施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：積和不動産株式会社
所在地：東京都品川区東品川４丁目24番1(地番)
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分、
京急本線「青物横丁」駅徒歩6分
売主：積水ハウス株式会社
総戸数：687戸
【物件情報の一部を追加しました 2016.10.28 管理担当】
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[スレ作成日時]2016-08-26 16:57:31
カスタリアタワー品川シーサイドの大きな違いは、素人目には東西に長い。
かつ北側は住宅。
カスタリアなんかは、南北に長いから極力南に寄せて北側と離隔距離をとってるよね。
総合設計制度を使う場合、基本的には
指定容積率が30/10以下の区域においては、原則として敷地外に終日日影を生じさせないこと。
●空地率の最低限度
基準建蔽率が今回60%でしょ? そうすると空地率が120-60=60%の空地率確保が必要
●有効公開空地率の最低限度
基準容積が300%の場合、有効公開空地率は、45-300/20=30%
●歩道上空地の設置
歩道上空地が必要
●緑化の促進
敷地面積から建築面積を控除した面積の10分の3以上の面積の緑化
●広場上空地
準工業地域の場合、200㎡以上の空地面積の確保
調べる限りいろいろ細かいルールがあるが、あの敷地面積でタワーを建てるほど戸数の確保ができるかね?
私が見せてもらった図での説明だと南東に8階建てくらいのが建つ可能性ありと言ってました。
もしマンションなら、コカコーラとほぼ同じ形で高いのが建って南西はまた駐車場になるのかなと思いました。
けど、南西側って空き缶のゴミ置場だった気がするんですよねー
結局10階より上を購入しないと、ベランダに出る時とか人目やら音が気になりそうですね。
日差しも気になってます。
東が何時頃まで日が入るのかご存知の方いらっしゃいますか？
>>903 匿名さん
東は前のビルの照り返しが結構明るいですよ。太陽の高さが低い今でさえ、反射光でくっきり影ができるので、曇りより明るいのではと思っています。夏になればさらに高度が上がって反射率も高くなるのでより明るくなる気がします。私は安心と安さで東向きに決めてます♪
皆さん、陽が入るかとか、何階までたつかとか、相当難しい話をしてますが、ここにいる人の9割以上がずぶの素人であって、かなり危ういですよ。
建築かじってる私でも、わからんわ笑
感覚とか、適当にしてる話をうのみにすると痛い目にあいますよ。
>>902 匿名さん
将来的に建つ可能性はもちろんあると思いますが、まだ具体的に話が挙がってるわけじゃないですよね？
個人的には北にある廃墟みたいな建物をなんとか綺麗にしてもらいたい（笑）
ここって陽当たりのシミュレーションってできないんでしょうか？
プライムタワーは出来て、なかなか参考になったので似たようなサービスがあれば助かるんですが。
そもそも南側に何建つかって計画もないし、このままコカコーラかもしれない。
建つとしてもマンションなのか企業なのか、はたまたディーラーなのか(日産あるし、ベンツ入ったし)、なんにも決まってないですよね。可能性があるだけで。リスクかもしれないけど、日が入りづらいことが事実の東、西に比べたらそりゃ南でしょ。
このマンションの特徴は何ですか。
[一部テキストを削除しました。管理担当]
917さん
臭いより、洗った洗濯物に排気ガスとかついて、それを着ると思うと、ちょっと躊躇してしまいます。都内なら仕方ないのない事だと、言われたらあれですが、、
我が家は比較的車の通りも少ない西側を検討しています。
>>918 マンション検討中さん
917です。ありがとうございます。
なんかいろいろと交通量多い道路側だと、空気が悪いとかすぐベランダが黒くなって汚れるなどと聞きます。
結構窓開けたり、それこそ洗濯物は外で干したい派なので西、南で検討すべきなのでしょうね。
今現在交通量が多い道路に面したマンションに住んでます。
西側の様に、道路と反対側のですが、ベランダを開けたりすると、窓の淵などに黒い塵がついたりします。
洗濯物には、排気ガスの臭いは付着したりはないです。
920です。
知ってる方もいらっしゃると思いますが…
マンションは気密性が高いので、ダークな配色を選ぶと埃がすごい目立ちます。
半日も経てば床に埃があるのが分かります。
駅近なので、一見自転車は必要ないかな？と思いましたが、青物横丁駅の方に歩いて行ったら、自転車を利用している人が案外いるなと感じました。
