ル・サンク小石川後楽園（5）

神鋼が慎重に進めたというのは後付けだと思いますよ。ユーイックに任せきりだったはず。受けたユーイックはそれなりの深い知識で早期になんとかさせるべきでしたね。

完成間際だともう傾斜路の勾配を変えてお茶を濁すしかない…が実際のところだったんじゃないかな。

ハナレほか低層のほうがまだ完成しきってないはずだから、ハナレを犠牲にして避難階段作るとかも良い、というか手すり云々で負けた場合はそうするしかないのではないかと。

鉄骨や柱が上がってない状態ならまだしも、屋上階の設備までついてる段階で、下層の駐車場云々の話で上部を削ることになるとか、そういう馬鹿馬鹿しいことは民間の企業社会ならありえないでしょう。実際問題。

ハナレをなくしてもエスカレーターやエレベーターが完備してる住居なら、それなりのランドマーク的な住居になるはずだから、価格的なものはさほど落ち込まないはず。

とにかく、通常の脆弱なマンションと違って金かけてしっかり造ってるわけだから、撤退とか更地化とかはありえない。

また、裁判にかかる費用など知れたもので、かの法律も世のためにきちんと疑問提示し続けるべきだわ。

何年かかるかわからないが、その間に例の清水の40階だてが完成しちゃってたりするだろうから、別の需要も生じはじめるはず。

反対派の方は健康に長生きしてくださいね。

傾斜路の勾配を変えたのは2014年3月です。まだまだ完成まで時間がありましたよ。傾斜路の勾配を変えるのでなく、ハナレをつぶして避難階段を造るようなこともできたはずで、施主が御自慢のハナレにこだわり過ぎでした。
まさに、いまさら感一杯の話で、ユーイックがなんとかさせるべきでしたが、建築確認取り消し裁決を受けた今となっては変更確認はできませんから、新規の建築確認を取得することになってしまいます。

新規の建築確認をとるから高さ22メートルに下げなきゃいけない、という発想の流れが疑問なんで。

建築確認の効力停止じゃなかった？そもそも。失効でもいいけどさ。

再開が認められるとなれば、新規である必要がないと思うね。それも実際問題争っていくんじゃないのゆくゆく。

ハナレ潰したうえに上階削って、なんてそこまでやらんでしょ。慈善事業じゃないんだし、開発しきりたいんだからさ。普通の住居で。

頭の切れる人間とそれなりの政治力を絡めてやってかないと、元来ずぼらな都政と終世変わらぬ愛を捧げている反対派数人で話が進まんよ。
以前ここで指摘のあった反対派が続けてる妨害行為ってなんのことなのかな。どうでもいいが。

>>1203さん
昨年11月2日付で建築確認取り消しの裁決がされて、遡及して建築確認がなくなっています。建築確認がなくなるリスクをわかった上で施主が建設を進めたということになります。複数の検査機関に打診して慎重に進めたと後で言ってもどうしようもないです。
設計変更のところでユーイックがなんとかさせるのでした。

神鋼が慎重に進めたと言っているのが後付けという>>1201さんに同意です。慎重な意見が付いていたなら工事に着手できなかったと思いますので。

日建ハウジングにしても名前がきちんとある設計なんだから、様々な苦慮を重ねてきたはずで。
デベにしても、あれほど住民や環境に配慮した工事はなかなかない。
ユーイックに関してはなかなか業績判断をしづらいので、体質が実際どうなのかは見えてきづらいが。

なので、グレーゾーン的な法とその解釈で誰もが最悪な方向性で想定しきれなかった、というのが実情でしょうね。

反対派のサイトにあったように、区や審査会などにかけられた市民圧力のようなものが容易に思い浮かびますが、それでやっとあの時期の裁決になったんでしょう。
リークにあったように、既存不適格でもそのまんま、審査などしたくないのが委員会個々の通常の心理だったんじゃないかな。投機マンションならまだしも、きちんとした希望をもつ資格のある文京区民が増えるわけだし、開発手付かずのままで放置しとくことはやはり損失感があるわけだし。

他方「御自慢のハナレ」という表現からわかるように、反対派には開発訴訟から審査申請からすべて負け続け、そこまでなら事実上、文京区特有のクレーマーだったわけです。嫉妬や羨望や自尊心、なにがそこまで他人の土地の他人の建物や権利に執着させるのか知らないが、最後にとってつけた正義がたまたま転がってきただけにすぎない。スレを通読すればわかる。

法律論だからと鉄槌ぶんまわしてるが、他の意見は悉く真意を読み替えるし、例の２ちゃんの多数の書き込みじゃないが、議論を重ねる上では妨害者以外の何ものでもなく気持ち悪いことこの上ない。

「御自慢のハナレ」とか当たり前の億ションなら普通も普通、それを羨ましがったり妬んだりしている動機が言動にあるから、コンセンサスを得られず「大きな怨みが小石川に残るぞ」などとまで言われるわけ(過去ログ)。

世論は恣意ではねじ曲がらない。
杭の打ち直しで数億かけてるような高い次元での安全面の発想や創造力、付随する企業責任は、自慢もへったくれもハナからない。
仕事は残してナンボ。志の低いデベならとっくに損切りで売却してる。

提訴は現経営陣の時間かせぎだという見方がここであったが、そういう見方がそもそも気持ち悪いんで仕方がない。

２ちゃんのように「よく嫁」で済むスレのほうがよほど潔いはずだが、そうもいかないので文章も長めになる。

>>1206は本気でハナレを評価しているようだが
建設に係わった人なんだろうね。
ハナレはあかいさんも疑問視していたけどね。
ルサンクの「御自慢のハナレ」は近隣でなくてもそう呼びたくなるよ。ハナレをなくせば適法にできたんなら
NIPPOはハナレをやめたらよかったと思っている。

マンションコミュニティ覆面座談会
https://www.e-mansion.co.jp/information/zadankai/04_02.html

あかいさんの「離れ」の評価は低いですよ。

>>1208は建設関係者でしょうね。

評価の話はしてない文章でしょう。
自慢もへったくれもないと書いてあるし、第三者はそういう見方をそもそもしない。それだけの話ですよね。

「DJあかい」って表記ですか。巫女さん風のアバターが設定されてる…覆面座談会で言責はもてませんよという企画、2ちゃんのだれそれと変わらないんですね。

で。評価が低いというか、住居と別に平米数を増して上乗せするための設計の代物だ的な見方ですね。

居住が禁止なら物置ですな。1000万だかを上乗せして買う設定の。
サーフボードや高級自転車などを置くくらいしか使途がないというのが既出ですか。

施主の自慢というより計算しかみえてきませんが、これが気にくわないと？

文京区はなんでも反対の地域を破壊する クレーマー住民などがいるからトラブルが多く、区民の安全はますます遠くなるな。

>>1212さん
小石川二丁目に限った話でないのでは？
文京区ではモリモトが複数の物件で揉めていますね。

駅関係の歩道や地下道の傾斜に関して法律面で詳しい方いませんか。

「道」「路」の違いを法律上専門的に説明できる方なら、例の26条の言わんとする「3M以上の傾斜路には中間手すりの設置を要する」云々…の規定を超えて都内近郊の各駅で実際に存在すること、の理由を説明してくれそう。

「激しい通行量を考慮した際に、公的使用のみで機能する駅地下道に関しては常識的範囲内での勾配率をもつスロープを都県知事認可の下認める」

…とか(創作・笑)の除外規定があるとか、駅構内の施設や通行路に関しては別枠の法規定があるとか。ご存知かなと。

以前歩道橋に関して書いてくださった方とかなら…とかもふと。

世の中のほとんどの「道」「路」がフラットレベルではないのにあえて規定されている「傾斜」という概念。

踏み面と蹴上げで数字を出されている場合には自然と想定的に導き出されてしまう「勾配率」という概念。

その２つに対して、勾配率は知らないが例えば赤坂見附の地下スロープや、横浜駅の連絡通路は、高低差が２フロア分はゆうにある。

逆に。蹴上げと踏み面で「1/2」であっても平凡な仕様だが、「1/2」の傾斜道・路となると、山沿い・谷あいの坂路でもかなりその存在は稀れ。

古い法律であればすでに時代錯誤的な想定で規定されている ことになり非現実的な事態も生ずるだろうが、さすがに、現代・現在的な読み替えも慣例化してるはず。
高低差1M以内なら手すりはいらないと誰かが書いてらしたが、その辺りの決定的な判断を何かお持ちの方、いませんか。

ユーイックが勾配率を変えて通したことが、例え「その場しのぎ」的であっても、根ざす根拠が何かしらなければ足掻きすらしなかったと思うんですよね。
仮にも「万全を期したつもり(が裏目)」なら、その万全の方向性とはなんだったのか。「高低差」は変わらないんだから。

ちなみに、曲解や否定や我田引水の絡みはご遠慮ください。

知的世界観や大局思考的スタンスであう方だけ、ご教示をお願いしますね。

「字面の否定ありき」だけだとスレの魅力は失われるばかりだと思いますし。

クレーマー的スタンスからのレスは、魂の在処の差から理解を詰めていかなければならず、その努力は再三繰り返されてきましたしね。

既出ですが。
ルサンクの事件で
傾斜路の勾配や手すりの有無は脇道の議論で
駐車場に避難階段を設けている／設けていないが
最も重要な議論です。

道路との高低差が１階分あるために
地下の駐車場から地上に通じる避難階段を設ける義務があると
東京都の審査会は判断しています。

口頭審査の議事録を読むと
審査会の委員がユーイックと日建ハウジングシステムに
階段の配置や構造などを
念入りに質しているのがわかりますよ。

レスつけないでくださいとお断りしましたよね。
あなたの判断と主張は、私の興味とはかけ離れています。

「脇道」とか「もっとも重要」とかそれはあなたの価値判断です。しかも反論にも参照意見にもならない。

高低差というファクターを固定した場合に、見えている例外は何か、という命題でそれがわかる方にお尋ねしたわけですが、ルサンク「事件」とよぶあなたはまるっきり私の思考を噛み砕いていない。

口頭審査ありき、審査会の判断ありきの考え方では自分はない。
そう言っているのに 、その前提すら無理解でなんでもかんでも否定するだけ。

対話も議論も不可能ですよ。

法的にどこが問題かを
>>1215は明確に示してくれているのに。
分かろうとしないのですね。

>>1217 通りすがりさん
貴方も>>1215もレスをする前に1秒くらいは考えた方がいいと思いますよ。

>>1214さん

東京都建築安全条例第32条第6号違反と判断されているのであって
建築基準法施行令第26条違反と判断されたのではありませんよ。
問題となっているのは
駐車場に避難階段を設けることが条例で義務付けられていることです。
車路しか避難路がない地下駐車場はないと思いますよ。

建設関係者や民間の検査機関が
傾斜路の勾配の問題と思いこんでしまったことも
今回の建築確認取り消しにつながっているのではないでしょうか。

>>1216
法令が実態に合わずにおかしいという議論をなさりたいのでしたら、駐車場への避難階段の設置を義務付けている規定が適切かどうか、だと思いますけどね。

仕切り直しです。
傾斜路に関して、駅の長大なスロープに関して規定や法律をご存知の方
ご教示を御願いします。
勾配を変えてそれで変更確認を通したことの意味や方向性を私も再確認しておきたいです。

>>1223さん
駐車場法施行令10条にも同様の規定があります。このことについては、東京都建築安全条例とその解説に詳しく書かれています。
地下駐車場から地上に通じる避難階段は、車路とは別に設けるのが普通と思います。車路に歩道空間を確保している事例を全く見かけないです。>>1223さんの仰るように、車路に歩道空間を確保する場合は、建築基準法施行令の避難階段の技術的基準に適合している必要があります。

駅や地下道で建築基準法の適用外のものを例としてあげても、裁判所は無関係と判断してしまいます。
東京都建築安全条例の対象となる建築物の地下駐車場で、駐車場から地上につながる階段を作らずに車路の傍に人の歩く部分を作っているような例があれば、参考になると思います。

文京区に多い難癖をつけ何でも反対、難癖をつけ工事や事業を妨害し金を要求、不条理な要求をする人生を落後したクレーーマー住民と区議、 特にインテリクレーマーは街づくりや地域のコミュニテイを妨害し街をぶち壊すのが楽しみのようだ。 この前も細く曲がった道路で車で入りでトラブルに関係のないクレーマーさん、住民が何人もからんできた。＊＊＊と同じだ。マンションだけでなくガスや水道工事などに反対する住民も金を要求する点で同じだな。こんな区民が多く、２３区最低だな。文京区は紛狂区と他区民はいっているな。

業者の書込みが散見されますね。>>1226も>>367のコピペのようです。

赤坂見附のスロープに関しての考察、ありがとうございます。
鉄骨組んであっても「建造物ではないのかも」という見方が実は正解なのかもしれませんね。
実際問題の話なんですが、駐車場と通行路が兼用されていてただ白線引いてあるだけ(笑)
という斜路を意外と数多く見かけているので、実はそれ違法だったりするのかなとか(笑)

なんにせよ、内装が仕上がり設備がつき外装まで仕上げてあるものを「大ダメージを与える」嫌がらせ目的で
棚上げさせることが正気ではないと考えています。今回のような確認機関絡みでことが生じた際には
救済措置的な法整備もいつかなされてゆくことでしょう。

ユーイックがおろした変更確認の意味、デベ寄りだとはいえ、傾斜を変えてなんとかしようとした
その思考の方向性や動機。一般人が一般的に疑問だと感じることをひとつひとつ解消して
より多くの人間が納得するのが健全な法社会の姿だと思っています。

業者の書き込みだ、建設関係者だと断定中毒に陥り、審査会に判断を急かさせたりした方々は裁決前は
ただのクレーマー扱いでしたから気持ちがわわからなくもないですが
コピペで非難されても仕方ないほど、健全な情報交換の場を無思考で妨害否定しまくっているのも事実。

という次第で、一言触れていただいたこと、感謝しています。

>>1228さん

ユーイックが
車路の傾斜を変えて何とかしようとしたと仰いますが
本気でユーイックが施主のことを考えるのなら
駐車場に避難階段を設置させるべきでした。

車路を避難路に兼ねることの問題は
清水建設設計による建築計画で審査請求人側が指摘していたと
このスレで議論されていました。
設計者の変更で注意喚起がされなくなってしまったとも。

変更確認で車路の傾斜を変えるだけで済ましたのが
ユーイックが提案したのか、日建ハウジングシステムが提案したのか。
日建ハウジングシステムの提案の可能性もあると思いますが
その辺はどうなのでしょうね。
日建ハウジングシステムは日建設計の子会社ですよね。

手すりの設置義務は
平成12年6月に強化される方向で法改正されています。
もし建設関係のお仕事をされている方でしたら
知っておられることだったでしょうけど。

>>1223さん
駐車場に避難階段を設けていれば
車路の勾配を変える必要はなかったと
考えられますが
それで合っていますでしょうか？
変更確認をするのに
車路の勾配を変える方がコストがかかりそうで
車路はそのままで（手摺りも付けないで）
駐車場に避難階段を設けるのが安上がり
ということはなかったのでしょうか。

