ル・サンク小石川後楽園（5）

近隣の者ではないのですがね。>>1379さん、たぶん建設に関わる方で被害者意識をお持ちですね。事情は察しますが、もう少し冷静になってはいかがですか。
高さ制限の発効は2014年3月ですね（文京区ＨＰによれば高さ制限案は2010年頃から策定されています）。住民側は2014年3月で決着すると見込んでいたはずで、そこで終わっていた話です。
ここの問題は車路の勾配変更（むしろコストがかかる）で審査会の判断を先延ばししたこと。
前にも書込みがされていましたが、きちんと避難階段を造れば、車路を設計変更する必要がなく、コストも低いです。避難階段を造れば審査会が建築確認を取り消すこともないです。ユーイックの判断ミスですよ。

冷静ですが…何か？

条例が成立してからというあの檄文・声明を読んだら言えることを述べているだけですが…何か？

あれを読まなけば、確信犯のデベとモンスタークレーマーの対決などどうでもよかったんですが…何か？

それよりも。
他人のコストを毎度気にかけて論を展開しているあなたの事情のほうが気になりますよ。お一人様なので。

杭の打ち直しだけで数億かかっていることがわかっていますが、それに比していかほどの無駄コストだというのか、以前からコストをなぜおっしゃるのか不思議でした。

冷静になられたらどうです？

車路の勾配変更のコストについて言及しているのは何人かいますがね。ずっと前から何故車路の設計を変更したか議論されていました。コストのかかる方法をわざわざ採ったのも不思議なんですが、審査請求で避難階段の不備を追及されたなら、普通に考えたら避難階段を造れよとなるだろうと。車路の勾配を変更することが、問題に対する答えになっていませんので。この問題は訴訟で明らかになるのですかね。

きちんとした文章で安心しています。お仲間さんなんですね。議論している事実を知ってらっしゃるなら。

これも推測になりますが、おそらく外観を気にしたあまりの愚挙だと思いますよ。外付けなり躯体ぶち抜きなりするにしても、結果的にパースと異なって見えてしまうことになる。気づく方は気づくでしょうし、契約上でもＣＧと違うと細部であっても「契約違反」になっちゃうんですから。

また、神鋼はともかく、ユーイックかNIPPOの稀に明るい方がその時点で大事に気づき、万事休す的な事態に観念したのかもしれませんね。

車路そのものを兼用することは問題ないが、同時に非常階段としての適用条件を満たすかは疑問だと。
勾配は充分緩めになっていた感じがしますが、突っ込まれた時に完璧な理屈を用意しなかったから即日決定になったんじゃないかなと思います。

誰がその決定をし指示したかを明らかにしなければ、デベは控訴していけなくなるはず(論拠なし)

合同出資ですし、どこまで行くか、だれが詰め腹切らされるか、興味深いですね。豊洲移転問題と似ている気がします(笑)

>>1384さん
外付けなり躯体ぶち抜きなりでパースが変わってはいけないというのに驚きました。2014年3月の変更確認は販売よりずっと前ですから。

合同出資についてですが、神鋼とNIPPOで得ている情報量が違っていたのではないか、ずっと神鋼とNIPPOで足並みが揃ってないのではないかと感じています。メディア取材にも神鋼の方が誠実に対応しているので。

車路の勾配変更が誰の案であったかを明らかにする必要があるでしょうね。>>1384さんの仰る通りと思います。

パースは、設計図を二次元上に三次元的に表して購買者の視覚に訴えるように変換したものだといえますので、パンフレットなどに初期段階で転載されていたら動かせないんです。
確か、文字情報にもほぼ優先するはずで、こう書いてあるけど絵ではこうなってる…どっちが本当？
という場合には、パンフレット〝見えるほう〟が優先されるんですね。

外付け階段を付けたりするのがもっとも適法には近づきますが、連結した複合棟ならますます異様さが際だつでしょう。

コストを言うことを無意味だと否定しましたが、デベもユーイックもそんなマスト、基本は確実に最優先したはずなので…

>>1387さん、解説をどうも。
パースが理由だったのかー、と驚くというか呆れてますが、デベにとっては重要なんですよね。
ただ、地下駐車場からの出口の傾斜路の勾配を変更することで、傾斜路の長さが変わりませんか。パンフレットの各階平面図を差し替えたのでしょうか。いただいたパンフレットには駐車場のイメージ図も載っていました。傾斜路の勾配を変えるのも簡単でなかったと思います。

ありがとうございます。
推測で、動機や可能性を全体の流れから回帰してイメージしているだけですので、パースの定義や観念は厳密には正確でないでしょうし、デベの真意は相変わらず確定でもありませんので…

駐車場のＣＧや見取り図的なものまで付されているなら、それとの兼ね合いで変更の勾配率が定められた可能性すらありますね(笑)

