広告を掲載
物件概要 |
所在地 |
東京都品川区小山3丁目196-1(地番) |
交通 |
東急目黒線 「武蔵小山」駅 徒歩1分
|
種別 |
新築マンション |
総戸数 |
624戸(【高層棟住宅(パークシティ武蔵小山ザタワー)594戸・低層棟住宅30戸】※販売総戸数487戸(高層棟住宅の一部、他に地権者住戸121戸・事業協力者住戸16戸)) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上41階 地下2階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2019年09月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社 [売主]旭化成不動産レジデンス株式会社
|
施工会社 |
鹿島建設株式会社 |
管理会社 |
三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
|
分譲時 価格一覧表(新築)
|
» サンプル
| |
分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
|
|
¥1,100(税込) |
|
※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
パークシティ武蔵小山 ザ タワー口コミ掲示板・評判
-
13281
匿名さん
他物件との比較は検討する上で基本的な行動なんだけど。このスレを見ている人って、デベが言わないことや知らない情報が欲しいと思って来ているはずなのに、歯に衣着せぬ意見をネガ扱いして排除するのは如何なものかと。そんな非生産的なことなんてせずに、ここが割高ではない理由を理路整然と説明すればいいのに。
-
13282
匿名さん
>>13279 匿名さん
超高層の免震は小さな地震や強風でも揺れるらしいので微妙ですよね
-
13283
匿名さん
>>13281 匿名さん
歯に衣着せぬ意見と単なる誹謗中傷は違う。
ここが割高ではない理由を理路整然と説明して欲しいのなら直接三井の営業さんに聞いてみればよいのでは?
-
13284
匿名さん
仕様からしたら、やっぱり割高だよね。
駅徒歩1分のタワマンで一番利益とれる条件だし、次に住友も控えているから、三井もぼったくれると考えたのでは。
-
13285
匿名さん
>>13281 匿名さん
結局、駅前ということと、免震しか売りが無いんだよ。それで坪500するから、武蔵小山の一部の購入者が、三井を中心としたここよりも安い他の物件が何で仕様が高いんだと嫉妬して荒らしに行ってるのが実情だと思う。
-
13286
匿名さん
適正価格をざっくり計算すると、坪440万ってところ。パークホームズ武蔵小山の足許の成約価格はレインズ見ると坪370万程度で、10年で2割価格が落ちたとすると坪440万。東京カンテイさんのリサーチ結果を見ると、徒歩1分も3分も駅直結でなければ価格差なしと読み取れるので、ここも坪440万程度なんだろうね。新築プレミアムが1割乗っているとすると坪470万というのもあながち間違っていないようにも見える。
逆に言うと、ここを買う場合は、10年間の経年劣化で2割、新築プレミアムの剥落で1割の合計3割程度の価格の下落を想定する必要がある。70平米で1億の部屋を買うとして、購入時の諸経費で500万(5%)、10年間の管理費と修繕積立金で480万(月4万)、10年間の固定資産税で300万(年30万)、金利分は住宅ローン減税でネットゼロだとすると、10年間で1280万の支出となるので、3割の価格下落分(3000万)と合わせると10年間で合計4280万、すなわち月35万程度の支出となる。中古販売時の仲介手数料もあるので、投資で勝つのは至難の業と見えるね。賃貸を薦めている人が正しそうだね。
-
13287
匿名さん
>>13286 匿名さん
なるほど。こちらは購入すべきでは無いということが良く理解できました。
今が不動産価格のピークと言われており、郊外の武蔵小山まで連れ高となってしまってることから更なる高値は無理と考えるのが妥当。とすると、暴落リスクしか無く10年間で4280万よりも更に下落する可能性が高い。
どうしてもここに住みたいなら賃貸が間違いない。地権者住戸が大量に賃貸に放出されるので引き渡し直後は価格競争も起きて割安で借りられる。間違いなく賃貸一択だね。
-
13288
匿名さん
これ絶対購入したらあかんやつやん!
