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物件概要 |
所在地 |
東京都品川区小山3丁目196-1(地番) |
交通 |
東急目黒線 「武蔵小山」駅 徒歩1分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
624戸(【高層棟住宅(パークシティ武蔵小山ザタワー)594戸・低層棟住宅30戸】※販売総戸数487戸(高層棟住宅の一部、他に地権者住戸121戸・事業協力者住戸16戸)) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上41階 地下2階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2019年09月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社 [売主]旭化成不動産レジデンス株式会社
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施工会社 |
鹿島建設株式会社 |
管理会社 |
三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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パークシティ武蔵小山 ザ タワー口コミ掲示板・評判
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13321
匿名さん
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13322
匿名さん
この土地で坪400超える水準は明らかに異常
1年前のパークコート一番町ですら南向き低層で坪480で買えました
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13323
匿名さん
仮に価格下落率が1割で済むなら、そもそもの売り出し価格が高すぎるということになるね。築10年のパークホームズ武蔵小山の中古価格が坪370万程度なので、坪400万ちょい(坪370万の1割り増し)が適正価格ということになるので。
これだけ確固たる計算結果が出ているので、資産性も重視する人は見送っても絶対に後悔をすることはないだろうね。普通に考えたらこれは買えないって。もちろん、住んで幸福感を感じられることが最重要だと思うけど、これだけ資産性に難のあるマンションを買って幸福感を感じられる人なんて稀。
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13324
匿名さん
>>13323 匿名さん
パークホームズはここの分譲が始まって値上がりしてるから今の売り出しもあんまりアテにならない
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13325
検討板ユーザーさん
>>13324 匿名さん
そうすると更に下落するリスクがあるということですね。それはもう計り知れない程で、大暴落といったところでしょうか。
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13326
匿名さん
うーん、人によって計算違うからねえ。パークホームズの築10年とタワー、駅近い補正して、
ここは1億で10年後7500-8000万、その後は人気と山手線距離から考えて下落緩やかになって、35年程度で5000-5500とみてます。だから、私は、月20マン程度支払いならここ買う選択ですね。
まぁ、別にネガの人が何を信じるかは別として、買わないためのネガを繰り返し繰り返し載せるのはここではなくて、自分のツイッターとかで勝手につぶやいていてほしいよ。
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13327
匿名さん
>13325: 検討板ユーザーさん
どうしたらそういう発想になるのかわかりませんが、ここは10年後でも坪420-450も十分ありうるという意味で書いてます。自分の都合で捻じ曲げないように。
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13328
匿名さん
>>13326 匿名さん
客観性の無いちょっとよくわからない計算ですね。願望バイアスがかかり過ぎですね。
それから他の方も書いてましたが、何でもネガと認定して排除するのやめて下さい。
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13329
匿名さん
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13330
匿名さん
>>13327 匿名さん
自分はそうは思いませんね。
とんでもなく楽観的な人ですね。
人生楽しそう。笑
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13331
匿名さん
>>13329 匿名さん
え?8階まで、坪500万しないよ
そんなにいっぱいパンダ部屋ないでしょうw
本当にここのポジさんの情報操作は酷いな
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13332
匿名さん
パークコート一番町が買える価格かぁ。
かわいそうだが、ここを買った人にはよい勉強になったんでない ?
