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物件概要 |
所在地 |
東京都港区浜松町1丁目3・4・5番(地番) |
交通 |
山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分 都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分 都営大江戸線 「汐留」駅 徒歩6分 山手線 「新橋」駅 徒歩12分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
563戸(販売総戸数335戸、事業協力者戸数228戸含む、他に 店舗3戸、事務所6戸) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上37階 地下1階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2019年07月下旬予定 入居可能時期:2019年09月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]三井不動産レジデンシャル株式会社
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施工会社 |
清水建設株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
欠品中 |
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パークコート浜離宮 ザ タワー口コミ掲示板・評判
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28734
マンション検討中さん
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28735
匿名さん
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28736
マンション検討中さん
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28737
匿名さん
都内随一のラグジュアリーマンションだっけ?
拡げた風呂敷たたむの大変だよね
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28738
匿名さん
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28739
匿名さん
>>28719 匿名さん
失礼しました。仕様がぜんぜん違うのですね。
では、9F賃貸事例の住戸に追加投資して
仕様を上げましょう。
キッチンはフルオーダーメイドに+250万
食洗機はMieleに変更+30万
洗面もオーダーで作っちゃいましょう+50万
フローリング床材は突板か挽板に変更+30万
クロスの一部を左官で漆喰に変えて+30万
造作で大工さんに棚を作ってもらい+30万
15坪だから天カセにしない方が良いですね。
ここまでで420万円。
無垢板ダイニングテーブルセットの造作に
リビング壁に造作で木工装飾アクセント、
ライトもすべて人感センサーに変更し、
スイッチ類までおしゃれに総取り換えします。
これらで180万円としましょう。
合計で600万円、40万円/坪の追加投資です。
これでモデルルーム並みに豪華な仕様です。
販売された住戸
10F 北西角住戸 3LDK 85.49㎡ 546万/坪
賃貸事例から求めた適正価格
9F 北西角住戸 1LDK+DEN 50.02㎡ 420万/坪
9Fの価格420万/坪に、40万/坪の追加投資をして
460万/坪となりました。
それでもまだ2割も安いですね。
仕様の違いが価格に与える影響を
追加投資金額をベースに補正ができるのです。
仕様補正を客観的に行い検証すると
10F 北西角住戸 3LDK 85.49㎡ 546万/坪
9F 北西角住戸 1LDK+DEN 50.02㎡ 460万/坪
適正価格より2割高いという結論です。
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28740
マンション検討中さん
>>28716 匿名さん
坪1.65万/月=19.8万/年の前提で、表面利回りに応じた坪単価は以下の通り
①4.5% ⇒坪440万
②4% ⇒坪495万
③3.5% ⇒坪566万
住戸仕様の差に伴う賃料差を10%とすると、それぞれ以下の通り。
①坪484万
②坪545万
③坪622万
>区分の現在の期待利回り4.5%で352万円/坪
>市況が過熱した現在の利回り4.0%で396万/坪
>新築で利回り3.5%におまけすると453万/坪
⇒算出の根拠が不明。
>そうすると420万/坪が適正価格の上限でしょう。
⇒「そうすると」から420万/坪に至った理由づけが不明。
ツインパークスのオーナーチェンジ物件で3%前半台がいくつも見つかったけど…
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28741
口コミ知りたいさん
築13年のアルジャーノン浜松町より、新築のここの方が坪賃料が低いという現実に、軽い衝撃を受けています。
どなたか納得できる説明をお願いできますでしょうか。
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28742
匿名さん
アルジャーノン浜松町は家電家具付きの賃貸マンションなのですね。家電家具付き賃貸は相場より2~3割高く貸し出されると言われますね。以上です。
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28743
匿名さん
やっぱり賃貸中古は4.8%が妥当。今は潮目後の不動産マーケットであることをお忘れなく。
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28744
口コミ知りたいさん
> 28742
なるほど、そういうことだったんですね。
新築のパークコートタワーよりも、家具付き築13年のノンブランドマンションの方が高く貸せるとは驚きました。
ちなみに、ホワイト・タワーも同じような理由でここと同じくらいの賃料なんでしょうか?
