パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

プール(笑)作って高級感出すらしいからそれはない

羽田への飛行機が、ここの真上付近を通過するそうなのに
車輪出した飛行機の下のマンションに高級感があるやら。

https://www.sumu-log.com/archives/3693/

これね。75dB位？

>>1212 名無しさん
プールは最上階のプライベート設備だから庶民は享受できないでしょ？

定借は考えちゃうなー
渋谷の中でも住む場所じゃないしね。
渋谷であれば松濤あたりでちょっと頑張って2LDK買うなー

地代を引渡時一括払いだから所有権と殆ど同じですよ。

地代一括払いの場合って、転売時の税金計算上はどのような扱いになるかご存知の方います？　購入時の諸経費の一種ということで原価扱い？

家賃分が
取得費の金額から毎月毎月下がってしまいますよね。

借地料一括というのは、210億円を505戸で分割なのでしょうか。それとも、販売戸数の355戸での分割なのでしょうか。

150戸は三井不動産が賃貸として出すはずですので、三井不動産としては販売する側だけで借地料の全額を持ってもらいたいと思ってるのでは？

単純に全戸同じ面積として、総建築面積の7割が住戸に当てられるとすると、一戸平均85m2＝約26坪となります。

借地料は、355で割ると一戸あたり6000万円
（もし好意的に505で割ると4200万円）

上物が坪当り200万円かけて建設していたとすると、上物で5200万円
（ソースは以下、坪当り100万円で高い方だそうです。坪当り200万円なら、相当なもんかな、と）
https://www.zakzak.co.jp/smp/economy/ecn-news/news/20140223/ecn1402230...

建築費用として、85m2で11200万円

上物の3割を利益として享受するとすると

85m2で6000+5200×1.3＝12760万円（坪490万）での販売になるんではないでしょうか。もし、505戸で割って、三井不動産も150戸分の借地料を支払うのであれば、10960万円（坪420万）

もしあくどい計算で、355戸で割った挙句土地代に関しても3割乗せて利益をぶんどりたいなら
（6000+5200）×1.3＝14560万円（坪560万円）

あとは、三井不動産がいくら建設費を削って利益は乗っけたいかによって、前後するかとおもいますが、坪当り500万円とかが、いいとこなんじゃないでしょうか。

坪単価800の場合は、20800万円の販売で、三井不動産が82%の利益

坪単価1000の場合は、26000万円の販売で、三井不動産が130%の利益

建設費用をおしめば、利益率はさらに上がっていきます。

なので、借地料込みで坪500万円を超えてきたら、割とあくどい計算をしていると思うのですが、どうなんでしょうか。

坪800だのと言っている人は、何を根拠にその数字が出てくるのか教えていただけますでしょうか。

いや、確かに足し算は大切だけど、慈善事業じゃないんで、要は坪800万でも欲しいと思う人がいれば良いわけだから、デベとしては出来るだけ盛ろうとするでしょ。

地代は恐らく取得価額に含めることになると思います。

契約書が分かれ、かつ譲渡時に精算されるのであれば、前渡金として別立て可能だと思いますよ。

そんな契約にならないでしょう。

次に売買するときは地代込価格として取引されるだろうか、別段意識することないのでは。

今日も渋谷にはこれから民度の低い人達が集まって汚い街をさらに汚して帰って行くんですね。

パイ乙モミモミは駅前だけだよ。
ここは洗練されたエリア。

>>1224 匿名さん
予想通り最寄駅前に集まったゴミ共が練り歩いていたみたいですね。
馬鹿共の肥溜めとして発展しそうですね。

駅前の大騒ぎはタイムズスクエアのカウントダウン等と同じで文化の中心イベントなのでむしろプラス要因
あと渋谷の中心部のタワーマンション相場は所有権なら坪1000万円なので定借で800万円はそんなもんじゃないの
コストサイドからみたプライシングなんかするわけないっしょ

