野村不動産パートナーズを語ろう

「板の管理人」＝マンションコミュニティ運営会社の人
ときどき、各掲示板に出現して
【ご本人に意向により削除しました】管理担当。
などのメッセージを発する存在。

>248 の件は、陰謀説等、いろいろ私も考えましたが、
真相を確かめられない（今までも削除等あり）話ゆえ、
思考のエネルギーを費やしてまで追うことはしません。
単なる「サイバー・パトロール」的に運営会社の目に
止まったのか、>244 の法律話が直撃弾になって誰か
が動いたのか、【警告】は文面上「スレッドの趣旨と
異なる参考図書の紹介は控えよ」ですから、わざと、
「今回は会計に関する法律話への対応ではないよ」と
遠回しに慎重に作文されたようにも疑えます。ただし、
問答無用の削除でなかった点は運営会社の良識かなと。

【警告】の文面をそのまま受け入れたとして私が大事
だと考えるのは、世に出回っている本の紹介がダメと
いうのが、２００名を超す当マンションの管理組合の
施政方針みたいなものとよく似ている、同じという点。
私は住民どうしで本を紹介しあうマンションって素敵
と思うのですが、「評判が下がる、資産価値が落ちる」
等のマンション特有の理由を何かつければ口封じ可能
と考える集団は残念ながらいます。匿名投稿掲示板で
「言論・表現の自由」を叫ぶつもりはないですけどね。

>249

>マンション管理は衡平、透明が不可欠だから情報開示を拒否する理由はない。
衡平は「公平」ですね。
おっしゃる通りの正論だと思います。が、管理業者的（弁護士的）な思考と技術で管理組合を操ってカネ儲けしようとすると、その正論を認めながらも開示しないという高度なテクニックが駆使されるのです。この８年間、私がいかに正論を受け入れられながらも要求をかわされてきたか。具体的に語ればキリがありません。私が個人的に面談した弁護士は、帳簿、特に管理組合の通帳の開示には否定的でした。滞納者からの遅れた納金等のプライバシーとか、いろいろ理由があるようです。

会計帳簿閲覧の実現という難題も含め、結局、根本的に改善されるべき点とは、「理事会が”この案でイイですかー？”と組合員たちに問いかければ、ほぼ全員で”イイでーす！賛成でーす！”と返答する」。このお定まりの予定調和的運営の繰り返しに歯止めをかけて、ＥＵ離脱でモメている最近のイギリスのように「どっちに行くか、どっちに出るか」わからない、多少のスリルある運営が行われるべきだと思います。各個人の意見の表出や交換はその前提ですね。

>警告した人は不正会計を発見されたくない人です。
悪質なマンション管理、特に民間マンションと呼ばれる領域では、この種の断言・断定は逆手に取られるので注意が必要です。この文ひとつを名誉毀損にあたるとして警察に訴状を出せば取調べ → 書類送検 → 起訴・不起訴 で発言者にショックを与えることができますし、裁判所に訴状を出せば損害賠償やら慰謝料やらで嫌でも弁護士を探させて対応させることもできます。訴訟提起議案を管理組合として理事会を中心に総会まで通せば、１名の”直言居士”的住民を会計帳簿まで到達させない”時間稼ぎ的運営”さえできてしまうのです。

Ａ：会計帳簿閲覧等で組合の会計実績をおさらい　Ｂ：それ以外の課題
ある管理組合の運営を、毎年Ｂばかり優先させ、Ａを後回しにし続けることで半永久的に会計問題から逃れ続けることが、現在の分譲マンション管理組合ではできる余地が大いにあります。管理規約に「閲覧させねばならない。」とあっても、「いつまでに」とは書かれていないでしょう。こんなテクばかりです。どんなに何度もはっきり知らせても全体でそれを無視して、理事会「イイですかー？」、総会「イイでーす！」の繰り返し。外部の方でも裁判にならない案件だと分かればサーっと引いていく人がほとんどです（例外的賢人が港区に１名だけいらっしゃる）。しかし、内部で法の支配が効けば裁判所の手を借りなくとも正論が通るはずで、そうなれば一応解決であり、そのための活動はまだまだ継続しております。

251
板の管理人が削除したのは、閲覧されると困る人が管理人に削除要請を出したと考えられます。
とすると、削除要求した人は？

野村がリプレースされ大和ネクストになった。
全然良いです。安くなったしフロントマンの対応が段違い。
フロントマンが野村が残した資料をよく見てくれるので理事会は大助かり。
野村の圧力に屈せず理事長さんが頑張ってくれました。

>253
あくまで警告だけで、削除はされてないですよ。

私の下らない（？）戦歴から得た教訓のひとつに「脅し学」があります。
一般的に脅迫状ならどんなに文面に技巧をこらしても発信時期で意図が
露呈してしまうというもの。このタイミングでショックを与えなければ
どうしても困るという人や集団が遂行しているはずなのです。

この板への投稿 >244 が物件別掲示板にそのまま引用の投稿をされて
嫌で嫌でしょうがなく「削除要求した人は？」。想像にお任せします。

関係あるのかないのか、今朝の未明（５時前）に当宅に「ヒツウチ」
ベル１回鳴らしの電話が久々にありました。昔、他の板で「よくある
ワンギリでしょ」と評されましたが、本当にそうなんですかねえ。

