パークタワー晴海　その3

ランニングコストは来月開示です。

>>5493 匿名さん
う～ん、でも相続税でとられるよりも贈与貰った方が合理的ですよね？単純な損得勘定ですよ。
それにたかだか1200万程度だし、ここ買う人なら1200万贈与あろうがなかろうが買える属性の人ばかりだと思うのですが？

豊洲５の東急タワーマンションの情報が出てきましたね
来年販売、50階建てとのこと。ここと同規模～やや大きいですかね。

親からの援助なんて恥ずべきことに決まってるだろ。
就職して結婚したらもう親の手は離れてなければならない。
独立して家庭を持っているんだから、その収入の範囲内で生活をするのが当然だろ。
家だって年収400万円なら一生都営住宅だし、年収3000万とかあれば成城や碑文谷の広い庭付き戸建てを買えばいい。
その代わり親も子を当てにはしない。貯金や年金は自分が死ぬまでの生活費。
資産がたくさんあれば高級老人ホームに入って至れり尽くせりのサービスを受けながら生活をすればいい。
そういう場所はプライバシーの保たれた個室で生活できるし、食事もおいしい料理が毎日食べられる。
子と親がもたれあって生きていると一番損をするのは奥さんだよ。

月島のキャピタルゲートプレイスの一階に
山形山という焼肉屋さんがあります。山形の郷土料理が充実しており美味しいです。
値段は良心的です。
席もゆったりしており、おすすめですよ。

随分と興奮してますね。
個人の勝手なんですから、羨ましいの？
親だって墓場までお金は持って行けないんだから、贈与したっていいじゃない。
笑っちゃったよ

私は親も遺産もありませんが、親からの援助はありだと思います。
個人の自由なんだから

>>5503 匿名さん
販売開始は来年の何月ですか？

>>5504 匿名さん
いや、だからそんな感情的な話ではなくて、贈与受けるだけで将来200万とか400万とか国に取られなくて済むなら普通は贈与するでしょ。そしてそれを国は推奨しているわけよ。
本当に視野が狭いというか、自分の価値観以外認められないのね。もっと色々な価値観に触れよう

嫉み醜いなあ

何がひどいって資産家は高級老人ホーム入れって言う傲慢な思考。
どうやって資産をまもっていくかとかそういう苦労を全然知らないんだろうな。。

親から贈与もらえない様な家系なのに高いマンション買う人は文化的背景や品位のない人が多いですね。ここでの物言いもしかり。

今度は自力で買う人を攻撃するわけですね。

個人的には、親の富が子に移転するのは反対（教育費とか、ただでさえ莫大な相違があるのに、現実の資産まで移転させるのはやめて欲しい）だけど、親が子供を援助したい気持ちはわかる。

好きにしたらいいと思う。

ただ、英米の名門ボーディングスクールとかにコネ・カネで入って、ひいてはアイビリーグ入って、これを個人の実力、頑張ってない奴・才能ない奴が報われないのは仕方ない、というのは、違うと思う。

教育というものでごまかした、世襲制ですよ。

>>5514 匿名さん
なんかすごい話が飛びましたね。。。

世襲制は私も反対です。しかし、人間の本源的な欲（子孫繁栄）を考えれば、そんなこと言ってても意味がないでしょう。まあ、この話はこの辺にしておきましょうよ。

子供な人がいっぱいいますね

ここの資料請求数とモデルルーム来場者数聞いた人います？

子供向きのマンションだからね

妬むのも自由だと思いますよ。

だって、人間は平等ではないのですから、妬んでも良いのでは？
それくらいの自由はあっても良いと思いません？

>>5519 匿名さん

>>5519 匿名さん
うん、妬んだりするのは自由でそれ自体は悪いことではないよ。
ただ、大人は表立って妬みの感情を表に出すことはしない。嘲笑の対象になるってことを知っているからね。自由に妬んでもいいと思いますよ。

掲示板だったら妬んでもいいのでは？

マンションそのものの話にしませんか？個人攻撃や人の批判はここでするものではありませんからね。

そうですね。
常識のある大人は嫉み、嫉みは出しません。
情け無い感じを受けました。
パークタワー晴海を検討される方々が検討される有意義な場として頂きたいです。
資金的な事はご自身で解決して下さいませ。

勝どきサンスクエアにある割烹
やまに
どこか凛として独特な空間がします。
古き良き海鮮割烹です。
落ち着いて食事がいただけますよ

妬み出すのは掲示板なら良いのでは？
そりゃ会社や家庭や、親戚がいる場所などで妬みを出すのは子供ですが、掲示板なら、そもそも誰か分からない匿名状態なのですから。

買えない苦しみ、悲しみを理解してないのでは？

>>5525 匿名さん
いや、だからいいんですよ。誰も駄目とは言っていないのですから。掲示板でも現実の場でも同じです。掲示板利用者も現実の人ですから、ただ嘲笑の対象になるというだけですよ。買えない苦しみへの理解とかそういう話ではありません。

ここはお金持ちしか買えませんから、将来の売却価格なんていう小さいことは気にしないんですよ。
買った価格の半額でしか売れなくても、びくともしませんね。

少なくも坪単価600万円まではアッサリ値上がりすると思うぞ。
数年のうちには達成するんじゃないかな。

ディズニーマンションは子供だけではく
親に甘えてる子供のようなオジサン、オバサンを多数惹きつけるんだね。
素晴らしい！

MRで説明員の方から、販売延期になった理由が、

施工（大林組側）の杭打ちの結果に満足できずに、大幅にやり直しをしてもらった結果とのことでした。

これって、以前どこかのマンションが、杭のデータの偽装問題があったような気がしますが、その影響なのでしょうか？

その辺ご存じな方、いらっしゃったら教えてください。

その影響らしいです。
全部やり直しさせて、それでコストが膨れ上がりました。

そのコストは当然購入者が払うことになります。

モデルルームの駐車場はベンツレクサスクラスがほとんどで、これはこの価格でも売れてしまうかもと思ってしまった。
晴海にあったベイズのモデルルームの駐車場はもっと庶民的だったな。

坪600がすぐ来ると言ってる人は真面目な検討者が冷めるので気をつけて欲しいです。

ココ真面目に検討してますが同じ層で知識人とは思えない人がたくさんいるように見えると反発が増え、自然とココの検討者がバカで括られていきます。

そう見られたら最後、ほんとに暴落しかねません。

いやいや、600万円まで上がるのは結構早いと思うぞ。
今まで割安放置されてたのが是正されるだけ。
今までが安過ぎたんだよ。

あっそ。

おれが見たときは駐車場にはセレナやフォルクスワーゲン程度の車が数台が停まってて「あれ？」と思ったよ。ベンツは一台。

>>5542 匿名さん
PHTの失敗を学んで坪単価250ー270くらいでファミリー層にアプローチすると思ってたのが平均340-350だった時点で真面目に検討しなくなったよ

晴海だけが激安で買える訳ねーだろ（笑）

>>5545 検討板ユーザーさん

竣工前にほぼ売り切った物件を失敗認定？
世間知らずですな

>>5548 匿名さん

ベイズの予算ならもうこのあたりはきびしくなりましたね

>>5550 通りがかりさん

竣工前に売り切れば成功と言う考えが？
今はマイナス金利で返済負担が少ないから体力ある財閥系はゆっくり売るし、それでも早く売る場合は、損切りでしょ。
企業側からは失敗じゃないかな

>>5550 通りがかりさん
売り切ってないよ。
デベがどうしても完成在庫にしたくなかったから最後は業者が買い取ったはず。

PHTは豊洲駅まで徒歩5分。
それでも販売には苦労してた。
ココは徒歩12ー15分
さてどう出るでしょう

三井はここだけを売っている訳じゃ、ありませんもんね。ここだけ激安にしたら、他の物件の割高感が強くなるでしょう。
全体的な相場として今どこも高いです。
それを考えれば、適正な価格なんでしょうね。

>>5555
確かに・・・
チャレンジ価格の豊洲を売り切ったんだから、
周辺相場を鑑みつつ、またチャレンジ価格に挑戦！って感じでも不思議はないよね
バブルってそんなもんだしね・・・
上げるのは難しいけど値引き値下げはいつでもできるからね

>>5545 検討板ユーザーさん

ブドウ酸っぱいでしょう。

>>5556 匿名さん
結局売り切れなかったから業者に買い取ってもらったわけで。
まあ販売始まれば売れ行きはわかることだと思うけど

250とかはありえないだろうけど、350は少しびっくりした。

まあ、BRTも込んでいるのだろうけど、ここっクロノ・ティアロより駅遠いから。月島から12分てあるけど、その12分のところから有楽町線のホームまで5分以上はかかるから、実質20分近いから。

オリンピック後はマンション分譲で稼ぐのは無理だから今のうちに目一杯ぼったくって利益出しときたいんでしょう。

坪300万未満で販売したら、高倍率になってしまいますからね。
売主と検討者の時間的な損失を考えれば、妥当なラインと思いました。

>>5560
今の相場が全てだよ、先のことは分かんないからね

直近だと選手村はどう転んでも損しない仕入れ価格だし、
勝どき再開発は相対取引だったはずだし、
全体としては生産緑地法の問題もあって、
もちろんどうなるかは分からないけど不動産屋がネタに困ることはないと思うよ

