イニシア大井町ってどうですか？

ＪＲ駅徒歩１０分未満の価格ですよねー
この価格でこの立地で誰が買うのだろう

かといって、「いま」大井町駅10分内の物件がないのですよね。築浅中古も高すぎ。

↑ガセですよ。

以前も真偽不明のヤマダ閉店情報が書き込まれたけど、今度は
自ら妄想記事を作文してまでヤマダを閉店させたがってる人の
目的は一体何なんだろう。
気持ち悪い。

大井町さげを狙った不自然な意図があるのでしょうが、
そもそもここを大井町の物件って言うのに不自然さがあるわけで。

>>64
これはやばいですね。風説の流布。
書き込み元ipアドレスは残るので、該当プロバイダーに開示請求きますよ。タイーホ確定です。

＞ずっと住み続けられる品質を目指しています
って書いてあるくらいだから、どんなにすごいかと思いましたけど、
構造の仕様に関しては、厚みとかコンクリ強度とかは、
数値的に可もなく不可もなくといったところなんですね

子育て世代のことを考えたいい物件ですね。
設備も充実してますが、何よりデザインが好きです。
自分らしさを出すことのできるデコレーションも興味深いです。
中小デベですが実績もありますし、安心できると思います。

第一期価格でましたか？他物件と比較したくモデルルームに行った方ぜひおしえてください！

＞71
坪単価は平均２９０万くらいでしょうか。
正直言って、このスレでは高いと言っている方が多いです。
昨年のパークハウス南大井より１〜２割くらい高めの設定だと思います。
（完売している過去の物件と比較してもしょうがないとは思いますが）
似た価格のクレストフォルム大井町サウステラスが第１期完売していないところを見ると、売れ行きが厳しい価格なのだと思いますよ。


デザインやコミュニティーを重視しているためか、
設備としては、最近の新築のマンションの最低ラインだと思います。
事実クレストフォルムよりコンクリの強度は低い数値になっているなど、構造の点で特筆すべきことはありません。

以上個人の意見もありますが。

西側はもっと坪単価低いですよ。私は夕方明るい西側も好きなので検討したいと思ってます。パークハウス南大井よりもお手頃だと感じました。感じ方はそれぞれだと思いますよ。

概算ですが、
西側が約６９ｍ２で５７００万なので、「坪単価２８０万」
南側は約６９ｍ２で６２００～６３００万なので、「坪単価３００万」

別スレですが参考までに、引用しますと
パークハウス南大井　坪単価256万円～273万円。
価格的なお手頃はなさそうです・・・

＞59
＞60
大変勉強になりました。
先週モデルルームに行って気に入ってしまったものの、地盤は心配だったため検討しなおします。
確かに、ほかの会社よりも地盤の説明が不十分？（説明したくないのかな？）は感じておりました。

営業マンの方から直接聞いてみます！！

まぁ安く感じるなら申し込めばいいし、高く感じるなら様子見すればいいんじゃない？
顔の見えない、肩書きもわからない人達が書いてるのですから、その人達は当然自分や自社の利益が最大になるように書きますよね。

この物件の良さは何？

>77さん
いちおう大井町駅徒歩圏。
新幹線、空港アクセスがよい。
デザインがいい。

ですかね。

●良い
・コミュニティ。
・デザイン。
・大森駅にほどほどの近さ。

●う～ん・・・
・大井町徒歩１４分。
立会道路は確かに車は通りませんが、何か囲まれている感じがして不安。
一人では歩きたくないですね。
・坪単価。

良さは何？という質問で良い部分のみを挙げる流れを作りたかったんでしょうかね
良い部分のみに目がいくのは、ことマンション購入に関しては危険かと


期待　遮音等級は良さそうですね。実際にできたらどうかわかりませんが
不安　天井高、下がり天井

人によって何を重視しているかが違ってくるから、
何が良いのかというのは一般的に言うと何になるのでしょうね。
少なくとも、建物自体は悪くないんじゃないかとは思われます。
駅までのアクセスなどは
どちらかというと優先順位の上位には入ってこない場合にはという感じになってくるのか。

大井町駅から、現地に行ってきました。緑道を通り、途中、パークハウス南大井を通り過ぎ、現地着。帰り道は大森駅へ。

どちらも緑道、公園と歩きやすい道ですね。大井町、大森は買い物に困ることが全くなさそう。ヘタに新馬場あたりの物件よりも、ぜんぜん良いかと思いました。

価格は、いまの相場を考えると、仕方がないのでしょうか・・・。

新馬場あたりと比べたらＪＲ徒歩圏のどこだってプラスになってしまうような。

価格は最初に高く設定するのはよくあることです。
予算ぎりぎりで買われた方がいいわけですから、それで売れたらラッキーですしね。
仕方ないといって考えるのをやめるのはもったいないことかと思いますよ。

