プレミスト西宮北口ザ・レジデンス

>>1000 匿名さん
必死ですね、頑張れ。

>>1001 匿名さん
週末なのに営業ご苦労様。
みんなが休日に数字あげるために必死ですね。
ほんと転職するなら今だよ

どこぞやの皆様へ。

マンンコミで自社物件にステマかけたり競合物件に中傷かけても、結局互いに差し合ってることにしかなってないから、売上は増えたり減ったりで変わらないよ。外野としては笑えるがね。

それより、素人目に見ても業界全体の信頼を失墜させてるだけだから、大手だけでも紳士協定でも結んで辞めた方がいいと思うよ。

最近の外野の書き込みも特定の利益誘導ではなく、単に業者を晒し上げふ系増えたのもそういうことだと思うよ。

消費財みたいに遊びレベルで業者に潰し目的の電凸なんて始まったら、誰も幸せにならないからね。

未だにコンプラ意識もネットリテラシーも低いのは否めないから、その辺もっと意識した方がいいと思うんだ。

消費財と客数が違うから大丈夫だと思ってたら甘いよ。誰がが電凸屋さんに依頼かけたら、一気に行くと思うよ。

まあ、参考までにね。

>>1003 マンコミュファンさん
大手で紳士協定なんて結んでも消費者にはプラスになるとは思えませんよ。

そんなこと関係なくコンプラに疑問持たれることやるなという話
業者が登場しないスレがないやろ？
ほんま恥ずかしいで
ここ見るようになってから完全に見下して見させてもうてますわ
まあ、マネジメントがきいてないというより、マネジメントの指示なんやから余計にタチが悪い

>>999
売れてないでしょ。第２期がいつ開始になるか楽しみです。

第1期終わってから1月近く経つが、HP上はたった2戸しか減ってないね、
第2期なんて夢物語で、恐ろしい数の売れ残りが出そうな状況では無いでしょうか

南側のジオガーデンズの二の舞？？あそこも最初こそ「西宮」「大規模」で騒がれたけど、完売するのに苦労してたものです。大体そんなものなのかもね。西宮物件でも駅から遠いと。

>>1008 匿名さん

君もしつこいね
ここと、地歴問題ど真ん中の410戸と比較してどうする？
その意味でこちらの売れ行きがヤバイってことなんだが、

＞＞1008
駅から離れているのは同じですが、むしろジオガーデンズの方が西北とJRの西宮の2路線が使えて便利ですよね。

そもそも西北自体の駅は便利なのに、ここをはじめ周辺の今の物件はどこもその便利さを相殺してしまうかのような駅からの距離がそもそものウィークポイント。
距離に比例して価格が安くなっているならまだしも、逆に今の不動産市況により価格は駅に近いタワマンより高くなってしまっているのだからお買い得感が全く無い。
これからもこの西北人気にあやかってどんどん良い物件！？が計画されることになるだろうけど、そうなればここはどんどん為す術がなくなっていくと思う。

地歴問題（1009）とか、古っ！って思うんだけど・・・（笑）
でも言っている通り、例の南の不人気物件と同じような調子なんだったら、逆に悪い意味での”ヤバい”だよね。
プレミスト側はいわゆる「地歴」というハンデも無いわけなんだし。

>これからもこの西北人気にあやかってどんどん良い物件！？が計画されることになるだろうけど
値段もどんどん高くなるよ。

>>1012 匿名さん

地歴が古い？どこの老人の方？

その話題でマンコミも荒れまくってたし、ガーデンズが値段質ともに低い路線にしたのはそれが原因。平木問題もずっとここで話題なわけで、意味不明(笑)。

まあ、ここが伸びないのは高すぎることが原因でしょうが、門戸界隈と両度町の小規模以外は予定が公開されてないから、竣工時点ではそれなりにいくのでは。

>>1013 匿名さん
買い手もそろそろ限界じゃない？

価格が高くなっててもコストプッシュなだけで、デベの粗利が増えるわけじゃなし。

なんかいい物件の計画あるの？

＞買い手もそろそろ限界じゃない？
今までのターゲットが限界に達したら次のターゲットを探すだけでしょう。
高い高いといいながらも買う人がいるからデベもいつまでも強気な価格のまま。

>>1016 匿名さん

街にあったターゲットがいると思いますが、西北でそんないくらでも釣り上がるのですか？

ジオが280とすると今後300もいくような言い方ですか、そんなに出せる層っ西北でいるんですか？阪神間で最高単価ですよ。

＞阪神間で最高単価ですよ。
阪神間で近い将来に出てくるちょっといいなと思うような場所のマンションは
300なんかでは買えないですよ。

>>1018 匿名さん

論理的ではないお方だ。

これ以上値上げしても街にあったターゲットがいないのではないかという質問をされているのだよ。

西北に限らず値上がりするのは彼もわかってるだろう。

とはいえ、雑に言うなら芦屋を買う層が芦屋がを坪350で買えなくなったからといって西北には来ないし、西北を買う層が坪250で買えなくなったからといって香櫨園には行かない。そもそも西北は数年前は200ちょっとだったわけで、中身は変わってないから、引きがない。

現実、住吉駅前のジオが坪300で売れ残り、六甲のワコーレ、積水の山芦屋もスピードは遅い。

西北みたいな場所は良くも悪くも駅距離でしか勝負できないから、ジオタワーとの比較になる。そこそこの場所で高値にしてもきついだろう。ここがその良い例では？

西北に拘るなら先ずは駅に近い場所じゃないと意味ない。駅から遠ければせっかくの利便性の良さは半減だし、むしろ空気とか決して環境も良いわけじゃなければ遠くに離れたとこ買うメリットってなくなる。

>>1020 匿名さん

そう思うね。
線路前の低層階など劣悪なところでなければ駅距離勝負がつく。となるとやはり高くて徒歩5分以内じゃないだろうか。まあ、そんな物件なかなか出ないと思うが。

門戸南東はまた別なんだろうね。住宅地として落ち着いてるし、万代イオンツタヤ中央病院ジャパン古本市場などあるし、西北にしかないものは自転車で買いに行くという感じかな。学区もよいし。歩くには遠いけど。

フツーの1馬力の30代リーマン世帯じゃ5,6000万のマンションなんて到底無理だわな。

フツーって平均年収の人？ そんな人はここのターゲットではないでしょ。 金持ちがターゲットなんだから。

特に金持ちじゃなくても、親から千〜2千万は出してもらって買う人が多いと思うけどな。
5.6千万くらいのマンションだと、実際に住んでみるとお金持ち感は全っ然ないよ。フツーの人ばっかりだってば（笑）

>>1021
門戸南東の営業さんがんばれ

>>1024 匿名さん
言葉足らずで失礼しました！ 親の援助ありの人多いかもしれませんね。
世帯年収1000から1500くらいなら余裕はあれど金持ち感はないと思われます。

>>1023
そうなんだよな。金持ちをターゲットにした結果、惨敗。

本当の金持ちなら、こんな大規模物件わざわざ選ばない。
もう少し小規模で落ち着いた環境を望むのでは？
一般の人から見て、大規模＝庶民的、小規模＝高級イメージで見てしまう。

>>1028
僕もそう思いますネ。お金持ちと呼ばれる層は低層小規模マンションか都内の一等地と呼ばれる立地の超高層タワー上層階とかを選択肢に入れられるような気がします。
西宮でもこの辺りのこれくらいクラスであれば、やはり1馬力で稼ぎの多いサラリーマン、若しくは2馬力でバリバリ働かれる人がターゲットのような気がします。
ただ、そんな人からすると「せっかく背伸びして購入するのにここはちょっとなぁ～」って雰囲気になってくるんだと思います。

敷地内に中庭があるよりは、マンション外すぐ隣に提供公園がある方が、

騒音の面を考慮するとマンション外すぐ近くにあったほうが良いですね。
家族住まいの方が多くなると予想されますが、
共用施設にキッズルームやスタディルームなど室内で遊べたりできる施設はなさそうですね。この程度の戸数ならゲストルームよりもキッズルームが欲しかったかな

>>1030
何を言いたいのかわからん
日本語で書いてくれ

思った以上に苦戦している感じですね。
やはり値付の問題なのでしょう。以前から指摘されていることですが、
戸当たり＠500-1000万円、購入検討者の想定より高いのでしょうね。
物件としての総合点としては、現在売りに出されている西北物件で比較
した場合悪くないと思いますので、今後の売行きは、ひとえに値付け次第
だと思います。
現実的には社宅跡地の購入価格とか考慮すると、大幅な値下げは無理なの
でしょうから、近隣物件との価格比較や、市況が影響するのでしょうが。

値引きすりゃ売れるよ。 しかし販売店さん大変だね。 こんな無茶な値付けの物件を売らされてさ。 しかもたくさんネガ情報で妨害されてさ。

これだけ売れ残っていたら売れ残りだけを値引き販売するのは難しいのでは。既に販売した分も値引きって事になりかねない。
速攻、割安感を出すためには1割は値引きが必要かな。
でも人気無いね。ここんとこ1期残り28戸で動き 無いし、どう対応するんだろう？

資産価値やリスクヘッジでマンション検討するとかね。
土地は共有で売却できないし、建物も自由に建て替えられない。
売却すれば出て行かなければならない。リスク満載だ。
なのでマンションの資産価値は余剰資産として賃貸するか、賃貸相場に依存する仮想的なものでしかない。
これに8000出すんだったら6000の土地に2000の上物建てたほうが遥かにリスクの少ない有効な投資になる。
駅近なんぞ、将来高齢者のたまり場になるのが目に見えてるんだから
若いうちは資産低減リスクの少ない土地を購入して、高齢になってから売却し、駅近中古マンションを買えばいいんだよ。
土地だったら半分売却して残りの半分に住み続けることもできる。
スレチとは思うが、マンションなんて金持ちの余剰資産で買うか、庶民が安いのを買うかの二極分化なんだから
中間層が背伸びして手を出すもんじゃないよ。

確かにこれからどう売っていくのか見物ですね。 大々的にキャンペーンせずこっそり値引きして売っていくと予想します。

Aさん
30才で8000万の駅近マンションを買った。駐車場代や管理費も結構高く貯金はきつかった。
60才で子供達は独立し退職、結婚費用など1500万の捻出のため3000万でマンションを売却。
1500万で、すこし駅から遠い中古マンションを購入し、年金だけで質素に暮らしている。

Bさん
30才で駅徒歩10分の低層住宅地の6000万の土地に2000万の家を建て暮らす。設計は自分でした。
几帳面に手入れして、修繕はすべて自分でやった。駐車場は２台分確保した。
60才で子供たちは独立し退職、結婚費用などの1500万の捻出のため古家付き土地をほぼ買値の6000万で売却。
駅近に中古だが3000万のマンションを見つけ購入（ちなみにAさんの売却物件）。
1500万余ったので、子供夫婦と旅行に行ったり、美味しいものを食べに行ったり、楽しんでいる。

Bさんが成り立つには値下がりしない、人気の土地を見つける必要がありますが
土地比率のすくないマンションは、いくら立地がよくても数十年後には相当な値下がりを避けられません。
一方、地価はいくら下がっても、マンションのように爆下げになることはありません。
土地の比率を高めることがリスク回避になるのです。

若いならローンはいくらあっても大丈夫。
とくに、超低金利で10年固定1%程度なんだからどんどんローン組めって言いたい。
死んだらチャラになる住宅ローンはある意味生命保険でもある。
最長年数での返済にすれば、たとえば35才で35年ローン組めば
60-70才なったとき、処分してもおつりが来るし死んだらチャラになって嫁がよろこぶ。

レスも1000を超えると、そろそろ盛り上がらず
詰んだ感じになってきましたね。
2期以降の売行きが心配な感じです。どう挽回するのか、ですね。
ここに限らず、北東も高すぎて、売行き良くないようですがね。

