ル・サンク小石川後楽園（5）

依田区議のブログ
https://go2senkyo.com/seijika/185816/posts/755736

>>5801 匿名さん
この人の事はあまり知らないけど、なんかすごい上からですね。
議員さんは票が欲しいので住民側に寄りやすいですが、
文京区全体のイメージも大切にしてほしいですね。

無事に6階建てのマンションが建ったとして、周りがやっかいな物件を高い金出して買う人いるのかな。

転売禁止なんてブログで公にしていいのかね。

区議ってこういうブログ書いてるけど公務？
仕事って何してるだろ。暇なのかな。

たしかファクタの記事にUR都市機構との契約の内容が載っていたように思うけど。営業秘密でもないでしょ。

戸数は2-3割減でも、坪単価倍くらい作戦？

販売は、また地所と組むんやろうか？

>>5802 ご近所さん
この議員さんは不動産関連に興味があるみたいですね
要望は出す、とはおっしゃっていますが高さを削って書類上はかなりきれいな建築をしてくると思うので、要望を叶えるようなオプションなしの経済設計になると思います。

おそらく邪魔をすれば威力業務妨害、区や都などの地方自治体が介入すれば違憲判決が出るレベルでしょう。黙って作らせるしかないと思います。適法ということはそういうことです。

>>5809 匿名さん
政治家がよく使う手ですが、要望を出すとか指導するとか言うんですけど、とりあえず法的裏付けがない要望は無視されても文句言えません。とりあえず要望をだしておけば、実現しなくても相手のせいにすることができるので、上手いやり方です。

文京区の有権者ももう少し賢くなってほしいですね。議員がずるいのではなく、もっと大人らしい現実的な考えを持てるように勉強してほしいと思います。そうしたらもっと良い現実に実行可能なより豊かな文京区を作ることができる考えが出てくるでしょう。

とりあえず、今マンションを作らなくてもインフレは何十年も続くと思うので将来のどこかの時点で作れば会計上は損にはならないんですよ。文句をつけて邪魔すれば、はいそうですかと塩漬けになり、また廃墟と暮らす生活が待っています。どちらがいいかは地元の皆さんが考えることでしょうけどね。

>>5810 匿名さん
文京区の有権者は暗愚だとおっしゃるのですね

>>5812 検討板ユーザーさん
とりあえず税金を使うことしか頭にない単式簿記しか理解できない人が区役所を牛耳っている時点で判断されるのではないですかね。豊島区の人は笑っていると思いますよ。

やっぱり賢い為政者は、増税にたよらない税収の増加や、民間の資金を誘致して税金だけではできない大きな事業を実現するとか、やると思うんですよね。人口を増やしたり、収入の高い人が住みたくなる町にすれば区がうるおい、共助の仕組みを最大限活用して民間に開発をさせてその代償として小学校や区役所、その他公共施設を整備させるということをしていかないと、文京区の社会的問題の解決は永遠にできないですよ。

法令に違反するマンション計画は、たとえ建築途中であっても、解体・撤去して更地に戻すというのは、真っ当な判断です。

いずれにせよ、建て替えになるのはめでたいことです。
このまま永遠の建設現場としてこの地域の負の遺産になるのではないかと懸念していました。意図していなかったかもしれないけれど、最高の嫌がらせに結果的になっていた。

永遠の建設現場は、固定資産税は更地として課税されるようです。

でも解体するという決定まで何年もかかってしまった。
今回もケチがつけばまた何年も解体や建設を先延ばしにする口実になりますね。

建て替え時は、法や条例に反しない範囲でギリギリまで経済性を追求し、近所に迷惑になるように建てるのが一興。

建て替え時って言わないでしょ。まだ建ってないんだから。

>>5820 匿名さん
反対運動が起きて、なんじゃらかんじゃら要求し始める人が出てくると、反対運動があるので事業が進められていませんとURに報告して土地を返さずに済んでしまいかもしれませんね。検討します、検討しますで何十年もこのままということもあり得ます。

URも土地を返してもらっても利用できない土地を持っていてもしょうがないですからね。もめればもめるほど買いたい人もいなくなるだろうし、このまま押しつけちゃって返還を求めない方がいいということにもなるでしょう。

>>5784 匿名さん
近隣住民説明会終わってしまったんですか？
> 8月26日に近隣説明会。
って言ってませんでした？

8月26日に近隣説明会ありますよ。

え？そうなんですか？

「８月22日に土地建物の所有者であり開発業者でもある道路舗装大手のNIPPOが近隣住民への説明会を開催しました。」
ってあったものですから。では2回あるんですかね？

非近隣者は、
入場拒否？

時流に乗った
高坪単価物件出してほしい。

悲劇を繰り返さないよう外壁を一部保存し、警告文を刻んでBUNKYOヘリテージに。

「建築確認申請が取り消される場合があります」文京区内での青田売りのすべてのマンションの重説に記載しないとですね。

>>5829 検討板ユーザーさん
確認申請降りても、あとで反対や圧力かけて変更させたりできるとなると、責任の所在難しくなりますよね。
今回は法令違反という司法判断だと思いますが、それなら確認申請時に申請機関がちゃんと言えよって思うのが建築主からすれば真っ当で、社会全体にとってみると、一部の圧力団体の方が悪にも思えるんですけど。

今日も撮影してましたね。報道かな。

>>5830 周辺住民さん
処分庁が民間だったことはちゃぶ台返し的な判断をしやすくしてしまった点は否めないと思っています。何を信じてよいのかという雰囲気になり、業界全体がパニックに陥ったのは日本不動産学会でのワークショップの議論によく現れています。後出しじゃんけん的なことをするのであれば、社会全体に与える負のコストを誰が負担するのかということも十分意識した上で慎重な判断が今後求められるようになるでしょう。

>>5830 周辺住民さん
でも法令違反は是正されて然るべきでしょ
ぼくも取壊しという社会的損失が多大すぎる結末は残念だけど、だからといって法令違反が放置される世の中にはしたくないな
（本件が本当に法令違反なのか、という議論はしたくないです）