公共の土地の活用で、莫大な利益を三井が手にした場合は「安く貸し過ぎ」批判が出てくることを考えるとあまり高値をつけられないのでは？

あくまで民間事業者として競争入札で事業参加しているわけだから、それは余計なお世話でしょ
逆に相場が悪化して、想定分譲価格を下回った場合のリスクは三井がとってるわけだから、売値は三井の自由でよい気がするよ

買い叩きネガが発生してるが
公共の事業ではないのだから
安くは無理

利益が十分出るのに、免震辞めるとか、建設会社もスーゼネじゃないし。。。
渋谷区役所と変な忖度してなきゃいいけど。

公開時37階が、39階プール付きとなった経緯が知りたいね。

決まった後に建築費上がったから、個数増やしてその差額に当てるって記事がどこかにあったかと。
渋谷区も許可してる。

>>1220 マンション検討中さん

販促費用とか、企画に至るまでの費用とか、その他一般管理費などはどのくらいになるんだろう。

そういうのを網羅的に足し上げた上で損益分岐価格を出した上で、周囲の物件価格の現状と見通し、実際の検討者の期待価格など含めて考えてくれるとより納得感が増すと思うので、もう少し頑張って調べてもらえると嬉しいです！

小岩の恋ワッチ

渋谷付近のタワマンってそもそも無いですよね
青山パークタワーも坪450がいいところで、1000万なんて山手外側、高台なんて言ってるけど駅まで平坦でもないで成立しないのでは？
新しいほうのブランズ六本木ですら所有権で坪600程度なのに。
そりゃ最上階のプライベートプールつき200平米の部屋なんかは坪1000でも買う人がいるから成立するわけで。
中層までのフロアだと坪400〜500がいいとこなんじゃないかな〜

後から容積率を緩和してもらって37階から３９階にしてるので区が無関係って事はなさそう

http://tech.nikkeibp.co.jp/kn/article/nfm/news/20141222/687591/

>>1234 マンション検討中さん

青山パークタワーは坪６００万越えだけど。。。

常識的に計算すれば、平均で@600を超えることは考えにくいけどね。
上限で@560とみて検討してます。それ以上なら見送りです。ハイ。

えっ
そんな安くなったら世界中から買い手が集まってきて誰も買えんぞW
ク○共をしめ出す為には下限坪700くらいは必須しょー

最上階のプライベートプールって、最上階の人たちしか使えないなら、当然最上階の人たちだけで管理費・修繕費の全額を負担するのだよね？

青山パークタワーの600超えの部屋は中層以上だけですよ
あと不動産のマージンも入ってるのと新築高騰に乗っかってるのも考慮すべき

代官山のモデルに行って、直接聞けばわかるでしょ
とにかく人気があることだけは間違いない

てか今不動産在庫膨れすぎてるの知らんのかね？
1年経っても残ってる物件ゴロゴロあるのに。

>>1240 マンション検討中さん
６００越えは１０階より上って感じで取引されてます。低層でも５５０前後。

>>1241 匿名さん
代官山のモデルはつぶしたあとプラウドになるね。
更地にして野村様にお返しだから敷地の解体費を一部負担する感じだね。

なんか贈収賄の臭いが・・・。
渋谷区議会議員の人が見てたら、調べてくれないなかぁ。
なんか経緯がおかしい。

渋谷駅前のマンションより安くはならないだろうけど、定借考慮したらどうだろ。
東急（笑）所有権と三井パークコート定借だからもしか同じくらいになるかもね。

低層 450
中層 550
高層 650
最上階 900
近辺になるんじゃない？
定借であることと渋谷のターゲット層の収入考えるとこれくらいじゃないと売れないと思う
あと、本物の富裕層（笑）はやっぱり渋谷とかより代官山青山恵比寿エリアに住むと思う
なんだかんだ若者の街ですよ、渋谷って

それくらいのボランティア価格にして欲しいですよね。

恵比寿には高級マンションありませんよ。

古いけどガーデンプレイスいいと思う。

九段南のマンションが坪450なのに渋谷がそれより高いとかないでしょ笑
半分期待です

>>1251 マンション検討中さん
青山パークタワーで坪６００万とかです。

>>1251 マンション検討中さん

九段南は新築ですか？
武蔵小山ですら坪500してますけど？
本当に九段南が坪450で買えるなら教えて欲しいです。

ルフォンが坪450ですよ。億超えかつ売れ残りではありますけど。
事前契約者もいる手前大々的には宣伝出来ないんでしょうが、デベもなりふり構ってられないんでしょうね。