1223です。
>>1230さん
車路の勾配を変えたのがどういう意図であったのかわかりませんが（私自身、当時の議論をほとんど把握していません)、緩くすれば階段の代わりになるだろうと考えてそうしたのなら勾配を変えずに階段を別途設ける選択はあったのでしょうね。そして階段にしていれば今回の都審査会による論理からいえば結果的にはセーフだったことになりますね。
コストもそうなのかも知れません。

>>1224さん
避難階段は駐車場車路とは別に設けるのが普通、とおっしゃるのは本当にそうだと思います。
が、都審査会はあのスロープが駐車場車路として使われることを前提としたうえで、それが階段の代わりになりうるかどうかを検証しています。
その結果、「階段に代わる傾斜路なら中間手すりが必要だが、これは車路なので全幅5.5mに中間手すり設置は考えられない。だからこのスロープは階段の代わりにはならない」と結論づけています。
検証のプロセスも結論の論述も、一貫して駐車場車路が歩行者用の通路を兼ねることを容認する立場で組み立てられています。

一方、ご指摘の建築基準法施行令の避難階段の規定については見逃していました。
本件車路が「階段に代わる傾斜路」であるために仮に（都審査会の主張とはちがいますが)中間手すりは不要だったとしても、次の段階として、ただの階段ではなく避難階段としての要件を満たすかどうかはたしかに別ですね。
もっとも裁決書は駐車場階を避難階と見なせるかどうかを検証するために、高低差がどのくらいかとか、外部に至るスロープの様子をいろいろと探っているので、避難階段というよりただの階段としてどうかに関心があるような書き方になっていますが。

結局、避難階段がないから違法なんだ!と何を言ってもそう返す方二名。
人の文章を読まない方はレスつけないでね。もう一度書いておきますが。

鉄パイプが落ちてくる可能性があるから下に受け板がないのは違法だ！
とかいう議論じゃないもんね。おそらくは使われることがない避難階段。
しかもすでに完成してる他人のマンション。
用心しすぎたデベはスロープから出られるように勾配率を変えたよという配慮が裏目で
もうそこしかないから避難階段避難階段言われる…の図。

ストーカー的気色悪さを出すことで価値を貶める戦法なんだろうか。
総額にしたらかなりのマイナス査定だな。

>>1232さんこそ
裁決書を読んでからレスされたほうがいいですよ。

地下駐車場に避難階段のない不備は
審査請求人側に早い段階から追及されていて
不備を指摘されたから車路の勾配を変えているのです。

後から避難階段避難階段と
言われているわけではないですよ。

ユーイックが施主に
車路を避難路に兼ねるのでなく
駐車場に避難階段を設けるべきと言えば
よかっただけのことです。

もし車路を造り始めていたとしたら
勾配を変える方が構造計算等もやり直しになってしまい
かえってコストがかかってしまうはずです。

>>1231さん
上に書かれていましたが
駐車場への避難階段の設置の義務は駐車場法にも規定があります。
国土交通省の駐車場法の問答集に
車路に歩道空間を設けてよいかがあり
建築基準法施行令の避難階段の規定に適合させる必要があると
されているようです。
ですから、車路に歩道空間を設けることは
想定されていると思われますが、避難階段としての要件を満たす必要があります。
また、車道と歩道を分けるべきではないでしょうか。
その分、スロープの幅を拡げないといけないと思います。

手すりについては
2000年6月に手すりの設置義務を強化する法改正がされていますから
スロープだから手すりは不要にするべきという議論は
法改正の趣旨に逆行したものになり
採用されないのではないかと思いますが。いかがでしょうか。

>>1230さん
「駐車場に避難階段を設けていれば 車路の勾配を変える必要はなかった」
というのは、その通りだと思います。

ユーイックは東京都建築安全条例第32条第6号の規定に従って建物を設計したつもりだったようです。
口頭審査議事録によると、ユーイックは、「直通階段C」を駐車場の避難階段と位置づけています。
（駐車場部分と直通階段Cのある部分とは開口部のない耐火構造の床・壁で区画されており、建築基準法施行令第117条第2項により、別の建築物とみなされるので、直通階段Cは駐車場の避難階段にはなりえないのですが、ユーイックは同施行令の規定が建築安全条例第32条第6号の避難階段には適用されないと考えていたようです。しかし、この解釈に問題があることは本掲示板に既出です。）

要するに、ユーイックは直通階段Cが駐車場の避難階段に該当すると考えて、駐車場には別途避難階段を設けなかったのだと推測しますが、その考えは結果的には正しくなかったということのようです。

ただ、ユーイックの判断が正しいのであれば（直通階段Cが駐車場の避難階段として認められるのであれば）、車路の勾配をわざわざ8分の1に変える必要はなかったことになります。
ユーイックがなぜ勾配を変更したのかはよく分かりません。

変更確認がなされた時期は、文京区の22メートルの絶対高さ制限が導入される直前のタイミングでしたので、もしかすると、ユーイックは（おそらく施主に急かされて）十分な検討をする時間的余裕のないままに変更確認をしてしまったのかもしれません。

1231です。
>>1234さん
問答集の「車路に歩道空間を設けて」が、車路の一部を区分して歩行者用の空間とする意味なら、車用の幅、歩行者用の幅、それぞれ規定の最小幅員は必要なのでスロープの幅も拡げる必要があるでしょうし、その歩行者用の空間に避難路としての役割を負わせるなら、施行令の避難階段の規定もクリヤしなければならないでしょうね。
一方、今回東京都建築審査会は車路の一部を区分したりはせず、全幅5.5mのスロープのままでその全体が「階段に代わる傾斜路」たりうるかどうかを検討しているように見えます。
そのことと問答集で言われていることがどのような関係になるのかは私にはわかりません。

手すりの設置義務が強化されたという2000年の法改正というのはまだ見れていませんが、ここで最近話題になっているのは、両端の手すりに加えて「中間手すり」が本当に要るのか？ということだと思います。
もしかしたら2000年の法改正というのは中間手すりについての特記はないのでは？（すみません、自分で調べないで)
いずれにせよ、都審査会は手すりの要不要についてはもっぱら建築基準法施行令の現行規定にどう書かれているか、によって判断しているのだと思います。

>>1235さんに同意です。なぜ車路の勾配を緩く変えたのかわからないです。
車路の勾配を変えることをどこから提案されたのかも不思議に思います。

車路の勾配を緩くしても
駐車場出入口の位置を変えない限り
地下の駐車場と道路との２．５メートルの高低差は変わらず
駐車場から地上に通じる避難階段の設置義務があることに変わりありません。

また、>>1235さんのお書きの通り
避難階段Ｃを地下の駐車場から地上に通じる避難階段とみなせるならば（実際はみなせないですが）
図面の変更のコストをかけてまで車路の勾配を変える意味はないことになります。

ちなみに、神鋼不動産は日経アーキテクチュアの取材に
「慎重を期してスロープの傾斜を緩くした。
安全性を追求しようとしていたところが，逆に理解されてしまった」
と答えていますが、元の車路の勾配で避難階段を設置する義務があり、
勾配を緩くしたことで避難階段の設置義務が生じたわけでありませんので
逆に理解されてしまったいうのは
何を言おうとしているのでしょうね。

審査請求で避難路の点が争われ
ユーイックは逃れようとして変更確認を行ったようですが、
それで口頭審査が延び、審査会の裁決が延びたという話題がされてましたから
変更確認には何もいいことはなかったのではないかと思います。

口頭審査議事録によると
１階（駐車場のある階）を地階と判定するべきであると
審査会の委員が質しています。
裁決書も１階を地階と判定するべきと書かれています。
階の判定の誤りは直接に建築確認取り消し理由とならなくても
審査会は建築物の安全上の配慮に疑問をもったのではないでしょうか。

>>1236さん
条例で駐車場から地上への避難階段が求められているのなら
普通に考えると、車路の勾配を変える対応はしない、駐車場に新たに避難階段を造るのではないですか？
車路に手すりを付ける付けないは関係ないと思いました。

去年の今頃に引き渡し不能の連絡でした。Nippoの対応は不十分だったように思います。

1235さんの書き込みがここ１ヶ月ほどの書き込みの中でもっとも核心をついた意味深いものだと考えています。

ユーイックの判断そのものは審査会によって否定され、法的にも曲解だったと結論づけられそうですが、勾配率を変えたことの真意は結局誰にもわからない。
曲解した法解釈の上で期限に戸惑いながらとりあえずやってみた、的なものなのかもしれませんね。

もとより地上階の設定から怪しい地下マンションなわけですから、契約者が事情を理解しきって購入すれば問題ないと個人的には考えています(反論不要)が、審査会の判断のタイミングがあまりにも開発反対派のごり押しに寄っているようにみえるため、世間も戸惑ってるんじゃないですかね。
全国の設計士は外装や設備が終わってもまだ安眠できない。
民間の検査機関は需要が減り、ますます色眼鏡で見られる。

何度となく書かれていますが、救済措置的なものを必要とする法であると認めて改善すること、避難階段、避難傾斜路の不備や欠如に対して現状までの経過の法遵守度を加味して是正策を提言できる中間機関のようなものが、審査会が審査のみに特化する機関として存続するなら必要だろうと感じますね。

衆院選や参院選に関して違法どころか違憲状態だったという判断が沢山の司法で出されていても、議員資格が剥奪されたり選挙をやり直したりした事例を私は知りません。

その判断までに確定していることはある程度「ありき」にして補足や補填、改善する方向で認めていかないと、審査会や審査請求の制度の現況がもはや現在的ではない、と私が政治家なら判断しますが。いかがでしょうか。

>>1240
曲解によって建築許可された物件だったとお考えですね。
ユーイックに曲解をさせる力が働いたということはないですか。ユーイックの社長は長谷工の退職者ですよね。

それと。刮目すべきは1238さんのご意見ですね。
地階の判断が違うと完成期に指摘されるのも、するほうも、どうかしていますが、審査会が安全上の配慮に疑問をもったという、その空気感を神鋼が愚直に汲み取ったから「万全を期して」勾配を変えて対処したのかもしれませんね。

とまれ、駐車場階が地階となった場合にはどうなるのか、その考察をいただけたらと思います。長谷工は本論に関係ありませんね。

>>1242さん
仰っていることの時間の前後関係がおかしいですよ。

神鋼不動産が「万全を期して」勾配を変えて対処したのは2014年3月の変更確認。
審査会が安全上の配慮に疑問をもったという空気感は2015年9月の口頭審査の場でのことかと。

そもそも口頭審査の場での空気感を感じたなら、すぐに購入者に連絡していたのではないですか。

確かに地階判断から覆った場合はどうなるんでしょうね。
ユーイックを長谷工がらみで考えていたりするから空気というものが
わからなくなるんでしょうか。時系列で神鋼の「万全を期した」という言質が
一番新しいことは明らかなんですけどね。

地階判定が万一有効になった場合にどういう事態になるか私もお聞きしたいです。
デベ側はその一点を認めないでしょうけれど。

審査会が駐車場を１階でなく地階と判定しているのは、妥当な判定でしょう。
２階とされているハナレが半地下なんですよね。おそらく半地下ハナレが１階で、駐車場はハナレの真下にあるので地階だと思いますよ。

神鋼の「万全を期した」は後付けの言い分と思いますよ。
「万全を期した」のなら建設を開始する前に車路の勾配を変えていたはず。
審査請求で駐車場に地上に通じる避難階段が設けられていない違法を追及されたから、変更確認を行って車路の勾配を変えた、しかし車路の勾配を変えることでは避難階段の設置義務を免れることにはならなかった、というのが実情と思います。

一つおきに読んでゆくと話がスムースに進みますが…

地階判定はそのまま、現状の駐車場に避難階段が認められず、車路が避難経路を兼ねるのはかまわないが、傾斜路が避難階段の代わりとなる条件を満たしているか探ると満たしてはいそうにない…と。

で、審査会の判断時期が世間的な問題になりすぎているから、救済措置的な実案の提起やグレーゾーン的な法の記載改正や改善なども必要だろうと意見があると。そういう流れでしょうかね。

流れを要約しただけですので要約能力のない荒らしの方はレスご遠慮くださいね。

処分庁が計算に使用している最も高い位置にある床とは、断面図（２）（乙第３号証）とあわせてみれば、車路の最上部であることがわかる。しかし、車路は本件駐車場の駐車の用に供する床面と南側前面道路との間に約２．５メートルの高低差があるので、車の出入りのために傾斜路でつなぐものであり、住宅などの２つの階をつなぐ階段と同様の機能を有するものといえる。通常、階段の床面積は下階の床面積に含めるが、地階の判定の際に階段の最上部（一番上の踏面）を下階の最も高い位置にある床面とはしない。それは、階段が専ら上下階の昇降の用に供するもので、下階の建築物としての用途を実現する床面とはいえず、下階の床面と認識することの合理性がないからである。車路の機能も本質的には階段の機能と変わらず、車の上下階の段差を乗り越える通行のために使われるもので、下階の駐車の用に供する床面とはいえない。すなわち、地階の判定の際に車路の最上部を駐車場階の最も高い床面ととらえることは不合理であり、地階の判定の考え方を歪めるものである。最も高い位置にある天井についても、断面図（２） (乙第３号証）とあわせてみれば、車路の最上部部分の高さであることがわかり、床と同様に車路の最上部は本件駐車場の天井には当たらないものである。
よって本件駐車場の場合、法施行令第１条第２号でいう床面から地盤面までの高さを算定するに当たっては、昇降のための車路を除いて、１階とされた住宅部分も含め最も高い位置にある床の高さと最も高い位置にある天井の高さをもとに、算定する必要がある。


以上裁決書より。解説はお近くの建築士に訊いてください。

典型的な地下室マンションですからね。ユーイックは地階の判定でも車路の取扱いを誤ったということでしょう。

算定する必要がある。
のはわかりました。

地階判断は、建築確認の失効とは直接関わっていないという見方でスレ上ここまで異論もなく、もしそれが覆って強制力をもつ場合にはどうなるのか、という疑問が提示されていたのでしたね。議論の本線ではありませんが。

坂道に沿って建てられているマンションの上にも下にもそこをGL=FL=０として建てられている家屋がある以上、地階設定がデベの恣意的なものだと、普通に考えれば察せられますよね。

容積率と階数表示の見栄とを熟考して出入り口があんなところになった、というのが察せられるデベ側の思考の筋でしょう。

一番下からでは既存の条例に完全に引っかかり、最上部をメインにするには地下マンション然とした体裁になってしまう。

その辺のうまいことしいな態度を、安全面に関する配慮の欠如として審査会が見抜き受け止めたのではないか、と考えています。

デベ側は、実際どうかわかりませんが、ここまで腐心を重ねて築き上げたものに関して階数減の解体をしたりすることは最高裁まで考えないと思います。

ただ、既存不適格ながら現状の改正、改善が許され、駐車場からの避難経路の確保が何らかの手段でできるのなら、建築確認に回復を条件に、それに従うべく、なんらかの犠牲を払うこともいつかは視野に入れるでしょう。

ただ、神鋼にしてもNippoにしても、とうに採算割れしているでしょうが安易に売り抜けるのではなく「仕事を残すこと」がすでに目標なのかもしれません。

エレベーター４基にエスカレーター付きという仕様は、専門家から失笑を買うくらい「余分な贅沢さ」であって、その唯一感的な矜持の計算に唯一綻びがあった 「だけ」だという態度が軟化しなければ、それはそれで結構、納得いく高みまで提訴し続ければいい。