2回の建築確認取り消しですから。
過去スレによると、1回目の審査請求事件でも駐車場からの避難路が争点の1つになっていたようで。。。

VARみたいに他の視点から見たらアウトでしたっていうのはやめて欲しい。
ホント慎重にやって欲しいですよね。

>>5835 マンション比較中さん
一瞬の判断の補正措置としてのVARと同列に語るかなー

民間の確認検査機関の確認が取り消されたことで、NIPPOが東京都に107億円の国家賠償を求めている裁判は、まだ続いているようです。

解体の上建て替えが公表されたそうでおめでとうございます！
マンション検討中さんが2年前の9月にこのスレでお知らせした通りになりましたですね。

「裁判では主張しなかったがA,B階段が駐車場の避難階段とみなせることは理解している、しかしながら長期間が経過し、事故物件とも言える状況になっているので、採算が合うように解体の上建て替えることにした」
という感じでしたですね。

明日土曜日の住民説明会では
A,B階段が駐車場の避難階段とみなせる、実は合法だった！

と認識しているのか否かを質問してみると面白いのではないでしょうか？

こんな新しい建物を些細なアラ探しで壊させるなんて、環境破壊もいいとこ。

新しくても法令違反は是正されて然るべきでしょ

>>5840 匿名さん
って言うと思った笑　一体二酸化炭素何トン分の資源がこんなことのために無駄にされたか

8年間事業中断のマンション、取り壊しへ

>>5837 匿名さん
>NIPPOが東京都に107億円の国家賠償
まあある意味監督不行届きでこれだけの大きな損失を生じる大事件になったわけだからねえ。まあホント、カジュアルに取り消したもんだよなあ。

>>5838 マンション検討中さん
>A,B階段が駐車場の避難階段とみなせる、実は合法だった！
反対派住民の感情を逆撫でする発言ととられかねないが、変にもめてこれ以上塩漬けにする理由を与えるのも良くないと思うので、なんとか自重してほしいですね。

>>5844 匿名さん
これ、この人の独自の見解なので、スルーがいいかと。

新ブランド名採用？

ジークレフ小石川？

>5845 評判気になるさん
スルーなんかしないで勇気を出して聞いてみたら良いのではないですか？

>5844 匿名さん
>A,B階段が駐車場の避難階段とみなせる、実は合法だった！

NIPPOが説明会の場で今さら公言するとも思えませんし、もし合法だったと認めたとしても、解体・建て替えは決定されていて今さら覆ることはありませんので大丈夫でしょう。

>>5841 評判気になるさん
解体しろとは言ってませんよ(*^^*)

>>5847 匿名さん
ジークレフさんはとうの昔に撤退しますた！

マンション検討中さんが２年前にこんなこと言ってますね？

>5387 マンション検討中さん 2021/09/15
>5382 匿名さん

>そもそも新証拠云々の話も >>5381 だけが述べている妄想です

いつもながらホントに口が悪い人ですね
でもね「妄想」はないでしょう、悔しいのは分かりますけどね？
この最新情報はね貴方方反対派住民系の人では絶対に得られないものなんですよ
残念でしたね？

「NIPPO側が「直通階段A,Bが駐車場の避難階段とみなせる」
つまり合法であると認識した
しかし一連の裁判ではこの主張はしていない
長期裁判と判決、事故物件となったという事で、解体建て直しが採算上有利と言う風に判断している」
らしい

妄想でなければ空想かな

>5830 周辺住民さん
>5839 匿名さん
>5841 評判気になるさん
>5843 匿名さん

過去こんなことを言っていた東京建築士会法規委員が居りました。

「最近の住民運動は、反対理由の骨子を超えて建築基準法の単体規定（特に避難規定）違反を理由として、建築確認済の取消を提訴するなど迂回作戦をとっている例も増えてきています。隣接建築物の避難規定違反により自己の建築物の住民の避難が阻害されるという、ほとんどが合理性のない理由での主張ですが、平成30年５月の東京地裁判決（文京区ル・サンク小石川後楽園）において東京都建築審査会における近隣住民の不服申立適格が認められ、避難規定（東京都建築安全条例第32条第６項）違反を原因として建築確認済行政処分の取消が合法とされました。この件での避難規定違反は法の規定が定かではない部分で見解が分かれるところですが、東京都建築審査会は複数解釈の存在を認めるものの一つの解釈に立脚して違法と判断しています。設計者としては完成直前に確認取消といった重大な裁決をなすことは、法文に明確な違反が無い限り許されないと考えます。建築審査会がすべての建築確認を審査できることはあり得ませんので、確認制度の崩壊を招く行為と考えざるを得ません。」

>5853 通りがかりさん
え？２年前にマンション検討中さんが言っていた通りになってますよ？
合法云々も質問してみたら如何ですか？

>>5854 マンション検討中さん

だから何？

>>5854 マンション検討中さん
引用も貴重ですが、自分の言葉でね。

跡地に60階のタワマン建ててましょう????

計画発表　→　反対運動　→　強行着工　→　違法判決　→　8年放置　→　取り壊し　→　新計画発表　→　（最初に戻る）

この周辺にお住まいの方は落ち着かなくてお気の毒です。ニッポのせいですね。
これだけ長引いたので先行きが見えないままこの世を去った住民も少なくないでしょう。

>>5859 匿名さん
こうしたくて反対運動したんでしょ？
本望成就かと。

計画発表　→　反対運動　→　建築審査会への審査請求（１）　→　建築確認取り消し（１）　→　計画変更　→　建築審査会への審査請求（２）　→　強行着工　→　建築確認取り消し（２）　→　NIPPOが提訴　→　NIPPO敗訴の判決　→　8年放置　→　取り壊し　→　新計画発表　→　（最初に戻る）

ではないかと。２回の建築確認取り消しがされているので。

そしてNIPPOは今も東京都を相手に107億円の損害があったと国家賠償の裁判中。おそらくその裁判の判決が出るまで新計画発表はないよ。

>>5854 マンション検討中さん
>設計者としては完成直前に確認取消といった重大な裁決をなすことは、法文に明確な違反が無い限り許されないと考えます。建築審査会がすべての建築確認を審査できることはあり得ませんので、確認制度の崩壊を招く行為と考えざるを得ません。