余裕で買える額じゃないので、オリンピック後が待てるなら、その時のほうがいいかな。年は取るけど。

>>5554 検討板ユーザーさん

駅距離がそこまで違うのに、豊洲よりもこちらの方が高い、というのはどうやって正当化するのでしょうか？

住民の質とかは、やはり、晴海の方が高いということでしょうか？

>>5564 匿名さん

単純に都心3区のアドレスじゃないかな？1000戸規模なら三井も周辺住民だけを相手に商売してる訳じゃないから？

郊外在住の人や湾岸に縁が無い人は中央区＞豊洲ですよ。実勢価格とは合っているとは思いませんが、それは湾岸住民の感想だから。

湾岸住民は築10年位のマンションを、当時何も無い段階で買ってるから今の価格を高いと感じると思いますが、インフラも整備され経済状況も変わった今、当時の相場感で話しても？都心5キロ圏で考えれば妥当性のある値付けじゃないですか。

>>5564
大まかな相場観として、豊洲駅近≒晴海（駅遠）みたいなところはある
勝どきだけどＴＴＴ、ＰＣＴの頃から大きくは変わってないと思う
晴海に比べると利便性やファミリー色で豊洲のほうが若干売り易いみたいだけどね

んでＰＨ豊洲が坪335で売り切れた訳だから、同価格やそれこそ安値で出す必要もない
取り敢えず５パーほど乗っけて様子見っか？って感じじゃないの？
個人的には正式価格で多少下に調整すると思ってるけど、下げるのはいつでもできるからね

>>5566 匿名さん
誤
売り切れた

正
売り切れたように見せる演出をした

中央区アドレスって言うけど橋渡ったらもう江東区だからね。江東区って言っても通用するくらいの立地だと思うけど

そんなこと言ったら、豊洲から銀座まで5分だから、豊洲は殆ど銀座だって事になってしまうのでは？（笑）

>>5567 検討板ユーザーさん
演出って（笑）

それって貴方の妄想でしょう？
実際には完売なのでは？

>>5563 匿名さん
オリンピック後だと、それまでの家賃が無駄になるのでは？
家賃が25万円だとすると、4年間で1200万円が無駄になります。
チープな賃貸で我慢する案もあるにはあるけど、それはそれで人生をドブに捨ててるようなもんだし。

歳をとるとローンが組めなくなるリスクも増えますよ。高血圧になったらアウト。
病気して手術したらアウト。

しかもオリンピックまでの4年間で、きっとまだまだ値上がりしますよ。今の価格まで値下がりすれば良いけど、下がらなかったらアウト。

>>5564 匿名さん
住民の質なんてのは、大体の価格帯で予想できますよ。
つまり、ヤンキー上がりや、マイルドヤンキーが買えるかどうか。

この辺りの層が何パーセント入り込むかどうかですね。

あとは、一般的なサラリーマンで買える額は大体8000万円程度が限界です。
これ以上の住戸には、中小企業の経営者あたりも混じって来ます。

>>5571 ドブ君
ここ買っても2019年9月まで住めないって知ってる？

>>5568 匿名さん

実際、私も晴海はほぼ江東区だと思いますよ。むしろ江東区豊洲の方が上とさえ思ってます。

とは言え、腐っても中央区(笑)都心3区を譲らない層は一定数いるのも事実。

あとは、中央区の一番下か江東区の一番上がどちらか良いかは個人の判断になるんでしょうね。

おいおい大丈夫か？
ドブ君なんてレッテル貼りしてるから、いつ迄たってもお前はダメなんだよ。

どれくらいの年収があればここ買えるの？
うちは夫婦で1200万円しか年収がない。

貯金やライフスタイル、贈与によるから、よく分からん。
マンションスタジアムで相談したら？

>>5577
うちは年収1800万、それ以外に車や色んな物が経費だけど、
ここは高いので諦めモードです。
因みに今のタワマンを売らずして8000万のローン審査は通ってます。

うーん・・・

皆さんの意見は日本がデフレ・スパイラルから脱出できない理由を明確に表しています。
マクロでは日本の個人資産は１７００兆円です。この１％は１７兆円。日本のGDPは５００兆。すなわち個人資産の１％のお金が回れば３％以上のGDP成長になります。
だとすると？？？江東区とか中央区とかの問題ではありません、お金を持っている２３区の郊外の一戸建てシニアがどれくらいの速度で自分たちが都心三区のマンションに移住するのか、あるいは共稼ぎ世代の子供たちの背中を押すか、自分たちの金で買ってあげることにより子供たち／孫たちとの楽しい日々を過ごしたいのか？？？にかかっているのではないでしょか？？？
うーん・・・中央区に住める？？？６０歳以上のほとんどの人たちにはこれまで（現役時代には）全く考えられないことでした。

年寄がんばれ！！！

>>5579 名無しさん

この程度で諦めるなら、さっさと千葉に行くしかないのでは？

オリンピックで、どんどん値上がりするのに悠長やね。

中央区ってだけで江東区民から嫉妬されるんですね。
豊洲の人ってコンプレックス凄そうですね。

>>5577 マンション検討中さん
ローンの審査的には年収よりも会社規模と勤続年数がものを言うよ。
あと夫婦でっていうよりやはり旦那がどれだけ稼ぐかだね。

>>5581
面倒な人ですね。
1000円の吉野家の牛丼食べますか？
食べないですよね。例えですけど。

私の場合、今の所を含めたＷローンで手取りの3分の1くらいに抑えたいですし、
80平米以上の部屋に住みたいので、ココだと予算オーバー。
普通の感覚なら買えますけどね、買いません。

なので有明か近隣中古にすると思います。
でもここ値下げしそうな予感もするので、
一応まだ検討中で4月もMR行って、見ても意味ない新しくできる小さい60サイズのMR見てきます。

>>5583 匿名さん
豊洲民は有明のスレも攻撃してます。
困ったものです。

まぁ妥当な価格だしてきたよね

ここが中央区では最安値タワーマンションでしょ

品川シーサイドの京急のタワーでも南向きの20階くらいで7000万するよ

武蔵小杉だって南の30階ぐらいで7000万ぐらいするんだから、中央区で南の20階くらい7600万は妥当だよね

ビビって買えない人は、いつの時代も買えない人
昔はいくらだった が口グセだよね

>>5577 マンション検討中さん
子供にもよるけど厳しいと思う。
北向き低層60平米で20%くらい頭金入れられるならありかも。

>>5587 マンション検討中さん
ここ8800万じゃなかった？

年収1200万円は無謀かと、、、マンションが全てでなはいので郊外に住んで
バランス良い生活されたほうが良いと思いますよ。

実際自己資金2割入れる人は少数。ほとんどが100％ローンだから、ローンが通って、大手企業勤務で子供の教育費や急なトラブルにも対応できそうな余裕があれば年収800万程度でも十分。
ここは1200万でも郊外勧めてきたり変なの多いけど気にせず買ってOK

同じく年収1200万ちょっとだけど、ここを検討していますね。貯金は多少ありますので、9000万まで行ける計算です。会社に近いのがいいので、港区か、中央区だけ考えています。

年収1200万で9000万か、凄い時代になったな。

正直高い。
江東区との境界線のこの不便なエリアで坪単価300万はないでしょ

>>5595 匿名さん
ちょい待ち。晴海レベルでそんな調子乗っとんかい。
あなたどの位稼いでるのよ

>>5594 匿名さん

あなたまだマンション検討始めたばかりでしょ。
坪300万円だったらみんなこんなに高いなんていわないよ。
坪350だから物議を醸してる。

>>5597 匿名さん
このエリアは出せても坪単価270万だよ

>>5598 匿名さん
何年したらそこまで下がってくれますかね？？

確かに年収低くても大手企業サラリーマンなら年収の6倍以上ローン組めちゃいますからね。
年収1200万で9000万円物件買えてしまう。凄いことですね、、

>>5600 匿名さん
それだけ低金利ということですよ。経済は流れは早いんです

>>5595 匿名さん
さすがにこのコメントは意地が悪いですよ。年収でそこまで言いますか？レベルとかひどいな。

私も30前半の大企業(たぶん潰れない)で年収1200万程度、貯金は3000万ほどですが、9000は買おうと思いません、そんなにその年収で背伸びするんですか？

>>5598 匿名さん
その相場感は古すぎません？
新築で坪270万円って、いまどき辰巳や枝川でも無理じゃないですかね。

大丈夫ですよ。あまり周りを気にしないので。背伸びはしたかもね、親には怒られそうです。でも、これから頑張って稼げばいいです。

>>5603 匿名さん
それはもう人の価値感の話でしょう。
他人がどうこう言うのは野暮ってものですよ。
それを背伸びと表現することで自分の堅実さをアピールされなくてもいいんですよ？？

いくら低金利と言っても頭金3000入れても余裕ではないですね。
子供いるなら尚更です。

>>5607 名無しさん
田舎のお節介ばあさんですか？
人には色々な価値観と生活があるんだからまずは多様性を受け入れないと。
海外生活長いけど日本はほんとこういう卑屈な人多いね。