まあ、ユーイックの法解釈でもなんとかかわせるだろうと読み、さらに安全面でより改善したように見えれば残りの工程くらいなんとかなる、逆にそうするしかない…くらいに考えたんじゃないですか。

「審査会の裁決は(遺憾ではなく)心外」
「万全を期した(が裏目)」
とした神鋼のコメントは、率直なものだったように思えます(笑)。
パース上の「価値」は変わらないし、変更確認がで口頭審査をかわさなければならないし、より安全面を配慮したものになりますよ
…とでも言われれば、神鋼は納得しただろうなと。ユーイック⇔NIPPOが主導だった場合の話ですが。

で。余談ですが、完成模型がルサンクにはない気がします。

地階設定が複雑化している〝地階マンション〟であるうえに、単純に外観だけを厳密にモデリングすればいいという構造でもなかったから… というのが推測の論拠です。

さらに蛇足ですが、その〝ジオラマ〟〝プラモデル〟をもしデベ側が用意していたならば、格安の厚意で引き受けた日置先生のあの弁護料の倍以上の料金にはなったはず。ある意味パース同様の再現精度をもつものですから…

で。モデルルームがあったかどうかは知りませんし、あったならジオラマもそちらにあった可能性もありますが…

デベがどの程度までグレーゾーンを確信犯的にこなしていこうとしていたのか、そのジオラマから意志を想定することも可能でしょうね。

地階設定が複雑化して、審査会が解釈の誤りを指摘した話（直ちに違法にならないとしても地階の判定が誤りではあった）が過去レスにありましたけど、裁判で明らかにされるのですかね。
地階の解釈を誤るくらいだから避難階の解釈を誤るのは仕方ないかなと思ったりもしてます。

確かにその点を法解釈上の視点で書かれた方がいらっしゃいましたね。

一読で理解できない高度なご説明で、充分な理解を断念しましたが(汗)、どこの〝地下マンション〟も傾向は同じですね。
根底にある考えは
「地下階のほうが数数多いのは見栄えが悪い」でしょう。

ルサンクも坂に沿って建てている敷地なので、近場には高さをもった区なり都なり国なりの基準点が複数あるはずですが、どれを建築の際の大元にするのか、法的な縛りや決め事は私にはわかりません。

海抜とは別に、基準ＧＬをどの程度の範囲で任意に定めて良いのか、ご存知の方はご教示くださると幸いです。

坂下の平坦部の面積と坂上の平坦部の面積もほぼ同じ、ぱっと見で坂上が地階のような気もするし、坂下から見上げたら 高い建物だなという印象にもなる。
法律の専門家でないと判断できず、ユーイックですら誤った可能性が指摘されてたわけですから、控訴できなくなった時点での司法の判断で決まるのかもしれませんね。

商業地区との境がどうなっているのか知りませんが、坂下とほとんど変わらない海抜で、後楽園駅前開発による近場の40階、あれの地階があることを個人的には強く意識します。

前面道路の幅員にもよるのでしょうけれど、地階判定がおかしいだろ～？と直観的に思っているのはいまも変わらず(笑)
堀坂の途中に車の出入り口があるのも、以前の道路幅ではイメージすらできませんでした(笑)

堀坂、広く綺麗になりましたか？

>>1391さん

地階の判定は基準GLと関係しないです。

建築基準法施行令第1条第2号
地階 床が地盤面下にある階で、床面から地盤面までの高さがその階の天井の高さの3分の1以上のものをいう。

審査会からの指摘の内容は >>1247さんが書込みしています。
「地階の判定の際に車路の最上部を駐車場階の最も高い床面ととらえることは不合理であり、地階の判定の考え方を歪めるものである。」

駐車場階は、駐車の用に供する床面と天井を基準とすると、地階と判定される。審査会はこのように判断しています。
これに対してユーイックは、駐車場からの車路の最上部の床面と天井を基準にして、地階でないと判定したのだと推測します。
（ユーイックの判定法を用いるとおかしなことになるのは明らかですよ。）

解釈は都庁や区役所の建築指導課に問合せすると答えてもらえるでしょう。

＞海抜とは別に、基準ＧＬをどの程度の範囲で任意に定めて良いのか、ご存知の方はご教示くださると幸いです。

…以上自己引用

地階の判定についてなんか訊いてないですが…何か？

もういい加減飽きました。

そういうことを述べたいなら述べたいなりに、ご自身の切り口で書けばいいでしょ。関連づけず。ひとを否定せず。レスにせず。

引用ばかり。コピペばかり。既出ばかり。

そのクレーマー能をなんとかしないとあなた自身にとってあなたの中身が解決しませんよ。

堀坂の現況でもかたってくれたほうがどれだけ話が進むか…

>>1392さん
地階の判定の誤りにユーイックがもっと早くに気づいていれば、駐車場が避難階に当たらないことも分かって、設計者に避難経路の設計を見直しさせていたでしょうね。今更ですが。
行政の建築主事は、地階の判定で車路の最上部の床面と天井を基準にすることはしないです。ユーイックの審査能力の問題と思います。