全くその通りですね。特に建築がほぼ完成したという段階の事情を斟酌できない暴挙でした。その後の騒動で相当な批判が審査会に寄せられて、中のみなさんは色々と考えさせられたんじゃないでしょうか。

今後は同じようなことは起こらないと思います。

>>5862 匿名さん
処分庁を正しく監督できなかった都や、制度を作った国に瑕疵があるという主張は正当なものだと思います。莫大なコストをかけて作られたものを、構造面で危険というならともかく、避難路があるのが形式的には別な建物であるというだけで取り消すということが果たして許されるのか。建築審査会を正しく監督できなかった瑕疵とあわせて二重の瑕疵について都や国は誠実に向き合い、賠償するべきだと思います。

法的リスクのことを真っ当な業者は知っています。貴方は知らない人ですか？

ちなみに >>5863 匿名さんが引用した記事を執筆した東京建築士会法規委員長は、東京建築士会でその執筆が問題視され、更迭されています。

>>5864 匿名さん
建築審査会は特定行政庁に設置されるものの独立の機関というのが建前。
監督とか言っちゃいけないよ。

建築確認の民間開放以降、建築審査会の審査請求事件の約３割で法令違反が見つかると言われています。

建築審査会で審査請求が審理されているのに工事を強行するのは、かなりのリスクがあるという覚悟が要ります。

>5863 匿名さん
「特に建築がほぼ完成したという段階の事情を斟酌できない暴挙でした。」

おっしゃる通りです。
東京都建築審査会（特に河島議長）の暴挙と言わざるを得ません。
絶対高さ制限が施行された直後の建築確認取り消しは、（実際は執行停止を即日やりました完成してしまったら終わりなので）2階分減築して建築確認を取り直すか、解体して立て直すか、裁判で建築確認を取り消してもらうかしか選択肢がない、つまり現在の状況が明確に予測できるからです。

河島議長は事情を斟酌するどころか、反対派住民の下記作戦を先頭に立って遂行したたのです。
彼は直通階段A、Bは駐車場の避難階段とみなせるつまり建築確認を取り消す必要などさらさらなかった。と言うことに気づいた今、何を思うのでしょうか？

>当初は、私たち審査請求人の側で、審理を長引かせようとしたこともあります。つまり、当時文京区では建築物の高さ制限を定めようとしており、2014年3月17日に高さ制限が告示・施行されました。この高さ制限が発効したのちであれば、建築確認が取り消されると、建物の上部を削って建築設計をし直さなれければならず、施主側は大きなダメージを受けることになります。そこで、2012年9月に審査請求をしたのち1年余の間、建築確認の違法の主張を小出しにし、重要な主張は控えていました。

>そして、高さ制限が発効する前後から、私たちは建築確認を違法とする実質的な根拠を主張しはじめました。そのため、処分庁との議論が難しい法令解釈にまで及ぶようになり、争点が詳細で複雑なものになりました。そして、建築確認の違法の弱点を衝かれた処分庁および施主は、2014年3月12日、最初の建築確認の内容を変更する変更確認処分をしました。その結果、新しい変更確認の違法性をさらに追及することになりました。

>このように、事案の内容が難しいこと、変更確認によって争点が追加されたことなどのために、建築審査会の審議に大幅に時間がかかることになりました。最近は、私たちから早く裁決をするように、そのために、早く口頭審査を開くように強く要求しています。マンション建築が完成すると、建築確認の審査請求は争う利益が消滅したとして却下されるからです。そしてようやく9月7日に口頭審査が開催されることになりました。

>口頭審査では、これまでの審査で問題となった上記(1)～(4)の争点を中心に質疑が行われます。これは私たちの最後の決戦場なので、全力で闘います。

引用も貴重なんでしょうがね。

>>5866 匿名さん
>東京建築士会でその執筆が問題視され、更迭されています
ポリコレに沿わない本音を言うとなかなか難しい立場になるよね。

勝った方は確かに嬉しいだろうけれど、負けた方には遺恨が残るのが世の中のことわり。完全勝利というのは案外アフターが大変だったりするんだよ。

>>5872 匿名さん
本件では誰がどんなアフターをしてるのでしょう？

東京都建築審査会（河島議長）が反対派住民の作戦通りに建築確認の執行停止した決定書です。
このままでは建物が完成してしまうと言う焦りが見てとれます。
反対派住民の執行停止申し立てには理由があるから、と言う理由で執行停止しているわけですが、
その理由とは東京都建築安全条例32条6号に規定する駐車場の避難階段が不備のただ一点です。
河島議長に少しでも建物を救ってやろうという気があったのなら、完成後に不備を改善させるということもできるわけですし、
また想像力を働かせてA,B階段は避難階段とみなせるのではないか？と思いつけば解体の悲劇は避けられたのです。

http://bengoshi.la.coocan.jp/sikkouteisikettei.pdf

> また想像力を働かせてA,B階段は避難階段とみなせるのではないか？
また妄想ですね

建築主のNIPPOと神鋼不動産（22年にTC神鋼不動産に社名変更）は、都の裁決取り消しを求めて東京地裁に提訴したが、18年に「裁決の判断に誤りはない」として請求は棄却。最高裁で確定した。
https://share.smartnews.com/4B8pg

Ａ，Ｂ階段が地下駐車場の避難階段とみなすことはできない、法令に違反するという判断が、最高裁で確定しています。

妄想を語るとしても最高裁で確定するまでです。

>5876 評判気になるさん
「Ａ，Ｂ階段が地下駐車場の避難階段とみなすことはできない、法令に違反するという判断が、最高裁で確定しています。」

はウソです。このことは裁判では一切判断していません。

「裁決の判断に誤りはない」として請求は棄却。最高裁で確定した。」
と言うだけですね。

>5875 匿名さん
「妄想」と言われるのであればその根拠法令を示してください。

できないのであれば妄想だとか空想だとか言うことは許されませんよ。

不毛な争い no no no

建て直すマンションは7項目要望をすべて満たすのでしょうか。
そうでないと、また揉めそうですね。

妄想を語る人とは争いにもならないと思う。

>>5880 匿名さん
そもそも法に反しないことに加えてあれこれ要求する権利は周辺住民にはない。

>>5873 マンション検討中さん
風評被害

>>5882 マンション検討中さん
法に反した建築計画だから解体するんでしょ

>>5880 匿名さん
満たさないと建てさせないと言うのは勝手だが、問題はそれを担保する強制力を発揮できないこと。マンション価格が高騰したためにそういう建て方でも利潤が出る見通しがついたのではないか。

