については期待出来ない。
2、液状化危険地域。今後想定される首都直下型地震の際には危険。
3、北側に何故か建屋高さの高い老人ホームを近接。奇声が聞こえてくる可能性あり。
4、市況下落局面かつ千葉の割に予定価格が強気。

先日モデルルーム行って来ました。予定価格、かなり高いです。完売できないと思いましたので、私は見直します。やはりオリンピック後の計画物件まで待ちます。

>>669 匿名さん
どの物件も人が増え始めるとこんなものですよ。あれないのは人が少ない小規模物件くらいです。物件の人気や価値と荒れ具合はあまり関係ないですよ、これが。

予定価格はいくらだよ

乱暴な言葉で質問しても誰も答えませんよ。

>>667 匿名さん

打瀬は宅地として分譲する際に液状化対策してませんか？
単純に対策済みかこれから対策するかな違いかと思いました。

通勤の便利さを残しつつ生活環境の良さを求める方が検討しているのですよね。
海浜幕張にこだわる方は別ですが、そうでない方は他にどこを検討されていますか？
私は柏の葉キャンパスと流山おおたかの森です。

勤務先によってそれぞれでしょ
幕張は成田勤務の方も多いと聞きます

私も暫く様子見にします。19年3月入居だとまだまだ先も長いですしね。あの手この手で、11月に焦らせるんでしょうけど、そもそもが高いから一旦無視ですね。

予定価格通りならファミリー向けの3LDKのプランでここは最多価格帯が5000万超えそうだけど5000万以上出せるお宅って普通に考えてすごいですよね。本当に500戸売れるのかなぁ。

三井は低所得を相手にしないから大丈夫です。

露骨に客を選ぶ。最初はパートが担当して、見込み客と認められたら営業に担当を交代。

価格も高いが、三井は管理費が馬鹿高い。
管理費と修繕と固定資産税でローン以外に毎月5万払うんだったら買う意味ない。
賃貸でオリンピックや、人口減によるまともな物件価格になってからかんがえたほうがまし。

高所得者がここを選ぶかも問題ですね。

https://www.nikkei.com/article/DGXLZO85058970Q5A330C1L71000/

2年前の日経記事によると　
【マンションの販売価格は「建築費高騰もあるため未定」（事業予定者）。ただ、周辺相場などを勘案すると、「4000万円前後であれば需要はあるのではないか」（関係者）とみている。】
当時は4000万でもどうだろうという見方の記事。実際これは妥当な見立て。

ざっくり試算すると、事業費1800億、4500世帯。単純割で4000万/室ともいえるし、
土地が坪約50万前半。容積率300、公園や道路を抜いたとしても、一種単価20~25万程度、建築単価が110-120として原価は粗粗で坪140程度。販管費収益勘案しても、さすがに220万はぼったくりすぎでしょう。
素人バカにしすぎ。

これから市況はさげるのだから坪160-170万で75平米で3600-3900万くらいが、本来の実力。ただし坪180で4000。時代が時代なので190としても4300。
坪220は、やりすぎ。

まあ予定価格は予定だから。1割は下がるよ。

三井は殿様営業だからな。

https://manmani.net/?p=4807
この結果がある程度当たってるのであれば大苦戦間違いなしでしょう。

だから、最低でも1割は下げるって。

>>687 匿名さん

マンション販売は歩留まり1割あれば十分みたいだからその結果からすると適正単価は210万ですね。ただし戸数が大きいので200くらいまでは下げるかもですね。

価格が高くて買えない連中の愚痴が多いな。
そういう輩は、もう書きこまなくていいよ。

幕張でこの値段なら東京買います。

>>691 匿名さん

東京で坪220だとかなり辺境になりそうですけどね。葛飾とか足立とか。もう少し積んでもあまり状況変わらないよーな。(● ˃̶͈̀ロ˂̶͈́)੭ꠥ⁾⁾

価格はさておき、通勤の利便性も一旦忘れて、、
海浜幕張と津田沼では、街として住みやすのはどちらだと思われますか？

街だけ見れば断然海浜幕張。
大地震がなければ。

>>693 匿名さん
街だけみたら海浜幕張かな。前に津田沼に住んでましたが、渋滞がひどく乱暴な人が多い印象てした。買い物は同等に便利ですが海浜幕張の方が上品なりました店が多いと思います。再開発の奏の杜はだいぶましかもしれませんが学区問題があるからね。