クレストフォルムは坪２５０万円台も出ましたね。
このままの価格で申し込むのは馬鹿らしくなりますね。

見てきました。
南向きは魅力的かなとも思ったのですが、目の前のパーキングが建て替わるかもしれないらしくそうなったらイヤなので西向きにしようかなと思いました。どうしよう・・・。

>>85
近所住みです。

それぞれ道路はさんで
西がパーキングの会社で
南が普通の会社ですよ^^
ご参考まで。

コミュニティのアズママというシステムが気になりますが、
所謂ファミリーサポートセンターと同様のサービスを
マンション単位で実施するという事でしょうか。
利用料金は東京都が実施するサービスと同額のようですね。

相場どうなんですかね
大井町から徒歩15分だし水回りのクオリティも都内のマンションでみると最低限、食器棚もオプションだし、ベタ基礎だし
営業さんからオリンピックの関係で高くなっていると説明を受けたけど、それとは別に何かしら理由があるんでしょうか

高くなってしまう理由が見つからないのが困ったものです。
オリンピックは人手の関係で、地価はそんなに関係なさそうな。。。
＞ベタ基礎
ちなみにこの物件はベタ基礎ではなく布基礎みたいですよ。

モデルルーム見てきました。

設備はいいけど、逆に選べないのでちょっと無駄に盛られている気がする。

30万円分は内装（壁のデザイン）をサービスしてくれるらしいです。

【駅からの距離感】
JR大井町徒歩14分、JR大森徒歩12分、京急立会川徒歩8分となっていますが、
実際に歩いた感覚的には、
・大井町：遊歩道を歩くので早く歩ける。夜とはかちょっと怖い？線路沿いを歩けばもう少し人通りは多い
・大森：思ったよりも遠い。実感だと大井町と変わらない。
・立会川：そこそこ近いが、駅前には特になにもない。

どの駅も割とフラットなアプローチではありました。

【日当たり】
南、西が道路ですが、その向かいに3階程度の建物が建っているので、１階は日当たり悪そう。
2階は冬だと厳しいが、3階以上は日当たりは問題なさそうです。


【価格】
発表前の予定価格ですが、3LDK（68.93ｍ）が5480万～、2LDK（54.29ｍ）が4780万～でした。
大井町というネームバリューを売りにしているが、大森のが近く、距離感に対しては割高と感じる。

ただ、品川区は教育関係はしっかりしているので子供を考えている人にはいいかも。

9月下旬完成なので仕込みは2年ぐらい前だから、オリンピックによる値上げとかは影響が薄いはずだが、
それらも値段に盛り込まれている感が否めないので私は割高に感じました。


【室内の設備】
女性目線で設計されているらしく、三面鏡内のドライヤーホルダーや洗濯物置きのうえのバーなどは使いやすそう。
クローゼットが大きいので収納には困らなさそうでした。

残念なのはキッチンはあまり力が入れられてないようで、等級の低いキッチンだし狭かった。


その他気になることがあれば回答できる範囲で回答しますよ～。

この価格と隣のゴールドクレストの状況とか見ると、１期で申し込むのは尚早な感じ。
似たような広さが多いですし。

＞大井町というネームバリューを売りにしている
どうしても引っかかりますよね。
ちょっとがっかりです。

90さん、詳しいレポありがとうございます。
特に駅からの距離感は参考になります。
フラットアプローチの場合、意外と早く着いたなぁ負担感がないなぁなんてこともあるかとは思いますが、
やはり10分以上かかってしまうとなるとそうもいかなくなってくる距離なのかもしれないですね。
やはりこれくらいの距離だと自転車が本当は一番負担感ないかもしれません。

販売予定が延び延びですね。
なかなか希望の集約に難航しているのでしょうか。

そういえばザ・パークハウス南大井の基礎は杭基礎で約２２ｍみたいですね。
ここらへんの地層はどうなってるんですかね。。。

地域的に言えば
地盤はいい方ではないのでしょうが
ここの土地がピンポイントで良い事を否定する根拠は持ち合わせません。
ただ斜め隣のゴクレさんは杭基礎ですよね。
僅か数メートルで地盤って変わるんですかねー？