ここって消費税上がる前の駆け込み需要狙ってたんじゃあ無いかな。
少々高めの値付けしても5%から8%の時の夢よもう一度って感じだったんじゃあ。消費税UP見送りで、梯子外されたのかな。
そうなると値引きしか売る手段無いのでは？

内税なのに関係あるの？
購入者には表向き分らないでしょ？

>1041 貴方素人ですか？土地と建物の金額はちゃんと分けてますよ。
でないと固定資産税の計算できんでしょうが。

＞1042
だから表向きって、書いたんだけどさ。（笑）
素人はそんかところみて買わないでしょうが。
固定資産払う時、確定申告する時くらいでしょう、素人が認識するのは。

安すぎたと思う。企画ミス、あと500万高くして戸数を8パーセント減らせば完売していたろう。

今どき、西北の北の外れのこの場所、しかもすぐ北側は大きな国道という立地で何故にこれほど高い金額出してまで購入しようと思うのか不思議。
徒歩10分物件が今後、少子高齢化社会で資産的にも実生活的にも受け入れられるようには到底、思えない。

ターミナル駅で特急停車駅の徒歩１０分は、それ以外の駅の徒歩５分以内の価値があると思う。
価格は、確かに高いと思う。

私はその逆かもです。よくよく考えてみるとせっかくの特急停車駅なのに駅から10分歩くなら、それ以外の駅から5分の駅の方が断然良いように思えてきちゃいます。
毎日、往復で20分。。。雨の日やこれからの酷暑を考えるとネ。(-_-)
しかも、西北価格で上乗せされてるんだろうし。

>1048 毎日、往復で20分。。。雨の日やこれからの酷暑を考えるとネ。(-_-)
しかも、西北価格で上乗せされてるんだろうし。

同感です。
西宮北口駅から徒歩10分と謳っているけど、駅舎を出た場所から測ると12分もかかったよ。
重い荷物がある時とか、雨の日だと、15分ちかくかかるかもしれないです。

また、西宮北口駅はデカい駅な上に乗降客も多く混雑していることが多いので、
電車がホームに着いてから、駅を出るまでに結構な時間がかかる。

ゆえに電車が駅のホームに到着した時点から計測すると、成人男性の足でも確実に15分は歩くことになる。
15分テクテクと歩いて、171号線からの自動車騒音や排気ガスの悪影響を被るような場所に
わざわざ住みたがるセンスは理解できませんね。

現地を見ましたけど、単なる街道沿いの「ヘタ地」という印象を受けました。
聞いたところ、元々は某製薬会社の小汚い社宅が建っていたそうです。
駅からも遠いのに、割高感がある値段なので、どんな部屋なのか？と間取りを見ると、
狭っ苦しい、細切れの部屋が並んでいるだけ。
大変貧乏臭いです。
どう考えても、小金持ち以上の方が好む間取り（設計）ではないと思いました。
率直に言って、もっと郊外の3000～4000万円程度の安物マンションの間取りと同類です。
せめて立地条件だけでも、セレブ感溢れる場所ならば、受け入れる人は少しだけなら居るかもしれませんが、前述の通りダメダメ立地でした。
よく考えれば、元々は会社の「飼い犬」＝「社畜」が安い家賃負担で住むような場所なので、街並みにセレブ感が皆無なのは当たり前なのですが‥

1050
じゃあ、この値段で買えるセレブ感溢れる場所を教えて。

1050じゃないですけど、やっぱり夙川、苦楽園エリアじゃないでしょうか？
西北はどちらかと言うとお隣の伊丹や尼崎と実はあまり変わらないような気がします。色々自分なりに調べてみると少しメディアに我々が乗せられてて、そこに販売会社がつけ込んでいるような気がしている今日この頃です。

このあたりの特に西宮での小金持ち層が集まるあるいは好むエリヤは

上甲東園
甲陽園　
夙川沿い
甲風園
の阪急神戸線北側ではないでしょうか？

このマンションのあたりの土地も悪くはないけど、少し上記地域とは違うよね。

だからここは、共働きの母ちゃんがママチャリの前後に子供たちを乗せて保育所に爆走してから通勤電車に飛び乗っていく元気なファミリー向けのちょっといい団地なんだって。値段の分、特急停車の西北からチャリでバビューンとお迎え行けるし、近い将来の塾送迎もラクそうだし。
父ちゃんは毎日往復20分、健康の為に歩く！
それはそれでいいと思うけどな。

1050
アンチさんでもいいんだけど、
書き方に品がなさすぎるよね。
良い育ちではないのが良くわかる
から、気をつけた方がいいね。(笑)

1054
こういう書き方だと、ほのぼのとしていて
いいね。(笑)
どんな層をターゲットに書くかによって
違うんだけど、30歳から40歳前半のファミリー層で、マンション一次購入者、マンコミを
見ているような庶民に近い層だと考えると、
十分高級なマンションに位置付けられると
思うけど、実際にはね。

>>1057 匿名さん

飼ってもらうことのできなかった哀れな野良犬が、ガス室に送られる前に吠えてるな。

>>1056
価格帯は高級かな？
たしかに高いけど
400万値下げすると西北北東の分譲価格帯
1000万値下げすると西北のずーっと西の分譲価格帯
1500万値下げするとプラウド塚口の分譲価格帯
実際の入居者は>>1054の書いているとおりだと思う
ローンを年に50-70万円余分に払えるかどうかの話だろう

丸橋町ごときでセレブ気取りなんて笑えるわ。
丸橋は元々は田畑ばかりの田舎町、貧乏百姓の村。

昔は丸橋なんて、それこそ土地代なんて二束三文だった。

2008年に開業した、2～3流品ばかりを並べて、
それらを1.5流の商品と同等価格で売りつける大型ショッピング・モールを有り難がり、
マンション業者が扇動するニシキタ・ブームに乗っかる奴は、まさにアホの極み。

ミーハーなアッパーミドルのサラリーマンが業者の鴨にされるのは、そのような意味で必然だろう。
まっ、しょうもない立地に建つ安普請マンションを買うのに多額のローンを組み、
せいぜい無駄遣いをするがよい。

1060
誰に対して書いているのやら。。
とにかく柄が悪いね。　
悲しい人生を送っている様子が、文面から滲み出ているよ。
酒でも飲んで酔っ払っているのだろう。（笑）

1061さん

朝にも書き込んでいるので酔っている訳ではないと思いますよ。
あっ、朝からでもお酒飲んで酔っ払っている地域の人か！

このマンションを契約してしまった愚かな社畜どもの嘆き、負け惜しみが沢山聞けて喜ばしい限りです。
阪神間における似非高級住宅地に住みたがるスィーツ脳の持ち主は、恐ろしいほどヒステリックですな。

1063
相当な変わり者だよね。
誰も買ってないし、社畜でもないしさ。
思い込みすごいよね。びっくり。
たぶん、阪神間スレによく顔を出してる、
自称投資家を語る、柄の悪い人物だろうけど。
余裕ぶっているけど、実際のところ張り子の虎。（笑）

1064さん

>たぶん、阪神間スレによく顔を出してる、
>自称投資家を語る、柄の悪い人物だろうけど。

別人だと思いますよ。
あの人は反論されるとテンションがどんどん上がっていって
本人曰く理論的な長文持論を展開し人の意見を聞かない。
この人はただのキティ飼い。

高級とかセレブとかいった書き込みが多いけど少し高めの普通の物件だよ

それ以前に、今日概要が更新されてるけど、第1期28戸のままだよね。
全く売れた無い？
そもそも土地の取得価格が高すぎたんでしょう。 儲けたのは住友製薬でデペも購入者も損したという結果でしょう。

既に販売した購入者にも何らかの補填をした上で、全面的に価格改定しないと、売れ行きに変化ないかもしれませんね。

モロに丸橋の、ひいては西北、西宮の
化けの皮を剥がさなかったのに
削除された者ですが。
この1060のコメント当たってます。
どうせ生粋の西宮生まれが言う通りになりますよ。
あの60年前を知る者です。
芦屋と都心を買いなはれ。あとの阪神間地域に
premium価格を払う者は滅亡。
西宮の平凡な街並み、長年の都市計画の経緯、実は人間能力共産主義化を目指すだけのGHQのお先棒担ぎ総合選抜制。全て❌。
まだこの制度があるとはこのスレで初めて知って呆れ。
私も家族全員公立に無縁。
しかし日本の教育レベルの凋落で想像つきますわ。

ってか、もしかしてどこも結構売れてないんじゃ？
東京も"外国人投資家"が湾岸地域のpremium物件を手放してるって
数日前に
Reutersで読んだけどね。
売ることに意義なんかないのが見えてきつつある。
建てて建てて建てまくるだけの目的が
だんだん明らかに見えてきている。少なくとも目利きでなきゃ
務まらない金融で生計たてた私には。
そうであれば
別に値下げはしないだろうね。2年後に数百万とか位。家賃分の
sunken costsのみ。

<<1069,1070
別の酔っ払いさんですか？
うちも家族全員公立無縁だけど、
もう総合選抜制が廃止されたことは常識として
知ってるけど。
はてさて、大学も国公立無縁なのかな？
それから、はっきり言って何書いてるのか全く意味分からないけど。
酔ってるのなら、朝に読んだら恥ずかしいだろうから、自身で削除依頼しといた方がいいね。(笑)
今時、安物のロイター記事読んだとか言われてもね〜。
もう一つ指摘しておくと、プレミアムの意味の使い方を間違えているから、これも酔いを覚ましてから、良く理解しといてね。
英語で綴ればいいってもんじゃないよ。
本質を理解していないとね。(笑)

>>1059

行政区としての西宮市好きから論外だろうけど尼崎市の阪急神戸線ってどう思います？
特に阪急武庫之荘、阪急塚口について

今、JR塚口駅直結で野村不動産が1,200戸のプラウドシティ塚口というマンション販売中ですけど
次は阪急塚口駅直結のダイエーの南側を取り壊して野村不動産が338戸でマンション建てるみたいです

ただ完成が4,5年後で時期がずれるので大多数の方は比較はできないでしょうけど
今すぐ動く必要がない方はどうでしょう？

人気の西宮市の駅10分と印象悪い尼崎市の駅直結の比較した場合です
子供の学校区を気にする年齢じゃなくなったら駅近であれば土地柄とかどうでもいいかなと感じています

>>1072
塚口ならよろしいかと。
武庫之荘は何かにつけ不便で駅近の値打ちがありません。
駅近優先で一番問題の予算を無視すれば、私なら元町、中之島・上町ですかね。

電波やんか

>>1072
尼崎の昔のイメージはJR尼崎駅の再開発、JR塚口の再開発→そして今後の阪急塚口の建替え等で徐々に変わりつつあるように思いますけど。
岡本や苦楽園などの不便でありながら高級層に人気な立地を探す方ならまだしも、今の西宮北口徒歩10分圏を色々物色するくらいなら全然、尼崎の利便性を取る方が賢い選択だと思います。
イメージ先行で釣り上がるだけ釣り上がった価格で今更、「西北の”不便物件”」にわざわざ手を出すこともないのではないでしょうか？

>sunken costs
もしかしてサンクコストのこと...？(震え)

サンクンなんて分詞はないし、サンクコスツとか言わないよ。

あ、私立出身って、芦屋大とか夙川学院のとかかな(笑)

あまりに縁がなくてごめんね(笑)

塚口、尼崎をお勧めしてる方、止めた方がいいですよ。
三宮、西北、門戸厄神、JR尼崎、JR塚口、阪急塚口に住みましたが、いくらJR尼崎やJR塚口の駅前は綺麗になっても所詮は尼崎。。。
便利ですが、元々の尼崎民も駅は利用するため、
歩きタバコやらマナーというか、尼っ子の気質が急に変わるわけではないから、
不快に思うことは沢山ありました。
西北、門戸厄神のまだ落ち着いた地域のがよかったと思う日々です。

>>1077 匿名さん

狭い範囲ですね…。
県外にも飛びだしてみた方が、見聞も広がるかもよ。

大阪では梅田、中之島、
東京、横浜、埼玉、山梨にも住みましたが、
このマンコミでやたら尼崎、塚口を押してたので
沿線を書きました。

狭い範囲で何回も引っ越しを繰り返されて、
ご家族がいたら大変ですね。

JR塚口から、阪急塚口への引越しの理由は何だったんでしょうね？(笑)

>>1076 匿名さん

こちらは40年近くの米国住まい。
アホの日本人の典型。
sink, or sunken だよ。そんなことくらいも知らんの？
笑わせてくれてありがと！
よく辞書でも見てみれば？アホさん。

>>1082

あと、costs はgenerally accepted accounting principles:
米会計原則で勿論複数形として使われる。
こっちが笑で震えるわ。

60年前の西宮を知っていて40年も米国にいる御仁が
こんなスレに何用ですか？
とっととタヒんでください。

>>1082 マンション検討中さん

Well, I miss spelled sunk, or sunken costs as sink in my
first column appeared above here tonight.
It is sunk as it should be obvious.

