パークホームズ夕陽丘ってどうですか？

パークホームズ夕陽丘
全邸南向き。天王寺区１２年ぶりとなる三井の住まい、誕生。
利便と閑静が融合する上町台地・夕陽丘。
和モダンのランドマークを目指し細部にまで技巧を尽くした外観、共用部デザイン。

■所在地
大阪府大阪市天王寺区烏ケ辻２丁目１６７番２（地番）
■交通
地下鉄谷町線「四天王寺前夕陽ヶ丘駅」徒歩12分
JR環状線「桃谷駅」徒歩8分
■総戸数
51戸
■入居時期
平成30年06月下旬入居予定
■構造・階数
鉄筋コンクリート造地上13階

こちらは五条小区域でしょうか？
駅からは少し距離がありますが、スーパーがすぐ近くにあり、便利な立地ですね。

>>2 マンション検討中さん

坪単価300万円でしょ⁈

地下鉄駅まで 徒歩12分は すごいですね！

近くに 阪急オアシスありますが、

近隣と比較して 2割 3割

バナナも 3割高ですね

三井ブランドですから相場より１割程度増しくらいに設定するとして
五条小地区を勘案するとおおむね７０㎡で６５００万・７４㎡で７０００万
くらいという感じでしょうか。
坪単価約３００万くらいということで。
不動産屋によると五条小地区というだけで新築は相場より１千万円アップだそうです。
ただ富裕層狙いにしては７４㎡は狭すぎだと思いますね。

>>3
三井はグレードの高い順に「パークマンション」　→　「パークコート」　→　「パークホームズ」と階層を分けています。
従って「パークホームズ」は三井の最下層グレードのマンションということです。
「パークホームズ夕陽丘」だなんて、夕陽丘もなめられたもんですね。
万が一三井がパークホームズで坪単価300万円なんていいだしたら、関西人を完全に馬鹿にしているとしか思えませんな。
この程度の立地では坪単価220万円がいいとこでしょう。
バブルでなければ180万円でも高いくらい。

パークホームズよりグレードの高いパークコート北畠は4年前の分譲で当時＠220万円レベルでした。
東京23区にはパークコートが50物件くらいあるのに、大阪市には北畠1物件のみ。
これをみても関西を完全になめてかかっていますね。
低グレードの物件でいったいどれくらいの価格を設定してくるのか、それが唯一の興味ですね。

http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11442047575.html

>>6
>>7
四天王寺前夕陽ヶ丘駅の新築マンション６物件ありますが
やはりクレヴィアが一番でしょうかね？


ルネグラン四天王寺夕陽丘
ル・パルトネール 夕陽丘 天神坂
パークホームズ夕陽丘
ユニハイム天王寺 国分町
クレヴィア四天王寺前夕陽ヶ丘

何を持って評価するかですが、金額で考えると

ルネグラン四天王寺夕陽丘
パークホームズ夕陽丘
クレヴィア四天王寺前夕陽ヶ丘
ル・パルトネール 夕陽丘 天神坂
ユニハイム天王寺 国分町

の順番じゃないですか。
マンションは人によって日当たり、駅近、学区、広さetc
それぞれ譲れる部分譲れない部分があるので、一概に順位をつけにくいもんですよ。

現地見てきました！！！


道路沿いで、夕方7時ごろ　車の往来が　ラッシュ時はバンバンに　多いです。　

西隣に　少ししゃれた　洋食風のイタリアンとランチが食べれるカフェがあります！！

アラフィーの女性が一人で　ハンバーグをカウンターでほおばってました。

気さくに入れそうな　こ洒落たお店です。　ぜひ♪

夕陽丘　と　名前は　ついていますが　　上町台地を　下っていますので　夕陽丘ではないですよ　三井さん！！

名前を付けるなら　　勝山の交差点なので　文字通り「パークホームズ勝山通り」です。　はい。
または「パークホームズ烏ケ辻」です！

四天王寺夕陽丘は　無理あります！！　　または「パークホームズ四天王寺通り」でしょうか？


ロケーションは、この辺りは　桃谷　という雰囲気です。

上町台地の下りなので　夕陽は　最上階でないと　見えないと・・・。


スミフでいう　シティタワー　→　シティハウス　でしょうか？

ここはもともとドラッグストアがあったところで、前の道は車通りも多いよ。
いくら南向きと言えど、結構騒音はあるから夕陽丘という名前で閑静な住宅街をイメージすると全然違うね。
上の人が言うように正しくはパークホームズ勝山かな。
烏ヶ辻というと駅に近いイメージあるけど、ここは２丁目やからね。
三井もなんでこの中途半端な土地にマンション仕込んだんやろ。
桃谷にも四天王寺夕陽丘にも遠すぎるから金額次第では苦戦必至かも。

>>11 マンション比較中さん

南向きとはいえ、駅遠、騒音、排ガスの洗礼といったイマイチな立地なんですね。
この立地では三井さんもエントリークラスのパークホームズにするしか選択肢がないのでしょう。本当は「パークコート」クラスを建ててもっと稼ぎたいんでしょうけど。^_^
関西人も三井に夕陽丘を付けただけで飛びつ
くほどお人好しじゃあありませんよ。

ここは五条小学校ではないです

関西人も東京の同ブランド物件ぐらいチェックしてる。
どこもほんま舐めすぎ。

ここは烏ヶ辻２丁目の中でも五条小校区じゃないんですね。
じゃあ
７０㎡で５０００万・７４㎡で５５００万くらいが妥当なとこですか？
他にもあと２パターンくらい間取りありそうですけど、大きな間取りはないようですね。
夕陽ヶ丘近辺ではまとまったマンション用地があまり出なくなってきた感じです。

聖和小学校です

三井さん 夕陽丘でないエリアに

なぜ 夕陽丘をつけるのですか？
交通量 五条の交差点より 多いではないですか！
パークホームズ 桃谷 が妥当ですよ。本当に

大阪の立地にパークホームズ赤坂見附 にちかいですよ

四天王寺界隈の　夕陽丘は　色のついた　文字通り　丘の箇所です。
大体の色塗り

>>18

その中でも谷町筋の西側は坂になってるし、ワンランク落ちるね。
本当に四天王寺前夕陽ヶ丘と名乗ってよいのは、谷町筋と上町筋の間かな。

夕陽丘＝いい環境と思ってました。東京の吉祥寺みたいなものでしょうか。23区内と東京都の吉祥寺マンションで差がありますね。

価格がわからないので何とも言えないのですが（ホームズサイトを参考にしています）他の方が書いているように、立地に難ありなら、ちょっと安く売ってもらえるといいかなと考えています。

ただ、入居が平成30年なのでまだ先かな。間取りもまだ公開されていませんし。ちょっとずつアップされていくのを楽しみにしていきます。

>>20 匿名さん

夕陽ヶ丘は、吉祥寺のような住宅街の多い住環境重視の下街は違います。

桃谷駅周辺が地元です。
あそこは夕陽ヶ丘ではないですね。
最寄りも桃谷が精一杯で、地下鉄の四天王寺夕陽ヶ丘まで行けばま20分以上歩くのでは？
自転車でも駅までずっと登りなので電動必須かなと。
谷町線沿線に会社があったとしても、そこを最寄り駅には絶対しないです、、、
やはり、夕陽ヶ丘ネームが有る無しは違うのですね。

>>22 匿名さん

坪単価 260〜 スタートで

夕陽ヶ丘ネームで 新築分譲マンションの
立地が 出てこないてなると
坪単価 280〜300ぐらいからの 物件となりそうです。
一応 パークの冠ですから。

>>23 マンション比較中さん
坪単価260は高いわ、校区も微妙やし駅から遠いし

>>23

パークホームズは三井の最下層グレードに付ける名称。
坪単価260なんか、こんなグレード＆立地で考えられん。
せめてパークコートレベルのグレードの物件を四天王寺、上汐エリアに開発しないと食指が全く動かん。

現在、天王寺郵便局の西向のビルを清水都市開発が仕入れて解体中。
きっとヴィークコート夕陽ヶ丘の名称にすると予想する。
谷町線四天王寺夕陽ヶ丘駅まで徒歩3分から4分の好立地物件となる。
谷町筋からは2筋南に入った静謐の地。
これが、ルネグランに続く最後の夕陽ヶ丘本命物件になるだろう。