品川、天王洲、大井町など、近くに買い物や遊びに行ける場所があるので、自転車あると便利なんでしょうね。しかし、毎月は400円高いですね。この辺りの相場なんでしょうか？
すみません。自転車置場少な過ぎると思いました。
子供用自転車が玄関前に置きまくられているのは生活感丸出しすぎてちょっと嫌だなあ……
以前のスレでムクドリの話が出てたので調べてみたところ、YouTubeに以下の動画が上がってました。今後電線が地中下した場合に、このマンションの木に集まったら凄くうるさそうなんですが、何か有効な手立てはあるのでしょうか？またそもそもどのくらいの頻度、時間帯にこのような状況になるのでしょうか？
>>908 口コミ知りたいさん
積水さんも可能性で話してくれました。まだ、決まってないと思います。
南西の大きい駐車場も何か建つと言われて30年経つのでもしかしたら当分先かもしれないですよねー
北の廃墟は社長さんご存命の限りそのままでしょう。
自転車とエレベーターが一緒になった時は辛いですね
相手が気を使ってくれる方ならいいですが
そしてエレベーターもタイヤをガンガン当てたりと汚くなります
出たまたムクドリの話 笑
ジュネーブ広場見てごらんよ。ムクドリが大量発生して、糞害なんて発生してないんだ。
ムクドリは木に止まるだけじゃなくて、
高い建物、電線などさまざなものにとまるんですよ。
積水のマンション木が多い
↓
周辺はムクドリが多い
↓
木にとまりムクドリが大量発生
過去のムクドリで盛り上がってた内容をまたひっぱりだして、よほど印象操作したいんだろうが、可能性の話をしだしたらキリがないんだがな。
しかも素人にムクドリの対策聞いてるあたりが、いかにも臭うね
プライムパークスの営業は、積水の物件に対して、さんざんぱら資料をとりだして、ムクドリの大量発生の可能性の話をしてたが、プライムさんよ
あんたのとこは木が一本もないのか？
積水で発生して、プライムで発生しないといいきれるのか？
適当なことを客に話すんじゃないよ。まったく
積水の営業がお怒りだ。
プライムの営業が煽ってる
プライムパークスと積水の営業の闘いですね。
ちなみに積水の営業さん、お客さんのふりして構わないんで、ぶっちゃけプライムパークスについてどう思ってますか？
そんなに営業って暇なのか？
黄色のベンチコート着たどこかの営業はよくイオン前の交差点でティッシュ配ってるけど。
>>935 マンション検討中さん
3LDKで6200万円～出せる人はグランドメゾン。価格以外の面でプライムパークスとグランドメゾン比較してプライムパークスを選択する理由が見つけ難い。
グランドメゾンと比較して、の話でなければプライムパークスも決して悪いマンションじゃないと思うけど。
レジデンスの直床は個人的に完全検討対象外だけど、まぁ今の大規模物件では仕方ないですから。エントランス周りなんかは高級感あるし、タワーと違って柱もアウトフレームされてるから、直床が気にならない人にはいいのでは。
タワーは価格とのバランスは悪くない。構造にせよ共用部にせよコストダウンされ尽くしてるけど、価格なりでしょ。個人的には北向の2LDK低層階なんかは買いかなと。
「14階建てなら一流物件」「15階建てなら三流物件」のワケ
http://president.jp/articles/-/13068?page=2
レジデンスはなんで直床にしちゃったんだろ。
と思ったらこんなわけがあったんだね。
このマンションの購入を考えている人に教えて欲しいのですが、ここの魅力はなんでしょうか？
日当たり×、眺望×、道路と飛行機の騒音、使いにくいりんかい線沿い、価格6500万前後、共用部普通、専有部の仕様普通、団地であまり魅力が分からないので教えていただければと思います。
二駅利用やイオン、OKストア、植栽じゃない？
東京ガーデンのほうがコスパは良いかもね。
東京ガーデンって北区のですか？
ここ検討している人は北区は検討対象外だと思いますが…
エリアがまるで違う。
ガーデンズ東京王子のスレでもちょっと前言われてたけど、ここと比較してる人いるよ。
似てるもん、2つの物件
941
>このマンションの購入を考えている人に教えて欲しいのですが、ここの魅力はなんでしょうか？
>日当たり×、眺望×、道路と飛行機の騒音、使いにくいりんかい線沿い、価格6500万前後、共用部普通、専有部の仕様普>通、団地であまり魅力が分からないので教えていただければと思います。
941さん
団地の定義ってなんですかね?
日当たり× 眺望×としていますが、この物件の場合どちらの向きを検討しているのですか?
使いにくいりんかい線沿いといいますが、京急も使えますがあなたはどちらかのエリアと比較しているのですか?
予算はいくらで考えているんですか?
共用部普通、専有部普通と評価していますが、あなたが見てきた物件はどこと比較して普通と評価しているのですか?
