パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

>>13320 通りがかりさん
住民の大半が目蒲線時代から住んでる人だから
住民の性質が田園都市線や東横線と決定的に違う

この土地で坪400超える水準は明らかに異常
1年前のパークコート一番町ですら南向き低層で坪480で買えました

仮に価格下落率が1割で済むなら、そもそもの売り出し価格が高すぎるということになるね。築10年のパークホームズ武蔵小山の中古価格が坪370万程度なので、坪400万ちょい（坪370万の1割り増し）が適正価格ということになるので。

これだけ確固たる計算結果が出ているので、資産性も重視する人は見送っても絶対に後悔をすることはないだろうね。普通に考えたらこれは買えないって。もちろん、住んで幸福感を感じられることが最重要だと思うけど、これだけ資産性に難のあるマンションを買って幸福感を感じられる人なんて稀。

>>13323 匿名さん
パークホームズはここの分譲が始まって値上がりしてるから今の売り出しもあんまりアテにならない

>>13324 匿名さん

そうすると更に下落するリスクがあるということですね。それはもう計り知れない程で、大暴落といったところでしょうか。

うーん、人によって計算違うからねえ。パークホームズの築10年とタワー、駅近い補正して、
ここは1億で10年後7500-8000万、その後は人気と山手線距離から考えて下落緩やかになって、35年程度で5000-5500とみてます。だから、私は、月20マン程度支払いならここ買う選択ですね。
まぁ、別にネガの人が何を信じるかは別として、買わないためのネガを繰り返し繰り返し載せるのはここではなくて、自分のツイッターとかで勝手につぶやいていてほしいよ。

>13325: 検討板ユーザーさん　
どうしたらそういう発想になるのかわかりませんが、ここは10年後でも坪420-450も十分ありうるという意味で書いてます。自分の都合で捻じ曲げないように。

>>13326 匿名さん

客観性の無いちょっとよくわからない計算ですね。願望バイアスがかかり過ぎですね。
それから他の方も書いてましたが、何でもネガと認定して排除するのやめて下さい。

>>13322 匿名さん

それ、北向き囲まれの有名なパンダ部屋やで。

>>13327 匿名さん

自分はそうは思いませんね。
とんでもなく楽観的な人ですね。
人生楽しそう。笑

>>13329 匿名さん

え？8階まで、坪500万しないよ
そんなにいっぱいパンダ部屋ないでしょうw
本当にここのポジさんの情報操作は酷いな

パークコート一番町が買える価格かぁ。

かわいそうだが、ここを買った人にはよい勉強になったんでない ？

ジャンピングキャーーーーーーーーーーーーッチてね。笑

一番町は北向の例の部屋ね。
見たことある人なら納得の価格だよ。

>>13333 匿名さん

言い訳はいいから。見苦しい。笑
ここも眺望最悪でも同じ価格だし。

>>13326 匿名さん

35年も住めば、リフォーム費用や給湯器の交換はもちろんのこと、免震のメンテナンス費用や大規模修繕で一時金が発生する可能性も十分にあり、仮に今1億の物件の35年後の価格が5500万だったとしても、諸々の追加費用を加えると月25万くらいになってしまうのでは？まあ、そもそも、管理費と修繕積立金が合計で月10万近くも掛かる築古マンションが5500万の価格を維持できるとは思えないけど。超高層の免震タワマンは負動産化するリスクがあることにも注意が必要なので、築10年くらいで売ってしまうのが吉。

>>13335 匿名さん

同意ですね。楽観的なポジさんの試算がいかにザルで使えないものかが理解できる。
冷静に考えればわかるのにね。

10年後といえば、三菱が建つ頃ですね。
人口減少や金利高で、その頃の新築マンション価格は下落すると予想されていますから、三菱の新築価格と比較してもここを2割減で売るのも至難なのではないでしょうか。

2007〜2008頃竣工のタワマンは結構あちこち古くなってきてますからね
そしてお金持ちの人から買い換えて出ていきますからどんどん住民層が悪くなっていきます

>>13337 匿名さん

私は10年後にここは3割は下落すると見ています。市況によっては4割近く(坪300)はあり得るかと。
都心3区ですら現状の価格を維持できれば御の字だと思っています。

例え永住しようと思って買うとしても、損失出さずに売れるオプションは持っておきたいですね。人生、何が起こるか分かりませんし、住んでみたら住み心地が悪いということもあるだろうし。

>>13340 匿名さん

ここは損失出さないと売れないから買うべきでは無いという意見ですね。
世間ではそれが多数派だと思います。

ここ買えないじゃあ
どこが買えるの？(笑)

>>13342 匿名さん

ここと同じく坪500近くだせるなら
いくらでも選べるよ

>>13339 マンコミュファンさん
金利が仮に2%になれば支払可能額が大きく下がりますからね
金利上昇局面では不動産には強力な価格下落圧力が掛かります

>>13344 匿名さん
ぜんぶ固定で借り入れたら？

素人ネガの相場下落予想はもうたくさんです　笑
勝手に自分のHP作って公開しておいてください。
で、下がる予想だけど買う人はいないんですか?買えないことの正当化への理論武装としか思えませんね。