東京都を相手の国賠訴訟などを続けることで代理人に支払う十億円規模の経費がかかっているようですが。

文京区民を甘く見ない方がいいですよ。甘く見ると痛い目に遭いますよ。
今回のことでよく分かったと思います。
もし、7項目要望のすべてを満たすことができないマンションを建てようとしているのでしたら、近隣住民の方々の十分な理解を得て工事を進められるのがよろしいかと思います。
新しく建てる予定のマンションが今の未完成建物の二の舞にならないことを祈ります。

７項目要望のうちの「高さ」は絶対高さ制限が発効したので。

そして「駐車場の出入口」と「車寄せ」

本日土曜日の近隣説明会の様子などお聞かせいただければ幸いです。
どなたかA,B階段が駐車場の避難階段とみなせるのか否か？
をNIPPO側が認識しているか否かを聞いた方はいらっしゃらなかったのでしょうか？

解体することが決まったから誰も聞かないと思う。もはや関係ないし。

>5887 匿名さん
これですか？
(1) 建物の高さを20m以下にする。
(2) 歴史性に配慮した歩行者空間を整備する。
(3) 急峻な位置に車の出入り口は設けない。
(4) 歩道状空地は段差がなく、車椅子も通れるようにする。
(5) 緑地帯を伴う歩行者優先型の道路整備とする。
(6) パースを作成し説明会を解りやすく。
(7) 車寄せを敷地内に設置。

これの全て満たすようなマンションが建てろというのはデベを甘く見ているのではないですかね？
さすがにNIPPOも可能な限り考慮するでしょうけど、少なくとも高さは２２ｍになるのは間違いないですよ。

今回の事案は設計者、民間検査機関などがあまりにもふがいなかったので建築確認が取り消されたわけです。
A,B階段が駐車場の避難階段であると説明さえすれば建築確認が取り消されることはなかったのですから。
今度こそ審査請求されるようなヘマはしないでしょうね。

>>5892 マンション検討中さん
審査請求はどんな難癖でもできることはできるよ

いずれにしても日建ハウジングシステムと都市居住評価センターは外して来るだろう

>5893 匿名さん
そうですね。
審査請求されるごとに何回でも変更届を出すことができるし
例え建築確認が取り消されたとしても何回でもやり直しが効きますしね？

>>5892 マンション検討中さん
そうです。
7項目すべてを満たすマンションを建てろといっているのではありません。
もし、7項目すべてを満たすのでしたら、近隣住民との話合いは特に必要ないと思いますが、そうではなく、一部でも満たさない建物を建てるのでしたら、近隣住民の方々とよく話し合ったうえで建てた方がよいという趣旨です。
近隣住民の方々も、7項目の一つでも欠けていたら絶対に認めないとまでは言わないと思います。

同感です

> 例え建築確認が取り消されたとしても何回でもやり直し
すでに２回取り消されているので。次の建築確認取り消しを受けてはいけない。

>>5896 匿名さん
7項目のうち、対応しないと違法になるものはどれてすか？

高さ26メートルは違法ですね？

ル・サンクは、あと2回の変身を残している。
コレがどういうことか、分かるかね。

本来なら解体後に土地を売り、別業者が新規に開発をした方がいいように感じます。
https://news.google.com/articles/CBMiMWh0dHBzOi8vZ28yc2Vua3lvLmNvbS9zZ...

>>5900 匿名さん
高さ制限くらいですね。残りは「貴重なご意見ありがとうございます」でスルーして、くれぐれも粗探しされないよう法の順守だけは注意して、あとは経済性MAXで建てることですね。
他の「ご要望」については、１つにつき周辺住民から1戸当たり数百万円だしてくれたら対応します、とかにすればWinWinじゃない？

>>5902 匿名さん
単なる転載じゃなくて少しくらい自分の意見書けよ

次回新築後の坪単価は、今の相場感で700万越え？
それにしても、解体うるさいね、涙

今のデベは売り払ったほうがいいと思う。
そしてオプレジとかエクセレントシティみたいに近所迷惑など意にも介さない突貫デベがゴリゴリ建てるという展開。
そうでもしないと永遠に建てては壊しの繰り返しだろ。

>>5905 通りがかりさん
既存基礎利用はやらないんかな？
都心のオフィスビルだと最近ポツポツやってるけどね
分譲ものだと品質保証が難しいか

>>5906 マンション検討中さん
URからの譲渡条件で売れないといった書き込みが少し前にありましたね

100m2部屋が、
二億ちょっとで買える、
ってこと？

>>5909 口コミ知りたいさん
せいぜい700程度じゃないですか？
土地に罪はないとはいえ、ケチのついてしまった事業だし

>5896 匿名さん
(7) 車寄せを敷地内に設置
などはマンションのグレードアップにも帰すると思いますが、
（３）出入り口と共に傾斜地なので難しいところがありますよね。
特に坂上の敷地は提供緑地（？）になるとしたらなおさらですね。

２回にわたる説明会でこの７項目についても話が出たのでしょうか？

しきちがいじゃが、
仕方がない。

>>5903 匿名さん
マンションを建てる場所が文京区でなければ、そういう対応でもよいかもしれないです。
でも、ここは文京区。文京区民を甘く見ない方がいいですよ。
彼らは、僅かな設計上の問題点も見逃しません。
取り壊される未完成マンションの二の舞になっても知りませんよ。
ちなみに、小石川植物園隣接のマンションも、デベが近隣住民の懸念にできるだけ配慮して建てていますよ。

もし、近隣住民との協議なしに7項目要望の一部でも満たしていないマンションを建てるつもりならば、（指定確認検査機関ではなく）東京都から建築確認を取得するくらいの慎重さが求められます。