反対派の数名様の論議がぶれてコンセンサスを得難くなっているのは、開発そのものから反対されている方々だから。

何一つデベ側に注文を受け入れられなかったのは当たり前といえば当たり前なんです。人間だもの。

なので、審査請求人としてのロールも終わったことですし、新たな展開で世間的に実際案を要求されてみてはいかがでしょう。

豊洲の問題もトップに処罰がくだり、石原氏にまで捜査が及んであの速さで進展しているのは、世間の審判が加わったからですね。

世間を納得させる大義に基づいた論議を起こすべき時期かと、他人ごとながら思います。

ハナレの建築予定を白紙に戻し、車路をそのスペースに導き、駐車場階からの避難経路を法的に明確にして、地域の調和を保つ建造物にせよ。

とかでもよいと思いますが。

その論拠の先には、例の日置先生が書かれた人権上の理由が着くわけで。

しかし。もしも区に圧力をかけて例の高さ制限の条例などを計画的に発令させたのであれば、こういう仮想もまるっきり無意味ですけれどね。

おわかりでしょうか。デベ側の盲信的な味方でも、反・反対派なわけでもない。
ご近所の方も早く安心したいと思っているはずです。

減階を実現したい、更地にしたい、ダメージを与え続けたいという目論見でしたら、上記はすべてスルーされ、実際的に具現化する戦略をさらにお考えください。

>>1248さん
東京都建築審査会は、車路の最上部を基に避難階の判定をしたり、地階の判定をしたりしてはならないとの判断を示しています。建築基準関係規定の解釈を歪めることになるからです。この建築物に限った話ではありません。

それから、>>1235さんもお書きのように、建築基準法施行令117条2項の規定が東京都建築安全条例にも適用されるとの判断を示しています。これからの東京都および都内の市区の建築主事、指定確認検査機関の判断基準となるものです。

「２　建築物が開口部のない耐火構造の床叉は壁で区画されている場合においては、その区画された部分は、この節の規定の適用については、それぞれ別の建築物とみなす」

が都内すべての建築確認の判断基準になるとのことですが、

それはすなわちここではどういうことなのでしょう？

どこ寄りのご意見・ご説明でも聴く耳をもっておりますのでご教示くださいませ。

>>1253さん
やはり裁決書に目を通しておられないのですね。
真剣に法令の議論をしているのです。

>>1253さんは審査会を軽視なさっているようですが、審査会の判断には行政の建築主事や民間の指定確認検査機関はしたがうことになります。
ユーイックは、裁決を不服として東京都に訴訟を提起することも許されません。

建築基準法施行令（法施行令）117条2項の規定には、「この節の規定」と書かれてますね。
ユーイックは、法施行令117条2項の規定は法施行令122条1項に適用されるが、
東京都建築安全条例（安全条例）32条6号には適用されない、と主張していたのです。

具体的には、本来、住宅に法施行令122条1項で避難階段の設置義務があるのに
法施行令117条2項の規定を適用して住宅は駐車場と別の建築物だから避難階段は不要とした。

一方、安全条例32条6号に法施行令117条2項の規定の適用はない、
駐車場は住宅と同じ建築物だとした。

審査会は、そういう都合のよい解釈をしてはいけない。
法施行令117条2項を適用して、駐車場と住宅とが別の建築物であるとして、住宅に避難階段の設置義務を逃れたのなら、
安全条例32条6号にも法施行令117条2項を適用することになるので
駐車場は住宅とは別の建築物になる。
したがって、駐車場に避難階段が存在しないことになるから
ル・サンク小石川が違法建築物であると判断したのです。

裁決書によると、審査請求人側は、ユーイックが変更確認を行う前から
ユーイックの法施行令117条2項の解釈の誤りを指摘して建築確認取り消しを求めています。

変更確認がなければ2014年に今回と同様の裁決が出ていたのではないかと思われます。

すみませんが、
「小石川二丁目マンションの無秩序な開発・建築を考える」のウェブサイトの関係者の方がこの掲示板をご覧になっていましたら、ルサンク小石川の件の裁決書のPDFをウェブサイトに掲載していただけないでしょうか。

それとも、既にどこかに裁決書がアップされているでしょうか。

>>1248さんとして以下述べられている内容が1248さんの書いてらっしゃる内容とリンクしているようにみえないから、あえてお聞きしたわけですが、何か。

議論をしているつもりはありませんが、まじめな話であるような書き方をしているつもりですが、何か。

裁決に目を通していようがいまいが、
1248 1251 1252
の３つがどう繋がるのか「ＳＶＯＣ」から単純に重ねきれなかったので訊いてみただけですが、何か。

別の方が書かれたとばかり思っていたので…いや不必要なことをしました。忘れます。

そうですね。1255さんのおっしゃるように決裁の詳細を字面で読み手すべてが追えるほうがよいですね。

1248ですが1251とは無関係ですよ。
他のデベロッパー物件でユーイックの審査に疑問を持ったことがあるので感想を書いたまでです。

裁決は冊子になって公にされるはずですが。新聞報道には東京都で5年ぶりの違法建築を認める裁決とのこと。23区の審査会では違法建築の判断は時々出されています。

車路に避難階段の要件を満たす話はどうなりましたか。車路を避難路として認めてもらうとすると屋内避難階段に相当するのですかね。>>1236さんの分析への感想です。

1248さんにはなにも非はないですよ。
受けた方の書き方に私もあれと思ったくちですので。
いずれにせよ、決めつけや誤読でレスをしたときに限って感情的になり
理解しあえたり情報交換できたりするものもできなくなってしまう
ということを皆で思い出したならそれでいいんじゃないですかね。

>>1261さん
フォローをどうも。ユーイックを疑問視する書込みをされると周辺住民と受け止めるものでしょうか。ユーイックの責任を誰も問わないのが不思議なだけです。

1262さん
私は、現在までできあがったものを刻み減らすことに反対している立場です。
デベと設計士とユーイックでは、変更確認までおろしているユーイックが
一番責任を問われてよいと思っています。
ただ、過去ログでわかりますが、元業界さんという方の書き込みで、
現在のデベ側が賠償請求でなく純粋に裁決に対して疑問を拭えず提訴している
という見方を述べています。

ユーイックは民間の指定確認機関ですが、審査会の判断に対して提訴できない
どころか、裁判になると審査会側の証拠や証言にしか役立たない不思議な
立場であるらしいです。
代行機関ゆえに事実そのとおりなのでしょう。

ですが、民営です。利潤追及もあって当たり前。
神鋼が建築確認の際に複数に事前チェックをさせたと言っているのは
デベ側の意図を汲んで「おろせる」と営業回答するところを探した
ということの裏返しでしょう。
ユーイックはデベ側の味方などしないと散々書かれていますが、
それは職務上の判断の厳正さは譲らない、審査会の判断には従うということで
デベの建築確認を損ねたり提訴で敗訴を願ったりするはずがないんです。
なぜなら、提訴までに至ってしまった現在、ユーイックが見いだす活路は
審査会の誤審だったという結末にしかないからです。
完成間際の建物がパーになったら原因となる「会社」は普通終わりですから。

また、反対派の方々はあくまでもユーイックではなくデベ潰しですから。
なので司法でデベが負けを認めるまで、ユーイックは第一の非難対象には
ならないんですよ。
ユーイックがボロクソに批判されるのは、デベが損害賠償の闘争に
移行した時で、いまはまだ呉越同舟なんでしょう。

ちなみに反対派の方からの指摘で、確認機関に法解釈の誤りゆえの
賠償請求をする提訴をしても、多くのが負けてしまうそうですが。

建築確認までなら完全にデベの落ち度ですが、変更確認までしているとなると
ユーイックのほうがデベよりも責任が重いと私は思います。
ただいずれにせよ、表面的な見方の上での話にすぎませんし
私のこの見方そのものにも少なからず誤りがあるやもしれません。

また、近隣にお住まいの方々と開発反対派の方の実数は
比較にすらならないということは事実でしょうね。

>>1263さん
真っ先にユーイックの責任が問われるべきと審査請求人側も考えているはずですけど。変更確認のために2014年に予定されていた口頭審査が延び裁決が延びたのです。建築確認と変更確認を行ったユーイックに非があるのは誰から見ても明らかです。

勇ましいですね。
明らかなんだからデベもさっさとユーイック相手の訴訟をやればいいのに。
ところが、やらない。
理由は４つほど考えられます。
最も滑稽な推測だけ書かせてもらいますと

デベはユーイックに非をみていないから

かと。
その論拠も３つほどありますが
最も可笑しいものだけを書かせていただきますと

提訴で最終的に勝つと確信しているから

ではないかと。

無論私はユーイックが一番責が重いと考えていますけどね。

仰るとおり可笑しいですね。
>>1265さんが状況がわかっておられないとも思えませんが。

>>1264さん、さらにユーイックは関係者に賠償した上で廃業していいと思います。
司法が検査会社の責任追及をほとんど認めないのも、検査会社が慎重な審査をしないことにつながっていると思っています。

時々取り沙汰されていたのがNIPPOの抱える別訴訟と、ユーイックの不出来不始末の数々でしたね。

ともに本線の論に色づけする感じの他趣旨なので議論的にはさしたる盛り上がりをみせてきませんでした。

確認検査機関の行政処分や一時資格停止処分が、設計士のそれと比較してどの程度重いのかもここまできっちりとは取り上げられてはいません。

神鋼やNIPPOのデベ的格付けはまだまだ低評価止まりだと推測できますが、ユーイックの業績上のプラス評価はその業務の性質上なかなかみえてこない。

なので、ユーイックを追い込むような世間的関心や議論が世論レベルまで達すれば、ユーイックの企業規模に関わらずやはり企業的に危うい命運になるはずです。

ただ、現在までそうなっていないのは、建築確認時はともかく、変更確認時の判断の主従というか、内々でどういう論議がもたれ、あの勾配変更に至ったのか、まだよく知れ渡っていないから。

営業的態度の延長でユーイック主導の指示があったならば、ある意味デベ側は被害者を気取ることもできるはず。

そして現在そうなっていないのは、その変更確認時の判断がユーイック主導ではなかったからかもしれません。

いずれにせよ、仮に対審査会的な提訴でデベ側が切り抜ければ、ユーイックとデベの「絆」的なものは保たれ続け、将来的にまた同様な事案が生ずることも容易に想像できますね。

無論、現状の大勢で進めば、デベ側は審査会に負けても返す刀でユーイックに賠償を求める姿勢に踏み切りだすはず。

ただ、建設業界(笑)
平成になって様々なことがガラス張りになってきてはいても、どういう見えないしがらみが陰にあるかはわかりませんよね。

ルサンクのこの騒動の真のキーマンはユーイックですから、ユーイックに関して様々な情報開示展開があっても面白いですね。

なんせ先は永いんで。

車路の勾配を緩めて対応する案を示した人に証言してもらうといいのではないですか。ユーイック担当者による案であっても設計事務所担当者による案であっても、提案者に出廷を求めて、勾配を緩めることで避難路として十分だと主張してもらうと説得力があるのではないかと思いました。

そのような意味でユーイックの出廷は明らかですが、と以前書いたところ、散々否定されましたよ(笑)

デベ対審査会
デベ対ユーイック

司法の場が煮詰まれば煮詰まるほど、ユーイックの主任判断者、関係調整者は被意見聴取者もしくは参考人として司法上の公で発言しなければならなくなるだろうと踏んでいたのですが…

審査会における答弁抗弁とは別に。

ユーイックは訴訟では関係者でないことはご存知ですね。原告から積極的にユーイックの担当者に証人として出廷を求めるとかの手続きをしない限り、証言をしてもらう機会はありませんよ。Nippoは求めるとお考えですか？

その辺は誰もがなんとも言えないのではないかと考えます。
審査会の下に形式的にはいるわけですが、建築確認だけなら他人の関係、
変更確認までとなるとある意味確かな当事者ですから、その言質ひとつも
時には正反対の解釈や意味をもったりするはずですし。

ユーイックがきちんと成熟した大人の企業かどうか
実は神鋼やNIPPOも呆れるレベルだったりすると話も早いかも(笑)

東京都を相手に裁決を不服として起こした訴訟では、審査会が妥当であったかを判断しますから、法廷にユーイックが登場することになりません。
Nippoがユーイックの担当者を証人として呼ぶことはできると思うのですが。Nippoがそれをするかどうか。神鋼とNippoとでも温度差がありそうですよ。

神鋼不動産の方が物事を明らかにしよう的なイメージがあります。日経アーキテクチュアの取材にも神鋼不動産の方が先に答えていましたから。

確かに神鋼が熱心に取組んでいるようです。

　 神鋼は避難計画が問題にならないように配慮してきた

ということですかね。今後も神鋼が頑張ってくれると期待しているのですが、一方で >>1235-1236辺りのレスに、車路の勾配を変える必要はなかったとありますので

　 神鋼は変更確認を行って車路の勾配を緩やかにした際の判断には係わらなかった

かもしれないと思いました。

振り幅の小さい主観がいくつか続いたので、すっかり枯れてしまってる感じ…でしょうかね。

神鋼とNIPPOの落札資本の割合みたいなものはどなたかご存知ないですか？

温度差というか、メディア露出の機会に差が生じているのは、やはり事情の精通度の差、もしくは「やっちまった」意識の差からくる必然的なものだと考えるのが普通でしょうが、「対等な出資比率」だとして…「万全を期したつもりが裏目」という例の神鋼の発言をさらに少し掘り下げて考えてました。

もし、まったく任せきりで蚊帳の外に神鋼がいた場合、確かにこういうコメントになりそうです。

ただ実際問題として、それはちょっと考えづらい。行く先が「変更確認」にまで至るわけですから、下世話な視点ですが、事前承認の捺印がいくつも要るはず(笑)。

仮に、神鋼がまったく感知していないなら。暗にNIPPOへの恨み辛みを匂わす言い方がビジネス的に、間接的にでも何かしら含まれていていい。

そもそも、13年？に及ぶ両社の執着は、企業責任を全うすることや、かの地に「仕事(実績)」を残すんだという志にのみもはや因るものだと考えるなら、仮に資本比率がイーヴンでも、どうせなら、より表面的に名前が広く知れたほうが得策だと考える…そんなトップがいてもおかしくないわけで。

いずれ結果は、出る。賠償や損失補填の話にも、なる。ユーイック相手の別訴訟にもなるかもしれない。だから。その時にまでは(笑)何処も責めず、後出し的判断で大局的に待つという策、それも確かに有効そう…

どういう話し合いや目論見があったのかはわからない。
そして、名前が出てしまっている以上、コメントや会見を避けて通ることで広まる悪印象は、やはりまずい(笑)

NIPPOは、つまり、その辺をまったく戦略的に見通していないか、さもなくば逆に、事態のまずさをより知悉しているか…そのどちらかなんでしょうね。

全国規模の業界最大手、談合もあり(笑)という体質ゆえに、小回りがほとんど利かないというか、愚直というか、確信犯だったというか(笑)

賢いトップだったら不手際や準備不足は認めてさくさく流し、逆に積極的に世間にアピールするだろうと思うのですが…対応は後手々々、気づくのも遅すぎ…

まあ、技術基準｢道路橋示方書｣を国や県も見落としていた橋の耐震工事が全国に40ほどあったそうですから、探せたもん勝ち！みたいなところはやはりありますけどね(笑)

