ローレルタワー ルネ浜松町

すみません。購入検討者です。
管理費ここは高くないですか？
都心のタワーだと普通なのでしょうか。
修繕費は確実に上がるので築15年では管理費2万、修繕2万弱。なかなか負担です。ローンは減るけど管理費と修繕費は変わらないです。
うーん、どうでしょうか。MID Tower grandと悩んでます。

>>3590 マンション検討中さん

みんなで管理会社変更を検討しましょう。
管理費下げて修繕金上げとく感じで、支払額は変わらない方向でもいいと思いますが

>>3591 匿名さん
お返事ありがとうございます。管理費はジムもないのにちょっと高すぎですよね。
Mid tower grandと悩んでます。月島の方が現段階では手堅いですが、あの周辺はタワマンが続々できるのでそこは気になります。
再開発前では利便性は月島の方が上ですがそれ以上にあがる要素はないと思っています。2021年竣工もやや遠いです。

でもこちらの難点は、首都高が真下であることです。実際音はどうなのでしょうか。幹線道路に比べれば多少は良いのでしょうが。
7割投資目的、3割居住するかもです。

購入したら是非管理費下げたいです。

>>3592 マンション検討中さん

月島のも良さそうですね、
晴海は今のところ利便性が悪いので月島と競合することはないと思いますので良いと思います。
こちらも東急のビルや東芝再開発、そのうち東京ガスも建て変わりそうなので今後が期待できると思いますが、、目の前の倉庫が邪魔ですね(´-ω-｀)

倉庫は都の所有だから、ずっと都に持ってもらった方が、高い建物が立たなくて助かる。迷惑なのは1，2階だけ。

花マークいっぱいついてたDMが来てたけど、結局どういう状況なんでしょうか？

>>3595 マンション検討中さん
東側はかなり契約済みです。海の眺望は確保できるのからかな？と思います。
私は西側を検討してるのですが高速の影響はどうなのでしょうか。また再開発は大規模ですが今はパッとしないので想像が難しいです。
再開発で資産価値、賃貸の需要増えるかは心配です。

>>3596 評判気になるさん

汐留見て。

港区で4300万円台ってかなり安いと思うんですが、どれくらいの広さなのでしょうか？ 最近見学された方いらっしゃったら教えて欲しいです。

いくら再開発が進もうが、自分の部屋からの景色が倉庫や高速道路ではね....

>>3599 マンション検討中さん
あばたもえくぼ‼︎

>>3599 マンション検討中さん
東側なら、大半が海じゃん。
倉庫被る部屋、4分の1くらいだよ。

この辺りは再開発が目白押しですね。4000万円前半は魅力的です。

チラシがしょっちゅう入ってくるよ。
低層階売れないんだろうなぁ。

向かいにもメゾネット賃貸が建ってて需要は微妙だし。

西側検討してました。
首都高とその真下の環状線、ゆりかもめがマイナー、浜松町まで10分以上。5ー10%値段が安ければ良いのですが再開発が未知なので一旦検討をやめました。再開発の内容はとても良いと思うのですが、マンションの周りがもう少し良いイメージが無いと転売の時に難しいです。今の価格ではキャピタルゲインも微妙です。

>>3604 マンション検討中さん
私も同意見です。
ただ眺望の評価は全く同じ評価ですが
再開発にもう少し伸びしろがあるのではと思ってます。

3604さんの検討住戸は坪ですと450万ぐらいですか？
いくらの部屋かわかりませんがどうでしょう。
400未満なら問題ないでしょうが、その辺をラインに判断してはどうですか？

〉3606さん
3604です。坪400未満です。
なんというか転売する時に不安要素があるので好みが分かれてしまう事を懸念しました。
賃貸は問題なくとも、売却ではちょっと…。
ゆりかもめ駅てはなく、東京メトロ、JR等徒歩1分なら勿論買ってましたがというところです。

コンパクトタイプ（2から5F）のうち、今売り出されている4300万円台は32㎡のタイプ。コンパクトタイプの中では広いほう。20㎡台のタイプはおそらく3000万円台で売り出されると思うので、グロスは確かに安い。ただ坪単価でいうと400万円超えてくるので、そこをどう考えるかですね。
6F以上のプレミアムタイプで低層階なら、眺望が抜けてる東側でも坪単価300万円台半ばでしたので、結局東側の6から10Fぐらいを契約した人が一番得をしたことになりますね。