まとめると、以下の通りですね。

●パークハウス(H26)　　　南大井5丁目1442番地　→杭基礎２２ｍ
●クレストフォルム(H27)　南大井5丁目1425番地　→杭基礎２８ｍ
●イニシア(H27)　　　　　　南大井5丁目1248番地　→直接基礎（布基礎）

これ半径５０ｍの範囲内の話なんですよね。

地盤にも境目というのがあるのでしょうけど、どうなんでしょうね。
マンション初心者で良くわからないのですが、杭基礎で深い方が頑丈ということですか？
というか、地盤が悪いから基礎を深くすると言った方がいいのでしょうか。
単に予算的なものだったりしたらいやですね。

あんまり盛り上がらないですね。
やっぱり、駅遠だし、価格高し、この物件を買うメリットが無いですよね。

立会川駅徒歩8分は遠いですかね？
大井町、大森で考えると遠いけど...

8分は遠くもなく近くもなくって感じですかね。
ただ立会川には用がない人が多いだけだと思われます。
イニシアもそう思うから「大井町」っていう名前にしてますし。

第一京浜を挟むので実際はもう少しかかるかと思いますよ。感じかたなので人それぞれですが、夜だと駅からここまでが暗く長くは感じました。

>>97
10数メートル以内に硬い支持層がきて、コンクリートで埋めるようなベタ基礎は安定して良いですが、
ここは支持層と呼ばれてる層は20数メートルですから、この場合でしたら、杭基礎の方が安定はしてると思いますよ。

いつから、売り始めるの？

今週月曜日のような京浜東北線の輸送混乱発生時を考えると、京急立会川に迂回できるこの南大井一帯は便利かと思います。首都高速中央環状線へのアクセスも便利ですし。

ピンポイントではないですが、一番近い地点です。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/geo-web/fileDL.ashx?dl=s...
少なくとも１０ｍ以内でＮ値５０以上はなさそうですね。
もちろんデベの地盤調査結果報告資料も信頼できるものだとは思いますが、周辺はこういう状況ということですね。
こういった状況と、周辺のマンションの基礎の深さ（２０ｍ以上）を考慮してもいいとは思います。

基礎は最良であるべきだとは思います。その最良は、まあ人それぞれですけどね。

いよいよ販売開始ですね。
第1期1次で33戸も売り出す。
つまり33戸はの要望が入ったってことですね。

価格 4,798万円～8,498万円
最多価格帯 6,200万円台（8戸）
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 54.29m2～82.43m2

抽選になるくらいの物件なのかな？

いきなり33戸にはびっくりです

こことは関係ないですが、目黒のタワーは販売センターのオープン前にもかかわらず
資料請求が１８０００件を超えたと発表されてました

都心に限っては物件数が減って買いたい人が溢れてるのでしょうか？
それにしても１８０００件もどうやって対応するんだろう

JR不通時の京急の振替輸送なんて乗れたもんじゃないんですけどねえ。

ＬＤＫのまとめて表示といい、名称といい、基礎の件といいどうもしっくり来ないことが多い物件ですね。

大森海岸のイトーヨーカ堂は便利ですよ。京浜東北が止まっている時は、モノレールの大井競馬場を利用するのもいいかもしれません。

47戸中、第1期1次で33戸ってすごいですね。
駅からもちょっと距離があるし、
ここまで人気が出るとは思わなかったです。
今週末が抽選日のようですね。

残りは2期での販売になるのでしょうか。

価格はお隣のパークハウスとあまり変わらないくらい？

パークハウスより知名度が低くて、基礎が安くて、価格は１〜２割増しくらいですね。
大井町からもパークハウスより遠いですし正直割高。

あと数字を真に受ける人が結構いらっしゃるのにも、不自然な人気なんですねレスにも驚きです。
３月に販売したゴクレは８部屋を完売できなかったんですよ。
つまりこの近辺での販売は完売しなくても仕方のない市況になってるんです。
そこへ来て３３戸を売り出す、そこには二つの目的があると思います。

１.申し込みがいっぱい入ってる人気物件と見せるため
２.ゴクレへの対応

特に２ですが、ゴクレは入居開始してます。
つまりゴクレとイニシアで比較してる人は今決めたいわけです。なのにちまちまと数戸ずつ出してもしょうがないですよね、買いたくても買えなかったじゃ売り逃しになりますから。
そもそも家賃の支払がなくなる時点で今完成してる方が有利でもあります。
また完成した物件は今後値下げの可能性もあります、ゴクレが値下げする前の今契約をしちゃえというのがイニシアの考えかと思います。
イニシアからしたら隣がゴクレみたいなデベでラッキーって感じじゃないですかね。完売が出せなくても仕方ない状況を作ってくれたんですから。