二夜連続で「ヒツウチ」ベル１回鳴らし（ワンギリ）。２３時。
十中八九、住人でしょう。判決を記載した >244 の威力は絶大。

ところで >240 にて紹介の本『最高裁に告ぐ』を読んでいます。
裁判官分限処分の過程と手法が当管理組合の刑事告訴と相似の感。

ジャーナリストの津田大介さんの「一般の会社などでも同様の
処分が下される悪例になりかねないことを危惧」（同書P.１００）
との意見書（昨年９月２４日付）の文言が引用されていますが、
その「など」に分譲マンションの管理組合も入るということか。

>244 の威力はすさまじく（笑）、コピーして貼り付けた物件別掲示板にアンチ「私も野村を調査中」氏のゾンビたちが冬眠から覚めて？集まったそうな。

神奈川県海老名市にプラウド建ちます

横浜市日吉のプラウドシティは１３００戸超の予定
ひとつの「村」の誕生　自治体も全面支援でしょう

野村證券を含む１９９０年代初頭の「証券スキャンダル」では、政治家などのＶＩＰ、法人顧客、すなわち大口の売り手・買い手に対する株屋の損失補てんが問題視されました。その際、業界の慣行として小口の一般投資家は「どぶ」「ごみ」と呼ばれていたことも話題になりました。

野村不動産と何らかの形で関係しているマンションの管理組合員は特に、３０年前のこの負の歴史を忘れてはならないと思います。毎月の管理費や修繕積立金などの納付には、出資、投資の側面があります。

「管理組合」という名の会社があるだけ。そういうマンション

トラブルに見舞われた住人が何か気付いたり、苦しんだら、警察に相談に行く確率は高いでしょう。少なくとも当マンションは管理組合として、住人個人より先に警察との協力関係を築いて利用できています。特に「防犯」で。

地域的なのか全国的なのか分かりませんが、自治会（町内会）の多数者の意向で警察が動くパイプが特に逮捕未満なら“出動サービス”として「ある」感じがしています。

○年逃げ切れば無罪だとか、○年以内に捕まえなければとか、こういう通常の「時効」の考え方を“順接”型と見ます。対して“逆接”型の時効とは、「法律に定められた○年の間はめいっぱい苦しめることが許されている」と考えます。

以下は、マンション管理関係者が法律・法規を研究すれば、こんな使い方もできてしまうという実例です。

【管理組合員１名を対象にした２０１４～１５年の刑事告訴請求への流れ】
私が同じブランド名のマンションに文書投函開始 → 理事会が質問・要望への無視無回答から急に裁判に言及 → 元専門委員の理事長が業者の助言で「文書配布差止請求書」を内容証明にて私へ送付 → 「請求書」受理後の文書配布を確認 → 理事長が「名誉棄損」の罪名を挙げて意見交換会を開催 → 理事会が刑事告訴請求を決議 → 私に「弁明の機会」「会計帳簿閲覧公開期間」の設定を通知 → 臨時総会で告訴請求を承認 → 弁護士に訴状作成依頼 → 訴状提出・受理

当マンションは、恐らく１１０番とは違うルートで電話１本連絡すれば警察が出動してくれます。そういう管理体制の中で、大半の人が知らずにのほほんと暮らしているということかもしれません。

長々と矢印でつないで記した刑事告訴の手続きには「半年かけて訴訟へのベルトコンベアーを組合内で味わわせてやる」という反乱者への報復・見せしめの意図があるでしょうし、その過程でストレスから文書の作成・配布を断念してくれたらラッキーなわけです。そして、本件は全体的に見ても、警察の手に移って以降もじっくりと比較的長期間が費やされました。

特に、名誉毀損罪の時効「３年」が、元専門委員の理事長による警察への訴状提出（受理）から起算される点が重要です。刑事訴訟法上、検察は警察の捜査終了から６ヶ月以内に起訴・不起訴を決定しなければならないことを考えると、私に対する警察の捜査（受理 → 取調べ終了）はぴったり「２年半」なのです。検察の「６ヶ月」は思い通りにならないが、時効から計算される「２年半」の時間を警察は当組合のためにフルに使ったことになります。

実際の捜査・取調べの期間は「半年」程度でした。つまり、組合が出した訴状の「受理」が、刑事に呼び出されたことで私にも分かるまでの「２年間」は完全に無視無回答をやられ、”まな板の上の鯉”の心境を味わい、苦しめられました。時効いっぱい苦しめたということになります。２者の間に管理会社がいたことは、当時の議事録に「理事長と管理会社で担当の係官に挨拶に行った」などの記載が多々あるので分かります。

もちろん、本件捜査に乗り気でなかった警察が時効ギリギリまで動かなかっただけで、締め切り間際に動いたからこういう経過をたどったのだ、とも言えます。ただし、その場合だと「マンションの管理組合は何を目的として存在するのか」という話になります。１名を苦しめて断筆させるために理事会、総会といった組合の仕組み（組織）を使うのか、と。当組合ならゴーン事件での日産のように「司法のプロセスですから、コメントすることはありません」とでも言いそうです。実際、当時の理事長は、訴状の提出・受理の有無を尋ねる私の質問状に対して同じ主旨の返事をよこしています。

３年の時間と訴状作成の弁護士代５０万円超（修繕積立金）があれば、私の求める「公認会計士による会計監査」もできてしまいます。なぜこの道を行かなかったのか？　マンションの住民たちは今でも無視し答えません。

今月２９日発売予定
『会計と犯罪』（岩波書店、１８００円＋税）
https://www.iwanami.co.jp/book/b452039.html

刺激的なタイトル。この板の >237 紹介の雑誌記事の筆者の著作。
＊　＊　＊
最近は新聞記事にも「会計帳簿の揃っていない団体」との表記が。
マンション管理組合関連の会計も企業会計程度の水準に高まる？

