パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

>>18850 匿名さん

他の2物件もここパークシティ武蔵小山のようにクソ物件オブザイヤーにノミネート？

>>18849 匿名さん

ちよっと子育て世代には無理ですね。
暮らすには相当な覚悟を持つ必要がありそうです。

>>18849 匿名さん
○○団についてもう少し詳しく教えてくれませんか。

○○団については過去に三井が調べてちゃんと否定してますよ。
過去レス見てください。
たぶん、知っててわざとこの話題を繰り返してるんでしょうけどね。

>>18854 マンション検討中さん

>>18775が真実でしょうね。火消しに必死ですが、嘘はいけません。

ネガさん、イジられたからまた元気出しちゃった、、、

>>18856 マンコミュファンさん

ここは契約者さんがこんな感じで煽り体質ですから、ただでさえ物件に突っ込み所満載なのに余計にやられてる感がありますね

こりゃ入居してからも住民トラブルが頻繁に起きそう。今から思いやられますわ。泣

ここのネガ投稿者には2種類いるようで、ややこしいですね。①隣のシティタワーとの間で貶しあう人と②武蔵小山エリアを貶す人（「○○団」云々は②ですね）。
いずれにしても、既出のネガをしつこく繰り返すのはやめてほしい。ネガを書き込むなら、既出でなく、もう少し気の利いたことを書いてほしい。読んでいて情けなくなる。
また、ネガにいちいち反応するのもやめてほしい。ネガが気に入らないのは判るが、反論するのはネガに養分を与えるようなもので、逆効果。

>>18859 匿名さん

どっちも同じ人だと思います。
要はココが荒れれば満足なんですよ、彼は。
どっちにしろ、仰る通りスルーがよろしいかと。
今回もイジられた瞬間にどどどっと投稿してますからね。

>>18859 匿名さん

あなたはこのスレに張り付いてるから既出だとわかるんでしょうけど、見始めたばかりの人がいることをお忘れ無く。
マイナスな情報こそ有意義だと思います。

>>18860 匿名さん

荒れているのはやはり煽り気質の契約者が原因でしたか。
こちらの契約者には良識を身につけていただきたいものです。

>>18861 匿名さん
あのね、「○○団」云々の話題が既出だということは（張り付いていなくても）最近のやり取りを見ればわかりますよ。
いかにもまともな検討者らしい言い方ですが、読んでいて情けなるような書込みはやめてほしいということです。

>>18863 匿名さん

契約者が建設的な議論を阻害しているようですね。契約者は住民板にご移動願います。

>>18864 匿名さん
荒らしているのは同じ人だと>>18860 匿名さん が指摘していましたが、その通りのようですね。
「建設的な議論を阻害している」のはどちらですか。

>>18865 匿名さん

この投稿は建設的な議論を阻害していると思いますが笑

ここは生産性無いですね。山手線外側・品川区のタワーマンションで注目して見ているのですが情報が殆んどない。

>>18867 職人さん

えっ？
契約者の無理ポジ情報は無意味で迷惑ですが、それ以外は有益な情報ですよ。

>>18867 職人さん
過去スレを見れば、いろいろ情報は出てきますよ。
一言で言って、このマンションは割高なのが最大の欠点。再開発物件なので、地権者への支払分が価格に上乗せされているため。それさえ許容できるのならば、ここはお奨めでしょう。
武蔵小山駅が混雑の懸念はあるが、JR目黒駅で大量に乗客が降りていくので、ラッシュアワーでも2駅我慢すれば何とかなる。
湾岸のタワマンと比べると高価格なのは間違いないが、湾岸には住みたくないという人には向いていると思う。