ユーイックの審査能力の問題…は良いのですが、デベはもちろんユーイックのせいだけにはできないわけですね。デベですから。

ユーイック相手に損害賠償請求するにしても、芳しい勝訴例があまりないこと(既出未確認)をやはり知っているのかもしれない。

というのも、地階判定はさておき、その地階の現実的な設定をデベか日建ハウジングがしていて、それで図面をおこしているわけだから、その設定段階の法認識をユーイックは再確認するよう要請すればいいんだろうなと。

ただ、以前も書きましたが、それは建築確認だけならという話で、変更確認までしているとやはりユーイックの実質責任は軽くはなさそうだなと。

想像でしかありませんが。

>>1395さん
地階の判定の誤りは、「階数」にかかわる大きな問題で、早い段階で審査会での争点になっていたのではないかと想像しますが。ユーイックだけでなく日建ハウジングに問題ありでしたか。

避難階段を造れなかったのはパースの変更を嫌ったからとの推測がされてますが
地階の判定の誤りに対応しなかったのも、パンフレットの建築概要の変更を伴うからですね。
「地下3階地上7階建」と表示することにそんなに問題があるのかどうか。それこそコストがかからないからデベの責任で直せばよかったのにと思います。

地下建造に関する規定も何かしらあるんだろうと思いますが、陽の当たる地階三階…とかだと嬉しさ微妙、やはり購買意欲も半減しますよね。
なので、世のデベは都合よくバランスよく恣意的にある程度決めているんだろうなと個人的には思っていました。

10000平米どころではない巨大な建物内の複合表示(建築時と完成時で表記が違う)や、棟間が繋がっていて階数表示が同じところ・違うところ…あり、なんの階数合わせなのか、中二階のような表示のフロアが二階・三階間にあるものも世間的にはありますね。

デベと外注設計との契約内容や決まりについてはまったく見聞きしたことがありませんが、敷地面積と予定容積と予算をデベ側が算出して、それに対し設計が現地調査し法的にどの程度が可能なのか、概略と見積もりを提示して始まるんじゃないかと想像します。

構造計算はもちろん、各法律に適合するかどうかを考えるのは、原案的なものを最初に提示する設計の仕事だと思うんですよ。実施工に向かう最終段階までは。

デベ側にはもちろん、社内の複数段階の検査確認機能があるはずで、もちろん「図面」は各役職が段階的に検討して捺印し実施工するはずです。

施工上の不具合があればすぐ設計に報告が行き、設計が指示をします。

なので、日建ハウジングがどの程度の契約をし、どういった法解釈で全体を構築したのかも実は問われるべきことだと考えています。

我々一般市民が理不尽に感じるところには、何かしらの契約上の規制や縛りが働いていると考えたほうが良いかもしれません。

パースの効力と規制の可能性についても述べましたが、変更確認前にデベ・日建・ユーイックがどの程度の裁量でどのくらいの提案をしたのか…審査会の裁決への不服申し立てで決着がついた後に、私たちの疑問を解消する答えの主要なものが複数明かされると想像しています。

一応お断りしておきますが、あくまですべてが想像ですので(笑)、デベはさらなる上策を用意しているかもしれません。

蛇足ですが。

以前清水が描いた図面を、デベが今回もある程度日建に踏襲させて今回も施工した…との旨書かれていた方がいらっしゃいましたが、そのあたりの真相的なものをご存知の方はご教示くださると幸いです。

…
我々一般市民が理不尽に感じるところには、何かしらの契約上の規制や縛りが働いていると考えたほうが良いかもしれません。
……

同感です。地階設定が怪しいこと（デベや設計者の都合で地階設定できないと思います）は、避難経路の設計と絡んでいそうです。
逆に言えば、避難経路の設計をやり直すとパースの作り直しにとどまらず種々の点に波及すると想像します。出だしから問題があったのでしょう。

清水建設の建築計画を踏襲したことについては、清水建設の設計が争われた12年前の審査請求の裁決に、地下駐車場からの車路の出口部分の堀坂に勾配があること、車路が避難経路を兼ねていることが記されているので、似通った設計だったと想像します。

なるほど。清水の図面も車路は坂途中にあったのは変わらないんですね。

デベも粘着気質なんだろうか…

容積率至上主義的な弊害が以前書かれていましたが、ハナレが「利息分補填」のごとく追加設計された…のかどうかも、それでは判らないですしね。

いずれにせよ、日建は日建の仕事ですから、どの程度をデベ側から注文されたのか、それによって責任論的なものがいくらでも左右されそうですね。

とにかく、新たな情報が入ってこないとすべてが推論にすぎません。私の駄文も含めて、偏った見方や情報に縛られずより良い結果になるよう祈りながら(笑)見守ってゆくことが大切ですね。