分譲マンションで何が結局の問題かといえば、「１人」の権利とか資格が実はなかなか保障されないということだと思います。「孤立」と言い換えてもいい。２８名中２７名は解体に同意したのに残り１名が行方不明で同意が得られない。ちょうどこの１名は管理費滞納者でもあるので競売にかけて処理し、ようやく解体にこぎ着けた。

こうしたケースと、マンション内で１人だけ「管理規約の遵守」を主張して譲らない者がいて困るというケースとが、混同され同一視されることが多々あるようです。専門家なのに意図的にそのような見方をシロウトの住民に吹き込んだり、管理会社等の社員なら社内の研修・教育などによって必ず同一視して対処するように仕込まれている場合もあるでしょう。

当方の事例では、管理規約の遵守のアピール＝「区分所有者の共同の利益に反する行為」（区分所有法）といささか強引な位置付けがされ、規約に定めのある「会計帳簿等の閲覧」の権利を行使したいという１名を共同体の敵のように扱い、会計関係の公開質問状を書かれ配られたことをもって「名誉毀損・信用毀損」の罪にあたると理事会や総会で決議し、警察に捜査を要請しました。お金の件で捜査機関が動くというなら分かりやすい普通の話かと思いますが、お金ではなく言葉を対象にしてマンションも警察も動きました（結果：不起訴）。

この事例から得られる教訓のひとつは、「１人」が管理会社や組合にとって不都合ならば、総力を挙げて「お話」「物語」を作り上げ、犯罪者として社会的に葬り去ることさえやってみせるという分譲マンションの管理の実態です。解体、建て替え等の事業を阻害する１人と、会計実績を点検したいという１人が、同程度に「邪魔者」扱いされています。そのせいで当方の事例では村八分などのイジメ・嫌がらせ行為もかなり見られました（例：不起訴の判定後、告訴運動に尽力した者を対象に「感謝状」を贈呈）。

その過程で何が最も苦しいかといえば、「１人」「孤立」であるがゆえに何を語っても聞く耳を持ってもらえなくなるという展開です。私などは、他のマンションのトラブルであっても、「１人」「孤立」の状況にある者の発言のほうを信用します。しかし、大多数の人間の判断は、何が語られているか聞こうとする以前に「１人」「孤立」という状況を知ってバカにし、事業の障害物・迷惑者といった目でしか見なくなるという傾向があります。悪質な管理業者とマンションの住民は、このことを知ってか知らずか、互いに協力し徒党を組んで積極的に孤立を作り出します。孤立に持ってゆく管理組合運営が実行されます。

「１人」の語ること、主張・質問・要望をきちんと聞き、きちんと対応するように変わらなければ、分譲マンションは安心して購入し安全に居住し続けられる建物になりません。このような孤立と「信用はく奪」の組合運営は、そのうち問題になると思います。少なくとも私は、悪質な運営が問題視されるよう努めます。

證券のほうですが。社員に発破をかけているのでしょう。
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190522-00064591-gendaibiz-bu...

マンションの管理組合で会計帳簿を見て確かめるという行為は、管理規約において組合員に保障された権利のひとつのはずですが、数年を経ても開示・閲覧に至らないで止まっている現状から、次のように語れると思うんです：

【要求する組合員が逆に要請されてしまうこと】
たとえば４００戸程度の規模のマンションにあって、１人で全組合員宅を戸別訪問し、管理組合の会計書類が公開されるように説得の限りを尽くし、「同意と許可」を得てゆけ。それが過半数にでも達すれば帳簿閲覧の要求は実現されることになるだろう。（＝これができないなら「要求者の組合員自身に非があるのだ」と批判される仕組み）

【なぜ要求実現までのハードルが上記のようになるのか】
第一段階として、仮に自分（組合員１名）が理事長であっても、他の理事たちを納得させて「理事会」の過半数的同意を取り付けなければ組織は動かず、帳簿公開まで至らないという現実がある。自分が長でない場合なら、なおのこと理事会に認められなければ規約上の権利もろくに行使できない。（＝直に管理事務所に行っても管理員が「事前に理事会を通して」と言って拒む対応）

第二段階として、理事会及び監事のメンバーが自分に協力してくれないならば、メンバーが協力派の人物で占められるように人事的変化を期待していろいろと活動する必要が生まれる。「なんでそんなことまでしなきゃいけないのか」と感じるが、帳簿閲覧の実施までこの種のハードルが次々と課されるのが現実だ（＝その結果、役員選出のやり方を規定する管理規約を改善する必要など、より難度の高いハードルもあらかじめ設定ずみだと知る）

第三段階として、こうして理事会と監事に不同意をされ続ければ、規約上の権利の保障と行使の実現を組合員全体に願い出る事態に至る（＝本投稿の冒頭「逆に要請」）。しかし、ここに至ってもなお、「要求は組合として実現するに値せず」的な反応をくらう展開が起こりうる。（＝全員に知らせても、理事会でも総会でもテーマにされなければ少なくとも内部では袋小路で解決不可能）

※　※　※　※　※
以上のような法的逆要請でマンションの会計が防御される事態が実際に発生しています。これが「資産価値の向上」「共同の利益」にかなうのだから、これでいいという感じです。管理組合の住民、管理会社、組合運営コンサルタント（建築士）の力関係はいったいどうなっているのか、よくわからないところがあります。

反社だから、悪だくみは、朝飯前。

>>138 匿名さん
騙されてますよ。
管理会社なので
皆さんの財布の中は分かってます。
定食屋に行って持ち金以上のもの頼みますか？野村は、足らなかったら出せ！借りろ！です。無意味な高耐久には特にご注意を。