>>5606 マンコミュファンさん
年収1200で買えますかね？
って質問への回答なんで自分の価値観でいいんじゃないですかね？

>>5606 マンコミュファンさん
年収1200で買えますかね？
って質問への回答なんで自分の価値観でいいんじゃないですかね？

>>5603 匿名さん
潰れない会社なんてないよ。
あと潰れなくてもリストラあるし、病気にだってなる。
それにしてもその年収で貯金3000万って凄いね。

>>5608 マンコミュファンさん
多様性って数字に関して使わないけどね。
あと価値観を語られるとここで何を語っていいことやら？

>>5610 口コミ知りたいさん
違うよ。年収いくらなら買えますか？だよ。
ほら提示しなきゃ。いくらなら買える？

>>5608 マンコミュファンさん
ここは日本。
郷に入ったら郷に従え。
中途半端に海外生活長い方が微妙な人多いよ。
でも田舎のお節介ばあさんって日本風だね。笑

貴方がかの有名なグローバルくん！
初めまして！

>>5614 口コミ知りたいさん
それ使い方間違ってるね。風習やら慣習を習えってなら分かるけど今全然違うよね？？これが慣習なの？
あと、そういう根拠なきレッテル張りやめた方がいいよ

>>5613 マンコミュファンさん
買える買えないだとローン組めたら買えるになるので、1200万なら頭金20%込の6000万迄かな。
なんで年収1200万貯金3000万くんの場合、8000迄。ただ自分だったら貯金全部は突っ込まないから7000万弱のとこ買うかな。
ということで無理せず江東区湾岸で。

タワマンって長く住むとこではないから、余裕無いローン組むとキャピタルロスによっては次の買い替え苦しくなるんだよね。
なんで余裕過ぎじゃないか？って思うくらいの組み方がベストです。

>>5617 口コミ知りたいさん
うーん、まずはレスを読んで理解することからはじめましょうね(o´▽｀o)

>>5617 口コミ知りたいさん
え、タワマンって長く住むとこじゃないの？？
何年位住むところなの？

>>5618 マンコミュファンさん
価格は色々なんでバカじゃないんだから逆算して年収出してね。

>>5619 マンコミュファンさん
ローン減税終わる10年くらいかな。
で売らずに次のとこ買えるくらいがいい。
なんで理想は10年固定。

今なら３５年固定一択でしょ。

高いか安いかなんて、収入次第なんだから意味なくないですか？

>>5620 eマンションさん
いやいや、5617から逆算で年収どうやってだすの？？まず文章変、読み書きな難ありなのでは？

>>5621 名無しさん
10年で住み替えるってことですか？それとも10年でローン完済ってことですか？？

すみません、ここのHPで、キャンプサイトの項目で、「バーベキューや焚き火などの本格的なアウトドアが体験出来ます。」とありますが、こんな風の強い場所で本当に焚き火をやるんでしょうか？

風の少ない日にやれば良いのでは？（笑）
大丈夫かいな、もう（笑）

>>5625 マンコミュファンさん
１０年でローン完済です。

ていうか、ライフスタイルなんてのは人それぞれなんだから、あまり参考にならないのでは？

１０年で住み替えても良いし、２０年住んでも良い。３０年住んでも良いし、５０年住んでも良い。

１０年後に病気して手術して、ローンが組めなくなってるかもしれないし、５年後に高血圧診断されてローンが組めないかもしれない。
３年後にガンが見つかって、５年後に死ぬかもしれない。

>>5604 匿名さん
そもそも晴海だけが激安で買える訳ねーだろ。

激安で買えるとデマを垂れ流した奴が一番悪い。

>>5625 マンコミュファンさん
10年で住み替える。残してもいいけど。
ローンは20年の10年固定が理想だけど、長さは人それぞれでいいかな。
貯蓄もそれなりにできる返済計画で。
なので年収の4倍くらいまで。

>>5631 eマンションさん
なんでタワマンは10年で住み替えるものなんですか？
ローンは10年当初固定が変動より低く減税メリットも受けられていいですね。

>>5631 eマンションさん
4倍って、金利が高い時じゃないですか？
今だと6倍くらいは普通な気がします。

>>5632 マンコミュファンさん
そんなこたーない。１０年で住み替えても、５年で住み替えても、２０年でも３０年でも良いのよ。

個人ごとにライフスタイルは様々なんだから。

>>5628 匿名さん

十年で住み替えじゃないですかか？
残して帰るならローンあった方が良いし？

敷地内の庭でバーベキューなんて匂いや煙で住民からクレームきて中止になりそう
住まいの庭でキャンプ？ですか・・・

>>5636
えー！？
フットサルで遊ばせて腹減ったらＢＢＱやって、
じゃぶ池で汗流してそのままキャンプとか最高じゃん！しかも都会のど真ん中でｗ
っていう価値観の人が買うマンションです、多少のネガ要素なんかあばたもえくぼです

貴方のレスは、ディズニーの行列に向かって、
「お前ら夢の国はまやかしだ！高い金払って並んで何の修行だ！？目を覚ませ！」
って叫んでるぐらい滑稽です

嫌なら買うな！っていうと身も蓋もないけどさ、
ここは「少しでも嫌なら本当に買わないほうがいい」マンションだと思うよ
それ以上に大好きな人が買うから問題ないんじゃない？

>>5637 匿名さん
タワマン住んだことないでしょ？
これだけの戸数で都合よく時間差でフットサルコートとBBQエリア取るの至難の技だよ。
自分はもう1年半以上土日ゲストルーム当たらない。

>>5633 匿名さん
金利でそこまでの差は付かないです。
資金がダブついて金融機関の審査が甘くなってるだけかと。

あなたは妄想しか出来ないので・・・お気持ち察しいたします。

>>5632

なんでを回答すると価値観がうんぬん言う人達がいますから、あくまでも持論ということで。

10年というのは、ローン減税、固定資産税、修繕費の問題、資産価値、
あとは単純に飽きるとか、あとは10年毎に人生のイベントがあったり、
（子供が大きくなって手狭になったり、今度は社会人になり外に出てって広すぎたり）、
その時々で簡単に動けるくらいのローンの組み方がベストだと思うのです。

年収1200万で9000万の物件を買った場合、
仮に2000万頭金入れたとしても、月の支払いは20万、
管理費・修繕費・駐車場代、水道光熱費で大体28万位になります。
これは年収1200万の月の手取り約74万の3分お1に到達します。

これで子供なんていたら、おそらく貯蓄は至難の業で（←年収1200万の生活をしてきた人にとって）
キャピタルロス20%とかになったら、売るに売れずずっと本来の収入の贅沢はできず、
35年ずっと同じ場所に住み続けることに。

年収1200万もあったら、年に1回くらい家族で海外旅行行きたいですよね。
でもたぶん難しいです。
9000万の家住んで年収600万くらいの生活できるなら別ですけど。

なんで私は年収4倍以下と決めてます。

>>5641
長い、しつこい

ローンスレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/loan/

>>5608 マンコミュファンさん

海外の生活に戻られてはどうでしょう
か？喜んでお見送り致します。

>>5643 匿名さん

こういう方は、本当は海外に赴任したこと無い方なので相手にしない方が。

たった3年間ですが海外赴任しましたが、日本人ほど多様性を持つ国民はいないと思いました。リゾートの用な場所はどうだか知りませんが、海外赴任の経験のある方は、ほぼ同様な感想を持ってるんじゃないかな？

>>5644 評判気になるさん
一番相手にしてますね笑
その話はそれ以上建設的な話になりそうにないのでお互いスルーしあって下さいます？

>>5642 匿名さん

ローンの話ではなくて、なんで10年かなんだけとな。

>>5646 名無しさん
長々かいてるけど、タワマンは長く住む所じゃない理由は？理想が10年？？

漏水トラブル、超高層マンションと地下居室で問題噴出

で検索すると出てくる、日経の記事を見るといい。

>>5648 匿名さん
え、この記事をみて、「タワマンは長く住むものではない。」という結論に至ったと。
うん、まあいいんじゃないですか。。。
一つアドバイスすると、長く住むものではないと言い切るんじゃなくて私はそういう思想を持っていると言った方が誤解なくていいと思うよ。

>>5647
だからその長々の冒頭に書いたじゃない。
新築の方が税制が有利（住宅ローン減税、固定資産税）
10年以降の修繕費の問題、資産性、人生のイベントなどなど、

湾岸タワマンにはまだ20年、30年といったタワマンがない。
100年は大丈夫と言われても果たして築30年とかまともな価格で売れるのか？
こればかりは未知の世界なので何とも言えないですけど、
自論としては売れるうちに売る。

だったら低金利の固定10年で、目一杯優遇受けて、
お金の掛からないうちに手放して次へ。がいいと考えています。
でこれをするには1棟目で無理すると続かないと言ってます。

>>5650 名無しさん
っとことは当物件購入するであろう大半の方々は無理してかうことになるだろうから10年後住み替えることできる人は少なそうですね。

>>5651 評判気になるさん

別にマンションによっては無理しても問題無いですよ。騰落より残債が減るスピードがはるかに早いから。

ここが無理するに値するかは各自の判断ですが。ちなみにローン残しで次に行っても問題ないですよ。不動産賃貸は多きな経費が減価償却費位しかないけど、当然、借り入れ利子は経費だからね。