ジャンピングキャーーーーーーーーーーーーッチてね。笑
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13333
匿名さん
一番町は北向の例の部屋ね。
見たことある人なら納得の価格だよ。
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13334
匿名さん
>>13333 匿名さん
言い訳はいいから。見苦しい。笑
ここも眺望最悪でも同じ価格だし。
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13335
匿名さん
>>13326 匿名さん
35年も住めば、リフォーム費用や給湯器の交換はもちろんのこと、免震のメンテナンス費用や大規模修繕で一時金が発生する可能性も十分にあり、仮に今1億の物件の35年後の価格が5500万だったとしても、諸々の追加費用を加えると月25万くらいになってしまうのでは?まあ、そもそも、管理費と修繕積立金が合計で月10万近くも掛かる築古マンションが5500万の価格を維持できるとは思えないけど。超高層の免震タワマンは負動産化するリスクがあることにも注意が必要なので、築10年くらいで売ってしまうのが吉。
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13336
マンコミュファンさん
>>13335 匿名さん
同意ですね。楽観的なポジさんの試算がいかにザルで使えないものかが理解できる。
冷静に考えればわかるのにね。
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13337
匿名さん
10年後といえば、三菱が建つ頃ですね。
人口減少や金利高で、その頃の新築マンション価格は下落すると予想されていますから、三菱の新築価格と比較してもここを2割減で売るのも至難なのではないでしょうか。
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13338
匿名さん
2007〜2008頃竣工のタワマンは結構あちこち古くなってきてますからね
そしてお金持ちの人から買い換えて出ていきますからどんどん住民層が悪くなっていきます
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13339
マンコミュファンさん
>>13337 匿名さん
私は10年後にここは3割は下落すると見ています。市況によっては4割近く(坪300)はあり得るかと。
都心3区ですら現状の価格を維持できれば御の字だと思っています。
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13340
匿名さん
例え永住しようと思って買うとしても、損失出さずに売れるオプションは持っておきたいですね。人生、何が起こるか分かりませんし、住んでみたら住み心地が悪いということもあるだろうし。
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13341
匿名さん
>>13340 匿名さん
ここは損失出さないと売れないから買うべきでは無いという意見ですね。
世間ではそれが多数派だと思います。
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13342
匿名さん
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13343
匿名さん
>>13342 匿名さん
ここと同じく坪500近くだせるなら
いくらでも選べるよ
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13344
匿名さん
>>13339 マンコミュファンさん
金利が仮に2%になれば支払可能額が大きく下がりますからね
金利上昇局面では不動産には強力な価格下落圧力が掛かります
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13345
匿名さん
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13346
匿名さん
素人ネガの相場下落予想はもうたくさんです 笑
勝手に自分のHP作って公開しておいてください。
で、下がる予想だけど買う人はいないんですか?買えないことの正当化への理論武装としか思えませんね。
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13347
匿名さん
>>13345 匿名さん
変動の実質金利が2%を越えてくるなら、そのころの固定10年は3%越えてくるでしょ。
現実的には、今の状態で日銀が利上げなんて無理だと思うよ
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13348
通りがかりさん
>>13321 匿名さん
住民の性質と言葉の定義には何の関係もないよ。要するにネガをするにもちゃんと正しい言葉を選びましょうねってこと。
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13349
匿名さん
>>13346 匿名さん
どこに何を書こうと個人の自由、表現の自由ですよ。ここのルールにも反してないしね。
あなたみたいに、上から他人に指図する方がよほどルール違反だ。
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13350
匿名さん
↑ほとんど物件や真剣な検討者への誹謗中傷の域なのに開き直り
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13351
匿名さん
>>13346 匿名さん
逆にここを買った人の理由を知りたい
なんで買ったの?
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13352
匿名さん
>>13347 匿名さん
この物件の竣工時に変動金利2%超え、固定金利3%超えとは興味深い予想になりますね。現実的には利上げ無理だしそんなことにはならなそうですが。
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13353
匿名さん
>>13350 匿名さん
そう思うなら削除依頼すればいいのでは。
私はそうは思いせんがね。
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13354
マンション検討中さん
ここや他の郊外物件は下がると予想していますが、都心は下がらないと予想したので、都心で契約しました。価格はこことほぼ同じです。金利がわずかながらの上がる心配もありますので、早い時期の入居を選択しました。
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13355
匿名さん
>>13352 匿名さん
自身のローン金利というよりも、問題は5年後に変動金利2%、固定金利3%だった場合、不動産相場そのものが崩れている可能性が高いということですよ
金利が高くなれば買える人の予算が下がりますので
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13356
