パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

70年後に確実に価値が0になる物件のリセールって、やっぱり結構値下がりするよな～
残存年数少なくなるとローン通らないし
毎月解体準備金もかかるし

ワンルーム西向き12階、間取り悪いとはいえ眺望もあるのに、7980でようやく売れましたね。つられて安くなった間取りが良い南向き40平米7980結構いいと思うのですが、6階だと市役所から丸見えなんでしょうか。賃貸需要がものすごく強いらしく不動産屋におすすめされるんですが、実際どうでしょうか。

西は原宿パークマンションがタワーマンションになるので、眺望あるのは今だけですよ

南は市役所の窓から人が丸見えです

年数経ってくると、将来インフレで他のマンションは高騰してるのに、ここだけ残り年数に向かって逆行値下がっていく、そんな展開もあり得ますね。

所詮、家賃の先払い物件ですよね。
他人の土地を、まさしく借りて、住んでるわけだから。

グレードの高いUR賃貸先払いみたい。

>>7137 匿名さん
確かに、うまいこと言うね

>>7128 匿名さん
住民の質、そんなに悪いんですか？

パパとP活女子はよくいる

>>7137
確かにその通りですね、家賃を先払いしてるだけ

所有権なら土地を持ってる事になるから、マンション再開発などがあれば地権者住戸貰えたりするけど、ここはそれがない

見た目はカッコいいし所有権よりは安いけど、いわゆる安物買いの銭失いになりそう

最終1邸！先着順申込受付中

販売中の中古は500～1000万以上新築時より載せて販売してるのしかないな

以前、沖氏にこの物件どうか聞いたけど、おすすめしてたな。もともと彼は定期借地権押しだけど、ここは安くて中古でも２０１９年価格でまだ売ってて利回り高く、今後周辺で出てくるのは坪１０００万スタート予想だからとのこと。私は別の物件買ったけど。２０１９年の価格から１割も上がってないから、安いことは安い。三井の在庫がなくなったらこれから値上がりするだろうな。

値上がりした定借マンション...

定借といっても、地代上がらない定借だから安心。投資物件には最高。税金も安い。

解体準備金は上がると思うよ
あと固定資産税も土地部分にはかからないけど建物部分にはかかる

地代上がらないって言っても
逆に
首都直下型地震とか少子化とか何かで地価がもし下がったとしても
地代は下がらないのね。

>>7149 匿名さん

うまくいってないと否定ばかりしたくなるものだから要注意

6階1L全然市役所から見えないし、安いな　4階と3階は見えるけど。

安くはない
定借のくせに新築時より何百万も高い

この立地で数百万くらいしか値上がりしない。
これが定借のもったいなさ。

定借じゃなかったら億単位で儲かってたよね。

>>7154 匿名さん
定借じゃなかったらこの土地にマンションは立たなかったろうね。

値上げして出してる部屋、1年以上売れ残ってますけど、、
金利上昇局面でいつまで幻想の含み益に酔ってるんだい？

仲介手数料も考慮すると新築時より800万弱高い
市役所の壁と窓しか見えない部屋に、その高値追求の実力無いっしょ

>>7155 匿名さん

いや、隣の建て替え所有権になるんじゃない?　ワロタｗ

隣の原宿パークマンションも所有権やろな

最終1戸となっているけど、結局20戸くらいは壁ドンとか条件が悪く、販売しないということですかね。

所有権なら倍はしそう。もう全部売り切ったみたいですよ。

>>7161 マンション検討中さん
所有権なら坪1500万っしょ
100㎡で4.5億円
海外と比べたら、それでも割安だけどね

購入時に地代を全額先払いしているので
価格は所有権と同じ。
なのに所有権ではなくて定期借地なここ。

人口減少、衰退し続ける経済、そんな日本と海外不動産比べてどうする
そもそも需要はどんどん減ってくる

近くで見ると外壁とか安っぽいですよね。
神宮北参道にダブルスコア付けられてる。

おおやっと南の低層40.01売れましたね。なんで早く売れないないのか不思議でした。こんな好立地で利回り5パー狙えるのありえない。中でも40.01は間取りが素晴らしい、西はリビングとキッチンが繋がってないので、狭くなる。南の40.01と北の42は出てきたら買った方がいい。今後お隣二つが倍の価格で出てきて、賃料が2倍になるわけがない。投資家はここの40平米買うべき。

>>7167 検討板ユーザーさん

本気でそう思うなら、掲示板で赤の他人に言ってないで
自分か自分の知り合いに教えて買った方がいい。

>>7168 匿名さん
わいは広い部屋と小さい部屋二つ持ってます。
広い部屋は実需で狭い部屋は物置。
もう与信がなくて、不動産友達いないので。最近、どこも新築は抽選ばかりだし、抽選狙うくらいならここ買った方がいい。

