受託戸数は約１５万戸でマンション管理業界１２位
２０１４年４月に旧社名「野村リビングサポート」を変更
特徴（長所、短所）や各マンションでの実態など、存分に語って下さい
先輩スレ：野村リビングサポートってどうなんですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/
口コミまとめ：https://www.sutekicookan.com/野村不動産パートナーズ株式会社
[スレ作成日時]2016-08-07 10:23:44
管理組合員が納める管理費や修繕積立金等は、組合員として月々払えば義務は果たしたわけだし、「納めたお金は管理組合の公金」と法律的には位置付けられているけど、自分の口座から毎月引き落とされた時点で「実質的に管理会社の収入」でよいではないか。（←これが当マンションの住民の平均的感覚であり、本音か）
実質的に管理会社のお金になった管理費や修繕積立金等でも法的にはあくまで組合の資金であるため、はっきり言って「仕方なく」、体裁上は他のマンションと同じに管理組合を結成し、理事会や総会といった民主的・自治的に見える運営をやってきた。（←住民は納めたお金で管理会社が完全統治してくれて全然構わない、という意見が多数か）
「理事長の任期が１年」なら、ほぼ確実に、その物件は内外の誰かに操られているマンションだと言えそうだ。形だけの管理組合でいい、管理組合は形だけでいい、との発想から最短の任期「１年」が設定されるのだと思う。私のところでは、マンション管理士主導の規約細則等全面改正を経てもなお、専門委員会（特権的組合員の組織）だけ再任可で永続的留任ができる法的設計になっている。
わざわざ「管理員業務委託契約」を結ぶ管理体制に変えてまで組合が管理人を雇うことにしたメリットは、より高い月給、（管理会社社員としての定年が近い場合）年齢制限の撤廃などだが、さらに管理員に組合の「小口現金会計部門」専用の口座・通帳（・印鑑・カード）を保管・使用させて「現場の組合会計」まで委託業務に含めていた点も不可解である（印鑑・カードについては推測）。同時期、管理会社へは「会計のみ」業務委託するといういささか変則的な契約内容だった（マンション管理適正化法「イロハ方式」でいう通帳はこうして会社が保管し、合法に）。
この会計システムだと、組合が管理会社に払う管理委託料分だけの限定的企業統治では済まず、他の管理費目や修繕積立金会計の金額分までも組合は企業の経済的支配を受ける危険が出てくる。表向きかつ法的には組合の保管口座のお金は組合の財産であっても、例えば出金は管理会社ぬきには不可能。そこに組合をからめた手続き（管理人起案の書類に理事長や会計担当理事の承認印）を介在させることで民主的・自治的・合法的な会計にできてしまう、ということだろう。
私がたまたま理事長になってこの会計実績を調べようとしたら、逆に警察に私自身の生い立ちや資産状況その他を知られてしまう結末になった。組合を使った反撃は見事で、そのあくどさには限りが無い。
（長文、ならびに「である」調になってしまい、ごめんなさいネ）
管理組合の会計帳簿はチェックされるために存在しているようなものですが、そうではない目的で作成され保管される場合もあるでしょう。「ちゃんとやってきていない」のに「やってきた」と装う場合などです。
管理規約に「閲覧させねばならない。」と書いてあるのは「チェックされた時に何ら問題がないことが重要」ということでしょう。当り前ですが、某管理組合の閲覧請求者に対して幹部の住民が言ったような、「いつでも何でも見てよい」と口頭で返事すれば事足れり（＝規約の規定をクリアした、役員の義務を果たした）という話で終わらせてはいけません。以前の会計担当理事は、恐らく当時の管理員の意向でしょうが、組合会計の外部監査（公認会計士への委託）の要求に否定的・消極的返答をしました。
俗に「整理整頓とは捨てること」と言うように、論理的には保管は廃棄とウラオモテの関係です。規約の抜け道としては管理事務所に保管せずに管理会社まで持って行ってそこで眠らせてもらっている可能性もあり、その仕組みなら「『組合保管書類リスト』から希望のモノを選ぶように」と言われても肝心の帳簿がリストに挙がっていない事態が起こりえます。この点も、歴代の役員たちは一切答えません。
「総勘定元帳を閲覧せよ」と助言されても、私に足を運ばせてチェックさせるということが現実にならないようにする方策は、現場にはいっぱいあります。例えば、調停で合意した「何が見たいのか、それがあるのか等を事前に話し合う」に関しても、その後２回面談したのにいつも話の受け答えが全然かみ合わない、でストップなら、気軽に事務所を訪ねて資料を見ることもできなくなります。それ以前のこと、組合が雇用していた管理員の履歴書を求めに行ったらパトカーが３台来て、結局見ることはできませんでした。サイレンなしで入ってきたのに、老人会員（その後「活動休止」）ばかり出てきて事務所の周りに集合していたのはいったい何だったのか。。。
２回会ったことで、組合（特に理事長）は「事前に話し合う」ことはやっている、と合意後のアリバイを手に入れたことになります。これと並行して、閲覧が実施に至らない理由、話がややこしくなる原因はすべて請求者だけにある（特に内外への文書配布）との見解が公式的に採用されるのです。公式的とは、議事録や総会議案書、意見交換会資料、さらにこじれて告訴対象にした場合の当局への説明に使われることを意味します。この場合、「弁明の機会」と称して被告（予定）の組合員に主張を述べる誘いの文書が理事長名で投函されますが、１回目は１０分以内、それが無視されると別の日に３０分でやるように命令が来ました。公平、平等の組合運営を装って、しかし結論は事前に決まっている、というのが真相でしょう。「組合員は理事長に従え」的な管理組合像が見え見えでした。きっと「管理組合は管理会社に従え」でもあるのでしょう。