神鋼は捺印したとしても
>>1235-1236 で指摘している
車路の勾配を変える必要はなかった
ということを全く知らされないで変更確認を行う書類に捺印したのだと思いますよ。神鋼にも建築士がいるはずですから、確かめておくのがよかったとは思いますがね。

>>1275 匿名さん

1,519,000,000÷2,170,000,000＝0.7

7:3の比率でしょうか？

［毎日新聞］
問題のマンションは文京区小石川2でNIPPO（東京都中央区）と神鋼不動産（神戸市中央区）が建設する「ル・サンク小石川後楽園」（107戸）。2012年7月に建築確認を受け、13年に着工。地上8階、地下2階の建物はほぼ完成したかに見えるが、高さ約2メートルの白い囲いに覆われたままだ。完売していたが、工事が止まったため2社は購入者に総額22億円の解決金を払って解約した。

［日経アーキテクチュア］
ル・サンク小石川の建築確認は、指定確認検査機関の都市居住評価センター（UHEC、東京都港区）が12年7月に下している。設計を担当したのは日建ハウジングシステム、施工は安藤ハザマが手掛け、16年2月の完成を予定していた。現在は9割ほど完成した建物が敷地に残る。NIPPOは「購入者の契約解除の状況は公表しない方針」としているが、5月11日発表の16年3月期決算短信で、売買契約書に基づく解決金の総額約15億を特別損失に計上した。

そういう推測をされましたか。素晴らしいですね。感服しました。

そうですか。ならば特別な譲歩を含む約束のようなものが事前に盛り込まれていなければ、やはり基本＝NIPPO主導で確定、ああいうコメントを単純に先行させた神鋼は決定権や計画全体の情報において欠如や不服があったとしてもおかしくないですね。

帰納的に言ってその分神鋼が「無知」であっても両社の関係上では当たり前に許されたのかもしれない。「万全を期した」という表現そのものがコメントとして的外れだとNIPPOは内心考えたかもしれませんね。

NIPPOはやはり事態のまずさをより理解していたことになりそう。つまり、法解釈上の瑕疵の可能性をより知悉していたといえるかもしれません。その分だけ事実、沈黙したんだなと。

その数字ゆえ、七三分けのようなカチカチの推測ですが(笑)根拠のない思い込みよりも、論拠をもつ手堅いイメージの確立のほうが大切かなと個人的に感じ直した次第です。

だからなんなの？はまた別のお話。

ありがとうございます。

> ああいうコメントを単純に先行させた神鋼は決定権や計画全体の情報において欠如や不服があったとしてもおかしくないですね。

NIPPOは事態のまずさを理解しているが故に、事態の解明に消極的なのではないでしょうか。
契約者の契約解除の状況を公表しない方針というのも、5月11日の決算短信からわかってしまいますから、かえって事実を隠そうとしているイメージでよくないです。

神鋼不動産の方が事態の解明に積極的なものを感じ、NIPPOよりは好感を持てます。今後、検査機関への賠償請求等にまで発展するのであれば尚更、今のうちに変更確認の案を示した人に（スロープの勾配を変えるように導いた人に）、それで避難上の不備を無くせると示してもらうのが重要ではないでしょうか。

あの誠意のない説明会から1年経ちました。
NIPPOは事態のまずさが判っていたのですよね。それなら購入者への説明の仕方があったはずと思っています。

振り幅の偏った主観でまたまた枯れてる感じですかね。

実際NIPPOや神鋼の現状が伝わってこないのでさしたるトピックもないわけですが…

『もし。裁決がなく、契約者→購入者によって瑕疵担保責任を問われる損害賠償請求に後日なっていたらどうだったかな』
と仮想することがあります。

「人権侵害」を根源的な理由において書かれたあの訴状は、開発反対派さん数名の「闘争」のベクトルの延長線上にあり、当然「利益不利益」を争うかたちでの代物でした。

傍からみれば。
開発するなという意志の表れの極みであったり、大災害時に救助が後回しになるその可能性を解消しろよという訴えであったりもして、印象は正直微妙で…
「購入者→所有権保持者が将来的に被る不利益＝避難経路の不備？」と比すと、関係性の強弱から言って感じさせる違和感を孕まざるを得ないもの、でした。

裁決が出ているいまとなってはそんな理由もあんな経過もすでに二次的な話…
現在では、審査会の判断の正否から、解釈の違いを孕む法の前で建造物に違法性があるかないか、が司法上で精査されているわけですね。

ここで。

「上棟後では審査請求人は利益不利益を争えなくなる」というあの書き込みを鵜呑みにしたとして。
裁決がなかった場合の未来、相当な後日、住民となった購入者から瑕疵担保責任を問われる形で訴訟が起きたとした際に。問われる事態の本質とその解決策とは…どんなものなのだろう？

…そんな半実仮想を最近よくもつんですよ。

都筑の杭工事の不正による傾斜問題では、住民の総意に近いレベルの判断を汲み、全４棟建て替えという解決法をデベ側が打ち出しました。近隣者の人権云々の思考や視点は伝聞がありません。

で。比してこれ、裁決をもたなかった場合の未来のルサンクだったら、どうなのよ。と。

結果、実際住人の対安全面での意識と「利益不利益」感覚が、法の適否とは若干距離をおいて、現実に則して顕れる初めての機会になったはず、でしょうね。

そして。現実的な対処解決手段を、割と早期に、我々は知ることもできたはずだと。

契約者、購入者、実際住人が「あの車路でいいよ(笑)」と容認したなら、既存不適格でもあの地は開花し、変わらずに新たな歴史を刻み続けていったのかな…とか
屈強な訴えがあった場合、建て替えにまで至るコトなのか、事態の「本質」や「程度」も識れることになったろうに…

とか想った次第。

続きになりますが。

事態が複雑な経緯をもちすぎて、対する見方や思考やスタンスも多岐にわたり、多角的すぎる現在、

残っているのは…

９割完成している「置物」と、渋い坂道の風景の途上感、法律の真意、表現の曖昧さ、区分・適用の難しさ、遠い先を見通すことが困難な残念さ。…等々。

それはそれで前代未聞のサンプルになって残ってゆくわけですが。

もし。あのまま日々が過ぎ、107戸の生活が成立し避難経路に不備があるとある日住民が知った時、コトはどうなったか、どう解決されていったのか？

それは、わからない。もう失われてしまったわけです。

刑事罰と別に、杭の不正に起因した傾斜問題を多数住民の意志で未来が決定されていった…あの「本質的な事態の流れ」のようなものを、ルサンクの契約者の立場に置き換えその「程度」を意識する…その思考や評価のスタンスを、我々世間は、もう持ちえないわけです。

これ、かなりデカいことだったと思ってます。

法律上の価値と法律論上の価値と実際住人の抱く価値観、直接の利害関係内にあり「生活＝実人生」の上で選ばれゆく未来の体感的価値あるいは相対価値…

これらはすべて異なるものだと私は考えています。法治国家の国民ですけどね。

対手付け金の補償もらったから。
認定保育園に通わせる生活設計が破れたから。

当事者たちの実感、利益不利益の体験価値ももちろん大切で、忘れてはならないものですが、事態の本質を定めきる要素にはなりません。

審査請求により、審査会の判断によっては完成直前の建物の全契約が解除されることにもなりうるというその事態、その重さ

現在の審査会や請求制度が孕みもつ価値と功罪、その実際


それらは、住民の意志が瑕疵担保責任を問う訴訟に仮になっていれば、わかりやすく手にとれたのにな…と思ってしまうんです。

もちろん
法治国家に済む者の仮想と感想ではありますが。

契約者さんたちの想いや未来が最優先される「普通の未来」が普通にあってもよかったなと。

時々振り返ってしまうんですよね。

不幸な話です。実際。

上記

×　半実仮想
○　反日仮想

×　刑事罰と別に、杭の不正に起因した傾斜問題を多数住民の意志で未来が決定されていった…あの「本質的な事態の流れ」のようなもの

○　刑事罰と別に。杭の不正に起因した傾斜問題で、多数住民の意志によって未来が決定されていった…あの「本質的な事態の流れ」のようなもの

……
以上、誤表記、失礼しました。

>>1282さん
> 住民の意志が瑕疵担保責任を問う訴訟に仮になっていれば

避難施設の不備は、建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵に該当すると思いますよ。


NBL 875（2008.2.15）号
建物の瑕疵についての施工者・設計者の法的責任
http://www.shojihomu.co.jp/nbl/nbl-backnumbers/875-nbl

渡辺健寿法律事務所
建物の設計者等が負う不法行為責任
http://www.watanabelaw.jp/seminar/pdf/k2011-09.pdf

江副哲弁護士の建設現場トラブル相談所
設計図どおりに施工したものの瑕疵があった場合、施工業者に責任はある？
http://const.fukuicompu.co.jp/trouble_construct/vol15/

そっちじゃないですね(笑)

(裁決がなく)
訴訟になっていれば

ですね。
読みの重心がまるっきり違いますわ、毎度のことですが。

…疲れるわ。

>>1285さんは>>1284さんのリンク先は読んだのですか？ かなり重要な判断がされている様ですけどね。

居住者等が、設計者、施工者の不法行為を追及できるという判例ですよね。

重要な判断は世の中に五万とありますよ。

私の書いたものの本意に付随するだけのトピックを、毎回毎回疑問符をつけてレスする、しかもその読み方が誤りだと言っているわけですが。

グレーゾーンのままで完成し、開発反対派と関わりなく住民本人たちが訴訟を起こした際に、今回の事案の相対的なスケールが初めて判ったのになあ…という感想ですが、何か？

筋違いの読みばかり重ねてレスつけるだけつけるから、みんな返答にも話題の発展にも困り、どんどん過疎っていってる現状でしょう？

杭の不正の都筑の件と比較して、事態がどういう規模で解決されてゆくのかを仮想しているという私観をちゃんと書いてるじゃないですか。

1＋1は2で重要なことが書いてありますが読んだのですか？

…などと問われても当惑するだけですわ。

論者の思考でなくクレイマーの思考なら話は別ですがね。

×　半実仮想
○　反日仮想 → ×

○　反実仮想


二重の誤りとなりました。誤表記申し訳ないです。

>>1161
↓の開発業者は係争中の物件を販売しませんでした。

（仮称）目白御留山テラス新築工事
http://www.geocities.jp/daigiri91220/20091218.htm

>>1290さん
新日本建設も2004年頃からマンション紛争になっていて強引だと思いましたが、販売して購入者を巻き込んだりしなかったのはマシでした。

「係争中」「紛争」という言葉を使われてますが、開発許可はいま現在も生きてるんですよね？

とすると。
審査請求は開発許可の再審査申請で反対派が負けて、その後すぐに出されていたんでしょうが、裁決まで三年？ その間にどういった裁判があったのか教えてもらってもいいです？

また、「紛争」という言葉の法律上の定義は一種かどうか知りませんが、具体的には「どのような状態」を言うのでしょうか？

過去ログでわかるように、販売開始や完売の声や細部の情報交換の声ばかりでまったく問題なく進展し続けていて、ある日突然の裁決で現場が止まったという印象でしたよね。

たとえば。現場の基礎程度の段階で、仮囲いにＣＭがありさらには「一期完売御礼」とまで出ている工事所もよく見かけますよね。

一期、二期などの区分もそれぞれでしょうが、係争や紛争の概念がはっきりしないと、数名の住民がゴネていれば「予約(契約)」すらできない感じなんでしょうか？

また、例の「上棟前・上棟後」という区切りで捉えるならば、別棟の低層階を残しすでに実質上棟済み。これを一期と仮に捉えるなら、「契約(予約＝手付け金払いの状態)」はおっしゃるほど非難されることでも、特に悪質な極端例であるとも思えないのですが…
？

また、「契約」でなく「販売」済みであれば、すでに外部が関わって建築確認の審査請求などできないように思うのですが…？

社宅があった時代から折り合いが悪かったと某掲示板にありましたが、その遺恨や、13年前のやりとりなど…からデベを良く思わず批判や口撃をされるのはまったくかまわないと思います。

ただ、ルサンクの場合は、裁決の出た時期を絡めてかなり特殊な事案だと認識しないと、係争や紛争やその他もろもろをきちんと区別し色分けしなければ類例をみつけることすら難しいと感じています。

当然、一市民の世間一般的な知識によるものなのでこうして専門家の方にお伺いするわけですが。

ＣＭまでうって予約を受け付けてしまったことは、やはり責められること、もしくは違法だったんでしょうか？

また、その呪縛から逃れられるのは、三年以上かかる現場だといつ？になるのでしょう？

すべて開発許可、建築確認ありきだと考えて書いてみました。

>>1282 匿名さん
購入者が入居する前、近隣住民が利害関係者の時に対処した案件ですので、おっしゃる通り、実際に住む人が何を考えるかは誰にもわかりません。

当事者不在で話が進んだという意味ではひどい話ですが、こうなってしまった以上は少しでも良い利用方法がされるといいですね。

>>1292さん

2012年9月 住民が東京都建築審査会に審査請求
2013年2月 デベが建築工事に着手
2014年3月頃 東京都建築審査会で口頭審査が予定されていたが、ユーイックが車路の勾配の変更確認を行ったために延びる
2014年6月 デベが販売活動開始
2015年9月 東京都建築審査会が口頭審査、同日付けで執行停止
2015年11月 東京都建築審査会が建築確認取り消し裁決
2016年5月デベが東京都を相手に提訴

ここは12年前から継続して争訟になっている物件

>>1294
2014年の夏に市川猿之助の広告をしていましたね。
2014年3月に予定通り口頭審査が開催されていれば、神鋼が事態のまずさを知って、販売を始めたりしていなかったのではないかと。設計者と検査機関の判断ミスでしょうか。

>>1295 さん
結果的にはその通りです。
ルサンク小石川の件では、変更確認が中途半端なものであって、車路の避難階段の問題にきちんと対処していなかったことが致命傷になったようです。
変更確認をしていなければ、早期に口頭審査が開催されて、工事が進む前に建築確認が取り消されていたはずです。
他方、変更確認が車路の避難階段の問題も解決した完璧なものであれば、建築確認の取消しに至ることはなかったはずです。

なお、「『契約』でなく『販売』済みであれば、すでに外部が関わって建築確認の審査請求などできない」という点については、建物の完成時までは建築確認の取消しを求める訴えの利益は失われないというのが最高裁判例ですので、マンションがたとえ販売済みであっても、竣工までは建築確認の取消しを求めることは可能です。

ルサンク小石川の件で、建築確認が争われていたにもかかわらず販売に踏み切ったのは、NIPPOが勝てると自信があったからでしょう。建築確認が争われているマンションを、紛争決着前に業者が販売した例は多数あると思います。

沢山のご意見と知識ありがとうございます。

そうなんですよね。開発反対・容認双方の多数近隣の方々を含めてやはり完成間際の中断でしたから「良い」結果、良い方向に向かえばと。

元業界さんという方が書かれたように、解決には、専門家内での論議はもちろんですが、一般的な目線やその思考スタンスが活かされて解決することもあるわけで、様々なイメージや切り口があればスレも豊かになってゆくと考えます。

