ローレルタワー梅田ウエスト【旧称：ザ・梅田ウエストタワープロジェクト】ってどうですか？

近鉄不動産の方、ご苦労様です。

多分50さんの言うとおりだと思います。
(ここが売れるとは言ってないし、お買い得だとは全く思わない)

土地の価格は下がるかもしれませんが、人件費は高止まりするのでは無いでしょうか。

今までの賃金が安すぎたんだけどね…

50ですけど近鉄の者でもないし別にここを勧めてもないですよ。
一般論を言ってるだけですから。
けど福島から徒歩３分で竹中施工なら、このご時世そんなもんじゃないの？
って思っただけで。
ただこれだけの金額出すなら自分なら本物のタワー買うかな。
板状はやっぱりタワーじゃないと思うから。
人件費は間違いなく上がってきてインフレ気味になってくると予想しているので、数年後にはこの金額でタワーはどこも買えなくなるだろうなーと思いますけどね。

>>53 検討者さん
一般論？？？ズレズレのブレブレでは。
自論ならわかりますけど。

>>54

人手不足で人件費が上がってる。
さらに今後も人件費は上がるよって言うのはズレズレのブレブレで一般論じゃないわけ？
すでに世の中では当たり前のことだと思うけどね。
あんたの見解を書いてみなよ。
知らないから書けないんだろうけど。

近くの積水に比べすごく高いようですね。こちらを選ぶ理由はあるでしょうか？

>>56

駅からの距離の違いもあるし、積水が安いのはタワーが建つお見合い部屋でしょ？
視界が抜けてる方も安いんですか？
前のタワーが建つと売りにくくなるんで、お見合いの方は早めに売りたいと思って安く出してるんでしょ。

南森町のローレルも高かったし、ここはこんなもんでしょう。
グランドメゾンが安いのはお見合いになる北西側ですね。ほかの方角はそこそこですよ。
福島駅の距離3分は大きいですが、それよりも梅北再開発近くというのは大きいですね。
福島駅の向こう側に阪急オアシスができますね。
どんどん住みやすい街になっていくと思います。
梅北新駅は新大阪、関空のほか、なにわ筋線で難波、天王寺、阪急で神戸、京都方面と直線的に繋がるお化けターミナルなのです。

なにわ筋線ができるまでは梅北駅ってはるかだけがとまるの？

JR西に聞いて下さい

ここは淀川花火大会が北側廊下から見えるのかと思いましたが、
グーグルマップで確認すると、北側にあるシティータワー西梅田と
丁度重なるので見えないみたいですね。
せっかくのタワーなのに残念です。。。

グランドメゾンと迷ってます。

>>62 検討板ユーザーさん
福島駅にはここの方が近くていいよね。

価格、間取り、設備等なかなかホームページ更新されないですね・・・
グランドメゾンとの検討がしにくいですね
外廊下かつ階層が低いので管理費、修繕積立金はグランドメゾンより
安価になるものなのでしょうか・・・

仕様も南森町と似てるんじゃないですかね！？！？
トーヨーキッチンでしたけど、そんなに良いという印象はなかったです。。。
坪260万くらいするんですかね？

階層によると思いますので価格はなんとも言えませんが、
全室南向きを売りにはしてますが、低層階は道路向かいにマンションもあるし、
そもそも南面には電車も通ってますので騒音がどの程度か気になります。
南側道路向かいマンションは防音ガラスでも騒音が気になるとの事で、
引越される方もいると聞いたことがあります。
あの線路は結構頻繁に電車が通るので気になりだしたら苦痛かもしれませんね。

そう。一番の難点は環状線に向けてベランダがあること。騒音と鉄粉は酷いはず。

駅近＆南向きのメリットと、電車＆飲み屋街の騒音デメリットをどう考えるかによります。
それも含めて価格、間取りの詳細が気になるところです。
トータルで考えるとグランドメゾンに軍配があがりそうな気もします。。。
坪260万は超えてくる可能性もありそうですし。
近隣の小規模土地売買価格よりマンションの方が坪単価が高くなってるんでしょうか。

地下鉄なら駅に近いにこしたことはないが環状線の高架駅に近づくのは立地として良いと言えるのだろうか？

>>69 検討板ユーザーさん

中津の営業さんお疲れ様

中津の営業のものではありませんが駅近でも騒音が懸念されるなら3分さらに歩いてグランドメゾンの方を選ぶかな。尚、積水の営業でもありません。

>>70

激励ありがとうございます。
引き続き頑張ります。

中津をライバル視されても困りますね。
中津営業より。

ローレルタワーって昔から安いけどモノ自体高級感がないイメージがあったのですが、最近は変わってきたのですかね。
南森町なんかは確かに立地は良いのですが、価格に合ってない気がします。
ここは時前説明会ではそこそこの価格になりそうですが、是非高級感のある躯体を期待してます。
何と言ってもこれから一番盛り上がる地域なのですから。