これでもまだ序の口です。どの長文の投稿も、実は当事者からしたらまだまだ短文です。キリがありません。全部ではないが組合員（多くは住民）のいくらかは確実に半プロ化している、内部に「セミプロ」が１人以上いないと２００戸以上の規模の分譲マンションがここまでならないでしょう。これを「よい管理」と評価する人々が結構いらっしゃる。
>223
勉強になります。
>大京アステージの横領事件が発覚し業界は驚いた。
http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2018/12/31/073000
その、「業界は驚いた。」がポイントです。非業界人のいくらかは驚いていないでしょう。リンク先の管理士さんの記述を読むと、私には「モラルが高すぎる」と感じられました。健全な法的思考とは縁のない（内外の）人物が仕切っている物件が、恐らくたくさんあるからです。会社でもない、役所でもない分譲マンションの管理組合は、大金が集まる割には社会的関心も低く、お金に飢えた人には穴場と言えます。
世の中のマンション管理組合の８０％は管理会社の変更を経験したことがないらしく、私見ですが、この部類に入る組合のいくらかがとんでもない、奇想天外な運営をしている恐れがあります。業者任せは組合にとっては楽ですから、そのマンション群は知らぬ間に孤立し、自覚もなく鎖国状態になります。会議や会計などの運営手続きがガラパゴス的な発達を遂げている事例もきっとあるでしょう。
私の組合の場合、組合員がほぼすべて業界人と化したかのような理事会・総会になっています。「ほぼ」が取れて「全員」がそうなっているマンションもどこかに誕生しているはずです。この種の組合にとって、法規とは大嫌いな個人をやっつけて自己正当化もできる道具に過ぎず、業者も契約が続けばそれでよいため、法的知識を授けて組合のこの動きを支援します。この延長線上に、まるで最終兵器のように、警察の協力もあります。摘発されるマンションとされないマンションの相違点については、たいていの報道が「摘発に至る組合等の動き」を記事で伝えないため、私も推測しかできません。
組合あるいはその理事会の過半数が「不正はダメ」と考えた場合、記事のような結果になっている印象です。逆に、「発覚したらコミュニティーが崩壊してしまう」、「資産価値も評判も落ちてしまう」だと、摘発されない結果になるような気が。後者の思考は、真相を究明しようとする個人を黙らせる動機になりえます。現に、刑事さんは私にそう言って文書の配布をやめさせようとしました。この線で徹底すれば、ウソでも何でも「押し続ければ通る」の運営哲学に貫かれた管理組合になるでしょう。「何ら非があったわけではありません。」との構内掲示があっても運営の非を指摘し続ける個人がいたら、「名誉毀損だ」、「損害賠償だ」と、法的措置を求める訴訟準備が開始されかねません。「名誉」と言っても、監査を受けるなどして「どうだ、やっていないだろ！」という道は選択されず、そこを省いていきなり告訴請求総会を開かれたりします。そういう不自然な点があるせいか、組合の運動は検察にて門前払いで終わりましたが、はっきり言って誰一人「押し続ければ通る」の態度を今もなお変えていません。業者以上に住民団がこうなのですから、これこそスゴイ事だ、と私はこの点で驚き、感心してしまいます。
どうして当初からこうなのか。知りたいですが、真相はきっと永久に闇の中です。７、８年が経っても何一つチェックできず、手持ちの数少ない証拠は「事件性なし」の扱いでした。理事長だった私が”管理員の率いる理事会”にお伺いを立てねばならなかった運営、理事会の諮問機関である専門委員会が理事会を超える権力を手にしていた運営。あれらは何だったのか。そして、管理会社とコンサルタントへの委託契約は今でもまだ途切れることなく続いています。
野村不動産パートナーズの管理物件に住んでるが、昨年の台風で建物の共有部分で被害が出た為、連絡したところ、翌月に修繕すると回答があり。
被害が我が家と共有部分での境目であり、外から丸見えとなる為、早急な修繕か一時的な対応をお願いしたが、それは出来ないの一点張り。やるなら自費でやれと。
その後、現在に至る半年経った今も、修繕されていない。
何度も野村に問い合わせているが、パーツを取り寄せ中、業者が手一杯など、毎回出来ない理由が違い、ウソバレバレの回答しかなく、誠意ある対応が全く見受けられない。
以前、同マンションに住む方が、騒音問題で対応をお願いしたが、自分でなんとかしろと言われたとのこと。
何のための管理会社なのかとつくづく思う。
一生の買い物だと思って購入した物件だが、現在この対応の悪さに、売却を検討中。
二度と野村の物件を購入しない。人にも絶対におすすめはしない。
夜10時過ぎから親子で騒いでいるらしい音が酷く、スマホの無料アプリの騒音測定器で測定。
最高80db超、平均65db さすがに我慢しきれなくなった。
翌日印刷して管理室に届けたがしばらく効果なし。
が、近所からも相当クレームが入ったとみえて、ここ半月くらい我慢できる程度に収まっている。
この計測器では裁判には使えないそうだが、客観的な数値になると思う。
