修繕積立金の資産の運用について

築４０年超のマンションが次回の大規模修繕工事をやるかやらないかはそのときの住民の意思の問題なのだが、そう考えると借入金で工事をするほうが合理的なのである。

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借り入れて工事をするということは、切羽詰ってどうしても
やらなければならない状態に追い込まれなければやらない
ものですよ。
そんな管理では満足いく維持保全ができる筈がありません。
それに、借り入れをするのもいいですが、借入期間は１０年
程度ですよ。
短期間で積立金の値上げをして返済するのは大変です。
いつか必ず必要なのがわかっている工事だったら計画的に
積み上げていった方がいいでしょう。
それこそ計画性です。

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現在巷のマンションをみてみると、築２０年前後の
マンションはかなりあるけど、近いうちに解体するのかな？
２回目までは大規模修繕工事はするようだけど、それ以降は
ほったらかしだしね。

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そうなるでしょうね。築40年で住民の大半が80歳前後になりますと雨風をしのげたらいいと達観するものです。

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築30年までは買い手があり転売が容易なので、共用部を綺麗にしておく必要はありますが、
築30年超となりますと買い手も少なく転売が難しくなります。
住民も余生が短くなりますから達観するわけです。マンション共用部の保守は上下水道関連に絞り込み、サッシ玄関ドアなどの金物建具、外壁などはほうっておけばいいでしょう。

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>757さん
築４０年のマンションの住民は全て８０歳前後に
なっているというその発想がおかしいと思わないんですね。
確かに現在の築４０年のマンションはそうでしょう。
新耐震基準の適用以前に建てられたものであり、積立金も
少なく、建物設備の維持保全ができていないマンションは。
しかし、例えば六本木ヒルズあたりとかタワーマンションが
４０年程度で解体しますか？
手入れの行き届いたマンションは長持ちしますよ。
それを高級マンションとかあそこは別とかいうんじゃないでしょうね。

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評論家さんとこのマンションは入れ替わりが殆どないんでしょうね。
多分だめになるマンションの典型かな？

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六本木ヒルズを持ち出して一般論を語るのは少々、むり筋というものであろう。

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うちは合理的な運営となるように様々な対策を実施済みである。

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超低金利の情勢において、必要なのは潤沢な修繕積立金ではなく、資金需要に迅速に対応できる管理規約の整備である。

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合理的な運営が借り入れではねえ。
必要な時は借り入れてやるというのは、行き届いた計画的な
維持保全はできません。
計画性がないからですよ、お宅のマンションには。
しっかりした全てを網羅した長期修繕計画があれば、借り入れを
する必要もありません。
理事長は変わりますよ。あなたの力が及ばなくなる時がきますよ。
その時行き当たりばったりで工事とかされますよ。勿論値上げも。

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管理規約に借り入れの規定ができてもマンションの
工事とかはなかなかできませんよ。

六本木ヒルズは無理筋というなら、どこまでのマンションなら
できるのですか？

現在は超低金利だけど、築浅のマンションにしてみれば２０年後
３０年後の金利はわかりませんからね。
長いタームで考えるとやはりこつこつと積み立てていった方が
いいと思いますけどね。
あなたには理解できないでしょうが。

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築低金利の情勢では潤沢な修繕積立金は放漫な運営の元凶となる。このパラドックスが理解できないからafoだと言っているのである。

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超低金利の情勢で潤沢な修繕積立金は放漫な運営の元凶となる。このパラドックスが理解できないからafoだと言っているのである。

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それから、潤沢な積立金ではありませんよ。
建物設備を維持していくのに必要な積立金です。

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私が学生時代付き合っていた東女のこがいっていました。
うちの学校のモットーは「サービス＆サクリファイス」つまり犠牲と奉仕
だとね。
私たち夫婦には子供がいないので、マンションの将来のことまで心配する
必要はないのですが、ボランティアとしてマンションのためにと思って
真剣に考えているのですよ。
できれば積立金の値上げとかもしない方が私自身はいいのですが。
ボランティアは犠牲と奉仕が入り混じっています。

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潤沢な管理費等は、無駄使いと、横領の温床となる。必要最小限で良い。

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横領とか無駄遣い、管理会社云々とか考えなければならない
マンションだからそういう発想になるんですね。
しっかりした理事会と人材、規約や細則、管理会社との関係が
構築されていればそんなこと心配することもないのですが。
やはり評論家さんとこは、あなたがいなくなったら目茶苦茶に
なりますよ。

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７７０さん、貴方のおっしゃるとおりですが、残念ながら、しっかりした理事会と人材、

規約や細則、管理会社との関係が構築されていれば、こんな心配をしなくて済みます。

貴方のマンションは、これ等の事が、構築されているのでしょうね、うらやましいです。

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管理規約と各種使用細則については全面改正をしました。
それから数年間は全面改正した規約等の手直しや新設等を
含め再修正しました。
やはり直接自分が理事長になり現場を経験したら若干の修正や
分らなかった点が見えてきますからね。
工事や点検の業者発注の仕方についても、管理会社任せではなく、
いくら以上は管理会社以外からも理事長が見積もりを取る規定とか
金額が大きなものは、委員会を設置してそこで業者の選定や相見積を
取り検討してその案を理事会に提案しなければならない細則を
つくったりしました。
当然大規模修繕工事は専門委員会が設置されます。
積立金の使用方法については、全てを網羅した工事を建築士を雇い
専門委員会で細かな周期や、金額、その仕様等までを含めたシビアな
長期修繕計画を作成しました。
当然その計画には殆ど余裕をみていません。
その時の理事会は、その計画の範囲内で相見積をとることになると思います。
対管理会社としては、理事会や総会については、殆どというか全くといって
いいほど口出しや意見はいいません。
勿論議事録の素案は造りますが、その修正は理事長が行います。

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