>>18869 匿名さん

なぜここか湾岸かの二択なの？
ここはタワマンなのに眺望も無いし、共有施設も貧相だから、超絶割高。
良いところは駅1分だけかな。

http://sumitaimansion.blogspot.com/2018/12/no205.html?m=1

住友さんより三井さんの方が点数高いですね。

1869さん　1870さん　　ありがとうございます。
このような内容に期待していますが、10中7～8件は無理ポジか無理ネガで役にたちません…

>>18871 匿名さん

客観的な評価では、そうなるようですね。

何を以て、住友さんより三井さんの評価が高いのでしょうか。肝心なところです。

>>18870 口コミ知りたいさん
別に、湾岸との二択という趣旨ではないですよ。
過去スレで、よく月島のミッドタワーグランド（通称ぱちもんタワー）を引合いに出してこのマンションをネガる人がいたので、ここに住みたい人の多くは湾岸を敬遠するだろうなと思っただけ。
超絶割高という意見もあると思うので、そう思う人はここは買わない方がよいでしょう。
また、眺望がタワマンの売りであることはその通りなので、眺望最優先の人には、湾岸のタワマンの方がいいかもしれない。
でも、個人的には、眺望がいいのは魅力だけど、住んで1～2年もすれば大体見慣れてしまって感動が少なくなっていくので、眺望を最優先に考えるのはどうかと思う。この点は、人それぞれなので、眺望最優先を否定するつもりはない。もちろん、リセールには眺望がいい方が有利なのは間違いない。

あと、いつも隣のシティタワーと比較されるけれど、評価者の主観もあるし、細かいことを言い出すときりがないので、武蔵小山のタワマンに住みたい人は、自分が気に入った方を買えばそれでいいのではないかと思う。もっとも、パークシティはあまり残っていないかもしれないけど。

>>18871 匿名さん

沖式の時価評価では以下のようにシティタワーの方が価値があると客観的に評価されています。タワマンである意義は眺望と充実した共有施設に同意です。その差がこの様な評価額の差となっているんでしょうね。
パークシティ129万円/㎡
シティタワー145万円/㎡

>>18871 匿名さん

これを読むと武蔵小山は既に先取り価格となっていて、伸び代の無い極めて高値掴みとなるようですね。
ここの予算で格上のパークコート小石川が購入できるようです。年明け早々にMR行ってみようかな。

>>18871 匿名さん

この手の情報をそのまま信用する人、将来価格予測を信用する人、不動産を買うの向いてないよ。

>>18878 匿名さん

セミプロが割高と連呼してるのは事実でしたね。
どうしても武蔵小山に住みたいなら大量放出される地権者住戸を割安で借りるのが良さそうです。

12月31日現在。41階まで立ち上がってしばらくたってますが。

>>18876 匿名さん

それ、販売時期が違うので、そのまま比較しても意味ないです。その時点の新築相場が違うから。

それは、今となってはパークシティは割高でなかったと解釈すべき。

>>18871 匿名さん
三井パークシティを高くしているのは駅に近いということを上乗せしただけで一般的な考え方
しかしこの街では駅近ゆえ飲み屋が多く、酔客の騒音に晒される懸念は前出のとおり
従って駅近がアダになるはず

>>18880 名無しさん
板マンが上に積み重なっただけの印象を持つのは私だけでしょうか？

>>18881 匿名さん

その通りですね。
実際、沖式儲かる確率はシティタワー68%に対してパークシティ71%です。本来の価値は同じながら、販売時期により差がついたということですね。

>>18884 匿名さん

こことパークシティでは価値がまるで違います。当然シティタワーの方が価値があります。現実を見ましょう。
タワマンで眺望や共有施設が無いというのは無価値なのです。

>>18880 名無しさん

やはりファサードの酷さ安っぽさが目立ちますね

>>18885 匿名さん

落ち着いて!!
ここパークシティ。

>>18885 匿名さん

シティタワーのスレと往復で投稿しまくってるから、間違っちゃったんですね。はずかし。
年末なんだから、ネガもお休みすれば？

>>18888 匿名さん

また契約者得意の挑発煽り投稿ですか。
都合の悪いことを書かれるとすぐこれです。

三井先生が言っていますが、立地の良い再開発物件などは地域相場の30％高だそうです。
そうするとこちらの本来の実力値(適正価格)は坪単価330万円なのでしょう。
どなたかも言われている通りこちらは超絶割高物件だと思います。

>>18885 匿名さん
ホームページをみると、スカイラウンジ、ガーデンラウンジなど共用施設が多くあるように思いますが、なぜあなたは共用施設がないと仰られているのでしょうか？