残ってる物件も低層階など価格戦略を見据えてますからイニシアも完売を見込んでないと思いますよ。

>>113
さすがに３３戸完売は難しくても、そこそこに売れるんじゃないでしょうか？
もし不人気なら逆に１期は１５戸ぐらいに絞って即日完売をアピールすると思うのですが。

どのデベでも、１期２次３戸、１期３次２戸…といった感じで今はお客さんが付くたび少しずつその住戸を売り出すようになってます。３３戸売り出すのはそれなり人気があってお客さんが付いているのではないでしょうか？

どちらにしろパークハウスを買った人は正解でしょう。
建築費が上がっているので、今はあの価格では出せないと思いますよ。

人気のあるないは正直わかりませんが、
新築のマンションはいくつ売れたかが非常にわかりにくいブラックボックスですからね。
３３戸中３２戸売れようが、１戸売れようが、完売できなかったで、
営業の人が「すごい申し込み数があり、かなり決まりました」と言えばそれでおしまい。
数少ない目に見える部分はこういった掲示板での評判とかじゃないですかね。

今後の売り文句はこんな感じと勝手に予想。
「うちは近辺では一番申し込みのあった物件です。
　ほら１期で３３戸も売り出して、残念ながら完売はしませんでしたが、かなり決まってしまったんですよ。
　新築のマンションは申し込みのあった部屋を販売するので、この販売戸数はそういうことなんですよ。
　ここだけの話、隣のマンションは１期の販売戸数は１ケタで、それでも完売できなかったんですよ。
　同じマンションでもこれだけ違うんですよ。
　今回紹介できるのは、かなりいい巡りあわせです。いかがでしょうか。」

パークハウス南大井の価格を知っちゃうと、たしかに高いのですが。
ここに限らず、どこも1割2割上がってますから、こんなもんじゃないでしょうか。

ちなみにパークハウス南大井も、第１期で49戸中30戸を売りに出してましたから、特別多すぎないのでは。

３３戸の一覧はお客さんに渡っているので、売れ残ったところは二度と新規発売できません。
無理して出して売れ残ると、販売上非常に不利になりますよ。（コスモスイニシアはむしろチマチマ小分けして販売している印象）
物件概要にも販売残（売れ残り）の戸数が表示されるので、イニシア行徳のスレなどでも“あと何戸”とカウントダウンのレスがついてます。
セールストークのために多く出すというのはちょっと考えにくいです。買うお客さんも一生に一度の買い物、セールストークに惑わされるほど単純じゃないと思いますよ。

＞106さん
こんなサイトあるんですね、ありがとうございます。

こう見ると、近辺にすごい優秀な硬い地盤が浅いところにあるとは言えないと感じますが、とにかく勉強になります。
自分で調べることも結構できるんですね、自分の無知を知りました。

水回りがとても使い勝手の良い設備になっていますね。
一つ一つの空間も広々として感じで間取りが良いと思います。
価格は少し高めにも感じましたが、まずまず良い感じです。

またヤマダ粘着キチガイが出てきた。
ヤマダの前の丸井が閉店した時の写真だろそれ。

http://www.yamadalabi.com/shinagawa-oi/

>118さん
>>物件概要にも販売残（売れ残り）の戸数が表示される
すみません、ちょっと見つけられなくて。。。
結構表示している物件多いんですかね。
なんか自分のよく見る物件だと、販売残が表示されているところが一つもないんです。。。

>123さん
それは販売前の物件を見ているのでは？
〇期〇次といった表示がなく、分譲中（いつでもどうぞ状態）と表示されてます

例えば…
イニシア高砂　　　分譲中3戸　4期1次2戸
イニシア調布国領　分譲中3戸　3期2次2戸
イニシア行徳　　　分譲中7戸　最終期7戸

たぶん123さんは「全戸数に対して」の残数が掲載されてると思ったのでしょう。
完売が続いているか、最終期以外では全戸数の残はわからないと思いますよ。もっと言うと必殺のキャンセル待ちで復活することもありますし。

というか、一つ上で提示されたものは今販売中の戸数がわかるだけなので販売残がわかるというのは言い過ぎな感じがしますので、123さんのレスもわかりますけど。

初めてマンションを買おうと思って、色々みていると
ワカラナイ事って多いですよね。
結局はどこがどれくらいあるのかしら？なんて全然ウェブ上ではわからないですし。
最終期先着順だともう○戸しかないのか～みたいな感じになるけれど
それ以外だと判りにくいですよ、ホント…。

