ザ・パークハウス 狛江ってどうよ？

夜道怖そうですよね。この場所

>>101
そうでもないでしょ。

>>102
そうですか？

小田急はリーファイアレジデンスを泉本町1小近くに8階建て、東和泉3中近くに5階建て73戸を建築予定。
電研の一部は東急不動産・三菱地所・小田急でプレイスガーデンⅡ(7階建て139戸)建築予定。

>>104
小学校と中学校近くなんですね。
情報ありがとうございます。
でもあの辺に土地があるとはびっくり！
3中近くなら駅も近いですね。
喜多見駅のリーフィアが高くて売れ残ってるのに大丈夫かいな。と思いつつまだまだ先の話なんでしょうか。

リーフィアレジデンス計画

http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=30975

http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=30974

続けてすみません

東和泉の方は線路近く駅徒歩5分なのでパークハウスより高そう！

ここも新しいリーフィアも1小なのでただでさえ満帆なので学区編成で学区変わるかもですね

でも、リーフィアだったらパークハウスのほうが良いかな。

>>108
それでは狛江で検討なら是非パークハウスお買いになってください！

東和泉のリーフィアは保育園と場所が重なっていますね。ファミサポも仮園舎跡地に来るらしいし、複合施設のようなマンションになるのでしょうか。賑やかになりそうですね。

>>110
重なってる？
隣じゃなくて？

>>113
インテリアデザイナーが都心風なデザインを押したらしいです。
オプションだけで800万ですって。
でもまぁ長谷工のグラメ比べると…
せめてプラウドと比較してくださいって感じでは？

グラメは、狛江の中では超一等地ですからね。それにゴミを玄関まで取りに来てくれるとか、生ゴミのディスポーザーがあるとか、日常生活のサポートも充実してるみたいでリセール時も絶対有利、買い損なって悔やんでます。マンションは、ブランドよりも立地と景観、それとプラスアルファの付加価値ですよ。ここは立地以外は何もないですよねぇ。

>>116
そうそうグラメは安いから子供がうるさいらしいです。
小学校もすぐ横で砂も飛ぶしね。前の開けた住戸は交通量の多い道路向きですし。
南向きも少ないしダイオキシンの土地だし(影響無いとは言え)あんまいい印象ないな。
15年後のキッズルームとかきっと埃だらけ
ですよ。
管理組合も大規模だとまとまらなさそうだし(もしかしたら棟ごとにあるのかもだけど)修繕などの決議なども取りにくそう。
子供が小さく小学校も隣に行くなら良いかもだけど中年を少し過ぎる40代半ば以降、DINKS決定夫婦なら老後も考えたらパークハウスでは？
(管理組合のまとまりも中規模でありそうだし価格が高いから子供だらけって言うマンションにはならなさそう)

私もグラメの中古を見に行きましたが共用廊下がなんか生活感に溢れていてやめました。(具体的い書くのは場所も特定されそうなのでやめますが)
子供が多い大規模だから仕方ないと思う人も多いんでしょうがね…

売れ残りマンションがある中でこのパークハウスや更に新しく２棟を狛江に計画しているなんて供給過剰な気がしますが、やはり小田急の複々線の完成による需要増を見込んでるのかしら。
複々線の影響で狛江市の発展は期待できますでしょうか。
資産価値が上がるなら高めの設定でもいいかも。

>>118
狛江市の特別な(二子玉やムサコみたいな)発展はないんじゃないかなぁ。
行政としても会社移転でマンションが出来てる訳で企業の税収も減ってるし。
住民税より企業からの税収の方がはるかに高い訳ですしね。

一応東京で新宿に1本。各停でも30分で着くっていう感じなのが不便すぎず手頃な価格(世田谷より)で買えるのが良いのかも。

グラメは部屋の格差がありすぎ。条件のよい角部屋とか南向きは5％くらいでは？ その5％は立地、眺望(富士山、南アルプス、あちこちの花火)、陽当たりなどでかなりの価値ありと思います。あとの95%はぜんぜんダメ。パークハウスの格差はどうなんですかね？

この周辺だと
グランドメゾン狛江⇒積水ハウス
パークホームズ調布桜堤通り⇒三井不動産
プラウドシティ仙川⇒野村不動産
グランドメゾン仙川⇒積水ハウス
プレイスガーデン喜多見⇒小田急、東急、三菱
プラウドシティ南山⇒野村不動産
全て、施工会社は長谷工グループですね。
大手ゼネコンでもない森本組はどうなんでしょう？

送電線下でこの価格。驚きでした。
販売の方に聞いたところ、送電線は価格に全く反映なしとのこと。かなり強気な様子で、該当下のルーバル有りの部屋の分を売り切ればいいだけの話だし、と。
狛江でこの価格。なしですね。

>>123
大手とはスーパーゼネコン？
今の時期は難しいでしょうね。
施工会社ウンヌンを言うなら地所は避けた方がいいのでは？
高樹町の地所と鹿島でヤッチマッタ歴史もありますし。

高すぎる。 喜多見のプレイスガーデンもだけど、狛江でこれだけ出すって、付加価値なに？ なんにもないですよ。

価格が下がるのならうちは即買いです。
リーフィア東和泉の建設予定地見てきましたが、住宅街の中にいきなり建つ感じですね。
小田急不動産てどうなんでしょう。価格的には同じくらいになるのでしょうか。
お買い得の新築物件にめぐりあうとよいのですが…