もう１回建築確認取り消しになってはいけません。

説明会なんだから要望受ける必要って本来ないよね。
あまり行き過ぎると脅迫に近いと感じちゃいます。区議も本来は中立であるべきだと思いますけど。票を入れてくれる人の代表みたいになってますよね

ハクビシンなどの害獣が棲みついたことがあるというのは事実ですか？

>>5913 匿名さん

7項目の要求がそれぞれ何の法に基づくものか、住民は明らかにすることからですね。あくまで法律上の瑕疵でここまで追い込んだのだから、そのベースで良し悪し判断しないとアンフェアなのは当然です。

それは違うと思うな

>>5919 匿名さん
貴重な個人の思い、ありがとうございます。今後の他物件で参考にさせていただきます。

問題解決に向けた話し合いの手順

ステップ1
建築主に説明を求めましょう

建築計画について、建築主に次の項目等の説明を求めましょう。
建築物の概要（敷地の形状、建築物の規模、構造、用途等）
（例）敷地境界からの距離、ベランダ・窓の位置、駐車場・ゴミ置場などの位置、日影の影響、エアコン室外機の位置、排気口の位置、完成後の管理形態等
工事の概要（工期、工法、作業方法、危害の防止策等）
（例）作業時間、日・祝祭日の取扱い、仮囲い・シート等の仮設計画、工事中の騒音や振動対策、工事車両の台数・運行経路・安全対策等


ステップ2
質問、要望事項を整理しましょう

計画や工事に対して質問や要望がある場合は、必要に応じて他の近隣住民の方とも話し合い、内容等を整理して文書にまとめることをおすすめします。要望は理由を具体的に示すことが、建築主から様々な改善策を引き出すことにつながります。
（建築物に対する要望の例）窓の位置・曇りガラスへの変更、目隠しパネルの設置、排気カバーの設置、エアコン室外機の位置・向きの変更等
（工事に対する要望の例）作業時間、工事車両等に関する要望、警備員の配置、家屋調査の実施依頼、家屋等に被害が発生した際の復旧や補償、騒音計の設置、工事協定書の締結等


ステップ3
建築主と話し合いましょう

質問、要望事項を整理したら、建築主と、話し合いや文書のやり取りを行いましょう。話し合いは個別のやり取りだけでなく、説明会の開催を依頼するなどの方法もあります。
質問や要望を伝えたら、いつまでに回答が欲しいのか明確に示しましょう。
話し合いにより合意した内容も文書にまとめておくと後のトラブル回避につながります。
近隣住民と建築主の間では立場の違いから、考え方に相違が生じることがありますが、お互いの権利だけを主張するのではなく、譲り合うことが重要です。

7項目を側から見るとがめついなと思います。
その要望の根拠について説明会開いてほしいですね。笑

>>5921 匿名さん
文京区HPからのコピペうざい

いずれにしても、また建築確認の取消しにならないように、くれぐれも慎重にお願いします。

建築確認取り消し（１回目）清水建設撤退
建築確認取り消し（２回目）安藤ハザマ撤退、裁決取消訴訟で敗訴ののち神鋼不動産撤退

地所も撤退するの？

歌舞伎役者氏も撤退？

>5913 匿名さん
「文京区民を甘く見ない方がいいですよ。彼らは、僅かな設計上の問題点も見逃しません。」

文京区民としてはそこまでのうぬぼれはないですね。
今回の審査請求では代理人は数多くの違法とされる事項を挙げていますが、当ったのは駐車場に避難階段が存在しないということただ一点です。
その他
2方向避難が確保されていない部分がある
多目的室の窓先空地が確保されていない
地盤面の算定の誤り
などは全てハズレです。

しかも駐車場の避難階段にしても建物部分にあるA,B階段（1階～2階部分のみ）が駐車場の避難階段でもある。（なんと駐車場に2方向避難の避難階段が存在する！）
と主張しさえすれば合法となり建築確認を取り消されることはなかったのです。
となると審査請求項目は全てハズレだったことになります。

審査請求代理人方々は実際には合法と言えたととっくに気づいているはずです。
僅かな設計上の問題点も見逃しません、というのであればですがね。

それと千石2丁目のインペリアルガーデンで近隣住民の要望をほぼ丸のみしたのは、住友が神対応をしたからではありません。
当時は周辺の道路幅が狭く中～大型の工事車両が合法的に通行できなかったために、住民の許諾を貰わないことには工事ができなかったからです。
それを住民側に指摘されるまでは、実際に工事を強行していたのです。
もっともその後これはいけないと文京区が車道幅を広げました。

この点はルサンク建設に当たって工事車両が一方通行を逆走しないと工事が出来なかったのも同じ理由ですね。
文京区が逆走に当たり車道幅を広げたのも同じです！

歌舞伎役者氏が広告塔を退いたところで方針を変えればまだ何とかなった

車寄せさん健在！

ところで、どうしてデベは解体＋建直しを選択したのでしょうか？
普通に考えて、上層2階分を削って設計変更して完成した方が建て直すよりも費用的には安くなるはずなのですが…
パークコート文京小石川ザ・タワーの中古が坪870万円で売れているのを見て、デベは建て直しても採算が取れると判断したのでしょうか？

そうですね。私も知りたいです。

南棟の上層2階分を削って、北棟のゲストルームの部分に地下駐車場からの避難階段を造ればよかったのでは。知らんけど。

>>5932 匿名さん
新築扱いじゃないのでローンも厳しいし、控除も受けられないので新築の方が施主もメリットあるの思いますよ。
ここの掲示板近隣の人けっこう書き込んでますね。
何に人生注いでいるのか

>>5934 さん
わざわざ荒れるようなこと書かないでください

>>5934 eマンションさん
上層2階分を削った場合でも新築じゃないかなあ。未完成で工事が停止していたわけで。

上棟したのは南棟で、北棟はまだ造られてない。航空写真を見れば分かるよ。

北棟と言うのは駐車場棟なのでこれでほぼ完成形ですね。

避難路に不備のあった駐車場が造られてなかったことになる。

南棟の上層2階分を削って、北棟は建設しないで平置き駐車場にするという案ではいかが。

>5914 匿名さん
「東京都から建築確認を取得するくらいの慎重さ」

これはおっしゃる通りですね！
文京区で近隣住民から大反対されたマンションでは慎重を期して文京区に建築確認を申請しました。
それでも住民に審査請求されました！
が業者と文京区と審査会が一丸となって審査請求を跳ね除けましたですね。