>>18891 口コミ知りたいさん

こちらはスカイラウンジ無いですよ！！
あとガーデンラウンジってエントランスの脇に申し訳程度に用意した狭いスペースのようです

>>18892 マンコミュファンさん

丁寧なご説明ありがとうございます。
スカイデッキはありますが、ラウンジはありまへんでしたね。

ところで私のような小規模板状マンションに住んでいるものからすると、スカイデッキがあるだけですごいと感じるのですが、高級タワマンに住まれている方からするとスカイデッキとラウンジ両方必須でしょうか？それともどちらか１つで十分でしょうか？

>>18893 口コミ知りたいさん

スカイデッキは冬は寒くて夏は暑いので出る気にならないし、紫外線は気になるし、使い道無いです。コストカットでスカイラウンジを用意できなかったので代わりとして設えたのでしょうけど、代用にはならないです。
他の方が投稿されてましたけど、スカイデッキは大規模修繕で多額コストが必要となる癌です。

スカイデッキはかなり贅沢な施設なので、開放感重視な人にはおすすめですね。住居がすでに中高層階ならば眺望はラウンジ行かなくても問題ないと思うので、他の方角も見れるというところ、自然を感じられるところなどが優れています。

>>18895 匿名さん

ものは言いようですね。スカイデッキはコストが物凄く掛かるという意味では贅沢な施設ですね。ここは全方向眺望が塞がれるのでラウンジ用意しても四方のタワマンビューにしかならないので無くしたのかもですね。
それよりもスカイデッキにすれば上を見れば空が見えますから。笑

>>18896 匿名さん

スカイデッキの修繕コストも、修繕計画に織り込まれています。お金が払えないのであれば、買わなければ良いだけの話です。

うちにはスカイデッキなんてありませんよ。
白金の新築タワー住まいです。

>>18897 マンション検討中さん

屋上庭園が想定以上にコストが掛かるのはもはや常識となっているのだが。
こちらはその費用としていくら想定していますか？

>>18899 名無しさん

そうなんですね！
どのぐらいの費用がかかるものなのか、教えてもらってもいいですか？
あと、想定以上にコストがかかることが常識になってるのであれば、従来の想定は間違ってるってことになりますね。常識的に考えればそのあたりしっかりかかるコストとして計画に反映されてると思うのですが。いかがでしょうか？

>>18900 匿名さん

多分、単にネガりたいだけの投稿だと思うから、具体的な事何も知らず、教えてくれないと思いますよ。

>>18900 匿名さん

この記事の通り屋上庭園は大規模修繕時毎に多額費用がかかるようですが、こちらでは屋上庭園の防水工事費用としていくらを見積もっているのでしょうか？
https://diamond.jp/articles/amp/161517?page=4&skin=amp

屋上庭園はリスクの塊で無いに越したことはないと理解しました

>>18902 匿名さん

私はこの物件にあまり詳しくないのでこの物件でいくらかかるのかは分かりませんが、雑誌で記事になっていることぐらいは大手デベなら当然把握しているでしょうから、修繕計画に織り込まれているのは間違いないですね。雑誌記事になっているほど一般的な事柄なのですね。教えて頂きありがとうございます。

その計画に基づいて設定された修繕積立金も示されているわけですから、それが払えないなら買わないという判断をすれば良いのだと思います。

記事に載っているマンションは、デベがしっかり説明してなかったのか、住民の意識が甘すぎたということなのでしょうね。

>>18904 匿名さん

この物件に詳しくないと言っておきながら修繕計画に間違いなく織り込まれていると言い切る矛盾に困惑しています。
ここは契約者さんに屋上庭園の大規模修繕時の具体的な費用を提示してもらいましょう。不都合は何も無いはずです。開示できないとやはり見込んでいないという根拠となってしまいます。