Sink はsunk のスペルね。
揚げ足取りの人があまりに面白くて
挙足取りついでにsink にシャレでしちゃったね。アパート売ってんだから
洗面所っていう洒落。

In any circumstance、one better keep away from this property witha ten foot pole.

あと、大学程度でやれどれが下とか上とか
了見狭い。大学院出が普通の生活ではないんだね。Kansai、JAPANでは。

>>1085 丸橋関西人のアホの揚げ足取りさん

Keep away with a ten foot pole.

何か勝手にスペル変わった。

で、私が家族の資産がある/自分の投資も考えて
西宮、芦屋辺りの不動産動向見て何か不都合でも？
了見狭いわ。
関西人は一般的に海外へ出てるタイプは
日本人の間で成功率が高いんだけどね。
建前は置いといて、マジ勝負に慣れてるからだと思う。

「山高ければ谷深し」という言葉をご存知ですか？
関西圏での「西北」はまさにドンピシャでその言葉が当てはまっているエリアです。笑

ここが夙川・苦楽園エリアと比較されること自体が間違っている。この地に住んでいた者からすると実際は隣の伊丹や尼崎と大して変わらんよ。この地に住む人は何かと差別化したがるけど・・・（苦笑）。はっきり言って騒いでいる輩は阪急のイメージ戦略に乗せられすぎなんだよね。しかも、特急停車駅の便利さを主張するなら駅からこんなに離れては意味がない。それに今津線やら宝塚線なんかはほとんど使わないし、用があるならほとんど車利用するだろうしね。

>>1089 匿名さん

価格高騰が煽り？
ただの事実でしょ。

人気物物件や人気部屋は高値でもすぐ売れる。
ここだってプレミアム系は売れてたよ。
小銭を気にしない人には関係ない。

ただ、不人気物件や不人気部屋は
ベースが価格高騰しているから
さらに売れ残って
結果として値引きされているのでしょ。

デベも最初から全体を下げても
利益でない形では売らない。
ここまで仕様下げても
この価格にしかできないのだから。

今はどこもそういう戦略。
ここも売れ残ればバンバン値引きするはず。

もちろんいい部屋が残っているかはわからないし、値引いてもらったからといって、過去同様の価格まで下がるとは限らない。

>>1088 匿名さん

その谷が一向に来ませんなあ。

谷どころか、坪200ぐらいのころから山だと叫んでるようだけど、投資は店じまいした方がいいんじゃない？笑 まず山を当てようよ、笑

都心回帰、職住近接のトレンドと再開発が完全にマッチしてるのだから、やや異常値とはいえ、阪神間トップクラスは維持されるでしょ。

山の価格はいくらぐらいだと思ってる？

>>1090 匿名さん

馬鹿しか苦楽園と比較してないし、
尼崎や伊丹と比較してるのも、馬鹿だけだよ。

甲子園口徒歩数分が、売れ残ってか、キャンセルかで、大幅値引き中なんですけど、お買得かと言えば微妙。
階数や間取りの悪条件を吹き飛ばすような立地の物件なら強いのですけど、徒歩10分だと厳しくない？
職住近接？

西宮北口駅近くに17戸の分譲が建つようなんですが、
どなたか住所をご存知ありませんか？

阪急が建てる田代町の物件のこと？

>>1101 ご近所さん

田代町で検索したら市のページで確認できました。ありがと！

変な書き込み多いな
まともな人があほらしく書き込まなくなる
高いのは間違いなく高くて、高い中でのもっと有意義な話しがないな
反論であったり、良いこと書けば潰しくるわで

西宮北口の北西は駅のロータリーまで車で行くのにごちゃごちゃしてて大変。
道は狭いし、お店がたくさんあり、人通りを考えるととても駅まで横着けできる環境じゃないですよね。
南側はその点、整備されてて良いと思います。
このマンションに住む人はそのようなことも考えた方が良いですよ。

そうそう。いつまでも西北の狭ッ苦しい北西エリアに固執する人がいるけど、住むなら南側ですね。狭い路地に塾送迎の親御さんの自家用車とかもかなり邪魔だし、バイクや車を絶えず気にしないと危ないから歩いてて疲れるます。本当に検討者の人は一度周辺を歩いてみた方が良いと思う。

どうして車で駅の北側に行く必要があるんだろう？
営業さん、南側で売れ残ってる物件はどこだ？

そうなんですよねぇ～。出来ればキレイに整備された南側エリアの出来るだけ駅に近い物件が良いんですがね。
西北はこれからもマンション計画があるでしょうから、是非、そこに期待したいです。

駅近は本当にないですね。
3～4分がベストなんで
ジオタワーも立地は良いけど、個人的にはタワーが引っ掛かるのと、少し安っぽさが微妙な印象。
どこか予定はないてすかね？
5～6分でも良いので。

>>1108
阪急みたいな地上鉄道は騒音があるから線路と垂直に3分・240mくらい離れてるのが理想だよね

公式発表されてないけど噂で出てるのはこの計画くらいですか？他の噂ありますか？


（仮称）ジオ西宮北口薬師町 ヒロコーヒーの東側
（仮称）ジオ西宮北口田代町 西宮ガーデンズの近所
（仮称）ジオ西宮北口瓦林町　小学校の東側
（仮称）ジオ西宮北口両度町　キリンビール社宅跡
（仮称）シエリア西宮北口大谷町　高塚公園の南側
（仮称）プラウド・グランドメゾン西宮北口千歳町 駅南東側
（仮称）プラウド・シエリア苦楽園口 ニテコ池の近く
（仮称）ワコーレ香櫨園
（仮称）ワコーレ甲子園口２
（仮称）ジェイグラン甲子園口2丁目　ほんわか商店街の先

>>1109
詳細は別にして場所は二テコ池と大谷町ならみてみたい。

1109
ヒロコーヒーじゃなくて、中津浜線はさんで、洋服の青山の東。かなりうるさいと思う。
阪急も最近何を考えているのかね〜。
千歳町は、西北じゃなくて、夙川。
ここは駅から近く、野村、積水のタッグなら、
間違いなく高いだろうね。

>>1109 坪単価比較中さん

他スレからコピペして、テキトーなコメント加えんな、タコ。

大谷町は夙川南西、千歳町は夙川南東で積水と野村がそれぞれ建てとるわ。勝手にjvにすんなや。

そもそも噂でなく、土地取得して開発申請でとるがな。
噂を書けや。

>>1109
西北近辺の4件はどれもなかなかの場所だな。

2018年秋、兵庫・西宮北口駅に商業施設「西宮北口阪急ビル(仮称)」が誕生。
西北も時代は南エリアに完全にシフトしとるわな。どんどん再開発され北西エリアのみが取り残されていく感じやな。ここは西北でも最北端！？？

西北でも特徴違うから棲みわけでしょうね。
雑な南北対立を煽っても意味がない。

北東は甲風園から続く格のある住宅街＋駅前飲食店

北西は再開発の綺麗な戸建街＋駅前はアクタ

南西は駅近は巨大マンション街、少し行くと雑然とした幹線道路＋チェーン店、もっと行くと暗い再開発マンション街

南東は暗い狭小住宅街と高速道路とガーデンズのみ

南西なんて、ジオタワーかジオウェリスぐらいしか住みたくないけどね。駅近は線路目の前で音が凄いし、新しいジオは山手幹線に業務スーパーと個室ビデオ裏で住みたくないし、山手幹線渡った地域なんて空気が陰鬱で全く住みたくない。

理想的には北東の駅近なんだがマンションは難しいのだろう。

まあどの方角でもここでよく比較されてるJRの尼崎や塚口程は環境悪くは無いと思うな。

他エリア住まいの者からすると西北もJ尼や塚口も伊丹もどこも代り映えしないわ。どこもここ最近、再開発で騒がれ始めただけの街。この辺りの住人か関係者なんだろうが必死に優劣をつけたがる気持ちはわからないでもないけど、所謂どんぐりの背比べしてるだけ。

>>1117
そもそも西北と同列で語るのには無理、
西北は昔からそこそこ人気だったのがガーデンズで大人気、
尼のJR両駅は駅前開発されてもポイ捨てゴミは多く住民層等の違いは歴然。

西北がそれほど人気ならなんで、ここが売れないんだろうね？
ジークレフ・ジオ 神戸本山、プラウドシティ塚口の両大規模物件はどちらも販売が好調のようだけど（笑）

>>1119
ここは駅から800mも離れてるから『西宮北口駅』とは認識されてないからかもね
少なくとも5,500万円出すなら駅5分以内とかこだわりが出てきてもおかしくはない

>>1110
>>1111
>>1113
阪急のジオの1件目が公式発表されました
かなりの高級マンションになりそうです
ただ小規模物件なのに完成が平成30年というのはビックリ
建設会社を確保できなかったのかもね
阪急不動産は西宮市内にこれからバンバン建てるようなのでまだまだ発表が続きそうですね


ジオ西宮北口 ザ・グレイス
http://www.geohankyu.com/grace/index.php

大谷町物件はどんな感じ何ですか？

>>1120 マンション比較中さん

見た目は高級路線だね。芦屋夙川にあるような第1種低層の小規模マンションに見える。

クラウンズが中途半端な高級路線で売れなかったので、タイル張りやビルトインエアコンなどもっと高級にふれるのかな。

ただ、グランデとついてないから、そこまでてもないのだろうね。

坪単価300近いという噂だけど、それを出せる人が西北、しかもこの場所にその値段を出すのだろうか。西北駅近でタワーならプレミアム感あるが、見る限り周りのマンションやビルより低いよね。マンション前も店舗の汚い裏手と駐車場になるし。

>>1121
大谷町は結構な豪邸を取り潰してマンションにするみたいね・・・

地価の相場を35戸数で単純に割ると土地代は1戸平均1,600万円、
建築費、解体費、内装費、外構費を1戸平均5,000万円、
事業主の粗利益率を20％、
全部仮定だけど平均で6,700万円前後か？でもそんな安い訳ないよね・・・
結局は80㎡で9,000万円くらいと予想


（仮称）シエリア夙川大谷町
関電不動産開発株式会社
西宮市大谷町50番1、52番
共同住宅　35戸
地上6階、地下1階
夙川駅徒歩11分

http://www.constnews.com/?p=22524
http://www.constnews.com/wp-content/uploads/2016/06/6b10d83e2f5131b443...

