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物件概要 |
所在地 |
東京都渋谷区宇田川町28番49他(地番) |
交通 |
東急東横線 「渋谷」駅 徒歩8分 東京メトロ半蔵門線 「渋谷」駅 徒歩8分 東京メトロ副都心線 「渋谷」駅 徒歩8分 山手線 「原宿」駅 徒歩12分 東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩11分 東京メトロ副都心線 「明治神宮前」駅 徒歩11分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
503戸(総販売戸数481戸) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上39階 地下4階建 敷地の権利形態:定期賃借権(準共有、借地権の期間:2093年9月30日まで約70年。期間満了時に更地にして返還することが条件です。建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。※借地権の譲渡・転貸は売主への事前通知をしたうえで可。) 完成時期:2020年08月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社
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施工会社 |
東急建設株式会社 |
管理会社 |
三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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パークコート渋谷 ザ タワー口コミ掲示板・評判
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7215
匿名さん
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7216
匿名さん
副区長の件はセンセーショナルに報じられてしまったから
渋谷ホームズ建替えはスムーズにいかないだろうな。
口調が独断で許可出したらマスコミ使われて袋叩きにされそう
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7217
匿名さん
まぁ法律に違反していなければどうしようもないが
世論が声がどちら寄りかの方が重要だと思う。
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7218
ご近所さん
>>7211 マンション掲示板さん
5日には区民の声、パークコート守る会が区役所前でデモやってたけど、せいぜい7,8人だった。
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7219
名無しさん
原宿パーマンはまとまらないから論外。
渋谷ホームズを織り込んでないなら無知過ぎ。
普通にPCO売ってるときから話出てるし。
周辺考えたら、それだけて終わるはずないし。
まぁそれわかってて騒いでるだけってことで。
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7220
口コミ知りたいさん
>>7219 名無しさん
原宿パーマンまとまらないって、建替え決議が失効するってこと?
PCO売ってる時の重要事項説明書に書いてあんじゃないのそもそも南東向きはホームズ建替えを想定して割安な価格設定だったわけだし、、、
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7221
匿名さん
パコ渋の南東角は死ぬけど、東南角は六本木麻布台ビューは変わらないでしょ。
渋谷ホームズの容積1000%になって150mタワマンなっても、地権者の権利床は増えない。
デベ持分の保留床だけ増えて地権者の旨み無いんだけど、
現金買いしてた元博報堂夫人や地権者住戸集めてた法人だいじょうぶか?w
素人考えで容積緩和により権利床増えると思ってると、痛い目みるのが建替えの魑魅魍魎。
だから地権者に対して実直にやってくれる旭化成(アトラス)の建替え引き合いが強い。
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7222
口コミ知りたいさん
公共財である小学校の容積使って所有権タワマンのデベとゼネコン儲けさせたり、博報堂人脈に年間数億円で設計させてる緑道再整備が一向に進まなかったり、ハロウィンで渋谷に来てねキャンペーンやってた数年後に来るなキャンペーン張り出したり。。。渋谷区のやってるコト目茶苦茶じゃね?
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7223
eマンションさん
>>7222 口コミ知りたいさん
一昨日の都市計画審議会での渋谷ホームズ再開発の都市計画認可審議って、結局どうだったん?
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7224
都心のお兄さん
別に、区民の生活を向上させてくれる開発なら反対はしないんだが、どうにもお仲間への還流を重視しすぎて、行政執行が滞ってる気がするんだよな。ハセケン懇意の業者や知人を登用するのはやめた方が良いと思う。怪しい事案がかなりある。
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7225
都心のお兄さん
まあ、怪しい事案の具体例は挙げられないけどな。
全て俺の妄想だから。
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7226
口コミ知りたいさん
>>7225 都心のお兄さん
都市計画審議会で強行可決したのは事実らしいね
これで予定通り年明けに都市計画認可決定の説明会開催ですな
はよ進めてくれ!
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7227
マンコミュファンさん
>>7221 匿名さん
そんなことないよ。どんなルールになってるか知らないけど、デベと同じ価格で増床できますから。ま、お金ないと出来ないけどね。そもそも、規模大きくなってマンションの価値が全体的に上ったことは言うまでもない。
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7228
マンコミュファンさん
ここは渋谷徒歩圏のリッチ、パークコートブランドでかなり注目を集めていました。まさかこんなことに成るなんて。
私は借地権が気になり別のパークコートにしましたが、皆さんがお気の毒です。
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7229
ご近所さん
「パークコート渋谷を守る会」代表N氏が南東側に建設予定の再開発ビルに反対して、左巻き運動家たちと反対運動を進めているが、逆に資産価値を落としているのでは?
