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物件概要 |
所在地 |
東京都品川区小山3丁目196-1(地番) |
交通 |
東急目黒線 「武蔵小山」駅 徒歩1分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
624戸(【高層棟住宅(パークシティ武蔵小山ザタワー)594戸・低層棟住宅30戸】※販売総戸数487戸(高層棟住宅の一部、他に地権者住戸121戸・事業協力者住戸16戸)) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上41階 地下2階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2019年09月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社 [売主]旭化成不動産レジデンス株式会社
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施工会社 |
鹿島建設株式会社 |
管理会社 |
三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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パークシティ武蔵小山 ザ タワー口コミ掲示板・評判
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13281
匿名さん
他物件との比較は検討する上で基本的な行動なんだけど。このスレを見ている人って、デベが言わないことや知らない情報が欲しいと思って来ているはずなのに、歯に衣着せぬ意見をネガ扱いして排除するのは如何なものかと。そんな非生産的なことなんてせずに、ここが割高ではない理由を理路整然と説明すればいいのに。
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13282
匿名さん
>>13279 匿名さん
超高層の免震は小さな地震や強風でも揺れるらしいので微妙ですよね
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13283
匿名さん
>>13281 匿名さん
歯に衣着せぬ意見と単なる誹謗中傷は違う。
ここが割高ではない理由を理路整然と説明して欲しいのなら直接三井の営業さんに聞いてみればよいのでは?
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13284
匿名さん
仕様からしたら、やっぱり割高だよね。
駅徒歩1分のタワマンで一番利益とれる条件だし、次に住友も控えているから、三井もぼったくれると考えたのでは。
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13285
匿名さん
>>13281 匿名さん
結局、駅前ということと、免震しか売りが無いんだよ。それで坪500するから、武蔵小山の一部の購入者が、三井を中心としたここよりも安い他の物件が何で仕様が高いんだと嫉妬して荒らしに行ってるのが実情だと思う。
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13286
匿名さん
適正価格をざっくり計算すると、坪440万ってところ。パークホームズ武蔵小山の足許の成約価格はレインズ見ると坪370万程度で、10年で2割価格が落ちたとすると坪440万。東京カンテイさんのリサーチ結果を見ると、徒歩1分も3分も駅直結でなければ価格差なしと読み取れるので、ここも坪440万程度なんだろうね。新築プレミアムが1割乗っているとすると坪470万というのもあながち間違っていないようにも見える。
逆に言うと、ここを買う場合は、10年間の経年劣化で2割、新築プレミアムの剥落で1割の合計3割程度の価格の下落を想定する必要がある。70平米で1億の部屋を買うとして、購入時の諸経費で500万(5%)、10年間の管理費と修繕積立金で480万(月4万)、10年間の固定資産税で300万(年30万)、金利分は住宅ローン減税でネットゼロだとすると、10年間で1280万の支出となるので、3割の価格下落分(3000万)と合わせると10年間で合計4280万、すなわち月35万程度の支出となる。中古販売時の仲介手数料もあるので、投資で勝つのは至難の業と見えるね。賃貸を薦めている人が正しそうだね。
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13287
匿名さん
>>13286 匿名さん
なるほど。こちらは購入すべきでは無いということが良く理解できました。
今が不動産価格のピークと言われており、郊外の武蔵小山まで連れ高となってしまってることから更なる高値は無理と考えるのが妥当。とすると、暴落リスクしか無く10年間で4280万よりも更に下落する可能性が高い。
どうしてもここに住みたいなら賃貸が間違いない。地権者住戸が大量に賃貸に放出されるので引き渡し直後は価格競争も起きて割安で借りられる。間違いなく賃貸一択だね。
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13288
匿名さん
これ絶対購入したらあかんやつやん!