【不動産】関電不動産開発が夙川駅徒歩圏に土地約２０００平方㍍を確保（会員）[2016年06月29日]

関電不動産開発（大阪市北区）は、阪急夙川駅から徒歩圏に土地約２０００平方㍍を確保した。２０１５年２月にＭＩＤ都市開発（現関電不動産開発）が個人から約１０００平方㍍を購入、その後、隣接地も併せて取得し、６月１４日に合筆した。住戸数３５戸のマンションを建設する。

これから色々売りに出ると、プレミストが一番立ち位置や立地が微妙な気がするね。北西側にすみにくいし

で、みなさんどこなら満足かわけ？

北東駅近にはマンションはでないからどうしようもない。門戸にいくしかない。

南東はで山手幹線より北って、もう土地ないよね。
ハウジングギャラリーのところかジオグレイス周辺に少し残ってる狭い土地ぐらいでは？

で、山手幹線こえたらみんなイヤでしょ。
宮っこキッズパークや古野電気はまだ駅近だが、ジオガーデンズのように炎上するだろうな。

南東は開発余地はあるな。ただ、田代町や大屋町はガーデンズ以外に何か魅力ある？線路と高速が近いし、街がしょぼく魅力が低い。高松町はもう１つのプレミストもそうだが南がガーデンズになるので、丸見えなんだよな。ガーデンズ南になると、阪神国道になるし。

その意味で北東はチャンスあると思うんだが。

北東って少し前まで田畑だった所だよね

北東の少し先？北西エリアのなんもないところよりは、いいんでないの？

間違えた。チャンスあるのは北西。
古いマンションや屋敷まだあるじゃん。

北東は新しい戸建ばかりだから無理。

北東は学区もいいし、少し行けば商業施設も多い。ただちょっと距離あるんだよな。

北西は論外じゃない？外でお酒飲む人以外すみにくいよ。しかも、西北は美味しい店少ないしね。

昭和園だめなの？

>>1119
何を根拠にそんな書込みしてるのかな？
第一期販売戸数は、
プレミスト西北>ジークジオ本山>プラウドフォレスト塚口の順で、
完売はまだなので結論は出て無いが一応はここが最も順調、
そして価格も人気地区ほど一般には高く3物件ではここが一番高い。

ジークレフは第1期100戸、マークフロントは245戸を第1期即日完売。
ここは当初豪語されていた100戸即日完売には遠くおよばず今も28戸が売り出されたまま一向に動かない事実。
これで果たして順調と言えるのだろうか？

＞＞1132
＞＞そして価格も人気地区ほど一般には高く3物件ではここが一番高い。

価格が高い物が1番良いと考える典型的なハズレ物件を選んでしまう・・・というよりは良物件を今まで一度でも買った経験あるの？
まっ、こーいった連中が西宮の今のハズレ物件を買ってくれるんだろうな（笑）

ここの売れ行きが順調なら売り出し間もないのに第一期で売れ残った物件がどんどん売れていくハズで、そろそろ第二期の話が出ても良いのでは？
そもそも「工事完了予定年月日」が来年の2月中旬予定になっていますけど、もう少しで半年前となるのに、この勢いで完成前に売り切れるものなのでしょうか？　本当に順調だと思われますか？
あれほど販売前は勢いのあった発言も近頃は閑古鳥ですしね（笑）

ずっと第１期残り28戸だけど、そんなピクリとも動かないものなのかしら？
更新してないだけなのか、全く初回から動いてないのか、どちらだろう。
後者なら完成後の値引き販売はかなり出てくるだろう。

西宮のこの物件を検討されている方々はきっとお隣の塚口なんかは頭に無いんでしょうね。
でも、実際に冷やかしついでに足を運んでみるとその便利さに驚くかも！
駅だけでなく街開きでオープンされたスーパーやクリニック、スタバもマンション目の前。はっきり言ってチョット何かの時はすごく便利そうに感じましたし、さらにあの販売価格。
人気の西宮アドレスなのでコチラが高いのはわかるけど、アドレスを除いて冷静に考えるとココってどうなんだろう？って思い始めています。
因みにやっぱり私も塚口は色んな理由で選択肢には入れなかったですけどね。

>>1137
塚口悪くないよ
北口の北東エリアと環境は同程度で分譲価格は2割安い
学校の荒れ具合も似たようなものだし
高校はどちらに住んでも、がんばれば塚口に近い稲園に進学できる

確かにここ数年は尼崎物件の方がどこも立地が良くて売れ行きも飛ぶ鳥を落とす勢いだわ。ここ最近の西北は人気に乗じてなんとか儲けたいデベがところ構わず売り出してるだけ。折角カネ出すなら西北でも良い場所を選びたいものだ。

20年も経てばどこにでもある普通の駅から遠いマンションで、既に建築済みの駅前タワーマンションをはじめ、これからも建つだろう駅近物件にどんどん人は集まる。
少子高齢化で今後は空き部屋が急速に増加していくことを考えると特徴の無いマンションは淘汰される可能性大。
ここは何が何でも西北に永住って人以外はメリットが感じにくいな。

>>1050 匿名さん
下品な書きぶりやね。心が貧しい。。。

尼は駅前が再開発や駅直結の物件だから売れてるだけで、尼人気がさほどあがってるわけじゃないだろ。塚口やJR北と直結だから売れてるだけ。

今後西北を視野に入れる人が検討するのはプラウドの塚口駅前ぐらいでは？阪神尼崎直結のタワマンやJR南に10分のマンションあってもここの人は買わないからね。尼崎の芦屋と言われるw武庫之荘も単に不便なだけで検討外。園田とか十三とか神崎川とかそもそもありえない。となる。

とはいて、西北も、今後は徹底的に駅近を買うか、もう少し安い値段で買うかしないと、きついのだろうな。

ここの売れ行きを見てると西北を志向する人にとって値段が限界なんだろうと思う。企画じゃなくて。

もっと安っぽくして値段を少し下げても、高級路線で高くしても結果は同じじゃないのかな。

ジオグレイスも個人的にはダメだと思ってる。

夙川キターーー
関電不動産がエルグレースからシエリアへブランド名称変更したから知名度無さ過ぎ


シエリア芦屋翠ヶ丘
http://cielia.com/m/ashiya25/

そこ、芦屋やん

エルグレースも知名度なんかないよ

わけのわからん書き込みいらんで

徒歩が遠い上に山手幹線沿いでそもそも論外

>>1138
たしかに北口の北東エリアは尼と同じと考えた方がいいんじゃないかな。
あの地域は建て売り•アパート地域で震災で壊滅した所だよね。地盤は悪いし、ハザードマップみたら武庫川氾濫の浸水地域だからマンション買うなら3階以上でないと安心できない。

1145さんへ
北口というワードから古くからこの地域にお住まいと想像しますが
この地域で武庫川の氾濫を心配する必要は絶対ない。またハザートマップもそんなこと示していない。（添付参照）
また尼崎となぜ同じか理解に苦しむ。税収額、住んでいる人の層、各個人の収入すべてが違う。

うそは良くない。

>>1145 匿名さん

荒らすならもっと議論が盛り上がること書こうよ。特に震災関連で誤りを書くのは極めて不愉快だね。

北東の駅近倒壊が多かったのは古い木造戸建が多かったからで、地盤のせいではない。北西も南西も戸建地域は少し距離があるので、そこは古い戸建住宅やアパートは倒壊多数。地盤はどこも変わらない。

http://www.nishi.or.jp/homepage/digital_library/shinsai/data/mapview.h...

北東が尼崎って、無茶無茶やな。
むしろ綺麗な住宅地として人気あるんだけど。

>>1147 匿名さん
夙川、甲陽園方面で尼崎と比べられ事はないが、西北はどの物件でも良い悪いは別に頻繁に比較されているのを見るとやっぱり、そうだよねって感じする。住んでいる層も実は変わらなさそう。ムキに反論しているのを見てると尚更それを感じる。そもそもこの辺りなんか徳に優越感もって住むとこちゃうし！

西宮住民のプライドが許さないんだろうな。せっかく一生懸命して買った西北物件を尼崎物件と比較されること自体どこか許せないのはわからないでもないw。
ただ、この尼西論争は平行線でしかないわけだし、しかもエリアについては購入者はある程度知識があって故の選択肢にしているわけなんだから、もうそろそろ西北エリア擁護の話題よりも本物件について突っ込んだネタを提供してくんない？

平行線？多数から馬鹿にされてのに、独りでワイワイはしゃいでユニークな子じゃのお。

地震ネタ捏造してまで西北を貶めて尼と並べたい尼の民かいな。

1142の視点に反論すればよろし。

本物件の話は出尽くしてるから、ここにキミみたいなゴミか、暇なワシみたいなのしかいないよ。

あまりに可哀想だから相手してあげようか？(笑)

水害に地震ですか、ネタがなくなるといろいろ好き勝手に書き込まれていますね。地震は1147さんが正しく、水害は1146さんが間違いですね。
それよりプレミストの売れ行きはどうなんでしょうか。マンコミの物件概要の残戸数が変わらないです。プレミストは高すぎと思うのですが、1109さんが書いている西北東側のジオの価格は幾らぐらいなんでしょう？210万では無理でしょうね。

210は無理でしょうね。
門戸の自社社宅跡でも230近いですから。

クラウンズで245、両度町で280と言われてます。
田代町は280、薬師町は250、瓦林町は240ぐらいとみた。

少し前の住吉御影夙川クラスですな。
岡本芦屋クラスまでいくのかどうか。

またガーデンズに至る道に阪急の商業施設が立つし、価値が下がることはないが、どこまで寝があがりうるのかはよくわからない。

80平米7000万となると、世帯年収が1500-2000のイメージだが。

>>1152
薬師町に250! 場所柄と西北からの距離をかんがえるとプレミストが格安物件に思えてきた。

西北の保活ってどうなのでしょう？

今販売中のものだけでも280戸もあります。入園児、半分くらいの140人は純増するのではないでしょうか。門戸界隈は子ども多すぎてマンション建設も20戸までの戸数制限してると聞きました。

入れても車でいく必要があるところだったり、電車で移動するようなところだったら、西北の利便性も半減以下。それなら競争の低い遠い駅にして駅途中の保育園にいれた方が効率的になります。

買った方、どうですか？

駅近5分以内の物件は無さそうだし、周辺環境も微妙。その価格帯を買える層は、あと1000万はオンできるから他の地域に逃げちゃうんじゃないか。

うわーー、一期が1戸だけへって27になってる！

てことは、更新してないんじゃなくて、本当に売れてなかったんだ。。

初回の見込み客はほぼこの値段だと諦めきったということかな？

やっぱ今の西北に集まる層の志向と出せる金やとこの価格帯は限界なんかな。

ここが仮に後5分駅に近くても、チープにして安くしたり高級にして高くしても、たいして結果は変わらない気がする。

勿論、市場が付いてきてないだけで、将来はお得な買い物になる可能性はある。200ちょっとだった4.5数年前からずっと高値掴みといわれてるけど、現実的その頃に買った人は大儲けなわけで。

マジな話、プロの人はどうみてるの？

例の塚口物件も数ヶ月前から動きが止まってるし、
価格がどうのとかじゃ無く時期的にマンション低迷期に突入したのでしょう。

>>1154
子供は会社の保育所に入れるから。

>>1158 マンション検討中さん

そんな少数例いわれても
会社まで毎朝子どもつれてくのですか
めんどくさいですね

保育所重視なら西宮は避けたほうがよい。市はハコモノづくりは熱心だけど保育所行政は関心無し。
西北直近のむつみ保育所も閉所する。西北南部をお奨めの方、通う保育所は芦原町ですよ。