>>1254 マンション検討中さん

九段北のやつですか？１９階建の６６戸の中規模の。

>>1254 マンション検討中さん

シティタワールフォン九段下ですか？
住友が入っているのにそんなバーゲンプライスだなんて。。
このご時世ですから、その価格なら周知されれば即完売では？

>>1256 マンション検討中さん
４階以下の日当たりナシ部屋が坪５００万を切るらしい。なんか、情報とちょっと違うね。該当スレより。

現地見ればそれでも高いと感じると思いますよ。
なんせ相手はスミフですから。手強いです。

>>1235 マンション検討中さん
落札条件と変わるなら、区の許可が必要
階数まで決めて落札した訳だから

低層階は　結構周りの建物に囲まれて　眺望どころか日当りもない部屋が多そう
分譲では売れないから賃貸にするんじゃないかな
特に南側の区役所が高い
逆に東側は公会堂が低いので比較的条件良さそう

建築費の高騰に対して階層増で対応したってことは従来の階層の価格には影響最小限に出来るって前提なのかな？
価格予想がほんとに難しい。公開間取りが全部奥超え前提の部屋だし。40平米で7000万とかついたらみんな萎縮しそうだな。

70年の地代を引渡時一括払いだと、
その地代分を35年ローンで借りて返済する場合、
計算上は毎月２ヶ月分の地代を払っているのと同じことですかね？

地代が含まれるってことは近くの神宮前はだいたい平均5万円月々掛かってるんですよね。
借地期間が同じ70年と仮定した場合、4000万が上物とは別に掛かってくるわけですよね。
なんか、途方もなく割高な気がしてきました。借地マンションだから売却時も安く見積もられるだろうし。

地代一括支払いってことは地代にも金利掛かるってことか！？
これから金利上向きなのに。。

X年後に払うべき地代を現在価値に割り引いた額の合計を前払いする形になるだろうから割引率の分だけ総額は安くなるのでは？
但し、常識的に考えて、割引率＜調達金利だろうからその差の分だけは金利負担が生じると思う。

今の低金利、で割引率は計算されてしまうのでは？

そういうことになる
ただ、本来の地代月額を公開せず70年分の総額だけを示されたら割引率が不明で損得勘定できんわな

>>1267 匿名さん
所有権であれば、本来しはらわれるはずの、おおよその土地の固都税は教えてくれるでしょう。それを払わなくて良いことと、定期借地権７０年という判断材料以外に何が必要？

正確には72年半位ですね。
この余分な2年半分だけで100万円程度高くなるかも。

デベが区に毎月地代を払うなら契約なら、このプロジェクトのキャッシュフローは超GOOD！
デベが受ける恩恵のお裾分けをいただいいた格安地代を期待してますが……

土地の固定資産税などは、三年ごとに見直しだから
おおよそでも教えようがないのでは。

定期借地物件で月額地代が変動する物件ってあったっけ？
固定資産税の増減なんて、地主が地代から得る利益でまかなっているのでは？

シティタワー品川の地代は、
消費者物価に連動して数年おきに変わります。

>>1271 匿名さん
その時の税額の話。下がることもあるし、上がることもある。変動なんか気にしても仕方ない。

地代70年分前払いとかほぼ全ての部屋が億超えるんじゃないの笑
地代だけで4000万以上で金利負担も考えると5000万は支払うことになるんだよな
それで所有権はありませんって笑