害虫リスク、パチンコリスクも顕在化した時に逃げられる賃貸がベストか。
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13289
匿名さん
2025年から東京も人口減少始まるね。よく比較されてる、大井町駅の1日乗降客は28万人、ここは5万人。街づくりも、キャッツや巨大スポーツ施設など、どの世代にも魅力的な街作りをしている。ここは、エンタメ系がなにもないのがつらい。タケノコ汁のイベントぐらいか。たとえば、高齢者に特化して、ゲートボールコートを作るとか、巣鴨を参考にしてなにか考えるのかが必要だね。1日の乗降客の少なさが
マンション価格にもふりかかるかな
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13290
匿名さん
恐ろしいのが、この後に住友と三菱の供給も控えていること。この水準では3棟も捌けないでしょう。さすがの住友でも坪500超に設定するのはかなり勇気が必要。
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13291
マンコミュファンさん
>>13290 匿名さん
住友はその時の時価を中心に考えるから
500万はまず無い
ここより安いか仕様を上げて同額か
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13292
匿名さん
>>13289 匿名さん
大井町が勝ち組になりそう。武蔵小山は***の予感がプンプンしてる。
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13293
匿名さん
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13294
匿名さん
害虫リスク、パチンコリスク以外にも
地権者リスクもあるな
固まって共有施設占拠されたり、管理組合でやりたい放題やられたり
売却、賃貸も急いで相場以下で成約させて、それが基準になったりと
不安要素は満載感ある
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13295
匿名さん
地権者が強すぎてコストかかったパターンでしょ
う
三井はぼったくるような会社じゃない
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13296
匿名さん
13291さんの言うとおりかもしれません。
私が最近契約したマンションは、すぐ隣が住不のマンションで、両方の物件がほぼ同時に販売開始した当初は同水準の価格でしたが、こちらが先に完売しました。先日再度住不を訪問したら、ほぼ2割アップの価格でした。
ムサコでは住不は下げて(もしくは同水準で)きそうですね。
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13297
マンション比較中さん
>>13296 匿名さん
すみふなら、仕様を上げて、価格はここよりちょっとだけ上げて(坪単価500いかないぐらい)売ってくると思う。
”どうぞ比べて下さい、こっちのほうがいいでしょう?”
って売り方すると思う。
あのすみふがみすみす安値で売る訳がない。
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13298
匿名さん
>>13297 マンション比較中さん
住友は市況が悪くなったら真っ先に値下げするデベだよ
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13299
匿名さん
[スレッドの趣旨に反する投稿のため削除しました。管理担当]
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13300
匿名さん
武蔵小山スミフ外観
ここに合わしたのかな。
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13301
マンション検討中さん
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13302
匿名さん
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13303
匿名さん
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13304
匿名さん
ダイレクトウインドウをふんだんに使ったペラボーとは無縁の造りにして欲しいね
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13305
匿名さん
ここは武蔵小杉を意識して、タワマン作るのかな。小杉は4路線でしたっけ1日乗降客は、35万前後だが、ここは7分の1しかない。金持ちのじいさん、ばあさんばかりになるから、10年もしたら介護施設だらけになり、活気がなくなるでしょうね。空き家も増えて、外人が増えるかもしれない。品川に近い場所は、リニアや、プリンスあたりの再開発の波及あるからいいけど、ここはほんと注意しないとババかもしれない。すみふや、三井は売り逃げかな
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13306
マンコミュファンさん
>>13300 匿名さん
三井のマンションよりはいいデザインですね
また駅や商店街からもスープの冷めない手頃な距離
[一部テキストを削除しました。管理担当]
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13307
匿名さん
>>13306 マンコミュファンさん
そうですね。住友はパチンコ屋から距離ができるのが良いです。目の前がパチンコ屋なんて、冗談じゃない。
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13308
通りがかりさん
>>13306 マンコミュファンさん
ただ武蔵小杉も、新宿の60階もここもスタイルは良くても地震や強風での揺れに不安を持つのは私だけでしょうか?
30階程度が眺望もあって丁度いいような気がします。
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13309
匿名さん
>>13304
スミフはもう、DWのマンション作らないんですかね? 個性あるし外観カッコ良くて好きだったけどなぁ。
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13310
名無しさん
>>13309 匿名さん
計画外観だけで良くわからないけど北西角の部屋はDWに見えますが…
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13311
匿名さん
>>13310
ああごめんなさい、書き方が悪かったですね。
言いたかったのは、たとえばシティタワー麻布十番みたい外観がオフィスビルみたいなスタイリッシュなタワマンはもう作らないのかな? ということです。
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13312
匿名さん
DWは割と雨水コンクリヒビから中に入ってきたりとかメンテ問題も多いと聞いてる。
このデザインなら上質なパークシティ武蔵小山でいいかなぁ。
あと、住不は初めは480とかで出してきて、「2期からは値上げします」トークなんじゃないかな。
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13313
匿名さん
>>13312 匿名さん
パークシティ武蔵小山が上質とは程遠い感じだったので、住友に期待したい
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13314
匿名さん
害虫リスク、パチンコリスク、地権者リスクとか何回書き込んだら気が済むんですかね?