害虫リスク、パチンコリスクも顕在化した時に逃げられる賃貸がベストか。
-
13289
匿名さん
2025年から東京も人口減少始まるね。よく比較されてる、大井町駅の1日乗降客は28万人、ここは5万人。街づくりも、キャッツや巨大スポーツ施設など、どの世代にも魅力的な街作りをしている。ここは、エンタメ系がなにもないのがつらい。タケノコ汁のイベントぐらいか。たとえば、高齢者に特化して、ゲートボールコートを作るとか、巣鴨を参考にしてなにか考えるのかが必要だね。1日の乗降客の少なさが
マンション価格にもふりかかるかな
-
13290
匿名さん
恐ろしいのが、この後に住友と三菱の供給も控えていること。この水準では3棟も捌けないでしょう。さすがの住友でも坪500超に設定するのはかなり勇気が必要。
-
-
13291
マンコミュファンさん
>>13290 匿名さん
住友はその時の時価を中心に考えるから
500万はまず無い
ここより安いか仕様を上げて同額か
-
13292
匿名さん
>>13289 匿名さん
大井町が勝ち組になりそう。武蔵小山は***の予感がプンプンしてる。
-
13293
匿名さん
-
13294
匿名さん
害虫リスク、パチンコリスク以外にも
地権者リスクもあるな
固まって共有施設占拠されたり、管理組合でやりたい放題やられたり
売却、賃貸も急いで相場以下で成約させて、それが基準になったりと
不安要素は満載感ある
-
13295
匿名さん
地権者が強すぎてコストかかったパターンでしょ
う
三井はぼったくるような会社じゃない
-
13296
匿名さん
13291さんの言うとおりかもしれません。
私が最近契約したマンションは、すぐ隣が住不のマンションで、両方の物件がほぼ同時に販売開始した当初は同水準の価格でしたが、こちらが先に完売しました。先日再度住不を訪問したら、ほぼ2割アップの価格でした。
ムサコでは住不は下げて(もしくは同水準で)きそうですね。
-
13297
マンション比較中さん
>>13296 匿名さん
すみふなら、仕様を上げて、価格はここよりちょっとだけ上げて(坪単価500いかないぐらい)売ってくると思う。
”どうぞ比べて下さい、こっちのほうがいいでしょう?”
って売り方すると思う。
あのすみふがみすみす安値で売る訳がない。
-
13298
匿名さん
>>13297 マンション比較中さん
住友は市況が悪くなったら真っ先に値下げするデベだよ
-
13299
匿名さん
[スレッドの趣旨に反する投稿のため削除しました。管理担当]
-
13300
匿名さん
武蔵小山スミフ外観
ここに合わしたのかな。
-
-
13301
マンション検討中さん
-
13302
匿名さん
-
13303
匿名さん
-
13304
匿名さん
ダイレクトウインドウをふんだんに使ったペラボーとは無縁の造りにして欲しいね
-
13305
匿名さん
ここは武蔵小杉を意識して、タワマン作るのかな。小杉は4路線でしたっけ1日乗降客は、35万前後だが、ここは7分の1しかない。金持ちのじいさん、ばあさんばかりになるから、10年もしたら介護施設だらけになり、活気がなくなるでしょうね。空き家も増えて、外人が増えるかもしれない。品川に近い場所は、リニアや、プリンスあたりの再開発の波及あるからいいけど、ここはほんと注意しないとババかもしれない。すみふや、三井は売り逃げかな
-
-
13306
マンコミュファンさん
>>13300 匿名さん
三井のマンションよりはいいデザインですね
また駅や商店街からもスープの冷めない手頃な距離
[一部テキストを削除しました。管理担当]
-
13307
匿名さん
>>13306 マンコミュファンさん
そうですね。住友はパチンコ屋から距離ができるのが良いです。目の前がパチンコ屋なんて、冗談じゃない。
-
13308
通りがかりさん
>>13306 マンコミュファンさん
ただ武蔵小杉も、新宿の60階もここもスタイルは良くても地震や強風での揺れに不安を持つのは私だけでしょうか?