お知らせ、見たら検討スレって
完売後も残るのね。
良かった、解体するまでこの物件の語り合いができるね。

>>7170 匿名さん
ラストでまだ高い部屋販売中ですよ。

割高家賃を前払いしてるだけ
それが定借

>>7172 匿名さん
普通の定借なら月払いだが
ここは全額前払い。

BGM変えるなよ。管理会社に言いまくれば元に戻せるぞ！

>>7174 匿名さん

そういう意味ではないです。
どこまでも所有権にはならないので、割高賃借権を買っている状況です。

世界情勢を見るに、明らかに今がマンション価格の天井
日本も金利上げざるを得ない状況になってきた

2023年秋に湾岸マンション大量入居で一気に売りも出るし、そろそろ私の部屋売れてほしい…

>>7177 マンコミュファンさん

定借なんで謙虚に販売活動してください。　

具体的には

購入価格-(保有期間による)減価相当分

という謙虚な気持ちで対応したら売れますよ。

間違っても転売益を得ようなどとよこしまな気持ちは排除するように。

これから確実に変動金利上がっていきますもんね…
そうなるとマンション価格は必ず下がる

3ヶ月以内には現金化したいな

ここって築何年まで銀行は金貸してくれるんだろうか
築30年くらいまでかな

ある時点から本当に売りにくくなるマンションだろうなと思う

築40年50年60年なんてなったら住宅ローン通らないから、半分以上は色んな事務所として使われてカオスになるだろう

新築時に買えた人が1番の勝ち組
中古で後に買うほどババを引くマンション

新築時より高く買ってくれる人が神様に思えてきた。

新築時よりも値上げして販売してる人、無理だから諦めた方がいいですよ

毎年確実に1.4%価値無くなっていくんだから、買う側もバカじゃない

賃貸運用するか早く売るかしないと

なんであのへぼいBGMに変えてしまったんだ？

>>7180 マンコミュファンさん

新築で買ってる人もババ抜きですよ。

40平米の部屋は3月ー4月で複数戸＋500万から1000万くらいで3戸売れてますよ。定借でも利回りとれるなら売れますよ。新築時の５％が異常なので、３％程度と考えると＋2000万くらいで余裕で売れますね。今は9350万で出ていますが、おそらく8900くらいで制約するかと思います。

>>7179 マンコミュファンさん
なんで変動金利があがるんですか？

>>7178 検討板ユーザーさん
定借のことまったくわかってないので、これ見て勉強しとけ。
沖先生のおすすめ物件だぞ。

https://www.sumai-surfin.com/oki-yujin/faq/04/

Q5. 「定期借地権付きマンションは買ってもよいか」
A. 実はお得なことが多く、狙い目！

定期借地権付きマンションは中古になったときに売りづらいのではないかと考えている人も多いだろう。しかしその認識と現実の中古取引との間にはギャップがある。

定期借地権付きマンションの中古値上がり率
定期借地権とは、50年、70年といった決められた契約期間の間、土地を貸してくれる権利である。契約期間を過ぎた後は、マンションは取り壊して更地にし元の地主に返すことになるため、定期借地権付きのマンションは土地代は含んでおらず、建物のみを買うことになる。そのため、中古になったときに値段が下がるのではないかと考えている人も多い。
しかし、その認識のギャップがあるからこそ、お得に購入できる狙い目マンションが手に入る可能性がある。
これは定期借地権付きマンションの値上がり率を示した表だ。

定期借地権付きマンションの中古値上がり率
定期借地権付きマンションは周辺相場と比べ、新築時に比較的安く販売されることが多い。そのため、中古になると値上がりするケースが多くみられる。定期借地権付きマンションであっても立地の良さと販売元が大手売主であることの二点を満たしていれば、中古市場でも普通の分譲マンションと同様の取引がされているのだ。

定期借地権付きマンションが狙い目な理由
定期借地権付きマンションが狙い目である理由をさらに深堀して説明する。

まず、価格が割安であることで、賃貸に出したときの利回りが高くなる仕組みとなっている。定期借地権付きマンションは周辺相場と比べ割安に購入できるが、賃貸に出したときの家賃は周辺相場と同じ金額を取れるため、普通のマンションと比べて1％程度利回りが高くなる。利回りが高い物件という事実は売却時にも有利に働く。

そして、定期借地権付きマンションは、希少な立地に建つケースが多い。渋谷区役所の新庁舎建設との共同プロジェクトである「パークコート渋谷 ザ タワー」もその代表格だ。このマンションは70年間の定期借地権付きで渋谷公会堂の跡地に建設される。
ちなみに、定期借地権の期間は50年以上であることが定められている。これは、マンションの法定耐用年数の47年とほぼ同じであり、決して極端に短い年数で切られているというわけではないので安心してほしい。

ライフステージの変化に応じて、売却や賃貸にすることを考えている人にとっては、定期借地権付きマンションは特に狙い目といえる。事実、私自身も定期借地権付きマンションを二度住み替えたことにより、1億円以上の利益を出した。

>>7186さん

定期借地権付きマンション、本当にお得なのかなと思ったので参考になります。

>>新築時に比較的安く販売されること
もし新築で安いと思わなければ購入スルーすればいいですね。

70年間というと、定年を迎えて地方移住するとか、定年後は売ってしまうなど考えるならいいのかなとか思います。

ここ買いたいけど、中古定借だとローン通らない銀行多い…

>>7188 マンション検討中さん

ソニー銀行と住友はOKですよ

プラウド神宮前、渋谷ホームズ建替えタワー、原宿パークマンションの建て替えと坪1500超えの所有権の超一流物件が近隣で次々とできているので、定期借地権のここは徐々に色あせてみえてしまうのも事実かなと

