品川イーストシティタワー

なんか必死なネガキャンが痛々しいな。。
となりのシティテラスは一期から最終的に1000万ほど値上げして完売した事実もあり、
市況的にはどうしようもないかと。
もうここ数年で下がる要素は無いから、
心決めて買うか、別で探すか中古を数年かけて探すかしかないよ。

利便性は別として、晴海フラッグは安そう。でも2023年3月の入居だなんて待てない笑

なんだかんだで5年後入居とすると、
家賃月額20万×60ヶ月で1200万垂れ流すことになりますな。

上がる要因
・市場の上昇：このまま上がり続けるのは厳しいか
・品川駅再開発：少し距離がある
・高輪ゲートウェイ駅：距離が離れており限定的

不明
・羽田空港アクセス新線：新駅が近くにできれば上昇。モノレール規模が縮小されてしまうと下降。ただし、10年後。
・品川区東品川清掃作業所再利用：使われ方次第

下がる要因
・市場の下降：2020年オリンピック後、2022年生産緑地の指定解除
・東京都心上空新ルート：上昇要因ではない。
・震災

すでに埠頭、火力発電所などのデメリットを折込済みで判断すると、厳しく判断するとこのくらいでしょうか？ただし、それでもマンション価格が適当かと言われると分かりません。
10年後20%低下しても大丈夫な経済状況で購入するのが安全圏かと思いました。

>>2416 匿名さん
なんの根拠もないありきたりの記載でびっくりしました笑

田舎の空き地の生産緑地とか震災とかいいかげんにしてもらえますかね。

>>2417
すいません、根拠は全くありません笑 それだけ下げ要素は少ないため、根も葉もない噂も書いてます笑 いまのところ、デメリットを折込済みでしたら、下げる要素は少ないということです。

最大の下げ要因は市況ですよ。
2004年頃に分譲されていたら、坪200万円未満の立地だとおもいます。
その頃と今を比較すれば、物価や所得に大きな差はありません。
つまり、市況が悪化すればそれぐらいまで下がることは十分あり得ます。
もちろん、バブルの時みたいにあり得ないぐらい上昇の可能性もありますね。

市況の影響を除けば、メリットもデメリットも織り込んで、まあまあ妥当なんだろうと思います。残戸数が多いもでやや高めの価格なんでしょうね。

>>2419 匿名さん
そうですね。2004年なら品川シーサイド、日の出、勝どき、晴海、有明、豊洲も坪200万以下でした。
下落リスクが嫌なら今は買わない方がいいと思います。でもいつになったら買えますかね？下がったらもっと下がると考える方のようにお見受けしました。

WCTも分譲初期は平均的な部屋で坪250万前後でしたからね。
しかもあちらは品川駅まで歩けますし港区です。

そう考えると、市況が悪化して坪200万でも大丈夫という経済状態で購入するという意見は妥当だと思います。

下落リスクが嫌なら、WCTや港区内陸買ったらいかがでしょう？
最大のリスクは市況ではなく、金利です。金利が上がったら、物の価格は変動します。その結果市況が変化します。
日銀の政策次第でしょう。それがわかれば誰も苦労しませんが。

最大リスクは、首都直下地震とか南海トラフのように思います。3.11でも結構中層階にダメージがあったので、心残りありましたが、最近WCTを手放しました。そこそこ高値で売却できたのは幸いでした。実際、大地震（起こってマンション躯体にダメージが起こること）が怖くて仕方がなかったです。中古マンションを買う際は、非常階段を最上階から1階まで歩い降りて、構造の健全性を確認した方が良いでしょう。3.11以前のマンションだと、ひび割れが目についたりするかもしれません、今後50年大地震がないことを祈ります。

日本に住んでいる限り地震リスクはついて回るよ。

ここで昔の市況に下がると言ってるヤツはヘタレだがら、
もし今2004年レベルの市況だったとしても、まだ下がる！と言って結局買えないだろうな。

地震のリスクを気にするなら免震物件しか選択肢ないと思いますよ。今なら免震プラス制震の晴海でしょう。
ここも免震なのはプラスです。
制震のみだと壁にひびが入りますよね。

確かに金利次第なところがありますね。

各国が金融緩和の出口戦略に向かう中、日銀は国債とETFの巨額買い入れを続けていますね。
ETFの買い入れはを止めるめれば株価は暴落でしょうから、もうやめるに止められない。
金利上昇も気になりますが、日本発の経済クラッシュも正直心配です。

物件名
品川イーストシティタワー
販売期
第4期
販売概要

販売スケジュール
平成30年12月9日先着順受付開始　
販売戸数
130戸　
販売価格
4,080万円～7,980万円　
最多価格帯
7,080万円（24戸）　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
41.62m2～73.44m2　
バルコニー面積
11.25m2～25.36m2　
管理費（月額）
14,181円 ～ 24,041円　
修繕積立金（月額）
3,300円 ～ 5,820円　
管理準備金
14,181円 ～ 24,041円　
修繕積立基金
232,800円 ～ 410,700円　
物件概要

