ザ・パークハウス 南行徳レジデンス

いつも感じるのは、徒歩11分は微妙。
徒歩10分がボーダーなような気がしています。
永住目的なら自分が良ければよいのですが。

>1さん
そうですね。私も徒歩10分はひとつの区切りのような気がします。例えば、売る時、貸す時ですよね。中古や賃貸を探す場合、まずは、徒歩10分以内で検索をかける人が、それ以上の時間で検索する人よりも倍近くはいると思います。
やはり永住目的ですね。そうであれば、悪い環境では、無さそうです。

長谷工ってどうなんですか？
コメントで結構長谷工は。。。ってコメントを見かけます。でも無知で全然知らなくて。。。
教えていただきたいです。。。

長谷工嫌う人けっこういるよね…
なんでなんだろう…

小中学校が近いのはいいですね。ただ確かに駅まで10分を超えてるのは売買等には少し不利な気がします。また、普段買物で使うと思われるダイエー（イオン）は7分というのが買物して荷物を持ち帰ることを考えると少し遠いかなと感じます。
この物件の価格がどうなるかにもよりますが、今、販売しているザ・パークハウス南行徳の方が駅まで9分でダイエー（イオン）まで4分の距離等を考えると魅力ありかなという印象です。

そうですね～。
お店は近い方が良いですね。
普段、よく利用するところが近い方が良いですけど、
どこを妥協するのかが一番の問題な部分なんでしょうね～。

対象となるところまでが遠いか近いかは、１０分より５分が境目なのですかね～。

平均坪単価200万くらい？4階70平米4,200～4,400万くらいですかね？

南西向き、目の前に14階建500戸のライオンズマンションがそびえ立っていますが、眺望はどうなのでしょうか。
ディズニーの花火は遮られそうですね…(>_<)

贅沢かもしれませんが、ほんの数分でも駅や商業施設までの距離って近い方がいいとは思います。
ただ、価格次第なところもあるかなと思うのです。
ほんの数分でも遠い分、それより近いマンションより安い価格設定になっていれば納得できるかと思います。
あとは、南向き、広い間取り、静かな環境という条件を重視する場合も、ありなのかなと思います。

長谷工でも構造が良ければ良いかな。
大規模物件といえば長谷工という印象ありますし。
ここはまだそれが公開されてないので色々気になるところではありますが…。
立地がほどほどな感じなので、それが価格に反映すればいいですね。
プランはごく一般的なので設備仕様も気になります。

価格がどれくらいなのかわかりませんが
魅力的に立地だと思います。
いろんなご意見がありますが
長谷工は大手だから安心かなと思ってます。

マンションの肝は構造だと思いますが、主婦としては設備が気になってしまいます。
価格が安ければ申し分ありませんが、家事が容易で光熱費を抑える設備であるか、収納面積は十分であるか、動線は効率的に考えられているか、などが重要です。
施工会社の長谷工についても実績、評判等よく調べてみたいと思います。

マンション作らせたら長谷工だよ。
間取りなどの難はあるけど。

希望価格にもよるかもしれませんが、
買い物に便利な上に小学校や中学校が近いのは
子育てしている親は安心して住んでいけると思います。
子供が毎日通う学校が遠いと、やっぱり心配ですから。
週末に散歩したりできそうな公園も近いのも魅力を感じます。
販売開始はいよいよ来月。価格発表が楽しみです。

いくらでしたか？

70㎡3700万円台からのようですね。

３７００万円〜ということだから、
ボリュームゾーンは４０００万円台くらい、ということなんでしょうか。
どうなんでしょう。
駅までのこの距離ということと、
広さなどを鑑みても。
今時の基準だとこんなもん、なのかもしれないですね。
でもこの辺りにしては少し高めに感じられるのかもしれないです。

設備等は標準レベルで違和感はないのですが、想定価格を聞いたところ坪単価220-230するようです
南行徳でこの立地だと高いですね

もう少し駅に近いと価格も納得する部分はありますね　買い物は便利ですがもう少し近かったらなおよかったかも。学校が近いのはメリットです。行事もいろいろあるので親も助かりますし、大雨とか何かあった時は近いに越したことないでしょう。中学も部活に塾に宿題に忙しいので近いとやっぱりいいと思います。高校からは自転車通学でしょう。

