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匿名さん
[更新日時] 2024-05-22 17:44:00
物件概要 |
所在地 |
東京都文京区小石川二丁目3番1(地番) |
交通 |
東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 (8番出口) 東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 (4a出口) 都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 (A4出口) 都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 (A4出口)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
107戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上8階 地下2階建(実質、地上9階 地下1階建相当) 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2015年12月下旬予定 入居可能時期:2016年02月中旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]株式会社NIPPO [売主]神鋼不動産株式会社 [販売代理]三菱地所レジデンス株式会社 [販売代理]野村不動産アーバンネット株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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ル・サンク小石川後楽園口コミ掲示板・評判
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3041
匿名さん
> 令117条2項により駐車場側とサブエントランス側は別建物となっています。
ということでしたら、
避難誘導灯により導いている直通階段は、避難階段の規格を満たすか満たさないかにかかわらず、別建物の直通階段となっているのですよね。それなら東京都建築安全条例31条5項の基準の直通階段にさえならないことになりませんか?
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3042
マンション比較中さん
駐車の用に供する部分の床面積の合計が500平方メートル以上かどうかにかかわらず、駐車場に直通階段がないから、東京都建築安全条例31条違反ということですか。
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3043
マンション検討中さん
>>3041 匿名さん
全ておっしゃる通りと思います。
「安全条例31条5項の直通階段」とは運転者等の避難上の安全性を確保するために、駐車場側に設けるものですので、エントランスを隔てた別建物にある直通階段とは全く別物という事だと思います。
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3044
マンション検討中さん
>>3042 マンション比較中さん
駐車の用に供する部分の床面積の合計が500平方メートル以上
・安全条例32条6号
駐車場に(令第123条1項・2項に規定する)直通避難階段を設ける。
500平方メートル以下
・安全条例31条5号
駐車場に直通階段又は傾斜路等を設ける。
ルサンクの場合は、東京都建築安全条例32条違反ということで間違いないと思います。
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3045
マンション比較中さん
階段に代わる傾斜路に求められる構造と車路の構造を両立させることはできないから、地下駐車場には車路とは別に駐車場内部に直通階段を設ける必要がある(東京都建築安全条例31条)
地下駐車場の駐車の用に供する部分の床面積の合計が500平方メートル以上の場合には、駐車場内部に設ける直通階段は安全性を高め避難階段の規格を満たす必要がある(東京都建築安全条例32条)
避難誘導灯で別建物の直通階段に導く設計が問題だったことになりますね。
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3046
マンション比較中さん
>>3040
駐車場内部に階段が必要なら、車路の勾配を1/8にすることに全く意味がない、その設計変更の方針に問題があったことになる。
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3047
マンション検討中さん
>>3040 匿名さん
議事録にヒントがあるように思います。
>駐車場と同一平面図上にある車路も含めて1階だという申請において、審査した。ただ車庫の位置と道路までの間に若干勾配があるので、外廓下を通じて階段にも通じるような形でやった。
要は、車路の勾配を1/8に緩くして”若干”勾配がある。と取り繕いたかっただけではないか?
処分庁の弁明は、元々の設計に問題があるとは言え、避難階としての認識が(議長も)驚くほど甘いのが見て取れます。まあ避難階を否定されたら終わりだ、と必死の弁明と言う方が当たりですかね。
>住戸からドライエリアに出る出口、これも直接地上 に通ずる出入ロと。また、駐車場から道路に出る出入口、これも直接地上に通ずる出入口というふうにみなしております。
>住戸については、1階が避難階だとしても、1階からダイレクトに出るのではなく、地下1階まで階段で下りて避難する、または、2階まで上がって避難するという形での計画になっているので、基準法上は適合していると認識している。
つまり駐車場スロープは単に「直接地上に通ずる出入口」であって、避難経路とは捉えていない事が分かります。だから避難誘導灯も付けていない、という事のようですね。
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3048
マンション検討中さん
>>3045 マンション比較中さん
ほぼおっしゃる通りですが、車路の構造は例え令26条に適合していたとしても、安全条例31条5号の「直通階段又は傾斜路等」には該当しない。