２５年以上も前に亡くなった山本七平さんの代表作『「空気」の研究』（文春文庫）が新装版として昨年１２月からリバイバルされています。以前から気になっていたので、遅ればせながら購入して読みました。その際、この人の従軍体験に基づく記述と思考には卓越したものがあるな、と感じ、読了後に引き続き、『私の中の日本軍（上・下）』、『一下級将校の見た帝国陸軍』、『ある異常体験者の偏見』（いずれも文春文庫）を入手して読破していきました（『ある異常体験～』のみ古書店か図書館）。昔から出ている書物ですから「とっくに読んだ」という方もきっといらっしゃると思います。
これらの本がマンションの管理と何の関係があるのか、と疑問に思う方は多いでしょう。ところが、私自身が意外も意外でしたが、７～８年前に組合の異状に気付いてからずっと体験してきたことやその延長線上にある管理会社・コンサル・住民等々についての思考と極めてよくマッチ（合致）しているのです。これは、特に管理組合内で孤立し、業者が背後に控えていることを知りながらも直接には組合の理事長・理事会を相手に質問や要求を重ねるしかなく、そうして孤軍奮闘した経験のある人が読むと私と同様の読書体験になるはずだ、という意味です。（著者の山本氏はいわゆる「南京事件」を否定しているらしく、その点は同意できなかったりするわけですが、その一点で他の膨大な記述全般の価値を否定してしまうとしたらもったいなく、今回そう考えてあえてオススメしています。）
専門業者と組んだシロウト理事長率いる理事会は、ほぼ「無敵」の管理組合運営ができます。この手強さ、手に負えなさといったら、アマチュアの私なんかには論じ尽くせません。恐らく >230 さん、>231 さんも主張と活動を続けていくと「自分の管理組合の理事会を通せ」とどこかで言われると思います。法律的に管理の主体は組合自身、管理者はその理事長だからです。しかし、「理事会を通せ」とは「黙れ」と同義の命令になるのです。私の物件の場合、そのカラクリは以下のようになります。
当初、トラブルが起きている野村の物件に共通する特徴として「理事会万能主義」があると考えられた。物件（当該の分譲マンション）を植民地と見れば、宗主国は管理会社で、それに理事会が操られれば、ほぼ企業の思惑通りに事が進む。しかし、それから数年がさらに経った今、状況はより深刻だと分かってきました。１２名の理事と２名の監事が表向きの役員ですが、実質は「１１０名の理事と０名の監事」が中規模（２００戸程度）の当マンションの実態です。一言でいえば、「総理事（会）化」が起きています。もちろん、理事会の一員たる暗黙の、決して明文化されない掟（おきて）とは、野村を支持することです。こんな組合だと、王様のお気に召さないことを何か発言すれば上手に話を作り変えられてしまい、全体で発言者が悪いと決められてしまいます。
１つのマンションがこのようになった時、「広報」の名のもとにどんな情報統制が行われるか、「議事録」がいわば公的私文書としてどれほど一方的に編集されるのか、「総会」が理事会の決定の追認機関になってどれだけ承認ばかりしていくか・・・等々、排除された個人だけが痛感しうることだと思います（山本七平氏が本の題名として「異常体験者」という言葉を使ったのはそういう意味。彼の戦場体験と私の管理組合体験は、ともに「異常体験」ということになる）。この支配と反抗、命令と服従、個人の言論といった観点でマンション管理を見ようとするなら、以上の書物群が参考になるはずです。
229さんのご意見は、まさにマンション管理の盲点をついていると思います。
理事会方式を採用している組合が殆どですし本来理事会方式は民主的運営に繋がるはずです。
その結果、組合員の利益は健全に維持される筈です。
ところがどっこい、理事会方式を悪用する管理会社がウヨウヨいるのです。
悪用するには法律知識が不可欠です。
法律知識は本来善のために使われるべきですが金にまみれた企業は悪に使うのです。
管理組合員は法律知識も少ないし専門家にこうだと断言されればそれを信ずるしかありません。
管理会社は理事長や理事会、監事を操る事を考えます。
傀儡理事会が形成できれば総会議案はどうにでも作れます。
理事長への委任票を使えば議案は簡単に可決できます。
カクシテ理事会決議、総会決議を盾に悪を正当化するのです。
我が組合も理事長が管理会社に洗脳されました。
この理事長は管理会社との契約金を増額することに熱心でした。
監事もそれを積極的に見過ごしていました。
この体勢を如何にぶっ潰すか。
理事長、監事、管理会社が協力し合えば不正行為なんて表面化できません。
刑事事件に持ち込んでも、大手不動産企業が刑事を牛耳ることは簡単です。
なぜ？テレビドラマでどうぞ。
大手管理会社の営業部長は、組合をひねるのは簡単ですよと豪語したそうな。
229を見て私の知見、経験を披露させていただきました。
野村が管理する高層マンションでの出来事。
4月下旬のある日突然、地下の汚水貯蔵タンクから汚水が溢れ出す事件がありました。
汚水は地下駐車場、通路に溢れ出し臭い臭い。
野村は急遽汚水汲み取り業者にいらいし汚水を回収。
とは言え、悪臭は消えず。
事故後野村は理事会に、汚水ポンプが生理用品で閉塞したため、対策に要した費用は約300万円と報告。
理事会はこれに納得し管理組合の保険を使い請求。
一件落着。
各部屋からの汚水(トイレ、キッチン、風呂等)は自由落下で汚水タンクに流下する。
これを2台のポンプを使い公共下水に移送する。
通常は1台運転。