さすがに原宿パーマンは1500までいかんて

同じ時期に発売してこんなにも差が。
パコ渋は坪単価低い低層階のほうがリセール良いし
定借の単価高の高層階はリセール悪い

定借なんて買うのはアホか成金しかいないだろ。

>>7192 マンション掲示板さん
原宿パークマンション建替えは想定分譲単価1000万くらいで3回目の建替え決議チャレンジと聞いたけど、ホントなん？

海外物価値上がりみると、東京の良アドレスは坪2000万時代もありうるから、原宿なら高くはないだろうな。

ただし、建て替えの場合は地権者がついて行けずに揉める原因。

>>7199 マンション掲示板さん
原宿パークは100%還元なら、さすがに地権者はおちるでしょ
渋谷ホームズは70%還元だから揉めると思うけど、、

>>7188 マンション検討中さん

法人の購入者が多く、余剰資金で
現金で購入してる人が多いですよ

>>7197 マンション検討中さん

購入者70パーセントが法人で余剰資金で購入してます

損金が大きく作れるので、節税になるためです

>>7202 検討板ユーザーさん
渋谷で損金が大きくとれて4%以上の利回りが取れる新築物件はなかなかないもんね

南側にこんなのが所有権で立つんだぜ。
小学校の容積貰って延床もマシマシ。
パコタワとはいえ、定借が勝てるわけないだろ。
https://x.com/shibuya_hatti/status/1684003252877287425?s=20

>>7198 マンコミュファンさん
8月6日臨時総会で建て替え決議がされました。
それ以降、中古価格が爆上がり！

>>7200 検討板ユーザーさん
現況の建築費高騰で100％還元率は不可能です。
ましてや建替え組合方式では補助金も入らないので地権者への補償もなく、立退き費用も地権者負担になります。今高値で購入している人は仕組みが分からずに営業に煽られて購入しているように感じる。

渋谷ホームズ70％だったのが小学校容積もらい区道も無料で貰ったので
容積率大幅アップして150mなったから還元率大幅アップ。
パコ渋の日照死ぬけど爆笑

1億2億程度で爆笑って事はないけどタイミングが良かったから買い増しした。
株がメインなんでマンションの値上がりには別に期待もしていない。
他の購入者も似たようなもんじゃねえのかなって思ってる。

静かになっちゃった

もしかして勝どきより安い？

>>7209 匿名さん
ここの人々が束になって渋谷ホームズの建替えにクレームをつけてきてるね
渋谷ホームズの地権者全員に手紙を送ってるみたいよ

違うよ。扇動してるのはシブヤを守る会と、そこに入り込んだ共産系の元マスゴミ。神宮外苑なんかにも反対してるような、筋金入りの奴ら。

>>7212 マンション検討中さん
しぶやを守る会の人って、区長選挙で落ちた2人じゃん
なんでタワーマンションの住人同士の争いを煽って混乱させる必要があんの

>>7213 マンコミュファンさん

例の元博報堂の副区長絡み。
元々渋谷ホームズ建て替えへの意義が発端。
問題紐づけて、ハセケン叩き。
ま、ハセケン区政も大分問題あるし潰し合って、膿を出し切って欲しいね。

たった数ヶ月で天と地程流れが変わったな

副区長の件はセンセーショナルに報じられてしまったから
渋谷ホームズ建替えはスムーズにいかないだろうな。

口調が独断で許可出したらマスコミ使われて袋叩きにされそう

まぁ法律に違反していなければどうしようもないが
世論が声がどちら寄りかの方が重要だと思う。

>>7211 マンション掲示板さん
5日には区民の声、パークコート守る会が区役所前でデモやってたけど、せいぜい7，8人だった。

原宿パーマンはまとまらないから論外。
渋谷ホームズを織り込んでないなら無知過ぎ。
普通にPCO売ってるときから話出てるし。
周辺考えたら、それだけて終わるはずないし。
まぁそれわかってて騒いでるだけってことで。

>>7219 名無しさん
原宿パーマンまとまらないって、建替え決議が失効するってこと？
PCO売ってる時の重要事項説明書に書いてあんじゃないのそもそも南東向きはホームズ建替えを想定して割安な価格設定だったわけだし、、、

パコ渋の南東角は死ぬけど、東南角は六本木麻布台ビューは変わらないでしょ。

渋谷ホームズの容積1000％になって150ｍタワマンなっても、地権者の権利床は増えない。
デベ持分の保留床だけ増えて地権者の旨み無いんだけど、
現金買いしてた元博報堂夫人や地権者住戸集めてた法人だいじょうぶか？ｗ

素人考えで容積緩和により権利床増えると思ってると、痛い目みるのが建替えの魑魅魍魎。
だから地権者に対して実直にやってくれる旭化成（アトラス）の建替え引き合いが強い。

公共財である小学校の容積使って所有権タワマンのデベとゼネコン儲けさせたり、博報堂人脈に年間数億円で設計させてる緑道再整備が一向に進まなかったり、ハロウィンで渋谷に来てねキャンペーンやってた数年後に来るなキャンペーン張り出したり。。。渋谷区のやってるコト目茶苦茶じゃね？

>>7222 口コミ知りたいさん
一昨日の都市計画審議会での渋谷ホームズ再開発の都市計画認可審議って、結局どうだったん？

別に、区民の生活を向上させてくれる開発なら反対はしないんだが、どうにもお仲間への還流を重視しすぎて、行政執行が滞ってる気がするんだよな。ハセケン懇意の業者や知人を登用するのはやめた方が良いと思う。怪しい事案がかなりある。