そこまで限定しなくても、50㎡台のタイプは概ねどこもありでしょう。坪400万未満ですし。

部屋の仕様は良さそうなんだよね。
周辺環境と中規模タワー？をどうとるかですね。

こんな感じです

今となっては安いよね。

これと言って決めてがないのですが。
来年の晴海を待つのが良いのかどうか。

行ったらわかるけど、周辺環境はよくないよね。
じゃあどうするか。安ければ買うの一択。
それは自分が売るときも同じ立場になるわけだから。

>>3611 マンション検討中さん
結構素敵に見えてきました。
小さい部屋が賃貸になりそうなのが気になりますが。

天井が高くて作りがしっかりしていて、高級感がありますね。

>>3616 匿名さん
たしかに隣のマンションと比較すると、階高の違いがわかりますね

このあいだ前を通ったら、2-3階の目の前が高速の遮音壁で
こんなのだれが買うんだよ！突っ込みたくなるくらいだった。。。

>>3618 マンション検討中さん

貸すからいんじやない？

ゆりかもめは何階くらいのイメージですか？

>>3620 マンション検討中さん
四階くらいです

>>3619 口コミ知りたいさん
貸す相手の人も住むという当たり前の前提が抜けてませんか？
遮音壁お見合い部屋なんて賃貸でも住んでもらえるとは思いませんね。かなり安くすれば寝て帰るだけの人が借りてくれるかもしれませんが…

>>3622
でもね、投資用に買う人ってそういう条件の悪い部屋を競って買うんだよね。安いから（で、賃料はさほどの差がつかない）。

独特な外観ですね。コーナーもできて来ましたね。

これ、めちゃカッコいい！

窓が多く、大きいんだね。サッシュ高いくつなんだろ

>>3626 匿名さん
サッシ高は2.35ｍ?です。標準的かと。

サッシが2.35m、天井高が2.7mです

せっかくのハイサッシも枠が四方八方に回って景観が台無しって話ですよ。

235って結構高いと思うけど。建物は外観は安っぽさはないね。結構高級感ある。

立地不相応な単価設定ですから。見た目くらいちゃんとしとかないと騙せないだろ？

高級？
うーん、外観からハセコー臭がするのは何でだろう。

この格子状の見た目はもう流行らないです。
逆梁？っていうやつでしたっけ。

買えない人たちは、ネガティブな発言多いね、買えないのにいる理由がわからん。
君らでも買えるのは、幕張にあるよきっと。

天井高、サッシ高ともに優秀ですね
長く生活するなかで沢山ある窓枠が実際どんな風に感じられるのか

見た目にハセコー臭なんてしないし、高級感あると思います
立地のマイナスを逆手にとった面白い物件ですね

外装の素材感が安っぽさを醸し出してますね。

現地を通りかかったときに見ましたが、実際には写真よりも高級感・存在感ともにありましたよ。

東芝ビル側からも良く見えるようになってきた。
意外に存在感があるね。

近くで見ると、外壁がタイル貼じゃなくて塗装なんです
外装の安っぽい感じ、は気のせいじゃないんです。。
有明のガレリアグランデはルネと似てますが、タイル貼りだから高級感あるんですよね

>>3639 匿名さん
それ気になってました。吹き付けですよね、海岸通り向かいの新築賃貸と同じような感じ。
外壁からは高級感は感じられない。。。

タワマンは95パーセントは吹き付けですけど。吹き付けじゃないタワマンなんて最近だと白金台の三菱くらいしか思いつかない。

普通そうでしょ。でないと水垢で大変な事になる

>>3634 買えないから「買わない理由」を探して自分を納得させてるんでしょうね。

>>3645 匿名さん
少なくとも人の目線に入るところはタイル使ってますよね…

キッチンがタイル張りなのと同じで、汚れやすいところは掃除しやすいようにタイル張りが基本。

キッチンがタイル張りってどこの事言ってるんですかね？？
そんな標準仕様見たことないですけど？？

久しぶりに来たらポジ増殖してる?

>>3645
今売り出し中の同じ価格帯のタワマンでタイル張りの物件を実際に提示してください。ないと思いますけど嘘は削除対象では？

タワマンは落下防止の観点から外壁にタイルは貼らないと思ってましたが。

普通はタイル張りやで？

タワマンは軽量化のために普通はALCボードを貼って隙間にシーリング材を充填してます。タイル貼りは下層の基壇部くらいかと。

その通り。

ここは基壇部もタイルじゃないの？

>>3639 匿名さん
ガレリアグランデ、オリゾンマーレ、レックスガーデンのようなプロパストが企画した湾岸タワーマンションは基本タイル張りみたいですね。

何そのマンションw

最近はそのタイルが剥がれたり落下したりで色々管理上問題あるよねっていうのがデベロッパーや建築士界隈での認識で、タイルに代わる外壁材の模索をしてる段階らしいですよ。
吹き付け塗装が増えてるのはコストの問題もあるけど、光触媒塗装や昭和のモルタル塗装じゃない塗装材の改良が進んでて、経年劣化が目立ちづらくなってきていることからも最近採用が増えてるのだとか。
個人的には築浅時にはタイルの方が高級感あって好きですが、築10年過ぎると管理状況や施工状況によって物件毎に結構見映えにばらつきがあり、タイルが剥がれてたり浮いてたり一部だけ変色してたりするマンション見ると吹き付けでも綺麗なマンションならそっちの方がいいかな…とも思います。
ここは規模感もありますし、サッシも高いので高級感を害するとまでは思いませんでしたよ。