関心なしはいいすぎちゃう？

今後数年で1000人以上の受け入れ強化やるし。
世間動向と西宮人気のダブルパンチで追いついてないってことでは。

じゃあ、神戸？大阪市内？たいしてかわらない。
尼崎？芦原の保育園嫌がるぐらいだから、みんなもっといやって言うでしょ。
宝塚？伊丹？遠いって言うんでしょ。
吹田？豊中？興味ないって言うでしょ。

いつもの議論ですよ。

2年半前の記事ですが、西宮市の保育所問題の記事が産経新聞にありました


2014.1.13 12:00
【関西の議論】待機児童ゼロ→一転１６０人の「謎」…“住みたい街”西宮市の実情から見えてきた保育行政の課題（1/4ページ） - 産経WEST
http://www.sankei.com/west/news/140113/wst1401130059-n1.html

>>1161
>数年で1000人
できるものならやってみたら
そんな予算は計上されていない

>>1163 匿名さん

何言ってるのか全くわからない(笑)

西宮の中傷のためならアホと思われてもいい勇気を持てる君に乾杯だよ。

3年で1500人受け入れ頑張るってさ。

行政にドヤるなら今村市長の発言おってたら注力していくことぐらいわかるんだけど、せめて新聞ぐらい読もうな。

http://mainichi.jp/articles/20160609/ddl/k28/010/449000c

こと子育て支援に対しては、西宮市と芦屋市は、レベルが低い。保育所の問題もそうだし、子供の救急医療の体制もやばい。完全に尼崎と伊丹に頼ってるしな。黙ってても子育て世代が集まってくるから、市も本気を出さないんだろう。
保育所重視なら西宮を避けた方が良いというのは事実。ただ、人生のそんな数年のことで住む場所を決めるのもな。西宮の良い点もいっぱいあるしな。

西宮と芦屋の良い点は、見栄重視の見せかけ政策
尼崎に良い点は、子育て支援など市民重視の政策

西宮や芦屋で子供育てるには何かとお金が掛かりますが、
年収2000万以上もあれば問題無く生活出来る良い街です。

阪神間全体が高いのだけど、
西宮は公認保育園の料金が少し下がったよね。

ここを買える層なら一番上の区分になるだろう。

いつもの尼の民が騒いでるけど、
尼崎のほうが保育料は高いからね。

尼はおまえみたいな貧乏人のために
金持ちが搾取されるんだよ、すっこんでろよ(笑)

最高額パターン

市民税と保育料
神戸市39.7万以上、7.3万
芦屋市39.7万以上、8.9万
西宮市39.7万以上、8.4万
尼崎市39.7万以上、9.3万
伊丹市39.7万以上、9.0万
宝塚市39.7万以上、9.2万

大阪市53.6万以上、7.0万
世田谷区131万以上、7.3万

>>1167
それって1人分ですね？
2人だとやっぱり保育所は10万超え？ですね。あと非常時に数万円、20万弱が全部手取りから出ていきますからね、大変ですよ。

>>1168 マンション検討中さん

上は3歳未満児の一人分です。

3歳以上になったら約半額になりますね。

あと、二人目は半額、三人目は無料です。

なので、複数のお子さんがいても最大でも12.6万円、上の子はすぐ3歳以上になるでしょうから、もっとさがります。


無認可にいくと子供が複数いるときつそうですね。
安くならないところが多いように思います。
他の方いかがでしょう。

http://www.nishi.or.jp/media/2015/hoikuryouhyo20150901.pdf

子供を保育所に入れるためにカーチャンが必死になって働き、家を買って余裕のないカツカツの生活をする。
近所の共働き世帯はみんなそう。同じ子供乗せ電動チャリで朝早くから出勤して、夕方会社帰りに迎えに行って、俺が帰宅する頃には子供をヒステリックに叱る声が窓越しに聞こえる。

何だかなぁ。

>>1170 匿名さん

昭和の文化住宅にいらしたのですね。
カーチャンが必死こいて育ててくれたのに、出来上がりもこう無残とは泣くに泣けませんな。

ここに住める世帯年収1500から2000万は
自身のキャリアとさらに豊かな暮らしのために働いてるでしょうし、
保育料なんて気にならない経済的余裕もあるでしょう。

ヒステリック云々というあたりに、教養のない昭和の低学歴の匂いがして、なんだか咽せかえりますね。

>>1171
独り者？家計の計算ができないようだ。

1171の人はよくここに来てるけど、何か辛いコンプレックスの塊か何かをお持ちのようですね。現実逃避の夢を見ておられるようですが、ここを買う位の世帯年収で税金、保育料、保険にローンも払って共働きで子育てする生活感ってそんなにゆとり感じられないです。
バタバタするから時間を買う意味も含めて西北を選ぶんですよ。。

ものすごくざっくりいえば、30代半ば共稼ぎ乳幼児2人で、生活25、小遣い10、住居車10、保育所他20、ローン税20、貯蓄15、計100/月ってとこか。ここから税込年収を逆算すればいい。

久々に１戸減って、第一期は残り２７戸となっていますね。
これでは入居が始まっても第一期すら完売できないという悪夢が現実味を帯びてきつつあるのでは？
西北のこれから出るほかの物件もこれで学習してに、西北人気に便乗した価格設定を改めてほしい。

西北人気に便乗した価格設定にするならせめて駅前5分圏内（400m圏内）なら、納得しようがあるけど、流石にこれだけ駅から遠いと「大規模」という特徴以外にこれといった強みも無いわけだし、何よりもこれだけの期間で本当に1戸しか売れなかったのなら、私が想像していた以上に購入者がシビアな目線で見ていることになるな。

>>1175
どこを見ればいいの？
このスレの物件概要は28戸のまま。

プレミストのＨＰにある物件概要ですよ。

>>1175
1期の最初の販売戸数は幾らでした？
1期の最初の売り出した日付解りますか？

>>1177
今はこれです


http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/hyogo/nishinomiyakitaguchi/g...

今回情報更新日 平成28年7月29日
次回更新予定日 平成28年8月5日

第1期物件概要

販売戸数 27戸
一戸当たりの専有面積 70.65m2～112.78m2
バルコニー面積 11.40m2～33.50m2
ルーフバルコニー面積 22.44m2･40.57m2
専用庭面積 8.65m2･9.55m2･10.62m2
ポーチ面積 2.75m2･3.32m2･3.43m2･10.37m2･10.94m2
テラス面積 11.40m2･12.25m2･13.58m2
販売価格（税込） 5,160万円～8,990万円
最多販売価格帯 5,200万円台(4戸)
間取り 3LDK(22戸)･4LDK(5戸)
管理費・維持費 管理費／月額 ： 8,800円～14,100円
管理準備金／一括 ： 17,600円～28,200円
修繕積立金／月額 ： 8,300円～13,200円
修繕積立基金／一括 ： 581,000円～924,000円
ルーフバルコニー使用料／月額 ： 1,100円･1,700円
専用庭使用料／月額 ： 400円

第1期100戸売り出し。6月12日締切70戸成約。30戸先着順で販売。

>>1180
どうもです
そんなに多数の1期を売り出して今の売り上げ戸数なら人気ですね
期次分け販売しなかったのは良心的な販売方法だし、どうせなら149戸一斉販売すれば良かったのにね

いや、最初に70売れたのはいいが
そこから2ヶ月経って
数戸しか売れてないということが
問題なのだと。

このペースだと一年経っても
20戸しか売れず、
完売は今から3年後以降なる、、

もち値引きはされるだろうが
いい部屋は少なくなるだろ。

>>1182
大和ハウスも一番需要の多い85㎡前後の間取りを多く作れば良かったのにね

駅10分で9,000万の部屋なんて誰が買うんだろう・・・
駅10分の65㎡の部屋を単身・若い夫婦だけ・老後の夫婦だけとかが買うとは思えない・・・

駅10分が問題ならこれから西北東側で売り出される物件はどうなんだ？

>>1184
5,000万円のマンションで
駅10分が許せるのは西宮北口駅だからです

他の駅なら
駅5分で4,500万円までですね

>>1183 評判気になるさん

そんなことしたら7000万円弱の部屋しかなくなるがな。ますますかわんわ。

もしかして1期の次は2期だと思っているの？

>>1185
5000万じゃない。5000万が最低ライン。しかも西北の東側。

＞＞1188
それだからミーハー西北信者が販売価格についていけず今の販売状況になっているってことだよね？
そろそろデベも西北人気がピークだってことを認識するべき。
同駅圏では人気エリアに当て込んで、所構わず「西北」をなんとか名乗れそうな場所に建築しまくってるけど新築マンションの供給が過剰で今後のリセールバリューも心配。特に駅から遠いここみたいな物件はね。

東ってなにを指してるのかしら。
徒歩10分圏内なら
北東>北西＝南東駅近>南西>南東両度町より奥
でしょ。
ただ、北東はそこに新築マンションはない。

今後は「家余り時代」に突入する。既に全国的には空き屋は増加傾向で例え西宮でも例外なくいずれそれは顕著になる。
これだけ一斉に周囲に新築マンションが建つと将来の潜在的な競合物件は必然的に増え、駅から遠い物件から順にふるいから落とされることになるだろう。

今後西北の阪急の建設予定が目立つのは、阪急が頑張っているというより、他のデベがやらないからかもしれないな。デベ的にも西北の土地の高騰となかなか落ちない建材人件費を足すと高くなるし、ここも含めて値段に逆がついてきてないのをみると、手を出しにくいのかもしれないな。阪急はグループとして西北に命運かけてるからそれでもやると。

まあ、とはいえ上の変な投資家さんのように過剰に暴落を煽る必要はないよ。何もデータみていってないし、そもそも何年も同じこと言って全くあたってないから。投資家というか、エコノミストというか見送り専門というか西北が好きじゃないというだけでしょ。予想が外れてきたことに対する反省文を提出いただきたいですなあ(笑)

>>1190
方角を言われても新参者にはピンと来ません
西宮北口駅徒歩15分圏内の町名ランキングを作って欲しい

各々バラバラでしょうね。ランキング。
昔から住み着いている人は北側の町を上位にカウントするでしょうし、ここ最近の再開発地区周辺のニューカマーは南側を推すでしょうし。
少なくとも今の「住みたい」とされている西北のイメージ、対象地区はガーデンズに象徴される南エリアのキレイに整備された辺りだと個人的には思いますけどね。

>>1194 マンション比較中さん

具体的にどこのこといってるの？

南東なんて全く再開発されてないじゃん
汚い賃貸ばかり

南西も近いところは土地はないし、
幹線道路と商業施設でゴチャゴチャ
ちょっといったらアレな地域なわけで

ガーデンズ周り本当にあるいたことあるの？
ガーデンズに続く歩道橋おりたことないんじゃないの？

プレミストが徒歩７分なら売れたと思う？

>>1197 匿名さん

ほぼ変わらんのちゃう？
一番は値段と広さがネックでしょ。

距離は10分以内なら
5分以内になってインパクトでてくるかと。

薬師町のブリリアなんて、西北まで13分だからな。2ヶ月強でどんな値付けをして売り切ろうとしてるだろう？

徒歩5分とか10分とか色々言ってるけど、具体的にどこよ？こんなターミナル駅で駅周りは商業施設か公共施設ばかりなだから、徒歩5分で物件なんてほぼでないよ(笑)。

住宅展示場を潰すか、コナミを潰すか、アクタのURを潰すか、ガーデンズ前の狭小ビル群を潰すか、甲風園の屋敷を潰すか。ま、なかなか期待できんわな。

西北は徒歩10分以内ならOKでしょ。

まあJR尼みたいに駅開発区に競合が乱立して少し離れるだけで価格がガタガタに落ちる地域よりも、
競合が少なく駅から離れても価格が極端に落ちない地域の方が将来的な資産価値は安定してそうだけどね。