所在地
東京都品川区　東品川五丁目9-2(地番)　
交通
JR山手線「品川」駅からバス7分徒歩4分
東京モノレール「天王洲アイル」駅から徒歩5分
東京臨海高速鉄道りんかい線「天王洲アイル」駅から徒歩6分
総戸数
363戸　
完成年月
平成30年10月15日完成済　
入居（引渡）予定日
平成32年4月下旬予定 　
敷地面積
3,364.01m2　
建築面積
1,830.41m2　　
建築延床面積
34,996.75m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造　 地上26階建　　　
地目
宅地　
用途地域
準工業地域　
建ぺい率・容積率
60%（防火地域の耐火建築物につき割増あり）・400%（基準法第58条8項に規定する空地による割増あり）　
建築確認番号
第UHEC建確27717号（平成28年3月30日付））、一団地認定通知番号：26都市建指建第0388号（平成26年8月8日付）※本物件は南側隣接の弊社分譲中シティテラス品川イーストと一団地認定を取得しています。　
駐車場総台数
92台　
駐車場使用料（月額）
30,000円～35,000円　
自転車置場総台数
346台　
自転車置場利用料（月額）
200円～300円　
バイク置場総台数
10台　
バイク置場使用料（月額）
3000円～4000円　
ミニバイク置場台数
2台　
ミニバイク置場使用料（月額）
2000円　
分譲後の権利形態
建物は区分所有権、土地は共有　
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
特記事項
別途団地管理費として370円～650円、
団地修繕積立金として530円～950円がかかります。　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(15)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　〒163‐0820　東京都新宿区西新宿二丁目4番1号（新宿ＮＳビル）
　TEL：03-3346-8942　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
設計
株式会社 長谷工コーポレーション　
施工
株式会社 長谷工コーポレーション　
備考
販売スケジュールについて、下記変更を行いました。
お詫びするとともに訂正させていただきます。
（変更前）平成30年11月下旬　（変更後）平成30年12月中旬

引渡予定時期について下記変更を行いました。
お詫びするとともに訂正させていただきます。
（変更前）平成31年5月下旬（変更後）平成32年4月下旬
※ご契約をいただきましたお客様につきましては、各ご契約書約定日でのお引渡しに現況変更はございません。
更新日
平成30年12月10日　
次回更新予定日
平成30年12月17日　

>>2428 マンション検討中さん
販売戸数130ですか！
全部申込入ったんですか？
住友らしくない戸数で驚きました。

完成年月
平成30年10月15日完成済　
入居（引渡）予定日
平成32年4月下旬予定

この条件で買う場合って、住み替え検討とかですかね？新規の場合、買いづらいのでは。

第5期突入ですね。
広めの部屋も売り出すようです。

物件名
品川イーストシティタワー
販売期
第5期

販売概要
販売スケジュール
平成31年3月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
41.65m2～104.18m2　
バルコニー面積
11.34m2～35.32m2　
ルーフバルコニー面積
7.41m2～12.37m2

>2431
5期に入ったって事は、4期の130戸は販売済みということなんですか？
そんなに一気に販売できたのかしら。

12月9日に販売開始で一気に売れるわけないです
更に5期が始まるって、どれだけ残ってる部屋があるんだろう、、、

完成済みなのに1年以上入居出来ないとか謎が多いですね

しかし、決算の関係で入居時期を調整するなんて住友不動産は大丈夫なんでしょうか、、、
倒産することは絶対にないだろうけど、この先も会社の都合で契約者が犠牲にならないかが心配です

謎が多い？契約者が犠牲者？？
入居時期をわかった上で契約するわけだから別に犠牲にはならないでしょ。3期までの契約者は予定通り来年5月末入居だし。
同じすみふのベイサイドタワー晴海の方がよっぽど謎だらけだわ。

入居時期が遅くなること自体が住友不動産の都合なら、既に犠牲になってるのでは？
後1年以上待ちたい人には好都合ですが

既に契約された方はラッキーでしたね！
リセールバリューも期待できるし
ただ、住んでるマンションが200戸近く絶賛販売中というのは悲しい、、、
住友不動産の勝手な都合かもしれないのに、、、

なんとなく犠牲になっているような、、、

既に契約している人の入居が遅くなるなら犠牲と言えますが、これから契約する人は早く入居したい人だけでなくキャッシュフロー的に入居を遅らせたい人だっているだろうしで、納得して契約するなら犠牲でもなんでもないような。

契約もしてないのに犠牲者ですって、とんでもないクレーマーですね。皆さん言うように、入居時期変更はアナウンスした上で契約するんだから、嫌なら契約しなきゃいいだけ。

ですよね！
私は1年待っても契約したいなと思うくらい魅力的な物件と思います
でも、完成してるなら早く入居させてくれればいいのにとも思います。正直なとこ、、、
その間の家賃がもったいないから

