パークホームズ神戸 ザ レジデンスってどうですか？

>>1599 匿名さん
確かにそうですね。神戸は結局三宮にしか力を入れない町ですね。名前も三宮から神戸三宮に変えて、神戸は三宮ですと言わないばかり。
私は、ハーバーから三宮のマンションに乗り換える想定ですが本当、将来性の無い町に思えます。

>>1601 匿名さん
神戸市の体質ですよ、一極集中は。
なので、マンション価値というものは何より地域性を理解して購入する必要がありますね。
期待や希望の資質を問うのはまさにそういう所にあります。

大阪ミナミ出身の自分からしたら所詮三宮なんて梅田や難波に比べたら田舎なんだよね。いい街だけどね。
三宮も神戸も住むという意味ではあんまり変わらないと思うんだけどなー。徒歩で移動できる距離だし、両方新快速とまるし。

ところで神戸駅のライフって潰れたの？上の方が言ってたけど。

>>1596 匿名さん
イズミヤ潰れてイオンが入るよ

三宮ってマンション建てれる場所あるの？
街中なんて住む場所とは違う気するけど。

>>1605 名無しさん

三宮は私も以前住んでた経験から
住むところじゃないと思いますが、
最近は街中への移住が主流ですからね。

神戸市が投資しないだけではないだろう。民間もだよ。
魅力的な街ならＪＲが神戸駅に駅ビル建ててるよ。
ＪＲ三ノ宮と違い、ＪＲ神戸は地上部の敷地はかなり広いからね。
中央郵便局も高層オフィスビルになってたよ。
ウミエでかろうじて生きながらえているのが、寂しいけれどＪＲ神戸駅の現実。

>>1603 名無しさん

難波は正直似た様なもんだよ。

三宮の一極集中に否定的な意見があるみたいだけど現実的には三宮は一極集中になってないから街の魅力が薄れている
まず神戸の代表である三宮に力を入れないと他の街にもおこぼれが回らない

>>1609 匿名さん

三宮は居住スペースより
商業で建て直して欲しい。

>1610
神戸と違って三宮 にマンション計画ありませんよ。
阪急駅ビル、JR駅ビル、市役所、バスターミナル、ホテル、そごう建替、等
民間&神戸市による大規模な再開発です。
新港の再開発で一部に マンション計画あるくらいと違いますか。
そのせいか、三宮周辺の主要なマンション 、また中古相場が上昇気味ですよ。

三ノ宮はも神戸も住むには魅力的な場所は少ないよねえ。

単に騒がしい繁華街に住むという感じで、住環境をトレードオフする印象。生活利便性が高いというのともやや異なる。

シングルかディンクス、金持ちのセカンドか投資向けで、質のいい住人が住んでない。子供かいる時点で100パーセントありえない選択肢。

実際阪神間で単価は最安の部類だしね。こんな地価の高い市の中心部が郊外の岡本や芦屋の半額レベルってなかなかの話よ。今なら西北より安い。

東京には青山麻布赤坂番地の港区、それでなくとも山手線内に高級住宅街がたくさんあるが、関西はその手の住宅街が全くないよね。

大阪市内の方がまだ都心部でも魅力はある。

阪急駅ビル、JR駅ビル、市役所、バスターミナル、ホテル、そごう建替で高騰するのは結構なんだけど、それに近いとこの安マンに住んで皆さん毎日何するわけ？

三宮は某デベを除くと新築無いから、築浅の物件に買いが入っていますよ。
でも売りだし物件が少ないから、いい部屋が売りに出たら一段高になる可能性は十分ありますね。
上昇圧力は強いと感じますが、危険要素は金利の上昇と天災でしょうか。

ここに投資して大損こいたのかな？やけに神戸を貶す御仁がいますね。
三宮が発展すれば、波及効果で神戸も伸びる可能性を秘めています。
10年とかの長いスパンになるでしょうが、実需での購入なら現状が最悪期という考えも出来ます。

三宮には新築はイマイチなマンションか北野の邸宅か1ルームマンションしかないので築浅物件に人気集まるのかな。結構な値段しますよね。神戸駅前は値段次第ですね。あきらかに供給過剰になってきてますよね。