EU関連が発端となって今後は不動産価格が下がるみたいです。
千葉でこの立地ですと、最上階でも坪単価は200万円を切って欲しいですね。

>>23 匿名さん

円高進行で海外投資家が買うような都心高額物件が売れなくなるのはわかるけど、一般の住宅にまで波及するかな？

首都圏は五輪需要あるし、さほど下がらない気もするけど。

今のレベルで下がらないか、質を落として価格を下げるかですよね。

最悪だと、質を落として価格がおなじか高くなるんですよね。

>>24 匿名さん
確かに短期的にみればおっしゃる通りだと思います。海外投資家は損切りのために日本の物件を売りはじめていますが、彼らの主要投資先は都心、タワマンですので千葉は大丈夫ですね。
ただ、中長期的にみるとこれまで全体的に上昇傾向にあった不動産価格は都心部に引きずられて落ちるようです。。

パークハウスって、ブランドマンションのひとつでもう少し高いと思っていましたが
以外に間取りも広くて、駅への徒歩圏内なのに買いやすい物件価格で驚きました。
駅は徒歩１１分であれば許容範囲です。バスで何分もかけて駅に行くわけではないのですから。
人気出るだろうから、希望の間取りがある人は早く問い合わせることが良いのかなと思います。

いくらくらいでしょうか？
南行徳で駅から10分以上ですと坪単価200以上は高いと思います。駅近のパークハウスも売れ残ってるようですし。

あまりスレが伸びていませんね。。
南行徳でそこまで駅近と言えない物件ですと、ブランドマンションでも注目されないんでしょうか。
純粋に資産価値が心配です。

やっぱり、元々は安いエリアだから、今までの住民層だと高値掴み感が半端なくて買う気分にならないんじゃない？

今ほしいなら、今の相場で泣く泣く買うしかないけど、相場並みよりやはり食いつきはわるくなるかと。

また、駅から遠いのは、どこの記事や評論家も資産価値が下がるとしか言わないから、そこも不利かもね。

そうですよね。
坪単価は分かりませんが、200万円超となったら相場以上ですね。
売却や貸出を考えていない、資産価値を気にしない方なら買っても良い物件かもしれません。

自分としては駅から徒歩11分は慣れれば気にならない距離だったりするけど
資産価値としてはあまり期待できない感じなのですね。
学校や公園、大型商業施設なんかが充実しているので
ファミリー層には人気があるんじゃないかなと思うのですが。

永住目的がはっきりしていて、資産価値を気にしない&予算がはまっていれば良いでしょうね

33さんが書かれているように思います。
ここに根付いて暮らしていくんだよ、ということならば本当にいい街だと思いますので。南行徳って住宅地という感じで、住宅が本当にたくさんあるというイメージなんですが子育て環境としてはどうでしょう。保育園はどこも大変だと思うんですが、幼稚園は入りやすいですか？幼稚園も場所によっては入りにくいと聞いたことがありまして。

販売は先着順であと10戸。入居は来年だからそれまでに売れればいい。というような考え方をデベはしているのでしょうか。
まだ10戸という段階。
ですからお値下げなどはまだまだ先の話になってくるでしょうね。
ここまではかなり早く売れてきていたということなのですか？？
都内までの通勤も楽ですし、場所は良いと感じる人は多いでしょう。

え？もう７８戸売れたんですか？

物件概要を見てきましたが、確かに今１０戸販売しているようです。
でも、これが最終期とは記載がないのでもう１０戸のみかはわからないです。
駅から少し距離はありますが、この価格帯だと高すぎるというイメージがないので
人気なのかもしれません。
南向きがまだありそうなので、問い合わせるのであれば今かもしれないです。

エリアインフォメーションを確認すると食品スーパーがイオンしかないように見えますが、他にもあるのでしょうか。
コンビニでは頼りないですが、特に子育て中は24時間営業の店舗があれば何かと重宝するので、マンションから徒歩3分のファミマはメリットだと思います。

駅前に地元のスーパーや、ワイズマートがあります。また、マンションとは反対方向ですが、マルエツが最近リニューアルオープンしました。日常品の買い物で不自由を感じたことはありません。