明らかにここ買う予定のない、いやがらせもしくは妬みで我をわすれているかのような書き込みは
やめてくださいね。
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13315
匿名さん
私は、パークシティ武蔵小山が上質な感じがしたのでここにする予定です。
感覚の合うあわないとっても大事ですよね。また、個人的には価格の下落率は低いと過去の事例から比較して感じています。
ちなみに誰もが住みたいブランド路線・駅ではありませんが、知ってる人はぜひ住みたいと思う人多いですよね。
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13316
匿名さん
>>13314 匿名さん
これまで気づかなかった視点の投稿で大変参考になりました。ここは検討板です。
契約者達を慰める場所ではありませんので、お引き取り下さい。
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13317
匿名さん
>>13316 匿名さん
君みたいなこと言うネガって、どこにでも沸いてでてくるよね
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13318
匿名さん
>>13286 匿名さん
非常に参考になります。
見送って正解という判断に確信が持てました。70平米に月35万円払って住むエリアだ!と確信が持てる人が買う物件という事ですね。
人の価値観はそれぞれですが、私はそこまでして住みたい土地じゃ無い。
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13319
匿名さん
自分も色々なリスクを抱えた物件なので、ここまでの金額を出すのに躊躇していました。
下落リスクを具体的数字で示されたことで、見送りの決断ができそう。
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13320
通りがかりさん
別にこのマンションの建物自体をどうこう言う気は無いけど、武蔵小山を郊外だの目黒線をローカル線だの言う人がいることに激しく違和感。
マンション事業では郊外は都心から約25km圏外と言われてるし、ローカル線は限定地域路線もしくは閑散路線を表すのが一般の定義だからどちらもネガのネタにするには無理があると思われる。
後者は目蒲線時代を指すならまだわかるけどね。
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13321
匿名さん
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13322
匿名さん
この土地で坪400超える水準は明らかに異常
1年前のパークコート一番町ですら南向き低層で坪480で買えました
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13323
匿名さん
仮に価格下落率が1割で済むなら、そもそもの売り出し価格が高すぎるということになるね。築10年のパークホームズ武蔵小山の中古価格が坪370万程度なので、坪400万ちょい(坪370万の1割り増し)が適正価格ということになるので。
これだけ確固たる計算結果が出ているので、資産性も重視する人は見送っても絶対に後悔をすることはないだろうね。普通に考えたらこれは買えないって。もちろん、住んで幸福感を感じられることが最重要だと思うけど、これだけ資産性に難のあるマンションを買って幸福感を感じられる人なんて稀。
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13324
匿名さん
>>13323 匿名さん
パークホームズはここの分譲が始まって値上がりしてるから今の売り出しもあんまりアテにならない
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13325
検討板ユーザーさん
>>13324 匿名さん
そうすると更に下落するリスクがあるということですね。それはもう計り知れない程で、大暴落といったところでしょうか。
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13326
匿名さん
うーん、人によって計算違うからねえ。パークホームズの築10年とタワー、駅近い補正して、
ここは1億で10年後7500-8000万、その後は人気と山手線距離から考えて下落緩やかになって、35年程度で5000-5500とみてます。だから、私は、月20マン程度支払いならここ買う選択ですね。
まぁ、別にネガの人が何を信じるかは別として、買わないためのネガを繰り返し繰り返し載せるのはここではなくて、自分のツイッターとかで勝手につぶやいていてほしいよ。
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13327
匿名さん
>13325: 検討板ユーザーさん
どうしたらそういう発想になるのかわかりませんが、ここは10年後でも坪420-450も十分ありうるという意味で書いてます。自分の都合で捻じ曲げないように。
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13328
匿名さん
>>13326 匿名さん
客観性の無いちょっとよくわからない計算ですね。願望バイアスがかかり過ぎですね。
それから他の方も書いてましたが、何でもネガと認定して排除するのやめて下さい。
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13329
匿名さん
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13330
匿名さん
>>13327 匿名さん
自分はそうは思いませんね。
とんでもなく楽観的な人ですね。
人生楽しそう。笑
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