実は、
事故の3ヶ月前、1台のポンプが故障した事を管理員は現場所長(事実上のフロントマン)に報告していた。
修理は急を要する事も指摘。
この報告は複数回行われていたが所長は問題視せず。
1台運転を3ヶ月続けている中、もう一台が詰まった為に流入汚水を移送できずに溢れ出した事が判明。
現場所長が速やかに理事長に報告し対策を講じていたら事故は防げたであろう。
汚水タンクの容量はポンプが2台故障しても一定時間は溜め込めるだろうし、2台目が使用不可となれば警報が作動する筈。
その時点で、ポンプ車の手配をすることでも間に合った筈。
この事故は、現場所長の重大な過失、否、不作為行為によることは明白
更に悪質なのは、事故に至る経緯を理事会や理事長に正確に報告していないことである。
異物に原因があるとすり替えたのである。
この事故は野村の業務遂行遂行上で起きたのだから野村の業務保険で救済されるべきである。
野村は保険請求においても不法行為をしていると言える。
理事会の無知、無関心を示す事例でもある。
・区分所有法と標準管理規約との関係をどうみる
http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp/amenity/5806.html
ＮＰＯ日本住宅管理組合評議会の「集合住宅管理新聞」掲載の論考です。
８～７年前に半年だけ理事長をやった際、全組合員に向けた配布文書で
私が示した結論は「理事会解体」でした。言葉がきつかったからか、実
現の見込みゼロの奇抜な発想と思われたからか相手にされませんでした。
しかし、これほどに悪事に利用される組織であるのなら、無くしてから
出直そう！と考えざるをえないほど悪人に仕立てられ追い込まれました。
リンク先の論説を読んで「管理組合」である法的必要や「理事会」制度
を採用しなければならない法的義務も根拠を確かめるべきと思いました。
この「根拠を確かめる」を業界人にやってもらったりするとだまされる。
特に管理会社的思考を身に付けているのに、それを疑わない状態は危険。
山本七平さんの文庫本に『「常識」の研究』がありますね。未読ですが。
>221
>土地柄と言いますか、地理的に、今さかんに報道されている自動車会社の（研究開発とかではない）現役社員やＯＢが私のマンションには多いです。多分、２ケタはいらっしゃいます。
月刊誌『世界』（岩波書店、８５０円＋税）３月号が発売中です。
会計士による記事「日産ゴーン事件の研究」Ｐ．５８～７２が新聞より参考になります。
「巨悪を眠らせない」形で地検特捜部が実は巨悪と組む時代？
来月７日くらいまでは書店に置いてあると思います。
★マンション管理と捜査機関の、あってはならんはずの関係：>234
>理事長、監事、管理会社が協力し合えば不正行為なんて表面化できません。
>刑事事件に持ち込んでも、大手不動産企業が刑事を牛耳ることは簡単です。
>なぜ？テレビドラマでどうぞ。
>大手管理会社の営業部長は、組合をひねるのは簡単ですよと豪語したそうな。
ノムさんとあまり関係しないニュースでしょうが：
マンション決議「無効」 最高裁 電気契約変更 義務認めず（読売新聞）
https://www.yomiuri.co.jp/national/20190306-OYT1T50114/
５４４戸の物件で、２名の不服従者の主張が最高裁にてやっと認められたそう。
・・ということは、１審と２審では総会決議の多数派が勝っていたということ。
首の皮一枚というか、薄氷を踏む思い、３審まで主張を貫いた２名に感服です。
ゴーン氏の保釈も、いわゆる人質司法や無罪推定の点で朗報という気がします。
ツイッター判事さんが３月末に単行本を出す予定だそうです。
『最高裁に告ぐ』（岩波書店、１７００円＋税）
https://www.iwanami.co.jp/book/b440431.html
表現の自由を濫用したと言わんばかりの伝え方をするニュース番組を
先日夜９時に目にしましたが、はたしてご本人の考えは？
叩かれている１人の主張を本にして世に出す、出版の真価ここにあり。
裁判所の一員たる以上は権利（の行使）が制限されていいとの意見と、
マンションの一員も発言の自由は認められるべきでないという常識は、
恐らく同根でしょう。裁判官への沈黙強要を他人事だと思っていると、
区分所有者、管理組合員としてもモノの言えない世の中になるのかも。
>239
朝日朝刊の記事を何回も読み返しましたが、改めてぞっとしています。
トラブル発生の各マンションで孤立し、個人で抵抗し続けている人の
組合員総数に占める割合と同じに思われたからです。類似現象が各地
で起きているのでは。電気契約総会決議に従わない行為は、大規模修
繕に１人で同調せず工事日程に影響を及ぼすほどの勇気が要ったはず。
原告側の「（不服従の）二人は差額を払うべきだ」という訴えには、
「業・民」一体のマンションビジネスの強烈な同調圧力を感じました。
想像の域を出ませんが、電気を売る側にも邪魔で迷惑な判決なのでは。
分かりやすく状況を申し上げますと、
「日産＆ルノー＆三菱自≒当マンション」
ゴーン前会長のようなお金の疑惑は私にはないけれども、
村八分、内部での叩かれぶり、追い込まれ方は私と同じ。
「当マンションの管理組合＝管理会社の一部」。
管理事務所は「無償」で提供する旨が管理規約に明記されている。
「不平等条約」みたいなものだ。改正して対等の関係になれるか。