検討してました。

市川市の、教育関係者が知り合いにいるのですが、南行徳エリアの学校は、ちょっと気を付けた方がいいみたいです。

東西線で一番家賃が安い駅なだけあってか、お金を滞納する家庭が多いエリアみたいですよ。
まぁだから何って感じではありますが、少なくとも教育にお金をかける余裕がない人々もいるエリアだと思っておくといいようです。
市川駅のほうは、やっぱり人気で高いだけあって教育環境も良好だそうです。

小さい子供がいる我が家は、相場より高いと悩んでいた中、その話を聞いて即手を引きました。
まぁ何を優先するかはそのお宅次第だとは思いますが。

ご参考までに。

>>40 匿名さん
一番安いエリア？原木中山ですけど。
教育にかけるお金？家庭それぞれですけど。
家賃滞納？どこでもあるでしょ。
相場より高い？ちゃんと値段の整合性を過去から現在までの説明してくれましたけど。

投稿者のかたはさぞかしハイソな所で優雅な生活をされているんですね。
どちらにお住まいなんですかね。

この投稿で南行徳に住んでる全ての方を敵に回しましたね。

貴方の様な方と同じマンションに住まない事を願います。

どこの地域にもお金に余裕のある家庭とそうでない家庭がいるものですよ。自分の価値観に合わなければやめればいいだけですからね

ルーフバルコニー付きは先に売れてる感じでしょうか。迷ってる間に気になってたタイプがなくなってました。
個人的にはスロップシンクは付けてほしかったなー
他の売れ行きも気になりますね。完成までに完売するのかな？

>>41 匿名さん
正解！

眺望は完全にライオンズに遮られるような立地にありますよね。あと内装は梁が多く圧迫感が出そう。

いや、どこでも同じではないよ。
荒れている学校は、授業中でも生徒が教室内を
無断で徘徊して、学級崩壊していることがある。

学校全体では、まあまあ評判良くても
学年のあるクラスだけ崩壊ってのもよくある話しです。

それをエリアと結びつけるかどうかだけど、
土地柄ってのはあって
東西線沿線なら西葛西は
知っていたら、小学生、中学生の親は選ばないだろうね。

>>45
なに言ってるかが良くわからない

それはそうと、南行徳は道狭いとあまり感じないし、日常品の買い物場所はだいたい揃ってそうだし、いいところだとは個人的には感じました。南にいけば、すぐに高速道に乗れるインターがありそうですし、街的には文句はないかなって感じです(しつこいようですが、個人的にです笑)

学区の件、そんなに問題のところでしょうか。

駅からの距離、周辺の（公園、スーパー等）環境等、まずまずではないでしょうか。

価格的に高いとのご指摘もありますが、周辺の価格、相場からすれば許容の範囲かとも思われます。

眺望、抜け感を得るには4～5階以上が必要ですが、それでも遠方（近い？）はライオンズマンションが遮ります。
駐車場が総戸数の半分しかないから車がいる方は問題かも。もう無くなりましたか？

学区は大事。知り合いがいないと実態はわからない。ネットで調べるだけ、調べるのが良いです。

学区？今現在で小学生乗ったので子供がいれば、調べてあれ具合があるていどわかるけど、まだこどもがちいさいならば、気にするだけ無駄でしょう。数年後に荒れている学校は、変わるし、どこが、どの学年がその時に荒れているかは、分からないので

>>49 匿名さん

もう少し漢字使えば‼

読みにくくて仕方なし。学区云々以前。

ここは、学区ネタしかないのでしょうか？

平均点のマンションだとは思いますが、値段は割高ですかねぇ。

でも、許容範囲ですね。

検討してまだ迷っていたところ、最新の価格表などが送られてきましたが、予想以上に売れてなくてビックリしました。
１階の庭付きやルーバルの部屋はかなり人気かな、と思っていたけどまだまだ残ってました。
駐車場横の棟側は手頃なので幾分売れてるようです。
完売までほど遠いですね。

