プレミスト西宮北口ザ・レジデンス

>>2639
仮に、土地代と工事費が同じなら諸経費率が高めの大手デベの方が少しだけ割高になる。
実際には、ほとんどの場合で、銀行の不動産仲介部門が、大手デベ・地場デベに適地を振り分けているようだ。
工事費は、見積もりに関係なく、発注者と施工者の力関係で決まってくる。同じ仕様なら地場デベの物件の方が割高になる。
なお大手デベは、性能や非常に詳細（例えばランプ１個の取り付け方等）な仕様を発注時に提示しているので、当たり外れが少ないのは確か。

販売価格の作成が素人なのか営業の方が素人多いのか完成してから1年以上たってますが大幅な値引きしてるのでしょうか？してるとしたら最初に入居した人には還元はしないものなんでしょうか？

>>2642 評判気になるさん
買いたくて買った人に還元する理由がない。

>>2641
スーパーにたとえてみ、その理屈ならイオンやヨーカドーみたいな超大手が一番安くなるがそうかな？
大量流通品ですら中堅スーパーの方が安かったりだし、生鮮なんかだと産地直売なんかが一番安かったり。
ただ農家と個人取引だと宅配費用が上乗せされるから集団購入とかじゃないとメリットが薄かったり。
いろんな流通手段があるがそれぞれに特徴がありメリットデメリットがあるから淘汰されない。

>>2645
>イオンやヨーカドーみたいな超大手が一番安くなるがそうかな？

意味がわからん

>>2641
＞ほとんどの場合で、銀行の不動産仲介部門が、大手デベ・地場デベに適地を振り分けているようだ。
債権回収流れの土地なんてむしろし少数で、多くの土地は土地所有者の意思で売先を決定、また和田興産は三井住銀行友傘下なのしってるかな？

2017年近畿圏分譲マンション供給ランキング
プレサンス3845・エスリード2017・住友968・野村769・日商759・阪急700・近鉄620・投球520・和田464・積水436

上記を見れば判るが地デベだからどうのとかの格差なんて妄想にすぎない。

古くからの地主が元お屋敷の土地を手放す時は、和田に売るのは世間体が悪いしご近所さんに申し訳ないので、提示金額に関わらず旧知の財閥系に渡す人が多いよね。
和田に土地売ったなんて知れたら恥ずかしいし、跡地に変なマンション建てられたら困るもの。

>>2647
債権回収流れの土地っていつの時代の話？
売上を立ててやるるために関連会社をかますだけ。仲介手数料は本体に戻るようになっている。
で、狭い地域内での販売戸数の比較に意味があるの？

>>2649
だからそんなのほとんど無いと書いてるのに何故のツッコミ？
また公共事業なら忖度やら色んなしがらみもあるだろうけど、
一般土地所有者に裏事情なんて関係なく最も高く都合の良い相手に売るだけ。

ここで財閥至上主義を唱えてる人達はご高齢者さんかな。
確かに高度経済成長時代はそんな感じだったけど、低迷期に入ってからは大手でも原価差なんてほとんど無し。
メーカと言えど国際化の波は確実に押し寄せ家電業界はズタボロ状態だが、キッチンや壁紙やその他の備品も同じ価格なら韓国製の方が品質も良い。
そんな時代に格差を付けて自ら首を絞める国産メーカなんて無し、財界至上主義も過去の語り話ですね。

今販売中なのは、先着順が22戸と、モデルルームでキャンセル住戸の1戸ということでいいでしょうか？
キャンセル住戸がモデルルームになったのか、最初からモデルルームだったのかわからないですが。
家具付きだそうではあるけれど、価格はどうなっているのか、多少は購入時より安くなっているのでしょうか？
プライベートガーデン付きの一階のようですね。

一年以上たってまだそんなにも残っているんですか？

マンションのトップページには、棟内モデルルーム、キャンセル住戸家具付分譲とありました。モデルルームの販売は最終期に近づいている証拠と思います。

2652さんがいうように先着順が22戸残っているならまだまだといった感じ。

ちょうどゴールデンウィーク期間、フィナンシェ8個入りがもらえます。事前予約で来場すればよく、4月28日～5月27日。休みなしなんでしょうか。今年のゴールデンウィークはかなり長いので（5月1日、2日も休めば9日～10日間？）不動産の営業も大変ですね……。

>>2654 匿名さん
モデルルームをうりにだすのは、値引きしやすくするためともきいたことありますが…
手垢がついてるので大幅に値引きします！的な。
また別のモデルルームつくって繰り返すんじゃないですか？