初めてこの板（スレッド）を訪れた方、最近に分譲マンションの管理会社（特に野村）について関心をお持ちになった方は、こちらも ↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/
「全レス表示」に切り替える等、アーカイブ（記録庫）としてまだ使えます。
【核心を突くと思われるレス（投稿）の一例】↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/136/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/203/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/274/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/296/
http://hiroshima-ekimae-law.jp/wordpress/wp-content/uploads/2017/09/FACEBOOK用（大阪高裁H28.12.9）.pdf
【マンション管理組合の実務に重大な影響を与える判決が出ました】
http://hiroshima-ekimae-law.jp/wordpress/wp-content/uploads/2017/09/FACEBOOK用（大阪高裁H28.12.9）.pdf
1 組合員に規約上認められていない会計帳簿の原資料等(領収書、請求書等)
の閲覧請求権を認める
2 組合員に規約上認められていない閲覧対象文書の写真撮影請求権を認める (大阪高裁平成 28 年 12 月 9 日判例時報 2336 号 32 頁、【確定】)
従来の裁判例や実務書は、規約自治・団体自治を尊重して、マンション管理組合の組合員は 管理組合に対して、規約で認められた文書(議事録、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿 等)のみ閲覧することができるだけであり、規約で認められていない文書(会計帳簿の原資 料となる領収書や請求書等)の閲覧は認められないと整理していました。また規約に定めが ない限り写真撮影も認められないと解していました。
ところが、上記高裁判決は、管理組合と組合員の法律関係は、実質的にみて準委任であると して、民法 645 条(受任者の報告義務)を類推適用して、報告義務の履行として、原則とし て、組合員の求めがあれば、規約上閲覧が認められた文書だけでなく、その裏付資料となる 原資料についても閲覧させなければならないとしました。さらに、閲覧させる文書について は写真撮影の請求権も認めました(一般社団法人や一般財団法人は会計帳簿等の閲覧謄写 請求権に議決権の 10 分の1要件を課していますが(一般社団法人及び一般財団法人に関す る法律 121 条 1 項)、管理組合では、それすらも不要であるとしている点も注目すべきとこ ろです)。
上記高裁判決は確定していますので、今後マンション管理組合の実務処理として無視でき ないものですし、専門家として上記を知らずにアドバイスをすると誤ったアドバイスにな りかねないので注意が必要です。
会計帳簿を「見せます」と言って見られることなく、誰からも訴えられずに何年も運営できているマンションにおいて、「管理費の改定（値上がり）」が実現される流れになりました。この因果関係が説明できる人は、マンション管理をよく知っている人だと言えます。
248さんへ
板の管理人とは誰？
マンション管理は衡平、透明が不可欠だから情報開示を拒否する理由はない。
警告した人は不正会計を発見されたくない人です。
フロントや管理人が数十万円を小刻みに着服しているかも。
数億円を着服された事例もありますよ。
厚木方面のマンションに注目。
数年前、会計帳簿に対して約30万円が不足していました。
理事長が原因調査を命じたら野村は不足額を管理人に補填させ帳簿不一致を解消。
その数年前、約60万円が不足していました。
野村作成の予算案議案に、損金処理 60万円と記載され予算案は総会で賛成議決。
理事も組合員も気がつかない方法で損金処理??
不足額を損金処理して会計不備を隠蔽、不足額を補填して着服をもみ消す。
あの手この手の会計処理。
驚きますなー
「板の管理人」＝マンションコミュニティ運営会社の人
ときどき、各掲示板に出現して
【ご本人に意向により削除しました】管理担当。
などのメッセージを発する存在。
>248 の件は、陰謀説等、いろいろ私も考えましたが、
真相を確かめられない（今までも削除等あり）話ゆえ、
思考のエネルギーを費やしてまで追うことはしません。
単なる「サイバー・パトロール」的に運営会社の目に
止まったのか、>244 の法律話が直撃弾になって誰か
が動いたのか、【警告】は文面上「スレッドの趣旨と
異なる参考図書の紹介は控えよ」ですから、わざと、
「今回は会計に関する法律話への対応ではないよ」と
遠回しに慎重に作文されたようにも疑えます。ただし、
問答無用の削除でなかった点は運営会社の良識かなと。
【警告】の文面をそのまま受け入れたとして私が大事
だと考えるのは、世に出回っている本の紹介がダメと
いうのが、２００名を超す当マンションの管理組合の
施政方針みたいなものとよく似ている、同じという点。
私は住民どうしで本を紹介しあうマンションって素敵
と思うのですが、「評判が下がる、資産価値が落ちる」
等のマンション特有の理由を何かつければ口封じ可能
と考える集団は残念ながらいます。匿名投稿掲示板で