まあ、怪しい事案の具体例は挙げられないけどな。
全て俺の妄想だから。

>>7225 都心のお兄さん
都市計画審議会で強行可決したのは事実らしいね
これで予定通り年明けに都市計画認可決定の説明会開催ですな
はよ進めてくれ！

>>7221 匿名さん
そんなことないよ。どんなルールになってるか知らないけど、デベと同じ価格で増床できますから。ま、お金ないと出来ないけどね。そもそも、規模大きくなってマンションの価値が全体的に上ったことは言うまでもない。

ここは渋谷徒歩圏のリッチ、パークコートブランドでかなり注目を集めていました。まさかこんなことに成るなんて。
私は借地権が気になり別のパークコートにしましたが、皆さんがお気の毒です。

「パークコート渋谷を守る会」代表N氏が南東側に建設予定の再開発ビルに反対して、左巻き運動家たちと反対運動を進めているが、逆に資産価値を落としているのでは？
商業地区で日当たり云々は法律的に通用しない。

>>7213 マンコミュファンさん
状況教えてください。

>>7220 口コミ知りたいさん

パークコート渋谷で一番人気は代々木公園を眺望できる北側部屋と仲介業者から聞きました。
パコ渋を守る会が三井不動産を提訴することになるのかウオッチングですね。

>>7229 ご近所さん
都市計画認可取り消し訴訟→棄却で終わりだと思う。
それより70%還元、従前評価に開発利益加味せず、現状面積以上の増床禁止の方が揉める気がする

>>7232 eマンションさん
「都市計画認可取り消し訴訟→棄却で終わりだと思う」都市計画審議会で決定されているので争う余地はないですね。

建築費が高騰していますが70％還元はあり得ないと思いますし、増床禁止もあり得ないと思います。

>>7233 ご近所さん
渋谷区民の声を聞く会は、渋谷ホームズの建替えは高齢者を安い評価で追い出そうとしていると批判してるようだけど、そんなことないよね

>>7234 マンション掲示板さん
立憲民主党、れいわ新選組と同じ左巻き系統の人たちが反区長で騒いでいるだけです。
相手にしないことです。

>>7235 住民でない人さん
渋谷区民の会は渋谷ホームズの建替え後マンションは坪1600万の分譲価格になるとの試算表を皆んなに送ってきてるけど、今の相場なら坪2000万以上の分譲価格になるよね

>>7227 マンコミュファンさん
資料で権利と保留床で明記されてますけど

増床禁止にしてるからデベは小学校の建設するわけで。
増床禁止にしてるからデベに区道あげたわけで。
普通のマンション建替えならデベから保留床買えるけど、ここは買えないスペシャル条件です。建替え費用は超高騰してるから還元率70でいけるかも・・

渋谷ホームズの住人同士が揉めて流れそう。

>>7233 ご近所さん
あり得ないと思うのは自由だけど、区道もらって小学校の容積貰うには厳しい条件になるのは決定事項です。それが増床禁止と還元70。

三井にゼロから組んでもらうしかない

建替え費用って高騰してるの？　
８割使ってた中国が落ちたし、来年から余りまくると思うが、、、

え？デベは東急でしょ。

>>7241 マンコミュファンさん
そう、東急の再開発は基本的に現状面積以上の増床は禁止にされるよ
だから、三井に一からやり直してもらわないと合意形成時間かかると思うよ

>>7242 マンション検討中さん
なるほど！　
桜丘再開発でもエリア内のワンルームマンションが従後資産の最低床面積40㎡に権利変換されたが、
これはやむを得ない例外規定だったのか！　確かにそれ以上の床面積は取得できなかったようです。

>>7240 マンション検討中さん
仕入れ先が値下げしないから資材価格は全く下がってないですよ。
人材不足により職人単価は右肩上がりで、コロナ前より1.5倍以上の建築費です。

増床禁止でも新築タワーなので価値は上がる。
だけど建築費まかなうためには70％還元。建替え期間などを考えると大して美味しくない。
金持ちが運用先の一つと考えるなら割にあいそう。でも金持ちはこんな区分やらずに麻布台ヒルズ区分を買う

渋谷区は小学校を早く建替えたいから認可急いでるけど、結局は地権者4/5の合意形成がいる。
来年の建替え法案で3/4に改正されても、施行されるのは再来年4月からで時間かかる。
3/4になっても増床不可で還元70％で納得されるかは疑問。
渋谷区のせいでコープオリンピア並にこじらせる可能性があるｗ

>>7246 匿名さん
そう、このまま東急にやらせたら、開発利益なしの従前評価で高齢者追出し、増床禁止の70%還元で合意形成不能になって、小学校の建替え進まずのオチになるので、結果的には渋谷区民の会の指摘は一理ある

パコ渋は地権者無しの渋谷区所有の土地のままだったから、区役所＆公会堂の容積を貸しても渋谷区は区役所＆公会堂を建替えれた。

今回は民間所有の土地なのに小学校容積と区道譲渡するスキームにしたから、厳しい条件になってしまっている。
だからパーマン原宿の三井は小学校容積スキームやらなかったのかもね。
宮下公園や区役所＆公会堂の建替えをした懇意にする三井に声をかけないわけがない。