12年前…もそろそろ13年前かなと考えて13年前？という表記をしています。

審査請求が出されていて審査会による質疑が終わっていない状態が「係争」もしくは「紛争」なんでしょうか？

審査会が初期の段階で全設計を精査し口頭質疑をし裁決をくだす…のが理想的でしたよね、やはり。

一部で言われているように、高さ規制の条例が有効になる前に駆け込みで建築確認、口頭質疑を延ばして時間をとり現場を完成しきる、そのための変更確認

…であったかどうか、デベ側の意図はやはりユーイックの関与も含めて重要でしょうね。

だとすると、審査会の裁決がないまま完成して、どの時点で「係争」状態ではなくなるのかも気になりますね。

建築確認がおりて以降はほとんどの工事がその施工方法や時間、実際影響に対しての問題になり「近隣からのクレーム」という捉え方で対処されてゆくのが普通でしょうから、その点では、一通逆送問題も含めて数々の「橋」をデベは渡ってきたように思います。

世の中のすべての建築工事は、やはり「建築確認＝建築・予約販売開始可能」だと考えてしまうわけですが、その点はいかがでしょう？

NIPPOと神鋼で判断が違っていた、そもそも神鋼は十分な情報を得てなかった、ということはないですか。
審査会でルサンクが違法建築であるとの判断が下された後の２社の姿勢は、NIPPOは隠そう隠そうとしているのに、神鋼は事態を解明しているように感じるのです。違ってますでしょうか。

>>1296さん
NIPPOが勝てると自信があったと書いておられますが、NIPPOの判断が根拠のあるものだったかを疑います。執行停止を受けたのに対して、契約者に「嘆願書」に署名を求めたこと、今も不信感を持っています。

>>1297さん、小石川ではプラウド小石川の訴訟が有名ですが、野村不動産は竣工してから販売しました。
係争中の物件は竣工後に販売する方がよく、契約者がトラブルに巻き込まれることになりません。野村不動産の姿勢の方が適切だったのだと思います。

>>1298 さん
根拠があったかどうかは不明ですが、NIPPOは（変更確認で問題が解決したと判断して）おそらく勝てると思っていたのでしょう。
建築確認が執行停止となって初めて事態の重大さに気づいたのかもしれません。

契約者に「嘆願書」を求めたとのことですが、NIPPOは実際に嘆願書を建築審査会に提出したのでしょうか。
審査請求において判断されるのは、建物が建築基準法令を遵守しているかどうかであり、建物が法令に違反していると建築審査会が判断したならば、建築確認を取り消すしか選択肢はないはずです。
契約者からの嘆願書が提出されても、それによって建築審査会が違法な建物を大目に見るという裁量権はないはずですので、嘆願書にあまり意味があるとは思えません。

今さら言っても遅いですが、係争中に販売するのであれば、建物の高さを22メートル以下にしておくべきでした。
そうすれば、建築確認が取り消されても、ダメージを小さくすることがはずです。
NIPPOの強気の姿勢が裏目に出たのだと思います。

>>1300さん、詳しく説明していただき、ありがとうございます。
やはり「嘆願書」は意味がなかったのですね。
建築審査会に提出され、建築審査会の昨年11月の裁決書にも別紙として添付されているのがわかっています。
契約者に事態が十分にわかってない状況で「嘆願書」に署名を求めたのは適切だったのか。NIPPOの強気というか。販売して契約者がいることを利用しようとしたのではないかと疑ってます。

契約者がいることを利用しようと考えていた
…わけですよ。もちろん。

建物の高さ分の距離以内に済む者にはその建物が倒壊した万一の事態に対し事前にモノ言える権利がある(論旨要約)…とか

避難経路に不備がある建物は、万一の大災害時に中に取り残された人がいるとこちらの救助が後回しになる可能性がありそれは人権侵害だから審査請求する権利がある(論旨要約)…とか

訴状上のこういったロジック(日置氏筆)はもとより、開発→工事→完成の流れすべてに否定干渉してきたクレイマー(その時点までは今節はデベ側の完勝)に当の住人となる契約者たち多数の未来が脅かされてなるものか…

とでも考えれば(笑)
即日できる対抗策・対応策は嘆願書署名してもらうことくらいだったんでしょう。

実際、契約者さんの物凄い恨みつらみが過去ログにありますし、発案は契約者たちから出た可能性すら、第三者的には考えますしね。

「青天の霹靂で心外」だという神鋼のコメントにその怒りの度合いがにじみ出てるように私は感じましたね。
その怒りも様々な反省などに変化していったわけですが(笑)

適切かどうか、をいうことにはそもそも意味がないですね。

たとえば、強行採決が適切なわけがありませんが、システム的には問題はないとされるのと同様で。
数の論理。それを考えたんじゃないですかね。

たとえば、近隣一帯の方々すべてに○×回答させたら、これもデベ側の完勝に近いものだったんじゃないですかね。完成間際で安心されてた方も多かったはず。

推論ばかりで申し訳ないですが、デベ側は減階工事など考えていないでしょう。

なんのために駆け込みで建築確認させた(笑)のかわからなくなるわけですし。

建築確認があの時期に停止になったのは開発反対派さんにとっても実はベストな結果とは言えないはずですよね。詳細まで述べても仕方ないですが。

とにかく〝談合会社〟ですからNIPPOは(笑)
悪評も、底力と体力はかなりあるんじゃないですかね。

無論、法は法ですけれど。ね。

>>1296さん

近況では、1296さんのこの書き込みが特に「視えている」ものだと思っています。で、うかがいたいんですけれど。

……引用……

建物の完成時までは建築確認の取消しを求める訴えの利益は失われないというのが最高裁判例ですので、マンションがたとえ販売済みであっても、竣工までは建築確認の取消しを求めることは可能です。
……引用了……

①.建物完成時まで、建築確認取消を訴えることを可能とする利益不利益が第三者すべてにある

②.販売済みでも、竣工までは建築確認取消を訴えることが可能

…と読み替えて良いとして
「完成」「竣工」の法的定義のようなもので、何かしらの意の差があるのかなあと。
開発反対派さんのサイトでは「上棟」を区切りとして同じように論説されてたもので。

また「工事期間」と「竣工」とは相互無縁だと思いますが、書類上での規定などがあるのかな？と。

「竣工 十月吉日」という銘文的なイメージが思い浮かびますが、判例とする際の厳密な定義などがあれば、ご教示くださると幸いです。他意なしです。

開発反対派さんのサイトで「上棟」を区切りとして論説されていましたでしょうか？
>>1303さんの読み間違いだと思いますよ。

>>1300さん、同感です。係争中に販売するのであれば、建物の高さを22メートル以下にしておくべきでした。

>>1303 さん
1296で引用した最高裁判例（最高裁昭和56年10月26日判決）では、その結論部分において、
「建築確認は、それを受けなければ【建築物の建築等の工事】をすることができないという法的効果を付与されているにすぎないものというべきであるから、当該工事が完了した場合においては、建築確認の取消しを求める訴えの利益は失われるものといわざるを得ない。」
と述べていますので、
工事の完了時を基準としています。

工事の完了というのは、イメージとしては竣工に近いでしょう。
上棟とは異なります。

ちなみに、上記判例のリンクは、以下のとおり。
http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/704/052704_hanrei.pdf

>>1306さん

ル・サンク小石川後楽園の執行停止の決定書でも
審査会がその最高裁判決を引用して
執行停止の必要があると認める
と判断したという理解で合ってますでしょうか。

ところで、執行停止の決定書には昭和59年の判決と書かれてます。
どちらが正しいのでしょうか。

>>1307 さん
ご理解のとおりです。

昭和56年ではなく、正しくは「最高裁昭和59年10月26日判決」でした。
失礼しました。
なお、1306末尾の判例のリンクは合っています。

>>1308さん
そうすると「最高裁昭和59年10月26日判決」に基づいて
執行停止の必要があると認められる、つまり現在の法制度では
工事の完了が近づいている状況で執行停止がされるというので合ってますか。>>1290の事例で執行停止がされたのも同じ理由からですよね。

工事完了が間近になって執行停止を認めるのではなく
違法が強く疑われる場合には早い時点で
審査会の権限で工事停止を求められる制度であればいいのではないですか。
いまの制度で、工事を止められるのは検査機関だけということになりそうです。

>>1309 さん
執行停止が認められるのは、次の場合です。
　　・「処分、処分の執行又は手続の続行により生ずる重大な損害を避けるために緊急の必要があると認めるとき」（行政不服審査法第25条第4項）
　　・「処分、処分の執行又は手続の続行により生ずる重大な損害を避けるため緊急の必要があるとき」（行政事件訴訟法第25条第2項）

ルサンク小石川の件は審査請求段階で執行停止がなされたので、行政不服審査法第25条第4項（改正前の同法第34条第4項）に基づくものです。

タネキの森の件は、高裁判決後の段階で執行停止がなされたので、行政事件訴訟法第25条第2項に基づくものです。

執行停止の要件を充たしているかどうかは個別の案件ごとに判断されますが、一般的にいって、建物の完成間近の段階では、そのまま工事が完了してしまうと建築確認の取消しの訴えの利益が消滅して訴え却下となってしまうため、建築確認の取消しが見込まれる場合（つまり、取消請求に理由があると思われる場合）には、執行停止がなされる可能性があると思います。

（もちろん、工事があまり進んでいない段階でも、上記の要件を充たしているならば、執行停止を求めることはできると思います。ただ、工事完了予定日がかなり先という時点で「緊急の必要がある」といえるかどうかだと思います。業者が建築確認の取消しのリスクを承知の上で工事を進めるのならば、業者が自己責任でやることなので、工事が始まったばかりの段階で執行停止を命じなくてもよいという考え方もあるでしょう。）

過去には、建築確認を取り消す地裁レベルの判決がいったんはなされたものの、控訴されている間に業者が建物を完成させてしまい、結局は訴えが却下されて、業者が逃げ切った（いわゆる建てた者勝ち）ケースもあったかもしれませんが、ルサンク小石川とタヌキの森の件ではそれを建築審査会・裁判所が許さなかったのでしょう。

>>1311さん
詳しい解説ありがとうございます。
過去に「いわゆる建てた者勝ち」が横行したのが問題と思いました。
ルサンクの過去スレでも、工事が完了してしまえばいいといった書込みがいくつもありました。
NIPPOが変更確認を申請して口頭審査が延びることになったのも、そういう背景があったのかと推測しています。

>>1311さん
業者が建築確認の取消しのリスクを承知の上で工事を進めるのならば、業者が自己責任でやること
というのは、裁判所も同じ判断をしている様です。
http://suzuki.seesaa.net/article/391130989.html

>>1304

なんでも否定するだけなんですねえ。

あなたの書き間違いを都度都度添削しましょうか？

本当にタチワル以外の何者でもないですね。

人を否定する時は根拠をもってきてほしいもんです。照合しますから、改ざんを。

だから気持ち悪がられるんですよ。
某２ちゃんとかでも。

>>1306さん

ありがとうございました。きちんと日本語が通じる方にほっとしました。

竣工に近いイメージで「完成」ですね。

吹き込まれた情報を上書きします(笑)

>>1315さん、吹き込まれたのではなく、誤った解釈をしていたのですよね。上棟にこだわっていたのは貴方だけでしたから。

都庁や区役所で建築計画概要書の写しを取ったことはないですか。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kenchiku/kijun/kn_12-29.pdf

「建築基準法令による処分等の概要書」の【３．完了検査】の検査済証交付年月日の欄で、工事の完了した日がわかります。

分譲マンションで検査済証が交付されないと購入者が銀行から融資を受けられませんよ。

>>1316

自分のとこのトップが書いてた文章も読めてなかったのですか。

なんでもコピペやリンク貼りに頼ってるから脳が妄想に負けちゃうんですよ。

しっかりしてください。まだまだ先は永いんですから。真面目に。

>>1319さん、誰も上棟が工事の完了と言っていません。上棟にこだわっているのは貴方だけです。他人のせいになさりたいのなら、情報源を示すべきと思いますよ。真面目な話です。口頭審査でのNIPPO担当者の答弁で上棟について述べている箇所は見つかりましたが、NIPPO担当者の答弁も上棟と工事の完了とを区別したものでした。なお、>>1317-1318で指摘されているように、検査済証の交付を受ける必要があります。

>>1311さん、わかりやすく解説して下さり感謝しています。
そうすると建築審査会は執行停止と建築確認取り消しを行うために
口頭審査で丁寧に質疑していたということになりますでしょうか。

>>1321 さん
ルサンク小石川の件で建築審査会が結論ありきで口頭審査をしたのかどうかは分かりかねますが、口頭審査の当日に執行停止がなされていることからすれば、おっしゃる通りかもしれません。

1320さん
誰もこだわってませんし、上棟が工事の完了だとも言っていませんよ。

建築確認の取消を求めることができる期限に諸情報あったから真偽を確認しているだけでしょう。

文章の読み違えが尋常じゃないレベルですよ？

「上棟してしまうと利益不利益を争うことができなくなるから我々の長きにわたる闘争も終了です」

って反対派さんのサイトにあったでしょ？

「天王山です、ネタを小出しにしたりして延ばしてきましたが、いまは早く再審査するようせかしています」
という旨を述べていたあのサイト。


…文章も支離滅裂だし、オウム返しで目新しいレトリックやひとのフレーズを繰り返すだけだし…

裁決が出る前のあのソース、何度となくリンク引かれてましたが忘れちゃいましたか(笑)

ちなみに「施主側には大ダメージなはず」云々の言質もそこにあったものですよ。

多くの方の目に触れてますから、SSでも画面保存でもリンクアドでも、誰かしらが何かしらお持ちだと思いますが？

過去ログに、それを全文引用してる箇所もあったような気もしますし、上棟云々の何かしらの負い目でもおありなら、まず、ご自身の記憶を精査されることをオススメします。

デベも大変だったろうなあ。同情しますわ。

>>1323さん

> 「上棟してしまうと利益不利益を争うことができなくなるから我々の長きにわたる闘争も終了です」
> って反対派さんのサイトにあったでしょ？

ありませんよ。>>1323さんが読み違えて
このスレでずっと上棟上棟と書込みされているのです。

徹底的に法的な争いをしてきた審査請求人のかたがたが
そんな初歩的な誤りをしませんよ。

江東区民ですがNIPPOの建ててしまえば、売ってしまえばという姿勢を酷いと感じてます。近隣でなくても>>1323さんに同調できないと感じる者がいることをおわかりになる方がいいと思います。

>>1322さん
同感です。審査会委員は万全の準備をして、口頭審査をしていると思いました。
口頭審査の当日に執行停止がされたということから、執行停止の案は事前に作られていたのでしょう。

NIPPOは購入者に口頭審査があることを知らせませんでした。せめて早い段階で議事録を配布してくれていればよかったと思っています。口頭審査の議事録も周辺住民のサイトで知ることになりました。

一度見たら忘れないようにしてください。

http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/koishikawa2-kotoshin...

