パークコート浜離宮ザ　タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

>>28732 匿名さん
論点を意図的にずらさないでくださいね笑

アルジャーノン浜松町
https://www.ieshil.com/buildings/711965/

都内随一のラグジュアリーマンションだっけ？
拡げた風呂敷たたむの大変だよね

>>28737 匿名さん

誰が言ったの？

>>28719 匿名さん

失礼しました。仕様がぜんぜん違うのですね。
では、9F賃貸事例の住戸に追加投資して
仕様を上げましょう。

キッチンはフルオーダーメイドに+250万
食洗機はMieleに変更+30万
洗面もオーダーで作っちゃいましょう+50万
フローリング床材は突板か挽板に変更+30万
クロスの一部を左官で漆喰に変えて+30万
造作で大工さんに棚を作ってもらい+30万
15坪だから天カセにしない方が良いですね。
ここまでで420万円。

無垢板ダイニングテーブルセットの造作に
リビング壁に造作で木工装飾アクセント、
ライトもすべて人感センサーに変更し、
スイッチ類までおしゃれに総取り換えします。
これらで180万円としましょう。
合計で600万円、40万円/坪の追加投資です。
これでモデルルーム並みに豪華な仕様です。

販売された住戸
10F　北西角住戸　3LDK　85.49㎡　546万/坪
賃貸事例から求めた適正価格
9F　北西角住戸　1LDK+DEN 50.02㎡　420万/坪

9Fの価格420万/坪に、40万/坪の追加投資をして
460万/坪となりました。
それでもまだ2割も安いですね。

仕様の違いが価格に与える影響を
追加投資金額をベースに補正ができるのです。

仕様補正を客観的に行い検証すると
10F　北西角住戸　3LDK　85.49㎡　546万/坪
9F　北西角住戸　1LDK+DEN 50.02㎡　460万/坪
適正価格より2割高いという結論です。

>>28716 匿名さん
坪1.65万/月＝19.8万/年の前提で、表面利回りに応じた坪単価は以下の通り

①4.5% ⇒坪440万
②4% ⇒坪495万
③3.5% ⇒坪566万

住戸仕様の差に伴う賃料差を10%とすると、それぞれ以下の通り。

①坪484万
②坪545万
③坪622万


＞区分の現在の期待利回り4.5%で352万円/坪
＞市況が過熱した現在の利回り4.0%で396万/坪
＞新築で利回り3.5%におまけすると453万/坪
⇒算出の根拠が不明。

＞そうすると420万/坪が適正価格の上限でしょう。
⇒「そうすると」から420万/坪に至った理由づけが不明。
ツインパークスのオーナーチェンジ物件で3%前半台がいくつも見つかったけど…

築13年のアルジャーノン浜松町より、新築のここの方が坪賃料が低いという現実に、軽い衝撃を受けています。
どなたか納得できる説明をお願いできますでしょうか。

アルジャーノン浜松町は家電家具付きの賃貸マンションなのですね。家電家具付き賃貸は相場より2~3割高く貸し出されると言われますね。以上です。

やっぱり賃貸中古は4.8%が妥当。今は潮目後の不動産マーケットであることをお忘れなく。

> 28742
なるほど、そういうことだったんですね。
新築のパークコートタワーよりも、家具付き築13年のノンブランドマンションの方が高く貸せるとは驚きました。

ちなみに、ホワイト・タワーも同じような理由でここと同じくらいの賃料なんでしょうか？
築11年ですが、低層6階の30平米が賃料15万円なので、ここの低層（35平米、18万）とほぼ同額です。
パークコートブランドがあれば、少なくとも築10年以上のノンブランドマンションなどとは比べ物にならないくらい高い賃料が取れるものだとばかり思っていましたので…。

>>28744 口コミ知りたいさん

分譲住戸は高い賃料とれると思いますよ

パークコートをブランドと勘違いしているところで、計算がおかしくなってますよww

麻布十番のパークコートと、パークコートより駅近の築古マンションを比べても実は平米あたり賃料に大きな差はありません。一方で売買時の坪単価には差が出ます。高級マンションほど利回りは低く出るもので、インカムゲインよりも価格維持のしやすさが評価対象となります。