>>74
南森町のローレルを検討した事ありますが仰る通りで価格と全く見合ってなくて、中身を知るまでは期待していただけにほんまにガックリ物件でした。
施工後未入居売りがあったので内覧もしましたが、場所代だけだなと。
立地的にも価格的にも見合った、タワマンと呼んで恥ずかしくない建物にして欲しかったのに。
こちらは南森町の物件以上の出来を期待してますが、どうなる事か…

不動産の評価とは1にも2にも立地です。

不動産の評価を気にするんだったら大阪より東京の不動産を買えよｗ

大阪のタワーはゼネが竹中工務店多いんですね
構造、仕様はどこも似た感じなんですかね

グランドメゾンがすごい人気みたいですね。南森町のような値付けならここは選べない。南森町と違い福島は高架駅、飲屋街、遮断機、など近づき過ぎたくない駅だからグランドメゾンより立地が優れているとは言えない。強気な値段でないこと期待しますが、、。

坪300くらいじゃないですかね？

このご時世、この立地で坪300なら安い方じゃないですかね？

タワーで階高2910、、、
笑っちゃいましたね。
近鉄に高級マンションを期待する方が間違ってますよ。躯体、仕上げ、間取り、どれも下ランクの物件ですね。

マンションの価値は立地が全てです。

坪300なら要りませんね。
ファミリー層には微妙な立地だと思いますが、ファミリー向けが多いみたいですね。
絶対に坪300なら売れないでしょうね。
近鉄は売れないと値下げするので値下げ待ち物件ですね。

福島区は住宅需要が旺盛でどこもバカ売れですからね。その中でもここはピカイチの立地ですからそんなに安くはならないでしょうね。
近鉄はそんなに躯体が良くないのですか。モデルルーム見てから考えます。

>>85 マンション検討中さん

南森町のローレルタワーは植栽がひどいですよ。

福島区がバカ売れと言ってもここはダメなのでは？
坪300出すならシティタワー西梅田の中古が買えそう。

坪300なら高すぎですよね
84さんのおっしゃる通り便利ではあるがファミリー層には微妙な立地、
間取りもファミリータイプが多く、坪300出すならファミリー層は無理にこの場所に
こだわらないような気もします。
値段によっては人気度もだいぶ変わるのかも

近鉄って売れなかったら値下げするんですか？南森町とかも値下げしたのかな？それは期待ですね！

シティタワーと同じ価格なら断然こっちでしょう。
新築よりも築10年を選ぶのですか？
ディスられながらも売り出されたら結局売れるの目に見えてます。

そうかな〜？
その辺りはそれぞれの価値観があるでしょうから、なんとも言えませんが。
でもここは坪300なら売れないと思いますよ。

凄い人気らしいグランドメゾンよりここを選ぶ理由は駅近という理由以外に他どんなところでしょうか？

>>92

グランドメゾンのデメリットとしては、安いのはお見合い部屋、間取りは柱食い込みまくり、標準設備が貧弱くらいかな。
ただこっちも柱の食い込みは少ないけど田の字型の気の利かない間取り。
マンションなんて駅近ってだけでも十分アドバンテージになると思うけど。
最寄り駅徒歩６分はタワマンとしてはインパクト弱いでしょ。
タワマンなんて駅からのアクセスが良いからこそ買うもんじゃないの？
あとは好き好きじゃない。どっちが優れてるかなんてその人の生活にもよるし一概には言えないから。

>>91
坪300以内は今の大阪の人気地区の価格情勢から
考えられない

坪300か。
坪300ならジオ天6の上層階が買えそうですね。

>>93 検討者さん

梅北新駅までの距離だと変わらないし、梅北二期でできる公園の中心部にはこちらの方が近い。
公園を突き抜けてグランフロントにも行けるだろうし、梅北二期開発の恩恵は大きいと思います。
間取は中部屋で酷いのがありますが、北東と北西の角部屋は良い間取だと思います（北西は思いっきりお見合いですが）。

26階建て外廊下、近鉄不動産で積水ハウスのグランドメゾンと
同等の値段、人気がありえるものなのでしょうか？

確かにこのご時世では坪300以下は考えられないですね。
売れるかどうかはともかく。
値下げがあるのなら様子を見ながら粘って待とうかな。
しかし値下げしたってわかれば先に契約した人は怒りますよね。

