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修繕積立金の資産の運用として、す・まいる債や国債を検討対象としていましたが、
マイナス金利の余波の影響で国債もマイナス金利となる日も近いと予想されます。
そこで、資産の運用について情報交換の場を設けました。
一緒に勉強していきましょう。
[スレ作成日時]2016-02-10 09:56:53
修繕積立金の資産の運用として、す・まいる債や国債を検討対象としていましたが、
マイナス金利の余波の影響で国債もマイナス金利となる日も近いと予想されます。
そこで、資産の運用について情報交換の場を設けました。
一緒に勉強していきましょう。
[スレ作成日時]2016-02-10 09:56:53
住宅支援機構のこともっと勉強した方がいいかもね。
一般会計とか特別会計とか管理組合会計の用語ではありません。
駐車場収入は修繕費積立金会計の収入にするのがガイドラインの推奨。
いつ壊すかは最終大規模修繕工事から20年後が妥当である。
ガイドラインを教えて下さい。適正化法ですか。委託契約書ですか、規約ですか。?
>いつ壊すかは最終大規模修繕工事から20年後が妥当である。
2回目の大規模修繕工事終了後としても、それから20年後という
ことは、築45年程度になります。
ということは、給排水管、ガス管、玄関扉、窓枠サッシ、エレベーター
といった大型設備の更新工事も入ることになります。
それともその工事はしないで少々悪かろうと我慢しますか?
3回目の大規模修繕工事は当然しないんでしょうね。
25年過ぎから解体する45年ぐらいまでは工事なしなんでしょうね。
築30年からは新規に入居する者はいなくなるでしょうね。
壊すことが分かっているマンションを買う者はいないでしょうから。
資産価値は殆どないマンションになるでしょうね。
土地は解体費のことを考慮すれば大した金額にはならないだろうし。
それより、解体する特別決議は承認されるんだろうか?
最終大規模修繕工事とは、それ以降の大規模修繕は行わないで一定期間後、例えば20年後のマンションの解体を前提にしたものである。
居住者の大半が80歳前後になったとき、マンションの寿命を後20年と決定することで、無駄な修繕を抑止する効果がある。
今後、マンション解体促進化法などができて、3分の2の賛成で解体できるようになるであろう。
あなたは全く現状認識のない考えをされる方なんですね。
例えば25年の大規模修繕工事が終わった後、20年後に
解体すると決めるといってますが、その頃は80歳前後になっている
と勝手に決めていますが、マンションを購入した者が全て35歳前後
で購入して、最初から最後までそのマンションに住むとは限らない
ですよ。
一体、築40~50年後には、どれだけのものが入れ替わっていると思いますか?
あなたの発想からすれば、築40年後は全て入居者は75歳前後
になっていますからね。
うちのマンションでも築15年ですが、既に30%以上が入れ替わって
います。
マンションは入れ替わりが激しいんですよ。
その途中入居の皆さんは建物・設備の維持保全はしっかりして欲しいと
思いますよ。
だから、住み続ける者は快適なマンションライフを、売却する者は
できるだけ高く、賃貸に出す場合はできるだけ高い賃料でと思う
のは普通の考えですよ。
ただ値上げには抵抗がある者はいますが。
↑病気
築30年から40年を越えるとローンが組めず、買い手がつかなくなるので、いくら修繕しても無意味である。
100年以上使うとなると個別のマンションの(ここのスレ主のように自分の死後も行うまめな)修繕だけでなく、法廷耐用年数の延長とか整合性のとれた政策が必要になるのである。
719さんが正しいですよ。有難う。
まったく頑固なんだな。
あなたの発想からすれば、マンションは築40年が経過したら
解体するのが当たり前のようだけど、現実の認識が全く把握
されていない。
築30年経てばあなたのばかげた発想からすれば、誰もそんな
マンションは買いませんよ。
それにマンションは入れ替わりがあることも想定していない。
あなたのマンションは、空きだらけとなりスラム化するだけ。
あなたは解体と決まってもまだ生き残っており、マンションの
買い替えはできない、アパートを借りるにもそのお金はない
ということになりますよ。
引っ越しできない者がどれだけいるのかな。
それ次第で取り壊し決議が大きくかわってくる。
マンションの寿命とは、経年劣化による損耗で訪れるのではなく、あと何年使うのかという意思で決定すべき、ということを
国土交通省が言っていないものだから、ここのスレ主には理解できないのである。
マンションの住人の大半が80歳前後(=築40年超)ともなれば、限界**のようなもので、消滅は時間の問題だと考えるべきであろう。
マンションは入れ替わりがあるんですよ。
何も最初から最後まで同じようにみんなが住んでいる訳じゃないからね。
築40年で解体というけど、その1年前はどんな状態なのかな、そのマンションは。
修理は殆どしないんでしょう。
それに玄関扉や窓枠サッシ、エレベーター、給排水管等の交換は
しないんだろうね。
もうオンボロマンションの典型だよ。
そんなマンションには住みたくないね。
マンションの専有部分はコンクリートで周りがかためられているので、
全て新しくすれば新築と変わらないようになると建築士もいってますよ。
壁紙、天井、畳、キッチン、窓枠サッシ・網戸、玄関ドア等新品にすれば
新築時と変わらないようだけどね。
入れ替わりは築30年までで終了。
それ以降は買いたい人がいても
銀行がローンを断るから
現金持ってる人しか買えなくなる。
流動性を保つには法的耐用年数を
伸ばすしかないと言ってるのだが
そうすると住宅新規着工の妨げとなり
景気に影響するからそうはならない
ということである。
嘘でしょう。築20年のマンションを35年ローンで買えたけど。
築30年超ではむり。
築20年の中古マンションで35年ローンは
普通の住宅ローンではないですね。
本当ならどこの銀行ですか?
たぶん担保価値がほとんどなくても人的な信用が高かったのではないですか?
築20年のマンションなら15年ローンになるのが普通の住宅ローン。