価格が下がるのならうちは即買いです。
リーフィア東和泉の建設予定地見てきましたが、住宅街の中にいきなり建つ感じですね。
小田急不動産てどうなんでしょう。価格的には同じくらいになるのでしょうか。
お買い得の新築物件にめぐりあうとよいのですが…

この価格だと、内廊下じゃないと。
天井カセットエアコンが標準、ディスボーザ、ミストサウナ、食洗機も標準。
狛江エリアではマーケットアウトしてるよね！！

>>129
リーフィアなら喜多見のマンション見学されてみては？
うちも検討していましたが中住戸の梁と自転車一台しか置けずやめました。

狛江でこの価格、ないなぁ。外観もなんか微妙ですし。これならプレイスガーデン喜多見の方がよっぽどいいですね。

>>126
同意見。

>>132
プレイスガーデン直床だよ。
竣工前に値引きしてもらっ人もいるので空き部屋狙い目ですよ。
うちは直床時点で却下です。

>>134
直床と二重床どちらの物件も住んだ経験からの結論なのでしょうか？
よろしければどういう点がどのくらい違ってくるのか教えてくれませんか？

本などをみても直床はリフォームが多少制限される程度だが他は特に変わりないという意見もあり、二重床がどこまでメリットとなるのかわからなくて。

グランメゾンも確か二重床だったと思うけど、住民スレなど見ると、
上階の子供の足音がうるさいなどという苦情もあるようですしね・・・
新築のちゃんとしたマンションでもそんなに騒音するんだなと再認識。

>>135
プレイスガーデンは直床なのに天井高が240(私が見た部屋は。他は知りません。)

しかも狛江のパークハウスのMRで二重床か聞いたら担当の営業が「今時直床なんてね…」と言っっていました。プレイスガーデンが直床な事を突っ込んだらモグモグモグしてましたが。

己の会社も三社のうちの一社なのに一体ね…

直床売ってるマンションは「今の直床はウンヌンカンヌン」と直床を褒めて推してくる
二重床売ってるマンションは「今時直床なんて…」と言ってくる


口が上手いのが不動産屋なので自分で調べるのも大切です。

二重床も直床も響くとマナー違反の住人いれば思いますが、それなりの二重床仕様なら普通に生活して入れ気になら無いのでは？

私は10年位で床のリフォームも考えているので二重床以外考えられません

私も二重床信者でしたが、いろいろ調べて今は直床でも良いと思っています。
現役設計者の方のブログが参考になりました。ゼネコンのデータをあげて検証しています。
http://mansionnavigate.blog.fc2.com/blog-entry-53.html

この方のブログすべて読みましたが、二重床の遮音性が悪いという訳ではなく、
施工が難しい為にしっかりつくらないと酷い太鼓現象がおきてしまうみたいですね。
リフォームも直床物件でも水周りは二重床になっているので特に問題ないようです。
間取りを完全に違うものにするのであれば無理ですが。

いずれにせよ騒音問題は周りの住人次第ということで、
入居前に判断することは難しいですね。
直床の最大のメリットは天井高だと思うので、直床で天井高250以下は
個人的には論外かなと思います。

確かに、直床で天井高255センチのマンションをリフォームした部屋
を見たことがあるけど、バリアフリーと床暖房にするために、
もともと二重床になっている洗面所などと床の高さをあわせて全部屋
かさ上げしたため、今までよりすごく天井が低く感じられてました。
梁のある場所や、廊下など天井が低い場所はなおさらです。
さらに腰高窓の位置も変な感じになってました。

やはりあとから床をかさ上げするのはいろいろ問題だなと実感。

>>140
管理規約でリフォーム時にに直床を二重にかさ上げする事は認められても、遮音等級などを考えても逆は認められませんもんね。

でも直床を二重かさ上げするのもやはり天井高が無いと不可能でしょうしね。

今のマンションは床暖入ってるのが当り前だし、
水まわりと他の部屋との段差もないから、
あえて後から二重床にすることはないかな。
フローリング張替えもできるし。
でも中古物件を購入する場合は注意した方がよさそうですね。

135です。
皆さんご意見ありがとうございました。
やはりいろんな意見があるようですね。

個人的には、駅近の方が重要なので床はあくまでも数ある判断材料の一つという程度かなと感じました。
これ以上、直床か二重床かという話はスレの趣旨から外れるのでやめておきます。

失礼いたしました。

>>143
駅近重視ならここより小田急リーフィアの方が近いです。
先ほど現地を見に行きましたが道路より一本奥まっているので線路沿いの割には人や車通りも少なさそうです。

↑
喜多見で無く今建設中の虹の光保育園の隣(後ろ)の現場です

皆様のアドバイスや情報ありがとうございます。
今回のパークハウス第１期の購入、見合わせる方向です。
1年待てばリーフィア東和泉の駅近が適正価格で購入できるかもしれませんし。
一生の買い物と思えば1年や2年は短いはず。
ひとときの気持ちの高揚に惑わされず、しっかりと価値を判断する努力をしたいと思います。

接している野川緑地って元は野川なのかな

やっぱりグランドメゾン狛江のほうが買えばよかったかな。パークハウスという名前だけで高くなってるよね。

三井、三菱はやはり違うと思いますよ

2014年 東京都内 70m2の平均価格は6673万円。
年収の10.61倍だそうです。
2013年より500万円ほど高くなってます。
今年はさらに高くなってますね！
待つのがイイのか、買うのがイイのか？
悩みますな。

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/84bairitsu-new.pdf