ここは人気がありますね

REINSを見ると、新築で坪400が20年かけて坪300へと減価していくイメージです。

見た目が公団なので、坪単価も公団並みに落ち着くのでは？マンションは見た目も大事ですよ。

初心者マーク、セルフポチは何なん？

>>28751 匿名さん

ただのムサコくんの癖

>28750 匿名さん
基壇部の支柱に御影石を設えてしまうような公団仕様ですみません。
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/58667?page=4

今の坪単価から2-3年後25%-35％アップしてもおかしくない立地だと思います。
来年度の公共事業関係費7兆円。2019年から3年間は1兆円増やして7兆円にする見たい。
これでマンション価格が下がることはない。建築費も上がる可能性があるだろう。
観光客も毎年増えますよう。ビジネスホテルも増えます。土地の購入も大変ですね。
日本は世界で第3の経済大国ですよ。

>>28754 匿名さん
なるほど。
見てください。
https://www.tochi-d.com/?choice=area&a=2&p=%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD...

パークコート浜離宮スゲエー。
浜松町が凄すぎ。

今日、見に行きます。
パークコート浜離宮、本当に愛してるよ。

>>28755 匿名さん
そんなに高いんだ。

>>28750 匿名さん
前のアクティも公団でしたよね

>28756 >28757
いつものネガポジは手口として有効ですが、連投するとバレやすいのでは。

内覧が近づいてきましたね。本当に楽しみが募るばかりです^ ^
小学校区も良質なので長く住めますね。
子供も楽しそうにはしゃいでいました^ ^

まあ、事業協力者の200戸超の売りか賃貸出るまで、手出し無用ですね。不動産は需給で決まりますからね。

>>28762 匿名さん
？

おっと。
触れてはマズイ人でしたね。

周辺物件相場です（30平米）。
賃料が同程度しか取れないとなると、投資用で4000万円以上で売るのは厳しい。

ついにブルーネットが外れましたね！

もう一枚！

カッコいいと思います！

>>28763 匿名さん

ムサコです笑

>>28754 匿名さん
そうですね。

いつも素晴らしい写真ありがとうございます美しいです！

立地条件な利便性と環境 100点、存在感 99点、玄関・空間デザイン 95点、共用施設、間取り、内装設備 98点、ブランド100点、管理体制100点。トリップルAAAマンションですね。

このマンション立地めちゃくちゃいいですね。
浜松町再開発もすごいけど。調べれば調べるほどすごい。すごいよパークコート浜離宮。

パークコート浜離宮、高いけど安い、安いけど高い。このマンションの立地条件は最高クラスかな。立地条件がよすぎる。さすが三井不動産。

写真ありがとうございます！

煽り目的のネガポジさんは置いといて。

とりあえず、見た目はとても壮麗ですね。順張りガラス手摺は居住者目線で眺望を楽しむのには良いと思います。白色タイルが反してやや軽い印象ですが、吹き付け全盛の昨今のコストカットマンションに比べると高級感がありますね。見る向きによってタイル色にコントラストを付けているのも好印象です。
基壇部の造り設えは、重厚の一言に尽きます。居住者を誇り高い気持ちにさせてくれるであろう、そんな印象を受けます。グランドエントランスも創り込まれている様子ですが、機会があれば一度内覧でもさせて頂きたく思います。

＞不動産は需給で決まりますからね。

いい事を仰りますね。全くの同感。
そして現在、その結果がこちらです。
都心好立地は、椅子取りゲームですよね？

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/58667?page=4

>>28775 匿名さん

ここも吹き付けじゃない？

外壁はタイル貼りですね。

そろそろ内覧でしょうか。基壇部の囲いはまだ取れませんかね？

>>28771 匿名さん
立地は駅から離れるし、周辺環境悪いから９０点くらいじゃない？

？
エントランスより改札までフラット直線アプローチ徒歩4分

地味な外観で残念ですね。もう少し見た目にお金を割いて欲しかった。浜松町に埋もれて他のビルと区別がつきません。

アベニューの石畳みだけではなく外観もイタリア調のようですね。イタリア街と調和させたコンセプトとしては。
スミフのようにKY真っ黒ビルにならなくて良かったですね。

>>28781 匿名さん

目が悪いようですね

どことなくブランズタワー豊洲に似てる。
最近のトレンドかな。

>>28765 匿名さん

それにしても綺麗なタワーですね。まだまだ人気が上昇しそうです。

すみません。本物件ですが基壇部はタイル張りかと思いますが、それより上もタイル張りなのでしょうか？

JR、エントランスより改札までフラット直線アプローチ徒歩4分
いえ
JR、エントランスよりホームまでフラット直線アプローチ徒歩4分＋15秒
です。

面白いので数日放置していましたが。

ノーブランドの賃貸物件とパークコートザ・タワー（いわゆる「高級賃貸」）では賃料に大幅な差があるのは、明白。
周囲の比べるに値しない賃貸マンションばかりを引き合いに出している方は、いわゆる嫉妬でしょう。