このように、事案の内容が難しいこと、変更確認によって争点が追加されたことなどのために、建築審査会の審議に大幅に時間がかかることになりました。最近は、私たちから早く裁決をするように、そのために、早く口頭審査を開くように強く要求しています。マンション建築が完成すると、建築確認の審査請求は争う利益が消滅したとして却下されるからです。そしてようやく9月7日に口頭審査が開催されることになりました。


４．口頭審査と裁決の見通し

口頭審査では、これまでの審査で問題となった上記(1)～(4)の争点を中心に質疑が行われます。これは私たちの最後の決戦場なので、全力で闘います。

裁決は、早ければ1ヵ月後の10月5日の建築審査会で決定されることになります。私たちの請求が棄却されれば、長年にわたった私たちのマンション建設反対闘争は実質的に終了します。小石川2丁目マンション（ル・サンク）は来年には建築完了し、施主の計画通り入居が始まることになります。ただし、その後も、ル・サンク管理組合と近隣住民との間でル・サンクの管理運営に関する協定の締結が望まれます。

以下引用

…
また、当初は、私たち審査請求人の側で、審理を長引かせようとしたこともあります。つまり、当時文京区では建築物の高さ制限を定めようとしており、2014年3月17日に高さ制限が告示・施行されました。この高さ制限が発効したのちであれば、建築確認が取り消されると、建物の上部を削って建築設計をし直さなれければならず、施主側は大きなダメージを受けることになります。そこで、2012年9月に審査請求をしたのち1年余の間、建築確認の違法の主張を小出しにし、重要な主張は控えていました。
そして、高さ制限が発効する前後から、私たちは建築確認を違法とする実質的な根拠を主張しはじめました。そのため、処分庁との議論が難しい法令解釈にまで及ぶようになり、争点が詳細で複雑なものになりました。

…引用了

そうでしたか。
改ざんされていないととりあえず信用し「完成→上棟」と読み違えていたことはお詫びしましょう。申し訳ない。

この引用部分の戦略姿勢に甚だしく怒りを覚えたので、細部のニュアンスがとんだのかもしれませんね。

結局、確信犯同士が招いたバカバカしい事態なんだと改めて感じ直しましたよ。
江東区民さんはさておき、近隣の方々でさえこういう非人道的な姿勢を社宅の頃から感じとっていらっしゃったんでしょうね。よくわかりました。ありがとうございます。

>>1327さん
お疲れ様です。

改ざんされていないことは明らかですよ。
何回も読んでますから。

…
通常、建築確認の審査請求は１年以内に審査・裁決されます。本件では３年を超えようとしています。このように長引いたことには、いくつかの理由があります。

最大の理由は、処分庁が東京都建築審査会に証拠の建築図面を提出しなかったことです。処分庁は、審査において私たち審査請求人の違法の追及から免れるために図面を提出せず、そのため、私たちは少ない証拠で手探りで反論しなければなりませんでした。この状況は、いまなお続いています。
…引用了

この部分をわざわざ引用しないようにしているのは
>>1327さんの意図的なものですよね、きっと。

処分庁＝ユーイックが審理を遅らせることで逃げ切ろうとして
今回の事態に至ってます。

変更確認は、NIPPOとユーイックが行ったものです。

審査請求人のかたがたは、このスレの書込みにあったように
2014年3月の口頭審査を求めていたようで、そこでルサンク小石川の建築基準法への適否が
はっきりしていたのでしょう。

少なくとも、販売がされて購入者が巻き込まれる（NIPPOが購入者を利用する）ようなことには
ならなかったはずです。

1327ですが。

最初に出してきてくださった方が全文でなかったので、自分に必要な部分、つまり
「建物の上部を削って建築設計をし直さなれければならず、施主側は大きなダメージを受けることになります。」
を
「大ダメージを与えることになる」
と簡略記憶＆表記していたこと、そのダメージ目的の戦略姿勢、これらを拾っておきたかっただけですよ。

以外、他意はないですね。
そして、この部分で受けた悪印象をいまだに抱いていますよ。

また。NIPPOがほふられようが、ユーイックが廃業する目にあおうがまったく構いませんし。

ただ記憶しておかねばならないことは、デベ側(施工関係者)は瑕疵が予見できる場合には改善を上に促す義務がありますよね。
その原則を審理上では意図的に無視したこと、施工側に住む人間なら反感をもって当たり前です。

無論、図面の提出が拒まれていた等のことや、変更まであったことで、そもそもデベ側(NIPPO)が悪意的だったろうことも確かでしょうしね。

事実関係と結果が分かればそれでいいんですよ、私は。

なので「上棟＝工事完了」などと言ってもいないことまで読み違えで言われては困る、というだけです。当たり前のことですよね、それは。

ましてや、明らかに幼稚な作文と曲解が気持ち悪いので許しがたいだけです。迷惑ですしね。

> 施工側に住む人間なら反感をもって
とおっしゃっているので、反感をもっておられるのでしょう。

そのような方に冷静になれと言っても難しいでしょうが。
ここのスレによると、高さ22メートルを超す部分の工事は2015年に行われているようです。
2014年3月に口頭審査が開催されていれば、すぐ裁決にならなかったとしても
口頭審査の様子から神鋼が事態のまずさを分かったのではないですか。
販売もされないし、22メートルを超す部分の工事もされない
今回の事態にならなかったですよ。

地下駐車場からの避難路は12年前から追及されていた点で
建築基準法への適合が疑わしいことは、ユーイックがよくわかっていたはず。
工事を止めなかったユーイックにこそ文句を言うべきでしょう。
ユーイックの役職員は、元々、行政側のプロだったそうですから
なおさらです。

建築図面をユーイックは最後まで証拠として提出しなかったことも
裁決書で確認しています。

デベにとっても施工者にとっても
購入者にとっても
周辺住民にとっても
ユーイックが適正に建築確認の審査をしていればよかった話です。
さらにユーイックは建築確認に違法はないと主張するなら
審査会への証拠提出をすればよかったのです。
そのユーイックが陰に隠れているのはおかしな話です。

>>1330
少し古いですが、下記の記事にそのような表現があるようです。(2015年11月号)
http://machi-kaeru.com/cn23/pg290.html

ユーイックが審理に必要な情報を審査会に提出しなかったのは
守秘義務を理由にしたのでしたか。
別の検査機関でも、守秘義務で、建築図面を提出しないものなのですか。
そうだとすると審査会委員が適法違法の判断ができないままになってしまい
審査会の審査期間が長期化してしまうと思いますが。

2007年の記事から引用。
ユーイックの株主構成は変わっているかもしれない。
（まさかNIPPOが入ってたりしないよね。）

株主には、長谷工以外に、大林組、鹿島建設、鴻池組、清水建設、大成建設、竹中工務店などのゼネコンが名を連ねています。それもその筈、この会社は平成12年7月に社団法人新都市ハウジング協会の会員企業及び関連企業の出資により設立されたという由来があります。

それから
平塚 黒部丘のJT跡地の長谷工マンションの訴訟が有名

ユーイックというと長谷工のイメージがある。

以前、元業界さんという方が書かれていましたが、審査会は分け隔てなく公平を期して淡々と仕事をするだけで、建築確認の取消に際してもし気にかけることがあったとするなら、それは契約者さんたちのことだったでしょう(超訳)…というものがありました。

建物が完成したとして、契約者さんたちが実際に生活を始め、いつか車路・避難経路の法律上の不備に気づいた時、デベ側に損害賠償請求をおそらくしますね。
その時に、避難経路の不備という欠陥がどの程度の重みをもつのか分かるはずだと私は書きました。

例えば都築の杭不正ではデベ側が全棟建て替えとその工事期間中の居住先や生活諸経費を補償するとも言い出してましたが、言わば犯罪被害者さんたちへの補償なので半ば当たり前のように世間も受け止めています。

同様に、NIPPOもそのレベルの不正や加害があったなら同様の判断をするかもしれない。無論、何かしら談合調整のようなことを試みて軽く対応しそうだし、しないかもしれない。

建築確認の取消を求める訴えは、確かに成就しましたがそれゆえに、真なる加害者も事案の相対評価も定まらないままになっている現在です。この現在を選択した〝主〝は確かに、審査請求をされた方々…なんですよ。

契約者さんたちという当事者・主役を失った不幸な事態。
デベが司法の場に走ったことが悪いんだという、ただそれだけの「悪」では足りない観が実際にあり、総括で残りを訴求する時にはやはり、ユーイックや「周辺住民」の名が出てくるわけです。

思考を重ねユーイックの責がもっとも重い、キーマンだと述べ、NIPPOが審査会に敗れた時はユーイック相手の訴訟になるが現在は同じサイド＝裁決を無効にしたいはずだ、という旨の憶測も書きました。

しかし。
ユーイックは審査会側だから出廷はしない…から始まり、様々な否定がやはり積み重なりましたよね。

でいま。裁決前の審査請求人側の檄文が世間的に再確認されると、購入者を巻き込んだ最大悪はユーイックだという論調になる…

そして。しかしながら。確認機関の瑕疵を理由に賠償請求を問う訴えを起こしても負けることが多い…という噂もあがっている

私は。
越境した桜をばっさりやったデベを酷いと感じ、牛歩戦術で大ダメージを具現化しデベの退路を封じた請求人にはまったく共感できず、ユーイックが主犯格的に裁かれないことに不満を覚えているんです。

複雑過ぎるんですよ。想いが。

>>1336さん
施工者側がデベと検査機関を選べるとよかったですね

>>1336 匿名さん
1336さんと同じような感想の人もいますよ。
この物件は長期間置物が残ることが確定しているので、必然的に関心の高い反対派の割合が多くなっているのだと思われます。

私は請求人さんの文章の以下の部分が好ましく思えませんでした。

>>以下引用
裁決は、早ければ1ヵ月後の10月5日の建築審査会で決定されることになります。私たちの請求が棄却されれば、長年にわたった私たちのマンション建設反対闘争は実質的に終了します。小石川2丁目マンション（ル・サンク）は来年には建築完了し、施主の計画通り入居が始まることになります。ただし、その後も、ル・サンク管理組合と近隣住民との間でル・サンクの管理運営に関する協定の締結が望まれます。

建築確認には10000平米という見えない区切りが慣例上があると以前教わりましたが、ユーイックがある程度好き勝手できるのは結果的に「10000平米内＝区内の判断で完結」だったということですね。色眼鏡で見られても仕方ない構成みたいですし。

デベももちろん施工者側ですが、法解釈能力で審査会に劣るユーイックを選択し、販売強行という強気の流れを選択し、勾配の変更を指摘事項の対応手段として選択したわけですから、あとはもう「行く先(着地点)」を決めるだけでしょうね。

一貫した企業姿勢を貫く意味でイメージ的に最後まで「不服」を唱え続けて再々設計するしかないような気もします。

唯一、文京区の認定保育園に行かせたかった親御さんが気の毒で、私的には最大の被害者だと思っていますが、デベの結論が公正に結実する頃には立派な社会人になっているかもしれませんね…

…引用…
ただし、その後も、ル・サンク管理組合と近隣住民との間でル・サンクの管理運営に関する協定の締結が望まれます。
…

「管理運営」とされたのは残念でしたね。
「環境管理」かなと私的には思います。

>>1340さんが気を悪くされる話かと思いますが。うちは今は近隣のかたに共感しています。普通はデベが近隣説明会を開催するのに、ここは極力説明をしないようにしていたようで、堀坂沿いの住民が申立した東京都庁での調整手続きもデベが一切の変更を受け入れず不調になったと聞いています。文京区内でも特に有名で小石川二丁目以外に住む者もよく事情を知っていました。そういう物件だったということを知っておかれるといいと思います。

デベ側(NIPPO)は開発許可の件で区だけでなく都にも認められたことで、設計的な面や工事姿勢にも不必要な自信を得たのかもしれませんね。

開発闘争の延長だとわかっていたから、設計面でかなりごり押しになっている部分も、直せない、直さない。法的には負けることがないと確信し、容積率を削ってまで図面に反映する必要などさらさらない、とんでもないと考えていたでしょうね。

一般にはその必要性に疑問符がうたれたハナレや、戸数に比してちょっと多めのエレベーター、最底の坂下からはバリアフリーを意識したのか、エスカレーター。
それが斬新、売りなんだと。
役者使ったＣＭうってまでそのレベルの契約者層にアピールしたいという…その虚栄心みたいなものも察しがつきますね。

だからこそ。開発許可の闘争で法を意識しまくったからこそ、越境の桜を問答無用、ほぼぶっつけで突然伐採し…無論、法以外の面でも万全を期すために一帯の掃除を毎週末に大々的に行って近隣にアピールし、道路幅を広げ法律上問題ないよう整備し、一通逆走の際にはそれこそ異様な数の警備員を電柱のごとく配置したわけです。

過剰なほどの安全面での工夫や配慮も、直近に開発反対派の方々の存在があったからなはずで…

施行する職人の末端まで、騒音や態度ふるまい、近隣者への挨拶を徹底させ、夜間の自販機の音や喫煙者の煙などもクレーム対応として隔離しまくったりし、日照上の不都合や工事の微音ですら、直近の要求があればその都度都度で作業そのものを中止させていたようです。クレーム数もかなりの回数だったと聞きます。

流れ…でしょうかね。
稀にみるほどタイトで安全意識にカネをかけた現場でありながら、業界内的な経験値の低さと開発闘争を通過したがゆえの自負、過剰な形式に至る虚栄心…が根本の肝心な法解釈を結果的に誤らせ、歪ませた。

反対派さんがおっしゃっていた「良いマンション作り」には貴重なサンプルとして残ると思いますが、NIPPOはともかく、ユーイックには「次」がなく今回の経験や教訓を生かす機会がないかもしれませんね。

蛇足かつ妄想レベルで恐縮ですが…司法取引のようなものがあれば(笑)
『建築確認を復活させるから、ハナレは断念しそこに車路と避難経路をきっちり回して、オリンピックには間に合わせろ』
…とか、提案してみたいですね。

審査会にそんな裁量があればいいんですが…

事故があったのを周辺住民に知らせなかった様ですが…過去スレに書かれてましたよ。隠すのはよくないです。

>>1342さん
開発許可の条件は都市計画法に適合していることです。開発許可を受けても建築基準法に適合したことにならない、NIPPOはその点を誤って判断したのだと思います。
一方、建築審査会は建築基準法に適合しない建築計画は違法と判断します。購入者がいることで目こぼしされたりはしません。むしろ、購入者に建築基準法違反の建物が引き渡しされるのはよくないと判断します。NIPPOが建築審査会に嘆願書を提出したとのことですが、NIPPOの狙いとは逆の効果になったと推測します（元業界さんの意見と異なります）。

そうですね。事故の話。詳細が語られないままスレ進んじゃった気がしますね。

交通事故なのか、建設現場的な「災害」なのか私は知りませんが
もっとも「労災隠し」は犯罪ですので、現場の災害ではないんでしょうね。

道交法的に違反していたとか、現場関係者が犯罪おかしたとか、現場の前で第三者同士の事故があったとか…それすらも私にはわかりません。
近隣にふれまわる義務があるのかどうか、意図的に「隠した」ことなのか、警察が介入したのか示談などがあったのか…

いまさらですが。

NIPPOがどのような戦略で訴訟に取り組んでいるかわかりませんが、訴訟で購入者がいることを強調することも意味のないことです。

開発許可と建築確認は同一ベクトル上にはありませんよね。

ただ「小石川住民紛争史」？でしたか、社宅以降の流れを年表式でまとめたものが、あるサイトにありますよね。

「因縁」「執着」の闘争の史はただ一本。デベは「誤って判断した」のではなく「調子こいただけ」だと思いますよ(笑)

いまさらですが、NIPPOの法務担当が正しく判断をしていれば、この事態になっていないです。

NIPPOが訴訟で契約者がいたことを強調したんですか？

嘆願書は審査会に出したものとばかり思っていましたよ…(笑)