ベイタウンからの住替えって、全体で何パーセントぐらいかな？

質問なんですが、、
予定価格に対して実際の販売価格に結構な差がでることは良くあることなのですか？一般的な事例としてです。

前出のコメで一割は下がるだろうとあったので気になりました。

宜しくお願い致します

ベイタウン（打瀬）の街並みは独特で素敵ですけど
こちら（若葉）がどうなるかはまだ未知数ですね

>>697 マンション検討中さん
予定価格についてデベ元社員のブログ
http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2015-06-05

最近だとパークタワー晴海
https://wangantower.com/?cat=142

海浜幕張の路駐や割り込み、運転交通マナーの悪さはひどいです。
中途半端な成り上がりでそこそこの世帯収入のくせにロゴ入りブランド物が
大好きな田舎くさい気取った人も多く、ママ友づきあいが面倒で疲れると聞きます。
津田沼より海浜幕張が良いなんてことは絶対にありませんよ。

>>695 匿名さん

買い物に関してはほぼ車必須の海浜幕張より津田沼の方が確実に便利だと思います。
駅前で大抵のものは揃いますし。

街としての魅力はその町に歴史があるからで劣化が風格にもなります。
埋め立て地の平べったい新興住宅地では歴史がありませんからコンクリートと鉄筋が劣化すればただの薄汚い町並みが残るだけです。
ヨーロッパのように天然木や天然石を贅沢に使用した街を真似れば年月と共に風格のある町になれたでしょうにね。
タワマンにしても津田沼の方が倍以上の価格設定でしょうからライバルにもなりませんよ。
海浜幕張はバブルの終焉と共に終わった町です。

>>699 匿名さん

ありがとうございました。
メチャメチャ参考になりました。

海浜幕張に嫉妬してる人、多いんですね。

貧乏人の遠吠えだな

ダサい

東京五輪後の選手村跡地に大量にマンション供給があることが決まっているから、それまでゆったり構えよう。

買う気が無いなら書き込むなよ

津田沼民の余裕のないことよ。。

>697

モデルルーム早期来場者に予定価格を提示して、要望書を集めて、特定の住戸に人気が集まらない、あるいはその逆ってことがないように部屋ごとに価格調整するので、1割くらい違うことは珍しいことはないけど、全体的な価格が１割ダウンだと、相当人気がないってこと。

駅力評価によると津田沼76、海浜幕張88で海浜幕張優勢ですね。個人的にはもう少し近いイメージですが。
https://www.sumai-surfin.com/place/station/JR1.php#13
津田沼タワマンの単価は300万台には乗らないはずなので価格差は倍もないですし、駅距離の補正をするとほとんど変わらない水準になると予想します。

URLをミスったので再投稿
https://www.sumai-surfin.com/place/station/JR1.php#13

検見川浜が売れるまでは価格は強気を維持せざるを得ない、というところ。一割は下がるよ。

アホか？
1割も下がるわけないだろう。

住まいサーフィンは今や信頼性ないよ。

営業が必死で笑えるね

3.11の大地震以降では埋め立て地だというマイナス要因が大きいと思いますが、ここに住もうと思う人は災害は他人事としか思っていないのでしょうか？
家族の安全や安心を考えると埋め立て地のタワーマンションは選択に入りますか？

>>713 匿名さん
検見川浜浜はしばらく完売しそうにありませんね〜。私も1割くらいは平気でさげてくると思います。予定価格を高めに出して後から下げるのは三井ではよく見るパターンです。

地震が怖いのなら日本で住むとこなくなっちゃいますけど。

さげないと買えない人は買わなければいいだけでは。

1割下げないと
「買わない」と「買えない」　はえらい違い

この予定価格だったら買わないとか、オリンピックまで様子見だとか、要は自分の経済力では津田沼も幕張も無理ってことなんだから諦めて引っ込んでればいいのにね。

引っ込まれ過ぎても販売側や購入者は将来的に困るでしょ。
徒歩5分圏内に駅が２駅あるウェリス稲毛の坪単価は160万円台だったらしいので同じ大規模でも駅遠マンションのここがいくらで販売してくるのか注目ですね。