マンンション管理にお悩みの方は以下のURL。

http://micky0011.blog.shinobi.jp/マンション管理/2019.04.20_sat：専門委員会の運営規則

野村さんの契約違反(建物管理不履行)の事例を紹介します。
野村さんへ事実と違っていたらご指摘ください。

非法人組合は10年前に野村に管理業務を委託。
5年前、組合は地下駐車場の壁から漏水していることを発見。
マンション販売会社(G社)は、漏水は避けられない、壁下の溝の清掃を行い排水するようにして下さいと組合に回答。
組合はその回答を野村に通知。

昨年、この漏水が駐車施設に溢れ出し施設がボロボロに腐食、設備停止を余儀なくされた。
その修繕費に650万円を要した。

1年に2回の建物管理を実施していれば漏水が溢れ、かつ設備が錆びてきている事は容易に認識できたはず。
これは野村が契約にある建物管理業務を怠ったということになる。

管理組合から何の様な連絡が行ったか知らないが修繕費全額を負担してほしい。

2年半前、野村は管理業務委託を突然辞退した。
理事長が辞退理由の説明を求めたが拒否した。
委任契約だから法律上は辞退理由の説明は不要とは言え組合員は何故？

新管理会社選考に先立ち、元理事長が大和に見積もり参加を呼びかけたところ営業部長は辞退した。
その理由は野村が辞退した理由がわからない以上リスクが大きすぎるからと説明。
新管理会社選考業務は夢設計事務所に補助業務を委託した。
見積もり参加を辞退していた大和が、突然見積もりに参加した。
何故、大和が見積もりに参加したのか、
野村との契約金とほぼ同じ金額を大和が提示し他社はこれを上回る金額だったのは何故か。
このような偶然が起きる可能性は少ないから沢山の疑問が浮き上がってくる。
夢設計事務所、野村、大和の相互協力が疑われる。

経緯はともあれ、組合は大和と管理委託契約を締結した。
契約からすでに2年になる。

大和と野村を比較するとその差は歴然。
野村のお粗末さが暴露されている。

野村のフロントマンは頭脳明晰で詭弁に長け、現場所長(事実上のフロントマン)は業務者主任試験を14回不合格のつわもの。
業者に支払うべき数百万円の支払を忘れ業者は社員給与が払えなかった、現場所長はインターフォンを鳴らすのが督促業務と心得ているから留守でも督促一回として報告、よって滞納金は増えるしその為の裁判費用が嵩む、契約社員の管理員に暴言や管理員の助言を無視した結果地下汚水が駐車場に溢れ異臭が漂いかつ緊急対応に組合は300万円近く出費、駐車場出入り口のシャッターが突然落下、危うく人身事故、地下駐駐車場壁からの漏水を放置した為駐車設備がボロボロとなり使用停止との補修に組合は数百万円負担・・・・・・・・・・
フロントマンや支店長は、管理業務委託競争入札で提示した金額を20％も増額し契約、理事長印を偽造し7年間使用しそれが発覚したらもみ消しに奔走、管理員が現場の金を着服していた事を隠蔽、宅配業務の入金を横領(の疑い)、組合情報入りのパソコンをタクシーに忘れたフロントマンを弁護、野村が集めた組組合員情報を大和に譲渡、
野村が適切な助言を怠った為管理者解任請求訴訟が提起されている。
まだまだあるが、これが野村の実力、企業体質か。

大和も現場が2年間で3人目と酷いですが野村より遥かに真摯な態度です。
フロントは野村のＨ氏の様な頭では無いもののずる賢さは相当なもの。
修繕工事の受注については修繕委員長の無能に便乗し次々と受注して居ます。
既に1億円近い受注達成です。
これは上司からの指示と受け止め暫く様子見です。

野村は酷すぎだが大和も油断禁物。
組合員が目を光らせないと大損する事例です。

野村さん
事実と違って居たらご指摘ください。

>>272 匿名さん
野村なんて
そんなもんです

ってか

もっと酷い

業法違反を平然とし

下請けを泣かせる

スーパーマンです。

野村さん心当たりが無いなら

反論してみれば如何ですかね？

>>273 マンコミュファンさん
業法違反なら
業務停止ですな
通報しますか？

>>274 マンコミュファンさん
野村さん
善良なお金持ちの管理組合の皆様を
食い物にするのは
お辞めになった方が良いですよ。
元請けの知識も無けりゃ良識も無い
安心安全健全な下請けを捕まえて
元請けがすべき事を押し付けて
元請けヅラを平然として
＊＊＊以下外道でも遠慮する様な事をしてる
自覚もない
最低最悪助言すら出来ない。
何が高耐久？
誰の為？
野村さんの為？
全国各地で提案を受けられている
管理組合の皆様
一度立ち止まって
見識のある団体などに
ご意見を聞かれた方が
良い場合もありますよ！

大手管理会社は概ね同様と感じます。

管理組合員、区分所有者が「鍵（カギ）」でしょ。
何百人もいて、もしこの集団がしっかりしていたらいろんな問題が解決するはず。

管理会社「も」悪質な面があると私も（皆さんと同じように）思います。
しかし、住民が悪質ではないとは決して言えない点がかなりありました。

どうしたものか、この住民たち。どうしてゆくのか、このマンション。
騒動を経た後の現在でも「会社まかせ」は連綿と継続しております。業民連携型。

>>272
>夢設計事務所、野村、大和の相互協力が疑われる。

当マンションでも複数の管理会社から１社を選ぶためのプレゼンテーション会が管理組合の理事会にて開催された時、野村、大和、日本ハウズイングが来ていました。
結果は、やる前から丸わかりで、「また野村にする」と理事会で決定されました。