30階程度が眺望もあって丁度いいような気がします。
-
13309
匿名さん
>>13304
スミフはもう、DWのマンション作らないんですかね? 個性あるし外観カッコ良くて好きだったけどなぁ。
-
13310
名無しさん
>>13309 匿名さん
計画外観だけで良くわからないけど北西角の部屋はDWに見えますが…
-
13311
匿名さん
>>13310
ああごめんなさい、書き方が悪かったですね。
言いたかったのは、たとえばシティタワー麻布十番みたい外観がオフィスビルみたいなスタイリッシュなタワマンはもう作らないのかな? ということです。
-
13312
匿名さん
DWは割と雨水コンクリヒビから中に入ってきたりとかメンテ問題も多いと聞いてる。
このデザインなら上質なパークシティ武蔵小山でいいかなぁ。
あと、住不は初めは480とかで出してきて、「2期からは値上げします」トークなんじゃないかな。
-
13313
匿名さん
>>13312 匿名さん
パークシティ武蔵小山が上質とは程遠い感じだったので、住友に期待したい
-
13314
匿名さん
害虫リスク、パチンコリスク、地権者リスクとか何回書き込んだら気が済むんですかね?
明らかにここ買う予定のない、いやがらせもしくは妬みで我をわすれているかのような書き込みは
やめてくださいね。
-
13315
匿名さん
私は、パークシティ武蔵小山が上質な感じがしたのでここにする予定です。
感覚の合うあわないとっても大事ですよね。また、個人的には価格の下落率は低いと過去の事例から比較して感じています。
ちなみに誰もが住みたいブランド路線・駅ではありませんが、知ってる人はぜひ住みたいと思う人多いですよね。
-
-
13316
匿名さん
>>13314 匿名さん
これまで気づかなかった視点の投稿で大変参考になりました。ここは検討板です。
契約者達を慰める場所ではありませんので、お引き取り下さい。
-
13317
匿名さん
>>13316 匿名さん
君みたいなこと言うネガって、どこにでも沸いてでてくるよね
-
13318
匿名さん
>>13286 匿名さん
非常に参考になります。
見送って正解という判断に確信が持てました。70平米に月35万円払って住むエリアだ!と確信が持てる人が買う物件という事ですね。
人の価値観はそれぞれですが、私はそこまでして住みたい土地じゃ無い。
-
13319
匿名さん
自分も色々なリスクを抱えた物件なので、ここまでの金額を出すのに躊躇していました。
下落リスクを具体的数字で示されたことで、見送りの決断ができそう。
-
13320
通りがかりさん
別にこのマンションの建物自体をどうこう言う気は無いけど、武蔵小山を郊外だの目黒線をローカル線だの言う人がいることに激しく違和感。
マンション事業では郊外は都心から約25km圏外と言われてるし、ローカル線は限定地域路線もしくは閑散路線を表すのが一般の定義だからどちらもネガのネタにするには無理があると思われる。
後者は目蒲線時代を指すならまだわかるけどね。
-
13321
匿名さん
-
13322
匿名さん
この土地で坪400超える水準は明らかに異常
1年前のパークコート一番町ですら南向き低層で坪480で買えました
-
13323
匿名さん
仮に価格下落率が1割で済むなら、そもそもの売り出し価格が高すぎるということになるね。築10年のパークホームズ武蔵小山の中古価格が坪370万程度なので、坪400万ちょい(坪370万の1割り増し)が適正価格ということになるので。
これだけ確固たる計算結果が出ているので、資産性も重視する人は見送っても絶対に後悔をすることはないだろうね。普通に考えたらこれは買えないって。もちろん、住んで幸福感を感じられることが最重要だと思うけど、これだけ資産性に難のあるマンションを買って幸福感を感じられる人なんて稀。
-
13324
匿名さん
>>13323 匿名さん
パークホームズはここの分譲が始まって値上がりしてるから今の売り出しもあんまりアテにならない
-
13325
検討板ユーザーさん
>>13324 匿名さん
そうすると更に下落するリスクがあるということですね。それはもう計り知れない程で、大暴落といったところでしょうか。
-
-
13326
匿名さん
うーん、人によって計算違うからねえ。パークホームズの築10年とタワー、駅近い補正して、