住まいサーフィン、マンションブロガーの記事があったので内容を加筆転載すると
・長期優良住宅の認定をうけていることで、住宅ローン減税の税優遇が一般住宅に比べて更にうけられること。
・固定資産税の軽減、所有権保存や移転登記、抵当権を登記する際の登録免許税の軽減も受けられる可能性あり
・フラット35の場合優遇期間の場合Aプランが利用できること。
・マンションでは珍しい耐震等級「2」を確保していること。
・全体で12基のエレベーターを分散して設置し、ひとつのエレベーターを利用する人数を制限。
基本的に1フロア4戸で1基のエレベーターを利用する方式でこれは都心の高額物件などで採用される方式。
フロアでの横移動を抑えて主寝室や子供部屋の動線を抑えて独立性とプライベート性を実現
プライベートバルコニー、アルコーブ、ポーチ等、バルコニー、2m奥行があることで、ゆとりがあること
住戸から切り離したガラス張りの二層吹き抜けの共用施設
窓上部に梁がなく、すっきりした天井をみることができる。加えて、バルコニー側の柱を室外に出すことで、有効面積を拡大。バルコニーは奥行2ｍと広く、1階住戸には奥行3ｍのテラスも設けられていること。
ウォークインクローゼットも天井高が下がらず、縦に収納量を確保できる。廊下折り上げ天井が標準。洗濯機上収納
ハンガーパイプが標準。洗面は木のデザインを入れることで、ガラス面の手垢が目立たない。ミストサウナが標準。
立地的には、イオンが目の前、青物横町のスーパー平野屋、OKストア、イオンストア、ドラッグストア、公園周辺に多い。
バス停エントランスから出て目の前で目黒駅、品川駅までダイレクトアクセス。
小学校も近い。
りんかい線本数少ないですけど、恵比寿、渋谷、新宿、台場にダイレクトでいける路線はわるくないと思いますけどね。
京急も使えますしね。
この物件みための仕様は普通ですが、案外いろいろと考えられていると思いますけどね。
見た目の高級感に惹かれてしまう方はどうぞ他の物件にいかれていかがでしょう。
ガーデンズと似ているのは緑が多いとこだけだろ笑
ロケーションが違うとこで比較しても全く意味がないわ
でも実際にいるんだよ。
私だけじゃなく複数いること確認している。
なんらかの理由で全く別のエリアで比較する人もいます。
別に941に対して言っただけで。
だったら自分にとって買いたいときに買いたいエリアで予算に合うからよいと思っただけ、という答えになる。
個人的には
エレベーターは少ないと困ります。
低層界であれば良いのですが
コアタイムはエレベーター難民になります。
この物件いい意味でも悪い意味でも注目度が高いから、こんだけ批判なり礼賛のコメントがあるんでしょうね笑 自社他社の営業がコメントしているとしてもね
レジデンスのスレなんてお通夜状態だから
>12基エレベーターは管理費と修繕費の重荷になると思う。
>管理費に糸目をつけない都心高級物件なら良いけど、ここはアルコーブにチャリ置くような物件だしね。
>
管理費と修繕は普通だよここ。アルコーブは確かおけないんじゃなかったかな。
しかし品川近辺が人気だよなー。やはり品川リニア計画と新駅の再開発計画で資産価値的にも
優れていると思われてるんだろうな。できれば高輪は無理だけど品川港南のマンションを買いたい。
天王洲は死んどる
住友の大森にあるシティタワー品川パークフロントの物件スレで、さんざんグランドメゾンが団地マンション扱いされてるがおそらくここに団地マンションって書き込んでるやつの大半は住友の営業だろう笑
住友ってこういうとこあるんだよなぁ。
恐らく品川シーサイドを集客好調とみて、品川シーサイド駅前で5～6人も投下してティッシュくばりしている様子をみていると、苦戦しているんだろうなというのが垣間見えるよ。
積水営業の怒りが収まらない。
>>956
１次取得者でなければ自明の話で恐縮だけれど
駐車場料金の何％を管理費に補填しているかと
機械式駐車場の更新費用を修繕積立金でどこまで考慮しているかがないと
最初の修繕積立金なんて何ら評価できないよ。
逆に低い方が危険。どんなに合理化したって200円/m2は必要になるので。
中に入ってるパン屋さんはどこかの系列店だったりするのてしょうか？美味しいと評判のところだったらいいのですが、詳しい方がいましたら教えて下さい。
965さん
パン屋さんの名称は知りませんが、モデルルームで試食ができますから、行ってみては?