>>1615 匿名さん
それだけ都心部で住むのに適した場所だからだよ。

1617：匿名さん [2017-02-28 21:53:18]
>>1610 匿名さん
そうするでしょう。なのでもう、マンションを建てるのが厳しく、新築物件が出ないのでしょう。ただ、神戸三宮の都心エリアの土地が少ないのとマンション規制が著しく目立ちます。
なので価値も上がり中古物件もあまり良い物件がないのでしょう。
どなたか発言されていましたが、大阪のタワマンなんてもってのほかかと。あれほどタワマンがあれば、確実に値崩れを起こします。
希少価値がある神戸三宮に魅力が集まるのは必然であり、今後の結果でもあきらかでしょう。
そういう点では、ここは残念な結果となった一例でないでしょうか。

次の優先順位でマンションを探してます。
みなさんいかがでしょうか。

1.主要駅から10分以内（高速乗り口が近い等）
2.主要な買い物ができる場所が10分以内
3.70平米以上
4.近くに公園や、公共施設がある
5.治安が良い
6.再開発等の計画がある町
7.主要駅が人気の駅である
8.ゴミゴミしてない
9.再販できる要素がある（ブランド力等）
10.静かな地域

>>1619 マンション掲示板さん
日当たりも重要ですよね。

>>1619さん
駅から10分は遠すぎ7分だわ遠くても

京都なら10分でもわかるが神戸なら5～7分くらいが相場じゃない？
大阪は直結や2～3分くらいが人気。

三宮は駅近での新築が皆無なので神戸駅に目を向けるとマンション建設ラッシュ。大阪同様値崩れしそうで心配です。

＞＞1619
中津とかどうでしょう。梅田までもすぐです。京阪も東急も大型タワーです

>>1624 匿名さん
神戸でだろ？（笑）

>>1623 匿名さん
そうですね。まだ完売していれば需要があると考えられ当分安心できますが、売れ残るとなんだか不安ですね。

ワコーレ兵庫とかどうでしょう？兵庫区になりますが快速停車駅からスグ。柳原インタースグ。再開発でイオンモールができる。公園多数あり。部屋は広くて何より安い。

新港町にマンションできるなら定借だろうが買いだと思う

>>1619 マンション掲示板さん

中古検討でどうでしょうか。

プラウドタワー神戸県庁前
元町駅
兵庫県公館横

アーバンライフ神戸三宮
三宮駅
東遊園地横

ザ・パークハウス神戸ハーバーランドタワー
神戸駅
高浜岸壁横

中央区なら比較的該当するかと。

三宮で新築がないですよね？

三宮は新築ないですね。規制がかかってるらしいです。京橋で神戸市主導でマンション開発あるらしいですが、元町になりますよね。

>>1631 匿名さん
よくご存知ですね。どちらかのサイトに掲載されてますか？

ここをあきらめて江戸町を期待していた私からすると残念です。和田は三宮から撤退しましたから。

>>1633 匿名さん
そうなんですね。ただ規制は別として三宮徒歩7分以内の場所に土地がなさそうなのが残念ですね。

なぜか三宮のマンション事情のスレに変わっていますね。
サンプラザ、センタープラザを高層ビルに建て替えして賃貸でもいいから高層階をマンションという手は無いものですかね。もう築40年超えてるので、そろそろ建て替えの時期が近付いてると思うのですが。

三宮は再開発多いのでこれからマンションも多いはずで 。供給過剰にならないか心配

>>1637 匿名さん
長い話ですねー。再開発が本格的に進み出すのは3年後くらいですからねー。

>>1635 マンション掲示板さん

小さい店が集積した繁華街ですからね。
巨大な商業ビルの建て替えでないと無理でしょう。
梅田だってど真ん中にあるのはごく僅かですよ。

サンプラザセンタープラサは一等地の巨大ゴミだから何かになるでしょうが、マンションはどうだろうねえ。

しかしそこまでして三ノ宮駅近に住みたいかな。投資専用になるだけだと思うけど。

>>1631 匿名さん

新港町は三宮ですよ

>>1636 匿名さん
神戸の商業に未来ないんでないの
ただでさえ、マンション乱立しとるのに
子育て世代より、シルバー・シングル・投資狙いさんが多いような気がする

ここも2割くらい完成在庫があるのかな。昨年夏完成のブリリア学園都市もまだ2割くらいあります。三宮より西の神戸ではいよいよ販売価格の上昇からマンション分譲も難しくなってきた気がします。

あと40くらいじゃない？

入居開始しても在庫40は、ここ10年で神戸市最多ては？

40もないよ
この前みたけどほとんど成約済みだった

>>1648 名無しさん
リハウスが中古で仲介してるのかな？^^;