「言論・表現の自由」を叫ぶつもりはないですけどね。
>249
>マンション管理は衡平、透明が不可欠だから情報開示を拒否する理由はない。
衡平は「公平」ですね。
おっしゃる通りの正論だと思います。が、管理業者的（弁護士的）な思考と技術で管理組合を操ってカネ儲けしようとすると、その正論を認めながらも開示しないという高度なテクニックが駆使されるのです。この８年間、私がいかに正論を受け入れられながらも要求をかわされてきたか。具体的に語ればキリがありません。私が個人的に面談した弁護士は、帳簿、特に管理組合の通帳の開示には否定的でした。滞納者からの遅れた納金等のプライバシーとか、いろいろ理由があるようです。
会計帳簿閲覧の実現という難題も含め、結局、根本的に改善されるべき点とは、「理事会が”この案でイイですかー？”と組合員たちに問いかければ、ほぼ全員で”イイでーす！賛成でーす！”と返答する」。このお定まりの予定調和的運営の繰り返しに歯止めをかけて、ＥＵ離脱でモメている最近のイギリスのように「どっちに行くか、どっちに出るか」わからない、多少のスリルある運営が行われるべきだと思います。各個人の意見の表出や交換はその前提ですね。
>警告した人は不正会計を発見されたくない人です。
悪質なマンション管理、特に民間マンションと呼ばれる領域では、この種の断言・断定は逆手に取られるので注意が必要です。この文ひとつを名誉毀損にあたるとして警察に訴状を出せば取調べ → 書類送検 → 起訴・不起訴 で発言者にショックを与えることができますし、裁判所に訴状を出せば損害賠償やら慰謝料やらで嫌でも弁護士を探させて対応させることもできます。訴訟提起議案を管理組合として理事会を中心に総会まで通せば、１名の”直言居士”的住民を会計帳簿まで到達させない”時間稼ぎ的運営”さえできてしまうのです。
Ａ：会計帳簿閲覧等で組合の会計実績をおさらい Ｂ：それ以外の課題
ある管理組合の運営を、毎年Ｂばかり優先させ、Ａを後回しにし続けることで半永久的に会計問題から逃れ続けることが、現在の分譲マンション管理組合ではできる余地が大いにあります。管理規約に「閲覧させねばならない。」とあっても、「いつまでに」とは書かれていないでしょう。こんなテクばかりです。どんなに何度もはっきり知らせても全体でそれを無視して、理事会「イイですかー？」、総会「イイでーす！」の繰り返し。外部の方でも裁判にならない案件だと分かればサーっと引いていく人がほとんどです（例外的賢人が港区に１名だけいらっしゃる）。しかし、内部で法の支配が効けば裁判所の手を借りなくとも正論が通るはずで、そうなれば一応解決であり、そのための活動はまだまだ継続しております。
野村がリプレースされ大和ネクストになった。
全然良いです。安くなったしフロントマンの対応が段違い。
フロントマンが野村が残した資料をよく見てくれるので理事会は大助かり。
野村の圧力に屈せず理事長さんが頑張ってくれました。
>253
あくまで警告だけで、削除はされてないですよ。
私の下らない（？）戦歴から得た教訓のひとつに「脅し学」があります。
一般的に脅迫状ならどんなに文面に技巧をこらしても発信時期で意図が
露呈してしまうというもの。このタイミングでショックを与えなければ
どうしても困るという人や集団が遂行しているはずなのです。
この板への投稿 >244 が物件別掲示板にそのまま引用の投稿をされて
嫌で嫌でしょうがなく「削除要求した人は？」。想像にお任せします。
関係あるのかないのか、今朝の未明（５時前）に当宅に「ヒツウチ」
ベル１回鳴らしの電話が久々にありました。昔、他の板で「よくある
ワンギリでしょ」と評されましたが、本当にそうなんですかねえ。
トラブルに見舞われた住人が何か気付いたり、苦しんだら、警察に相談に行く確率は高いでしょう。少なくとも当マンションは管理組合として、住人個人より先に警察との協力関係を築いて利用できています。特に「防犯」で。
地域的なのか全国的なのか分かりませんが、自治会（町内会）の多数者の意向で警察が動くパイプが特に逮捕未満なら“出動サービス”として「ある」感じがしています。
○年逃げ切れば無罪だとか、○年以内に捕まえなければとか、こういう通常の「時効」の考え方を“順接”型と見ます。対して“逆接”型の時効とは、「法律に定められた○年の間はめいっぱい苦しめることが許されている」と考えます。
以下は、マンション管理関係者が法律・法規を研究すれば、こんな使い方もできてしまうという実例です。
【管理組合員１名を対象にした２０１４～１５年の刑事告訴請求への流れ】
私が同じブランド名のマンションに文書投函開始 → 理事会が質問・要望への無視無回答から急に裁判に言及 → 元専門委員の理事長が業者の助言で「文書配布差止請求書」を内容証明にて私へ送付 → 「請求書」受理後の文書配布を確認 → 理事長が「名誉棄損」の罪名を挙げて意見交換会を開催 → 理事会が刑事告訴請求を決議 → 私に「弁明の機会」「会計帳簿閲覧公開期間」の設定を通知 → 臨時総会で告訴請求を承認 → 弁護士に訴状作成依頼 → 訴状提出・受理
当マンションは、恐らく１１０番とは違うルートで電話１本連絡すれば警察が出動してくれます。そういう管理体制の中で、大半の人が知らずにのほほんと暮らしているということかもしれません。
長々と矢印でつないで記した刑事告訴の手続きには「半年かけて訴訟へのベルトコンベアーを組合内で味わわせてやる」という反乱者への報復・見せしめの意図があるでしょうし、その過程でストレスから文書の作成・配布を断念してくれたらラッキーなわけです。そして、本件は全体的に見ても、警察の手に移って以降もじっくりと比較的長期間が費やされました。