冷凍をチンしてるだけだよ
35歳前後で4000万をフラット35でローン組んで、世帯年収470万って無謀？ここ買おうとすると、こんなんなってしまうんだけど。
世帯年収が今後伸びないなら、返済比率30%超えてるから厳しいかもしれない。子供いないならなんとかなる。
電子レンジでチンではなく、オーブンでチンですね
パン屋ってみんな利用しなくなっても潰れないんですかね。もしくはパン屋じゃなくてなんか違う形でリニューアルされるのか。
これは管理組合で決めるんですか？
>>975 マンション検討中さん
何の目的で購入を検討されてるのでしょうか？
独身で自由に使えるお金がそれだけあるなら、もう少し視野を広げて見るのも良いかと思います。
頭金に入れてしまえばその時点で現金としての価値は無くなります。
頭金には入れずに5%10%で運用できる方法を見つければその一部を使って賃貸でも良い部屋に住める、更に複利によって現金を増やすということも可能です。
マンションがお好きで現金もあるなら競売にも参入出来ます。
良し悪しありますし、勉強も必要ですが、もし年収の大幅アップが見込めないとすると、頭金に入れてしまう事で今後身動きが取れないのでは？と思ったのでコメントさせていただきました。
南側は日影規制の関係で、8階までしか建たないんじゃなかったっけ。7100万予算なら十分眺望が抜ける住戸を検討できると思うよ。西側も高層階抜けるし。
眺望見れるやつみました？
自身が納得できる専有部仕様の比較物件はどちらですか？
そもそもタワマンで比較するなら比較する土壌が違いませんかね？
6500程度の予算ではプライムか天王洲の売れ残りしか買えないよ。
住友の営業マンは辛いだろうね。
今時のお客さんは、ネットで住友の販売手法はわかってるし、竣工在庫がありまくりで、さすがに人気がある感を演出するには厳しいよね。
価格調整中って苦しいいい訳だよね笑
まもなく完売と言いながら（おそらく住民さんでしょうが）
その後、数年かけても売れないのが住友物件
本当に完売間近なら最終期となっているでしょうがそういう訳でもない。
985さん
おっしゃるとおりで、最終期ならまもなく完売となるでしょうが、第４期の予告広告のままずっと更新し続けてますね。いつになったら本広告になるんでしょうね。
住不物件の住人は、竣工しても完売しないから、長期間大きな垂れ幕か横断幕をかかげられちゃって、不人気物件ですって、言ってるようなもんだからね。
えっ、ゴールドクレストの品川シーサイド（クレスト品川シーサイド）70平米5500万円じゃない？ホームページが嘘情報？70平米5500万で8年まだ売れてないって…。品川シーサイドで買うの怖い…。そこに、1500戸。NO1の住友を潰してる場合ではないのではないか？
住友の営業マンて物件数あるから、どこでも競合しちゃうんで、営業マンの日課は、ステマと競合物件近くでティッシュ配りが日常みたいだからね。
wctは良かったんだけどなぁ。
天王洲は不便だし大幅に下がるだろうな。
大井町は物件としてはいいが恐らく400万超
大森は首都高近い、過去は大量処刑場の鈴ヶ森遺跡の近くで土地位が低い。仕様はよくてもプランはリビングドアを極力廊下側に引き寄せて見た目の畳数を増やすプランなのに坪単価330万。制震で地震に強そうに表現しているが、実は住宅性能評価では耐震等級1と建築基準法基準法レベル。タワーなのに免震じゃないのが痛いね。プライムパクスは免震だよ。
住友の場合は販売戸数が多いと言ってもその分大量に作って
大量に売れ残っているわけだからあまりそこを誇ってもねと思いますね。
何年も掛けて利益率高く売るというのは世間でも周知の事実ですし、
ビジネスモデルとしては立派でしょう、
但し消費者目線からすると割高で売れ残りを多数抱えるデベという感じにも映ります。
まぁ諸々の諸条件と価値観が合えばいいのでしょうがデベ選びという観点から見ると
あえて積極的に買いたいデベではないですね。
他所の物件で本筋からずれるのでこれくらいにしときます。
なんか住友の話ばっかり
>>994 ご近所さん
必死なんですよ。大量供給を売り捌くには、広告費がかかる。ティッシュ配ったり、大看板建てたり、ラッピングバス走らせたり、スーモも住友の広告ばかり。掲示板営業は無料なので、営業の基本ですね。
>>995 匿名さん
その膨大にかかる費用を値下げして売り抜けば住民も業者も両者メリットあるのに。
ずっと毎日ティッシュ配りをしてる方が惨めな印象になりますよ。
まぁ在庫かかえても利益出るくらい価格高くしてるから問題なしって事ですかねw
そんな心配しなくてもここの３件とも住友も驚く長期販売か、戸数捌くために途中からの値引き営業の未来しか想像できない。
一期が一番高かった! ってなるよきっと。
シティテラスの中の人がもれなく周辺のスレ監視してる
感じですね。荒れる原因になりそうなので住友の話題は
NGの方が良さそうですね。