後日、理事会から落選２社にお礼のビール券が送られたようです（うち１社は返却）。
日本ハは元専門委員とのつながりで来たはずで、大和が来た経緯は不明です。
こうしたことは、慣行みたいです。

当時、この経過も全組合員に文書を配布して知らせましたが、誰も何も言いませんでしたね。すぐ臨時総会が開かれて、理事会の決定が大多数の組合員に承認されていました。

>善良なお金持ちの管理組合の皆様

管理組合は善良なのかどうかというと、そこに問題があります。
１０年間は続いていた複数の業務委託契約、改造された管理規約、創設された細則や内規などから成り立っていた「管理体制」の点検・見直しは阻止され、実現しないまま８年が過ぎようとしています。

阻止に加担した主な者として、管理員（着任から２～３年だけ管理会社の雇用、以後１２年間は組合が雇用）、専門委員会（組合の１組織）、理事会、監事、マンション自治会、管理会社、コンサルタント（建築士）、マンション管理士（元中堅管理会社社員）、弁護士（コンサルが理事のマンション関連の小規模「法学会」の一員）、地域の不動産屋、県警察、等々が挙げられます。普段は見えない、外にも広がる”一大ネットワーク”という感じです。

具体的な経緯は、不自然にも管理員を中心に運営していた管理組合のあり方を改善するとともになぜ通常は考えられない組合運営の形になっていたのかの原因究明を、たまたま理事長の座に就いた１住民が理事会や専門委員会の会議の場でテーマにしようとしたら、全然スムーズにいかなかったということです。プロの権謀術数はすさまじく、仲良しグループの住民（管理組合員や自治会長）が作戦の企画通りに実行することで完璧な「封じ込め」ができます。

組合の会計は、管理員と管理会社への委託業務でした。そこで規約の定めを根拠に組合の今までの会計帳簿の閲覧を求めて簡易裁判所に調停を申し立てましたが、それも上手くいきませんでした（調停員たちがなぜか私に厳しく、組合と会社には甘かった）。マンション構内ではずっと要望を無視され、裁判所に場が移った途端に「見せる」と即答された割には、６年が経つ今も閲覧実施に至っていません。法的にもかなり巧妙な対応をされます。

今、乱は平定された状態ですが、当時、大多数で私を制圧してみせた善良なる住民・市民・組合員たちの二面性は確かに存在し、稼働もしていました（もちろん、今も）。この人たちは管理会社と同質。３０年も契約が続けば会社と管理組合の一体化が起きるのが分譲マンションなり。

榊淳司さん著『限界のタワーマンション』（集英社新書）が評判ですが、

岩波新書『生きのびるマンション　＜二つの老い＞をこえて』（山岡淳一郎さん著）も来８月２２日に発売予定とのことです。
https://www.iwanami.co.jp/book/b470995.html

山岡氏は２０１６年、『アエラ』（１０月１０日号）に「杭打ち偽装マンション建て替えの裏側」と題する貴重な記事を書いた方のはず。売却された数十もの区分所有権を、いざという時のために会社側があらかじめ買い取って管理組合の集会に備えていたという記事。

『生きのびるマンション』の目次は以下の通りです。
発売前ですが版元がホームページ（ >280 のリンク先）にて公表してくれています。

第一章　何が「スラム」と「楽園」を分けるのか
　認知症と管理組合／「新築・売り抜け」と空き家の増加／七年がかりで空室状態の相続住居を処分／廃墟マンション解体の苦悩／銃弾，不審火，変死体……スラム化の実態／管理組合の役割と「談合・リベート」問題／鎌倉の老朽マンションが「楽園」に／「マンション管理条例」の広がり／スクラップ＆ビルド推進の政策潮流／現実とかけ離れた建て替え誘導策／第三者管理者方式の限界

第二章　大規模修繕の闇と光
　掠め取られる修繕積立金／「あなた，責任とれるのですか」談合・リベートのからくり／「営業協力費」「情報提供料」名目でキックバック／管理組合理事に「内容証明」を送りつけた建築設計事務所／管理組合が悪質コンサルタントを撃退／談合・リベートとの決別を宣言したが……／「何でもあり」だった改修業界／国交省調査の大規模修繕「相場」は高いか，安いか／公募「条件」による業者選定の是非を問う／目覚めた管理組合，「現地調査」と「質疑」で業者を選ぶ／結局は「人」，現場代理人がキーパーソン

第三章　欠陥マンション建て替えの功罪
　建物の不具合が法的な「瑕疵」か見極める／横浜の傾斜マンション，報道で三井不動産が態度一変／発覚までの管理組合と三井の紆余曲折／住民が一つになれるのは全棟建て替え／飛び火する杭未達問題／ずさんな建築確認，工法と地層のミスマッチ／真相究明のバトンは国から横浜市へ／「議決権放棄」のプレッシャー／封印された危険性の核心部分／耐震偽装事件――国の建築確認の責任問わず／安全なら建て替えでも補修でも資産価値は変わらない

第四章　超高層の「不都合な真実」
　「容積率の緩和」という錬金術／二〇二〇年東京五輪後の不動産危機／武蔵小杉，東京湾岸の超高層化とインフラ整備の遅れ／大規模修繕ではなく「多元改修」へ／外壁補修に「元施工」の大手ゼネコンを巻き込む／超高層独特の「ひび割れ」二〇〇年スパンで修復／巨額の工事発注の「透明性」を保つ／次々と迫る多元的な改修／市街地再開発マンション，上層と低層で別々に大規模修繕／多数の住民よりも少数の商業施設権利者の議決権のほうが重い？／ロンドン，広島，東京，所沢……超高層火災の怖ろしさ／地震で孤立するタワーマンション