ルサンクの場合は現行計画で東京都は建築確認を下しますよ！
業者と東京都と審査会が一丸となりますから、当然審査請求などにはビクともしないでしょうね？

すなわち現在の駐車場は東京都建築安全条例第32条6号に適合していると言うことは安全条例を造った東京都には直ぐ分かる。
それと駐車場は施行令第１17条2項が適用され別建物であるから１００㎡区画を免れること。
同時にサブエントランスの開口部分では当然施行令117条2項は適用されないので直通階段A,Bは別建物ではないこと。
と言った所も東京都は完全に理解します。
残念ながら同じ東京都出身でも審査会の河島議長はこの辺の理解が不足というか完全に混乱した判断をしていたため逆に自信を持って建築確認を取り消してしまったんですね。
ただ地裁の裁判長はこの辺を良く理解していたのは流石でした。
もっともデベ側が直通階段A,Bは駐車場の避難階段とみなされるとは一言も主張していないのでいたしかたなかったのですが・・。

さて東京都建築安全条例第32条6号について具体駅に確認するのは駐車場（車路の付け根）の東西あるサブエントランスドアが施行令第123条2項6号に規定する特定防火設備（防火戸）であること。
この防火戸は駐車場部分に有るのでその先にある直通階段A,B（1階～2階部分）は駐車場の避難階段とみなされること。
あと確認するのは駐車場側に直通階段Bから２ｍ以内に防火戸以外の開口部が無いこと。
くらいでしょうかね？

東京都であれば2,5mの高低差のある地下駐車場が避難階にあるとか言いませんし
避難階段Ｃを造れなどととか
車路の傾斜を1/8に緩くするとか
の無意味な指導も決してしないですね。

設計者が避難階段の基準を満たさないとしているものは、確認検査機関も避難階段でないと判断するでしょう。

屋外階段Ａと屋外階段ＢがどちらもＸ階段（２つの階段が合わさった）になっているよね。２メートル以内に開口部がないと言えるかな。

上層2階分を削って解決できる場合に、それをせず解体して、解体費用を含めた107億円の損害を賠償せよと東京都相手の裁判で主張していいものなのですかね？

>>5893 匿名さん
とはいえ車寄せがないから審査請求という暴挙は無理でしょ。

車寄せはバリアフリー法に関係して来るのではないかな？

駐車場の中に車寄せを作ることもできるのではないでしょうか。設計者が工夫すれば何とでもなりそうですが。

>>5941 マンション検討中さん
>業者と文京区と審査会が一丸となって審査請求を跳ね除けました
そんなことがあったんだ。

そういえば、どこかのアパートの建設現場では工事のトラックが角を曲がる時に路肩のラインを踏むから違法だとか騒ぐ戦術で反対側住民が工事を阻止しようとしたところ、文京区がラインを引き直して曲がれるようにしたとかいうことがあった。

どうも文京区の流れが変わってきた感じがするね。お遊びの時間は終わりだってことか。

>>5946 匿名さん
まあ努力目標にはなると思うけど、経済設計だろうからあまり期待しない方がいいよ。そうすることで何か経済的な利益が発生するというのなら喜んで行うと思うけど。そういう方向性って考えられないかな、北風よりは太陽作戦みたいなの。

>>5947 匿名さん
その人には付き合わない方がいいですよ。

>>5949 匿名さん
別に付き合ってはいないよ。単なる個人的な感想を述べただけだが。

>>5948 匿名さん
日建ハウジングシステムも撤退しているのかもしれないし、新たな設計者のもとで一から設計してはと思います。

>>5951 匿名さん
なんか今回高さが大きくクローズアップされているから言い出しにくい話ではあるが、実際総合設計制度を利用して高さを出して敷地に余裕が出れば大きな木の生えた歩道とか車寄せは問題なく作れると思うんだよね。業者にとって旨みもある話だし、地域貢献にももちろんなる。そういう方向の落とし所はなかったのかなと思ったりまする。

>>5952 匿名さん
業者にすればここまで粗探しされといて、今更地域貢献とか言われてもね。寧ろ周辺住民から何か貢献して欲しいのが本音でしょ。

>>5952 匿名さん
崖地で「開発許可」が必要な土地なので。緑地帯と歩道状空地を作ることは開発許可で審査されますよ。

6階建てにしたら、それはそれで揉めそう。容積を消化しようとすると、東西南北にボリューム感のある建物になりそうだから。

業者は開発許可の取り直しにはしたくないはずです。開発許可を取り直すとそこから揉めます。

>>5931 匿名さん
南棟の上層2階分を削って設計変更して完成した方が早く完成しますね。

まあとりあえず取り壊すことは決まったようなので、そこからはまだ白紙。
URに返すという方向性も絶対にないとは言い切れないよね。

NIPPOがURに土地を返して、再びURが土地の譲渡先を募集して別の業者が入札するのも、あってもいい話なのかもしれません。

解体・撤去することが毎日新聞に載ってNIPPOは有名になりましたね。

>5942 匿名さん
設計者が言っているのは駐車場には施行令１１７条２項により別建物だから屋外直通階段A,Bは避難階段とする必要が無いと言っているのですね。
これはあくまで建物側の話です。

駐車場側から見ると「屋外直通階段A,B（1階～2階部分）は駐車場の避難階段とみなされること」
についてはそもそも設計者それと民間検査機関の頭の中にはないですからね。
それを主張したら建築確認が取り消されることはなかった話です。

２メートル以内の開口部と言うのもあくまで駐車場側の話です。
室内と言うのは駐車場側なので、近くにある屋外直通直通階段Bとサブエントランス以外の開口部との距離が２メートル以上あればOKですね。
まあ駐車場側にはそんな開口部は無いでしょうけどね？