前に繰り上げで返すと言っていた方も今したが、いまなら借りられるだけ借りて手元にキャッシュ残した方がメリットあるでしょ。

実態価値の坪単価250-270万を大幅に上回る販売価格だった時点でココは終わった。

５６５３

何が実態価値（価格）なのかを考えてみましょう。
その出発点は世界の大都市との比較と今の日本に存在している個人金融資産１７００兆円の二つです：バブル以降の２５年間でなんと日本の金融資産は７００兆円も増えてます。皆お金を貯めこむだけで使わなくなってしまったのです。それをヒトはデフレと呼びます。個人金融資産が今後何に変わっていくのかということ・・・自車車？？家電？？洋服？？・・・個人金融資産のマジョリティーはシニアが持っています。どう考えても不動産に行くでしょう。そしてその大半は３０年前の日本の非常識＝世界の常識＝水辺・・・都心の中でも、海外の主要都市と比べればもっと・・・超割安に見える晴海の価格が下がることは全く考えられません。おそらくバカの日本人はこんなとこ買わないでしょう。個人的にはそれを期待・・・ただ、日本人としてはそんな日本人に悲しくなる。何とかしたいと思うけど、どうにもならない。何故ってこの後の反論のなんと激しいことか・・・或いは単に無視されるだけか。

投資は自己責任でお願いします。

ここの値付けは普通かな。そんなに驚くものでしょうか。月島の駅近だともっと高いですよ。月島と豊洲は1駅しか違わないですけどね。

>>5654 匿名さん
どう考えたら個人金融資産が不動産に向かうんですか？

居住費が手取り月収の1/3って普通だと思いますが。海外旅行だって普通に行けますよ。

逆に、この年収で貯蓄できないと考える方が普段の金銭感覚がどうかしてると思います。投資に疎く、車は輸入車とか資産形成が出来ない使い方しかしてないんでしょうね。

ローンの支払いは将来の資産形成の一種と考えれば月々の支払は気にしないんですが、唯一このマンションはそうならない可能性もあるのが難点ですけどね。

>>5657 匿名さん
もうせれは価値観の違いだよ。貰ったら貰った分海外旅行とかで使いたいと考えるか、
住宅として貯蓄していくか、もう価値観の問題。

>>5658
価値観ではなく、マネーリテラシーの問題ですよ。
同じ水準の生活をしていても、貯蓄できる使い方とできない使い方があるのはご存じないんですか？
同じ値段でも、その後価値が残るものと残らないものがあるんですよ、世の中には。
ここは価値が残るかはわかりませんがね。
タワマンを買ってる人ってそういうことに敏感だと思ってましたが、ここは違うんですかね。

>>5652

賃貸に出すと所得税でほぼ確実に赤字になるのだよね。
特に本マンションを買うような高所得層だと。

税金で賃料収入の30％～33％もっていかれるのに（減価償却や管理費・修繕積立金、利子といった控除はできるけれど、元本返済分は当然控除対象ではない）、返済に困ったら賃貸に出せば良いとか無責任なことが自称プロがスムログにもドヤ顔で書いていたりするのが恐ろしい。

>>5660 匿名さん

減価償却費は実際には無い経費だから、実質プラスですよ。でも申告上はマイナスだからサラリーマンなら還付を受けられる。

また住宅ローンで借りている場合は、低金利だけでなく団信のメリットもある。

>>5560
まったく同感ですね。
高所得者だと、一度は新築ワンルームマンションの勧誘にあったことがあるんじゃないですかね。普通は断りますよね、全然投資として見合わないので。
一方で、タワマンはいざとなれば賃貸に出せば良いと平気で語るんですよね。どこが違うんだと突っ込みたくなります。
ファミリー向けは空室リスクや固定費が高く、税金考えたらワンルーム以上に全然割に合わないよ。
そして、売るとき残債以上で売れればいいけどね。仮に売れたとしても税金掛かるからね。

通りがかりです。ちょっと気になったので計算してみました。

パークタワー晴海の南向き75平米程度の部屋を8000万で購入し頭金2000万積んで残債6000万、0.7%全期間固定35年とします。この場合、月々の返済額が約16万（元金約12.5万、利息約3.5万）。年間の利息は初年度で41.5万。
賃料は、クロノの相場ですと8000万の部屋がおよそ30万で貸せているので同じぐらいになると考えて、年間賃料収入が360万。
経費算入できる減価償却費はマンションの土地代は入らないので、ここの場合は敷地がやや大きめですから建物価格の6割が土地、4割が建物ぐらいになると思います。よって、8000*0.4=3200万を減価償却費していきます。鉄筋コンクリート造の定額法で0.022を掛けると年間償却額が約70万。
その他に経費算入出来るのは、管理費と修繕積立金で月3万として36万。新聞図書、管理交通費通信費などを無理やり盛り込んでも年2万程度でしょうから合計経費が41.5+70+36+2=149.5万。
賃料収入360万-149.5万で凡そ200万の所得となります。
例えば額面の給与年収1200万ですと、課税所得は約700-800万でしょうから、ここに積み上げる形で不動産所得200万が入ってくると所得税率で23%、住民税が10%掛かってきます。社会保険料には不動産所得は影響しないはずなので、納める税額は200*0.33=66万。
360万から減価償却以外の経費と税金を引くと360-79.5-66=214.5万
12ヶ月で割ると17.8万の粗利。毎月の返済を引くと17.8-16=1.8万。皮算用通りに貸せてなんのトラブルもなくてこの金額ですから、なかなか厳しい数字になりますね。自分の知識の中で計算してみた内容なので、詳しい人が居たら追記校正お願いします。

利息じゃなくて金利でした。訂正。

湾岸タワマンですら割高になる時代に。

>>5652 評判気になるさん
はるかに早いってことはないと思うよ。
いまの湾岸は昔と違うから。
10年経っても

>>5663 通りがかりさん
ここの引き渡しの際、そんな安い金利で35年借りれるかな？
減価償却そんなもん？
手元に1.8万しか残らなくても貸してる所の返済は進んでるわけなので着実に資産は増えてますよね？

キャッシュがショートして相場を考えずに投げ売ることにさえならなければ、この計算でも確実に資産は増えるので問題ないのですが、元本は年150万しか減らない（=年150万しか資産は増えない）ので、10年で1500万。相場が上がってキャピタルゲインが得られるのならもちろん全く問題ありませんが、景気が折れて相場が下がった時が問題ですね。しかしキャピタルゲインが出たとしてその先のイグジットをどう持っていくのかがまた難しい話になります。

>>5663
金利41.5万は返済の中に入っているのでCFを算出する際の年間家賃360万から引かなくて良いのでは？一方で、固定資産税が入っていないのでどっちみちCFはほぼトンですね。
加えて、広告費、リフォーム、空室リスク（アパート経営では通常20%位見込みますかね）を考えるとCFは赤字ですね。

返済で資産が増えているというのは、坪350で買って10年後も同じ値段で売れる場合なわけで、本当に同じ値段で売れますかね。築浅のクロノティアロが坪320程度で取引されてて、10年後はここより立地が良いタワマンの供給が増えているのに。

住んでみて、いざとなれば賃貸というには駅遠の立地も考慮すると安易すぎる物件な気がしますが。

通りがかりです。5669さんの指摘を受けまして、もう一度計算し直しました。

パークタワー晴海の南向き75平米程度の部屋を8000万で購入し頭金2000万積んで残債6000万、0.7%全期間固定35年とします。この場合、月々の返済額が約16万（元金約12.5万、金利約3.5万）。年間の金利は初年度で41.5万。
賃料は、クロノの相場ですと8000万の部屋がおよそ30万で貸せているので同じぐらいになると考えて、年間賃料収入が360万。
経費算入できる減価償却費はマンションの土地代は入らないので、ここの場合は敷地がやや大きめですから建物価格の6割が土地、4割が建物ぐらいになると思います。よって、8000*0.4=3200万を減価償却費していきます。鉄筋コンクリート造の定額法で0.022を掛けると年間償却額が約70万。
その他に経費算入出来るのは、管理費と修繕積立金で月3万として36万。当初５年の優遇固定資産税で23万ぐらい（予想）、新聞図書、管理交通費通信費などを無理やり盛り込んでも年2万程度でしょうから合計経費が41.5+70+36+23+2=172.5万。
賃料収入360万-172.5万で凡そ187.5万の所得となります。
例えば額面の給与年収1200万ですと、課税所得は約700-800万でしょうから、ここに積み上げる形で不動産所得187.5万が入ってくると所得税率で23%、住民税が10%掛かってきます。社会保険料には不動産所得は影響しないはずなので、納める税額は187.5*0.33=約62万。
360万から減価償却と金利以外の経費と税金を引くと360-61-62=237万
12ヶ月で割ると19.75万の粗利。空室率20%で計算すると15.8。毎月の返済を引くと17.8-16=-0.2万。

同じ計算方法で頭金4000万積んだ場合でようやくキャッシュフローが約+5万の計算になりますね。資産価値推移については開発の進み具合と景気次第ですが、5669さんの言う通り余り期待しないぐらい慎重に考えた方が良いと思います。

ここが投資に向いてないのは価格出た当初さんざん指摘されてましたよ
だから近辺では有明の2LDK低層に投資人気集中で高倍率なのでは!?