特に、名誉毀損罪の時効「３年」が、元専門委員の理事長による警察への訴状提出（受理）から起算される点が重要です。刑事訴訟法上、検察は警察の捜査終了から６ヶ月以内に起訴・不起訴を決定しなければならないことを考えると、私に対する警察の捜査（受理 → 取調べ終了）はぴったり「２年半」なのです。検察の「６ヶ月」は思い通りにならないが、時効から計算される「２年半」の時間を警察は当組合のためにフルに使ったことになります。
実際の捜査・取調べの期間は「半年」程度でした。つまり、組合が出した訴状の「受理」が、刑事に呼び出されたことで私にも分かるまでの「２年間」は完全に無視無回答をやられ、”まな板の上の鯉”の心境を味わい、苦しめられました。時効いっぱい苦しめたということになります。２者の間に管理会社がいたことは、当時の議事録に「理事長と管理会社で担当の係官に挨拶に行った」などの記載が多々あるので分かります。
もちろん、本件捜査に乗り気でなかった警察が時効ギリギリまで動かなかっただけで、締め切り間際に動いたからこういう経過をたどったのだ、とも言えます。ただし、その場合だと「マンションの管理組合は何を目的として存在するのか」という話になります。１名を苦しめて断筆させるために理事会、総会といった組合の仕組み（組織）を使うのか、と。当組合ならゴーン事件での日産のように「司法のプロセスですから、コメントすることはありません」とでも言いそうです。実際、当時の理事長は、訴状の提出・受理の有無を尋ねる私の質問状に対して同じ主旨の返事をよこしています。
３年の時間と訴状作成の弁護士代５０万円超（修繕積立金）があれば、私の求める「公認会計士による会計監査」もできてしまいます。なぜこの道を行かなかったのか？ マンションの住民たちは今でも無視し答えません。
今月２９日発売予定
『会計と犯罪』（岩波書店、１８００円＋税）
https://www.iwanami.co.jp/book/b452039.html
刺激的なタイトル。この板の >237 紹介の雑誌記事の筆者の著作。
＊ ＊ ＊
最近は新聞記事にも「会計帳簿の揃っていない団体」との表記が。
マンション管理組合関連の会計も企業会計程度の水準に高まる？
分譲マンションで何が結局の問題かといえば、「１人」の権利とか資格が実はなかなか保障されないということだと思います。「孤立」と言い換えてもいい。２８名中２７名は解体に同意したのに残り１名が行方不明で同意が得られない。ちょうどこの１名は管理費滞納者でもあるので競売にかけて処理し、ようやく解体にこぎ着けた。
こうしたケースと、マンション内で１人だけ「管理規約の遵守」を主張して譲らない者がいて困るというケースとが、混同され同一視されることが多々あるようです。専門家なのに意図的にそのような見方をシロウトの住民に吹き込んだり、管理会社等の社員なら社内の研修・教育などによって必ず同一視して対処するように仕込まれている場合もあるでしょう。
当方の事例では、管理規約の遵守のアピール＝「区分所有者の共同の利益に反する行為」（区分所有法）といささか強引な位置付けがされ、規約に定めのある「会計帳簿等の閲覧」の権利を行使したいという１名を共同体の敵のように扱い、会計関係の公開質問状を書かれ配られたことをもって「名誉毀損・信用毀損」の罪にあたると理事会や総会で決議し、警察に捜査を要請しました。お金の件で捜査機関が動くというなら分かりやすい普通の話かと思いますが、お金ではなく言葉を対象にしてマンションも警察も動きました（結果：不起訴）。
この事例から得られる教訓のひとつは、「１人」が管理会社や組合にとって不都合ならば、総力を挙げて「お話」「物語」を作り上げ、犯罪者として社会的に葬り去ることさえやってみせるという分譲マンションの管理の実態です。解体、建て替え等の事業を阻害する１人と、会計実績を点検したいという１人が、同程度に「邪魔者」扱いされています。そのせいで当方の事例では村八分などのイジメ・嫌がらせ行為もかなり見られました（例：不起訴の判定後、告訴運動に尽力した者を対象に「感謝状」を贈呈）。
その過程で何が最も苦しいかといえば、「１人」「孤立」であるがゆえに何を語っても聞く耳を持ってもらえなくなるという展開です。私などは、他のマンションのトラブルであっても、「１人」「孤立」の状況にある者の発言のほうを信用します。しかし、大多数の人間の判断は、何が語られているか聞こうとする以前に「１人」「孤立」という状況を知ってバカにし、事業の障害物・迷惑者といった目でしか見なくなるという傾向があります。悪質な管理業者とマンションの住民は、このことを知ってか知らずか、互いに協力し徒党を組んで積極的に孤立を作り出します。孤立に持ってゆく管理組合運営が実行されます。
「１人」の語ること、主張・質問・要望をきちんと聞き、きちんと対応するように変わらなければ、分譲マンションは安心して購入し安全に居住し続けられる建物になりません。このような孤立と「信用はく奪」の組合運営は、そのうち問題になると思います。少なくとも私は、悪質な運営が問題視されるよう努めます。
證券のほうですが。社員に発破をかけているのでしょう。
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190522-00064591-gendaibiz-bu...