ここは1億で10年後7500-8000万、その後は人気と山手線距離から考えて下落緩やかになって、35年程度で5000-5500とみてます。だから、私は、月20マン程度支払いならここ買う選択ですね。
まぁ、別にネガの人が何を信じるかは別として、買わないためのネガを繰り返し繰り返し載せるのはここではなくて、自分のツイッターとかで勝手につぶやいていてほしいよ。
-
13327
匿名さん
>13325: 検討板ユーザーさん
どうしたらそういう発想になるのかわかりませんが、ここは10年後でも坪420-450も十分ありうるという意味で書いてます。自分の都合で捻じ曲げないように。
-
13328
匿名さん
>>13326 匿名さん
客観性の無いちょっとよくわからない計算ですね。願望バイアスがかかり過ぎですね。
それから他の方も書いてましたが、何でもネガと認定して排除するのやめて下さい。
-
13329
匿名さん
-
13330
匿名さん
>>13327 匿名さん
自分はそうは思いませんね。
とんでもなく楽観的な人ですね。
人生楽しそう。笑
-
13331
匿名さん
>>13329 匿名さん
え?8階まで、坪500万しないよ
そんなにいっぱいパンダ部屋ないでしょうw
本当にここのポジさんの情報操作は酷いな
-
13332
匿名さん
パークコート一番町が買える価格かぁ。
かわいそうだが、ここを買った人にはよい勉強になったんでない ?
ジャンピングキャーーーーーーーーーーーーッチてね。笑
-
13333
匿名さん
一番町は北向の例の部屋ね。
見たことある人なら納得の価格だよ。
-
13334
匿名さん
>>13333 匿名さん
言い訳はいいから。見苦しい。笑
ここも眺望最悪でも同じ価格だし。
-
13335
匿名さん
>>13326 匿名さん
35年も住めば、リフォーム費用や給湯器の交換はもちろんのこと、免震のメンテナンス費用や大規模修繕で一時金が発生する可能性も十分にあり、仮に今1億の物件の35年後の価格が5500万だったとしても、諸々の追加費用を加えると月25万くらいになってしまうのでは?まあ、そもそも、管理費と修繕積立金が合計で月10万近くも掛かる築古マンションが5500万の価格を維持できるとは思えないけど。超高層の免震タワマンは負動産化するリスクがあることにも注意が必要なので、築10年くらいで売ってしまうのが吉。
-
-
13336
マンコミュファンさん
>>13335 匿名さん
同意ですね。楽観的なポジさんの試算がいかにザルで使えないものかが理解できる。
冷静に考えればわかるのにね。
-
13337
匿名さん
10年後といえば、三菱が建つ頃ですね。
人口減少や金利高で、その頃の新築マンション価格は下落すると予想されていますから、三菱の新築価格と比較してもここを2割減で売るのも至難なのではないでしょうか。
-
13338
匿名さん
2007〜2008頃竣工のタワマンは結構あちこち古くなってきてますからね
そしてお金持ちの人から買い換えて出ていきますからどんどん住民層が悪くなっていきます
-
13339
マンコミュファンさん
>>13337 匿名さん
私は10年後にここは3割は下落すると見ています。市況によっては4割近く(坪300)はあり得るかと。
都心3区ですら現状の価格を維持できれば御の字だと思っています。
-
13340
匿名さん
例え永住しようと思って買うとしても、損失出さずに売れるオプションは持っておきたいですね。人生、何が起こるか分かりませんし、住んでみたら住み心地が悪いということもあるだろうし。
-
13341
匿名さん
>>13340 匿名さん
ここは損失出さないと売れないから買うべきでは無いという意見ですね。
世間ではそれが多数派だと思います。
-
13342
匿名さん
-
13343
匿名さん
>>13342 匿名さん
ここと同じく坪500近くだせるなら
いくらでも選べるよ
-
13344
匿名さん
>>13339 マンコミュファンさん
金利が仮に2%になれば支払可能額が大きく下がりますからね
金利上昇局面では不動産には強力な価格下落圧力が掛かります
-
13345
匿名さん
-
13346
匿名さん
素人ネガの相場下落予想はもうたくさんです 笑
勝手に自分のHP作って公開しておいてください。