正論ですね

昨年シティタワーのモデルルームを見た後こちらも見学させてもらいましたが、比較すると目を覆うばかりの安っぽさでびっくりしました

あっちはスーゼネでも基礎免震でもないし、規模やランドマーク性でもこちらが上だからね。しかもあちらはスミフ価格。ここはじめに買った人は正解だよ。

>>18908 匿名さん

ランドマーク性ではスミフが上でしょうね。
ここの酷いファサードではランドマークは名乗れませんよ。
価格もスミフ第1期はここと同じですからここを買った人は地団駄踏んでいるのでは？

>>18905 口コミ知りたいさん

申し訳ありません、詳しくないというのは実際どうなっているか分からないという意味です。
そして、雑誌でも話題にされているような一般的なことを大手財閥デベ×スーゼネ物件で見落としているはずもないだろうというのは、普通に想定できるという意味で、間違いないでしょうという言葉を使いました。
おかしなこと言ってますかね？

>>18910 匿名さん

極端なバイアスがかかった異常な投稿だと思いました。検討者を装った契約者ではないかと思いました。
個人的な感想なので違っても反論は不要ですよ。こちらでは不毛な言い争いが頻発してますから。笑

検討者としては屋上庭園の大規模修繕時の具体的な費用は気になるところです。
契約者からの開示を待ちたいと思います。

>>18910 匿名さん

特におかしなことは無いと思う。
雑誌に載るようなことなんて当然デベは知ってるし、計画にも入ってるでしょう。

>>18912 匿名さん

検討者ならモデルルームに聞けば良いのでは？笑
なんでここで待つのかな？笑

街作り、再開発案件ですから、三井さんの実績が圧勝でしょう。

住友さんはいつもの後発、コバンザメ商法ですよ。

住友さんがあるから三井さんが引き立つことはない。三井さんの街作りがあるから住友さんにも恩恵がある。

実績が全て。

>>18915 匿名さん

有明も、高級路線とか言っておいて結局イオンモールらしいね。

三井、住友も違いについて、モデルルーム行ってみてください。
価格は平均して高いのは住友。
共用施設充実はやや住友。
間取り、収納スペース、家具配置などは三井。
スラブやサッシ、ガラスはやや住友。
エレベーターの数は三井。
トータルして三井がよいと思いました。

駅前で広場に酔っ払いがたまるなどの心配する声がありましたが、24時間警備、巡回しているので、大丈夫とのことでした。

住友さんは再開発では、有明を例外として、リスクを取ってファーストペンギンにならないですから。

常にフォロワー。

２番手としてのポジションを確保して、先発隊より値上げしつつ企業収益を最大化するのは、決して悪いことじゃないが、ブランドと実績が出来ない。

>>18917 マンション検討中さん
パークシテイが完売したら、シティタワーは遠慮なく値上げするでしょうから、どちらを選ぶにせよ、急いだ方が良いと思います。

>>18915 匿名さん
住友さんは概ね先陣を切って開発するからこそ全国のマンション販売件数がトップを維持している
一方三井さんは都内に拠点が昔からあるためあまり新規開発をしたがらない
実績が全てだからこそ住友さんの推進力には敬意を表したいがここ武蔵小山は三井の開発着手に一票
ただ地権者との折衝を慌てすぎた感あり

>>18914 通りがかりさん

やはり開示すると不都合があるなど開示できない状況でしたか
これだけ騒いだ通し前をつけずに逃亡といういつものやり口ですね
結論、屋上庭園の大規模修繕費用は現段階では計画に含まれていないというのが真実のようです

常識的に考えて、屋上庭園の大規模修繕費用は計画に含まれているでしょうね。
ここのネガさんよりは、財閥系デベやスーゼネが信用できるのは言うまでもないです。

>>18923 マンコミュファンさん

常識的にとか不確かなことは結構なんで、事実だけ教えて下さい。屋上庭園の大規模修繕の費用はいくらで見積もられているのでしょうか？
大手デベでも不誠実な対応は多いし、無条件に信用するのは危険だということこそ常識だと思うのですが。笑

正論ですね

>>18924 匿名さん

モデルルームで見ましたが、長期修繕計画に含まれていますよ。金額は、過去の実績等に基づくものだそうです。ここで開示する価値はないので開示しませんがね。知りたければあなたもモデルルームにGO！本当の検討者ならね笑