でも渋谷区民の会には関わりたくはない

>>7248 匿名さん
総合設計の原宿パーマンの建替えが90%還元で再開発の渋谷ホームズが70%還元ってことは、小学校の建設費が高すぎで、無理に再開発にしなくてよいということなんかな

>>7249 マンション検討中さん
渋谷ホームズの建替えについては過去に建替え組合方式ではなく諸般の事情から再開発組合による建て替えと意思決定されている。
都市計画審議会で神南小学校建替え貢献を評価して承認されたからには、今後は再開発による建て替えしか考えられない。さらに渋谷区の学校施設整備計画が絡んでいるので、還元率や増床禁止などが原因で地権者合意が取れなければ再開発事業が遅滞する。
結果、再開発準備組合は渋谷区から急かされてどのような判断をするのか？
建築費高騰の折、全体資金計画が成り立つのか？　
まるでジグソーパズルを解くみたいな事業です。

>>7249 マンション検討中
原宿パークマンションは建替え組合による単独建替えです。その方式ですと賃借人との退去交渉、立退料は全て地権者が負担することになる。居住している地権者は解体・建築の5年間自己負担で転出引越・仮住居確保・賃料支払い・転入引越を乗り越える必要がある。高齢居住者には耐えられないと思います。

>>7251 住民でない人さん
原宿パークは110平米で1.8億くらいの従前資産評価だから、高齢者はわざわざ仮住まいをしないで、スムーズに老人ホームに入れて安心だと聞いてるよ
渋谷ホームズの従前資産評価は原宿パークの8割くらいしかないんじゃない？

>>7252 名無しさん

基本的に土地従前資産評価は公示地価を基準にして様々な要素を加味して評価する。
原宿パーク北側路線価は206万/㎡（680万/坪）、渋谷ホームズ東側路線価543万/㎡（1,795万/坪）と2.5倍の差があります。

>>7253 住民でない人さん
なんでそれで、原宿パークより渋谷ホームズが安くなるんだよ
なんかおかしくないか

>>7253 住民でない人さん

容積率が異なりませんか？

うちの都心部築古マンションも還元率50%程度のために建て替え協議が進展するか不透明です。たとえ建て替え完了しても、資産価値が倍ぐらいにしかならないかもしれないのも原因ですかね。

それを踏まえると、原宿パークマンションも渋谷ホームズも建て替え条件は良い方だと思います。

>>7254 マンション掲示板さん
そうです、おかしいですよね。
渋谷ホームズの従前資産評価額が原宿パークの8割にしかならないという7252さんの書き込みに対して、公表されている土地評価（路線価）の数値を示してみました。

>>7255 匿名さん
渋谷ホームズの容積率は都計審議会認可で現状500％から1,000％になりました。原宿パークマンションは総合設計利用でどのくらいになるのかは知りません。

還元率50％では居住者の同意が得られるか危ういですね。再来年施行の法改正を待たなくては----。

渋谷区と再開発組合が急ぎすぎだが、
地権者たちに4/5が分の悪い条件をのめば建て替えれるわけで。
もしくは再来年になって3/4合意とれれば良い。
3/4すら合意取れなければ南青山第一マンションと同じ道で、10年くらい放置されるだけｗ

>>7257 住民でない人さん
渋谷の一等地で建物規模が倍になるなら、半分デベに売れば半分地権者に残る建替えになるんとちゃうの？

>>7259 eマンションさん

その様な

>>7258 匿名さん
放置される理由は事業協力協定書に期限がないからじゃないか
5年とか10年とか期限をつけとかないと、20年30年引っ張られて兵糧攻めとか持久戦みたいになるよ

>>7261 検討板ユーザーさん
スレ違いなので渋谷ホームズの掲示板に移行しましょう。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/462085/

>>7262 住民でない人さん
パコ渋のN氏がトラブルを増幅してることが引き金になって、渋谷ホームズや原宿パークを巻き込んだネタに進化してる状況なんじゃないの
こういう事件屋みたいな住人ってどこのマンションにも一定程度いるよね

暇だから生きてる証が欲しいんじゃ。文句あるなら出ていくんじゃ

>>7264 匿名さん
そもそも南東角部屋は眺望が変化することは重要事項説明書で触れられてるはずだし、そうだからこそ価格設定は安かったはず
問題指摘するとすれば、総合設計の原宿パーク建替えより、再開発渋谷ホームズの方が還元率が悪いのは、小学校建て替えのコスト負担が、土地提供や容積率緩和のメリットを上回るほどのデメリットになってる点を指摘して、渋谷ホームズ側から再開発撤回を促すのが大人の対応だと思うがね

たしか再開発だと元々の住居の広さは確保してあげるようにしないといけないはずだから、床面積で、還元率７割だとしても、１０割まで増床できるんじゃないかな。つまりだいたい４割は。ただ増床価格は地権者価格ではなくデベの買取価格で。

>>7266 匿名さん
原宿パークの建て替えは90%還元で、現状面積より大きな部屋も取得希望できるし、あらゆる面で渋谷ホームズ再開発より条件がいいと思う
やはり渋谷ホームズ再開発って小学校の建替えをただでやることが主目的の再開発と思えてならんのだが、、、