>>25 ご近所さん

清水総合開発

上汐は、売り出すとしても、戸数小規模で低層フロア6000万円からの物件。

横浜のプラウド より 価格が高い。
サラリーマンが 買うような物件ではない！

>>25 ご近所さん

上汐の清水総合開発は、南向きに建てたとしても、全面お墓ビュー お墓ビューが大好きな方が対象。
何れにしても、上層部を除きルネグランの方が価格がお買い得設定！

>>27

人みんな、土にかえる。
お墓ビュー、だーい好き。

サイトの更新あったんでしょうか。間取りが2パターン公開されてますね。
どちらも四人暮らしだとちょっと狭いかなと。
B、Cタイプはどの位の専有面積になるんでしょうか。
A、Dより広い部屋を希望したいところですが。
メニュープランがあるようなので、普通のパターンが微妙なら
思い切って替えてみても面白そうかなあと思いました。
ただ角部屋は柱の食い込みが気になりますね。ここはもうどうしようもないので
家具で工夫するしかないですかね…。

>>29 匿名さん
この立地で夕陽ヶ丘を名付けるのは、
将来購入した入居者が恥ずかしいのでは？

最下位ランクのブランド名も、
大阪を馬鹿にしてますね。

リバーはもっと遠いのに夕陽ヶ丘って
つけてたよ。
あれはどう考えても夕陽ヶ丘リバーガーデン
ではない桃谷だ。
桃谷ええとこやけど生野のイメージ強いんやろな。

↑夕陽丘（四天王寺夕陽丘駅上）にモデルルームできていますよ！

>>30 口コミ知りたいさん
激しく同意！

至極単純な質問なのですが、
夕陽ヶ丘の良さはなんですかね？
土地柄？学区？治安が良い？
谷町線沿線の会社なら利便性も良いのかな？

>>34

色々あると思いますが、利便性でいうと天王寺・難波・上本町まで徒歩圏内
のうえに梅田までも地下鉄で15分くらいで着くので便利ですね。
上町台地上にあるので水害の心配はないし地盤も固いと言われていますね。
学区としては五条・大江小学校は評判の良い小学校ですし、私立の偏差値の
高い中高があるので塾も多く教育熱心な家族が集まりやすいです。
そのような理由もあり、マンションや戸建ての資産価値が落ちにくい地域なので
なおさら富裕層が集まりやすく、天王寺区は富裕層の割合が大阪市内で
最も高いと言われています。

ただしここのマンションは夕陽ヶ丘ではありません。
夕陽ヶ丘はその昔そこから海に沈む夕日が見えたことが
由来ですから高台でないといけません。
ですので谷町筋から上町筋の間付近を
夕陽ヶ丘を呼ぶのが正しいでしょう。

>>34 匿名さん

丘の上なので 道幅が広く ごちゃごちゃ感が少ない、大阪市内でありながら 文教地区、神社、緑も多々あります。
都市計画で縦横キッチリと道幅が広くて
京都の碁盤の目のような道です。
ハルカスも、高層住宅がないので見えます。
学習塾の多さはピカイチです。
スーパーも多数あります。

他府県 名古屋、神戸三ノ宮、奈良 乗り換え無し 近鉄電車1本
リムジン 伊丹、関空、新大阪 1本

勿論、梅田、難波、天王寺 乗り換え無し電車1本

エリアによっては 幹線道路 一筋入れば静か。

>>34 匿名さん


お伊勢さんも電車1本です。

天王寺区役所は、大理石貼りで、マンツーマンで分からなければ職員の方が段取りしてくれます。
他所では考えられません。


なにより、歴史の街で　四天王寺があります。

学力あれば、中学校より　四天王寺学園、星光中学や　近隣に私立の中高一貫校が多いのもポイントで
足を伸ばせば、奈良の中学校へも電車一本で行けます！

最大の特徴はそこですね。^^　五条にこだわることは不要です。


昔の別荘地で　邸宅、高級住宅も多いですし、地価上昇率上位　坪単価250万～350万円が希少性を呼んでいます。

学業に関しては安心できるレベルになんですね
学習塾が多いという事で、親目線としては良いんじゃないでしょうか
利便性に関しても、全体的に住みやすい場所だと思っておいていいのかな？

私立の中高一貫校もあることから受験を考えていらっしゃる親御さんは魅力を感じる立地ですね

夕陽ヶ丘は学区良し・立地良しではありますが残念ながら
この物件は該当しません。
四天王寺前夕陽ヶ丘駅まで遠いですし、五条小学校地区でもなく学習塾も上本町
近辺に多いのでかなり遠いです。
決して悪い場所ではないんですが、夕陽ヶ丘をイメージする場所ではありません。
今分譲中の夕陽ヶ丘近辺の物件でまさしく夕陽ヶ丘はルネグランくらいです。

関西在住、大阪市内在住の人々は、良さは判りませんが

大阪の 地域研究をしています。

四天王寺夕陽ヶ丘エリアは、極一部の地域でありながら
上町台地の頂上部に位置する、利便性が高く、車の往来が多い幹線道路にありながら、静寂の地、価格が大阪一二に匹敵する高い土地など インフラや生活に直結する店舗、飲食店、歓楽街や百貨店にも、徒歩圏内または、地下鉄よりすぐに乗り換え無しで行くことができ、マイカーが無くても不便さを感じさせないエリアで
特筆に値するかと思います。

赤ちゃんから幼児、小学生、中学生、高校生、大学生、社会人、若夫婦、中年夫婦、リタイア組など 全ての世代に柔軟に対応できる 唯一無二の
大阪市内では、最高ランクに入る地区です。

ここは夕陽ヶ丘でもなく桃谷でもなく寺田町でもなく
本当に中途半端な位置にあります。
勝山というあたりでマンションや住宅が多い地域では
あるんですが、スーパーが1件あるくらいであとは
コンビニ含め商業施設はほとんどありません。
せめて五条校区ならですが、そうではないので
マンションとして魅力のある立地とは思えません。
三井さんが強気の価格で来るなら苦戦必至で間違いないでしょう。

>>42 口コミ知りたいさん

近隣物件との比較で
年式、サイズ、価格帯、ブランド、立地、ネーミングで

完売しているかは知りませんが

シティハウス四天王寺 と 類似しているかな⁉︎

あまり情報がないなぁって思っていたんですが、４月上旬に販売開始だからなのですか。
そうなると３月下旬くらいまではもしかしたら
これ以上の情報の開示というのはなかなかないかもしれないですね…

お値段どうなることやら
中途半端な立地とはいえ、環状線が最寄り駅ということなので
それはそれなりに値段をつけやすいという事にはなってきそうに思います。

とは言え、どうなることか

>>44 匿名さん

3,980万円〜 だと買いですか⁉︎

天王寺では珍しい財閥系の物件ですが盛り上がってませんね。

場所微妙やしな
これ買う人はもっと西か北に行きたい筈

>>47 通りがかりさん

確かに、西か北に行きたい。

四天王寺夕陽ヶ丘
上本町
北山町

間取りが似たような造りばかりの４タイプだと売り切るのは厳しいかも。
最近の天王寺区はルネグラン・グランドメゾン上之宮・石ケ辻・ローレルコート石ケ辻と８５－１００㎡越えのマンションの供給が増えてる。
富裕層の多い天王寺区で駅から遠い７０㎡前後の需要がどこまであるのか疑問。
ブランド力はピカイチなんやけどね。

1フロア4邸で、間取りは可もなく不可もなく。
最初、1フロア4邸と聞いたので「内廊下かな？」とか思ったのですが、そうではなくて4邸並びのマンションのようでした。

収納はクローゼットも広めでいいのですが、すごく「ここに住みたい」と思える要素がなくて。

近鉄百貨店のカタログギフトももらえるみたいで、特典も充実しています。話を聞きに行くだけでもいいのかなとか思いますがどうでしょうか。

>>50 匿名さん

見に行きました。
マンションは、いいと思います。

>>51

なんじゃそれ。
幼稚園児の日記か？

>>52 検討者さん

ここは、他との違いは、バルコニー側
内側まで タイル貼り
勿論、玄関周りも 重厚なタイル貼り
エントランスは、タイルではなく天然の
御影石です。

ご存知でしたか？

>>53

ルネグランの板に同じ情報出てました。
いくらタイル貼ってくれても立地と間取りがね・・・。

モデルルームを見ると、とても落ち着いた雰囲気でいいと思いました。
窓からも見えるのでしょうか、
公式ページから見る周辺の町並みは、どこか昔の名残を残しつつ
とても住みよい感じをーに見えました。

Dタイプ、ウォークインクローゼットが3つもついているってかなりすごいことですね。
サイズはまちまちとは言え、どの部屋も大きな収納があるということですから、
特段チェストを部屋の中に置かなくても大丈夫ということになってきてしまうのかも。
純粋にすごいなぁと思います。
その分、他の３LDKよりも広めに専有面積が取られているのでしょうか。