添付書類は基本、第三者的な個人情報が拡散されないものなら認められる気がしますよ(条件不正確)

で。意味の有無はその戦略的意図がわからなければ言えない気がしますが…

NIPPOの法務担当って…役職でそういうのが存在するんでしょうか。

だとすると、財務担当ってのもいますよね、きっと。


…ありえない…

神鋼不動産に法務グループがあります。
NIPPOに法務がないとは。驚きでした。

どこの会社でも「広報担当の○○です」ってのがいますし、コンビならば「ボケ担当の○○です」ですね。

「広報担当」
「法務担当」

つまり

「広く○○をしらせる」
「法の△△に務める」

つまり、
他動詞と自動詞の違い
からくるものなんじゃないかと思うんですよね。

「神鋼には法務グループがあります」

って、そりゃ「グループ」もあれば「チーム」もあるでしょう。
でも「神鋼」の「グループ」の話じゃないし、どちらも重なっていないじゃないですか(笑)

読み手はあなたの文章の真意を汲み取ろうとするわけですが、その前に、そんな読み違いや書き違いや誤使用のほうに気がいっちゃうんですよ。あれ、ちょっと待って？…と。

感想ならば何を書いても自由です。独断とテキトーな言葉で裁くのも自由っちゃ自由です。

ただし、主張であったり、ましてや思いつきにまかせた短文なら、使っている語数も極めて少ないんですから、その辺はきちんとしましょうよ。

>>1348
法務が正しく判断出来る業者なら震災復旧談合にはなりませんよ。

一般的には大企業はどこでも法務担当とクレーマー担当を置いています(笑)
"法務"という名称がない所は、総務課あたりで担当しているケースが多いようです。

談合カルテルを止められない、違法建築を止められない、NIPPOの"法務"が弱いことは確かですね。NIPPOの社員さんも、NIPPOと付き合わされている周辺住民やルサンク購入者も、本当にお疲れ様です。

「法務担当」でなく〝法務〟と書かれる方がいらっしゃってこの話題は解決。めでたしめでたし。

で。談合の件ですが、NIPPOは舗装業界の最大手扱いで間違いないです？

どういう内容の談合だったかまで調べず、大胆に「談合会社」と書いてきましたが(笑)、舗装業界には舗装業界なりの慣習みたいなものがいくつかあるのを知ってます。

無論、法治国家ですから法の遵守は当然なんですが、なかには法のほうが非合理的で明らかに間違っているといわざるをえないことがあるんです。

役人や官僚は時間も余裕もおありなんでなんでも型通りですが、談合というか、業界内的な決めがあるのをすべて責めることもできない気がします。

詳細は書きません。
また「談合会社」を容認・推奨しているわけではないのでご了承を…

>>1356さん
審査会も裁判所も法令を遵守する者を勝たせますから。NIPPOの"法務"が弱いとすると審査会で建築確認取り消しになるところまで突き進んだのもわかりますし、裁判所でひっくり返すのも難しいです。優秀な人を"法務"に就かせるところから始めないといけないですね。

住民に影響しない現場内での事故をいちいち住民に知らせる必要はない。
業務妨害のネタにされるだけだ。

ルサンク購入者には知らせたのでしょうか。

1358さんのご意見は一般論ですよ。災害速報を見た聞いた知ってる…なんて近隣さんいませんもんね。

また「購入者」と使われてますが、完成前は「契約者」じゃないのかなあ。前から思ってました。

ルサンクもしくは近接道路でなんの事故があったか知りませんが、契約者にすら知らせる必要はないと私個人は思いますね。

犯罪がらみの事故や警察介入の盗難、契約物件が風評を含め毀損された場合で引き渡しまでに回復不可能な事案…は契約者に一応周知報告すべきだとは思いますが。

また逆に、現場内(商品敷地内)で死亡者が出た場合は、労働災害・自殺含めて知らせなきゃならないケースもかなりあると思います。

近隣のクレーム対応で、所長ほか上役がフォローしないと、それが原因で鬱になったり長期休暇とったり挙げ句退職したり帰郷したり、最悪の場合は……したりする職員や監督が実際にいるんですね。

ですから、環境管理かつ〝契約→購入〟の事前説明の意味で、その原因は契約者相手に記憶(記録)周知されることが多いはず。

ついでですが。
これも以前から思っていたのですが「購入者用の説明会」は、対契約者のためのもので、総会屋や反社会的勢力、クレーマーや〝開発〟反対派のためにあるもんじゃないだろうと思っています。それ用はそれ用に別にあるかと。

購入者への説明が不誠実だったとか、説明すべきだったとかは、契約者さんが言えることかと。

また、いいえ私、じつは契約者だったんです…とか言われる方は…まあいらっしゃらないと思いますが、手付けの返還をプラスで受け取り、契約解除に応じている訳ですから、いまだにそんなことをスレに書くなら単なるタチワル・クレーマーに過ぎないかと。

モラル上のことや、デベしか知らないようなことを他の書き手に詰問するのは、論争でもなんでもない。単なる「筋違い」ですね。

匿名同士でやりあってるわけですし、マナーやモラルとまで言いません、筋違いで話が通らない言質は場が荒れるだけなんで相互指摘でなくしていかないと。

丁寧語使って売る喧嘩は、やっぱりタチワルの所業でしょうね。

なので、私自身も書いたものはきちんと見直しますし、逃げ隠れ・黙秘・削除要請(笑)なきよう作文を心がけるようになりました(笑)

ゲスなことは言ってないつもりです。

>>1360さん、建設関係の方の様ですが。購入者はいます。不誠実だったと思ってますし、説明会での対応も納得してません。

購入者はNIPPOと揉め事を続けているようですね。

>>1360さん
購入者はいたが引渡しがされることにならなかったのかと。

意味不明で凍りつく書き込み三連発。

「契約者」じゃないのかなあ…と言ってるのに強迫観念のごとく「購入者」としてくる短文の連続の気持ち悪さ。

反面。使ってみた「不誠実」という表現はそのまま拾ってしまう作文上の性(サガ)。

「購入者はいます」などと契約者本人は書かない…。
「私は希望に満ちていた契約者でした」などと、前論の表現を踏襲して反駁するのが自然。

全契約が解除されてるのに「揉め事」などと、いきなり表出度の低いワードを持ち出してくる場違いなその感覚。

「納得してません」と契約解除同意の手続きをしたあとにまだ言うその神経(ありうない)

「購入者がいたが」と肯定感を出すことをまず忘れず、さらに引き渡し云々で少しでも問題提起に反転しようと試みるその執着ぶり。

ここのところいくつか意識して結んできた文末の「…かと。」という修辞をそのままオウム返しする人間性。

なんでもとりあえず否定してみせなきゃ気が済まないんですね。やはり。

ちょっと読める人間なら必ず気づくその「不自然」な文章と論旨の荒唐無稽さ。連ね連ねてもコンセンサスを得られるはずがない。

開発許可時から反対派な方はともかく、審査会の裁決、その衝撃ゆえに注目している「正義の鉄槌」側の方々の心境を表すにはあまりにも安直かつチープです。
単なる「荒らし」ですよ。

読んだ方々が反応も返答もできなくなる「周期的な寒さ」ですし、荒らしすぎです。気づいてください。

>>1364さん

契約者はこのスレに来ていますよ。いくつか契約者による書込みが見受けられますね。

本当に全契約が解除されたのですか？
この物件で契約者とデベが揉めずに契約解除できると思えませんが。>>1362さんの書込みは真実ではないかと見ています。

>>1165
誰向けの質問か分かりませんが、一般的な売買契約であれば売主が一方的に解除できますよ。
デベが契約解除できない、していないと判断する根拠でもあるんですか？

失礼。>>1365さん向けです。

いきなり「契約者」に変わって同じベクトルでの支持意見。
「揉め事」ありきで語ってるご様子…から「それでも否定しにくるご本人」だと思っていますよ。

全契約解除の文言がどこかにありましたが、実際に「購入済み」の方がもしいたなら…どういう条件なのか知りたいですよね。

「引き渡しできないから解除します」

当たり前の認識。

そりゃ契約者さんはこのスレに来てますよ(笑)
書き込みだって沢山ありますよ(笑)

「完売しましたね」
「そうですね」

とか完全一致で見つかりますよ(笑)

後に「嬉しいお知らせ」(区議)があり、デベ批判が妙に現金な話ばかりになり、金もらえばこんなとこもう来ません。などと捨て台詞を残して去る方も出て…
荒らしがなんにでもレスをつけ始めスレのクオリティが下がりますが。

>>1366さん
取材に対して契約解除状況を公表できないと言ってますね。全て解除できているなら公表しているのではないですか。

>>1368さん
契約者も購入者もどちらも合っているかと。>>1367さんは随分と気にされてますが何か不都合でも？　報道も購入者と言ってますね。

>>1369
理解しがたい発言だったので確認しましたが、聞いたことを後悔してます。

報道が言っていたからとか、結果を公表していないから契約解除出来ていないとか、もう少し考えて発言できませんか。

>>1366 契約の事情によっては消費者契約法に係るかもしれないですがね。デベ側は全戸に解約の通知したのでしょうが…

「もう少し考えて発言できませんか」

格好いいです。その一言に尽きるんですよね。
文章にセンスや思考の深度がきちんと表れてます。

相応の推敲や思慮深さで提示されたものには、相応の礼と返し業が必要なのが常。相手を全方位否定することしか考えていないから、いわゆる「クレーマー」になっちゃうわけですが…

そもそも。
「契約解除の状況を公表できない」とデベが発した、それはかなり以前の「進捗状況」だったはずだと記憶してます。

手打ちの金額や時期決めに関してどんどん派閥のようなものができた時期が過去スレに読み取れますよね。

そもそも。「公表」すると、各契約者とのネゴシエートが相対的なものにすり替わっていってしまう。
過半数がいくらいくらで応じたならそろそろ潮時か、とか
残りの未解除者が５人なら結束を高めて吊り上げようとか。 最後の一人になって「鍵締め」よろしく粘る向きも出ることでしょう。

デベが考えるだろうそのようなことを、なぜ優秀な反対派さんが考えつかないのか、わからない。

「全契約を解除した」ことだけ、メディアに最終発表できればいいんですよ。

で。報道を信用しすぎると、一夜で逆転していた大統領選も、影響を受けた市場の反発も、その可能性すら浮かばなくなるわけです。

もっとも、他の考えや知識をコピペやリンクで対応してきたその姿勢はいつか底割れして当たり前。

報道が使っているからそれが正しいとする時代じゃありませんしね。

取材に契約解除の状況を公表できないと答えたのは今年9月の記事だったはずで、全ての購入者が解約されていると考えられる時期です。
別にデベ批判ではありません。デベを擁護した書込みが気になるだけです。

お二方反論なく沈黙なら、そういうことで…

閑話休題、近鉄奈良の車掌さんのニュースはご存知です？
人身はそいつのせいじゃないのに、乗客が取り囲んでガンガン問い詰めたらしく、彼は何かを叫び服を脱ぎ捨てて高架下に飛び降りかなりの重傷。

乗客は正論だらけだったかも。車掌の青年も記憶違いや言い間違いもあったかも。

でも、退路をたっちゃいけないと孫子にある。窮鼠の反撃で要らぬ甚大な被害があるから。


躯体が出来上がってから裁決を出させる、促して間に合わせるようにした…戦略

これを自分はどうしても許すことができない。

たとえ談合会社だろうがなんだろうが、頑張って窮鼠であってほしいと願う所以。

>>1373 マンション比較中さん
貴方の主張の根拠は今年9月に契約解除の状況を公表できないとデベが答えていたことでいいですか。

それが事実であったとしても、まったく説明になっていませんよ。
契約解除の途中であるか、全て解除されているかによらず、状況を公表することはないでしょうから。

＞別にデベ批判ではありません。デベを擁護した書込みが気になるだけです。

……
徹底的にデベ批判を続けてくださったほうがよいかと。

また、デベ擁護が気になるとおっしゃいますが、きっちり正確…ではありません。

①.デベ側の瑕疵は全契約者が後々まで容認できる許容範囲にまで解消・改善されるべき

②.隣地から越境していた桜をデベがばっさりやったことには共感しがたい。

しかし、開発許可を巡る闘争に始まって敗れ続けた腹いせに審査会の裁決を完成間際へと審理進行を操作したことは断じて許し難い。
変更確認でその時期をデベが意図してずらしたのは〝ズルい〟がそれはもはや〝最後の退路〟だから…大ダメージを与えるために審査会に促してまで追い込む姿勢は、人道的に共感できない。

③.ユーイックが最大最悪のキーマンであるがゆえに、その企業責任は大社会的に問われてしかるべき。

④.どういった論でも斟酌せず字面からただ否定的に絡んでくる思考態度は認めがたい。荒らしやクレーマーは不必要悪である。

…以上が私的な主張でありイズムでもあります

「開発反対派アンチ」だと思ってくださるのがより正確かと。

>>1374さん

…
躯体が出来上がってから裁決を出させる、促して間に合わせるようにした…戦略

これを自分はどうしても許すことができない。
……

これは時系列から考えておかしいですよ。2014年3月に口頭審査して裁決が出る予定だったとのことだから。
まだその時期に躯体はできていません。その証拠に、地下駐車場からの傾斜路の設計変更に間に合う時期だったわけです。
別に住民側を擁護するつもりもないですから。>>1374さんが住民側への怒りを増幅させているので書いただけです。

裁決書も読みましたが、変更確認がされる前に審査請求人は違法事由を指摘しています。2014年3月までに十分な議論がされていて、口頭審査がされて審査請求事件が終わる状況だった様です。
2014年3月以降は、ユーイックが変更確認をして口頭審査を延ばし、逃げ切りを狙ったが、審査会が許さなかった。これは>>1311さんが詳しく解説されている通りです。

もういい加減理解してくださいね。

先日再紹介されていたあの「反対派」の檄文を熟読してくださいな。

高さ制限の条例が出るまで細かい論点を小出しにして重要な主張を控えたという旨、書かれているでしょ。

その理由も、もし勝ったら施主側は大ダメージを受ける、というものでしたね。

また、負けた場合にも、運営管理において協定を結ぶのが望ましい、と。

環境管理ではなく運営管理だと公言したところが凄いですが、気持ち悪いです。
「何様？」ですもんね。

つまり。
遡って工事。
徹底的にまとわりつこうという体質じゃないですか。いまのいまも。

時系列とかでなら否定できそうだというその粘着思考のスタンスと軽々しい否定口調の文体が非常に香しいのですぐわかりますけどね、中の人。

それに「住民側」じゃないですね。

開発反対派出自で、日照や道路幅で参加されてた方はもう「地域」を大切にしたいと思われてるはずで、いちいち江東区民だと名乗ったり、住民擁護してるわけじゃないと断ったり…

いいんですよ。誰がどんな立場で何を言おうが。

ただ、小手先の返しで何がどうなるわけでもありません。

開発反対時から同じスタンスであれば、そりゃデベの幾人かは鬱になりますよ。

擁護どころでなく、ある面非常にデベが気の毒だとも感じています。

変更確認という奇手でしのいだ。それはそれでいいんじゃないですか。審査会対応で対応しきれると考えた企業責任上の問題ですし、第三者が何言ってもそうしたでしょうね。談合会社ですから。