匿名さん
政権交代が起こるレベルの激変がない限りはこのまま緩やかなインフレが続くでしょう
6%の金利で1%利回りの価格まで買ってたバブル時とは状況がまるで違うので大幅な下落は期待してもむりよ
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13357
匿名さん
>>13355 匿名さん
金利が上がると確かに新築分譲価格のグロスを引き下げる動きはでてくるでしょうね。
ただ、大手不動産屋もそれに対処して、坪単価を変えずに専有面積狭くしてグロスを引き下げるような事をしてくると思います。
そうなると、中古市場はそれなりの広さがある部屋の希少性が上がり、中古価格の下支えになります。
昔は100平米越えの3LDKなんてよくあったけど、今は珍しいでしょ。
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13358
匿名さん
>>13356 匿名さん
与党変わらずでもポスト安倍で異次元緩和が終われば金利は上がらざるを得ないですよ
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13359
匿名さん
>>13357 匿名さん
中古も一緒ですよ金利上昇で買い手の予算が下がるのは新築も中古も変わりませんので
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13360
匿名さん
山手線まで20-30分以上は長期的には人口減で厳しいけど、ここや都心は下がりくいかもね。
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13361
匿名さん
色々な見方はあると思いますが、不動産価格全体は下がるかもしれませんが、ここは通勤至便、山手線まで数分ですし、港区や千代田区には及びませんが、長期的な資産維持の観点からは安心感高いと考えております。
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13362
匿名さん
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13363
匿名さん
湾岸とここ検討してたけど、湾岸にしました。
びっくりなのは、湾岸の各検討物件の板にもネガの方はいましたが、ここほど同じことを繰り返ししつこく書き込む方はあまり見ないですね。
もしかするとここ狙ってたのにちょっと手が出なかったので憎さ100倍なのかもしれませんが、逆に言えば妬まれるほど非常に人気のあるマンションということで、お買いになった方が私も少しうらやましいぐらいです。
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13364
eマンションさん
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13365
匿名さん
でも相対比較でしょ。例えば遠めの渋谷起点としてもここは約5㎞武蔵小杉で約10km
ここから山手線までの星の数が100としたら、小杉は400ってこと
もちろん、渋谷から目黒までの星の数100としたらここは400、小杉1600なのは否定はしません。
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13366
匿名さん
何で渋谷起点限定なの?丸の内起点にしたら?新宿起点にしたら?
そもそもここは目黒だから
五反田起点や品川起点も比較対象では
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13367
匿名さん
しかし、2025年以降、ここは、土地柄、かなりの人口減と超高齢化の波と確実な資産価値大幅減が、明瞭にもかかわらず、なぜ場違いなタワマン作るのが不思議だ。他の方も述べられてましたが、よくこんなとこ買う人がいるのも不思議。
余生考えて売却関係ない資産家が買うのかな。若い人には、きつそうな街だが、年寄り好みの雰囲気がいいのかな
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13368
匿名さん
>>13367 匿名さん
現地見たことあります?むしろ品川区内じゃ若いファミリー層、特に東急線沿線に住みたい世帯にはけっこうな人気の街なんですが…
大体、2025以降の人口減や高齢化なんてここに限らずどこでも深刻な問題なんじゃないでしょうか。むしろ現時点で既にタワマン過剰供給状態の湾岸とかの方が資産価値的に危険な気がしますが…
ここになんでタワマン作るの?という点については同意しますけど。
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13369
匿名さん
>>13368 匿名さん
品川区の若い人には再開発で見違えた大崎や交通の便が良い大井町の方が人気ですよ
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13370
匿名さん
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13371
匿名さん
若い人だと京急沿線も都心に近くてリーズナブルということで見直されてますね
品川再開発の恩恵も受けますし
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13372
匿名さん
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13373
匿名さん
>>13371 匿名さん
京急線の交通面での利便性はとても良いと思います。ただ、東急沿線を希望する層(洒脱さを好む人が多いイメージ)が住みたいと思うかと言えばちょっと違う気がするんですよね。失礼な言い方ですがなんとなくオラついたイメージが抜けないというか。
大井町はその両方が混ざり合ってるエリアでしょうか。個人的に現在の街の雰囲気はあまり好きではないのですが、今後一気に化ける可能性もあると注目してます。
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13374
匿名さん
>>13371 匿名さん
京急を挟んで、海側と反対側で大分雰囲気が違う。
オラついたイメージは海側からきてると思います。
場所を選べば、京急も悪くない
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13375
口コミ知りたいさん
>>13371 匿名さん
恩恵に預かれるとは京急の北側だけでしょう
南側は昔から質的にあまり良くないし、やっと海岸通りが出来ても自動車が走るだけで、
町としての発展は期待出来ない
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13376
マンション検討中さん
>>13375 口コミ知りたいさん
北側、南側は正確ではない
北側=陸側、南側=海側
しいて東西南北で言うなら
西側が期待でき、東側は期待できない
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13377
名無しさん
>>13376 マンション検討中さん
東側は旧東海道の海岸線で元々海