>>7267 マンション検討中さん
ただ、建て替えだと、建て替え中の住むとこの補償だったら、貸してる人は賃借人を退去させる費用だったりが自前になるからね。例えば１億の部屋で月４０万で貸してる部屋だとしたら、退去料に６００万、期間中の賃料の損失で、２，０００万とかになるよ。再開発だと全部再開発組合がやってくれるからね。

>>7268 口コミ知りたいさん
あほか、それって事業費で払うわけだから、実質的には還元床の一部を現金でもらってるだかだから、タコ足の共食いみたいなもんでメリットでもなんでもないんだよ
再開発業者がよく使う丸め込みトークだから、業者じゃなければ、そんなこと真顔で言ってる場合じゃないよ　笑

>>7269 eマンションさん
ちょっと意味が分からないけど、パークマンションと渋谷ホームズの比較をしてるんですよね。別に原宿パークマンションの９０%の方がいいじゃんって発言に対して言ってるだけですよ。

>>7270 口コミ知りたいさん

その様な話は渋谷ホームズのスレでやってください。

>>7269 eマンションさん
実質的には還元床の一部を現金でもらっているーーーはその通りですね。
ただ、地権者が立退き交渉なんて面倒でストレスのかかることはとてもできないと思います。

権利床の増床出来ないのちゃんと伝わってなくて、既に内紛は起きているんよな爆笑

>>7264 匿名さん
そもそもN氏が凶暴なキャラになって隣のマンションにちょっかいかけだしたきっかけって、パコ渋に管理組合がなく第三者管理で管理費が高く、工事発注も随意発注してることが原因じゃなかったっけ

>>7273 匿名さん

権利床の増床できないとか、内紛とか、そんな?内部情報が飛び交っているなんて憶測でしかないだろう。

>>7275 口コミ知りたいさん
再開発組合って、出来上がるタワーマンションの一部を東急不動産や増床する地権者に売って、建設費や補償費等の事業費を調達する仕組みなのに、地権者の増床を禁止するなんて、そもそも出来んの？

>>7276 名無しさん
制限をかけるのは自由ですが、理事会を通らないでしょうし、元の床面積までは増床出来ないと、色々不可能なことがありますので、要するに増床出来ますよ。

>>7277 匿名さん

野村・ケンが参加組合員の西麻布再開発では増床が従前資産面積の1.2倍までと定められた。
渋谷ホームズ還元率70％の場合、従後建物で30％分の増床ができるという解釈、すなわち従前資産面積の1.0倍までという結論になる。

従前建物床面積19,621.43㎡（登記簿面積）、従後建物床面積約73,900㎡なので保留床は54,279㎡。
この販売利益でデべは自社利益と神南小建て替え資金100億をまかなうという仕組みかと。

>>7279 販売関係者さん
渋谷区民の声を聞く会が送ってくる資料によると、渋谷ザタワーと違ってホームズ建替えのタワーマンションは所有権だから坪1600万円の分譲想定らしいが、そうだとしたら、東急不動産が組合から買う保留床の床単価の坪630万円って著しく安い気もするが、再開発ってそんなもんなん？

>>7280 匿名さん
そういうヤバい声を間に受ける感じですか？正直なとこと保留床６３０万は、再開発としてはなかなか高い価格だと思います。

>>7280 匿名さん
分譲想定価格が坪1,600万とか保留床坪単価630万との書き込みはどこの情報でしょうか？
内部の秘密情報なのかーーー。

>>7282 口コミ知りたいさん
なんとかの声が送ってくる資料と書いてありますね。おそらくそうなのかと。

>>7278 口コミ知りたいさん
1.2倍制限は誰が制限すると決めたのですかね

>>7284 マンコミュファンさん
参加組合員の野村・ケンコーポレーションの意向を受けた再開発組合理事会でしょうね。
再開発事業では理事会役員なんて実質的にお飾りに過ぎません。

>>7285 口コミ知りたいさん

ということは、渋谷ホームズの理事長や役員もお飾りで、増床制限1.2倍とか保留床単価は分譲単価の半値以下にされて合意形成不能になる可能性が高いのかなぁ

>>7286 通りがかりさん
どの再開発組合でも基本的に理事会メンバーは事務局の意向に沿った人選をするのがあたりまえです。

どのような条件になるのか分かりませんが、保留床単価が高くなれば地権者への還元率が向上する＝地権者の利益向上＝デべの利益低下になります。

増床制限を厳しくすれば保有床面積が増える＝デべの利益向上＝地権者の利益が低下　するという凸凹模様です。

>>7287 口コミ知りたいさん
なるほど、東急不動産が組合から買う保留床の床単価の額と地権者の増床をどのくらい制限するかが、地権者とデベロッパーの間の利益相反になるということなんですね。
あと、再開発組合の役員はデベロッパーに都合のいい人選になってるわけですか！

>>7288 マンション掲示板さん

おっしゃる通りで、どこの再開発組合でも実情は同じです。デべは大部分が上場会社なので、再開発組合は地権者利益の擁護を謳いながらも派遣元デべの利益を優先せざるを得ません。というよりは本社の意向を優先して地権者を慰撫しながら事業を進めています。