比較してもよいのは、ラトゥール汐留くらいですね。
賃料はおよそ2.1万/坪、下層階を除くこちらの分譲クラスの賃料と概ね一致します。
収益還元的に逆算すると、本物件の適正単価は、坪700辺りでしょう。

https://www.sumitomo-latour.jp/sp/buildlist/minatoku/latour-shiodome/u...

昨日、パークコート浜離宮見に行きました。
あまりにも立派な建物だったのでびっくりしました。今週末、買おうと思ってます。
立地条件と三井不動産のパークコートブランド力はすごいですね。

>>28790 匿名さん
そうですね。ラトゥールと比較するしかないですね。ラトゥールは2月で立って15年なりますけど、素晴らしいマンションです。ラトゥールとパークコート浜離宮どっちも良いね。ただパークコート浜離宮のエントランスはインパクトあります。パークコート浜離宮何階に住んでも良い感じだよ。この立地は羨ましいと思います。パワーカップルマンションかな。何しろ交通便がいい。

忘れてました、ラトゥールの建具はすごいよね。

500台でも成約しない広告物件多くて大変ですね

>>28793 匿名さん1
先日査定に出したら、ラトゥールより賃料取れるというお話でしたよ。（貸す気はない。笑）

線路脇マンション借りる人いないだろ

>>28796 匿名さん

山手線の線路脇の物件の空室率はどれくらい？

ラトゥールや東京ツインパークスは線路脇ですね。

外側中古のツインパークスでも80平米40万円台で需要があるのに、内側新築はもっと高くても需要あるでしょ。

正直、想像していた以上の出来でした。

まあ、検討スレで検討しちゃった人が一生懸命になってる物件にロクなモノはない。

>>28801 匿名さん
その言葉そっくりお返しするよ

はは、安っぽい見た目ですね。せめて見た目だけでもパークコートレベルに出来なかったのかね？

>>28790 匿名さん

ココとラトゥール汐留では格が違い過ぎます。

価格の高いマンションの賃料は高く、
価格の安いマンションの賃料は安いのです。
常識的に分かりますよね。
賃料は価格におおむね比例するものなのです。

港区商業地のタワマンの土地建物価格比は
土地：建物はおおむね2：1です。
坪700超物件になれば3：1です。
契約書の消費税から建物価格分かりますよね。

では、PC浜離宮とLT汐留、比べてみましょう。

まずは土地。添付画像の路線価のように
土地価格は1.61倍もラトゥールが高いです。
PC浜離宮：土地2
LT汐留：土地2×1.61＝3.22

そして建物。
ラトゥールは中古ですから建物価格は
新築時から2割程度の減価があります。
一方、建物品等はPC浜離宮より高いですから
2割アップというところでしょう。
PC浜離宮：1
LT汐留：【1×1.2】×【1-0.2】＝0.96
【再調達原価】×【現価率】＝建物価格
現在のマンション価格は土地建物あわせて
PC浜離宮：土地2+建物1＝3
LT汐留：土地3.22+建物0.96＝4.18

賃料は価格にほぼ比例しますので、
賃料はラトゥールの方が1.39倍高いのです。

そもそも、ラトゥールの募集事例は
約120㎡の大規模プレミアム居宅です。
前にも書きましたが最上階、大規模居宅、
プレミアムフロアなどは特別品扱いで
数が少なく個性が強いので相場が形成されにくく、
PC浜離宮の一般的な80㎡程度の住戸と
単純比較できる事例ではないのです。
要はココとは借り手の属性が違い過ぎるのです。
プレミアムフロアの分譲単価と
中層階の一般フロアの分譲単価を比較しても
まともな比較検討ができないのと同じです。

PC浜離宮を過剰に良く評価するのは公平でなく
検討者に誤った判断をさせてしまうので
過剰なヨイショは購入者スレでお願いします。

浜松町1丁目のPC浜離宮、海岸1丁目のLT汐留の
マンション敷地を評価する際には
下図のような条件で比較することになります。
その結果、
PC浜離宮の土地：208千円/㎡
LT汐留の土地：335千円/㎡
となるのです。