ここは自己居住2馬力で各4000万ローン控除か
1馬力贈与頭金MAXのネズミ好き、40minでも銀座徒歩圏あこがれる層が
投資収支一切無視して買う物件

ここはこれまでの湾岸とは違うから。のらさん言うところのVer.3.0。郊外型の大規模マンション系列。

ここはこの豪華企画にお金払える人向け。合理的な投資には見合わない。投資なら有明中古でしょうね。

>>5670 通りがかりさん

賃料は築年数が立つと大きく下がりますよね。
一方、修繕費積立金は上がり、金利は下がる（返済の元本比率が上がる）のでCFは年を追うごとにどんどん悪化します。

頭金2000万を現物株で年利1.5％くらいで運用すると税引き後でも毎月2万円のCFプラスがみこめるし流動性も高いんですよね。
全く不動産投資は割に合わない。

有明中古は投資用に向いてるの？利回りどのくらい？入居率大丈夫なの？

ここは再三度外視で永住覚悟出来るお金持ち向け物件であり、そうでない人は他物件へGO!!

皆さん駅遠だと投資に向かなくて、永住しかないと言っていますが、あくまで一般論ですよね。隣のティアロー、クロノを見たら、売れば十分利益は出ます。これからの相場次第じゃないでしょうか。

売れれば、ですよね。この御時世にホイホイ売れてるのですか、お隣。

もういいって・・・
キャピタル狙いならタイミングとか考えろよ
で、タイミングわかるんなら不動産でなくて株でやればいい。
少なくともここじゃないよ。

>>5677 匿名さん
それは少し前に購入して今売却するからであって、引渡しが2019年9月のココとは話は別。しかも2020年以降は勝どき駅周辺で1万戸以上の開発が控えてて、ここが今の高値より更に高く売れるという可能性は薄いと見て購入した方がいいと思う。

共有部が気に入って1000万～2000万は損しても買う。という気持ちでいた方がいいと思うな。実際戸建買ったらそんな感じだから、郊外に自分好みの8000万の戸建を買ったと思えば別に悪い買い物じゃないと思う。

タワマンいくつか持ってますが
最低表面7%はありました（港区内陸タワーで7%半ばなんて時代もあったんですよ）
新築でも5%切ったら投資案件はスパっとあきらめることです
事故居住は好きにしてください

2,000万入れてレバレッジ掛けて、税引き後CFがほぼゼロってどんだけ効率悪いんだって事だよね。
つまり、賃料に比べて値段が高すぎるってことだよ。
そんな立地の物件がさらにキャピタルが得られるまで上がると言われてもね。

>新築でも5%切ったら投資案件はスパっとあきらめることです
ほんとそれ。このマンションで損得言ってる時点で意味不明。湾岸で買えるなら、価格が大きく調整しない前提での
東雲、管理費上がらない前提での有明のほんの一部でしょ。

>>5683 匿名さん

そもそも新築を表面利回りだけでかたるのが？本当に不動産投資してます？

まぁ、それでもここは高いだけね。

想定利回り3%台になると思うけど
っていうかそもそも賃貸付きづらい立地だよね

>>5682 匿名さん

しかも一番条件の良い初年度からCFマイナスだからね。
つまり、ローン完済までの35年間一度もCFプラス化は望めないということ。
最高値なのでこれ以上の値上がりも期待できない。

永住前提というか、現金払い以外の人は一度買ったら永住を余儀なくされる物件だと思う。

まあ、オリンピック終了後の選手村を狙いましょう。

地下鉄は地下に潜るのが億劫なので、実生活上の利便性は晴海新駅（できればですが）に期待してないですが、目の前のBRTステーションが7時～24時くらいまで10分に1本も本数あれば、地下鉄以上の利便性だと思ってまして、三井はそれら踏まえての値付けじゃないのかな。

>>5683 匿名さん

おっ！なかなかのツワモノですね。全く同感です。5%の意味、やってる人間にしかわからんよね。東雲は利回るし需要が底堅いので狙い目ですね。つい最近もタワマン低層を買い負けたよ。相手も投資目的だった。

5％の利回りを自慢気にいうタワマン投資家って、相当儲かってなさそう。値上がりと相続以外に投資対象にならないでしょう(笑)

>>5690 匿名さん

タワマン投資は、あくまで出口まで考えるものですよね。
やってるからこそ、5％の意味が分からない…

>>5670 通りがかりさん
0.7%の金利で35年固定できるローンなんかあんの？
あったら契約したいからどこなのか教えてよ

そもそも投資用のマンションでは無いしね
駅から遠いというデメリットをカバーするために、ディズニー入れたり、共用施設を多数作って売りにしているので、利回りとか、キャピタルとか、言ってる人は向かないのは明白ですね

>>5691 口コミ知りたいさん

やってないのバレバレだね、w。

>>5694 匿名さん

豊洲くん、グローバルくん、ドブくんは、まだ分かるけど東雲くんまで現れるとは(笑)

流石に背伸びが過ぎる。

シャトルバスの利用料は、中型バス2台7:00〜24:00運行で、月360万円位でいけそうでしょうか。それとも1台でやり繰りするのでしょうか。

>>5694 匿名さん
表面5％がざっくり損益分岐点のベンチマークだってことだろうけど、行間から溢れる「タワマン投資やってる自分すげー」感が鼻につくなｗ
グロス8000万の湾岸タワマンのキャピタルは見込めないだろうし、投資の話は他でやってくれ。

パークタワー晴海の資産価値について興味深い指摘がありました。指摘のとおり都心さらに言えば中央区にも関わらず徒歩10分以上というのは不便以外の何物でもありません。
http://asset-expansion.seesaa.net/s/article/448304689.html

晴海は大化けするね
素晴らしい立地だよ

その根拠は?

環状二号線が開通しないと厳しいかな

約2.5～3年前同じ晴海でDTの一期一次高層階が320～350/坪
だったような気がする、周りからは高すぎると批判が多かった、
気の弱い自分はそれを聞いて諦めた、今になってみれば高層階を
あの価格ではもう手に入らないだな。

都心からの距離が近いのが全て。
交通手段は電車だけじゃないんだよ。

>>5703 匿名さん
都心から距離は近いけど、なぜか不便。
結果、ついついタクシーに乗る機会が増え、出費がかさむことに。かと言って決してタクシーを拾いやすい場所でもない。うぅ。

>>5703 匿名さん
バスで通勤って地方みたいだね。

自分もここ買ったら車通勤だけど家族は違う。
結局住民の殆どがシャトルバス、徒歩、自転車等に頼ることになる。

有明にブリリアのシティタワー（BAC）がある。
りんかい線までここと同じ12分程、ゆりかもめまでは8分、
眺望は湾岸一のシティビューを誇り、最上階にはバーやスパがあり、シャトルバスもある。
でも住んでみてやっぱり駅遠は不便だと、住不有明のMRにBAC住民が多く来場しているとか。
因みに同じくらいスカイズ住民も来場しているのだとか。同じ豊洲駅徒歩12分です。

問題は都心近い同士で比較したら、やっぱり駅近有利という点ですね。

>>5706 検討板ユーザーさん

SkyzもBACもそうなんだけど、駅徒歩12分の上に途中に店が全くと行って良いほどなくて、寄り道もできずひたすら歩かされるという苦行がきついのだと思う。

ここもそうだけどね。

これが都心の内陸分マンションだと仮に駅徒歩12分でも途中に商店街があったり施設があったりで気が紛れるのだけど。

結局、勝どき徒歩12分のクロノにしておけばよかったということなのか…
一応、飲食店もポツポツあるし

実際歩いてみればいいじゃん。淋しいかどうか。有明よりはマシじゃないかな。

冬とか北風にビュンビュン吹かれて凍えそうな上
寂しいよ

>>5705 匿名さん
俺もバスはメインで使うもんじゃないと思ってる。
電車で行けるところは電車で行く。電車がなければバス。

>>5709 匿名さん
ローソンぐらいしか無くない？
ちょいと違う方向行けば色々あるけどさ。
有明はコンビニ2つとスーパーある。
と言っても普通は真っ直ぐ帰るでしょ。

これからは都心回帰、再開発
資産価値が下がるなど重箱の隅をつつく様
びくびくするなら買わない
自分が買いたいコンセプト
環境と思えば買い
私は買う
先見の明があるから、不動産投資で負けた事がありません。

勝ち負けですか？
他人と比較する概念は必要かな？

>>5714 匿名さん

>>5714 匿名さん
多分、損したことないという意味だとおもいますが‥‥
理解力大丈夫ですか？

>>5713 マンション検討中さん

あなたみたいな人は負けるまでやり続けることになりますよ。
負けを早めに知っといた方がいいかも(≧∀≦)

>>5716 匿名さん

確かに。ちなみに、中国のバブル崩壊が起こったら人類史上最大の未曾有の規模になり、世界経済にどのくらいの影響があるか算定が難しいレベルらしいですね。リーマンなんか比較にならないショックでしょう。しかも遠い将来ではない。

>>5717 匿名さん
遠くない将来は首都直下型大地震もありますねw

先見の明がある人は地震も分かるんですよ。いつ来るか、ここのマンションは大丈夫か、ｗ。

隣の住民ですが、ここはまともなスーパー無くて食材調達は本当に不便ですよ。
ネットスーパーではなくて、やっぱり自分の目で見て買物したいでしょ？

トリトンのマルエツ、成城石井、ドゥトゥールマルエツ、豊洲アオキ、明石町の万英プロデュースなどいろいろあるよ。

トリトンのはマルエツプチ、コンビニ並に小さい。成城石井も小さい。他は遠い。年寄りなんかは住むと買物難民に。

>>5722 匿名さん

マルエツプチも成城石井で最低限揃うね。
マンション内にコンビニあるしネットスーパーもあるし年寄りが買い物難民になる理由ないね。
年寄りになっても買い物したいなら高円寺とか武蔵小山とか大山とかに住んだほうがいいでしょうね。
ここは湾岸マンションなので、そういった価値観でない人が多く検討するでしょう。
ネガご苦労さまです。