先着順26、リハウス7？、販売前は不明だが価格からバリエーション多く残ってそう。重複するかもだが賃貸に出てるのも多いですね。

入居がはじまってから電気がつかない部屋は40ではきかないのではないでしょうか。特に高速から見える神戸駅側のエアリーサイドは真っ暗ではないかと予想しております。

>>1648
先着順は確かに25戸ですが、まだ未公開の部屋も数多くあります。リハウスや賃貸に流れた部屋もあるから空室はかなりのものになります。原因として価格と神戸駅周辺は供給が急に増えたことにつきます。需要が追いついてきません。アーバネックスタワーやプレミストは竣工前に完売しましたが価格はここより2割程度安かったのが勝因です。三菱のファミリア跡タワーは部屋数も多く価格によってはここと同様大苦戦します。

三井はここで大赤字ですね。厳しい言い方をすれば、失敗ということになります。

現地で販売表みたけどほとんど販売済みになってるのにここでは大量に売れ残りってどういうことなのか

もしその表が嘘としてもそのカラクリをここの方がなぜ知ってるのか

買った自分が教えます。40戸も残ってないよ。内装はチョット安っぽかったので、早速リノベします。あと外廊下で物議？を醸しているが、ライオンズタワー旧居留地も外廊下です。判りにくいだけで。その点、ここの外廊下は外部から全く見えないので良いのでは？　ほら、大丸とかでもバックヤードは簡素だろ(笑)　それでもいいんじゃないかな。自分はそう思って買ったよ。普段は駅を使わないが、何故か駅チカなのが魅力だった(笑)

先着順26戸と第6期4次発売数未定だがyahoo不動産の予告広告に間取りが10タイプ掲載。
1タイプ1戸でも合計36戸。最低36戸は売れ残りあり、リハウスに迂回させた部屋を合わせたら実質40戸以上にならないか？

惨めにも現状の値付けでは売れず、かと言って建前上値下げはご法度だから、あえてこの期に及んで未分譲にして売れ残りを隠蔽してるのも相当数ありますね。

＞1655
シティループも走るハーバーロードからは外廊下が丸見えです。

もうすぐ 入居が始まるから、第6期4次で全部売り出すでしょう。それで残りが分かるはず。
それともまだ隠し球が有り、第7期が4月以降にあるのかな？

ファミリア側の1902号室、1804号室とかは分譲済だったのが再分譲されてる。
手付放棄してキャンセルされたんでしょうかね。

ハーバーロード

http://www.city.kobe.lg.jp/information/project/urban/scene/rl00146.htm...

センタープラザは築60年までいきそうだわ
業務用ビルで40年で建て替えになるケースは少ないだろう
昔の耐用年数が60年だから

大手の三井だから良かったものの零細デベでこの売れ行きだったら倒産するかもね。

ハーバーロード側からの外観ってそんなに気になる？あの道路は車で通っても一周で過ぎるし、だいたい徒歩で行く目的地も周辺にないからなあ。

郵便局の玄関がある。でもまじまじと見上げないな。上見て暮らすな。下見て暮らせ(笑)

旧第一銀行神戸支店が残念な姿に…
ファミリア跡もこんな感じになってしまうんだろうな。

貧乏人の駅徒歩5分を3200万くらいで買えると思ってる貧乏人の僻みがすごいな

そうそう、3500万するからね。

神戸駅最低価格帯坪210万以上設定自爆自業自得。

ここおわたw

>1668 今それいうなら旧大林神戸支店だろ。旧第一銀行神戸支店は地震で全壊して取り壊された。

3月で引き渡しなのに二桁売れ残り。購入された方どんなお気持ちなのでしょうか。私ならキャンセル必至ですがこの時期キャンセルもできないでしょう。

前にタワーマンションできて価格を下げないとリセールも難しく本当に頭痛いと思いますよ。入居後も不動産屋と見学者が頻繁に出入りするのはいかがでしょうか？特にオーナーズラウンジで出くわすことになります。

僻んでもなにも変わらない。
在庫量は東京、大阪の不動産も苦労してる。
質を落として価格を押さえる某デベのような真似は大手にはできない。

えっ？ここは質落としてるけど、価格は抑えていないんだけど。だから某デベと違い売れ残りが多いのではないかな。

うわさでは3割空室らしいよ( ◠‿◠ )