一方、非上場の森ビルは彼等とはまちづくりのコンセプトが違います。六本木ヒルズでは20年以上、麻布台ヒルズでは30以上の月日をかけて再開発を行ってきました。普通のデべにはできないことです。

>>7289 口コミ知りたいさん
デベロッパーが組合から買う保留床の床単価を分譲価格の4割以下に抑え、増床制限で保留床をデベロッパーに全取りさせて、ボロ儲けさせようと、渋谷ホームズ役員会がしていることを、渋谷区民の声を聞く会が暴いてくれてるわけですな。
このあと揉め事になりそー　中野四丁目みたいに

http://www.news-pj.net/movie/130120

>>7290 口コミ知りたいさん
だいぶ勘違いしていますね。区民うんうん会は渋谷ホームズ再開発事業を阻止しようとする団体です。しかし、都市計画審議会で認可された以上、法的にそれを阻止することは不可能です。訴訟を提起しても一審棄却でしょう。
中野四丁目は都市計画審議会に進むのを一部反対地権者が反対している訴訟です。全く置かれた状況が違います。

だいたい組合はこの段階で増床ルールなんて正式に公表しないけどね。

>>7292 マンション検討中さん
そうですね、本組合成立後だと思います。なぜSNSで増床禁止の情報がでるのか不思議です。

>>7293 口コミ知りたいさん
保留床単価630万/坪で現状面積以上の増床禁止って、渋谷ホームズの理事会役員って、一体どんな人たちなのかみてみたいな。
これで、小学校の建替えのために踏み台にされてる再開発だったことが明るみに出たら、中野四丁目どころの騒ぎでは収まらん気がするけど、、、
知らんけど

保留床単価６３０万って正直高いと感じてしまう。自分が地権者だとしたら、果たしてその単価だと、増床ルールギリギリまで買い増しする勇気が持てるとは思えない。

>>7295 匿名さん
アホか
坪1600で分譲できるタワマンを坪630で増床できるんだから美味しいに決まってるだろ
小学校で引き算からやり直したら

本日渋谷区のHPに神南小学校と渋谷ホームズの一体的建て替えを進める都市計画が決定されました。
いよいよ機関車が動き出しました。

https://www.city.shibuya.tokyo.jp/kankyo/shuhen-machizukuri/kento/jinn...

>>7297 さん

>>7297 周辺住民さん
次は小学校の建替え負担額がいくらになるかと、西日暮里駅前みたいにデベロッパーとゼネコンセットでの入札コンペが公正に行われるかどうかですねぇ～
理事長さん、パークコート渋谷ザ・タワーの人々の魂を鎮めるためにも公正透明にやってくださいよ！

>>7298 通りがかりさん
入札コンペはどこでも建前は公平に行われているでしょう。
実態は分かりません。

>>7293 口コミ知りたいさん
そもそも、都市再開発法で地権者の現状面積以上の増床は禁止されてるってほんとなん？

>>7300 マンション検討中さん
都市再開発法で禁止する明文の規定はない。あくまでも再開発組合理事会で決めることです。

理事会がデべ・コンサルの誘導を受けて増床禁止を承認した場合にはその限りにあらずということか？　そうなると地権者の承認が取れないかと。

ただ、従前建物床面積が従後建物の最小床面積より小さい過小床の場合には結果的に増床になる。麻布台ヒルズ、桜丘さくらステージがその事例です。

>>7301 周辺住民さん
麻布台ヒルズでは16㎡区分は過小床から60㎡まで増床できた。桜丘でも22㎡が40㎡に増床できた。

もちろん増床負担金数千万が必要。

>>7301 周辺住民さん
再開発組合の総会は委任状が多く、ほぼどんな議案も通るので、理事会さえコントロールできれば地権者の増床禁止ルールを組合に作らせることは可能ですよ。
腕のいいコンサルが地権者の増床は組合取得の保留床の転売床だと一方的に定義して、組合取得保留床は公募処分が原則との法律条文を引用して、組合役員に地権者の現状面積以上の増床は認められないと思い込ませる手法があるからね。

>>7303 eマンションさん

そうなんです。
今まさに西新宿三丁目再開発でもその様にコンサルがデべの意向を受けて働きかけています。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/159422/

>>7304 購入経験者さん
参加組合員制度は地権者だけでは再開発の事業費を負担しきれないので、資金調達の下支えとして参加組合員を手当するという趣旨ですから、その参加組合員が優先されて地権者が増床禁止というのは、本末転倒かと思います。
ただし、優秀なコンサルが高齢の組合役員を誘導して現状面積以上の増床禁止のルールを作らせる事例は結構あるので注意が必要ですね。

>>7304 購入経験者さん
着工がさらに2年遅れた理由が（略

野村は西日暮里もポシャったし、再開発する能力ないんじゃないの？
できないならさっさと三井か森ビルに譲って欲しい。
ギリ東急でもいい

>>7307 マンコミュファンさん
確かに野村の再開発の能力は三井や森ビルには見劣りします。
都市計画承認や組合設立されているのにその段階でデべが他企業に譲ることはあり得ないです。

>>7308 購入経験者さん
そうなんだけど、ここで坪600万の保留床単価はかなり厳しいよね

>>7309 通りがかりさん

増床がそんな坪単価で購入できるのは地権者の特典です。
渋谷桜ステージも現在の取引は坪1,300万超えだと思う。

>>7310 口コミ知りたいさん
そうは問屋が卸さんのが再開発なんじゃよ
坪600万でデベロッパーに買わせるけど、地権者には法律で禁じられると説明して、高齢の組合役員に増床禁止ルールを作らせるのがコンサルの腕の見せ所なわけよ