いやー、西北も1プレミストで10分越すとガタガタになると証明された訳で。

他の地域は別として、西宮の人口減少は将来が暗くなるようなことはないのではないでしょうか？

2013年度のデータですが
http://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson13/1kouhyo/gaiyo.pdf
　　　2010年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年 2040年
西宮市 482,640 491,267 492,999 490,412 484,817 476,980 467,007

どなたかが懸念されている家余りが顕著になることは、今後50年間は西北周辺ではないと思います。
むしろ交通の便が悪かったり近くに買い物する場所がない地域などの家があまり、このマンション周辺は需要が続くと思うのが普通かと思います。

この地域は、西宮北口が最寄であることは間違いないので需要は購入後も残ると思います。資産価値についてはそのときの景気に左右されるので何ともいえませんが、中立的なこの辺の住人からすると少し高いのは否めないです。

立地について欲を言えば、もう少し171号線から離れたエリアで北口と言えば甲風園のあたりがベストでしょうが、あそこにこの規模のマンションは簡単に建てられないでしょう。

>>1202
いやいや例のJ尼直結は今より景気も良かったのにここより販売ペースは遅かったからね。

>>1202 匿名さん

比較するときは同じ基準で比較しような
単価、総額、距離、仕様を揃えないと意味ないよな

みんな距離より値段のせいだと思ってるよ
近くてもジオグレイスもうれないと思うよ

>1205 だから駅遠物件なのに西北というだけで勘違いの価格設定した結果がこのありさまを引き起こしているんですよ。距離と価格は密な相関関係にあるというのがよくわかる事例ですね。

>>1205
だからJR尼直結よりも早いペースて売れてるやん？

ここはJR尼直結物件よりも、大阪から遠い、駅から遠い、価格が高い、販売時期が悪い、
でも販売ペースは早い。

>>1206 匿名さん

本当に何言ってるのかよくわかんない(笑)

ここが徒歩10分越しだから売れてないというなら、西北徒歩10分前後の坪260ぐらいと比較しないと意味ないと指摘されてるの、わかる？

例えば、今より人気も地価も低かった時代の徒歩5分の坪210ジオタワーと比較してここが売れてないから、徒歩10分が理由にはならないって、わかる？

それなら徒歩9分坪245のクラウンズの方が比較対象として適切だよね。クラウンズがほぼ同じ距離でたった20戸なのに完売してないのだから、徒歩10分が売れない理由と言い切れないこと、論理的に理解できる？

西北人気にのっかってって、何それ。取得地価と建設費が高いんだから、価格上昇は仕方ない。長谷工使ってコストカットしてこの値段しか出せないのだから。暴利を貪って失敗したと思ってる？違うよ？

価格と距離の相関の事例？
もはやなんの話かもわからない。チーン(笑)

尼を比較してる人は論外だから触れないよ、しっしっ(笑)

>>1205 匿名さん

正解

結局は高い！ということだろうな。
関西には東京ほどの購買層がいなかった。
しかも同じマンション6000万戸建8000万でも、ここ数年は西北よりも、通勤時間は同等で教育レベルの高い箕面に人気が移ってるんじゃないかな。

>>1211 匿名さん

高いのが理由なのは同意なんだけど、箕面なの？
あまりしらなくて。

JR尼崎直結と比べてるので見てみたけど、あそこはまだ出来上がってないのに完売御礼ですね。
利便性では西北ジオタワーよりもむしろ良いかもしんない。
いくらで販売されてたのか知らんけど、ここより安いなら断然向こうの方がオンリーワン的価値があると思う。尼崎だけど。(笑)

>>1208 匿名さん

J尼の直結物件は初回で7割を即完売してたハズ。しかも、昨今では100戸超規模にも関わらず異例の速さで完売した人気物件。駅遠物件のここと比べるのは可哀想だよ。

J塚のマークフロントなんて一期で完売やったで。ここほんまに西宮ってアドバンテージあるのに大丈夫なんか？

>>1206 匿名さん

ほんま意味不明の回答やな
誰にもわからんw

ここは営業誘導で収まらない程の人気で抽選ってあったの？あったとしたらどの程度の倍率で何組くらいあったのかな？？

しかしこういう絶望的かつ過酷な状況を乗り越えた営業さんは逞しく成長すると信じている。

>>1220 匿名さん

尼の営業すごいよなー

＞＞1217
こんな僻地で抽選してまで購入する人は相当、西北って響きに飢えてるのでは？

>>1211
確かに6千万払える客なら箕面か西北の2択で尼は話題にも上がりません。
でも箕面も西北以上に高くなってますからどこまで客が付いていけるか難しいです。

同じ長谷工だし、駅距離もよく似た「キセラ川西オリヴィエ」なんかと売れ行き状態は良い勝負するんじゃない？（笑）
安さのキセラ川西オリヴィエ、西北を名乗れる！？高級フェイクなプレミスト、実を取るか名をとるか！？？

人気のあるのは箕面だけ、川西の名前が付いたらJ塚以下。

>>1214
確かにJR塚口のフロントは一連のマンション高騰後に高騰前の価格だったので大好評でしたが、
現在販売中のフォレストは少し価格が上がっただけなのに勢いを無くなってしまったね。
そのフォレストの時よりもさらに過酷な現在にこの価格で初っ端から70戸売ったのだから
ここの売行きが悪い訳がない。

>>1226
この3つの大規模マンションはどこも大人気だったのに売り上げ急降下らしいですねー
戸数多いから息切れしてきたね


野村　プラウドシティ塚口　1,200戸　JR塚口駅徒歩1分
リバー産業　リバーガーデン福島木漏れ日の丘 　850戸　阪神本線野田駅徒歩7分
住友　シティテラス神崎川駅前　745戸　阪急本線神崎川駅徒歩1分

>>1226
過酷な現在は単に言い訳。人気ある物件は何時の時代もそれなりに買い手が出て売れていく。
ましてそれこそ人気エリアの「西宮」なんだったら、多少の欠点をもろともせずに売れていくだろう？
1226の話を逆手に取るわけではないけど、そういった意味ではこのご時世でお隣の物件の方がまだよく健闘しとるよ。

ここはたった149戸なのにもぅ息切れなのかな？？（笑）
出来上がるまでに全て埋まるんだろうか？？　売り出し前にはかなり強気発言が出てたけど。

西北って結局、本当の高級マンション建てても売れないんだよね。まっ、見合う立地も無いし、せっかく建ててもこのエリアを好む人ってそこまでお金出せない人がほとんどだし。
だから、長谷工仕様のマンションでコストを切り詰めて、ちょっと共用部とかを「西北」ってフレーズに憧れる間抜けさん達好みに繕って売り抜けようと考えるデベばっかりになっちゃうんだろうな。

しかし、駅遠いのもちろんやけど、ようこんな車が沢山走る国道近くにこんな中途半端な価格の大規模マンション建てよるね。上記の物件（1227）は子育てをイメージした「緑」や通勤便を意識した物件でコンセプトも明確だし特徴があるので、戸数の多さで息切れはあるもののそれなりに需要有りの物件やと思う。

尼の書き込みが多いがコンプレックスの大きさに比例してよく吠えるということだろう。

尼民必死すぎ

相変わらずここは尼崎応援団の溜まり場になってるみたいだが、JR塚口のプラウドはフロントとフォレストでは販売時期も違うしリセットしたのも同然、人気なら何故フォレストもフロントみたいに売れないのか？
また完売後も大絶賛が止まらないJR尼直結のローレルコートも同時期の完売ペースとしてはこちらの方が動きが良いでしょ？
ここに限らず西宮の各スレには事実とは異なる書き込みが多過ぎる。

>>1233 匿名さん
どう動きが良いの？
ほぼ止まってるやん！

1200戸って言ったらここの約8倍の戸数なんだし、息切れして普通。しかもイメージが西宮より悪いってことを考えるとここより十分良く売れてる。
人気の尼直結は最終の下層階の数戸に手間取った程度でほぼ７～８割が最初にドカーンと売れ、およそ半年後には既に9割程度、売り切ってたぞ。ここは第1期の販売からかなり経つのに100戸はもちろん70戸程度で停滞中・・・。
向こうの完売ペースと同等と考える地点で事実と異なりすぎるだろw
塚口の「フロント」なんか1期で全戸完売。もう足元どころか天と地の勢いの差。

>>1235
だから尼の話はいらないって。それともカマッテちゃん？

尼民の必死さも西北信者の応戦も他エリア住民からすると井の中の蛙同士の言い争いだわ　笑
両エリアのスレはいつも堂々巡りなだけ。それよりもっとこの物件自体の内容を把握している人いないの？
いっつも関係無い部外者の思惑で言いたい放題になってるだけでしょーもない茶番にもいい加減飽きてきた。
西北民ももう少し堂々スルーしてれば？？

西北は5000-6000万の物件が多数で購入層も年収1500万前後かそれ以上だ。
通勤先が大阪市内なら、そのレベルの客がいま検討中なのが通勤便利な箕面辺りと西北以西、それに大阪市内の3ヶ所しかない。
どうせ書き込んでくれるなら市内か箕面の情報にしてくれないか。それなら検討の対象になる。

年収1500万あれば、西北ではないと思うけどなっ。
この辺りは普通の家庭が人気に踊らされて買いにくるんだけど、流石に5000万、6000万になると買えない。だから売れない！
住みたい街ってメディアがちやほやするんだから、たとえ駅から10分でも価格が妥当なら飛び付く人は多数おるんよ。

>>1238 匿名さん
箕面市のどこが通勤便利なん？(笑)

世帯年収１５００マンをターゲットにしたのが、プレミストの敗因か。
歩合制の営業はやっとれんよな。

ここは販売開始からまだ2ヶ月未満で半分近くが売却済みなんだから、苦戦な訳が無いのに無責任な書き込みが多いね。

>>1241
プレミストに三軒屋万智さんは在籍されていないんですか？

>>1239
年収1500万なら西北がカツカツの限度いっぱいですよ。

>>1242 匿名さん

たしかに言われすぎ。
ただ、その後2カ月以上で2戸しか売れてないのはまずいと思う。

>1245
いやいや2ヶ月以上ではなく、7週でその1・5倍売れてますよ。
今の経済状況ではまずまずの数字ではないかな。

7週で3戸、、
竣工まで9カ月あるのに、今から20戸しか売れないのか。
先は長いね。

ブリリア薬師町は月10戸売ろうとしてる。プレミストも月10戸売っていけば完売だね。

今の西北物件はどこも駅から遠いし、コストダウンして少しでも価格を抑えようとしたカス物件ばかり。その中からしか選択出来ないのが消費者にとって辛いところ。
半分しか売れてないのは決して人気とは言えんよ。人気物件を見てみたらわかると思うが、欲しい人が飛び付いてくる第一期はほぼ7割以上売れてる。
ここは普通の売れいき。。。っと言いたいだろうが、人気エリアと騒がれる西北を冠にしてることを考えると予想より厳しいハズだよ。
後はもうひとつのバロメーター、出来上がり迄に完売するように盛り返せるかだよ。営業マン頑張れ！

第二期販売は何時？？いつまで第一期の残り物販売してるんだ？ここは。サッサと売っていかないと人気ではなく不人気物件に落とされちゃうし！
第一期で飛び付いた購入者も悠長な売り方にストレス溜まりまくりとちゃうかな？

第2期開始したくても買ってくれる見込み客が限りなくゼロに近くて出来ないんじゃあ無いか？
第1期も第1期2次、3次と出せないのは購入者がいないので先着順で対応するしか無いんだと思う。