ワンパターン営業では全てお見通しになりますよね。何十年前の販売方法と変わってないですね

でもここの6階7階なら住みたいなぁ

ここの営業相手を不愉快にさせる言動多すぎ！

営業の方は他社と比べても、非常に詳しく説明。まだ売れ残ってて大変だと思いますが、頑張っておられましたよ( ^^) 個人的には好感。建物もパーフェクトとは思いませんでしたが、お金が見合えば購入してもいいかなと思いました。

竣工して1年以上経過してもなお20戸以上あるんか。よほど人気ない条件なんかな。
いい部屋は売れてるよなぁ。。。
何が原因で1年以上も残ってるん？

残ってる部屋は、玄関が機械式駐車場目の前で向かいマンションからリビング丸見えのベランダの下層階の部屋。
向かいマンションより高く、機械式駐車場より高い部屋はほぼ売れてるよ。

広くて値段が高かった部屋も、上の階は売れてるね。

ダメ部屋しか残っていないのか。だったら大幅値引きせんとあかんやろ。

最寄り駅が西宮北口と言えども駅から離れると散々な状況だな。そもそも西宮北口狙いの人が「不人気」の烙印を押された物件に少々の値引き程度で易々と購入するとも思えない。とにかくこのゴールデンウィークに出来るだけなんとかしたいところだ。

ダメ部屋×大幅値引きか、、、
値引きされても、結局その部屋は条件悪いから値引き後が通常の価格だってこと。中古で出す時も、売るの苦労するだろうね。
家具付とかいっても、中古で売る時は家具なんて関係ないし、モデルルームだからたくさんの人が触ってるよね。
てか、家具も付けてさらに値引きしなければならないほどってなると逆にヒク。

竣工して1年以上。たくさんの人が見て、家具付き、値引きふっかけられても決まってないってこと。

冷静に考えて、
ない。

ここの担当部署はこの立派な会社に迷惑かけてることに猛反省すべきでないでしょうか？会社の看板借りてる素人集団？定価で買った人がかわいそう

定価で買った人が気の毒

>>2665 口コミ知りたいさん
当初分譲価格でも買いたかった人が買ったんだからその人が見る目なかったんだからかわいそうではないだろ？自己責任や

第一期や第二期で購入した人は納得して買ったんだから良いとしても、
ここが分譲開始してからマンション相場はさらに上昇しているにも関わらず、未だに売れ残った部屋に割高感があるのって完全にぼったく価格だったということでしょう。

ここは値段に関係なく妥協して買う感が強すぎた

駅距離
買物施設
学区
幹線道路
囲まれ感
駐車場の圧迫感
スパン
設備
天井高
梁
柱
デベ
ゼネコン
デザイン
資産価値
利回り

ここまで妥協し尽くさなければならない物件も珍しかった

どこもどこかはターゲットにあわせてエッジを効かせるわけだがここは全て妥協でツルンツルン

誰をターゲットにしてるか全くわからない

検討車は何にも気分があがらない

調べれば調べるほど気持ちが落ちる

そして、え？、という値段

ここまで払うのに賃貸に毛が生えたような住処に、、

憧れのニシキタを買える私たちがこんなところに、、

そら無理よ

財閥やお膝元の阪急をみてみよう

しょうもない土地でコスカしてもうまく作る

結果としてそれなりに早く売れてる

大和はマンション事業はてこいれしないと評判落とすだけやで

大阪市内もろくなのがない

阪神間はセンスないから無理やね

高価格マンションほど消費税高くなります これ当たり前なんですが中古なら(不動産業者が直接所有してる場合を除いて)消費税かからない

ということはそんなに古くない中古で新築の消費税分でリフォームしたほうがトータルすればお得感有りというのも1案ですね 目先の値引きにつられて消費税のこと見逃してましたね

でも、仲介手数料はバカにならない

確かに3％の手数料と上昇してる建築費にかかる8％の消費税(特にここ西宮は販売価格高過ぎる)を考えると新築選びは慎重になりますよね これから
空家問題も増えてくれば中古は選択肢が多く選べる楽しみ有りますね

>>2672 口コミ知りたいさん
人気エリアでは中古を自由に選べるほど空き家は増えないでしょ。

人気エリアと言えどもそのエリア範囲はごくごく限られた範囲のみ。ここみたいに駅遠物件は今後、今の大量供給が仇になり、いずれ訪れる人気の陰りでリスクは高まる一方。

ゴールデンウィークでたくさん来たみたいだけど、肝心の部屋は売れたかしら。それとも、見に行ったものの、高いからやめた人が多いのかな。

駅から徒歩１０分は致命的だとは思わないけどガーデンズまでは徒歩１７分は致命的なほどに遠い。
ここは駅の近さに対し駅の正反対なので最もガーデンズから離れたエリア。
ガーデンズ人気が西北評価を上げてると言っても過言じゃないと思うが大和さんはその辺を甘くみた価格設定したんだろうな。