主人がこちらの物件を検討しだし(住み替え)、何を考えているのか。
数年前、近隣○○タウンで分譲を購入したばかり。
見栄っ張りとミーハーな性格にもほどがある。
見栄っ張りだけど、都内のマンションは買えない。
だから、郊外のブランド限定。
少々高くてもローン組んで検討するんじゃないかしら、バカだから。
私は住居にそこまでお金をかける意味がわからない。
余裕がある収入でもない。
年収1500、子供が2人、これから受験も控えてる、老後資金だって。と考えたら…
無理できない。
検討されているみなさんは収入に余裕があるのだと思います。それを主人にわからせたい。

物件に関係ないレスで失礼しました。

>>724 匿名さん
貴方の言い分だけ書かれても何とも言えないけど、夫婦でファイナンシャンプランナーに相談にでも行ってみれば？専門家から指摘されれば頭冷やすかもよ。

匿名とはいえ掲示板で旦那を【見栄っ張りでミーハーでバカ】と書き込む奥様・・・
二人のお子様が可哀想だ

免震構造は分かりますが、東日本大震災レベルの大地震が東北ではなくて関東近郊で起こった際は部屋や建物の揺れ方とか被害はどの程度になるのか？
若葉町や海浜幕張としてどのような被害想定や対策を取っているのかとかそういった情報もホームページでしっかり出してもらわないと埋め立て地のマンションは比較検討できないので困ります。

その年収だったらやめとけ。
優先順位をつけられないみたいだから。

正直、世帯年収が1500万円を超えるような世帯が千葉に多いとは思えない。
だったらもっとマンション価格は高いだろ。
アッパーな世帯がこんなところへ書き込むとは思えない。
リア充アピールに必死なインスタバカと同じ。

千葉にマンション買うようなのは田舎者だろうね

反対に田舎者ほどコンプレックス丸出しで東京アドレスにこだわると思うけどね
あと田舎者ほど他人が田舎者かどうか意識するという

なんか嫉妬が凄いですね。

普通の会話しませんか？

ところで、小学校は打瀬小とのことですが、
子供の脚で徒歩何分でしょうか？

反対の意味がわからん

>>737 匿名さん
子供の脚でだいたい12分～15分くらいかなと思います。
エレベーター待ちとかあると、家からだともしかしたら20分くらいはかかるかもしれませんね。
参考までにどうぞ(^-^)

>>739 マンコミュファンさん

少し遠いですが通えますね。
放課後の習い事は、そのままベイタウンか一度帰宅してから自転車で駅前でも良さそう。

>>740 匿名さん
習い事はベイタウンか、駅前になるんですね。
打瀬小や打瀬中では、帰宅しないで、学校帰りに直接習い事に行っても大丈夫なのでしょうか？
今住んでいるエリアの公立小中では、帰宅途中の習い事は禁止されているので、そのまま行けるというのが本当ならいいなと思うのですが。
ご存じの方がいらっしゃいましたら、教えてください。

>>741 マンション掲示板さん

千葉市の公立に通わせてますが、一度帰宅のルールにありませんね。ただ区が違うので美浜区はどうなんでしょう。

本日三連休初日で混んでるのかと思い覚悟で行きましたがガラガラでした。
内廊下ではない、駅距離15分なのに駐車場が72％、南向きはタワーとタワーの間からしか眺望望めず。
天高2600のわりに高く感じなかったのは窓が小さかったから・・？
眺望が悪いから窓を小さくした？？
残念だったのがシアター。
遊園地で乗り物に乗っているような感覚・・気分が悪くなり途中退席したくなりました。
期待していただけに残念でした。
ちなみに坪単価平均は220万円と行ってましたが200万円弱〜260万円くらいになりそうですよ。
上層階に金額を盛るのは当たり前ですからね〜