やったね。おわったね♪

>>1678 マンション検討中さん
真実です！
折込チラシでは在庫物件がわかるようになってました。

在庫100近いですね。まさかとは思いますが。

3割もあるか！いい加減な事は言わないで欲しいな。それよりも、ファミリアのタワマン買いたい人は、眺望を気にする人種だから、２１階以上になるよな。そうすると、ここがある意味メルクマールとなって、タワマンも結構な値付けになるだろうね。正直、夜景は慣れるよ。個人的には山の四季の移ろいも観れるのが良いな。そうなると、タワマンの最上層階の部屋になるから大変だ。。。
様子見男の呟きでした。

賃貸も多く出てます。

階 賃料 管理費 敷／礼／保証／償却・敷引 間取り 専有面積 主要採光面
19階 16.8万円 10000円 16.8万円／33.6万円／-／- 1LDK 61.8㎡ 南
13階 24万円 - 24万円／48万円／-／- 2SLDK 71.05㎡ 南西
13階 21万円 - 21万円／63万円／-／- 1LDK 61.8㎡ 南
12階 16万円 15000円 -／30万円／-／- 1LDK 57.78㎡ 北西
9階 22.2万円 8,000円 1ヶ月／2ヶ月／-／- 3LDK 71.05㎡ -
6階 23.8万円 - 1ヶ月／2ヶ月／-／- 3LDK 70.57㎡ 南東
6階 23.8万円 - 238,000円／476,000円／-／- 3LDK 70.57㎡ 南
4階 16万円 - 32万円／32万円／-／- 2LDK 57.78㎡
3階 22万円 12,700円 1ヶ月／2ヶ月／-／- 3SLDK 77.14㎡
3階 18万円 10,000円 1ヶ月／2ヶ月／-／- 2SLDK 61.
2階 16.8万円 - 1ヶ月／2ヶ月／-／- 2LDK 61.3㎡

ちらしを数えたら残りは104戸。これにリハウス分たしたら110戸以上残っているから、ほぼ１/3が売れ残り。
完全な価格設定ミスでしょ。
三井は今まで中央区に物件建ててないからＪＲ神戸駅は人気が無いこと知らなかったんだろうか？
ここの価格帯で売るなら、なんやかんや言ってもタワマンでないと無理だったと思う。

>>1685 匿名さん
同感！

>>1685 匿名さん
パークタワーが新神戸にある
ちなみにマンションではないごオリエンタルも三井

ここで家賃２０万は無理。オファーないと思う。
ここは投資対象にならない。利回りでないし売却も売れてないことから見てマイナス。

そうか、忘れてた。パークタワーか。影が薄すぎて、認知度ゼロ。
場所言うときも、新神戸の大きいタワマンの隣の小さいタワマンと言わないと通じない。
さらにそこまで言われて、パット頭に浮かべられるのは地元の人くらいかな。
しかし100戸超えの完成在庫どうするんだ。少々リハウスで分譲済偽装しても追い付かんぞ。

賃貸で新築なのにしかも4月を迎えるのに入居が決まらないなんて。19階の1LDKに間取り変更した部屋が178000円は興味ある。だいぶ下げてきましたね。利回り悪く投資向きじゃないですね。大手企業も少ない神戸駅前で20万越えは基本的に無理です。

賃料はＭＲで提示された三井の想定家賃なのかな。
もしそうなら、最初から値付けを間違えてる。

70平米で17万円くらいが相場ですかね。

>>1688 投資家さん
同意。

>>1685さん
よかったらチラシあげてくれませんか

完全に某社員の嵐です

私もその最新のチラシみてみたいです。昨年11月頃のダイレクトメールによると160戸くらい商談中も入れたら空室あったと記憶しています。心配していたんですが、それから4カ月でだいぶ売れたか賃貸かリハウスに回ったかで空室減りました。

>>1692 匿名さん
新築で原価割れって最悪

見にくいけど

ワコーレ社員がトラッドが荒れてるのはここの奴らのせいだと思ってるんだろうな・・・残念ながら全く関係ないんだが。笑

とはいえ、煽りではなく真実っぽいことで突き上げるようになったのは成長感があって微笑ましい。笑

三井ブランドは落ちずとも、和田ブランドなんていくらでも落ちるのに、アンチだけ増えるだけ。おバカさんだねえ。笑

表をよく見ると未分譲が80近いですね。100室以上空いているのは本当だったんですね。驚きました。