>>1275 マンション検討中さん
ケチ臭いな。借入金利も安いから問題なし。先払いできるなんて、相続対策にもちょうどいいね。

なるほど、でもデベに払った前払い地代ってデベにとっては負債勘定、ということはこちらにとっては資産？？

借地権って普通に相続税対象だよね？？？

>>1278 匿名さん
対象ですよ。

>>1276 匿名さん
これから金利あがっていきますよ。業者は絶対言わないけど笑

販売予定はいつ頃ですか。

>>1280 マンション検討中さん
政策金利の数値予想ができる人は日銀総裁ぐらいなもんやろ。
大局的には上がるかもしれんが、インフレターゲット達成まで道遠し

実際よりも低い予想で設定されれば一括前払いは利を得る可能性もある？

あと20年くらいは渋谷でここ以上の物件は出なさそうですね。
そういう立地だからこその価値ある定借ですが。

渋谷ホームズの建て替えが出るはず

再開発で駅直結か連結のマンションできそうな気もするので定借ディスカウントないと後悔してしまいそう。間取りが見てみたいです。

現実に住居系の再開発の計画ないんだからあと20年はできないでしょ
渋谷付近の今後の目玉は表参道駅直結の青山第一マンションの建て替え、北青山の同じく三井の定借タワー、野村の初台65階建てツインタワーあたりかね

子供の城、旧青山病院跡地　現在は住宅展示場になっている場所に都が敷地をもっている。
一時期に広尾病院移転の話があって潰れた場所、ここは超一等地だね、

2023年度竣工の東急があるやん。
利便性（駅距離等）に価値を大きく置く昨今の風潮からすると、かなりの価格の物件になるかと。

渋谷から8分勾配もある土地で利便性高いとは言えないけど

>>1289 匿名さん

現時点では渋谷の大本命はそちらですね。

>>1291 検討板ユーザーさん
ただ、桜丘は分譲少ないらしいです。

青山第一マンションの建て替えはまもなくなんでしょうか？

まごう事なき渋谷ナンバー１はこちらでしょう。
桜丘？
東急でっせ、あすこ。笑
そもそもス○ム街のあんなところとここだと地歴で比べるクラスが違いますよ。

桜丘は高値で売り逃げたい地権者くずれの輩が、あちこちでステマしまくってるから危ういよね

まあ、地歴云々～ブランド云々～が、現代の価値観にどこまで通用するか、だよね。
通用すると思えばこちらがよいし、通用しないと思えば東急がよいし。美人投票の原理。

>>1295 匿名さん
どっかと違って渋谷は至近で再開発が続くから、売り時の見極めが難しいでしょうね。羨ましい悩みです。

>>1295 匿名さん

あ、ムサコがいる

>>1299 匿名さん

武蔵小山と比べて治安はどうなんでしょうね
似たり寄ったりといったところでしょうか

いつから販売開始ですかね。とても気になります。

今秋になるようですね
価格はまもなくでは！

『渋谷はヤラれると覚悟した方がいい』

渋谷駅前はマトモな人間が住む場所ではないですね。
こちらの良好な立地とは天地の差があります。

http://news.livedoor.com/lite/article_detail/14939807/

>>1303 匿名さん
田舎者的な発想かなと。この辺に住む限り、イベント毎なこと気にしないですよ。

なんで比較対象が武蔵小山なんだよ
比較するなら六本木か虎ノ門でしょ
坪1000万円超のタワーマンションがあるエリアと比較しないと意味がないよ
ムサコくん

通勤時間帯は駅から15分はかかりそうですねここ

>>1305 匿名さん

武蔵小山は今3A+Mとして、注目度が抜群なんだよね。地盤の良い高台の高級住宅街に日本最大級のアーケード商店街。それに再開発が加わって無敵。
買って間違い無い希少なエリアだと思う。

>>1306 マンション検討中さん

そそ。今どき駅前1分以外は資産性が保たないと言われてるので、15分とか論外。

>>1308 匿名さん
確かに徒歩８分の距離は遠いです。普通はそうだけど、この場所は特別な気がする。

特別に思えるのは新築のときだけ
著名マンション評論家も徒歩７分までを買えとのとこ
ここは７分以内の検索条件にかからないから厳しいね

>>1310 匿名さん
北に代々木公園とNHKがあって、南に渋谷の街をがあるんだから、特別です。著名な評論家の評論を見てみたいもんだ。