>>743 マンション検討中さん
レポートありがとうございます。予定坪単価220は相変わらずでしたか。

どのくらいの広さのお部屋がモデルルームとしてオープンしていたのでしょうか？

>>745 匿名さん
75m2と106m2

ここは別として残りが予定通り建ちますかね。計画頓挫も視野に入れないとね。

施工会社をはじめ最後までやるということで価格が決まっていますから
そうそう簡単には中止しないと思いますよ
ジョイントベンチャーで体力的にも問題無さそうですし。

南北東の眺望は期待出来ない。残された西側も低層はレジデンス棟と完全に干渉する。

→西側の高層階を高めにして、それ以外はもっと控え目な価格設定にしないと、駅距離・地盤の欠点と合わせて割りが合わない‥

だったら買わなきゃいいだけ。

間取りが追加されましたが床暖房採用がはっきり書いてないですね。

HPで公開する間取り図で床暖の範囲まで表示してるケースって少ないと思うけど。

以前、某デベの物件でモデルルームに行って渡される図面にエアコンの室内機、室外機の設置位置すら表示してないなんてことがあって、メイルで質問したらモデルルームにまた来てなんて言ってたデベもある。今どき図面くらいメイルで送ってくれてもいいのに。

そうか？むしろ新築の間取りで床暖房あるときはほぼ必ず書いてあるもんだと思ってたが。アピールポイントはなんでも針小棒大が新築マンションのHPでしょ。

埋立地に建っている30階以上のマンションの地震対策、このタワマンの対策はどれだけ信頼できるのか、どなたかご存知ですか？安心できれば検討したいです。

アピールしたいのは収納みたいだね。わざわざ色を付けてる。

ウオークイン、シューズインが多いみたいだけど、ウォークインする部分は収納としてはデッドスペースになるから、実際に収納できるスペースって限られるんだけどな。

地震のこと考えたらタワマンではなく低層でしょ。免震って大きな地震の度に弱点が露見してる。

752でコメントしたエアコンの件だけど、81DD Typeの洋室(3)のようにバルコニーや共用廊下に面していない部屋だと、エアコン設置できないケースもあったりするから設置場所の確認って必須。

洋室（３）に接して水回りがないのにパイプスペースがあるから、エアコンの排水のように思えるけど。

あと、室外機２段設置とかマルチエアコンなんてケースもあるか。室外機２段設置だとバルコニー出たときに高いところから熱風が当たることになる。

海に近いから、塩害対策品が必要かも確認か。エアコンだけでも確認すべきことって結構ある。

床暖、ディスポーザー、各階ゴミ置き場
このあたりの有無は気になるところですね

タワマンだと２４時間換気が全熱交換式かどうかも要チェックポイント。最近、コストダウンでついてないケースが目立つ。

>>759 匿名さん
2kmくらい離れているしさすがに不要な気がします。気になるようであれば、ダイキン製のエアコンであれば標準品で塩害対策が施されているそうです。

ダイキンも通常仕様と塩害仕様は別ですよ。
通常仕様でも塩害に強いって話なら良く知りませんが
個人的にはエアコンは技術進歩早いから10年以上使うってイメージじゃないんで標準品買って壊れたら新しいの買うかな

モデルルーム見てきました。
外玄関、内装はオプション無しだとかなり
シンプルですね。
立地は駅から離れている分すっきりしていました。
全棟そろったらビル風はどうなるかな。

約1ヶ月ぶりにMR訪問。ベイサイドビューの西向き価格が2〜300万ほど落ちてました^_^

>>765 マンション検討中さん
おお！もう価格調整行ってたんですね！
情報提供ありがとうございます！

１年後にはもっと値下がりしているよ。

今の時代に徒歩15分はすごいよね。

>>768 マンション検討中さん

実際は15分ではつきませんよ。少なくとも女性や子供の足では。

でも、ここの魅力はそこではないと思います。MR行ってみてください。

ここの固定資産税ってだいたいどのくらいになるんでしょう？

西向きだけが若干下がってたんですかね？
他はどうでしょうか？
まあそれでも、割高ですが。

>770

営業に聞けば見込み額は教えてくれるはずだよ。確認するポイントは、１年目と２年目、７年目。１年目は土地だけなのと引き渡し日からの日割り、２~６年目は新築の減免ありなので、額が違ってくる。

>>771 マンション検討中さん

南も若干、下がりました。

東は据え置きですね。

ありがとうございますございます。
南が若干なんですねー。どれくらいでしょうか5%くらいとかですかね。
あと東も別に安いわけじゃないのに、そこは据え置きなんですね。

価格情報はマンションマニア氏の速報が出ています。
https://manmani.net/?p=9004
https://manmani.net/?p=9313
立場上いちおうは褒めてますが、何というか駐車場が少ないから凄いみたいな苦しい持ち上げかたで、むしろ皮肉のように読めてしまいますね。。