>>56 匿名さん

やや広めでしょうか

>>56 匿名さん

全戸南向きであることと、

ウォークインクローゼットが完備されているのはとても魅力的です。

駅も徒歩圏内なので、ここなら自家用車は必要ないくらいかもしれません。

エントランスのデザインは高級感があって素敵だと思いました。

高級感を出してきている感じだし、そういう立地なのかなぁという感じもしてくるのですが、
全体的にお値段ってどうなものなんでしょうね。

高い感じにしたいのかなと思いつつ、
プランセレクトは無償だったりします。
基本的に皆さん、間取りは変更されることを前提とするのでしょうか？

>>60 匿名さん

4800から5000万円以上よ。

大規模マンションは、住民が多くて苦手という人は割と多いと聞きます。
小規模過ぎても、将来の修繕積立金が高くなることが予想できますが
これくらいの総戸数だと、住み心地もご近所付き合いも楽だと思います。
外観デザインもおしゃれで良いマンションだと思いました。

マンションは大規模の方がお互いの関係性も薄くなっていくので、返って気にならないということは聞きますが…
こちらは51戸ですか。
何となく全員の顔を把握しつつ、でもそこまで濃くはなりにくいというかんじでしょうか
人と仲良くしたいかどうかで
かなり関係性も変わってくるぐらいの規模のようには思います。
子供がいる人だったらいる人同士で仲良く出来るくらいの大きさなのかな。

最多価格帯が5000万円台ということです。このあたりでこの価格というのはどう評価すればいいのかわからないですが、駅までの距離を思うと少し思い切った額なのではないかな、ということになってくるのでしょうか。
全部の住戸が南向きでかつウォークインクローゼットを備えているということで、向きと収納についてはいいとは思いますが。

>>64

エントランス　天然石


外壁、吹付ではありません。　一部吹付です。
バルコニー、玄関周りも　タイル張り　　ディスポーザーを含み　ハイスペック仕様です。

4800万円～　5400万円　の物件となります。

バルコニーの仕切り板が低い仕様ですね。
音が丸聞こえかも。

>>66

ペラボーが上までついてないってことですか？
それならちょっと賃貸仕様のようでテンション下がりますね。
上の人がエントランス天然石とかバルコニーがタイル貼りとか書いてますけど、そこを節約しちゃうってどうなんでしょう。
たいした金額の違いでもないでしょうに。

エリア的には駅距離が中途半端ですが、自転車で周辺駅複数利用可能で、周辺環境は静かそうで良いのかなとも思いましたが、このエリアに詳しい方はどういう感じ方をする場所なのでしょうか。

>>このエリアに詳しい方はどういう感じ方をする場所なのでしょうか。

前の道路の排気ガスが昼間は凄そうなイメージかな。
駅まで徒歩8分を超えてくるとマイナスかな。
オアシスが近いのはいいけど。
品数は、ライフ、ハーベスト、コーヨーを３つ合わせると揃うけど。

>>68

ここは悪い場所だとは思いません。
ただ名前の夕陽ヶ丘のイメージとは違いますね。
どちらかというと桃谷に近いですし場所的には勝山と考えたほうが良いと思います。
すぐ前が片道2車線の道路という事以外は比較的静かな環境だと思います。
前の道路も片道２車線の割にはそこまで交通量が多い道路ではありませんがそのあたりの感じ方は人それぞれかと。
周りは阪急オアシス以外に目立った商店はありません。
ですので駅周辺のようにざわついた雰囲気がないのは良いですが利便性にはかけますね。
駅も桃谷まで８分ですので十分徒歩圏内ですが、マンションの基準から考えるとちょっと遠いと感じるかもわかりません。
四天王寺前夕陽ヶ丘駅までは徒歩１２分ですので毎日の徒歩となるときついかもです。
ただ桃谷駅の駅周りは病院からスーパー・商店まで一通りなんでも揃いますので非常に便利です。
特に病院は評判の良い所も含めて、ほぼすべての科が複数揃っていますので小さな子供がいると重宝すると思います。
似たような環境でクレヴィア四天王寺前夕陽ヶ丘がありますが、お子さんが五条小学校狙いならクレヴィアの方が良いと思います。
環状線を通勤に使いたいし子供の小学校にはこだわらないもしくは子供はいないということでしたら、こちらの方が良いと思います。

早速ご回答頂き感謝致します。
有難うございます。
「夕陽丘」と言える場所ではないのですね。どこに住んでるの？と聞かれて回答に困りそうな感じはします。
また確かに勝山通りの騒音は気になる点です。
実際勝山通りは、上町筋から少しアップダウンがあり、スピードが出し難いのでは無いかと思いますので、車の騒音は少しましなのでしょうか。
仰られる通り、多少坪単価は高くなりますが、クレヴィアと比較対象になっております。ただクレヴィアは陽当たりがかなり気になりました。パークホームズは間取りも一般的なので多少価格が上がっても検討対象はDタイプしか出来ないとおもっております。

バルコニーの仕切りが低いと団地感があります。お隣さんと仲がいい時はいいんでしょうけれど、粘着質な監視だったら・・・（経験あります）。

洗濯物を干していると出てくるとかちょっとイヤだ。

ちゃんと確認しますね。

70㎡で4000万円台なのはちょうどいいと思いました。安すぎず。最多販売価格帯は5000万円台です。最上階からの写真がすごく素敵なんですが、すべての階がこのように眺望がいいわけではないみたいですね。騒音などチェックポイントはいくつかありそうです。

バルコニーが透明ガラスだから　道路沿いから　洗濯物が丸見えってこと？

気にしなければ。okかな。

目の道路は、車や歩行者　日中多いけど。

訂正：　目の前の幹線道路は

1期の売れ残りは4戸みたいです
先着順で販売続行中です
来週から2期も始まるみたいです


物件概要（販売中）
販売住戸の一覧
受付方法 先着順
販売戸数 4戸
販売価格 4808万円（1戸）・4898万円（2戸）・5378万円（1戸）
最多販売価格帯 4800万円台（3戸）
間取り 3LDK（4戸）
専有面積 70.24平米（3戸）・74.06平米（1戸）
バルコニー面積 11.97平米～12.92平米
ルーフバルコニー面積 --
専用庭面積 --
サービススペース面積等 1.85平米・3.22平米
管理費 月額 11800円～12400円
修繕積立金 月額 8430円～8890円
修繕積立基金 引渡時一括 346000円～364000円
管理準備金 引渡時一括 10000円
その他費用 ガス漏れ警報器更新積立金／250円

2部屋が売りに出てます

これって事業主の新築とは別の購入予定者の売主がいて、引渡し前だけど購入した前提で中古として転売する方式ですかね？
中小企業が節税対策で今年の予定利益の現金を不動産に換えておいて、年度跨いでから直ぐに現金化しようとするのに使うって聞いたことあるけどどうなんでしょ？

値段上乗せされてるのかな？
仲介手数料はどうなるんでしょ？
建物の瑕疵担保、部屋内の電気製品部分とかの保証とかはどうなんるんでしょ？


https://www.athome.co.jp/mansion/8740893802/?DOWN=1&BKLISTID=001LP...
パークホームズ夕陽丘 4階 ３ＬＤＫ
価格 4,808万円 階建/階 13階建 / 4階
交通 ＪＲ大阪環状線 / 桃谷駅 徒歩8分 （電車ルート案内）
所在地 大阪府大阪市天王寺区烏ケ辻２丁目 （地図を見る）
築年月 2018年5月 専有面積 70.24m² 間取り ３ＬＤＫ


https://www.athome.co.jp/mansion/8740893902/?DOWN=1&BKLISTID=001LP...
パークホームズ夕陽丘 7階 ３ＬＤＫ
価格 5,378万円 階建/階 13階建 / 7階
交通 ＪＲ大阪環状線 / 桃谷駅 徒歩8分 （電車ルート案内）
所在地 大阪府大阪市天王寺区烏ケ辻２丁目 （地図を見る）
築年月 2018年5月 専有面積 74.06m² 間取り ３ＬＤＫ

販売結構苦戦気味なのかな。

幹線道路前は、昼間の車の騒音できついでしょ。

もう少し、北側へシフトすればいいですが
駅との距離やバランスを考慮すると、　すぐに売れるには今の相場で一律4000万円のエリアかな。

>>78

三井の物件ですからすぐに売れなくても良いんでしょうね。
あせって値下げしないといけないような資金繰りの厳しい会社ではないですから。
立地が中途半端なのと似たような間取りばかりで集客に苦戦しそうですけど、大阪のマンションは全体的に値上がり基調ですから来年くらいになれば逆に割安感が出て売れる可能性も出てくるかも。