価格は今のご時世、平均的だとは思いますが、仕様がパークハウスなのにいまいちなのが欠点ですね。トイレの手洗いカウンターくらいは付けて欲しかったです。

>>52 匿名さん


あと、どれくらい残っているのですか？

>>53 匿名さん

２カ月前くらいですが、資料では30戸ちょいほどが契約済みになってたはずです。
今現在、半分いってるかいってないか、くらいと予想してます。
かなりスローペース。

いま、どれだけ残っていますか？

駐車場はまだ、ありますか？

売れているのでしょうか？

こちらのスレッドにはまったくレスありませんね。

不人気でしょうか？

このご時世で少し駅から距離があるので、割高感とマンション仕様から食い付きは良くないのでしょう。
大幅値下げすればすぐに無くなると思いますけど。
駅遠は基本は価格勝負なので、ブランド力で煽っても無駄。

ホームページ上半分くらい空いてるみたいですね。

ま、でも値下げはないでしょうね。

>>57 匿名さん

仕様はいいじゃないか。

マン点さんのブログ（スムログでない方）に出てましたね。
今度の第3期は9戸販売予定で、今までの累計発売戸数は41戸。
1月31日現在で先着順が13戸あるので契約済みは41-13=28戸ということでしょうかね。

なかなか売れてないですね。

最近のマンションは、一部の人気タワマン除けば、完成在庫が当たり前になってきてますね。

レスがまったくありませんが、人気ないのでしょうか。

まだ、結構売れていませんよね。

駅から遠いのにそこそこ高いってのが最大のネックだろうね。

>>63 匿名さん

あれぐらいで遠いって、すこしも歩けない、歩かない方なんですね

久しぶりに現地周辺を通りました。

想像以上(モデルルームでの模型、竣工前の現地実査)に竣工後のマンションと周辺の環境(戸建て)を見ると、お互い圧迫感がありますね。

仕様は申し分なく良いですね。
閑静な住宅街の中にあるのでいいかもしれません。
価格がもう少し安ければ手が出るのですが。。
西向きの方はお手頃価格のようですが、どうせなら南向きを買っておいた方が後々いいかなと思っています。

販売戸数 1戸(5階/511号室)
駐車場 44台（平置4台、機械式39台、身障者用平置1台）
販売価格 52,980,000円
最多価格帯 5,200万円台(1戸)(100万円単位)
間取り 4LDK
専有面積 83.43m2
バルコニー面積 13.77m2、ルーフ29.59m2、

現地を見に行きました。リビングのロケーションは南向きより西向きの方が良いとおもいます。南向きはライオンズマンションで視界が遮られてしまうが西向きはスカイツリーが挑め、花火も見えるのでは？
内装、仕様は高級感がありました。
どのくらい残っているのかはわかりませんが、西向きの方が入居者が多いように感じました。日当たりもよいので、西向きで検討したい。

現地を見ましたが、確かに南向きはライオンズマンションが遠くにバッチリ見えましたね。
南向きという点は魅力ですが、高層階のメリットを考えるとどうなんでしょうね。
マンションの佇まいや内装は高級感がありました。

駅から１０分超える物件は
中古で売るときにとても不利ですね。

都心以外は避けた方がいいかも。
中古マンションってホントに売るときたいへんです。
半年、１年、それ以上かかる場合が多いです。
（特に郊外物件）

今どのくらい残ってるのでしょうか？分かる方居ましたら教えてください。

パークハウスのブランドが気になり見に行きました。
オートロックは一回だけ？
駐車場に誰でも入れてしまうの？
トイレはタンクレスではない。。
ベランダはボードで仕切られている。。

不動産価格が高騰しているので仕様を節約したと感じました。
せっかくのパークハウスなのに。

徒歩11分は許容範囲です。
しかし売り出す時に10分超えると急に不利になりそう。

千葉県民に聞くとアドレスもイマイチらしく
学校のレベルも心配と言われました。

だからか価格は新築なのにお安いですよね。
予算優先の人が購入を決めた感じ。
住民の年齢やモラルはどうですか。

ここを買う方は近所の賃貸や社宅に住んでたのでしょうか。
だから世間からのアドレスや学校の評判も気にならない。
設備が悪いと掲示板で書かれても現状よりはずっといい。

そういう近所の購買意欲のある人が買ったあとで
残りの販売は苦戦しそう。
安い部屋から売れてるし。
別の地域から越してくる魅力がありますように。
新築で売れなかったら中古で売るとき安くなってしまう。