>>775 匿名さん

苦しい？？どこら辺ですかね？？

まぁ、大半が車持っているからね。確かに苦しい。

マンションマニアさん、三分の一売れるとか言ってるのは業者寄りな感じが見え隠れするから、控えた方が良いですよ。

管理費や駐車場代金までもが高いと感じるのは自分だけ？？内廊下＆タワーパーキング＆駅近物件であればまだわかるけど。

マンションマニアは、ただの素人ですね。
ステマするにしても、もう少し勉強したほうがいい。
サイトの見せ方はうまいが、文章や分析のレベルはそれに見合ってない。

まあ。何れにしても、価値と比べて高いわこりゃ。

管理費は高いですね。千葉の庶民では到底維持出来ません。

ここは東京からの移り住みをある程度取り込む予定なのでは？と思ってます。そういう人は車は持たないですからね。街開発なんで車なくても問題なく生活できますよ。カーシェアもありますし。

私も東京在住でここ考えてます。

管理費、修繕費、駐車場で4〜5万はさすがに高いなあ

好きな部屋を購入できるのでしょうか？
通常は販売期毎に買える物件が決まっていますよね。

>>783 匿名さん
タワーとしては安いと思いますよ！修繕費は安すぎて爆上げ必至な予感がしますが。

>784

２パターンあって、早期来場者から希望をとってそれで各期の販売住戸を決めるパターンと売主が予め販売住戸を決めてるってパターン。前者の売り方が一般的。ただ、販売開始後にモデルルームに行くともう販売住戸は決まっている。

東京在住で今は車を持っていなくても
ここで生活するには必要になってきますよ
買い物、駅までの送り迎え、お出かけ、車があったほうがより便利です

駐車場7割は有り得ない。営業にはシータワーの現況を分析した、とか言われたが3割も空きはないよ。
月額料金を高くすることで車持つのを諦めてもらいたいんだろうけど、まず足りなくなるね。

そもそもここの区画だけでもそれなりに敷地があるのに、駐車場を七割に留めた理由って何ですかね？コストでしょうか？高稼働率が前提ならば、台数増えた方が効率上がると思うのですが。

千葉の庶民にとっては維持費高い。一方で修繕積立金は安すぎるから、数年後に破綻する家庭が出てきそうな気がします。ちゃんと楽観的じゃない資金計画を立てよう。

駐車場7割は、そりゃコスト削減でしょう。三井にとっては売ったあとに駐車場足りなくても痛くも痒くもないし。さらに月額利用料を上げることで、管理費口に回る額はきっちり確保するあたりさすがですw
グループとして管理でも儲けようとする姿勢は上場企業の鑑ですね。

駐車場7割は不満
だったら住民専用シェアcarを2～3台用意してほしいですよね。
ちょっとした買い物や送り迎えに使いたい。

駐車場の利用料は修繕費ではなく管理費に入るの？修繕積立の方な気がする。

機械式増やせば修繕費跳ね上がる。購入後の費用なので一般的にはこちらがデベ的に売りやすい。
平置き増えれば固定資産税上がるのかな。土地安ければ無問題だが。

ただ、この立地で駐車場7割はどうなんでしょうね。
カーシェアの有無はこれから分かるのでしょう。

>>793 匿名さん

駐車場の利用料は8割が管理費、2割が修繕費に組み込まれるそうです。稼働率の前提が95パーセントで、それを超えたぶんは修繕費に入るそうです。

カーシェアは３台。三井のリパークが運営するので、管理費扱いにはならないそうです。

駐車場の想定稼働率95%ってかなり高いね。足らないから常に満杯ってことかな。一般的には想定稼働率は７割。それくらいでもサイズが合わないから空き待ちって人が出てくる。

あと、一部を修繕積立ってのも珍しい。通常は、管理組合の会計に入れて、トータルで剰余金が出たら管理組合総会の決議で修繕積立に振替。

カーシェアは外部運営ってのは健全かな。管理組合で運営して赤字になったら大変。

駐車場の稼働率がある一定割合を超えた分を修繕積立にするってのは、ちょっと危うい計画かな。稼働率によって積立金が変動するわけでしょ。

なんかみんな文句が多いな〜。新築時駐車場7割は確かに少ないけど、古いパティオスとか駐車場凄い余ってる。機械式撤去したとこもあるくらいだし。将来を考えればそれほど悪い設定ではないかもよ。駐車料の扱いも別に問題にするようなもんじゃないでしょ。