商業地区で日当たり云々は法律的に通用しない。
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7230
ご近所さん
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7231
ご近所さん
>>7220 口コミ知りたいさん
パークコート渋谷で一番人気は代々木公園を眺望できる北側部屋と仲介業者から聞きました。
パコ渋を守る会が三井不動産を提訴することになるのかウオッチングですね。
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7232
eマンションさん
>>7229 ご近所さん
都市計画認可取り消し訴訟→棄却で終わりだと思う。
それより70%還元、従前評価に開発利益加味せず、現状面積以上の増床禁止の方が揉める気がする
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7233
ご近所さん
>>7232 eマンションさん
「都市計画認可取り消し訴訟→棄却で終わりだと思う」都市計画審議会で決定されているので争う余地はないですね。
建築費が高騰していますが70%還元はあり得ないと思いますし、増床禁止もあり得ないと思います。
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7234
マンション掲示板さん
>>7233 ご近所さん
渋谷区民の声を聞く会は、渋谷ホームズの建替えは高齢者を安い評価で追い出そうとしていると批判してるようだけど、そんなことないよね
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7235
住民でない人さん
>>7234 マンション掲示板さん
立憲民主党、れいわ新選組と同じ左巻き系統の人たちが反区長で騒いでいるだけです。
相手にしないことです。
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7236
マンション検討中さん
>>7235 住民でない人さん
渋谷区民の会は渋谷ホームズの建替え後マンションは坪1600万の分譲価格になるとの試算表を皆んなに送ってきてるけど、今の相場なら坪2000万以上の分譲価格になるよね
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7237
匿名さん
>>7227 マンコミュファンさん
資料で権利と保留床で明記されてますけど
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7238
匿名さん
増床禁止にしてるからデベは小学校の建設するわけで。
増床禁止にしてるからデベに区道あげたわけで。
普通のマンション建替えならデベから保留床買えるけど、ここは買えないスペシャル条件です。建替え費用は超高騰してるから還元率70でいけるかも・・
渋谷ホームズの住人同士が揉めて流れそう。
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7239
匿名さん
>>7233 ご近所さん
あり得ないと思うのは自由だけど、区道もらって小学校の容積貰うには厳しい条件になるのは決定事項です。それが増床禁止と還元70。
三井にゼロから組んでもらうしかない
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7240
マンション検討中さん
建替え費用って高騰してるの?
8割使ってた中国が落ちたし、来年から余りまくると思うが、、、
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7241
マンコミュファンさん
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7242
マンション検討中さん
>>7241 マンコミュファンさん
そう、東急の再開発は基本的に現状面積以上の増床は禁止にされるよ
だから、三井に一からやり直してもらわないと合意形成時間かかると思うよ
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7243
住民でない人さん
>>7239 匿名さん
総事業費の中で、渋谷区に公共貢献で引き渡す神南小学校建設費を確保する必要があります。
だから地権者の増床禁止と還元率70~76にしかならないという事なのでしょうか?
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7244
住民でない人さん
>>7242 マンション検討中さん
なるほど!
桜丘再開発でもエリア内のワンルームマンションが従後資産の最低床面積40㎡に権利変換されたが、
これはやむを得ない例外規定だったのか! 確かにそれ以上の床面積は取得できなかったようです。
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7245
匿名さん
>>7240 マンション検討中さん
仕入れ先が値下げしないから資材価格は全く下がってないですよ。
人材不足により職人単価は右肩上がりで、コロナ前より1.5倍以上の建築費です。
増床禁止でも新築タワーなので価値は上がる。
だけど建築費まかなうためには70%還元。建替え期間などを考えると大して美味しくない。
金持ちが運用先の一つと考えるなら割にあいそう。でも金持ちはこんな区分やらずに麻布台ヒルズ区分を買う
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7246
匿名さん
渋谷区は小学校を早く建替えたいから認可急いでるけど、結局は地権者4/5の合意形成がいる。
来年の建替え法案で3/4に改正されても、施行されるのは再来年4月からで時間かかる。
3/4になっても増床不可で還元70%で納得されるかは疑問。
渋谷区のせいでコープオリンピア並にこじらせる可能性があるw
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7247
検討板ユーザーさん
>>7246 匿名さん
そう、このまま東急にやらせたら、開発利益なしの従前評価で高齢者追出し、増床禁止の70%還元で合意形成不能になって、小学校の建替え進まずのオチになるので、結果的には渋谷区民の会の指摘は一理ある
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7248
匿名さん
パコ渋は地権者無しの渋谷区所有の土地のままだったから、区役所&公会堂の容積を貸しても渋谷区は区役所&公会堂を建替えれた。
今回は民間所有の土地なのに小学校容積と区道譲渡するスキームにしたから、厳しい条件になってしまっている。
だからパーマン原宿の三井は小学校容積スキームやらなかったのかもね。
宮下公園や区役所&公会堂の建替えをした懇意にする三井に声をかけないわけがない。
でも渋谷区民の会には関わりたくはない
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7249
マンション検討中さん
>>7248 匿名さん
総合設計の原宿パーマンの建替えが90%還元で再開発の渋谷ホームズが70%還元ってことは、小学校の建設費が高すぎで、無理に再開発にしなくてよいということなんかな
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7250
住民でない人さん
>>7249 マンション検討中さん
渋谷ホームズの建替えについては過去に建替え組合方式ではなく諸般の事情から再開発組合による建て替えと意思決定されている。
都市計画審議会で神南小学校建替え貢献を評価して承認されたからには、今後は再開発による建て替えしか考えられない。さらに渋谷区の学校施設整備計画が絡んでいるので、還元率や増床禁止などが原因で地権者合意が取れなければ再開発事業が遅滞する。
結果、再開発準備組合は渋谷区から急かされてどのような判断をするのか?