高齢地権者は床面積そんな必要無いから無問題だな
困るのは従前の建物に入り込んでるウンコクソイナゴ転売ヤー（吐き気を催す邪悪）だけ。

>>7312 マンコミュファンさん
そう、だから住んでる高齢者の外部賃貸オーナーが争うように仕向けることもコンサルの重要な役割なんだよねぇ

>>7311 口コミ知りたいさん
参考になる他のスレを転載します。　↓

区役所や東京都が地権者の増床を認めないんだとの説明は、コンサルが地権者を丸め込む典型トークです。行政は認可権者として再開発組合の事業担保を求めているだけなので、増床契約書に万一の際の資金手当や地権者へのペナルティを決めておけばいいだけの話かと思います。

渋谷区の建替えでも区役所の担当者が2戸取得できないとか増床は現行面積の1.1倍上限と言ってるとの話があり、直接担当者に確認に行ったところ、そんなこと言ってないとの一言で解決しました。

所詮、地権者の増床はデベロッパーへの保留床処分金同様に、組合の資金調達のひとつの手段に過ぎないので、増床と保留床の床単価は原則同一ですし、増床制限は保留床を独り占めしたいデベの希望に過ぎないんですよね。

>>7314 購入経験者さん
確かにその通りで、そのあたりの話は新銀座法律事務所に相談すれば助けてくれるみたいですよ！

https://www.shinginza.com/db/01977.html

>>7304 購入経験者さん
こちらにも増床制限の意味と目的について詳しくでてますね！
理事会のお爺ちゃんたちに、優しく丁寧に教えてあげましょう

https://sengakujihumanrights.com/182%e6%a5%ad%e8%80%85%e3%81%8c%e8%a8%...

増床狙いのクソ業者必死だな～

>>7317 評判気になるさん
安い保留床を総取りしようと必死だね～

>>7318 匿名さん

お前らイナゴクソ業者には
坪１０００超えのタワマンなんて
逆立ちしても出来ねぇだろ～。
他人の生産性にフリー・ライドするだけの
社会の○○は黙ってろよ～

>>7319 マンコミュファンさん
そんなにえらそうに罵倒しないで悔しいなら自分の金でやってみな！

>>7310 口コミ知りたいさん
桜ステージは坪1300どころじゃないよ
坪1700でどんどん取引が成立してて、東急不動産の持ち部屋は残り60くらいだよー
なので、渋谷ホームズ建替えの競争入札はかなりの高値での攻防になる可能性大
一番町の英国大使館敷地の入札並みの競走になるんじゃない！

入札とかなに言ってるんだ？ｗｗｗｗｗｗ

>>7321 マンション掲示板さん
直近情報ありがとうございます。桜ステージはそんなに価格が伸びているんですね。
昨年11月にバルク＠1,500万情報に触れましたが（汗）

>>7322 匿名さん
竣工後に東急が売り出す保留床の部屋価格のことをさしているのでしょう。

>>7322 匿名さん
特定業代行（ゼネコン）と参加組合員（デベロッパー）を公募で決めるって公園通り西再開発ニュースに書いてあったけと、事業費、保留床単価、権利変換率での入札コンペじゃないの?

>>7326 名無しさん

そんなもの建前だけでしょう。特定業務代行は清水建設、参加組合員は東急不動産で決まりだよ。

昨年末、隣のパークコート渋谷掲示板で「東急の再開発は基本的に現状面積還元率70％、従前面積までの増床制限では地権者の合意が得られない。三井にやり直してもらうしかない」　
当初はそんな馬鹿なと疑ったがそれは事実らしい。

ようやく建て替えが進むと思っていたが、とんでもないことになっている！
ここの再開発は渋谷区神南小学校の建替えと東急不動産の利益獲得の道具にさせられている。
今となっては反対派の渋谷区民の声を聞く会の主張にもなるほどと思わせる点がある。

>>7329 マンション住民さん
ねーよ。俺なら恥ずかしくて言えない中小企業の社長だった経歴とか、あいつ自慢なのかね。小学校に無断立ち入りしたり、区役所前で拳つきあげたり。まるでマンション代表のような勘違いさせる名前で左翼マスコミ使って何やってんだか。ここのマンション住民に迷惑掛けてんじゃないよ。ほんと迷惑！そもそも、このマンションだって、三井儲けさせて区役所建て替えてるのに、隣のマンションのスキームに文句つけてんじゃないよ。

この備品のデザインは、このマンションに合わないから撤去しろだとか、BGM変えろとか、金払ってるんだから、ラウンジでただで酒だせ、空港ラウンジ並みのサービスしろとか要求する人がいます。払ってる管理費に、お前に飲ませる酒代なんか入ってないっつーの。ほんとつまらない要求ばっか。誰とは言わないけどあの人デス。

パークコート渋谷ザタワーを守る会って何だよ。渋谷区の紙にも「パークコート渋谷ザタワー事務局」とか書いてあるけど、全然、マンションを代表してない私的、私怨の会だからね。西脇の部屋を守る会に改名しなさい。