ベイタウンのどのマンションも、自走式はほぼ満杯で機械式やタワーパーキングは余ってる。機械式は車幅180センチ、高さ155センチまでってとこが多いから乗れる車が限られるから。
ここは自走式なのはとても評価できるけど、かなりの戸数の駐車場難民が発生するな。

ところで、スロップシンクついてないのって最近は普通なの？

>>761 匿名さん
全熱交換器って、このクラスでついてる？？？

>>766 マンション検討中さん
価格調整は三井のオハコ。

パークタワー晴海も当初は方角関係ない価格設定で、その後北向きを調整しましたーって、なんじゃそりゃでした。。。

そんな売り方しなくても自信があれば売れるでしょうに。。。

>>800 マンション検討中さん
最近は付いてないマンション多いですね。
コストカットなんでしょうけど残念ですよね。

>>778 匿名さん
そうかもね。

駐車場のくだりは少し苦しい。

だって、70パーセントの時点、かつ、95パーセント稼働で元取れるとしてる時点で、車持ってない人の方がマイノリティだし。

というか、ここで車持ってない人の方が少ないっしょ。

>>803 匿名さん
ここはついてないんですか？？
それはまずい。

タワーのバルコニーにはスロップシンクないことの方が多いですよ。

>>804 マンション検討中さん
その通りと思います。車所有者又は車希望者が控えめにみて90%として、70%の駐車場当選者は割高に設定された駐車料金で苦しみ、20%の落選者は車を手放すか遠方に借りることを余儀なくされ、嬉しいのは相対的に費用負担が軽くなるマイノリティの10%だけですかね。

海浜幕張駅近くにある高架下の月極パーキングは15,000で借りれるみたいですね。
セキュリティーだけが心配だけど、最悪はそこに止めるしかないですね。

駅の近くの駐車場だと、車に乗るまで１５分。荷物があって積み込むためにマンションに戻る必要があったら、出かけるまでに３０分かかっちゃうね。

高架下の月極は空きないみたい。若葉地区がベイタウンのように路駐OKなら、どこか遠くで契約だけして近所に路駐って人も出るかもね。

草っ原には止めさせてくれないだろうしなぁ。本当に難民が増えそう。

>>807 匿名さん
駐車場に関しては三井の読み間違いでしょ。

それか置けない理由でもあったのか。

駅まで徒歩15分、千葉県でしょ。

車ないとか考えられない。。。

そしてマンマニの無責任な分析。。。

スラブ厚薄すぎじゃない？

まぁマンマニを責めるのはよしましょうよ。価格情報を出してくれるんだし、事実として嘘を言ってるわけてはないんですから。彼にも色々事情があるんですよ、たぶん。

駐車場がぴったし埋まるか少しだけ足りない、少しだけ余るならマンマニの分析が正しいことになるね。

逆に大幅に足りなくなるならマンマニの分析が不正解、というか三井の設定ミスとなる。

誰が正解かは1年半後にわかることだよ。

うちはぴったし埋まると予想してる。千葉とはいえ今時7割を越える人が車を持っていることは考えにくいよ。

マンマニさんは、将来の価格を周辺物件と比較して予測する際に、甘めに予測してるのがびっくりです。
駅から近くて条件のいい物件と比較して価格を予測することが多いですよね。

>>816 マンコミュファンさん

そうかな？というかここの場合所有権が少ないから比べられる物件が少ないんだからちゃんと所有権して評価してるのはわかりやすいが。

>>815 匿名さん

結局のところぴったし埋まってマンマニさんが正解ってことになりそう。

根拠はないですけど私たち家族も車を所有しないけどここ買いますから同じような家族も3割はいるんじゃないかと思ってます。私たち家族からすると駐車場が埋まってさえくれれば良いわけですが参考までに。