浜辺は歴史的に不幸な地域
古くから住んでいる人には先入観があるので
発展には年月を要すかも
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13380
匿名さん
[No.13378から本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]
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13381
マンション検討中さん
駅1分、とまでは行かなくとも
~3分以内で、免震構造タワーマンションなんて
山手線内側ではとても買えない価格だから
その程度の緩い条件で、臨海部を外すと、ここが
高い高いと言われても売れてるってことは
理解出来る。
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13382
匿名さん
>>13381 マンション検討中さん
ここ、売れてないですよ。三井で先着順ってのは不人気の証拠ですから。
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13383
匿名さん
>>13381 マンション検討中さん
そんな探し方する人は少数派だと思いますけどね。三井のセールスに購入者のタイプを聞くと、周辺地域に住んでる年配の方の住み替えと共働き夫婦が中心と伺っています。結局、武蔵小山に新築マンションが欲しいと思っていた人が買っているだけということですよね。
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13384
匿名さん
>>13381 マンション検討中さん
物件選びの基準が免震タワーだけなんて聞いたことが無い
またしても設定に無理がありましたね
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13385
匿名さん
>>13381 マンション検討中さん
逆に山手線外側の私鉄非ターミナル駅でこんなに低仕様なのに坪400超えるマンションって他にないよね
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13386
匿名さん
>>13385 匿名さん
言えてる。しかもここは坪400じゃなくて坪500に限りなく近い。
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13387
匿名さん
>>13385 匿名さん
確かに、その点についてはある意味唯一無二。まあ、戸建てからの住み替えなら気づかないだろうけど。ローン組まずに買うことができる勝ち組高齢者専用マンションだね。一方、ローン組んで買う共働き夫婦は、景気や健康状態や夫婦仲次第では人生詰むリスクがあるので要注意。
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13388
匿名さん
目黒→不動前→武蔵小山
渋谷→代官山→中目黒
私は中目黒
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13389
匿名さん
う~む、資産価値重視の場合はちょっと買うのに躊躇するよね…この駅徒歩一分にそこまで価値あるっけ?みたいな。マンション自体が低仕様だと更に。
駅近信仰は最近の顕著な風潮だけど、逆に言えばもはや「駅近」以外に高値正当化の積極的な理由もない(笑)。
ちょっと楽しみにしたので猶更残念。。。
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13390
匿名さん
ま、あんまり仕様はリセールに影響しないし、
ここ買う人はリセールよりもこの辺りが好きな人が多いんだろうね
ただ、結果としてそういうマンションは下値堅かったりするから
ここ買うのがもしかするととても良い選択とも思ったりする。
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13391
匿名さん
うーん、スミフの外観、ちょっと期待はずれ。どなたかもスミフっぽくないと書かれていましたが、同感。スミフらしいスタイリッシュな外観にして、三井と明確な差別化を図って欲しかったです。
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13392
匿名さん
私もここに決めたいです。目黒線の混雑が心配ですが、武蔵小杉に住むことを考えたら断然こっちかなと。
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13393
匿名さん
住不もこことほとんど変わらないか少し良い程度で500ぐらいなんだろうね。パンダ440とか。だったら、好き嫌いで選べばいいけども、個人的には三井の管理のほうが好きだからこっちかなぁ。
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13394
匿名さん
>逆に山手線外側の私鉄非ターミナル駅でこんなに低仕様なのに坪400超えるマンションって他にないよね
すごく人気の場所で、これからも人気が続くと思うって、優秀な不動産会社の友人たちは言ってます。デベロッパーとしては、仕様にそれほど凝らなくても売れていくので楽でしょうね。
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13395
匿名さん
ローン5000、頭金5000ぐらいで一つ買いたいですね。本当は全額キャッシュに憧れます。
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13396
匿名さん
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13397
匿名さん
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13398
住民板ユーザーさん1
先日、8割弱はすでに『販売済み』でした
販売開始からまだ半年たってないのに。。。
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13399
匿名さん
人気が続くと思うからとか、やはりここを買う動機って主観的なものしかないんだよなあ。武蔵小山の人気が続くとしても、70平米を月35万も出して借りようとは思わない。
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13400
匿名さん
月35は高すぎ。
ここは月27-28ぐらいかな。ただし人気でキャピタル下落が少ないからでもそれでも十分黒字だと思う。
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13401
匿名さん
>13398さん
あらかた人気の部屋は売れてしまった感じなんですかね・・・
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13402
匿名さん
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13403
匿名さん
>>13398 住民板ユーザーさん1さん
それって全住戸の8割?売り出し住戸の8割?