>>13345 匿名さん
変動の実質金利が2％を越えてくるなら、そのころの固定10年は3％越えてくるでしょ。
現実的には、今の状態で日銀が利上げなんて無理だと思うよ

>>13321 匿名さん

住民の性質と言葉の定義には何の関係もないよ。要するにネガをするにもちゃんと正しい言葉を選びましょうねってこと。

>>13346 匿名さん
どこに何を書こうと個人の自由、表現の自由ですよ。ここのルールにも反してないしね。
あなたみたいに、上から他人に指図する方がよほどルール違反だ。

↑ほとんど物件や真剣な検討者への誹謗中傷の域なのに開き直り

>>13346 匿名さん
逆にここを買った人の理由を知りたい
なんで買ったの？

>>13347 匿名さん
この物件の竣工時に変動金利2%超え、固定金利3%超えとは興味深い予想になりますね。現実的には利上げ無理だしそんなことにはならなそうですが。

>>13350 匿名さん
そう思うなら削除依頼すればいいのでは。
私はそうは思いせんがね。

ここや他の郊外物件は下がると予想していますが、都心は下がらないと予想したので、都心で契約しました。価格はこことほぼ同じです。金利がわずかながらの上がる心配もありますので、早い時期の入居を選択しました。

>>13352 匿名さん
自身のローン金利というよりも、問題は5年後に変動金利2%、固定金利3%だった場合、不動産相場そのものが崩れている可能性が高いということですよ
金利が高くなれば買える人の予算が下がりますので

政権交代が起こるレベルの激変がない限りはこのまま緩やかなインフレが続くでしょう
6%の金利で1%利回りの価格まで買ってたバブル時とは状況がまるで違うので大幅な下落は期待してもむりよ

>>13355 匿名さん
金利が上がると確かに新築分譲価格のグロスを引き下げる動きはでてくるでしょうね。
ただ、大手不動産屋もそれに対処して、坪単価を変えずに専有面積狭くしてグロスを引き下げるような事をしてくると思います。
そうなると、中古市場はそれなりの広さがある部屋の希少性が上がり、中古価格の下支えになります。
昔は100平米越えの3LDKなんてよくあったけど、今は珍しいでしょ。

>>13356 匿名さん
与党変わらずでもポスト安倍で異次元緩和が終われば金利は上がらざるを得ないですよ

>>13357 匿名さん
中古も一緒ですよ金利上昇で買い手の予算が下がるのは新築も中古も変わりませんので

山手線まで20-30分以上は長期的には人口減で厳しいけど、ここや都心は下がりくいかもね。

色々な見方はあると思いますが、不動産価格全体は下がるかもしれませんが、ここは通勤至便、山手線まで数分ですし、港区や千代田区には及びませんが、長期的な資産維持の観点からは安心感高いと考えております。

>>13359 匿名さん
そうはならんよ。

湾岸とここ検討してたけど、湾岸にしました。
びっくりなのは、湾岸の各検討物件の板にもネガの方はいましたが、ここほど同じことを繰り返ししつこく書き込む方はあまり見ないですね。
もしかするとここ狙ってたのにちょっと手が出なかったので憎さ１００倍なのかもしれませんが、逆に言えば妬まれるほど非常に人気のあるマンションということで、お買いになった方が私も少しうらやましいぐらいです。

>>13361 匿名さん
山手線まで数分のマンションなんて
星の数ほどあるでしょうが

でも相対比較でしょ。例えば遠めの渋谷起点としてもここは約5㎞武蔵小杉で約10km
ここから山手線までの星の数が100としたら、小杉は400ってこと
もちろん、渋谷から目黒までの星の数100としたらここは400、小杉1600なのは否定はしません。

何で渋谷起点限定なの？丸の内起点にしたら？新宿起点にしたら？
そもそもここは目黒だから
五反田起点や品川起点も比較対象では

しかし、2025年以降、ここは、土地柄、かなりの人口減と超高齢化の波と確実な資産価値大幅減が、明瞭にもかかわらず、なぜ場違いなタワマン作るのが不思議だ。他の方も述べられてましたが、よくこんなとこ買う人がいるのも不思議。
余生考えて売却関係ない資産家が買うのかな。若い人には、きつそうな街だが、年寄り好みの雰囲気がいいのかな

>>13367 匿名さん

現地見たことあります？むしろ品川区内じゃ若いファミリー層、特に東急線沿線に住みたい世帯にはけっこうな人気の街なんですが…

大体、2025以降の人口減や高齢化なんてここに限らずどこでも深刻な問題なんじゃないでしょうか。むしろ現時点で既にタワマン過剰供給状態の湾岸とかの方が資産価値的に危険な気がしますが…

ここになんでタワマン作るの？という点については同意しますけど。

>>13368 匿名さん
品川区の若い人には再開発で見違えた大崎や交通の便が良い大井町の方が人気ですよ

そうかな。私は断然こっちだわ。