駐車場は足りないと思います。なんといっても徒歩15分は強烈です。
以前、新船橋のプラウドが、船橋駅から徒歩14分で坪単価150万円でバカ売れしたけど、あそこは新船橋駅徒歩1分でしたからね。
イメージやブランド力では海浜幕張の方が上だけど、実際の立地では新船橋の方が上だろうから、坪単価250万円はあり得ないし、220万円でも厳しいと思う。
イメージ先行で都内の富裕層を口説くつもりなのかな。

新船橋のプラウド1.2街区が駐車場設置率75％位で駐車場足りなかったから、次の3～5街区は80%位に引き上げたはず。
駅1分で、駅前にイオンモールがあり、電車2分で船橋駅について東武や西武デパートがある環境で80%だから、駐車場は全く足りないだろうなと。

>>818 匿名さん

私も同じ考えです。
徒歩かチャリで普段の生活に事欠くことは無いとおもいます。遠出するときはカーシェアあるし、通勤は徒歩かチャリか、雨の日はタクシー乗り場もありますからね。

>>820 マンション検討中さん

横入りですみません。私達も車は所有していませんがこちらを購入予定です。営業さんの話ですからどこまで鵜呑みにして良いかはわかりませんが千葉県民で購入する方は車所有率高いけど私達家族のように都内から住み替えてくる人はカーシェアやレンタカーに慣れている方が多いため車を所有する予定がない方が多いそうです。実際私達も都内からの住み替えでカーシェアに慣れてるため車は持ちません。

余るより足りない方がマシだと考えた設定でしょう

駐車場利用希望の有無をアンケートでとってるから、契約前にその結果を確認して判断。車を所有する予定がない人が多いって説明は相対的にってことで、具体的な数字じゃないでしょ。

駅近の築16年のマンション、大分こちらと仕様が違うよ。距離だけで単純比較して価格を議論するのはいかがなものかと。

確かに今は車所有世帯減ってるみたいだしカーシェアも普及して来ましたからコスト考えても駐車場設置率100%じゃないのは時代の流れかなと思いますが
「駐車場設置率が少ないから凄い」は営業マンかよって言われても仕方ないですね

>>825 匿名さん
駐車場が余らない台数でしかも自走式だから住んでからの管理面などでは魅力的だよね。マンションのウリなんだから伝えるべき点でしょう。

機会式だと空くのは問題だけど自走式なら少し広く作っても管理費なんてたかが知れてますし、
批判的なレスが多いですからコストカットとネガティヴに感じる方が多いんじゃ無いですか？
リセール時に100%は強いですしね

その通りで、自走式の場合ランニングコストがほとんどないから余る分には大してデメリットないんですよね。足りないと結構困るという。多めに作って車世帯を歓迎しておけば管理修繕費も潤っていいことずくめのはずなんですけどね。容積率を駐車場に食われるのをケチったんじゃないかと勘ぐりたくなる。

>>828 匿名さん

まぁ、駐車場は既に4階建てなんで、台数増やすならば階数増やさないといけないので、そうなると今度はエレベーターを設置する必要が出てくる。そうなると管理費増えますからね。。費用対効果で考えると、7割が最も良いとゆーことなんじゃないのかな？、

>>826 匿名さん

管理面から見たら自走式なら管理にそんなに金掛からないんだから余るデメリットより足りない場合の収入機会損失の方がよっぽどデメリット有るかと

駐車場が足りなくて、空き待ち状態だと中古で売り出すときに買い手が限定されるから売りにくくなる。そっちの方が問題として大きい。

>>829 マンション検討中さん
現状、駐車場にエレベーターついてないんですか？4階に当ったら階段をヘイコラ登っていかないといけないと。。屋根もないし最上階はかなり辛いですね。カーシェアでいいやってなりそう。

>>832 匿名さん
駐車場専用のエレベーターありましたよ。

>>833 匿名さん

829です。
失礼しましたm(__)m

>>801 マンション検討中さん
ついてるかついてないか誰かご存知ではないですか？
非常に重要なことです。

非常に重要なことならご自身で確認された方が良いかと

水盤ってなんで作っちゃうんだろう。水を使う共用施設って意外に金食い虫で、管理コストを抑えるために入居後数年で枯山水なんて例もある。

それから、幼児にとっては顔がつかる深さでも、十分窒息に至る。そういった管理責任も管理組合に生じる。

マンション購入検討してます。
今、かなり高めに予定価格が出てますが、
説明会で予定価格高めに出して、
販売開始と同時に1割引くらいの価格で販売されるのは一般的なケースですか？