第五章　コミュニティが資産価値を決める
　日本では，なぜ国民が住宅を持って資産を失うのか／長く住み続ける工夫が未来を変える／集いのスペースを増やし，井戸を掘り，住民間の対話で楽園化／管理組合の法人化が鍵を握る／日本初，訪問看護ステーションを設けたタワーマンション／経営的視点で管理組合の将来ビジョン策定／ロシアの国営放送記者が取材に来たマンション／バブルに翻弄された建て替え計画／「草の根」のコミュニケーションが原動力／国交省のリフォーム事業で「外断熱改修」／民間の知恵で耐震化のコストを下げる／用途転換と併せたリノベーションで活路を開く／住宅を社会的資産とする「建築基本法」の提言

おとり商法　マンション編
600戸、超高層マンションの実例です。

おとり商法とは
悪徳商法の一種であり、広告などで非常に廉価な商品を掲載し（おとり広告）、注文すると更に高額なものを強引に勧誘するものである。特にミシンの訪問販売に多い。ミシン以外では電柱などに貼ってある不動産広告に多い。 https://www.weblio.jp/content/おとり商法

ミシンの訪問販売
以下ミシンのおとり商法の手口の例を示す。
手口
チラシやダイレクトメールなどに、非常に廉価なミシン（一万円前後ぐらいが多い）を掲載する。
注文すると販売員がやってくる。
しかし、販売員は（チラシに掲載された）安いミシンだと品質が劣るとか、壊れやすいなどとしつこく言う（また試し縫いを依頼すると、実際に粗悪品であり、ほとんど正常に縫うことはできない。故意に正常に動作しないように改造してある可能性もある）。
購入を断ろうとしたり、その安い商品で良いなどと言うと、更に強引に勧誘を勧め、無理矢理高額商品を購入させる。
このような業者は、大抵が店舗を持たない通販専門の所が多いが、店舗はあるものの直接店舗に行っても販売・試し縫いなどをさせてもらえず、電話などで注文をしてくださいと突き返されるパターンもある。
他にもミシンの無料・廉価点検と称して、点検商法などを抱き合わせている業者もあり、依頼すると検査員が「これは古いから部品がない」「とても傷んでいるから新しいのを買った方が良い」「今はもっと新しい製品がある」等と言い、結局新しいミシンを売りつけられてしまうこととなる。 https://ja.wikipedia.org/wiki/おとり商法

マンション編
Ｂマンション管理組合はリプレースのために１０社に競争入札を実施。

野村の素晴らしい業務仕様書と低価格（仮に8千万円としておく）だったので野村に変更すると総会で決議。
業務引継ぎ作業中に野村は「見積金額ではできません、提出した管理員人数ではできません・・・」といろいろ言いだした。
引継ぎ日が来てしまったのでとりあえず暫定契約を締結し次期理事会が協議を引き継いだ。

突然提示された見積金額は約1億円、入札価格の25％増しである。
野村が提出した見積仕様書はどこへやら。
ＢＣＴ管理組合が提示した業務内容はどんどん削られていく。
Ａ理事は強く抗議し、「契約解除」を通告したが無視された。

野村と理事長の密室会談を経て、9千6百万円（入札額より20％増）で契約を締結。

Ａ理事は理事長と野村を厳しく追及したが後の祭り。
多数の組合員も反発したが理事長は聞く耳持たず。
白紙委任票を使って理事長は総会議決。

安値入札、無知な理事長を抱き込んでの高額契約。
これぞ、おとり商法、マンション版。

マンションの実例です。
理事長一人を囲いこめば管理会社が何でもできる事例でもあります。

>280

内容はどうであれ、分譲マンションの管理にスポットライトを当てた新書本が岩波書店から出るのは有難いし、各地の住人たちの大きな「成果」だと感じます。これだけでも、ある意味では「勝訴」でしょう。また、著者が匿名のマンション管理士などではなく、正真正銘のジャーナリストという点も意味ありです。

人を黙らせることはできない、黙らせてはいけないのだ、ということの分からない大人がマンション管理の周辺にはいっぱいいるということ。

あるマンションの住人個人を黙らせようと、管理組合が警察に刑事告訴請求までして発信させないように管理会社といっしょになって動いたり、他の多くのマンションでも脅しが横行し泣き寝入りする人が多い中で、千円未満の「本」になって堂々と全国へ発信され問題提起されます。

あるマンションのインターネット物件別掲示板では、本屋に行けば並んでいる書物、つまり欲せばすぐ手に入る本の紹介を禁じるよう要請した何者かがいて「今後、本の紹介をしたら削除する」旨の警告まで投稿されましたが、それでも、今日、上記の「本」が出ます。

>282 に書かれていることは、キッチンやユニットバスなどの専有部分を自分の家だけで業者に頼んでリフォームした経験のある人なら、とても分かりやすいでしょう。

「業者」はたいてい自社で作業はせず、専門分野別の独立自営業者的な職人を手配し、日程を立てては変更（別の大口注文が入ればそっちを優先とか）して、裁判されない程度に効率よく儲けようとします。

この、数十年に１回のリフォーム（百万円超／戸）のマンション全体版が、共用部分という建物全体に関わる箇所の改修（＝大規模修繕工事）であり、いつかはやらねばならないとされているので反対できず（反対したら全体の敵にされる）、億単位のカネが管理組合の修繕積立金から支払われます。