それによって、状況はかなり異なる
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13404
匿名さん
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13405
匿名さん
ここは実需向きってひらすらポジが主張するけど、だからこそ仕様が悪いと毎日の生活に不満が募るんだよね
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13406
匿名さん
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13407
匿名さん
そういうデザインは中目黒あたりにボコボコ建ってる住不を買ってくれってことなのかなと思った。
ここは三井も住不も優しい印象のデザインのタワーですね。
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13408
匿名さん
詳しい方教えてください
今回の第3期中には残100戸以下になってしまうと思いますか?
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13409
検討板ユーザーさん
>>13408 匿名さん
地権者除いた総戸数500、一期が全250、二期が全50としてもあと200戸残ってる
二期=この半年の上積みが50だから残り200戸売るにはあと2年必要、三期で残り100を切ることはないでしょう
市況が今のまま保たれればギリギリ竣工前完売かな
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13410
住民板ユーザーさん1
今週末19日から第3期スタートで、その案内が昨日きました。
それには『お陰様をもちまして366戸が販売済み』と記載されてますので、
総戸数628戸-地権者用137=販売用戸数491戸
491-366=125
先着順(cancel物件?)の4戸足しても、あと130足らずということですね。
1戸でも余っていたら完売にはならないから、入居までに売り切れるかはわかりませんが、ここの情報鵜呑みにして、まだまだ余ってるなと悠長に過ごしていたので、封書開けて正直、驚きました。
やはり、自分の目で確認しなくてはいけませんね
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13411
検討板ユーザーさん
>>13410 住民板ユーザーさん1さん
一期供給は250戸で完売
二期供給は120戸で残4戸
残り121戸
順調そうですね
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13412
匿名さん
>13410さん、411さん
ありがとうございます!
実は私もここでキャンセルとか騒がれてたのでもっとあると思ってました。
この感じですとキャンセルや不人気住戸除けば年内ほぼ終了というか、今期で目ぼしいものは
無くなっちゃいそうです。
ここ申し込むか住不にするかとっても悩みどころですね・・・。
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13413
eマンションさん
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13414
匿名さん
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13415
匿名さん
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13416
マンション検討中さん
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13417
匿名さん
別にここが竣工までに完売しても驚かない。寧ろ、最大5棟のタワマンが建つ計画がある中で、1棟目で売れ残ったらそれこそ大惨事。ここまでで武蔵小山限定のニーズはかなり食っているので、同じ質で同じ価格帯で出して来たら住友の苦戦は必至でしょうね。
ここを買うか悩んでまだ買っていない人は正解ですよ。だって、ここは買うメリットが全くないんだもの。武蔵小山好きはパークホームズを借りるのが賢い選択。
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13418
匿名さん
仮に売れててもここは様々な地域からすごい嫌われてるよね。
ここを持ち上げて他の物件に遠征してる人は特定して止めた方が良くない?
ネット社会だからみんな口コミくらい見るだろうから。
武蔵小山は本当は良いとこなのに。
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13419
匿名さん
13417 匿名さん みたいなネガが遠征してきているのに
偏った御意見ですな
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13420
匿名さん
>>13419 匿名さん
客観的で冷静な分析をしているコメントを
ネガと言って一蹴するなんて
被害妄想も甚だしいですね。
ご近所マンション
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