マンションの管理組合で会計帳簿を見て確かめるという行為は、管理規約において組合員に保障された権利のひとつのはずですが、数年を経ても開示・閲覧に至らないで止まっている現状から、次のように語れると思うんです：
【要求する組合員が逆に要請されてしまうこと】
たとえば４００戸程度の規模のマンションにあって、１人で全組合員宅を戸別訪問し、管理組合の会計書類が公開されるように説得の限りを尽くし、「同意と許可」を得てゆけ。それが過半数にでも達すれば帳簿閲覧の要求は実現されることになるだろう。（＝これができないなら「要求者の組合員自身に非があるのだ」と批判される仕組み）
【なぜ要求実現までのハードルが上記のようになるのか】
第一段階として、仮に自分（組合員１名）が理事長であっても、他の理事たちを納得させて「理事会」の過半数的同意を取り付けなければ組織は動かず、帳簿公開まで至らないという現実がある。自分が長でない場合なら、なおのこと理事会に認められなければ規約上の権利もろくに行使できない。（＝直に管理事務所に行っても管理員が「事前に理事会を通して」と言って拒む対応）
第二段階として、理事会及び監事のメンバーが自分に協力してくれないならば、メンバーが協力派の人物で占められるように人事的変化を期待していろいろと活動する必要が生まれる。「なんでそんなことまでしなきゃいけないのか」と感じるが、帳簿閲覧の実施までこの種のハードルが次々と課されるのが現実だ（＝その結果、役員選出のやり方を規定する管理規約を改善する必要など、より難度の高いハードルもあらかじめ設定ずみだと知る）
第三段階として、こうして理事会と監事に不同意をされ続ければ、規約上の権利の保障と行使の実現を組合員全体に願い出る事態に至る（＝本投稿の冒頭「逆に要請」）。しかし、ここに至ってもなお、「要求は組合として実現するに値せず」的な反応をくらう展開が起こりうる。（＝全員に知らせても、理事会でも総会でもテーマにされなければ少なくとも内部では袋小路で解決不可能）
※ ※ ※ ※ ※
以上のような法的逆要請でマンションの会計が防御される事態が実際に発生しています。これが「資産価値の向上」「共同の利益」にかなうのだから、これでいいという感じです。管理組合の住民、管理会社、組合運営コンサルタント（建築士）の力関係はいったいどうなっているのか、よくわからないところがあります。
マンンション管理にお悩みの方は以下のURL。
http://micky0011.blog.shinobi.jp/マンション管理/2019.04.20_sat：専門委員会の運営規則
野村さんの契約違反(建物管理不履行)の事例を紹介します。
野村さんへ事実と違っていたらご指摘ください。
非法人組合は10年前に野村に管理業務を委託。
5年前、組合は地下駐車場の壁から漏水していることを発見。
マンション販売会社(G社)は、漏水は避けられない、壁下の溝の清掃を行い排水するようにして下さいと組合に回答。
組合はその回答を野村に通知。
昨年、この漏水が駐車施設に溢れ出し施設がボロボロに腐食、設備停止を余儀なくされた。
その修繕費に650万円を要した。
1年に2回の建物管理を実施していれば漏水が溢れ、かつ設備が錆びてきている事は容易に認識できたはず。
これは野村が契約にある建物管理業務を怠ったということになる。
管理組合から何の様な連絡が行ったか知らないが修繕費全額を負担してほしい。
2年半前、野村は管理業務委託を突然辞退した。
理事長が辞退理由の説明を求めたが拒否した。
委任契約だから法律上は辞退理由の説明は不要とは言え組合員は何故？
新管理会社選考に先立ち、元理事長が大和に見積もり参加を呼びかけたところ営業部長は辞退した。
その理由は野村が辞退した理由がわからない以上リスクが大きすぎるからと説明。
新管理会社選考業務は夢設計事務所に補助業務を委託した。
見積もり参加を辞退していた大和が、突然見積もりに参加した。
何故、大和が見積もりに参加したのか、
野村との契約金とほぼ同じ金額を大和が提示し他社はこれを上回る金額だったのは何故か。
このような偶然が起きる可能性は少ないから沢山の疑問が浮き上がってくる。
夢設計事務所、野村、大和の相互協力が疑われる。
経緯はともあれ、組合は大和と管理委託契約を締結した。
契約からすでに2年になる。
大和と野村を比較するとその差は歴然。
野村のお粗末さが暴露されている。
野村のフロントマンは頭脳明晰で詭弁に長け、現場所長(事実上のフロントマン)は業務者主任試験を14回不合格のつわもの。
業者に支払うべき数百万円の支払を忘れ業者は社員給与が払えなかった、現場所長はインターフォンを鳴らすのが督促業務と心得ているから留守でも督促一回として報告、よって滞納金は増えるしその為の裁判費用が嵩む、契約社員の管理員に暴言や管理員の助言を無視した結果地下汚水が駐車場に溢れ異臭が漂いかつ緊急対応に組合は300万円近く出費、駐車場出入り口のシャッターが突然落下、危うく人身事故、地下駐駐車場壁からの漏水を放置した為駐車設備がボロボロとなり使用停止との補修に組合は数百万円負担・・・・・・・・・・
フロントマンや支店長は、管理業務委託競争入札で提示した金額を20％も増額し契約、理事長印を偽造し7年間使用しそれが発覚したらもみ消しに奔走、管理員が現場の金を着服していた事を隠蔽、宅配業務の入金を横領(の疑い)、組合情報入りのパソコンをタクシーに忘れたフロントマンを弁護、野村が集めた組組合員情報を大和に譲渡、
野村が適切な助言を怠った為管理者解任請求訴訟が提起されている。
まだまだあるが、これが野村の実力、企業体質か。
大和も現場が2年間で3人目と酷いですが野村より遥かに真摯な態度です。
フロントは野村のＨ氏の様な頭では無いもののずる賢さは相当なもの。
修繕工事の受注については修繕委員長の無能に便乗し次々と受注して居ます。
既に1億円近い受注達成です。
これは上司からの指示と受け止め暫く様子見です。
野村は酷すぎだが大和も油断禁物。
組合員が目を光らせないと大損する事例です。
野村さん
事実と違って居たらご指摘ください。
東京都文京区小石川４丁目 |
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6190万円～1億6390万円※権利金含む |
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1LDK～3LDK |
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35.89m2～72.53m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都荒川区町屋２-662-7他7筆 |
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8398万円～8998万円 |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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60m2～60.2m2 |
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総戸数 83戸 |
東京都練馬区石神井町3丁目 |
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7,000万円台予定～1億1,000万円台予定※1000万円単位 |
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1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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43.04m²～63.42m² |
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総戸数 42戸 |
東京都江戸川区松江７-429-1 |
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4500万円台～7000万円台（予定） |
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3LDK・4LDK |
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59.16m2～73.78m2 |
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総戸数 36戸 |
東京都品川区大井6丁目 |
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未定 |
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1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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55.16m²～138.83m² |
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総戸数 43戸 |
東京都世田谷区松原１-118-1 |
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9600万円台～1億100万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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46.93m2～63.65m2 |
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総戸数 45戸 |