零細的リフォーム業者はチラシ（多くはひっかけ的表示）をたくさん配ってその中からやっと１、２件の受注（百～二百万円）であるのに対し、大規模修繕なら３００戸一括で３億円、６００戸一括で６億円にもなります。

管理会社に丸投げ（すべてお任せ）したり、管理会社ではなくてもずっと同じ工事業者を使い続けたりというマンションの管理組合は表向き「平和」かもしれませんが、その代償として不必要な高額支払いを理事会でも総会でも黙認しているといったケースが多いでしょう。

しかも、上記のあり方を見直して管理組合の支出を減らしてあげるという「見直し屋」さんみたいな専門業者も多数生まれています。また、組合員がだまされてばかりかというとそうでない点もあって、小説『妻恋坂マンション』（徳間文庫）がおもしろくも切実に描写してくれていて参考になります。

岩波新書『生きのびるマンション』、昨日読み終わりました。
私にとっては最近１０年間で最高最良の部類に入る１冊です。

書く側と出す側の勇気にどれだけの人々が読者になって答え
られるか。もし当マンションの全組合員に読まれたら、かの
コンサルタントはいられないかも。そうならないとは限らぬ。

画像を付け忘れました

当マンションの管理は野村にお任せ（委託した会計業務－通帳の管理など－により管理組合の財務状況は筒抜けで、同社が毎年予算案を組合に降ろして組合は楽だからと理事会で承認決定済みの同案を総会でも例外なく追認していく）です。大規模修繕工事は中堅コンサルタントに何十年も前からずっと丸投げし続けております。このコンサル（建築士）は、生粋の野村マンションのひとつで修繕積立金（＝工事）ビジネスを「やらせてもらえる」という立場なのだと考えられます。ただし、大手管理会社と地域的コンサルのつながりだけで数百戸からなるこの管理組合を支配しキープできているわけではありません。どうやって物件に入ってきたか、当初の経緯は不明ですが、結果的には組合内部に強力な《支持者グループ》が形成され、必要に応じてフル稼働しています。これに対抗する《反対者グループ》は、ありませんし、ありえません。こういうことを疑問に思わない人たちばかりのようですし、私が文章にして各戸に配って知らせたところで「触らぬ神にタタリなし」、見て見ぬふり、知らぬ存ぜぬの無反応が繰り返されてきました。

分譲マンションの管理をめぐる問題（≒つまるところ、管理費や修繕積立金の会計を最低限、現在の日本の上場企業会計程度には書式その他を統一し、透明化する）の解決に向けての必要な手順として、当マンションで私を表現の自由の濫用者として警察に突き出すことで社会的に抹殺し、黙らせて上記の《管理体制》（≒まるで管理費会計と修繕積立金会計の２大会計部門を２社で独占し、分け合っているような業務委託契約のあり方）を守ろうと動いた組合員（住民）たちと当時の管理員、コンサル、管理会社社員、弁護士、マンション管理士、組合に協力して証言したとされる近隣住民３名、取調べにあたった警察官たちから、事情を聴かねばなりません。しかし、この数年の現実は、その方向に進む可能性が残念ながら今後ともゼロだということを示すのみです。

進むべき道と真逆の管理組合運営を続けていますから、当マンションの件は全然解明されません。ということは、全国的にも同じ部類の管理をしている各物件の課題も基本的には未解決で、そのまま行けるところまで行くのでしょう。「会社に任せて生きのびようとするマンション群」です。高い程度に任せる（過度の業務委託）とは、会社（管理員）から求められた演技を管理組合として遂行していくことなのです。当マンションの管理組合の役員報酬は、企業の求めに従順であったことへの対価という面があります。管理員に従わない理事長だった私－理事会経由で辞任勧告を複数回出された－は、１人だけ報酬支給の連絡をしてもらえませんでした。実は「企業の求め」といっても、現場では「企業の求めをすべて受け入れて断固支持する《支持者グループ》の住民たちの求め」として示されます。これに対抗できる個人はいません。納得いかない者が複数名いたとして、その人たちによる連帯もまた、《支持者グループ》の背後に姿を見せているコワモテの２社を相手に成り立ちえないマンションなのです。

こうした形で組合が一丸となっていますし、企業と結束しているとも言えます。

この会社の上からの指示でしょう。議事録閲覧場所に制限を付け、理事会の傍聴も認めない。どこの地方議会でも議事録はネットで読め、議会は動画放送もあり傍聴もできます。この会社は、住民を情報から遮断して愚民化し住民が目覚めるのを極端に警戒しており、委託管理費を守り通そうとしています。＊＊＊と変わらない会社です。

法に間違いがなく法人が遵守するなら、社会の多くの犯罪は発生しない。
法の瑕疵がある場合は、「悪法でも法」である。
法を守れば「反社」はいない。

良質な投稿が続きますね。

https://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff

このブログ、あと３ヶ月で消え去ります。
ヤフー社がブログサービスをやめますとのこと。

私の住んでいるところも組合長以下が完全に篭絡されて何も言えない状態です。まるで北朝鮮か中国にでも住んでいる感じです。管理会社の社員が人民警察です。この会社しかわかりませんがほんとに怖い会社です。