物件概要の情報で必ず更新されるものなんですかね？いずれまとめて売れた戸数分表示されるとか・・・。
本当に売り出されてからほとんど変動がないとしたら、相当、不人気物件でしょ。まだ、第1期でしょ。普通なら残りも順調に売り切ってもう第2期が始まってるもんですよ。
西北も遠くて価格が高いとついてくる人が少ないのかな？？所詮、その程度のエリアなのかもしんない。笑

>>1252
物件概要は宅地建物取引業法の規定じゃなかったかな？

JR茨城のプレミストの方に興味持ってきたよ
今は西宮の賃貸だけど、元々は阪神間に地縁がある訳じゃないから吹田、豊中、茨木、西宮、芦屋で検討してます

ここは駅10分でも5,500万の80㎡あればよかったのにな


今回情報更新日 平成28年8月5日
次回更新予定日 平成28年8月12日

第1期物件概要

販売戸数 27戸
一戸当たりの専有面積 70.65m2～112.78m2
バルコニー面積 11.40m2～33.50m2
ルーフバルコニー面積 22.44m2･40.57m2
専用庭面積 8.65m2･9.55m2･10.62m2
ポーチ面積 2.75m2･3.32m2･3.43m2･10.37m2･10.94m2
テラス面積 11.40m2･12.25m2･13.58m2
販売価格（税込） 5,160万円～8,990万円
最多販売価格帯 5,200万円台(4戸)
間取り 3LDK(22戸)･4LDK(5戸)
管理費・維持費 管理費／月額 ： 8,800円～14,100円
管理準備金／一括 ： 17,600円～28,200円
修繕積立金／月額 ： 8,300円～13,200円
修繕積立基金／一括 ： 581,000円～924,000円
ルーフバルコニー使用料／月額 ： 1,100円･1,700円
専用庭使用料／月額 ： 400円
登録受付期間 先着順申込受付中

ここは、信号・踏み切りなく駅まで行けるから、本当に10分で行ける。
決して遠くないけどね。

せこい業者ばっかり(笑)

もうネタも出尽くしたし、竣工まではずっと外野業者ばかりかな。

竣工前完売かどうかは売る側の指標だからなあ。売れる物件＝歩合アップ＝いい物件？はぁ？(笑)

この2年で即完売するような物件なんてどこも高すぎるからほぼ存在しないよね。土地があっても入札が激しすぎて結局高くなる。

例えば、今後の立地最高な物件なら千里中央駅直結のシエリアがあるが、定借なのにすでに隣のタワーより高いようだかはら、絶対に竣工前完なんてしないだろう。

ここが竣工前完売かどうか過度に気にしなくていいよ。今の西北は土地取得価格が将来の値上がりを織り込んだ価格になってるから、今の感覚だと高いのは当然。

もちろん織りこまれた価格が正しいかはわからないし、関西もしくは西北市場の限界も感じるが、この価格帯と立地なら儲かりはしなくても資産価値は大丈夫だろう。爆下がりなんて煽るだけのインチキエコノミストと同じ。ないない。

ちなみに当方が持つ物件の１つは、竣工後に購入したものだが、お陰様で20%値上がりしている。近所の即完売物件は安いだけでろくでもないところにたってるから値下がり中。業者の販促パワーと新築用の値付けがされた新築市場と、純粋に市場人気で動く中古市場は異なるのだよ。

ここの資産価値を気にするなら、ここを買いそうな人たちが気にしそうなことを押さえておくことだろうな。ファミリーが多いのだから、安いからといって変に小さな3LDKや騒音や空気が悪そうなところに手を出したらアウト。部屋によって分かれるだろうね。

ちなみに即完売物件には、もっと高値で売れたはずだから失敗物件という業者の皆さんの書き込みがバンバン出てくるからね。

ああいえばこういうだけで、ほんとおもしろいよ、君たちは(笑)

>>1255 匿名さん

ここでは珍しくまっとうな意見ですなあ。
素晴らしい。

売れてないなどと騒ぐ段階でも売れ行きでもないのに、業者が騒ぎすぎやろ。

しかも、まともに西北も歩いたことがなさそうなバカばっかり。徒歩10分以内ですらいい場所なんて限られてるのに、駅徒歩5分がどうのとか、それどこの土地やねん。笑かすわ。

徒歩3分圏はほぼ商業施設やろ。駅から丸見えのルネグランですら徒歩5分かかる。あんなところに住みたいんか？これから南昭和園にそんな都合のええ土地なんかでてくるかいな。

南もまともなところはラピタス、ジオウェリス、イートピア、三井住友の新しい社宅、新しいジオグレイスで実質終わりや。ジオグレイスの西隣の小さい土地ぐらいちゃうの。あとは山手幹線沿いにでてくるぐらい。そんなん絶対お断り。

ジオガーデンズ側はガーデンズ、病院、教習所、高速で埋め尽くされとる。田代町の狭い範囲ぐらいやな。阪急さんが予定してるけど、他にきあまことあらへん。

他にいい立地が無いという追い風がありながら7週間で3戸という数字が事実なら、消費者にそっぽを向かれているんでしょう。

>>1256 匿名さん
前から思うが長いねん！必死すぎて。
要はもう西北には良い立地がないってことで。

プレミストだけが売れていないのか、西北の他の物件は売れているのか、そこをチェックしないと。
たぶん客は、西北バブルに興味を失って箕面・千中のミニバブル目当てに引っ越して行ったんだよ。知人にもそういうのが１人いるけど、学校のレベルが違いすぎると言ってた。

ここは西北過去最高価格。

最近のものって言われても
ルネグランは長らく売れてなかったし、
クラウンズで急に価格があがって全くうれてない。

ここはそれより高い。

西北があがったのってここ3年。
2010年以降でも駅南なんて坪160台。
ここより2500万ぐらいお安い。
それより前ならもっと安い。

2012年の西北と今の西北、たいして変わらないよ。
ガーデンズできたのは2008年だし。

どこまであがるのですかね。
皆さんすごいですね。

皆さんのおかげで西北に住んでる私は含み益になってますが、
売って買い直したら大金か出ていくので、戸建にしようかと(汗)。


ジオグレイス　坪280?
ここ　坪254
クラウンズ　坪245
プレサンス　坪179
ルネグラン　坪219
ガーデンズ　坪177
ローレルコート　坪182
ドルチェヴィータ　坪164
プレミスト　坪224
プラネスーペリア　坪166
ブランズ　坪161
ジオ風月庵　坪195
ジオ花鳥苑　坪183
ベリスタ　坪201

あと、箕面を連発してる方ってなんでしょうね。

そもそも箕面は戸建街だし、地価もアベノミクスに関係なく下がり続けてるし、箕面駅は2007年から分譲マンションは建ってないし、おもしろいですね。

千里中央はここ10年は変わらず人気ですね。坪200前後で安定してます。駅前再開発もされるようで、少しあがってきてますが、バブルでもなんでもないでしょう。他の地域同様程度の上り幅です。公立の学校にしたって、ニュータウンの均質的な街と、西宮みたいなそこそこ雑多なターミナル駅の街を比較しても仕方ないですね。地域や時期によって住まれる方のタイプも全くことなりますし。中学以降は私立が多数派、あちらは公立が多数派です。

西北の開発はまだ続きますし、ここより大阪に近いとなると尼崎なのでここが「最前線の郊外」でしょう。
なので、今がいつかパチンと消えてしまうという意味でのバブルだとは思いませんね。
ただ、価格は買い手にとってはもう天井かなと思います。

私なら、1億も近くもこの街のマンションに払うなら、他のことに使いますよ。

結局は関西も関東も人気地区は高い高いと言われながらもますます他との価格差は開くばかりだよな、西北も景気の動向でいずれ価格が下落する時が来るだろうけどここより人気が低い地域はもっと下がってるだろし…
まあそんな時期でも西北は価格が高すぎるからまだまだ下がると言われ続けるだろうな（笑）

>>1261
面白いことが書いてある。
中古を売っても新築が買えない、と。

仮に5年前のの買値が6000万
中古売値が7500万になってても、
ここの買値は8500万になる。

ここを買うなら
設備とクロスが小綺麗になるだけで、
長谷工仕様で天井も低くなって
スラブも薄くなって
駅から遠くなって何もいいことがない。

ジオタワー並みの立地なら買うが、
もうあのクラスはまず出ない。

というわけで、住みながら儲けたいなら
発展途中の街に流れ続けるしかない。

もしくは建設費がさほどあがってない
戸建にするしかない。

ほら、そこで塚口ですよ(笑)
尼のプラウドはそうやって営業すべき。

>>1264 匿名さん

そう書いてないと思うよw

>>1261 ご近所さん

戸建検討者なら、そもそもここ覗かないでしょ。そんな必死に発言せんやろ！
特に計画無いのが本当の話(笑)

>>1263 匿名さん
西北人気のメッキが剥がれればそれなりに価格は下がります。それが世の常。株で言えば騰がりつつある人気銘柄に実力以上の値がつき、それに群がってるのと同じ。
遠目で先ずは冷静に眺めることが大事。
適当なエコノミストの評価と同じで、雑誌媒体、人の意見に左右されず自分の目と足で感じてみて！高い買い物なんだしね。

>>1265
なるほどね！古くから住み着いている西北周辺の住民が高値で売り抜けて、より新しく、綺麗で便利な塚口に移住してきているわけだね。どうりで塚口物件で元西宮住民をお会いすることが多いわけだ。
タワーでもない限り、長谷工なら許せるし、同じ施工会社なら住み良い立地物件を購入、検討するのは当然だよね。

まじめに教えてほしんだけど尼営業の人が西北スレに何をしにくるの？
尼の宣伝？
ヒマつぶし？
西北の営業に移りたいけど無理だった？

＞＞1270～1273
尼崎営業マンとやり合いにもうウンザリ。ここの物件の事書いてよ。貴方独りがムキにならなって相手にしてるから向こうも余計に食ってかかってくるのでは？
スルーすれば良い話では？？

>>1274 匿名さん

いや、こちらがおもしろがってるだけですよ。
しかも何人もいるしw

物件情報はすでに色々書いて飽きたから
今度は
あんたも少しは情報提供してはどうかな

塚口のプラウドに決めるつもりでした。だって安いんだもん。

におい臭くても、音がうるさくても


安けりゃ　　いいかなって。


でも、横のイニシアの新築時の価格を聞いたら

あほらしくてやめました。

5500万の物件買うのは年収1500万、4000万の物件買うのは年収800万、勘違いして西北見に来てあわてて尼に戻った客を引っ掛けてるんだろう。

>>1281
長谷工と長谷工アーベストは違うの？
何が違うので

>>1282 匿名さん

長谷工アーベストは販売会社。
長谷工はゼネコン。(土地買ってデベに売りつけて長谷工仕様で企画させる特殊なゼネコン)

アーベストはろくな話ないみたいね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47386/

>1281　塚口は売主３社と同じく長谷工アーベスト、野村不動産、JR西日本不動産開発の３社販売体制ですね。

>>1279
確かにJR塚口のイニシアは今となっては安かったがあれでも当時は高すぎて大量売れ残り、
でもJR尼崎は既にピークを過ぎたしそこより落ちるJR塚口は今販売中のマンションで街としてはピークだと思う。
その点、西北は高値でも下落リスクは尼の両駅よりは少なく安定した街だと思う。

住みたい街ランキングで北口がこの先も１位をずーとキープできる保証もなく、逆に考えれば今が西北のピークと考えることもできるかの知れない。

>>1287
そうだね西北は今がピークとの考えには異論無し、でも1286でも書いたように下落リスクの少ない街として書いたまで。
関西も関東も街の流行り廃りは有るけれど、上位地区は順位が入れ替わっても大きく下落するリスクは何処も少ないです。