もし駅まで１０分ガーデンズまでも１０分、その他の条件が似て感じでこの価格なら、もうほとんど売れてただろうね。

そのそもこのエリアに住んだものの、ガーデンズにはそれほど頻繁に行かないと思いますよ。
オシャレなイメージに醸成させた商業施設を餌にする販売サイドもそうですが、それに簡単に引っ掛かる消費者も残念だと思います。

とは言うものの西北は大阪、神戸の中間点で便利は便利。だからこそその便利さを享受するためにはできるだけ駅に近い物件でないとその意味がないように考えます。
個人的には171号の交通量に辟易しました。本来の西宮のクリーンでおしゃれなイメージとはかけ離れていたものですから。

>>2678
勿論貴方が書かれてるのも正論だと思いますよ、
ランキングでも多くの人は西北以外に投票しています。
でもね、ガーデンズが出来て人気が跳ね上がっリ
人気ランキング一位になったのも変え難い事実。

実際に購入した人はやっぱガーデンズに魅力を感じた人が多いと思う。
それなら駅距離の次にガーデンズの近さも気になるよね。

西北ガーデンズは基本は他エリアから訪れるような施設。
きっと地元民は1週間に1度も行かないよ。ひどい人なら1か月に1度もなさそう。
「西北ガーデンズに歩いて行けるエリアに住んでます♪」って周囲に紹介できれば満足な感じじゃないかなｗ。
中途半端なガーデンズ行くくらいなら、神戸か大阪で買い物します。なのでそれほど商業施設が近く無い方が喧騒や周辺の渋滞に巻き込まれずに済み、住む上では丁度です。
ただ、駅から10分の距離はこれからの夏の日差しは半端なく辛い。車生活基本の人が検討する物件かと思われます。
とにかく「西北」を冠名にしてるのに、かなり長期間売れ残っているのは想定外の事態だと販売会社は思っていると思う。

なるほど。
やっぱり売れ残ってる原因はガーデンズからの距離というより駅からの距離ですよね。
駅は毎日利用したとしても、ガーデンズは毎日いくとこじゃないもの。
位置を伝えるならここは、西北駅近くのマンションじゃなくて国道沿いのマンションというのがより正確です。国道使って通勤の人には便利だと思います。

ガーデンズは一日置きで行っていますが。
イズミヤで食材とか阪急でパン買ったり、時々お惣菜買ったりします。
遅い時間だと割引されていてお得です。
イズミヤの西宮野菜の販売も美味しいし。
ファッションのお店だけじゃなくて、使いでがあります。
平日は地元民多いですよ。
知らずに書くのもどうなんかな。

私も2632様同様ガーデンズは頻繁、週4〜5日は利用してるかな。
西宮や芦屋は何時も特定の人が張り付いて必死に叩いてるけど、何時も内容が単純で似て嘘も多いし矛盾だらけ。
今回のガーデンズの件もですが行った事ないのかな、専門店だけじゃなくスーパーも入って要するに駅前の商店街が一つの建物に入ってる感じで日々の買い物はほとんどガーデンズで済ませてます。
しかし厳選されたチェーン店しか入ってないので、良くも悪くも駅前の商店街とは趣きも違います。

西宮ガーデンズにそれほど頻繁に足を運ぶことになるなら、ここは距離的に線路を隔てて反対側なのでかなり遠くなりますよね。

イズミヤってそんなに良いですかね？？

>>2684　2685
先ずは近くのスーパーでしょうね、ここは離れてるけどガーデンズが近いなら利用頻度は上がって当然。
またガーデンズはイズミヤ以外にも成城石井や阪急で食料品は売ってるし、
そうそう、今は阪急で北海道フェアーしてますね。

ガーデンズまでここからって往復で40分くらいかかりませんか？ちょっと買い出しにって距離ではありませんよね？
車を出すにしても、グルッと西北周辺を回らないとたどり着けません。
んー、やっぱり不便かな。

そろそろ完売するかなあ。今後の資産価値も含めて気になる。

結局は、西北の人気はガーデンズの人気に比例するってこと？
神戸と名乗れないし、関西外の人には伝わらない地名だけど、便利な土地だから？

西北も不便では決してないが交通の利便性なら阪神間では尼崎が随一だろうね。大阪にもより近い位置関係だし。
西北は大手電鉄会社のイメージ戦略が奏功してるのが大きい。昔はただの野球場のあるだけの古びた“北口”だった。この物件は駅の利便性が十分に享受できない駅距離とエリア高に乗じた販売価格に嫌気されて売れ残っている。