人間はカネや権力の誘惑には弱いですからね。　弱みを握るのは汚職と同じです。

>>291
やはりそうですか。私は文書投函のために訪れた他県の同一ブランド名のマンションの管理人に集合ポスト前で体当たりされました。その時、不自然にも「理事長から（こう対処するように）言われてるんだ！！」と、カバンをもぎ取られる揉み合いの際に言われました。「管理会社の指令じゃないぞ」と伝えたいのか。。そして当マンションと同じように「１１０番しました、警察呼びました！」と大声で続けた管理員。・・マンション管理に言論とか表現の自由はないですね。

「悪貨は良貨を駆逐する」（グレシャムの法則）という言葉がありますけど、分譲マンションの管理に関しては基本的に良貨（良質な管理組合の活動）の紹介がほとんど。悪貨について書くとたいてい「風評」とか「資産価値」で損害賠償とか、難癖（ナンクセ）をつけられて厄介かつ面倒ですから、誰だって安全志向になりますわな。

それでも良貨ばかり公にして状況が本当に改善するのか、は大いに疑問ありです。

>289 の２行目の一文は、なかなかよく考えさせてくれますね。

>法の瑕疵がある場合は、「悪法でも法」である。

先日お亡くなりになったばかりの池内紀さんの遺作『ヒトラーの時代　なぜドイツ国民は独裁者に熱狂したのか』（中公新書）をじっくり読んでみますと、「悪法も法である」という世界がどんな感じなのか、身につまされる思いでマンション管理まで考えさせられました。やはり、類似点がけっこうある（次々に他の政党を禁止していく、ひどい法律を国会で成立させる際には時間をかけず議論なく即決施行、等々）との印象です。マンションではこういうことを企業でなく、企業絶対支持者たる理事長ら組合員たちに「組合の名と責任」において遂行させる場合がありますね。

例えば、私のところでは文書の配布、投函は禁止。管理規約とか細則とか理事会決議とか総会での決定とかで「してはならない。」とされたら、構成員全員が「はい、従います」という居住空間です。他方、私１名に対する「理事会傍聴禁止決議」とか「刑事告訴経過報告書閲覧禁止」とか「○○才（＝私の年齢）以上の組合員は役員就任資格なし」の新しい規定とか、まるで上記の本に出てくる”ユダヤ人対策立法”みたいな露骨な不利益処分・排除決議があからさまに行われても、マンション内で異論や違和感の表明などの声も上がりません。「やられてるねえ」とか「ひどいねえ」の声は、やられている私自身が頑張って書いて刷って配り知らせた外部市民の１人、２人から届く、という始末。

日本国憲法の前文の「われらは、これ（人類普遍の原理）に反する一切の憲法、法令及び詔勅を排除する。」という部分を、悪法には従わなくてよい、と私は読んでいます。きっとマンションの管理も同じ力学、メカニズムなんだろうと思います。油断していると絶対王政すらこの時代に現れる。

このブログ、素晴らしいです。どこかに移転できないものでしょうか？消え去るのは如何にも残念です。

「天網恢恢疎にして漏らさず。」ということわざもあります。

一昨日（おととい）は祝日、敬老の日でした。その未明、ほぼすべての管理組合員宅の郵便受けに岩波新書『生きのびるマンション』（>286）を紹介する１枚ぽっきりの画像付きレターを封筒に入れて投函、久々に配布させていただきました。

数時間後、つまりその日の日中（たぶん午後）に、管理会社発行の広報パンフ『みなさまと野村不動産パートナーズを結ぶ　住まいる　ＯＮ　ＬＩＮＥ』の最新号が全戸に投函されていました（笑）。まるで対抗するかのごときタイミング。

↓ ①そのパンフレットの中の特集（１ページ）
https://www.nomura-pt.co.jp/smile/worker/vol74.html

↓ ②ご参考（パンフ全体の目次）
https://www.nomura-pt.co.jp/smile/news/index.html

通勤型の管理員なのに祝日にも来ていたのか、住民が管理事務所のドアを開けて配ったのか、よくわかりませんが、こういう動きひとつをとっても、分譲マンションの管理において住民多数が覚醒（業務監査・会計監査等で真相を知って目覚めること）し、政権交代（管理会社やコンサルを他社に変更したり、理事会が支持を失う展開）が絶対に起きないように業民で連携している実態が見えてきます。少なくとも住民サイドの誰か（組合長とか）の承認なしにはありえないパンフ投函だと考えられます。また、形勢逆転を阻止する点にかけては実質婦人部隊たる当マンションの自治会の熱意もすさまじい。警察署もこれに味方する。

①の組合会計業務の紹介（野村流）をどう読むか。近隣の大規模団地は「完全自主管理」で管理会社なしですが、入金、支払いその他の会計管理を組合員たちだけでやれていますけどね。

末尾に「管理組合様よりお預かりしている通帳・印鑑は、施錠された金庫室の耐火金庫に厳重に管理しております。」とありますが、安心感を抱かせるこうした一般論ではなく個別具体的な請求「××管理組合の○○年度の通帳は？」等は、管理会社以前にまず管理組合の内部で理事や監事（ともにたいてい何も知らないシロウト住人）を相手にやりとりして、それがうまくいってから管理会社が初めて登場してくるといった話であり手順なんです、実際は。つまり、内部で役員に無視無回答されたら、自腹で弁護士を雇って間に入ってもらうとか、弁護士なしで本人訴訟とか、簡裁の調停とか、急に”防御の高い壁”に阻まれます。

私のケースでは、他の一般組合員たちまでもノータッチの態度をとり、理事会や専門委員会のメンバー、管理員などを大いに喜ばせました。

>295 >296
両氏の見識には、ともに恐れ入ります

管理会社の仮処分申請にはご注意を。　自分の勝手を書きならべ、裁判戦術に疎い堅気の素人を陥れます。