確かに三井の冠は大きいですね。
土地の間口が広いので、出来上がりはそれなりの存在感が出るマンションのなるでしょう。

売行きはどうなのでしょうか？

この辺りでは、戸数のわりに敷地面積もあり、２面接道で解放感のあるマンションになりそうですね。

日当たり良好なので、勝山通りの騒音さえクリア出来れば問題無さそうなマンションだと思いますね。

>>76の新築の中古流通の部屋がいきなり削除されてる

どういうことだったんだろ？

このマンションは、立地は駅近ではないですが、外廊下でも壁は全てタイル貼りで、エントランス含め高級感もありそうですし、ギリギリですが勝山通りの北側で、真法院町のすぐ東の立地。価格含め、ある意味バランスが取れているマンションプラス三井ブランドという面白いマンションですね。

>>84 通りがかりさん

詳しいね

見に行きましたが、今のマンションに珍しく　バルコニーの人が出入りする内側までしっかりタイル貼りでした。

来年竣工　ダイワハウスのプレミスト靱本町（６０平米５０００万円１９階建て）は、廊下側、玄関周り　全て　完全１００％吹き付けでしたが

こちらは、玄関周りは　しっかりと　タイル貼りでした。


手抜きなし一定以上のレベルはあります。

エントランスは　御影石です。　タイルではありません。

風除室だけでしょ

>>86

でもペラボーでさらに上までないタイプだって話ですが本当ですか？
もし本当なら御影石だのタイル貼りうんぬんとのバランスがおかしくないですかね？
モデルルーム見学記みると共用階段も鉄骨階段で廊下も廉価な鉄柵のタイプって書いてありますのでしっかり手抜きしてるように見えるんですけど・・・。

ベランダは分からないですが、階段は鉄骨階段かRCかどう判別出来るんでしょうか？手摺だけで見ているのでしょうか？少なくとも模型では全く分からない出来でしたけど。外廊下の手摺部分と階段手摺部分を統一しているだけで、鉄骨階段と判別出来ません。外廊下の手摺は鉄柵にガラスを貼り付けており、意匠的には壁柱総タイル貼りなので透けて見えるので寧ろ良いのですが。単純にコストダウンしているマンションではないと思いますよ。

>>90

>>また，残念なポイントとして，建物正面は先ほど述べたようにマリオンとか御影石とかこだわって作っているのですが，北>>側（建物裏手側）については，階段は壁で作ってマンションと一体のものではなく，廉価版の鉄骨階段です。廊下の柵？と>>いうのでしょうか，これについても廉価な鉄柵なのでコストダウンしたな…というのが目に見えてわかりました。


モデルルーム見学記録にこう書いていましたので記述が正しいと思っていましたが違うのですね。
それは自分の目で確認しないといけませんね。

ただペラボーはすぐわかるんじゃないですか？
ペラボーなんて模型どころかモデルルーム行かれてタイルまでチェックしている方なら一目瞭然だと思いますけど。

モデルルームにはバルコニー取り合い部分まで再現してなかったと思います。ペラボーは確かにマイナス要因です。唯一良い点は各部屋の境にマリオンが二本縦にありますので、外観上ペラボーは目立たない点でしょうか。

エントランスは御影石で全面タイル貼りにしてるのにペラボーが上開いてるの採用するってどんな感覚してるんやろ。
コストカットするところ間違えてるやん。

私は確かにマイナス点ですが、ペラボーは全く決定打と思いませんしそこまで気にしませんけどね〜

鬼の首を取ったような議論は何処でもありますしね。

両方採用しているのかな？

こういうタイプではなく上まで壁でしょう。

メジャー７　１０年前竣工の４０階建て超タワーマンションはこんな感じ。

北浜のすみふCTOも　鉄作非常階段だった。

来年以降の相場がどうなるかは分からないけど、エリアを考えると結構手頃な価格設定と思いますけどね。

>>98

確か１階だったと思うけど4100万台の中部屋は安いと思う。
坪単価２００万切るし三井の物件で天王寺区と考えると今のご時世ではお買い得かと。
勝山通り沿いの１階は気にはなるけど、小さい子供いるなら下手に２，３階より下を気にしなくてよい１階の方が良いと思うし。
今の状況では大阪のマンションはまだまだ上がっていきそうやし手ごろな新築は希少やね。

1階は確か天井高2800ぐらいあったはず。

＞＞１００

１Fなので　普通にあるよね

２F以降は　ないよね。

101
寒い人

良いマンションですね。共用部の設備面や見た目のグレード感悪くない。ただ角部屋の単価は高めですね。240から250でしょうか。

>>103

ここの角部屋は隣の建物がかなり近くに迫っているので中層階以上でないと角部屋のメリットがあまりないですね。
なので低層希望の場合は中部屋でも同じかなと。
価格を考えると内装・外装など設備面は充実していると思います。
ブランド力のあるデベですし、駅からの距離と勝山通りの前という事が気にならないようであれば良い物件かなと思います。
惜しいのは似たような大きさの間取りばかりなので、60㎡-80㎡くらいの選択肢があれば、もう少し顧客層が広がったかなと思わんでもないですが。

駅からの距離は四天王寺夕陽丘駅は少し遠く感じますが、桃谷駅までは実際に五条公園横を通って区役所前の通りを曲がった経路で歩きましたが、思ったよりも全然近く感じました。勝山通りも幹線道路の中では比較的交通量少なめの道路なので、気にならない方は全く気にしない程度かと思います。ただ間取りバリエーションが少ない点、中部屋のアルコーブが殆ど確保されていない点は気になりますし、欲を言うと勝山通りから建物をちょっとバックした方が雰囲気は良かったかなと思います。設備面はエントランス空調・自転車置場単独建物入口とサブエントランスに非接触キーのセキュリティがあるとの事だったので、割と最低限のポイントは抑えられているマンションと思います。

駅までの距離は割とあるなということから
価格はその分買いやすいのかなと思ったのですが
７０㎡の間取りで５０００万円台は高いと正直感じました。
最上階であれば眺望が望めて良いかもしれませんが、
ここにしたいと感じる決め手に欠けるかもしれないです。

>>106


もう少し、西側　上町台地に移動すると　その平米数で　普通に6000万円コースになってきますが。

>>106

近隣で70㎡前後だとルネグランで5000万-6000万・クレヴィアで4800万-5500万くらいでしたからここの駅からの距離を考えるとちょっと高いと感じるかもしれないですね。
ここは駅からの距離と勝山通り沿いと言うのも考慮してまだ弱めの値付けをしているのかなとも思わんでもないです。
低層階なら４０００万台前半からあるので、そこまでいけば天王寺区でも坪単価的には最安値に近い部類になりますから。
市況は２０１８年もさらに上昇しそうですし、条件の良さそうな物件なら売主も強気で値付けしてきますから。

これからこの界隈で有名デベ二件は出ますからね。最低坪270以上確定でしょう。あとマンションは出来上がりで評価変わることも多いですから。ルネグランはお墓考えると気にしない人は最高の物件でしょう。設備もディスポーザーが無い分還元して良いの使ってますし。気にする人はいくら安くても手を出しませんけど。クレヴィアは向きと眺望、勝山通りと比べようもない交通量がネックです。売れ行き見るとこの物件は竣工前完売する可能性高いと思いますよ。

ルネグランは完売しましたが、パークホームズ、クレヴィアは苦戦中と関係者から聞きました。
お墓が気になる人がいる反面、やっぱり大通り沿いは敬遠したいと思う人の割合も高いというとこですかね。

>>110 マンション検討中さん

関係者とは？

>>111 匿名さん

天王寺近辺に詳しい不動産屋ですね。
グランドメゾン上之宮町は竣工前完売が見えてるらしいです。

>>111 匿名さん

ついでにルネグランも去年の段階で竣工前の完売は間違いないと話してたんで、価格と立地でだいたい読めるみたいです。

>>112 マンション検討中さん
不動産屋でもデベと直接繋がっている会社でしか分からないと思いますよ。感覚で仰っているんでしょうね。パークホームズは竣工まで半年で半分は売っているでしょう。

>>114

それが長谷工とはつながりがあるらしんですよ。
ここ長谷工が作ってるでしょ。
具体的な残数は聞いてませんけど正直厳しいって言ってるって。
あと８か月ですけど竣工までに売り切れるか微妙なとこでしょうね。
ここがどうのこうのと言うより全体的にマンションが高すぎてサラリーマン家庭ではなかなか追いつけないんですよね。
７０㎡だとせいぜい３人でしょ。それで５０００万超えてくると、うーん郊外の戸建てか中古もありかなーと考えちゃっても
不思議でない気もしますよ。