路線価自体は実勢価格ではありませんが、
土地価格がどの程度違うかを知るには有用です。

これは客観的な公的評価の結果であって、
わたしの恣意的な視点は入る余地がないのです。

>>28801

どこがお勧め？その検討スレを見てみたい。

検討スレッドに不売を煽るコメント
検討されていないでしたら他のスレッドへ
検討されているなら評価を下げて購入希望？

丁寧な説明、豊富なファクトベースの資料、大変参考になりました！ありがとうございました！買い煽りに騙されるところでした。

夜中にお疲れ様でした。
地価と物件の賃料・坪単価は、全く関係がありません。

ではおやすみなさい。

>>28801 匿名さん

ムサコのことだろw

『このスレッドを見ている人が見ているスレッド』の一位が 山手線スレ から全く変わらないですね。

そう言えば私も含めて両スレ、異常なまでの初心者マークだらけです。
地価アニキがなぜかこちらに粘着し続けているのも、そういうことなんでしょう。

つまり一種単価が355千円/㎡のパークコート代々木初台の方が、335千円/㎡のラトゥール汐留より高いです。

ここの賃料は駅近のアルジャーノン浜松町よりやや安く、ホワイト・タワー浜松町と同程度です。
さすがにラトゥール汐留と比べることはできません。

なかなか成約しませんね。壁みたいなお見合いだからかな？

>28816
>28814より条件の良い９階の角部屋の内覧写真なら既にあがってきています。
２面採光の明るいお部屋ですが、壁に直接穴を開けるタイプの換気口に見えるのが残念ですね。

>>28817 匿名さん
換気扇は吸排気同時型ではないのでしょうか？換気扇つけたら壁の排気口がカタカタ開くタイプ？

これってアルジャーノの部屋ですよね？パークコートにこんな低仕様はあり得ないのでは？

>>28817 匿名さん
壁が近いですね。眺望が抜けてない部屋はストレス溜まるんだよね。タワーマンションなんだからお見合いは勘弁だよな

>28818
壁掛けエアコンの下方の壁面に、大きな穴があいているように見えるのが給排気同時型でしょうか。

>28819
紛れもないパークコート浜離宮ザタワーの９階角部屋の写真ですよ。
角部屋なので仕様はむしろ良いほうだと思います。
事業協力者住戸として、似たようなタイプが200部屋ほど出てくるはずです。

>>28821 匿名さん
同時吸排気レンジフードではないのですか？という質問です。

>>28822 匿名さん
地価アニキの言い分では、一種単価が355千円/㎡のパークコート代々木初台の方が、元麻布や広尾のパークコートよりも高いです。

>>28823 匿名さん
9階以下の事は分かりませんが、10階以上の一般分譲住戸は全熱交換システムです。

同じ建物で階によって仕様が違う場合、賃料単価あるいは中古単価にどのくらい反映されるのか、実例ありますか？　借りる人はそこまで気にしないでマンション名と階数、面積で決めるような気もして。

>>28826 匿名さん
今時そんな情薄いませんよ

お見合いかどうかは雲泥の差でしょうね。ほんと隣り合わせって感じだし。初期は大量に賃貸捌かないといけないので、割安な価格で出てきて、初期の賃貸が捌けた後(数ヶ月)の相場が重要。初期の賃貸料金はあんまり参考にならない。

結構びっくりですが、こんな賃貸仕様のマンションでは、ツインパの足元にも及びませんね。立地も浜離宮隣接と変電所と線路に隣接という大きな差がありますので、不動産価値的にも雲泥の差かと。

>>28829 匿名さん
相変わらず暇なおっさんやな

他にやる事ないのか？

>>28827 匿名さん

単価差の実例プリーズ

>>28831 匿名さん
自分でどうぞ

完売後にここまでお妬みさんを引き寄せるレジデンスも、きわめて珍しい。
完売後すでに一年以上経過しているわけだが、もうそろそろ諦めたら如何かな。
夢と消えた本物件を手に入れるには、今の現状 3000万は余分に払わないとパークコートオーナーズの仲間入りが叶わない。
いくら妬もうと、現実は、こうである。

昨日のようなこじつけ論をもっともらしく語る 地価アニキの台頭には 怨念すら感じるよ。