お隣から情報提供したのに、聞く耳持たず。

ここは、奥様の体力次第で住み心地が大きく変わる。電動自転車はマストアイテム。
だけど徒歩でも、月島の文化堂から水の2ℓペットボトル3本位は提げて帰れる位の体力と根性が必要とされるでしょう。
これが平気な方だったら、ここを買っていいと思います。

重い水なんかamazonとかネットで箱買いすればいいやん
スーパーで見て買いたいとすれば、野菜とかお肉とかお刺身とかくらい？

>>5726 匿名さん
毎日家族の食事を作る主婦の一回の買い物量って馬鹿にならないんですよ。
その位の体力がないと厳しいよという話です。

スーパーの利便性は奥さんの体力次第というのは同意
うちも隣住だけど、嫁は勝どき駅前の文化堂から野菜とか重いものはきついみたい
自分が会社帰りに重いものは買ってます

7500万から8000万ぐらいで
南向き70平米3LDKの30階ぐらいなら検討したいのですが、どう思いますか

まあまあこれぐらいなら妥当かなと、
ブリリア代々木も高いし
白金台の三菱も高いし
恵比寿のすみふも高いし

晴海の上層階で8000万ぐらいでなんとか
なりそうなので、あまり投資とかではありません

スーパーは確かに近いところにはないね。といっても、ちょっとした郊外なら徒歩10分ぐらいの買い物なんて当然だからその程度で大変というわけでもない。水とかは、ネットで買えばいいだけ。

ただし、ここは車があるととても便利な場所であることは間違いない。車でいけば、イオンでもららぽーとでもダイバーシティでもヴィーナスフォートでもイクスピアリでもすぐにいける。クレジットカードあればすべて駐車料金も無料だしね。

ここの駐車場はいくらになるのかな。。

>>5730 マンション検討中さん

どんな郊外に住んでるんだよ(笑)
湾岸の駅遠場所並みに不便な場所なんて最近は郊外でも見なくなったぞ。

しかし、ここより安い価格で駅直結で文化堂至近のCGP買った人は先見の明があったなあ。

>>5729 マンション検討中さん

よいと思いますよ。湾岸は何時の時代も都心物件より買いやすいのが魅力ですし。

昔は～とか、気にしなくても問題なし。湾岸以上に都心は上がってるし、相対的にみれば安いですよ、晴海は。

ここでこの金額ならスーパーが1階にあって駅近のドゥトゥールの方が良いかな？
数年後には駅4分になるみたいだし、1期で買いたかったがその頃は検討してなかったからな割高の今買うのも考えものかな？

晴海は埋立地ですか

ど〜でも良いけど、奥さんの体力・バイタリティは、子育てしていく上では大切だよ。

人間、疲れてくるとどうしても不機嫌になりやすく、体力・バイタリティの有無は、家族の平穏・子供の健やかな成長に直結します。

子育てに要する体力は、はんぱないです。

あと、その意味で、できるならば、早めに産んだ方が良いです。高齢出産のご家庭の子供は、親の活動力が限られることの裏返しとして、体力ない子が多い気がします。

月島駅の出口向かいにスーパーがあるよ、帰りに買って帰ればいいんじゃないでしょうか。専業主婦なら、自転車ですね。どうせ、幼稚園の送り迎えも自転車でしょうから。ついでに。

>>5717 匿名さん

そうでもないよ、中国は現金購入者が多いらしい。

>>5726 匿名さん

東京のお水で十分。

>>5735 匿名さん

子供は癒されるし、活力の元！高齢出産でも大丈夫です。

＞＞5733さん
DTのマルエツめっちゃ便利、それから150円で入れる馬鹿でかい風呂
快適でした、また遊びに行きたい。でも今の価格では手も足も出ない
出るのはため息ばかり。

2年前にパークホームズ豊洲のモデルルーム言った際に
東急は土地を高く取得したので高額になると聞かされました。
坪400って噂もあったけどPHTが坪330だったので東急豊洲は360前後と予想してます。
江東区と中央区という違いはあるが
晴海と同じ価格なら駅徒歩5分でスーパーが隣接予定の東急豊洲を待ったようが良いと思い始めました。

港区は坪単価600万円前後ですが、中央区が割安に思えてしょうがない。オリンピックまでは上げ相場だか、調整が幾分入っても350辺りになるのでは。
もちろん築地、明石町、佃、月島、勝どきは坪単価400辺りは違和感無くなる状況になると
あくまでも自論だが

私的な自論だが、豊洲と月島と勝どきのいいところをいただきながら、かつ銀座もとらえつつ、リゾート感覚を得られるとしたら
私は買うに値する。

豊洲のいいところ、買い物便利。なのでここは関係なし。
月島のいいところ、徒歩1分など駅近タワーがいくつもある。なので、ここは関係なし。
勝どきにいいところなんてあったっけ。

>>5743 マンション検討さん

港区だって湾岸エリアは同じレベルでしょ。

>>5742 マンション検討中さん

ここが280～300と言われて360万、スミフの有明が250～280と言われて330万、、なぜ安く予想出来るのか理解が出来ない。

ましては最近のブランズは、どこも強きの値付けしてますよ。駅前開発で豊洲は完成しますから360は無いと思いますよ。まぁ、待つのは勝手ですけど。ただ2年間見続けてるようなので・・・どこかで決断しないと買えなくなりますよ(笑)

>>5743 マンション検討中さん
その600が買えないのに安く感じるって変だよね。

>>5747 口コミ知りたいさん
当初からここは310〜320、有明は320〜330と言われてましたよ。

5749さんの言う通りだと思う
三井は豪華高値売りを狙ってきた
のらえもんのいう3.0

ブランズは横浜高値出しすぎてこけてるし、
相場上げ潮の時は勢いあるけど、所詮営業の質は財閥以下だから
400で大量はさばけないよ。
有明の330が限度だろうね。

>>5742 マンション検討中さん
東急豊洲400は営業文句でしょう。

>>5680 検討板ユーザーさん

まぁ実際この共用部は損しても手に入れたい人は結構いると思うけどな。有明すみふのほうが人気なのかな？

>>5752 匿名さん
スミフの商業施設は期待できませんが、うまくいけばここの共有部とは比較にならないかと。うまくいけばですが。
あと地下鉄も向こうの方が駅近で有利。これとできたらの話ですけど。
BRTもそうですね。ここは車庫なだけでメインは虎ノ門↔︎有明なので。

問題はやっぱりその共用部のうち一番力の入った庭がマンション住人ではなく地域開放なこと。コンビニまで。
２０００万損しても周りの地域の人に自分で買った庭を提供できるお金持ちの方仕様だよね。
シームレスにつながる、とか書いてるけど、逆にこのマンションの住人でなくてもシームレスだよね・・・。
もう少し考えてほしかったね。2Fレベルにするとかさ。

私は買うけど
ここがどう化けるのか買ったあとのお楽しみだね
買わない人はぐだぐだ言わず、違う所へいってらっしゃい

住不よりこっちと思ったけど
結局は日々のことを考えるとそれでも駅までの時間半分以下、商業施設も最低でもコンビニスーパーカフェ(ドゥトゥール等)はできるよなと考えたら現実的にはあっちに戻りつつあり・・・

近くに住んでるので、ディズニーのお庭と噴水は無料で使わせてもらいますね。
フットサルコートもお金出すので一般解放してくださいね～
こんな維持費のかかる設備を一般解放してくれるなんてお金持ちはさすがですね(笑)

三菱東京ＵＦＪ銀行の10年固定金利一気に倍ですか!
4月1.05％
3月0.55％
ますますローンで買うのは無謀になりつつありますね・・・。

一気に0.5ってスゲーな。

ここが竣工する頃には固定10年が1.5％とかは普通になってそうだね。危険過ぎる…

>>5759 匿名さん
三菱の10年固定だけだよ。
銀行も年度末のセールみたいなものがあるからね。

>年度末セール
去年はそんなことなかったよ。4月に上がってても0.03とか
今年の0.5はひどいよ。

三井住友信託はかわってないじゃん。

個別では変わってないとこあるけど、全般的に昨年夏以降上昇だね。決済時2%以下だといいけど厳しいかな。

長期金利動向と黒田発言考えればそんな悲観することでもなかろう。米イールドカーブもフラット化してきていることだしね。

>米イールドカーブもフラット化
それでもFFrate今年末1.3、来年2、再来年2.5は普通にあるのでは?2になるとかなりのドル高圧力になるから日銀への圧力・苦言も増えると思うが。