>>115 マンション検討中さん
本当ですか？
長谷工は持ち込み案件としても、設計施工会社であり事業主では無いのですから、あまり関係ないかとかと思いますし、デベの方が当然ですが見通しは一枚上手ですよ。又聞きの信憑性の無いお話は控えられた方が良いかと思いますが。
現実として総戸数50室程度の物件ですが竣工7ヶ月前でもう半分は決まってますよ。

クレヴィアも、８割方売れてます。

７０平米は、１戸のみ。

８２．８平米が　３階で６２４０万円

７４．５２平米が　８階で５７１０万円です。

１０階以上は、完売です。
９階は、１戸のみです。

２階は分譲残しています。

クレヴィア好調ですね。場所と設備、学区が良いですからね。
あまり言いたく無いですが、苦戦の話なんだったんでしょうか。

>>116

販売から７か月が経過して竣工まで残り期間７か月で半分売れたいう状況を順調ととらえるか苦戦しているととらえるかの違いですかね。
１期は何次までやってたか忘れましたが、２期も２次とかやってる時点で、関係者からしたら「あー、苦戦してるなー」ととらえられますけどね。
まあこのログは竣工まで残りますんであなたが正しいかこちらが聞いた話が正しいかは後日わかると思いますし私の話はこのあたりで。

そうですね。　
先日、ショールームで確認した時は　中部屋の手頃な６６平米は100%完売で、同じく中部屋７０平米は残すところ１戸のみです。
２階はなぜか価格面でロープライス目玉なのでしょうか？分譲せずに残しています。

パークホームズはダイワハウスのプレミスト靱本町と比較しましたが、つくりこみや間取りは、プレミスト靱本町が高いにも関わらず
こちらのパークホームズの方が御影石の自然石、玄関周り、バルコニーの内側までタイル貼りと良さそうな感じでした。

>>119

グランドメゾンだと、　ハイエナかピラニアのように瞬時に売れてしまいます。

上本町北側の　上町台テラスも完売で残ってません。
国際交流センターの東側の物件も残っていません。

>>119 マンション検討中さん
クレヴィアの売れ行きも苦戦なのでしょうか。
仰られる通り苦戦の定義が曖昧だからこそ、単純に？と感じたまでです。悪しからず。

>>122

確かに苦戦の定義は曖昧ですね。
一つの指標として竣工時に完売しているのかしていないのかを考えるとクレヴィアは竣工間近ですから竣工時に完売の目途が立っていないと考えると苦戦でしょうね。
最近で近隣だと夕陽ヶ丘リバー・ルネグラン四天王寺・グランドメゾン石ケ辻あたりは竣工前完売でした。
ユニハイム国分町・ル・パルトネール 夕陽丘は売り切れませんでした。
前者は順調・後者は苦戦と言う流れが見えてきそうに思えませんか？

>>121 匿名さん
グランドメゾンはどこも凄い人気ですね。場所はさることながら、建物も良いのでしょうか？

＞＞１２４

宣伝しないのに　しらっと
グランドメゾン上之宮町も、完売ですよ。

>>124

建物が特に良いわけではないと思いますよ。
躯体事態は三井だから野村だから積水だからと大差ありません。
グランドメゾンは間取り見るとどこも下り天井も多いし結構インポールになってたりしますので、間取り的には？？な物件が多いです。
ただ立地と値付けは上手いですよね。
特に天王寺では強いです。

>>126


間取りを　ネットに出さないのは　インポールで文句言う人がいるから　らしいです。

部屋のコーナーが部屋に食い込んでいます。

アウトポールにしない理由は何かあるのですかね？

デイスポーザーもつけませんが４０戸ぐらいの小粒を造って、手早く売るのが得意ですね。

共通仕様ですね。

>>127 マンション比較中さん

アウトポールにしない理由はただ１つでコスト削減です。
アウトポールにすると軀体を少し大きくする必要がありますからコンクリート量が増えますからね。
もちろん土地の形状から制約される場合もありますがグランドメゾンはどこもほぼ完全なアウトポールにはなっていないと思います。

>>128 マンション検討中さん

ありがとうございます。
インポールに徹底してますね。

グランドメゾンも 久々 共通仕様ではない
ショールームが谷町2丁目に出来るようで
モデルルーム自体が石積みの高そうな外観の
モデルルームです。

勝山通の車の交通量は多いのでしょうか？

>>130 評判気になるさん

夜は減少しますが、どうでしょう
昼間は、咳き込むぐらい？
中央大通り、四ツ橋線、土佐堀通りよりは
少ないです。

勝山通りは西へ１キロもいけば突き当りになりますからね。
交通量は幹線道路ほどではないですよ。
ただ片道２車線の道ですからそれなりの交通量という感じでしょうか。

>>131 マンション比較中さん
咳き込むとは結構ですね。上町筋よりも大分ましと思っておりますが、、

1次までの売れ残りはこれだけみたい
やっぱり桃谷価格にしては高いってことかな？
来週から2期2次も始まるみたいね


パークホームズ夕陽丘 【先着順】
第２期1次
受付方法 先着順
受付期間 --
受付時間 --
抽選日 --
抽選時間 --
販売戸数 4戸
販売価格 4808万円（1戸）・4898万円（2戸）・5378万円（1戸）
最多販売価格帯 4800万円台（3戸）
間取り 3LDK（4戸）
専有面積 70.24平米（3戸）・74.06平米（1戸）

即完しなけりゃ高いって大袈裟ですね。

エントランス、ホームページで見る限り、かなり高級感があります。
それなのに月々9万円でいいのなら、みんな買いますね。

割と聞くのが、家賃補助が戸建やマンションを購入するとなくなるという話ですが、それでも分譲の高級感には勝てない気がします。

Cタイプの間取りを見たのですが、部屋にウォークインクローゼットがあり、床暖房があって、しかもカウンターキッチン。Cタイプは11万円の返済のようですが、憧れのマイホーム、購入したい人も多いでしょうね。

>>136

どんだけしらじらしいステマやねん。
ステマするならばれんようにせんとね。

>>137 検討者さん
誰がステマをしてるのでしょうか？もしかすると、購入した方かも知れませんよね。断定する貴方の考えが私には理解出来ません。いずれにしても、このような場は色々な方が匿名で投稿するのですから、読む方は情報を取捨選択すれば良いだけの話です。

＞＞１３７

＞＞　　どんだけしらじらしいステマやねん。

君は、いろんなところに書き込んでるな。
ステマじゃないだろう。　マンション買いたいなら真剣に考えろよ。
投稿してくださる人は、真剣に考えて自分なりに投稿してる。
単なるヤカラは、マンション買って出なおしてきな。

>>138 匿名さん

137さんの意見も取捨選択すればいいだけ

>>140 匿名さん
取捨選択する以前に、物件の内容などの意味のある議論に値するコメントとは思えませんが？

道路の騒音は気になる。場所は駅から遠い距離ではないが、近くも無い。やはり四天王寺前夕陽丘駅に近い方が良いというイメージが強くなるが、パークホームズは五条公園近くで周辺環境は逆にこの辺りの方が好きな人もいるでしょう。すぐ南の勝山、すぐ西の真法院町は本当に良いところです。周りのマンションには無い、黒ベースのマンションなので、出来上がりが気になるところです。

似たような金額やとブランズ天王寺国分町の方に取られてるんかな。
学校区も同じやけど駅から近いのは大きい気がする。
線路近いのは気にはなるけどT3サッシ入れてるみたいやし。
スーパー隣接も賛否慮論あるけどやっぱり便利やと思うし。
こっちのほうが高級感あって、向こうはカジュアルな雰囲気やけどファミリー向けなのはブランズかも。

ブランズ国分町中々活況のようですね。
そこそこの戸数で丁度良い規模感と思います。
エリアはパークホームズと違いますけど、近いですね。
パークホームズはホームページで三井が10年ぶりぐらいに天王寺で建てるマンションと書いてあったので、ある程度気合いが入った見た目の建物になると思う。

>>144 匿名さん
パークホームズの場所は好きです。

天王寺勝山とても、良いところです。

ただ、このマンション
道路沿いなので、騒音は多少気になりますね。
四天王寺に近く桃谷も利用できるしこの辺りはなかなか良いですよ。
だけど、マンションの、間の、隔て板どうしてコンクリートで見えないようにならなかったのだろう。

隔板は確かに少し残念です。
でも、5000万円程度のマンションとしては設備面や外観を考えると仕方がないのかなと思える範囲です。タワーでも隔て板仕様多いですし、ディスポーザーなしと隔て板どっちと言われると、全然気にしないレベルのポイントとして消化出来ます。