建築費高騰の折、全体資金計画が成り立つのか?
まるでジグソーパズルを解くみたいな事業です。
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7251
住民でない人さん
>>7249 マンション検討中
原宿パークマンションは建替え組合による単独建替えです。その方式ですと賃借人との退去交渉、立退料は全て地権者が負担することになる。居住している地権者は解体・建築の5年間自己負担で転出引越・仮住居確保・賃料支払い・転入引越を乗り越える必要がある。高齢居住者には耐えられないと思います。
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7252
名無しさん
>>7251 住民でない人さん
原宿パークは110平米で1.8億くらいの従前資産評価だから、高齢者はわざわざ仮住まいをしないで、スムーズに老人ホームに入れて安心だと聞いてるよ
渋谷ホームズの従前資産評価は原宿パークの8割くらいしかないんじゃない?
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7253
住民でない人さん
>>7252 名無しさん
基本的に土地従前資産評価は公示地価を基準にして様々な要素を加味して評価する。
原宿パーク北側路線価は206万/㎡(680万/坪)、渋谷ホームズ東側路線価543万/㎡(1,795万/坪)と2.5倍の差があります。
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7254
マンション掲示板さん
>>7253 住民でない人さん
なんでそれで、原宿パークより渋谷ホームズが安くなるんだよ
なんかおかしくないか
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7255
匿名さん
>>7253 住民でない人さん
容積率が異なりませんか?
うちの都心部築古マンションも還元率50%程度のために建て替え協議が進展するか不透明です。たとえ建て替え完了しても、資産価値が倍ぐらいにしかならないかもしれないのも原因ですかね。
それを踏まえると、原宿パークマンションも渋谷ホームズも建て替え条件は良い方だと思います。
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7256
住民でない人さん
>>7254 マンション掲示板さん
そうです、おかしいですよね。
渋谷ホームズの従前資産評価額が原宿パークの8割にしかならないという7252さんの書き込みに対して、公表されている土地評価(路線価)の数値を示してみました。
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7257
住民でない人さん
>>7255 匿名さん
渋谷ホームズの容積率は都計審議会認可で現状500%から1,000%になりました。原宿パークマンションは総合設計利用でどのくらいになるのかは知りません。
還元率50%では居住者の同意が得られるか危ういですね。再来年施行の法改正を待たなくては----。
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7258
匿名さん
渋谷区と再開発組合が急ぎすぎだが、
地権者たちに4/5が分の悪い条件をのめば建て替えれるわけで。
もしくは再来年になって3/4合意とれれば良い。
3/4すら合意取れなければ南青山第一マンションと同じ道で、10年くらい放置されるだけw
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7259
eマンションさん
>>7257 住民でない人さん
渋谷の一等地で建物規模が倍になるなら、半分デベに売れば半分地権者に残る建替えになるんとちゃうの?
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7260
販売関係者さん
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7261
検討板ユーザーさん
>>7258 匿名さん
放置される理由は事業協力協定書に期限がないからじゃないか
5年とか10年とか期限をつけとかないと、20年30年引っ張られて兵糧攻めとか持久戦みたいになるよ
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7262
住民でない人さん
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7263
評判気になるさん
>>7262 住民でない人さん
パコ渋のN氏がトラブルを増幅してることが引き金になって、渋谷ホームズや原宿パークを巻き込んだネタに進化してる状況なんじゃないの
こういう事件屋みたいな住人ってどこのマンションにも一定程度いるよね
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7264
匿名さん
暇だから生きてる証が欲しいんじゃ。文句あるなら出ていくんじゃ
ご近所マンション
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