価格次第ですよね。
修繕費はこちらの方が安いでしょうが。
駅の近さと修繕費の安さくらいですかね。
ココが坪300でバカ売れするなら私、倒れます！

価格は階層と間取りにもよるでしょう。
角部屋は当然人気が出るかもですが、間の2LDKは微妙かも・・・
西側角の低層は廊下がタワーパーキングとの距離も近いので人気が出るなら
東側角ですかね。
とりあえず全ての間取りが気になるところです。

この値段なら前にあるマンション
の中古買ってリフォームってのも
ありだと思ったな
田の字じゃないし

グランドメゾンはGW時点で、既に間取りと階層のいい割安住戸はほぼ完売でしたね。

間取り悪く、割高の下層階だけでした残っていたのは。

手遅れだったな。

>>102 マンション比較中さん
確かにグランドメゾンよりここを選ぶ要素はあまりないと思います。

焦らなくても関西の不動産は2,3年もすれば大量に中古が出回るよ。価格も3～4割減くらいでね。

>>104

予想はいいから根拠を示してよ。

3〜4割下落することは無いですが、今より上がることはないと思います。
理由は。

利回りが低くなりすぎ、マンション投資を考える人が購入する値段ではなくなって来ているため。

これ以上は高くなっても売れないでしょうね。

高くすると売れないから不動産屋もコストカットに必死ですからね。

高層階、2LDK,いくらぐらいですか？

ここは坪300くらい。80平米で7000万円～みたいな感じですね
まあ立地がいいだけに、外廊下でもこの価格仕方ないでしょう

3年前なら80平米5000万で買えたのにな~

ここ今の段階では全く反響ないね。

この辺りは大人気エリアなので、売り出されたら凄い勢いで売れると思うよ。
80平米7000万なら買いでしょうね。
わかっている人はわかっていると思いますが、この近辺は今後価値が下がることはないでしょう。

どうみてももろ福島としてのマンションなので梅北の効果は薄いでしょう。小規模な板マン外廊下でこの団地並みの田の字間取りでは坪230ぐらいが妥当ではないだろうか。グランドメゾンはもう完売近いので、ハイソなシティタワーかリーゾナブルなローレルタワーの中古でいいでしょう。資産価値、買値、設備、間取りどれをとっても買う理由がないと思う。

>>111 検討板ユーザーさん

あなただけがわかってないだけです。

福島の価値は今後下がりませんが、ここは高杉&魅了薄杉です。

この条件ではファミリーにもディンクスにも富裕層にも庶民にも実需にも投資家にも転勤族にも地元民にも高級サラリーマンにも自由業にも受ける要素がないですよ。

坪300出してここを爆買いする人って、具体的に誰かな？想定してるプロファイル教えてください。

ここは住まいサーフィンの適切価格は71万やな。
売値80平米7000万なら、1400万の含み損になる。
おまけに北ヤードの影響は薄い。

一方、積水の適切価格は88万と出てる。
売値80平米は6000万だから、900万含み益が出る。
北ヤードの影響は直結。

誰が見てもわかる勝負やね。

ここの立地がいいのは誰の目にも明らか

場所はグランドメゾンよりいいと思います。
大通りより一本中に入ってるし、福島駅も近いですから。
駄目なのは坪300万の値段ですよね。
売れるのかな?

グラメが250万で凄い勢いで売れてるのを見ると、ここはある程度上値挑戦してくるのは確実でしょうね。
とは言えこの掲示板の反応では300万では食指が伸びそうもないので、その間の値付けになるのではないでしょうか。
低層270万〜中層290万〜高層320万、プレミア350〜400万
このぐらいならそこそこ売れるでしょうね。

いや、板マン外廊下で路地中の小規模タワマンはきついやろ。
福島になにわ筋線の駅もできんことも決まってしもうたしな。

設備を全くホームページに載せてないのも自信がないからちゃう？

設備仕様はどうなん？

最近のマンションで設備がいいマンションなんであまりないでしょう。
免震とは記憶していますが。
グランドメゾン位の値付けが妥当なのでは?

立地はいいでしょ。値段だね。同価格で内廊下なら中津よりは住みたいけどな。

坪300はしないでしょ？価格HPに載ってないのかな。

坪270以上ならグラメが完売してからでないと厳しいでしょう。

シティタワーの中古が260ぐらいなので
それを上回ると規模も小さく外廊下の
ここを買う理由が全くなくなりますね

近鉄は200越えの経験がほぼないので
南森町といい苦楽園口といい高額は
ニーズを読み切れず大失敗しますね

中崎や大淀のタワーぐらいならよいかと

>>123 匿名さん
シティタワー西梅田のこと？そんな値段でうってないよ。

南森町って竣工前に完売してたけど、失敗物件なの？

南森町は、直床、外廊下、コンシェルジュなし、ラウンジもなし、ゴミ捨ては自分で一階まで。まあ、賃貸ですわ。ここもローレルタワーサンクタスも似たようなもんですよ。

>>125 匿名さん

半年かからずに竣工の1年以上前に完売した同心に比べ、2年近くかかって竣工前ぎりぎりで完売した近鉄は、南森町の物件としては失敗作ですね。
植栽も悲惨な状態のまま放置されてますし、買わなくて良かったと思っている人は多いでしょうね。