>>5764 匿名さん

あくまで固定の話ですよ。
政策金利連動の変動金利は、いまだ超低金利ですよ。

また、未だに低金利には変わらないし、じゃあ3年後見送って5年～10年後に買おうにも、それこそより金利が上昇しているリスクが出る可能性が高いかな。

私も悩ましい事には変わり無いですけど。

まあ表面的な情報に右往左往するなってことだね。

>>5756 匿名さん

確かに駅近魅力的だけど、国際展示場か…と迷ってる。こっちは遠くても月島。比べるまでもなく駅力は高いし…
買い物はここ不便だから車は手放せないかな。
でも有明の商業施設だと広すぎて結局面倒くさいとかあるかもだし。
迷うなー

この間の日経新聞にも掲載されてましたが、月島の通勤ラッシュ武蔵小杉並にひどくないですか？
都心に近くもて、毎日15分も歩いてあの通勤ラッシュに巻き込まれるとおもうと、通勤時間と苦労は郊外とそこまで変わらないかもしれませんね。

>>5770 匿名さん

時間帯によるんでしょうけど、毎日豊洲から有楽町まで座って出勤しています。
ラッシュって何時のどちら行きの話ですか？

>>5770 匿名さん
それ勝どきな

住吉豊洲の新線が開通すれば、激混み東西線の客が有楽町線になだれ込むことでしょう。

勝どきと月島までシャトルバスがあると聞きましたよ。歩かなくてもよいかと。自分は勝どきですね、月島の地下道が長すぎます。ただ、今まで駅遠に住んだことがないので、どのくらい不便になるか、想像がつきません。

>>5774 匿名さん
おそらく最初は遠い！こんなの毎日通えないよ！って思うでしょうけど、1ヶ月もやってたらすぐ慣れますよ。

月島の地下は長いので、結局電車降りても部屋に着くまで30分ぐらいはかかってしまいますね。
そりゃ慣れますが、台風や大雨の日はずぶぬれになりながら歩くし、バスも本数出てないので待つ、坪350万もだしてこれではね。

>>5774 匿名さん

勝どきへのシャトルバスの話は無かったと思いますよ。

>>5776 匿名さん

本数の話聞けたんですか。詳しく教えてください。

>>5777 匿名さん
えっ、ない？！自分の勘違い……ないと不便ですね、今度行く時にもう一回聞いてみます。

いや、だからここはバス便活用するマンションだよ。

>>5775さん

ここではない、駅徒歩9分のマンションですが
私は慣れたのですが妻は最後まで慣れなくて
（遠い、遠いと毎日文句）バスで駅まで行く生活を送っています。

慣れるかどうかは人それぞれだと思います。
徒歩12分＋そこから数百メートル地下道（途中に店は殆どなし）
に慣れる人は結構強者だとは思いますが

>>5781 匿名さん

お住まいのところがよろしくなかったんですね。
晴海は月島も勝どきも豊洲もどちら方面歩いても悪くないですよ。

>>5779 匿名さん
勝どきは大江戸線ですから、有楽町線と大江戸線2路線の月島で問題無くないですか？

>>5783 名無しさん
月島は長い地下道がありますからね、しかも1駅遠回りします。朝の時間のロスが……勝どきも行ってくれるとありがたいです。

>>5784 匿名さん

いや、バスだから改札から遠くない地上出入り口に止まるだろうから問題ないよ

ここは駅から遠い。途中には商店等何もない。
なので、これから暮すのは相当の忍耐・覚悟が必要。

立地的には最悪！

三井さんには悪いが、価格が安い等がないと、買いたいとはどうしても思えない！

>>5786 マンション検討中さん
立地も悪くて、価格も安くないですが、エンターテイメント系が好きな人が気に入って買うマンションです。そうゆうのがなければ買わない方が良いですね。

ここの立地が悪いと思うかは、人それぞれ
都心ですぐ海沿いに立つマンションは貴重だよ

MRのシアターは感動しました！
あれは一見の価値あり。
公開空地の広さも驚きですがそれを全て住人の管理費で賄うとなると管理費は果たしてどうなることか。
実はティアロとクロノの住人が一番メリットを享受するのでは？
あと隣の敷地は間違いなく4棟目のタワマンが建設されますね。

隣にティアロがあるのですがティアロとお向かいの部屋はかなりストレスが出てくる可能性があると思います。
ティアロはバルコニーが強化ガラスだから洗濯物とかが丸見えだからです。
お向かいさんのテレビや人の動きが丸見えになりそうで選ぶ向きと部屋を吟味する必要がありそうです。

眺望によって価格差をつけているとのことでしたので、お見合いの部屋は比較的に安く出されます。
価格を取るか、眺望をとるかという当たり前の話ですね。

ご参考までに。
ダイレクトウインドウの室内が、照明点灯時、近隣のビルからどのくらい見えてしまっているかをご存知ない方は、勝どき交差点に行ってみて下さい。
交差点角に「OPTI」という足元から床までガラス張り、ダイレクトウインドウの理容院があります。
住居と違い、お店は昼間も照明を点けているので、ダイレクトウインドウの照明点灯時の室内の見え具合がとても参考になるかと思います。

>>5790 マンション検討中さん
お見合いになるのは南西の角部屋だけじゃないの。

ここは民泊禁止なんですかね。せっかくの庭とか世界中の人と共有したいですね。

公開空地の維持管理費を住民が払い続けるのは痛いな。
管理費で2-3万とか言ってたけど。

民泊は禁止でしょうけど、月3-4回友達の伝とかで人泊めてもそれを禁止なんてできないよ。おおっぴらにしなければもんだいない。

>>5795 マンション検討中さん

2万と3万円では1.5倍の差がありますが…

ティアロに住んで他人の金でじゃぶじゃぶ池を使い倒そうという人もいると思うとちょっと悔しいですね。
池の中に入れる前提ということは屋外プール並の消毒も行うでしょうから、その辺の水物よりも維持費かかりそうなのに。

こんな僻地にありながらカフェ施設はなし。
敷地内完結型マンションにも関わらず自販機でコーヒー買って飲むなんて不親切だな。
聞けば聞くほどコンセプトずれ感が際立つ物件。

公開空地の維持管理は致命的かもしれない。
ホームレスの住みかを無料で提供するようなもんだからね

公開空地にバス運用、一体いくら管理費が掛かるんですかね。
バスだけでも年間数千万単位で維持費かかりますよね、一回乗るのに幾ら掛かるのか。
クロノティアロと共同運航とかにすればコストカットできるんでしょうが。

加えて、フットサルコートやバスケットは住民だけなんですか。そんなに使う人います？他に解放して管理費の足しにした方が良い気がしますが、コンセプトから運営から疑問が多い気がしますが、私だけでしょうか。

>他に解放して管理費の足し
それは税法上無理では。せめて外部者がやや入りにくくするのがいいかと。
ツインパとか理想的だと思うけどここは・・・

確かに庭は解放なんだから、民泊も解放にすれば住民もお金回収できるよね。どっちにしても部外者多いわけだし。

>>5802 マンション検討中さん

その場合税金かかるよ。
国に貢ぐためにセキュリティ落として部外者入れて共用部汚しますか？

海から数メートルの立地で且つ豪華共用施設が庭とロビー階に集中するため
低い津波でも、ここは最もダメージ受けるマンションになると思います。

コンセプト自体がツインパとかガレリアとかTTTと違って、「外とつながる」なんだから
民泊解禁のほうが整合性あるでしょと思っただけ。ディズニー風でいろんな人とワイワイやる。
個人的には禁止でも構わないけど、やっぱりそこのコンセプトは一貫性ないよね。

>>5805 マンション検討中さん

色んな人とわいわいやるなら尚更
自分では買わずに借りたり知り合いに買わせる(笑)物件になりますね。

コンセプトはおもしろいけど、分譲じゃなくて高級賃貸だったら良かったのにと思います。
運用時のリスクを負っても三井がこのコンセプトを貫けるなら、だけれど。

>>5806 匿名さん
確かに誰かに買ってもらってゲストでたまに行くとか賃貸とかだと便利かもしれませんね

津波が‐っておっしゃる人は、東京湾の津波の危険性について、まずきっちり調べてみれば？？
イメージだけで語らないほうが良いですよ。

よく知らない人は、地震について、津波が、液状化がなど、安易に湾岸地域をネガティブに捉える人が多いですが、
きっちり調べてみれば、むしろ、地震に強い地域だと認識できますよ。
自分は、東京で大地震が発生した時に一番怖いのは火災だと思っています。

>>5809 マンション検討中さん

賃貸という手がありましたね！　私も自身でデカいリスク取りたくないので賃貸してみることにします。

クロノかティアロの中古に住んで、ここのじゃぶじゃぶ池とセブンを使うのが一番良さそうだね。
保育所もここに住むと優先的に入れるわけじゃないんだよね。

>>5808 マンション検討中さん
東京湾は大きな津波が来た歴史がないです。
東北にも、湘南にも歴史はあってここまで津波が来ましたってサインがある。
津波に関してはよく知らないで言わない方がいい。
ましてや日本では最近津波で大きな被害出てるわけですから、津波ネタは慎重にされた方がいいですよ。って意味だと思います。

>>5812 匿名さん

認可保育園は要は所得の低い順に入れるので、ここは勿論クロノティアロも入れない可能性が高いです。

まあまあ・・・
津波来にくくても高潮とかはありがちだし、1、2階の水没被害は同じようなものだろうから、ある程度は覚悟しないといけないと思うけどね。

高潮も津波も想定して防潮護岸も整備されていますよ。
それを超えてくるような高潮や津波なら、埋立地じゃなくても、高台以外は被害がでるでしょうね。

それでも、心配ならここ早めたほうが良いかと。

>>5814 匿名さん
それは嘘です。中央区は所得の水準など関係ありません。寧ろ中央区区内の引越しで、共働きであれば、入れる可能性が高いです。区外からの引越しは厳しいと思います。

いろいろ検討しましたが、価格が
の妥当性が見いだせず賃貸で一度住んでから考えます。妻も賛成してます

賃貸だと、利益が載ってるので高くなりますけど、それで良いのかなあ？

>>5821 匿名さん
しかも気にいる部屋が中古で出てくるかも分かりませんよね。

モデルルーム混んでますね。
晴海の将来性に期待してる人は私だけでは無いんでしょうね。
恐らくですが、東京で値上がりしそうな街って、晴海か有明くらいしか無いんですよね。

豊洲も昔は酷かったのに良い街になりましたもんね。

東京で値上がりしそうな街って、晴海か有明くらいしか無いって・・・
掲示板に書かれてる時点でそんなとこもう価格上昇の8合目は過ぎてるよ。
次に上がるところは人口減や価格低下で土地集約ができやすいとことか、
オリンピック後の次のメインイベントとか、次回の災害に耐えたところなどじゃないの?