もしかして、マンション検討中さんは、かなり古い図面を見て書込みしているのでは？

建築確認取り消しとなった建築計画の図面では階段Ａ、階段ＢはＸ階段なので、屋内階段にしない限り避難階段の基準を満たすことはできないですが。

>5947 匿名さん
>5950 匿名さん
>路肩のラインを踏むから違法
と言う戦術はお話したように千石のインペリアルガーデンが発祥の地とか聞きました。
もう文京区はほとほと困ってラインを引き直したり消したりしていますね。

今後の流れとしては「路肩のライン」は路肩にあらず、路肩とは路端から５０ｃｍである。と言うことになりそうです。

今後ともお付き合いよろしくお願いします。

>5962 匿名さん
屋外直通階段A,Bの１階（地下）から２階（避難階）部分もX階段なんですか？
であっても同じことですね。

「サブエントランスドアが施行令第123条2項6号に規定する特定防火設備（防火戸）であること。
この防火戸は駐車場部分に有るのでその先にある屋外直通階段A,B（1階～2階部分）は駐車場の避難階段とみなされること。」
ですから

一体いつの図面を見ているのですか？
図面の日付は？
階段の配置も、住居部分と駐車場部分との間の屋外通路の配置も、建築確認取り消しになった図面と違うものを見てますよね。
どうりで書込みがおかしいはずです。

それから、直通階段は、階段全体が避難階段の基準が満たされていることが求められます。どの確認検査機関でもそのように判断します。

>5966 匿名さん
その規定は建物側から見た話しです。
なので避難階段Cも階段全体が避難階段になっていますね。
駐車場側から見ると
「サブエントランスドアが施行令第123条2項6号に規定する特定防火設備（防火戸）であること。
この防火戸は駐車場部分に有るのでその先にある屋外直通階段A,B（1階～2階部分）は駐車場の避難階段とみなされること。」
ということです。

屋内（駐車場）→防火戸→屋外直通階段＝屋外避難階段

>5965 匿名さん
そうですか？
いずれにせよサブエントランスを出て屋外直通階段にて避難階まで上がると言うルートが確保されていれば同じだと思うのですが？
ではその図面で
屋内（駐車場）→防火戸→屋外直通階段＝屋外避難階段
とならないことを説明していただけますか？

あー！分かりました。
よく見るとX階段のようですね？返って良いです。
少なくともB階段については全然大丈夫ですね！
なにせ避難階段Cに辿りつけるのですからね。
A階段に達する経路はちょっと見にくいのですが後で確認してみます。

A階段については西側サブエントランスがスロープの先なのか手前なのかよくわからないのですが、いずれにせよ大丈夫なようですね？

屋内（駐車場）→防火戸→屋外直通階段＝屋外避難階段！

駐車場からの避難はサブエントランス開けて出て閉じた段階でほぼ終了！
ですからその先は屋内屋外直通階段にはゆっくりと行けば良いんではないでしょうか？

残念ながら、古い図面を基に書込みされているので。階段の配置も、住居部分と駐車場部分との間の屋外通路の配置も、おもちのものは違っています。

建築面積や延べ面積も違うと思います。NIPPOとパイプをおもちでしたら、直にお尋ねください。以上です。

>5966 匿名さん
都条例３１条５号また都条例３２条６号おいては施行令の規定（１２０～１２３条）に縛られるのみです。
なので例えば東京都建築審査会が言うように３２条６号に施行令１１７条２項が適用されると言うのは間違いです。
また建築物の防火避難規定にも直接縛られることはないので
「地上階と地階の双方に通じる直通階段は１の直通階段とする」必要はありません。
ただサブエントランスには電気錠があるらしいので、火災報知器と連動して開錠するというのはありだと思います。

「自動車車庫等に直通階段又は避難階段の設置を義務付ける都条例の規定は，〔１〕法４０条が，特殊建築物の用途や規模等に応じ，地方公共団体の条例で，建築設備等に関して安全等のため必要な制限を附加することができる旨を定めているのを受けて，〔２〕都条例３１条５号において，自動車車庫等（その用途に供する部分の合計が５０平方メートルを超えるもの）を避難階以外の階に設ける場合は直通階段又はこれに代わる設備を設けることを定め，さらに，〔３〕都条例３２条６号において，自動車車庫等が大規模駐車場（前提事実（２）ウ）に該当する場合につき，都条例３１条５号の規定にかかわらず，直通階段を設け，避難階段とすることを定めたものである。すなわち，都条例の上記各規定は，自動車車庫等という特殊建築物の用途及び規模に応じて避難の安全性を確保するために，施行令に避難施設の定めのない自動車車庫等についても，一定の要件を備える場合に直通階段又は避難階段の設置を義務付けているものと解される。また，都条例のこれらの規定においては，施行令の規定（１２０～１２３条）と同じく「直通階段」及び「避難階段」との文言を用い，都条例３２条６号の「直通階段を設け，避難階段とする」についても，「直通階段」を「避難階段とする」旨を定める施行令１２２条と同様の表現を用いている。」

>5971 匿名さん
地裁で審議された時の図面のようですので、階段の配置も、住居部分と駐車場部分との間の屋外通路の配置も当たっていると思いますよ？

ちょっと分かり難いのでお聞きしますが避難階段Cは屋外避難階段なのでしょうか？
そうすると

居室屋内→屋内廊下→防火戸→屋外直通階段

と言う経路になるわけですが、果たして屋外廊下だったのを屋内廊下に変更した上で防火戸を設置しその先に屋外直通階段を設置したのでしょうか？
そうとは見えないのですが、最新の図面で確認できますでしょうか？

ル・サンク小石川の解体が決まって、新聞にも大きく載りました。
第１世代の建築計画は清水建設の建築士、第２世代の建築計画は日建ハウジングシステムの建築士による設計でした。
第３世代の建築計画はどこの建築士が設計するのでしょうね？