パークホームズ四天王寺東大門近くですね。

>>147 マンション検討中さん

あの細長い土地のとこですよね。
駅からの距離はあるけどなかなかのお値段ですねー。
まあこのご時世仕方ありませんが。

いよいよ　販売されますか！！

南向きと北向きで大きく金額が変わりそうですが駅から徒歩9分で北向き低層の79㎡で5500万～ですか。
安いとは言えませんがあちらは五条小校区と言うのが大きなアドバンテージですね。
別物件の話題失礼しました。

パークホームズ勝山四天王寺夕陽ヶ丘　　


現地見てきました！！


こちらの方が、立地は静かで排ガスの影響は少ないですね！

東西向き住戸です。四天王寺の眺望が見えており、当座南北開けています。

バルコニーは西向きですね！

一言、静かです。
四天王寺夕陽ヶ丘まで徒歩で行けます。

　

変換ミス　東西南北です。

三井は関西圏では叩かれがちですが、全国区で別格です。

>>151 坪単価比較中さん
南と北です。

>>150 検討者さん
たかいですね（ ; ; ）
五条小パンクするんじゃ、、、(°_°)

>>155 マンション検討中さん

？？？

パークホームズ四天王寺の方は新たにスレッドが立ちましたので、そちらにお願いします。

今日現地通りましたが、今の高さが13階なのでしょうか？

もう散々論議されているかもしれませんが、こちらの管理費が
月額11800円～12400円、修繕積立金が月額8430円～8890円は
少々割高感があるように思いました。
この料金設定は建物のランクによるものなのか、それとも
三井不動産のマンション全てに共通とするものなのか、
どちらですか？

>>159 匿名さん

高いって こんな物ですよ。

5年、10年の 修繕費で 調整すればいいではないですか？

タワマンだと もっと上がりますよ。
当初安くても。

>>159

70㎡前後だと少し高いかなというくらいで、特筆するほど高いわけではないですね。
ディスポーザーがなければもう少し下がったでしょうけど、これは良し悪しですので仕方ないです。
最近は三井に限らずですが、管理人の人件費が上がっているのでどこも管理費は上昇傾向です。
恐らく今後も下がっていく可能性は低いでしょう。

これぐらいの管理費が気になるようでは、この物件は買わない方がいいですね。

>>162 匿名さん
いいマンションという事でしょうか！？

御影石使って、バルコニー、玄関周りもタイル貼りで各部屋にWINクローゼットついており
手抜きなく　文字通り　いいマンションですよ！

バルコニー部分が角以外タイル貼っていないのは、安っぽくないでしょうか。

>>165 マンション検討中さん

バルコニー、廊下側の外壁がALCだからしょうがない。

廊下側はALCでもタイル貼ってるんです。

>>167 マンション検討中さん

タワマンでもないのにALCなのか。

高層ビルは　ALCでは

ALCはよくないの？

ALCは廊下とバルコニーの壁だけです。
住居間は当然コンクリート壁ですよ。
ALCが悪いとは思いませんが、施工会社の独自工法で遮音性など変わりなしのようです。

>>169 マンション検討中さん

高層マンションは軽量化のために、仕方なしにALCを使ってる。優れているからALCを使ってるわけではない。

>>171 匿名さん

コスト削減でALCにしてるのですか?

>>171 匿名さん
もし宜しければ具体的なクオリティの違いを教えて頂きたいです。

>>173 マンション検討中さん

ALCは水を吸いやすい。防水性は表面の仕上げ、塗装や吹付けがカバーしている。
塗装や吹付が劣化したら水を吸ってしまう。冬場であれば凍結して破損の恐れもある。
メリットは鉄筋コンクリートよりも軽い、施工の手間がかからない。

>>174 匿名さん

賃貸は多いですよねALC,10年、20年先を考えると、どうかな〜

専門知識も無いのに感覚で言ってたらだめでしょ。

残り何戸でしょうか？

残りわずかよ　　土日モデルルーム行かないと　お好みの部屋はなくなるよ。

>>178 評判気になるさん
本当ですか！？
まだ竣工まで半年あるのに！？

>>179 マンション検討中さん

総戸数が少ないからね。

徒歩12分の夕陽ヶ丘を名乗ってもいいもんなん⁇

大阪府大阪市天王寺区烏ケ辻2丁目　だから 「烏ケ辻」でしょう。


四天王寺夕陽ヶ丘とは境界見ても真法院町が間に入るし関係ないかな。

ここで夕陽丘を名乗るなんて、梅田周辺と比べたらまだかわいいもんです。

最寄り駅は桃谷ですけどね。徒歩8分ですからね。

ここより東で夕陽丘を名乗っているマンションは無いですね。勝山か鳥が辻が正しいのでしょうね。

ただ販売を考えると夕陽丘って名乗りたいですよね。
その気持ちは理解できますが…

パークホームズの前のグランドメゾンも夕陽丘入ってますしね。個人的にはパークホームズ五条公園でも良かったかもとは思いますが。夕陽丘かどうかとかは別にしてもこの辺りは良い場所ですよ。四天王寺夕陽丘よりもこの辺りの方を好む人も多いですよ。

リバーとローレルコートも夕陽丘入ってるよね。
周りに多くあるので、ぎりぎりとは思いますが「そうなんや」って思う程度です。
結構売れ行き良いんですね。完成前に完売しますかね。

>>186 マンション検討中さん

リバーは完全に桃谷ですね。
ローレルコートはギリギリ夕陽ヶ丘もありかな。
いずれにしても四天王寺夕陽ヶ丘という地名がある程度ブランド化されてるということですね。

>>187


>>四天王寺夕陽ヶ丘という地名がある程度ブランド化


ということは、自由が丘　同様に知名度が関西では高いということですか！？


おしゃれなショップやおしゃれなデザイナーズマンション、高級住宅街　ということですか？

昔は、近隣　北側は　別荘地でしたよね？

>>188 口コミ知りたいさん

大阪には自由が丘とか青山みたいなにおしゃれな街はないですね。
四天王寺夕陽ヶ丘は大阪の住みたい街に名前がよく上がりますがおしゃれな街というより利便性と文教地区の住みやすさだと思いますよ。
近くには高級住宅街はありますが四天王寺夕陽ヶ丘はマンションがほとんどですね。

通学校の聖和小学校の評判はご存知でしょうか。
また何故この区画だけ五条から外れているのでしょうか。越境出来そうですけど。

>>188 口コミ知りたいさん
その通りです。この近辺は自由ヶ丘と浅草を足して2で割ったようなエリアとなります。
上町筋と玉造筋の間で勝山通りより上のマンションはこれからは関電不動産のマンションしか出ません。今がチャンスです。

>>191

四天王寺夕陽ヶ丘 は　地名がブランドなのですね！

建物名に　ネーミングがつくと　ブランド力がアップするのですね？


天満橋、上本町、生玉、天王寺、阿倍野　より　ブランド力がありそうですね。

御堂筋、淀屋橋、本町、心斎橋、大阪城　と　同じぐらいなのかな？

>>192 職人さん

無知ですまんが、大阪城なんて名前がつくマンションあるの？

>>191

浅草ですか？？

イメージ悪くなるな

＞＞１９３


ありますよ　大阪城公園前とか　オリックス、大京でありますよね

例えば　カサーレ大阪城公園、ライオンズ大坂、サンクタス大阪城　などなど

大阪城が見えるマンションは憧れますが、そこそこのマンション買おうとすると高いですね。今のグランドメゾンタワーも高いでしょうし。

この立地は夕陽丘ではない

>>197

その話題はこないだから何周も回ったから飽き飽きやで。

>>197 マンション検討中さん
そればっかりなので、過去レスをご参照下さい。

色々言われるぐらい注目してしまう物件という事なんでしょう。

>>200 口コミ知りたいさん

真田山と比べたら夕陽丘はしょーもないけどな

>>201 マンション検討中さん
朝からご苦労さん

足場は一部外れて、外観見えていますね！

>>200 口コミ知りたいさん

営業さん、おつかれ！

>>205 口コミ知りたいさん

まぁ三井さんが相場よりも高い値付けしてるんで高くは感じますよね〜
もう少し適正価格だったら考えてみたいですよね。

所在地： 大阪府大阪市天王寺区烏ケ辻2丁目167番2（地番）
交通： 大阪市営谷町線 「四天王寺前夕陽ケ丘」駅 徒歩12分
価格：4,808万円～5,378万円
間取：3LDK
専有面積：70.24m2・74.06m2
販売戸数/総戸数： 4戸 / 51戸