>>18926 検討者さん

修繕計画で内訳は無かったかと思います。
仕様の低さで検討止めたので詳しく調べませんでしたが、色々アバウトな感じでした。

>>18927 匿名さん

内訳、ありますよ。

武蔵小山が悪いのではなく荒れているのはこのスレの参加者に問題があるのだね
隣のシティタワーは静かだよ

>>18929 検討者さん

内訳あるなら、屋上庭園としていくら見込んでいるかもったいぶらずに出せば良いのに。
十分に予算積んで問題ないと主張するのに、肝心の金額が出せないのなら客観的には問題があると判断することになります。
やはり記事は正しかったですね。

>>18931 匿名さん

そもそも、記事の内容とここは関係ないですよね。

記事の中で言われているのは、記事で出てくるマンションでは屋上庭園の修繕費用が住民の想像以上に高かったということだけです。

それに、普通の検討者なら、こんな匿名掲示板で金額が出してもらえないから問題あり！と考えるのではなく、自分でモデルルームに聞きますよね。聞けばそれで終わりです。

>>18932 匿名さん

必死に抵抗していますが、要するに記事の通り屋上庭園に関して大規模修繕時の予算に懸念があって、ここで開示できない事態と捉えるのが自然でしょう。
やましいから開示できないと認めればいいのに。

>>18933 匿名さん

そのように判断するのは勝手なので別にいいですが、ご自分でしっかり事実を把握されることをお勧めしますよ。

匿名掲示板で、「誰も教えてくれないからもう信じない！やましい！」と子供のようなことを言わずに、ね。

>>18934 匿名さん

問題ないと言ってはみたが具体的根拠を示せずに逃亡ですね。こちらでは都合が悪くなるとこのパターンとなることがほとんどのようです。
よくわかったことは、こちらの屋上庭園では大規模修繕時に莫大な費用が必要となるが予算を計画されていないということです。
ありがとうございました。

>>18935 匿名さん

そのような事実はありません。屋上庭園の大規模修繕費用は計画に入っています。嘘はやめましょう。

>>18936 匿名さん

水掛け論になっているのでエビデンスをお願いします

>>18937 匿名さん

検討者ならモデルルームに聞けば一発でわかります。

>>18938 匿名さん

何をそんなに頑なになっているのですか？
嘘だから出せないと皆さん理解してしまいます。

モデルルーム行ってちゃんと話しを聞いてきてください。
ほとんどのネガは解消されます。

>>18939 匿名さん

なぜそんなに頑なにモデルルームに話を聞こうとしないんですか？
単なるネガだから騒いでいるだけと皆さん理解しています。

管理費等一覧(予定)は貰いましたが、修繕積立金は全体修繕積立金と高層住宅修繕積立金に分かれているだけでそれ以上の明細は説明も無いし、資料ももらえていません。
契約者には明細資料が配布されているのでしょうね。
いずれにしてもマイナスな情報で無いと主張するならここでその金額を示しても問題無いと思いますが、ね。

>>18940 マンション検討中さん
モデルルームで色々話を聞きましたが、こちらで言われている懸念点の大概の裏付けが取れました。

ここのスカイテラス、いわゆる屋上庭園は高リスク設備ですね

https://大規模修繕工事.jp/news/0806-3/

>>18944 匿名さん

この記事のようなことがあった場合は、間違いなく売主対応となります。この点、財閥系デベ×スーゼネで、財務基盤もしっかりしてますから万が一不具合があっても安心できますね。

>>18945 匿名さん

例の杭の問題の時もなかなか誠意ある対応をしてもらえず住民の方々も苦労したようですね
マスコミに暴露して、それを取り上げてもらえたからこそ何とかなりましたけど、不安しかないですね
屋上庭園なんて使い道無いし、やっぱり要らないです

>>18945 匿名さん
この表現は武蔵小山くんだな
お帰りなさい

>>18946 マンコミュファンさん

要らないのであれば、ここを買わなければ良いだけだと思います。お疲れ様でした。

>>18949 匿名さん

契約者さんは意見交換を邪魔しているだけなので、住民板へ移動して存分に慰めあって下さい