>>5821 匿名さん
賃貸も需給のバランスだから借り手がいなければ家賃下げるしかないでしょう。
安く借りれるチャンスはあると思いますよ

やっぱり、値上がりする街には違いないって事ですか？

先日内覧してきましたが、そもそもクジラの意味するところが疑問。目の前は沖縄の海とは違う濁った東京湾ですから。映像は他のマンションより作り込んでいましたが、妖精の森に妖精の家の小さな扉が。対象は幼児です。
そんな家庭は嬉しいのかな？
隣にもさらにタワーマンションが建つので東の眺望はあまり良くない。南だけが障害が無い。
だから高いよ。
隣が具体化してから東と南を検討するのも有りかな？多少は月島に近い。

なんかあの女の子が出てくる地面からクジラが跳ねるHPの映像が痛々しくて。
あれは違うんじゃないかと。せめて川にしてほしかった。感覚の問題でしょうけど・・・。

行っての感想。
壁紙などの作りが安っぽい。
椅子とかテーブルも安直。
モデルルームの1階から3階までは長〜い階段。
そして下りはエスカレーター。
どうなってるの？(^^、
しきりに中央区ですからを強調。
中央区でも晴海のハズレだよね？
と言いたくなった。
作りなら大理石を多用するスミフだな。

外観も模様が帆船を意図しているらしい。
強引なこじつけ。だれも説明されても、へぇ〜〜で終わる。
で、ゲストルームは４つほどあり
いずれも船内や船底をデザインした作り。
やり過ぎだろ。船底の和室はかなり閉鎖的な雰囲気。
そこまで海を意識するか？
コンセプトが合わないので、ここを買うのはやめます。

賃貸にしますって言ってた人かな？
賃貸だと、2割くらい高くなりませんか？
チープな賃貸で我慢する手もあるけど、それだと人生をドブに捨てるようなもんですね。

>>5832 匿名さん
人生をドブに捨てるて。。。
家に重きをおきすぎでしょ。

>>5832

10年も20年も賃貸したりしないでしょ。
子供がじゃぶじゃぶ池とかで遊ばなくなるまでのわずか数年間。

マナー問題や修繕積立金の大増額リスク、バブル崩壊後の価格下落リスクを考えれば
2割増程度なら余裕でペイするでしょうね。
家賃補助や借上社宅制度があるような企業だと尚更。

結論は子供が大きくなるまで家賃補助を利用しての賃貸向きということで。

ずーっと賃貸ってどうなの？
同僚はマンションとか一戸建てなのに、ずーっと賃貸？

嫁さんの気持ち、考えてやれよ。

>>5834 匿名さん

それだと、20年間の家賃をドブに捨てることになるのでは？
30万円だとしても、20年間で7200万超えますよ。7200万払って、手元に何も残らないの悲しくないですか？

北側の都有地はBRTの操車場とか話してたけど。
25階までしか建てられない。
向き合う部屋は安い。
東南、西南の角部屋は1億超え。
安いと思える金持ちの方にオススメ。

>>5838

だから20年はおろか10年も賃貸しないって書いてるじゃん…
字読めない人？

でも、10年間でも3600万円をドブに捨てる訳ですよね。
勿体無くないないですか？

>>5837 マンション検討中さん
匿名スレでは心無い方もいます。
民度の低い方も見ていると言う訳です。
でも、津波で下の共有施設が被害を被る
と言った書き込みは歓迎されないでしょう。
東京湾での津波の史実を調べ上げてたしかな根拠があれば別ですが。
単に風説の流布で営業妨害にもなりかねません。
節度ある書き込みが必要ですね。

モデルルームの映像コーナー。
シートベルトを着けて見る。
たいして揺れはしない。
こんないずれ壊すものに何千万、何億？もかけるなら
値段を安くして欲しい。
オリエンタルランドは、勘違いも甚だしい。
実際、部屋は普通だった。

ここを賃貸と購入する場合でどう違うか興味があったので、南側70平米を8,000万で買う場合を10年間のコストで比較してみた。
賃貸サイドの条件は、これぐらいの物件を賃貸で住む人は住宅補助があるはずだから家賃補助を月10万としてみる。
購入サイドの条件は、坪350万で買ったとして10年相場が崩れないものの、売却時はティアロの中古320万程度である7,200万までは下がる前提。

70平米南側は管理費込みで25万とすると、2年に1回の更新料や契約料礼金合わせて10年間のコストは、
（賃料25万－補助10万）×120＋更新料25万×5＋契約料25万＋礼金25万＝1,975万

一方購入する場合は、購入時の手数料を総額の6%、売却時の手数料3%、月のコスト5万（管理費2.5、修繕1、固定資産税1.5）、住宅ローンは減税で相殺されると仮定すると、
購入時8,000万×0.06＋売却時7,200万×0.03＋月のコスト5万×120＋売却損800＝2,096万


あくまで10年後も相場が崩れない前提でこれだから、家賃補助がある程度出る場合は無理して買わなくてもいいと思うけどね。
もちろん、10年後も今と同じくティアロとパークタワーが1割値段が違っている可能性もあるが、物件のクオリティからしてちょっと考えられないので。

違っていたら適時修正してみてください。

>>5842 口コミ知りたいさん

津波の危険は少ないかもしれないが、スーパー台風による高潮のリスクは十分ある。
一階に部屋がないのがその証拠。

１０年後に2割値上がりするとどうなりますかね。

>>5846 匿名さん

そのときは中古物件を含めて他の物件も２割上がっているので、ほかの割安物件を買いましょう(笑)

>>5844 匿名さん

相場の山と言われているこの時期に買って10年でわずか1割しか落ちないというのは相当楽観的な見方ですね。
元々新築プレミアム込みで坪290で売られていた立地で、10年後には選手村や勝ちどき東の大量供給期を迎えるのに。

冷静に考えて2割落ち、悲観的シナリオなら3割落ちかと。

賃貸はキャピタルゲインがない代わりにキャピタルロスもないので、相場が山なら賃貸、谷なら購入が基本だと思います。

>>5844 匿名さん

家賃補助が出る方に関して言うと、この物件かどうかはさておき購入して貸しに出して、自分は賃貸でどこかに住むのが一番良いのでは？
実際、湾岸エリアではそうしている方の存在を管理会社の方々から聞きます。

私は有明、晴海は今の相場の2倍までは数年のうちには値上がりすると思ってますよ。

そもそも、東京の不動産は海外の主要都市と比べると激安なんだよね。

>>5850
そんなグローバルくんには、限界まで借金して、
晴海か有明の中古を今すぐ超低金利のうちに購入することをオススメするよ。

ここだと2年半の家賃分、ドブに捨てることになるし、
新築プレミアムのロスが多少なりともなるし、
引渡しまでに金利が上がってしまう可能性が大きいからね。

>>5850 匿名さん

>>5850 匿名さん
5850さんのおっしゃる通り海外主要都市ではそういう一面もあるかもしれません。
先月27日のNHKあさイチでも香港の家庭のお片づけをやっていましたが、27㎡1LDKに夫婦と16歳のお嬢さんが住んでいらっしゃいました。香港は投資ブームで、価格が高騰し、不動産屋の表示には、59㎡で家賃月60万円と張り出してありました。結果、多くの方の居住面積がどんどん狭くなっており、街頭インタビューでは、27㎡で9人で暮らしている、大丈夫ですよ、リビングに5人、寝室に4人床で寝ていますと平然と答えられていました。
果たして日本でそういう風になるでしょうか？
ならない気がしますが、いかがでしょうか。

そもそも比較している海外の主要都市と給与所得が違い過ぎです。

まあ2倍3倍に上がると思うなら買いましょう！
自己責任ですから。

給与なんて、人それぞれでは？
そりゃ稼いでる人は稼いでるでしょ。

湾岸地下鉄も、近いうちに決まるだろうし、数年後に2倍くらいならあり得る話かと。

ここが2倍で坪700万だとすると、クロノを買った人は3倍近くになってるわけですね。これは凄いですね、TTT以来のビックチャンスですよ、本当に実現するなら。