築11年ですが、低層6階の30平米が賃料15万円なので、ここの低層(35平米、18万)とほぼ同額です。
パークコートブランドがあれば、少なくとも築10年以上のノンブランドマンションなどとは比べ物にならないくらい高い賃料が取れるものだとばかり思っていましたので…。
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28745
匿名さん
>>28744 口コミ知りたいさん
分譲住戸は高い賃料とれると思いますよ
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28746
匿名さん
パークコートをブランドと勘違いしているところで、計算がおかしくなってますよww
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28747
匿名さん
麻布十番のパークコートと、パークコートより駅近の築古マンションを比べても実は平米あたり賃料に大きな差はありません。一方で売買時の坪単価には差が出ます。高級マンションほど利回りは低く出るもので、インカムゲインよりも価格維持のしやすさが評価対象となります。
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28748
通りがかりさん
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28749
口コミ知りたいさん
REINSを見ると、新築で坪400が20年かけて坪300へと減価していくイメージです。
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28750
匿名さん
見た目が公団なので、坪単価も公団並みに落ち着くのでは?マンションは見た目も大事ですよ。
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28751
匿名さん
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28752
匿名さん
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28753
匿名さん
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28754
匿名さん
今の坪単価から2-3年後25%-35%アップしてもおかしくない立地だと思います。
来年度の公共事業関係費7兆円。2019年から3年間は1兆円増やして7兆円にする見たい。
これでマンション価格が下がることはない。建築費も上がる可能性があるだろう。
観光客も毎年増えますよう。ビジネスホテルも増えます。土地の購入も大変ですね。
日本は世界で第3の経済大国ですよ。
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28755
匿名さん
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28756
匿名さん
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28757
匿名さん
今日、見に行きます。
パークコート浜離宮、本当に愛してるよ。
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28758
匿名さん
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28759
匿名さん
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28760
匿名さん
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28761
匿名さん
内覧が近づいてきましたね。本当に楽しみが募るばかりです^ ^
小学校区も良質なので長く住めますね。
子供も楽しそうにはしゃいでいました^ ^
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28762
匿名さん
まあ、事業協力者の200戸超の売りか賃貸出るまで、手出し無用ですね。不動産は需給で決まりますからね。
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28763
匿名さん
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28764
匿名さん
周辺物件相場です(30平米)。
賃料が同程度しか取れないとなると、投資用で4000万円以上で売るのは厳しい。
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28765
匿名さん
ついにブルーネットが外れましたね!
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28766
匿名さん
もう一枚!
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28767
匿名さん
カッコいいと思います!
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28768
匿名さん
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28769
匿名さん
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28770
匿名さん
いつも素晴らしい写真ありがとうございます美しいです!
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28771
匿名さん
立地条件な利便性と環境 100点、存在感 99点、玄関・空間デザイン 95点、共用施設、間取り、内装設備 98点、ブランド100点、管理体制100点。トリップルAAAマンションですね。
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28772
匿名さん
このマンション立地めちゃくちゃいいですね。
浜松町再開発もすごいけど。調べれば調べるほどすごい。すごいよパークコート浜離宮。
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28773
匿名さん
パークコート浜離宮、高いけど安い、安いけど高い。このマンションの立地条件は最高クラスかな。立地条件がよすぎる。さすが三井不動産。
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28774
匿名さん
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28775
匿名さん
煽り目的のネガポジさんは置いといて。
とりあえず、見た目はとても壮麗ですね。順張りガラス手摺は居住者目線で眺望を楽しむのには良いと思います。白色タイルが反してやや軽い印象ですが、吹き付け全盛の昨今のコストカットマンションに比べると高級感がありますね。見る向きによってタイル色にコントラストを付けているのも好印象です。
基壇部の造り設えは、重厚の一言に尽きます。居住者を誇り高い気持ちにさせてくれるであろう、そんな印象を受けます。グランドエントランスも創り込まれている様子ですが、機会があれば一度内覧でもさせて頂きたく思います。
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28776
匿名さん
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28777
匿名さん
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28778
匿名さん
外壁はタイル貼りですね。
そろそろ内覧でしょうか。基壇部の囲いはまだ取れませんかね?
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28779
匿名さん
>>28771 匿名さん
立地は駅から離れるし、周辺環境悪いから90点くらいじゃない?
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28780
匿名さん
?
エントランスより改札までフラット直線アプローチ徒歩4分
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28781
匿名さん
地味な外観で残念ですね。もう少し見た目にお金を割いて欲しかった。浜松町に埋もれて他のビルと区別がつきません。
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28782
匿名さん
アベニューの石畳みだけではなく外観もイタリア調のようですね。イタリア街と調和させたコンセプトとしては。
スミフのようにKY真っ黒ビルにならなくて良かったですね。
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28783
匿名さん
ご近所マンション
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