フリーザ並の変身やね。

この場所の地歴と住民レベルにマッチさせるって意味ではガウディんとこの弟子のチームがいいんでない？

サグラダ某みたく半永久的に着工しつづけてみてはいかが？

またはザハの弟子の事務所とかね。
アンビルトをキープしてさ。
シューマッハか、今の頭は。

107億とは、
ジェイコム株誤発注くらいの
インパクトやね。

五反田地面師の
倍くらいのインパクト。

設計した日建ハウジングシステムの責任があると思うけど。その責任の追及はしないの？

避難施設に違法の疑義があるのに強行した。業者は反省しているのか！？

徳島は5,500万円の損害で済むのですかねえ

>5962 匿名さん
>5965 匿名さん
>5971 匿名さん

>もしかして、かなり古い図面を見て書込みしているのでは？
>どうりで書込みがおかしいはずです。
>残念ながら、古い図面を基に書込みされているので。階段の配置も、住居部分と駐車場部分との間の屋外通路の配置も、おもちのものは違っています。建築面積や延べ面積も違うと思います。NIPPOとパイプをおもちでしたら、直にお尋ねください。

申し訳ありませんちょっと意味が分かりません。
「地裁で審議された時の図面のようですので、階段の配置も、住居部分と駐車場部分との間の屋外通路の配置も当たっていると思いますよ？」
と申し上げました。
また建築面積等と件の駐車場の避難階段とは何の関係もないと思いますが？
書き込みのおかしいはずと言う所をご指摘お願いいたします。
なお残念ながらNIPPOとはパイプは持っておりません。

>5971 匿名さん
>5973　で
「ちょっと分かり難いのでお聞きしますが避難階段Cは屋外避難階段なのでしょうか？最新の図面で確認できますでしょうか？」
とお聞きしましたがいかがなものでしょうか？

少なくとも屋内避難階段ではなさそうに見えるのですが、果たして屋外避難階段としてちゃんと設計されていますでしょうか？
もし違法な部分でもあれば新たなNIPPO口撃材料ができるので好都合ではないでしょうか？
と言うことでよろしくお願いします。

NIPPOが解体・撤去するのは何故ですかね。減築では解決しないのですか。どなたか詳しい人教えて欲しいです。

そっちに話題振ってないで

「避難階段Cは屋外避難階段なのでしょうか？最新の図面で確認できますでしょうか？」

「少なくとも屋内避難階段ではなさそうに見えるのですが、果たして屋外避難階段としてちゃんと設計されていますでしょうか？」

の方を早く教えて欲しいですよね？

解体する方が儲かるから、かな。

推測ですが、減築だけでなく、建築基準法に適合させるために構造を造り直さないといけない部分が多々あって、手間をかけて設計変更するよりは、いったん解体して建て直した方が簡単だということかもしれません。

>>5987 匿名さん
南棟を減築することに加えて、駐車場（北棟）の不備だけを設計変更するというのでは、建築基準法に適合させられないということでしょうか？

詳しいことは分かりませんが、単に上層部分を削るだけでなく、エレベーターも造り直さないといけないとか、建物全体に大きくかかわってくるのではないかと…

上層２階を削って解決する方が良いと思っていましたが。昇降機の設置の問題もあるのですね。

構造面とか色々考えたらそんな簡単にいく話ではないとわかりそうなもの。
崩して建て直す方がのちのち問題が起きる可能性は低い。

>5988 匿名さん
実にどうでも良いお話をされていますがこれだけは言っておきますね？
>駐車場（北棟）の不備だけを設計変更する
必要はありません駐車場は都条例３２条６号に適合していると認められますので。
>どの確認検査機関でもそのように判断します。
なんならお知り合いの専門家にお尋ねください。

>5962 匿名さん
>5965 匿名さん
>5971 匿名さん
>一体いつの図面を見ているのですか？図面の日付は？階段の配置も、住居部分と駐車場部分との間の屋外通路の配置も、建築確認取り消しになった図面と違うものを見てますよね。
>どうりで書込みがおかしいはずです。
>NIPPOとパイプをおもちでしたら、直にお尋ねください。

さてここまでお詳しくてご指摘されているということは、審査請求人ご本人か審査請求関係者と極太いパイプをお持ちのようですね？
でしたら
>5973
>5982
>5983
で再三お願いしましたように
「どうりで書き込みがおかしいはず」また
「避難階段Cは屋外避難階段なのでしょうか？果たして屋外避難階段としてちゃんと設計されていますでしょうか？」
というところを教えていただけますように重ねてお願い申し上げます。
お分かりにならないようでしたら審査請求代理人の弁護士先生や建築家の方にご意見をうかがってみたらよろしいのではないでしょうか？
ちなみにマンション検討中さんはNIPPOとは何の関係もない一文京区民ですのでご心配は無用です。

こういう人がいることもNIPPOが解体して一旦更地にする理由だろうな。

>>5991 匿名さん
減築することは技術的には可能です。崩して建て直す方が法的に問題が起きないというのはその通りだと思います。

>>5995 匿名さん
>減築することは技術的には可能です。
可能かもしれないが、今後も色々と粗探しをされる危険性や、減築したマンションの商品価値などを考えると崩した方が賢明だと思うよ。なにより解体作業を邪魔することは非常に困難だということ。法令に従ってしずしずと時間をかけて行うことだろう。

法令の範囲の音や振動は、その場で体感すると思いのほか大きく感じるかもしれないが、しょうがない。

東京都を相手に107億円の賠償を求めている裁判が決着つくまでNIPPOに動きはないと思うな。

>5962 匿名さん
>5984 から何故か突然始まって、何故かとっても盛り上がった空想の世界は終わりましたか？
さてお詳しい審査請求関係者の方にぜひお聞きしたいことがまだあります。
>建築確認取り消しとなった建築計画の図面では階段Ａ、階段ＢはＸ階段
とおっしゃられていますが、
１，審査会口頭審査では先ず河島サンが指摘して処分庁は「２階～1階はX階段ではない」と言ってます。
図面を見ながらの審査なので、この時はX階段ではなかったのではないでしょうか？
それとも既にX階段だったのでしょうか？
２，またわざわざX階段に設計変更した理由は何なんでしょうか？

マンション検討中さんのつたない理解では何もX階段にしなくとも良かったのにな？
などと思っております。
此処んところぜひ詳しく教えていただきたいと思います。
よろしくお願いいたします。

２階から８階がＸ階段ならそれでＢ階段の全体が建築基準法施行令で定める避難階段の基準を満たさないです。
Ｂ階段が２階から上と下で分離した構造になっているのではないようですから。

解体・撤去はいつですか？