で、下がる予想だけど買う人はいないんですか?買えないことの正当化への理論武装としか思えませんね。
-
13347
匿名さん
>>13345 匿名さん
変動の実質金利が2%を越えてくるなら、そのころの固定10年は3%越えてくるでしょ。
現実的には、今の状態で日銀が利上げなんて無理だと思うよ
-
13348
通りがかりさん
>>13321 匿名さん
住民の性質と言葉の定義には何の関係もないよ。要するにネガをするにもちゃんと正しい言葉を選びましょうねってこと。
-
13349
匿名さん
>>13346 匿名さん
どこに何を書こうと個人の自由、表現の自由ですよ。ここのルールにも反してないしね。
あなたみたいに、上から他人に指図する方がよほどルール違反だ。
-
13350
匿名さん
↑ほとんど物件や真剣な検討者への誹謗中傷の域なのに開き直り
-
13351
匿名さん
>>13346 匿名さん
逆にここを買った人の理由を知りたい
なんで買ったの?
-
13352
匿名さん
>>13347 匿名さん
この物件の竣工時に変動金利2%超え、固定金利3%超えとは興味深い予想になりますね。現実的には利上げ無理だしそんなことにはならなそうですが。
-
13353
匿名さん
>>13350 匿名さん
そう思うなら削除依頼すればいいのでは。
私はそうは思いせんがね。
-
13354
マンション検討中さん
ここや他の郊外物件は下がると予想していますが、都心は下がらないと予想したので、都心で契約しました。価格はこことほぼ同じです。金利がわずかながらの上がる心配もありますので、早い時期の入居を選択しました。
-
13355
匿名さん
>>13352 匿名さん
自身のローン金利というよりも、問題は5年後に変動金利2%、固定金利3%だった場合、不動産相場そのものが崩れている可能性が高いということですよ
金利が高くなれば買える人の予算が下がりますので
-
13356
匿名さん
政権交代が起こるレベルの激変がない限りはこのまま緩やかなインフレが続くでしょう
6%の金利で1%利回りの価格まで買ってたバブル時とは状況がまるで違うので大幅な下落は期待してもむりよ
-
13357
匿名さん
>>13355 匿名さん
金利が上がると確かに新築分譲価格のグロスを引き下げる動きはでてくるでしょうね。
ただ、大手不動産屋もそれに対処して、坪単価を変えずに専有面積狭くしてグロスを引き下げるような事をしてくると思います。
そうなると、中古市場はそれなりの広さがある部屋の希少性が上がり、中古価格の下支えになります。
昔は100平米越えの3LDKなんてよくあったけど、今は珍しいでしょ。
-
13358
匿名さん
>>13356 匿名さん
与党変わらずでもポスト安倍で異次元緩和が終われば金利は上がらざるを得ないですよ
-
13359
匿名さん
>>13357 匿名さん
中古も一緒ですよ金利上昇で買い手の予算が下がるのは新築も中古も変わりませんので
-
13360
匿名さん
山手線まで20-30分以上は長期的には人口減で厳しいけど、ここや都心は下がりくいかもね。
-
13361
匿名さん
色々な見方はあると思いますが、不動産価格全体は下がるかもしれませんが、ここは通勤至便、山手線まで数分ですし、港区や千代田区には及びませんが、長期的な資産維持の観点からは安心感高いと考えております。
-
13362
匿名さん
-
13363
匿名さん
湾岸とここ検討してたけど、湾岸にしました。
びっくりなのは、湾岸の各検討物件の板にもネガの方はいましたが、ここほど同じことを繰り返ししつこく書き込む方はあまり見ないですね。
もしかするとここ狙ってたのにちょっと手が出なかったので憎さ100倍なのかもしれませんが、逆に言えば妬まれるほど非常に人気のあるマンションということで、お買いになった方が私も少しうらやましいぐらいです。
-
13364
eマンションさん
-
13365
匿名さん
でも相対比較でしょ。例えば遠めの渋谷起点としてもここは約5㎞武蔵小杉で約10km
ここから山手線までの星の数が100としたら、小杉は400ってこと
もちろん、渋谷から目黒までの星の数100としたらここは400、小杉1600なのは否定はしません。
-
13366
匿名さん
何で渋谷起点限定なの?丸の内起点にしたら?新宿起点にしたら?