「直通階段又は傾斜路等」は車路とは別に、独立して設ける、のだと思います。
>非常誘導灯等が設置されておりまして、1階に関しては、階段を経由すれば、地下1階及び2階のほうに避難が可能という形になっております。
既出ですが、避難誘導灯はあくまで1階の住民を非難階まで導くもので、
駐車場から避難誘導灯で別建物の直通階段に導く設計になっていたかは疑問です。
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3049
マンション比較中さん
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3050
マンション検討中さん
>>3049 マンション比較中さん
2005年当時からの誤解を、今の今まで引きづっておられるようですね。
ルサンクで条件を仮定しての話です
①車庫のスロープの高低差が1m以内であっても、1階は避難階ではない
よって車庫内に避難階段を設けなければ安全条例32条違反
②車庫のスロープの高低差などが現在のままでも、1階の北側に直接表に出られるホントのサブエントランスがあれば避難階である
よって安全条例違反とはならず合法
ルサンクは高低差13mほどの斜面地に建っていますので、①、②ともほぼあり得る仮条件だと思います。
車庫のスロープの高低差、またスロープが令26条に適合しているか否かなどは、避難階の適否とは一切関係がない。
要は車庫の車の出入り口は、一切の避難路を兼ねることができないということですね。
その理由としては過去スレをご熟読くださいね。
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3051
マンション比較中さん
車庫のスロープの高低差が1m以内であれば、車庫は避難階。
そこ誤解しているよ。
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3052
マンション比較中さん
高低差が1m程度なら避難階というのは、国土交通省の問答集にも載っている。したがって、車庫のスロープの高低差が1m以内であれば、スロープの勾配を1/8に設計変更することには、意味がある。手摺りも要らない。
ルサンク小石川では、車庫のスロープの高低差が2.5mあるので、スロープの勾配を1/8に設計変更しても全く意味がない。スロープの勾配を1/8に設計変更したのが設計者(日建ハウジング)の発案なら、設計者の責任であって、NIPPOから損害賠償を求められるかもしれない。もし処分庁(ユーイック)の発案なら、処分庁に責任があるかもしれない。
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3053
マンション検討中さん
>車庫の車の出入り口は、一切の避難路を兼ねることができない!
これこそ安全性に配慮した大胆な発想でしたね。
まあいずれにせよ
ルサンクは安全条例32条6号 違反だから
>駐車場に(令第123条1項・2項に規定する)直通避難階段を設ける必要がある。
という結論に違いはないという事ですね。
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3054
マンション検討中さん
あと令26条は一切関係なかったのです。
手摺さえ付ければ、建築確認が取り消されることは無かった、と言うのは大変な誤解だった。
と言うのを忘れていました。
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3055
通りがかりさん
自動車車庫の出入口を掘坂を下る方向に車庫との高低差が0mの位置に移設するというのは?
それで車庫が避難階にはできる。というのは大胆すぎる発想ですかね。
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3056
マンション検討中さん
>>3055 通りがかりさん
おっしゃる通りですね。そもそも図面がないのでイメージできず、勝手な事を想像しております。
続きですが、車庫自体が避難階となると、確かに直通避難階段は不要となりますが、1階住居側も避難階になるのでしょうか?
その場合は車路が避難経路となりますが、車庫内を避難経路とする場合は、外気に有効に解放された部分があること、のような縛りがあったように思うのですが、車庫の出入り口の部分だけで事足りるのでしょうか?
この辺りは議事録では言っていなかったような気がします。
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3057
匿名さん
外気に有効に解放された部分があることのような縛りがあるのは、東京都建築安全条例19条の窓先空地から道路までの屋外通路ではないですか?
東京都建築安全条例とその解説に図が載っています。
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3058
マンション検討中さん
>>3057 匿名さん
ありがとうございます。
ネットで拾ったものですが、もちろん安全条例の窓先空地と屋外通路の話しではありません。
避難経路として、屋内駐車場を通る場合の話なのですが、どこかに埋もれてしまいました。
いずれにせよ、ルサンクの場合は1階は避難階ではないので、直接関係のない話でした。
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3059
通りがかりさん
>>3058
駐車場が避難階であるなら屋内の部分に外気に有効に解放されていることの縛りがあるのでしたら処分庁(ユーイック)が主張する駐車場が避難階だというのは別の違反が出てくるではないですか?
詳しい人教えて欲しいです。
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3060
マンション検討中さん
>>3059 通りがかりさん
「 駐車場内を通る場合 通路部分の幅員は1m以上、長さは25m以下とし、駐車スペースとは明瞭に区分すること。 建築物の外周部には、外気に有効に開放された部分があること。 」
避難経路についての、ある自治体のローカル規定のようですね。
一応ルサンクに当てはめてみると、処分庁は駐車場と1階共に避難階だと主張していたのですが、駐車場の車路を1階の避難経路として設定していないので、問題ないという事だと思います。
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