竣工後の価格交渉望めそうな物件でしょうか？

駐輪場ですが一部屋で1.5台ですが、子供がいる三人家族でしたら足らなくないですか？アルコーブに置いてもいいのかな？

>>220


門柱付きではないので

間違いなく　管理人、管理組合に怒られるでしょう！！

>>221 購入経験者さん

門付なら問題ないの？

>>221 購入経験者さん
置けなかったら早々に管理組合で話が出そうな問題ですね。

>>220 マンコミュファンさん

管理規約違反だけど、見逃してくれるかどうかはマンションの風紀にもよると思う。

>>224 匿名さん


長期間は無理だよ

小さい自転車だと ？かな。

>>222 匿名さん

モン付きだと OKスルーかもです。

>>220 マンコミュファンさん

子供用は、アンケートをとり理事会で協議してOKになるかもです。

>>224 匿名さん

全体協議です。
ですね。

でも慢性的に足りなければ増設するとか何か手を打たないと、マンション前に置くようになると思う。置けないからって自転車に乗らないという選択肢は考えずらい。

駐車場 総戸数 51戸 に対して 敷地内機械式 13台 敷地内平面 3台
駐輪場 総戸数 51戸 に対して75台
バイク置場 総戸数 51戸 に対して5台

>>229

1住戸1.5台は間違いなく少ないですね。
最低でも２台はないと確実にあとでもめます。
ここはどうかわかりませんが２段ラックも含めての1.5台なら非常にまずいです。
最近は駐輪場の不足と２段ラックの使いにくさにクレームが結構多いと聞きますから。
最近はどこも１住戸２台を基準にしてるところ多いですけどね。

>>231 通りがかりさん
じゃあどないするんですか？

1住戸1.5台は間違いなく少ないですね。

>>232 eマンションさん

駐輪場以外のスペースに駐めるひと続出。

２段ラック式、３段ラック式にするしかないですか？　２段ラックでしょうが

設置場所　　エントランス前、廊下以外ないですね？

バイク置き場　２台分にラックなど

>>235 マンション比較中さん

植栽部分とかは？

ここはどうかわかりませんが２段ラックも含めての1.5台なら非常にまずいです。

>>237


そうですね。　場所を増やすしかないですね。

１００％問題になりますね。現状の７５台では。

仮の少なく見積もっての試算ですが

５１戸　のうち　１０戸は　１台も自転車使わないとして

２０戸は３台　で６０台

１０戸が２台として２０台

１１戸g１台として１１台


合計９１台になりますから、　１５台は必要になります。

>>236sann


>>238
>>内容は　238 です。

駐車場もしくはバイク置き場が余れば、平面駐車場を駐輪場に変えるかですね。

>>240


平面駐車場は、駐車場３万５千円としても　高さ１７０以上　ミニバン所有の方で２台以上は要望されると思われます。

バイク置き場は、２台以上は余るかもしれません。

>>241

ここはわかりませんが最近の機械式駐車場は高さ210㎝はあるのでアルファードクラスでも余裕で入りますけどね。
どちらかと言えばランクルとかで横幅が1850超えると機械式はきついですか。
でもやっぱり平面は便利で良いですよね。

>>242

建物内ではなく　外にあるので　機械式　アルファードも入るのかもしれないですね。

今のアルファードのサイズ感　いつもそばで見て　セレナと違い結構大きいですね。

やはりアルコーブに自転車を置くとみすぼらしく見えるのでしょうか？外廊下なので北側か見えそうではありますが。

>>244

見栄えもそうですが、消防法の問題もあるんじゃないでしょうか。
避難経路に物を置くと非難できなくなる恐れがあるとかで。
あとはエレベーターも自転車を乗せる事を想定していないなら小さくて扉などが傷だらけになりそうですね。

>>244 購入者さん

自転車台数不足しています。

管理規約では、外廊下に物を置くのは邪魔になるので 小さい自転車は 良しとするか住民の判断になります。

駐車場の入口にセキュリティは無いのですね。
売れ行きはどうでしょうか？

あまり盛り上がりがないですが、インテリアフェアには皆さん行かれますか？

>>248

行くだけ行っても良いんじゃないですかね。
無理やり買わされるわけでもないですから。
一生に何度もある事ではないので、経験されるのもよろしいかなと。

ただ私の場合は内装関係・エアコン・カーテン・照明器具・その他もろもろ説明がありまして、思っていたより長時間拘束されて疲れました。
ですので興味のない物はさっさと切り捨てて、もしかして買うかもという所だけ集中して見積もりをもらうのが良いかなと思います。
ただ実際は市販より高いものが多いので、絶対にオプションの方が安心と思う物以外は不要かもしれませんが。

オプションについてですが、絶対にオプションの方が安心というものは例えばどのようなものでしょう？
据え付けの収納についてはオプションが良いのでしょうが、それ以外で必須となるものは何になりますか？
カーテンもオプションの方が面倒がないと聞きますが、オーダーメイドできる専門店と比べてかなり高くなっていますか？

家探し初心者になりますが質問させて下さい。
インテリアフェアはその場で申し込みするのではなく、
見積もりだけいただいて持ち帰り検討し、場合によってはキャンセルも可能ですか？
見積もりをいただければ店頭での販売価格との比較も可能ですし、
オプションで高いものは自力で調達するなど予算の調整も可能ですよね。

先日のインテリアフェアに行ってきました。
コーディネーターの方に，カーテン，エコカラット，テレビ台兼壁面収納の相談をして
見積もりをお願いしました。

カーテン，エコカラットはサンプルでおおよそのものを選び，その場で見積もり。
割引適応した正式な見積もりを後日郵送してくれるとのこと。
テレビ台兼壁面収納は，設置予定の壁面に窓が二つあるので，メーカーに見積り。
後日郵送。

図面でわからないところや，アドバイスを聞けたので，だいぶイメージがつかめて
行って良かったです。
現時点では割高かなと思いますが，正式な見積もりで価格に納得できればお願いしようと思います。

マンションの正面の幕が取れてました。なかなかかっこよかったです。
両サイドはまだですが着々と工事が進んでいて今から楽しみです。

>>253 購入者さん
正面の幕は全面取れていましたか？

防災について力を入れているマンションだと思いました。家具転倒防止のための壁、玄関ドアは耐震の枠、保安等、防災倉庫と設備が整っています。
地震も多いですから、ちゃんと力を入れていることがわかると、安心して購入ができます。

モデルルームの写真なのかCGなのかありましたが、かっこよすぎですね。ものがないとここまでおしゃれに見えるのかと感動的でもありました。大掃除で捨てきれなかったものを捨てなくてはと思っています。ウォークインクローゼットだってものがなくてすっきりです。

>>ウォークインクローゼットだってものがなくてすっきりです。

WICはどのマンションにもありそうですが、各部屋にあるから？

どういう意味ですか？

外観が見えて来ましたが、思ったよりカッコ良いです。楽しみです。

ここはカッコいいですね。後らせながら是非購入したいです。

>>258 匿名さん
Dタイプは上層階ほぼ無いみたいです。

リビングの中に、お風呂があるので


リビングインのお風呂の出入り口は、これからの主流でしょうか。


男同士であれば、Dタイプのように、リビングの中にお風呂があるのは問題ありません。


お客さんだと、きついかもしれませんが。

>>260 買い替え検討中さん
ドアの位置をリビング側にズラせば廊下側から入れそうですね。

洗面室をリビングインに設計するどのような目的があるのでしょうか。
Dタイプはキッチンから直接洗面室に出入りできる入り口がついているので
単純に家事動線を確保するのが目当てですか？
ファミリーで住む事を想定すると子供が年頃になると使いづらくなってくるかも
しれないなぁ、と感じます。

外観の足場が片一方の角も取れてきましたね。見た目はかなり良いですね。

>>262


>>洗面室をリビングインに設計するどのような目的があるのでしょうか。


夏場や冬場は、リビングのエアコンをかけた状態でお風呂に入れますので、暑くなくて寒くないのが一番のメリットではないでしょうか？


お風呂のドアを開放すれば、リビングからの冷風や温風が入りますから


体感的には、冬は寒くないですし、夏も暑くありません。


そういう意味ではメリットありますよね。

ここの自転車置き場はオート開閉でしょうか？

ランドプランを上から見る限りでは、電気仕掛けの自動扉の引き戸に成っていますね。
電波で受信して入居者のみが入れる仕組みなのでしょう。

間違っても、手動開閉の鍵付きではないですね。

>>266 買い替え検討中さん
ありがとうございました。
駐車場の入り口に何も無いのはどうかなと思いましたが、駐輪場は良かったです。

>>267 マンコミュファンさん

駐車場は、リングシャッターは保守と交換するときにお金かかるのでケースバイケースですね。
以前の戸数300のマンションで8年経過文化シャッターのリングシャッターのみの交換見積もりが高いのと安いので250万円〜400万円でした。
なので、チェーンゲートのみだと思います。
平面駐車場は、たまに泥棒が巡回していますから、貴重品は車外に出さないと狙われます。