アルコーブが狭い、スロップシンクがない、柱が部屋に食い込んでる等は最近のコストカットとしては多いものですよね。壁面タイルもタイル以外の有効手段が開発されているのかと思いますが、コストカットが主目的なのは確かかと思います。

遠目だとかっこいいですけどね。

>>3661 マンション検討中さん
逆梁アウトフレームならではのかっこよさはあるよね。

>>3624 マンション検討中さん

ガラスの枠が邪魔なんだよね。
ハセコーの技術じゃ無理なのか？

>>3663 匿名さん
これが逆にカッコいいと思ったのかな？まぁファミリー向きでない尖ったコンセプトのマンションだから外観も変わってた方がいいのかも。

長谷工はマンション施工の技術や管理だけに長けており、それ以外の建築物を作る技術力はありません。それがスーパーゼネコンとの大きな違いです。
板マンの実績は多いですが、今回のようなタワマンだと技術力が低いため不恰好なマンションになるわけです。それがハセコー臭を生む原因です。

>>3665 匿名さん
技術というよりデベロッパーのデザインの問題では？
今の時代、これぐらいの建物建てるのにそんなに技術の差ってあるものなのでしょうか？
施工者を決めてからデザイン決めるわけではないわけだし。

そびえ立ってますね

>>3669 マンション掲示板さん
ブラスターボードは石膏ボードのことですよ。ちなみにALCは軽量気泡コンクリートです。

>>3670 匿名さん
結局、このマンションはALCに直接、吹付塗装をしているということですか？

>>3671 やまはしさん
うーん、私もよくはわかりませんが、画像を見る限りではバルコニー側の外壁は石膏ボードにクロスを貼った作り、という事になりますね。。

>>3672 匿名さん
石膏ボードにクロスって内側の話でしょ。

>>3673 匿名さん
そうですね。外側は明記されていないのでこの図からは判断つきませんが、現物から判断してALCに直接吹付ってことなんですかね。

>>3674 匿名さん

工場で予め吹き付けされたものということですよね。汚れに対する耐久性は塗装材次第なのかな。定期修繕の際に暫くは洗浄で充分なのか、それとも汚れは落とせずに再吹き付けが必要なのかが気になります。

>>3675 検討板ユーザーさん
そうですね。。大規模修繕の時は再吹付もありそうですが、やはりタイル張りの清掃のし易さから比べると心配になりますよね。再吹付すれば修繕費も上がるし、建設コスト抑えて修繕費に乗っかってる気がしなくもない。。

最近のタワマンで外装にタイル使ってないマンションなんてどこ見てもないよ。ケチるところじゃないでしょ

>>3677 匿名さん
吹付タイルのタワマンはかなりあるよ。というか最近のは殆どそうだけど。。しっかりタイル使ってるタワマンのが珍しい。

>>3678 匿名さん
とはいえ、フレーム部分はタイル貼りがほとんどでしょう

>>3679 とくさん
一昔前まではそうだったけどね。最近は吹付のタワマンのが多いと思う。排気ガスや粉塵が雨で流されると後が出来てしまいがちだよね。。

東芝側からもよく見えるようになってきました。

>>3681 マンション検討中さん

ありがとうございます

今は何回部分くらいでしょうか

>>3682 口コミ知りたいさん

11階部分くらいですね。

西側住居の眺望は向かって右側のビルで塞がれてしまう感じかな…

それにしても高いな。いくら浜松町15分とは言え、流石に高すぎる気がするけど。

タイル張りは最近、落下事故とかで問題になることが多いので、一長一短ですね。足場組めないので検査も大変でしょう。

>>3686 匿名さん
タイルは10年ごとに一枚一枚打って検査が必要だけど、修繕が3年以内になされるなら免除されるから大規模修繕は13年目が多いと聞いた事がある。
タイルは修繕時清掃だけで済むケースが多いが、吹付は再吹付する場合があるのでコスト面で不利らしい。ここは高速沿いだし再吹付必須でしょうな。。

>>3687 匿名さん
外装の清掃と再吹付はちゃんと計画されているのでしょうか。

お正月はさすがに工事も休みですよね。

1月1日から地元イオンの福袋を買いに来ましたが、飲食店もお休みのお店が多く、販売でも2日から、3日からがほとんどです。

>>タイルは10年ごとに一枚一枚打って検査が必要だけど、
知人の家、7～8年目ですが、外構のタイルの浮きが気になって外構をやり直ししなくてはいけないみたいです。
マンションだと修繕積立金がありますが、一般の家だとそのための貯金をやりくりして捻出しなくてはいけないのが大変そうですよね。