そもそもここは目黒だから
五反田起点や品川起点も比較対象では
-
13367
匿名さん
しかし、2025年以降、ここは、土地柄、かなりの人口減と超高齢化の波と確実な資産価値大幅減が、明瞭にもかかわらず、なぜ場違いなタワマン作るのが不思議だ。他の方も述べられてましたが、よくこんなとこ買う人がいるのも不思議。
余生考えて売却関係ない資産家が買うのかな。若い人には、きつそうな街だが、年寄り好みの雰囲気がいいのかな
-
13368
匿名さん
>>13367 匿名さん
現地見たことあります?むしろ品川区内じゃ若いファミリー層、特に東急線沿線に住みたい世帯にはけっこうな人気の街なんですが…
大体、2025以降の人口減や高齢化なんてここに限らずどこでも深刻な問題なんじゃないでしょうか。むしろ現時点で既にタワマン過剰供給状態の湾岸とかの方が資産価値的に危険な気がしますが…
ここになんでタワマン作るの?という点については同意しますけど。
-
13369
匿名さん
>>13368 匿名さん
品川区の若い人には再開発で見違えた大崎や交通の便が良い大井町の方が人気ですよ
-
13370
匿名さん
-
13371
匿名さん
若い人だと京急沿線も都心に近くてリーズナブルということで見直されてますね
品川再開発の恩恵も受けますし
-
13372
匿名さん
-
13373
匿名さん
>>13371 匿名さん
京急線の交通面での利便性はとても良いと思います。ただ、東急沿線を希望する層(洒脱さを好む人が多いイメージ)が住みたいと思うかと言えばちょっと違う気がするんですよね。失礼な言い方ですがなんとなくオラついたイメージが抜けないというか。
大井町はその両方が混ざり合ってるエリアでしょうか。個人的に現在の街の雰囲気はあまり好きではないのですが、今後一気に化ける可能性もあると注目してます。
-
13374
匿名さん
>>13371 匿名さん
京急を挟んで、海側と反対側で大分雰囲気が違う。
オラついたイメージは海側からきてると思います。
場所を選べば、京急も悪くない
-
13375
口コミ知りたいさん
>>13371 匿名さん
恩恵に預かれるとは京急の北側だけでしょう
南側は昔から質的にあまり良くないし、やっと海岸通りが出来ても自動車が走るだけで、
町としての発展は期待出来ない
-
13376
マンション検討中さん
>>13375 口コミ知りたいさん
北側、南側は正確ではない
北側=陸側、南側=海側
しいて東西南北で言うなら
西側が期待でき、東側は期待できない
-
13377
名無しさん
>>13376 マンション検討中さん
東側は旧東海道の海岸線で元々海
浜辺は歴史的に不幸な地域
古くから住んでいる人には先入観があるので
発展には年月を要すかも
-
13380
匿名さん
[No.13378から本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]
ご近所マンション
同じエリアの物件(大規模順)
新着物件