審査会だっておそらくわかってましたよ。仕方ないデベだなと。

まあいつか住民(契約者→入居者)が騒いだら対処するかな…くらいのスタンスだったんじゃないですかね。いまさら建築確認を取り消すなんてやりたくないのが普通。

表面的に問題がでなきゃあとは住民とデベの問題になるだけですしね。

そもそも数少ない材料で闘ってこられたわけでしょう？

ユーイックがあの段階ですら秘守義務を理由にしたらしいとありましたが、高度な法知識をもつ者同士でも白黒すぐには裁ききれないグレーゾーンの法解釈なのに、「違法」だとよく判断して請求出されましたね。

争点だったいくつかはデベも努力して改善し、良環境になるよう努力して結果にしてきたんじゃないですか？

都度都度、気にくわないとされたことをデベ側は静かに飲み込んで工事に反映してあそこまでたどり着いたんじゃないですか？

あなた方のマンションも邸宅も、そういう経緯をもってその地に根ざすことになったんじゃないんですか？

法は法です。決め事は遵守すべきです。

でも人間感情は別。

近隣の者ではないのですがね。>>1379さん、たぶん建設に関わる方で被害者意識をお持ちですね。事情は察しますが、もう少し冷静になってはいかがですか。
高さ制限の発効は2014年3月ですね（文京区ＨＰによれば高さ制限案は2010年頃から策定されています）。住民側は2014年3月で決着すると見込んでいたはずで、そこで終わっていた話です。
ここの問題は車路の勾配変更（むしろコストがかかる）で審査会の判断を先延ばししたこと。
前にも書込みがされていましたが、きちんと避難階段を造れば、車路を設計変更する必要がなく、コストも低いです。避難階段を造れば審査会が建築確認を取り消すこともないです。ユーイックの判断ミスですよ。

冷静ですが…何か？

条例が成立してからというあの檄文・声明を読んだら言えることを述べているだけですが…何か？

あれを読まなけば、確信犯のデベとモンスタークレーマーの対決などどうでもよかったんですが…何か？

それよりも。
他人のコストを毎度気にかけて論を展開しているあなたの事情のほうが気になりますよ。お一人様なので。

杭の打ち直しだけで数億かかっていることがわかっていますが、それに比していかほどの無駄コストだというのか、以前からコストをなぜおっしゃるのか不思議でした。

冷静になられたらどうです？

車路の勾配変更のコストについて言及しているのは何人かいますがね。ずっと前から何故車路の設計を変更したか議論されていました。コストのかかる方法をわざわざ採ったのも不思議なんですが、審査請求で避難階段の不備を追及されたなら、普通に考えたら避難階段を造れよとなるだろうと。車路の勾配を変更することが、問題に対する答えになっていませんので。この問題は訴訟で明らかになるのですかね。

きちんとした文章で安心しています。お仲間さんなんですね。議論している事実を知ってらっしゃるなら。

これも推測になりますが、おそらく外観を気にしたあまりの愚挙だと思いますよ。外付けなり躯体ぶち抜きなりするにしても、結果的にパースと異なって見えてしまうことになる。気づく方は気づくでしょうし、契約上でもＣＧと違うと細部であっても「契約違反」になっちゃうんですから。

また、神鋼はともかく、ユーイックかNIPPOの稀に明るい方がその時点で大事に気づき、万事休す的な事態に観念したのかもしれませんね。

車路そのものを兼用することは問題ないが、同時に非常階段としての適用条件を満たすかは疑問だと。
勾配は充分緩めになっていた感じがしますが、突っ込まれた時に完璧な理屈を用意しなかったから即日決定になったんじゃないかなと思います。

誰がその決定をし指示したかを明らかにしなければ、デベは控訴していけなくなるはず(論拠なし)

合同出資ですし、どこまで行くか、だれが詰め腹切らされるか、興味深いですね。豊洲移転問題と似ている気がします(笑)

>>1384さん
外付けなり躯体ぶち抜きなりでパースが変わってはいけないというのに驚きました。2014年3月の変更確認は販売よりずっと前ですから。

合同出資についてですが、神鋼とNIPPOで得ている情報量が違っていたのではないか、ずっと神鋼とNIPPOで足並みが揃ってないのではないかと感じています。メディア取材にも神鋼の方が誠実に対応しているので。

車路の勾配変更が誰の案であったかを明らかにする必要があるでしょうね。>>1384さんの仰る通りと思います。

パースは、設計図を二次元上に三次元的に表して購買者の視覚に訴えるように変換したものだといえますので、パンフレットなどに初期段階で転載されていたら動かせないんです。
確か、文字情報にもほぼ優先するはずで、こう書いてあるけど絵ではこうなってる…どっちが本当？
という場合には、パンフレット〝見えるほう〟が優先されるんですね。

外付け階段を付けたりするのがもっとも適法には近づきますが、連結した複合棟ならますます異様さが際だつでしょう。

コストを言うことを無意味だと否定しましたが、デベもユーイックもそんなマスト、基本は確実に最優先したはずなので…

>>1387さん、解説をどうも。
パースが理由だったのかー、と驚くというか呆れてますが、デベにとっては重要なんですよね。
ただ、地下駐車場からの出口の傾斜路の勾配を変更することで、傾斜路の長さが変わりませんか。パンフレットの各階平面図を差し替えたのでしょうか。いただいたパンフレットには駐車場のイメージ図も載っていました。傾斜路の勾配を変えるのも簡単でなかったと思います。

ありがとうございます。
推測で、動機や可能性を全体の流れから回帰してイメージしているだけですので、パースの定義や観念は厳密には正確でないでしょうし、デベの真意は相変わらず確定でもありませんので…

駐車場のＣＧや見取り図的なものまで付されているなら、それとの兼ね合いで変更の勾配率が定められた可能性すらありますね(笑)

まあ、ユーイックの法解釈でもなんとかかわせるだろうと読み、さらに安全面でより改善したように見えれば残りの工程くらいなんとかなる、逆にそうするしかない…くらいに考えたんじゃないですか。

「審査会の裁決は(遺憾ではなく)心外」
「万全を期した(が裏目)」
とした神鋼のコメントは、率直なものだったように思えます(笑)。
パース上の「価値」は変わらないし、変更確認がで口頭審査をかわさなければならないし、より安全面を配慮したものになりますよ
…とでも言われれば、神鋼は納得しただろうなと。ユーイック⇔NIPPOが主導だった場合の話ですが。

で。余談ですが、完成模型がルサンクにはない気がします。

地階設定が複雑化している〝地階マンション〟であるうえに、単純に外観だけを厳密にモデリングすればいいという構造でもなかったから… というのが推測の論拠です。

さらに蛇足ですが、その〝ジオラマ〟〝プラモデル〟をもしデベ側が用意していたならば、格安の厚意で引き受けた日置先生のあの弁護料の倍以上の料金にはなったはず。ある意味パース同様の再現精度をもつものですから…

で。モデルルームがあったかどうかは知りませんし、あったならジオラマもそちらにあった可能性もありますが…

デベがどの程度までグレーゾーンを確信犯的にこなしていこうとしていたのか、そのジオラマから意志を想定することも可能でしょうね。

地階設定が複雑化して、審査会が解釈の誤りを指摘した話（直ちに違法にならないとしても地階の判定が誤りではあった）が過去レスにありましたけど、裁判で明らかにされるのですかね。
地階の解釈を誤るくらいだから避難階の解釈を誤るのは仕方ないかなと思ったりもしてます。

確かにその点を法解釈上の視点で書かれた方がいらっしゃいましたね。

一読で理解できない高度なご説明で、充分な理解を断念しましたが(汗)、どこの〝地下マンション〟も傾向は同じですね。
根底にある考えは
「地下階のほうが数数多いのは見栄えが悪い」でしょう。

ルサンクも坂に沿って建てている敷地なので、近場には高さをもった区なり都なり国なりの基準点が複数あるはずですが、どれを建築の際の大元にするのか、法的な縛りや決め事は私にはわかりません。

海抜とは別に、基準ＧＬをどの程度の範囲で任意に定めて良いのか、ご存知の方はご教示くださると幸いです。

坂下の平坦部の面積と坂上の平坦部の面積もほぼ同じ、ぱっと見で坂上が地階のような気もするし、坂下から見上げたら 高い建物だなという印象にもなる。
法律の専門家でないと判断できず、ユーイックですら誤った可能性が指摘されてたわけですから、控訴できなくなった時点での司法の判断で決まるのかもしれませんね。

商業地区との境がどうなっているのか知りませんが、坂下とほとんど変わらない海抜で、後楽園駅前開発による近場の40階、あれの地階があることを個人的には強く意識します。

前面道路の幅員にもよるのでしょうけれど、地階判定がおかしいだろ～？と直観的に思っているのはいまも変わらず(笑)
堀坂の途中に車の出入り口があるのも、以前の道路幅ではイメージすらできませんでした(笑)

堀坂、広く綺麗になりましたか？

>>1391さん

地階の判定は基準GLと関係しないです。

建築基準法施行令第1条第2号
地階 床が地盤面下にある階で、床面から地盤面までの高さがその階の天井の高さの3分の1以上のものをいう。

審査会からの指摘の内容は >>1247さんが書込みしています。
「地階の判定の際に車路の最上部を駐車場階の最も高い床面ととらえることは不合理であり、地階の判定の考え方を歪めるものである。」

駐車場階は、駐車の用に供する床面と天井を基準とすると、地階と判定される。審査会はこのように判断しています。
これに対してユーイックは、駐車場からの車路の最上部の床面と天井を基準にして、地階でないと判定したのだと推測します。
（ユーイックの判定法を用いるとおかしなことになるのは明らかですよ。）

解釈は都庁や区役所の建築指導課に問合せすると答えてもらえるでしょう。

＞海抜とは別に、基準ＧＬをどの程度の範囲で任意に定めて良いのか、ご存知の方はご教示くださると幸いです。

…以上自己引用

地階の判定についてなんか訊いてないですが…何か？

もういい加減飽きました。

そういうことを述べたいなら述べたいなりに、ご自身の切り口で書けばいいでしょ。関連づけず。ひとを否定せず。レスにせず。

引用ばかり。コピペばかり。既出ばかり。

そのクレーマー能をなんとかしないとあなた自身にとってあなたの中身が解決しませんよ。

堀坂の現況でもかたってくれたほうがどれだけ話が進むか…

>>1392さん
地階の判定の誤りにユーイックがもっと早くに気づいていれば、駐車場が避難階に当たらないことも分かって、設計者に避難経路の設計を見直しさせていたでしょうね。今更ですが。
行政の建築主事は、地階の判定で車路の最上部の床面と天井を基準にすることはしないです。ユーイックの審査能力の問題と思います。

ユーイックの審査能力の問題…は良いのですが、デベはもちろんユーイックのせいだけにはできないわけですね。デベですから。

ユーイック相手に損害賠償請求するにしても、芳しい勝訴例があまりないこと(既出未確認)をやはり知っているのかもしれない。

というのも、地階判定はさておき、その地階の現実的な設定をデベか日建ハウジングがしていて、それで図面をおこしているわけだから、その設定段階の法認識をユーイックは再確認するよう要請すればいいんだろうなと。

ただ、以前も書きましたが、それは建築確認だけならという話で、変更確認までしているとやはりユーイックの実質責任は軽くはなさそうだなと。

想像でしかありませんが。

>>1395さん
地階の判定の誤りは、「階数」にかかわる大きな問題で、早い段階で審査会での争点になっていたのではないかと想像しますが。ユーイックだけでなく日建ハウジングに問題ありでしたか。

避難階段を造れなかったのはパースの変更を嫌ったからとの推測がされてますが
地階の判定の誤りに対応しなかったのも、パンフレットの建築概要の変更を伴うからですね。
「地下3階地上7階建」と表示することにそんなに問題があるのかどうか。それこそコストがかからないからデベの責任で直せばよかったのにと思います。

地下建造に関する規定も何かしらあるんだろうと思いますが、陽の当たる地階三階…とかだと嬉しさ微妙、やはり購買意欲も半減しますよね。
なので、世のデベは都合よくバランスよく恣意的にある程度決めているんだろうなと個人的には思っていました。

10000平米どころではない巨大な建物内の複合表示(建築時と完成時で表記が違う)や、棟間が繋がっていて階数表示が同じところ・違うところ…あり、なんの階数合わせなのか、中二階のような表示のフロアが二階・三階間にあるものも世間的にはありますね。

デベと外注設計との契約内容や決まりについてはまったく見聞きしたことがありませんが、敷地面積と予定容積と予算をデベ側が算出して、それに対し設計が現地調査し法的にどの程度が可能なのか、概略と見積もりを提示して始まるんじゃないかと想像します。

構造計算はもちろん、各法律に適合するかどうかを考えるのは、原案的なものを最初に提示する設計の仕事だと思うんですよ。実施工に向かう最終段階までは。

デベ側にはもちろん、社内の複数段階の検査確認機能があるはずで、もちろん「図面」は各役職が段階的に検討して捺印し実施工するはずです。

施工上の不具合があればすぐ設計に報告が行き、設計が指示をします。

なので、日建ハウジングがどの程度の契約をし、どういった法解釈で全体を構築したのかも実は問われるべきことだと考えています。

我々一般市民が理不尽に感じるところには、何かしらの契約上の規制や縛りが働いていると考えたほうが良いかもしれません。

パースの効力と規制の可能性についても述べましたが、変更確認前にデベ・日建・ユーイックがどの程度の裁量でどのくらいの提案をしたのか…審査会の裁決への不服申し立てで決着がついた後に、私たちの疑問を解消する答えの主要なものが複数明かされると想像しています。

一応お断りしておきますが、あくまですべてが想像ですので(笑)、デベはさらなる上策を用意しているかもしれません。

蛇足ですが。

以前清水が描いた図面を、デベが今回もある程度日建に踏襲させて今回も施工した…との旨書かれていた方がいらっしゃいましたが、そのあたりの真相的なものをご存知の方はご教示くださると幸いです。

…
我々一般市民が理不尽に感じるところには、何かしらの契約上の規制や縛りが働いていると考えたほうが良いかもしれません。
……

同感です。地階設定が怪しいこと（デベや設計者の都合で地階設定できないと思います）は、避難経路の設計と絡んでいそうです。
逆に言えば、避難経路の設計をやり直すとパースの作り直しにとどまらず種々の点に波及すると想像します。出だしから問題があったのでしょう。

清水建設の建築計画を踏襲したことについては、清水建設の設計が争われた12年前の審査請求の裁決に、地下駐車場からの車路の出口部分の堀坂に勾配があること、車路が避難経路を兼ねていることが記されているので、似通った設計だったと想像します。

なるほど。清水の図面も車路は坂途中にあったのは変わらないんですね。

デベも粘着気質なんだろうか…

容積率至上主義的な弊害が以前書かれていましたが、ハナレが「利息分補填」のごとく追加設計された…のかどうかも、それでは判らないですしね。

いずれにせよ、日建は日建の仕事ですから、どの程度をデベ側から注文されたのか、それによって責任論的なものがいくらでも左右されそうですね。

とにかく、新たな情報が入ってこないとすべてが推論にすぎません。私の駄文も含めて、偏った見方や情報に縛られずより良い結果になるよう祈りながら(笑)見守ってゆくことが大切ですね。