恐らくこのマンションにはチェーンゲートも付いていないと思います。

車両出入り口広すぎて、チェーンゲートつけられないですね。

>>270 買い替え検討中さん

分割したら可能では？

>>271 匿名さん
分割は現実的にできないのでは無いでしょうか？

分離すると歩道側の平面の車が出入り、ポールに干渉しそうで離合がポール有り無しで

角度が斜めに斜傾しているため、切り返しを何度かしないと出入り簡単ではなくなりますね。

>>273 坪単価比較中さん

関係ないけど離合って大阪で使うの？
九州だけ？

>>274 検討者さん


知恵袋では、下記の通りです


標準語でしょ。広辞苑にも載ってますよ。

いっとき、九州の方言と噂がたったが、国土交通省の文書でも「対向車の行き違い」という意味で、出てくるよ。

（例）
道幅が狭く片側交互通行のため、離合をめぐりトラブルが頻発。
http://www.mlit.go.jp/road/koka4/4/4-88.html
一般国道３８５号の坂本峠付近は、幅員狭小及び線形不良のため、一般車の通行、離合に支障を来しています。
http://www.mlit.go.jp/road/ir/jirei/higasi-sehuri2.html

などなど。

>>275 マンコミュファンさん

私は大阪生まれですが離合という言葉は使いませんね。
周りが使ってるのも聞いたことがないです。
関東では全く通じないとも書いてますが標準語なんですね。

>>276

そう見たいですね。

どなたか、ルネグラン四天王寺夕陽ヶ丘の掲示板で生活道路の道が狭いに対して車のすれ違いで、使われていましたね。

地域性があるみたいです。

http://www.web-nihongo.com/k_hougen/kh_p004/

>>276 検討者さん

九州でよく使う言葉だってタモリさんが言ってたわ。

>>278 匿名さん

九州でよく使うというより九州しか使ってないと思うけど

結論　山間例えば京都の山間部に看板あるようです。

愛知や大阪は道が広いから、使わないのでしょう。
http://osumituki.com/hack/kyotokanko/101315.html

>>280 周辺住民さん

むしろ国交省用語では？

使い方

北側の裏の敷地は、狭いのでしょうか？
斜行している分、三角なので狭いのでしょうね。

>>283 マンコミュファンさん
そこそこ確保出来てると思いますよ。
サブエントランスもありますし、導線は良いと思います。外観を現地で見ましたが、結構重厚感があって色味がおしゃれな感じでした。廊下側の見た目がどうかなと思いましたが、タイルの色味と縦格子がマッチしそうで思ったより良さそうかな。ただ堂ヶ芝のJRの物件は気になりますね。

過疎ってますが、着実に売れて行ってるマンションなのですね。

南面足場が全部外れましたね！

フェアも開始してますし値下げしませんかね？

>>287

入居まで５か月あるので一律の値下げはないでしょうが、個別交渉はケースバイケースでしょうね。

ルネは好調やったのに。駅近かそうでないかで、2極化してますな。

>>289 匿名さん
ルネのようなお墓横は興味なしです。

>>289

駅からの距離はもちろんですがここは目の前が勝山通ですので、そこをどう判断するかですかね。
桃谷駅までなら、それほど苦になる距離ではないと思いますけどね。
なんだかんだで環状線はやっぱり便利ですし。

>>291 検討者さん
勝山通は上町筋よりも断然交通量が少なく、そこまで神経質になる必要は無いと思います。見た目は結構良いですけどね。

>>290

そんなの全然気にしない人多数でとっくの昔に完売しちゃいましたので興味あるなしはもはや関係ないですね。

色々な意見もありますのでご参考に。

http://www.takenote1101.com/entry/2017/11/03/012650

>>293 検討者さん
完売したので興味云々はすみませんが的外れです。お墓だけで検討出来ない方がいるのは事実です。気にされない方の需要の中で収まっただけでしょう。

>>294

いまさら興味があろうがなかろうが買えないものを言っても仕方がないということです。
ルネのスレでも散々書かれていましたがお墓が気になる方は対象外の物件でしたから、あなたが検討出来なかったのならそれはそれで問題ないでしょう。
あなたが買わなくても他の人が早々買ってくれたわけですから。

ここが苦戦しているのは駅からの距離はもちろん、勝山通りの交通量が多かろうが少なかろうが、セットバックもなく大通り前は騒音や排ガスが嫌だと気にする人も多いということでしょう。

ここもあなたの言う、気にされない方の需要に収まると良いですがどうでしょうかね。

>>295 検討者さん
ん？私はルネの話題を始めた覚えはありませんが？完売したと仰っているルネの話題は板違いでしょう。

>>295


歩道ではなく
車道の道路溝からセットバック　３.5m以上できれば５m（ミニバンの長さ分）はありますよね！？

>>297 マンション検討中さん
確かにその程度は確保出来ているので最低限はと言った感じでは。東西長方形で空気的に何となく気分が良い立地と感じます。

>>296

まあどちらにしてもあと３か月で完売すると良いですね。
ブランド力ある三井の物件ですから最後は売り切るでしょうが。

>>299 検討者さん
私は結構厳しいと思ってます。
値下げはせず少しずつ売っていきそうです。竣工後9月ぐらいまで掛かってもおかしく無いと思いますよ。直近の販売状況は知りませんが。

キッチンはディスポーザーと食洗機つき、トイレはタンクレス、バルコニーにスロップシンクつきと、設備は申し分ないように思います。
洗面所がリビングインという話が出ていましたが、家事動線が良い、また水回りをまとめる事でメンテナンスが楽になりコストカットが可能と聞いた事があります。

>>301



水回りを全て、排水管をリビングに集約させたということですよね！？

>>301 匿名さん
キッチン天板が人工大理石なのは残念です。せめてフォレストーンにして欲しかった。

あとどの程度部屋余ってるんでしょうか？
三井ですが交渉の余地ありそうでしょうか。

>>304

マンションの値段交渉は水面下で行われるので、交渉スキルとかタイミングや運とかその人の属性とか色々絡んできますね。
大阪の人なら値引き交渉は得意でしょうから、とりあえず切り出してみても良いんじゃないでしょうか。
最初はうちは一切値引きはしていませんと言うでしょうけど、あとはケースバイケースという事ですね。

フォレストーンはオプションでは。

>>306 マンション検討中さん
最近標準では。

競合している、ブランズとアトラスではどれがいいでしょうか。

>>308 検討板ユーザーさん

パークホーむず

先着順4室が動かないけど売れてるのかね！？

>>308 検討板ユーザーさん
駅近ならアトラス
価格きにしないならブランズ

ある程度駅から距離あるけど落ち着いたところがよければパークホームズかな！

>>311 匿名さん
よく調べて見ましたが、アトラスとは競合になり得ないと思いました。

外観デザインやエントランスがおしゃれな感じがします。
家の入口になるところのデザインも大切ですから。
全戸南向きであるとのことなので、日当たりも良さそうだなと思います。
５１戸しかないので、大規模マンションが苦手な人におすすめですね。

>>313 匿名さん

無茶苦茶おしゃれなエントランスですよ。
御影石ですし。
作り込みできてます。

>>314 マンコミュファンさん
流石、三井ですね。
ブランド含め三井のこの規模は資産価値をある程度保てそうです。

>>315 マンション検討中さん

今のご時世、資産価値は駅近じゃないと厳しいかも。

>>316 匿名さん
相場形成の考え方を教えて頂ければ幸いです。

>>316 匿名さん

>>316 匿名さん
某サイトでは、新築時の参考相場単価が寺田町徒歩2分のマンションが62万円、このマンションが75万円/平米となっていました。駅近と言ってもエリアによって大きく変わるんでしょうね。上本町駅や四天王寺駅はそりゃいいでしょうけどね。

>>上本町駅や四天王寺駅は


大阪市内では、いいということですか？

中之島、南森町と比較するとどうですか？

上本町、四天王寺がいいですか。

>>319 口コミ知りたいさん
天王寺区ではといった意味でした。個人的には南森町はかなり良いと思いますが、好みでしょうね。

そうなのですね。

利便性はいいですよね。梅田、難波、天王寺、神戸、奈良、名古屋にも駅１本で出れます。

スーパーの数も多そうですし、飲食店、病院、銀行、郵便局も数多くありそうです。

だいぶ工事が進んでますね。廊下側も見た目良いです。かなりかっこいいマンションになりそうです。

>>322 匿名さん

前を通った際、目に留まったらこの物件でした。

スーパー近いですね。
駅距離は微妙かな？

かっこいいですね。
裏側も開放感ありいい感じでした。

スーパーメチャクチャ近いです。

道なり道路沿いでエントランスから歩いてすぐですね。