なんにせよ注目されているマンション。

設備悪くても管理費があまり変わらないし
最低限はほしかったですね

結構希望入ってるらしい。立地評価か。

掲示版の評価と実際の売れ行きが違う事は良くありますからね。

立地は良いですからね！

本当の値段を知りたいですね。

噂通り@300ぐらい。

タワーというか普通の板状マンション。東西南北囲まれており眺望は厳しい。高さがないためタワマンの中層階に当たるところが高層階になりようやく眺望がぬけるが、そのため価格のプレミアム激しく、シティタワー西梅田の最高層近くと同じぐらいになっている。

梁は出ており、トイレも手洗い付きの最低ラインで見映えるものはなかった。

ディンクス向けの狭目の中住戸は分譲では見たことのない長い廊下、おそらく6.7メートルが付いており廊下の消費面積が酷い。賃貸に回すには見た目の部屋が狭いので借りてはつきにくいと思う。実質面積は50平米半ばで5000万半ば、利回り5パーセント出すには25万弱の賃貸になるが、リセール、賃貸ともに難しいだろう。

今はどこも高く資金のだぶつきに困っているが、今の市内物件でも利益が出るものはあるが、ここはかなり厳しい部類に入ると思う。

素敵なご報告ありがとうございます。
坪300で好調なら大阪もバブルですな。

地方都市の大阪で坪300はバブルでしょ。

マンションは立地が全て。
とは言え、近鉄も高値挑戦とは。
本当にバブルだな。

ははは。

素人に毛が生えたような人たちが
電鉄事業の片手間でやっとるからね。

昔の阪急不動産と同じ。今は違うが。

阪急と違って、大阪の安物しか経験がなく
高値物件のノウハウや市場理解もないのに
プライドが高いから品質が低く高値で売る

そういう会社。

噂で聞く限りここも心斎橋も
企画も値段も厳しいと思うね。

ここも積水と住友より
1000万以上もオンする理由がないのでは。

マンションは立地。立地についてマイナス要素はない。住友だろうが阪急だろうが立地を間違えれば損をする。

資産価値的に立地にマイナスはないが土地取得価格と躯体と建物仕様と値段設定がミスだらけ。住友だろうが阪急だろうが立地が正しくても客は損をする。

住居価値的には高速道路と線路二本とビルに囲まれ全く良くない。

住居価値？
資産価値的に立地にマイナスがない。それが全て。

先週に2回目の予定価格を見せてもらいましたが、坪300万もしてなかったですよ。
確かに安くはないが、立地はなにわ筋と線路に面してないし、かなりいいと思いますが。
早く価格決まって欲しいです。

本当に駅近いし良いと思いますよ！
ですが。。。
グランドメゾンもこちらも私には手が届きません！

グランドメゾンは福島6分、北ヤード開発地域入口まで3分
ローレルウエストは福島3分、北ヤード入口まで6分
立地は同点ですかね。

鉄粉と排ガスと騒音と圧迫感の四重苦ロングペンシルマンション？

最上階の外廊下で雨でビショビショで五重苦、
資産下落で六重苦？

あいやー

>>142 マンション検討中さん

他の比較をすると惨めなことになるからやめてあげて、、

>>142 マンション検討中さん
北ヤード入り口6分？新駅までだと10分強でしょうか。グランドメゾンも同じく新駅まで7.8分というとこでしょうか？

>>145 名無しさん
新駅のホームまではそのくらいですかね？
西側に改札できるなら改札までは5,6分、恐らく西側の端にできる商業施設のところに地下入口ができるなら表記上は3,4分ということになりそうですね。

>>145 名無しさん

新駅と北ヤードが整理されると
グラメゾは真東に公園と大阪駅北口がある。

グラメゾ 新駅8分 大阪12分→9分に短縮
ローレル 新駅9分 大阪11分と変わらず

な感じかな？

>>146 マンション検討中さん

たしかに入口が手前ならかなり近く表示できますね
駅徒歩5分物件に昇格できるかも

福島駅近の中古は盛り上がってませんね。目立つのはシティタワーだけで、ここは立地も規模も目立たないからシティタワー以外のその他物件になるんじゃない。300万も出して中古買う人いないでしょう。

パークハウス福島 230万ぐらい
クレヴィア大阪福島 200万ぐらい
グレイスロワ福島 210万ぐらい
シティタワー西梅田 270万ぐらい

>>147 匿名さん
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