仕方ないけど

え！！いつの間にこんなに値段が上がってる！？

一応とは言え品川駅の圏内での新築のマンションは希少だからね。

マンション前の道路で朝晩路駐しまくりのトラックやトレーラーを取り締まって欲しい…
でもそんなの無理な話か。。(_ _).｡o○

コンテナ埠頭に建っているマンションだから仕方ないのではないでしょうか。
もともと、マンションの建つ場所ではなかったのが、ヨットクラブの移転で土地が空いたのでマンションが建ったのだから。

そんなに止まってますか？あまり見かけないような気が。
この並びにはほかにもいくつかマンションありますけどね。

現地行きましたが、コンテナ街なのでトラックが多く殺風景、住む環境的には？でしたが、ここのコンテナ街はこの先もこのままでしょうか？

コンテナヤードへの待機車線はこの並びではなく、一つ先の道。
また、マンションの前にバス停もあるからトラックやトレーラーが路駐しまくりのようなことはできないと思われる。

日中はそれほどでもないけど、深夜早朝は停まってるよ
東側の低層階は要注意

品川サウスと比較検討した方はいますか？

>>2447 マンション検討中さん
あそこは全てが中途半端
しいて言うなら、ここよりも少しだけファミリー向けっていう感じ

>>2447 マンション検討中さん

ここと比較する物件ではないと思われますね。
物件のコンセプトが違いすぎる。

>>2447 マンション検討中さん
元々サウスの見学に行って、こちらを一緒にみてこちらを契約しました。

>>2450さん
決め手はありましたか？品川の駅は、元々決められていました？？
友人も品川駅周辺で探していて、勤務地が品川であることや新幹線に乗りやすいことから駅周辺がいいと言っていました。
価格が若干高いですよね。その点はクリアしていましたか？

ここからは湾岸ビューが見えそうで素敵です。マンション、隣に大きなタワーマンションが建ってしまうと眺望がイマイチということもあるんですが、外観写真を見る限り長めもよさそうで低層階でも日当たりよさそうです。

バス便マンション
を駅周辺と言われましても

>>2451
このマンション品川駅徒歩圏ではないからね。

品川駅徒歩圏で探しているのでしたら、このマンションは当てはまりません。品川駅徒歩圏で港区になりさらに値段が上がりますが、別物件がいいと思います。

眺望ですが、西側は運河ですので、永久眺望です。いまのところ東品川埠頭の再開発は出ていないのでしばらくは眺望確保されるのではないでしょうか？ 既出ですが、隣のプーマの下には地下鉄が走っているので高層ビルが建てられません。

新築マンションの中で品川駅に最も近い高輪三丁目の地所物件でも徒歩9分の距離。
大きなターミナル駅の場合、駅近は難しいのが分かるね。

品川駅を通勤で使うのはキツくないですか？
路線アクセス良いのは分かりますが、あの通勤ラッシュの人混みを毎日とか正直勘弁です。。。

この物件を選ぶなら、品川駅港南口方面に勤務してるか、混雑の少ないモノレールorりんかい線で通いやすい所に勤務の方がベターだと思います。

品川駅は1日の乗降客数が3社合わせて優に100万人を超え(2017年)、さらに年々増えてきているので北口改札を早く作って欲しいもの。

確かにここはモノレールorりんかい線の天王洲アイル駅を日常使いにする人がベター。休日は品川駅にも繰り出せるのは魅力。

マンションの真ん前に品川駅行きのバス停があるから確かに便利だな。

ここはモノレールとりんかい線の天王洲アイルを使えば、東京方面も新宿方面も移動できるので割りと便利だと思っています。
それと、モノレール駅前の清掃工場ですが今後の利用計画はいつ決まるのでしょうか？
使用契約が2018年までだったかと思います。
あそこが便利な施設になるとさらに使い勝手がよくなるので期待しています。

マンションの真ん前のバス停、は遠回りで不便だからこそ
>交通：JR山手線「品川」駅からバス7分徒歩4分
って天王洲アイルのバス停が物件概要に書かれているわけで。

Googleマップで調べたら品川駅まで2キロメートル
意外と遠いですね
品川駅へは品川シーサイドからでも2.5キロメートル
圧倒的に天王洲から品川駅の方が近いと思ってたけど、そうでもないと知って驚き、、、
品川シーサイドからだと大井町にはもっと近いから、やっぱり品川シーサイドの方が便利かな？
迷います

>>2461 マンション検討中さん
今となってはプライムパークス低層にグランドメゾンにシーサイド駅近物件は安かった
プライムパークスはデッキ直結
現在発売中のデッキ直結物件は大船や所沢の方がプライムより高い
あんな田舎なのに