>>1279
Ｊ塚って匂いがひどいんですか？

西北の中でも下落するエリアとある程度価値を維持するエリア（駅近）と2極化でしょ。
現時点でのここの売れ行きを見ても明らか。妥当なのかは疑問が残る「住みたい街ランキング」で１位なら当然ここの営業は左団扇の状況のハズ。現実は人気がピークで売価が最高値を示し、でも売れ残った状態が続いている。それなら行く末は目に見えて明らか。

西北は電車に乗る人には便利な町だと思うけど、それだけでしょ。
電車通勤しなくていい層にはまったく魅力を感じないもんなあ。街並みの風情がないから。なんとなく震災後に大規模再開発した六甲道あたりとかぶる。
同じ値段出すならやっぱりどう考えても夙川か芦屋、岡本、御影あたりでのんびり暮らしたいな。町の持ってる雰囲気が西北とは全然違いますもん。歩いてる人の雰囲気も。

関西全体からみたら、西宮北口でも十分上品な所だと思う。
そりゃ、芦屋、夙川あたりと比較すると劣るけど、適度に庶民的、そこがちょうど住みやすい所でもあるのでは？
それに同じ値段でありますか？
中古ならあるかもしれないけど、

だとしたら、本当かどうかわからないが、西北の購入層は世帯年収１５００マン以上だと何回も書き込んであったと思うが、芦屋夙川は２０００マン以上はみとかないといけないのか？

関西全体から見るとそうなんですか？
この辺の阪神間の住民からすると、西北に「上品」なイメージは全くないんだけどなー（笑）

>>1291 匿名さん

同意見です♪
昔に比べれば駅南側はガーデンズを中心に大きく変わったけど、少し歩いたら昔のまんまの古びた小さな住宅とかばっかり。北側もゴチャゴチャしたまんまで二言目には「昔は良かったのよ♪」ばっかり。阪神間なら夙川以西に限ります。

上品な西宮北口なんて阪急の創り出した勝手なイメージやん。
どいつもこいつも幻想に騙されすぎや。
確かにガーデンズできて街並みは小綺麗になったけど、昔からそうやったんちゃうで。
西宮球場のあった頃なんか酔っ払いとガラの悪いのが仰山タムロしててなぁ、コマスイミングの辺りでは酔っ払いがよう喧嘩しよってたわ。
俺が小さい頃はあの辺にあったマクドによう連れて行ってもらったわ。
街の風景が変わっても、そこに住んでる住民のDNAなんて何世代もたたん限り簡単には変わらんで。

けどまぁ、昔より生活が便利になっとるし、街が小綺麗になるのは歓迎やで。
と、大屋町に35年住んでいる住民が言ってみる。

>>1293
諸経費込6000万の物件で、会社補助・親補助無しで30半ば乳幼児2人の共稼ぎなら世帯年収1500万必要だろう。
子供を持たなければ1200万もあれば十分。
芦屋あたりで2000万高い物件でも金利が安い現在でローンは年間100-150万程度しかアップしないはず。つまり世帯年収はほとんど変わらない。
実際に、若い夫婦は今後の年収アップが見込めるから西北を捨てて夙川芦屋で探している。
駅近駅近と姦しいが、そんな連中は、駅から徒歩圏内であれば駅からの距離はあまり重要視していない。

西宮北口は昔を知ってると住みたいとは思わない
住みたい街ランキングは不思議ですね
住みたいとは思わない、出掛けたいとは思う
落ち着かないです

東京の住みたい街は納得だけどね
やはり夙川から神戸東灘区岡本、御影、住吉が街の雰囲気、環境で住みたいと思う
芦屋は個人的に抵抗あるけど(笑)

そうなんよね。
共働きであくせく電車通勤する必要がなければ、そこまで駅近である必要はないです。
駅前でゴチャゴチャしている場所より、風情があって素敵な散歩道のある場所がいい。愛犬連れてただ歩いてるだけで気持ちがいいとこ。
ターミナル駅なんかよりむしろイカリ、オアシス、コープさん、気の利いたカフェが近いって方が嬉しかったりしますw

1299
それって、西北の北西が当てはまるけど、
分かって書いている？
ターミナル駅だし、オアシスはないけどね。(笑)

駅から遠いってとこだけな（笑）

駅近くでなくても良いって言ってる人、実際に現場まで足を運んでいるのかしら？日傘をさしていてもかなりの距離感で今の時期、暑さ半端なしでしたよ。買い物袋持ってブラブラ帰る所でもないような気がします。歩車分離の路でもないので余計に疲れます。しかも周囲は幹線道路が直ぐで並木道が有るわけでもなく風情が特別あるとは思えませんでしたけど。そもそも西北で風情を求めるのは無理かも。どちらかと言えば交通便を重視の方向けかと。

アチコチの西北物件スレで「阪神間最高値近くの坪単価」を宣伝しまくっている人が１人いるけど、それって売却側メリットで購入者側デメリットだと感じるのは俺だけか？
物件の詳細を語らないのも怪しい。検討者とは別の思惑で書いてへんか？

>>1302
どの道通って現場まで行ったんだろう？

>>1299 匿名さん
まさか、ここの場所を言ってるのではないよね？風情があるとか、愛犬散歩にイイとか。
気の利いたカフェとか。

>>1296
大屋町って、震災前は畑に屋根に飾りの付いたプレハブアパートがポンポン建って、震災後は建売とマンションがひしめき合っている所ですね。

御苦労さま
ジオを目の敵にするのが丸わかりでおもしろい。
ここを望んでいる人と対象が違うでしょう。

「整理収納セミナー」とかやり出さないと集客出来ない状態なのかしら？　益々、心配ですね。
お盆にかなり盛り返すのかな？いずれにせよ竣工まで半年を切っちゃってますから、そろそろ売っていかないとプラネスーペリア西宮仁川みたいな散々な事になるんじゃないのかな？？

≫1305
恐らく真剣にここが気に入って検討されている方もいらっしゃるかと思いますので、わざわざこちらの物件を貶すような書き方にならないようフワッと書いたつもりなんですが、まさかそう取られる方もいらっしゃるとは。駅遠＝ココのこと⁈とつながっちゃったんですね（笑）わかりにくくてすみません。
個人的には、だからまさかここではないということで。

>>1306
幹線道路に出てまっすぐでしたけど。ほんとうに疲れました。

171の騒音はそれほど気にならないけど、空気はかなり悪そうです。慣れない交通量で気分的なものかもしれませんが。とにかく直ぐ近くの171号を実際に見に行かれてからの方がよろしいかと思いました。

>>1302　>>1310
1310は>>1304のレスだね。
駅から大きく遠回りして171まで出れば、かなりの距離感で疲れるのもあたりまえだ。

なんか、笑うしかないくらいネガの嵐じゃん。
そうか、お盆休みの来客を期待して、競合デベさんもネガキャンに必死(笑えるくらい)なんだなぁ。
すごいスレの伸びだよ、ここだけ突出している。
まぁ、目の仇にしたいターゲットなんだろうね。
言っとくが、私は購入者でも応援団でもデベでもない。(笑)
反論ご自由に。(笑)

良いとも悪いともあえて言わない。
実際に現地を見て感じれば良いよ。書かれてることが真実なのか、ただのネガキャンなのか理解出来ると思う。

現地を見た印象でいうと、ただのネガキャンですな。
今西宮で、他に売れている物件ある？
あれば具体的に教えて欲しいけど。

1315
火消しに必死のようだけど、それはあなたじゃなくて、実際に見に行った人が決めることですよ。

そうそう！1316さんの言う通り！西北自体は既にこ数年で一気に人気が上昇し良い立地と思われるところはもう無いのですよ。それは1315さんが1番おわかりでは？
それでも「西北」が絶対条件であればココやその他を選択すれば良いと思う。営業や近隣住民の擁護の意見も耳を傾ければ良いけど、購入するに当たっては先ずはネガティブな意見に目をそむけずに、実際に確かめて問題を潰すことが大事。

現在近所に住んでいる者です。
駅からの距離や171直ぐという立地や学区などを考慮すると価格が高いなと思い他のマンションを買いました。もしも売却や賃貸に出すということを考えるとそうなりました。

1人何役もやっているネガ担当者が、
2〜3人いるみたいだな。
なんか逆に、必死感が、すごくて
痛々しいわ。
仕事だから仕方ないか。(笑)

>>1318
参考までに
どの地域のマンションを買われたんですか？

うんうん、どこを買ったのか聞きたい！

>>1322
駅の南東？南西？北東？

駅近は間違いないですね。
駅近は中古もやはり相場が高い、物件自体が少ないので売りやすい、貸しやすい。
その分、新築で購入しょうと思うと高い。
ここは10分だけどもっと遠い…遠いのに高いてます。
3～6分までが理想ですね。

1322
つまらん、誘導しない方がいいんじゃないの、バレバレだし。
西北で駅近の物件なんてないじゃん。
中古でも駅近で学区問題なしは、ヒルズ甲風園くらいと思うけど、
最近売買されてない。
結局、営業さんの尼崎の塚口物件への誘導ですな？（笑）
反論できないだろうけど、期待せず返信待ってますわ。

ちょっとまとめると
・駅から10分は許容範囲。駅からほとんど車が通らないか車が通れない道でストレスなく歩ける。
　よほどのヒマ人か不動産営業以外は大きく遠回りになる国道沿いを歩くことはあり得ない。
・国道の騒音は敷地で確認すればいい。ほとんど気にならない。
・敷地までの経路は閑静な住宅街だが、敷地周辺はほとんど集合住宅に囲まれている。
・小学校は西北周辺で最良。
・中学校はレベルが低いので付属に避難するか塾漬けで乗り切るしかない。
　そろそろ両度町辺りの生徒が増えているので改善するかもしれない。
・建物性能の仕様は今二つ。
・建物の計画がまずく南・東の低層部は近隣との距離が近すぎる。
　最後まで売れ残るだろうし転売も困難と思う。
・価格は高い。
　しかし西北近辺でこれから分譲予定の物件はプレミストと同等か同等以上の価格で駅からも遠い。
・西北北東北西地域の徒歩15分以内で100戸以上の物件が売り出される可能性はほとんど無い。
・プレミストを買える方なら西北にこだわらず立地条件をもう一度考えたほうがいい。

>>1326に追加
・駅南側に車で行くのは簡単で国道を回らなくても今津西線から芸文北側に入ればよい。6,7分だろう。
　駅北側はタクシー専用ロータリー。
・買い物が不便。近くにスーパーが無い。今津線東側のコープか遠く西側の関スパあたりで車で買い出しが必要。
　

駅からの距離が許容範囲でストレスが無いなんて、ここまでの流れを誰がどうまとめたらそうなるんだ！！w
イメージ修正に必死すぎる乙…

駅北側は狭すぎるっ。あれ、どうにかならんのかね？？
しかも路が狭すぎ。通行人はうじゃうじゃおるし、南側のように綺麗にならんの？

整然とした街並みも良いですがなんだか味気ないく、
ほどほどに雑然としてる方が人の温もりも伝わってきて私には心地よいですがね。

あの雑然とした駅前から、甲風園、昭和町の閑静な雰囲気に入っていくギャップが好きだな。

擁護派は閑静だの雑然さを魅力と言うし、反対派狭苦しい、古びた、不便と言うし、検討者はとにかく自分で見てみるしかないよね？(笑)
実際に見たらここで述べられてることが私も少し理解出来ましたから。

このスレで話し合うのは武庫川右岸から阪急六甲までの範囲に限定しませんか。

>>1333 匿名さん
そんなことは貴殿が決めることではない。

>>1333 匿名さん
尼崎を意識し過ぎですよ(笑)
所詮、よく似たもん同士なんだって。

>>1335
むしろ阪神間の中でも相違点の方が多い気がしますがどこが似ていますか？