>>73 匿名さん

アドレス、アドレスって何様なんでしょうね。

特に、色々問題あるわけではありませんよ。

>>74 匿名さん

確かに。ここがアドレスでアウトなら何でこのスレ見てるのかね？

駅も学校も近くて住みやすそう。

>>74 匿名さん

そうです。とてもいいマンションです。
好みでないならこのスレを見なければいいと思います。

>>74 、75、76、77
住民の結束も固いです。
早く完売したらいいですね。
夏休み中に引っ越してくる世帯も多いかな。

いい物件だと思いますが、なかなか完売しませんね。

南行徳あたりで、あの値段は高いと思う層が、多いんでしょうね。眺望や低層階もネックでしょうか。

ここよりも少し前に売り出された「ザ・パークハウス南行億」の方が、
価格ではここよりも少し高いにもかかわらず、なんとか完売しているようですし、
最終的には完売するのではないでしょうか。

行徳、南行徳あたりを検討する方はかなり価格にシビアです。本来もっとマイナーなデベが低価格マンションで勝負するエリアですね。

「ザ・パークハウス南行徳」でこのあたりの需要を全て食いつぶしてしまったとも言えます。

現在の販売戸数は18戸。
第4期があったとは聞かないので第3期までの累計発売戸数は50戸。
50-18=32戸が売れましたかね。

>>82 暇人さん

パークハウス南行徳も売り切るまでかなり苦戦してましたからね。需要食いつくしというより、そもそもこのあたりでこの価格設定に無理があったということですよ。

パークハウス南行徳は、ここよりは駅徒歩が近いし、商業施設が近いからね。

>>84 匿名さん

でもプレキャスト工法だし眺望もないでしょ。
こっちのほうが良くない？

近隣の家賃相場から考えても、正直4000万円代〜は高すぎるように感じますね。駅徒歩10分以上、世帯数も少なく低層。資産価値を重視するなら言わずもがなですね。

確かにネガな部分は多いと思います。
①郊外立地 ②駅からの距離 ③低層 ④小規模 ⑤価格
総合的に考えても価格下落要素高杉！

低層・小規模はマイナス要素なのですか？
小規模だと管理費や修繕積立金の負担が増えるのはマイナスかもしれませんが、
金銭面以外でいうと低層・小規模というのはデメリット？メリット？どちらでしょうか。

>>88 マンション検討中さん
管理費＋積立修繕費については確実にマイナス要素ですよね。あと、リセールの点では低層、小規模は安い傾向があると思います。

>>88 マンション検討中さん
低層は緑に囲まれた落ち着いた立地なら良いが、眺望面ではマイナス。ただ、エレベータ使わないで暮らせる階が多いのはメリット。
あとは、土地の面積が広くなり、土地の持ち分が多くなるので、固定資産税がそのぶん高くなる。

ただし、ここは88戸なので中規模でしょう。そして、6階なので低層ではなく中層マンション。

家賃の安い南行徳で駅から10分以上離れてるのに4千万以上払う方って資産価値とか気にしない方なんでしょうね〜。

ここの営業マン、感じ悪くないですか？上から目線と言うか・・・

私もそう思いました

>>93 名無しさん

全くそんな事なかったですけど。
予算的に購入見送りましたが、それでもとても親切な対応でした。
やっぱり相性なんじゃないですか？

マンション完成から、あと3か月で1年ですね。売り切れる様子はないですね。
家電の特典付きなど、かなり頑張ってるようですが…

南行徳は都心にも近く、生活するのにはとても便利なところです。穴場な土地だと思うのになぁ。と個人的な意見ですが。

やっぱり頑なに値下げはないんですかね？

南行徳は確かに穴場ですよね。
他のパークハウスブランドよりお安いし、
どうして苦戦しているのか知りたいです。

穴場って事は要は一般的には人気が無いって意味かと^^;

>>99 匿名さん
なるほど！
確かにそうですね。
購入した人は穴場だったと思うけれど
一般的に。。。集客力が弱いのですね。

吉祥寺は駅から30分でも人気があることの逆パターンと考えたらいいのでしょうか。