>>838 名無し

事前訪問会から既に少し下がっているので、更に1割値引きは厳しいかと思ってます。

ここの板見ても既に購入宣言してる方がちらほらいますからね。今の価格設定でも十分な需要が集まっている可能性があります。

意外と適正価格なのかもしれないですね。ここだけ高いなら誰にも相手にされないですが、他も死ぬほど高いですからね。

>>838 名無しさん
売れ行きが危ぶまれる場合、価格を下げて見込み客を拡大するアプローチと、販売期間を延ばして需要が自然発生するのを待つアプローチがあります。ベイパークでは二棟目の販売計画が一年延期されており、後者の方針で進むと思われ、微調整以上の大きな値下げは期待できない気がします。値段が高くても地縁等の関係でここでないと駄目という人が一定程度出てくるんでしょうね。

>>836 匿名さん
検討掲示板で聞くのは、マズイ内容ですか？賃貸マンションと同じ換気システムですか？
全熱交換器があるかないかは居住空間に与える影響は大きいですよ。

最近はコストダウンが進んでいるので全熱交換器なんてよほどの高級マンションじゃないとついてないと思いますよ。港区の坪700超えるようなところならついてるかもしれません。なんというか国産大衆車のスレでこのクルマは冷蔵庫ついてますか？と聞くくらい場違いな質問のイメージ。

普通に考えて全熱交換器なんてついてる訳ないじゃないですか
居住用マンションですよ、商業ビルとかなら有るんでしょうけど
どうしても気になる大事な事ならMRに電話で聞けばすぐ教えてくれるかと

>>844 匿名さん
今まで都内で検討していたマンションでは普通に付いていたので、それが普通と思ってました。
無駄足にならないよう事前に確認したかっただけです。

二棟目が一年遅れるんですね。ということは、今現時点で把握しているペースだと、10年ではなく20年位かかってしまうかもですね。
一気に開発してくれないと、リスキーだなぁ。

>>845 マンション検討中さん

へぇ参考までにどの物件を検討してたんですか？中古含み？

まあまあ。時間をかけてゆっくり売る戦略なら、我々もどっしり構えて、ゆっくり検討しましょうよ。検見川浜みたいに販売側が焦り始めてからが買い時ですよ。

入居開始は再来年だしね。

>>847 匿名さん
ここ一年の都内新築は一通り。
全熱交換ではないということは、外の空気がそのまま入ってしまうわけですよね。冷暖房効率がめちゃくちゃ悪くなって汚い空気が家に入ってくるわけです。普通タワマンならそれはありえないでしょ。

>>850 マンション検討中さん
じゃあ聞きますけど都内のどの物件で全熱交換器ついてました？少なくともこの物件と競合するような物件では皆無と思いますけど。坪200万代のマンションに多くを求めていけませんよ。

ここの角住戸みたいに風が抜けないレイアウトだと全熱交換は必須だと思うけどな。光熱費すごいことになるよ。イニシャルコストをけちると、ランニングコストでもっと大きな出費になる。

>>852 匿名さん
いやだからそんな物件ないって言ってるのが理解できないのかな？早く851の質問に答えてくださいな。

⬆︎会話が成立していない。笑笑

どなたか、全熱交換ありのマンションでの居住経験を、なしのマンションでの居住経験を教えて貰えませんか？

まあ出来上がるの再来年だし、焦るな。

マンションマニアより

『2017年には海浜幕張若葉地区で総戸数4390戸の超メガトン級大規模マンションがスタート予定です！！
仮に15年かけて販売するとなると月に24戸～25戸の契約をとらなくてはなりません。駅前の好立地というわけでもなく、ユトリシアほど目に優しい価格ではありませんから販売は一筋縄ではいかないでしょう。』

>>851 匿名さん
ネットで検索すればいくらでもでできますよ。坪200万円代の部屋があるタワマンでもついてます。
ここは駅から遠く、資産価値の点から共用部はケチっていないと思っていたのですがやはり全熱交換器はナシでしょうか？

全熱交換器って共用施設じゃないけどね。

だから物件名おしえろと

＞仮に15年かけて販売するとなると月に24戸～25戸の契約をとらなくてはなりません。

これって何気にハードルが高いですよね。