>>126
最終期は先着順だと戸数が分かるのでしょうか？

なんか販売の残がわかるなんて言ってる人がいるんですね。
そんなのがわかっていたら、時折みかける「あと何戸なんですか？」なんていうコメントが出ないですよね。
買い手がある程度デベの売り方に疑ってかかるのも無理はないです。

ここの会社が信用できなければ他を買えばいいだけ。
なぜ何度も投稿するんでしょう。

あまり人気ないんですかね。
たしかに現時的ぱっとしませんが、田町〜品川〜羽田エリアの将来性を考えると、このエリアはそこそこ化けると思うんですけどね。

あえて化けなくても、ほどほど便利な今ぐらいで十分という考え方もあろうかと。

いろんな意見があるから総合的な判断ができるんだと個人的には思いますけどね。
気にしすぎなのでは。

またその話題に戻るのですか。

モモレジさんがココ取り上げたね。なんかデザイン性が高くて売れてるみたいね。コスモスイニシアは頑張ってる良心的なデベと言えるよね。

デザインがよくても、そのぶん基礎が安いのは、どうなんですかね。
デザインなんて、はじめだけですよ。

地盤調査、構造計算を行って必要な基礎を決めていきます。計算が正しくなければ建築確認は下りないですよ。
もし杭基礎ならどんな杭を何ｍまで打たないといけない、もしベタ基礎ならどれだけ掘ってどのような地盤改良をしないといけない、そういった中からどの基礎にするかを決めていくはずです。

図面どおり工事されていれば、方式の優劣じゃないと思いますよ。（図面どおりの工事がされてるかは確認のしようがないですが）

優良かどうかは判断しかねますが、少なくともやや正直ではないと思う方はいらっしゃるかと。
錯誤を期待してる感じが見受けられますね。

134さんが紹介されているブログ、良いところもそうでないところも
詳しく書かれていて読みごたえありますね

今日みたいな京浜東北線輸送混乱時でもりんかい線とかいろいろ交通手段があるのが、大井町の良さかと。

それはあるかも。
交通手段が色々とあるという点はすごくいいんじゃないかと思います。
23区内だと、比較的不便することも少ないけれども。
りんかい線があったりとか、あとバスが意外と便利であったりとか、
いろいろと良い点がありますかね。

ももれじさんという方のブログがいいんですか。
勉強の為に見てみようかなぁ。

先週の販売は好調だったのかな？
お隣のゴクレは静かですねー

こちらも十分静かです・・・
交通網を褒めている方以外は

区内でしたら鉄道インフラは重要。
郊外で一生車持つ生活+4200万住宅と
都内車なし6000万マンション
トータルだとそれ程変わらない？？

６０００万を安く思わせようという露骨なレスが。

それにしても、誰も１期１次の話をしないですね。
ここにいる方々は少なくとも状況を知らないのかな、残念。

＞144さん
1期1次は先週末に抽選があったんですよね。
ここでは話題に出ませんが、申し込み数はどれくらいあったのでしょう。
そして間もなく1期2次販売がはじまりますがGWを控えているにもかかわらず
イベント開催のお知らせもなく、更新頻度も低い。とても静かですよね。

ずいぶん人が少ないね。
みんな他にいっちゃったの？？

1期2次はGWにぶつける訳ではなく、5月中旬に販売開始となるんですね。
道理で何のイベントもなかった訳です。

あと、ここはコミュニティサービスの1つに顔見知り同士で子供の送迎や託児を
頼り合うものがあるようですが、事故などの心配はないのでしょうか。

このマンションで注目したのは、品質管理体制です。
社内外の検査員が現場チェックを行う点と、建築検査2回、住宅性能評価機関の検査5回、第三者検査機関による検査3回、QITによる自社検査12回。
これは、凄い評価できる点では。

一期二次出ましたね。
二部屋。既に要望書入っている部屋のみ
売りに出したのでしょう。

販売戸数 2戸
価格 6,398万円・6,698万円
間取り 2LDK+S（納戸）・3LDK
部屋 303 ,408
専有面積 75.03m2

他スレからだけど、

都心上空ルートに向けて国交省がいよいよ専用サイトを立ち上げたようです。

羽田空港のこれから
http://www.mlit.go.jp/koku/haneda/

新しい飛行経路
http://www.mlit.go.jp/koku/haneda/international/i/new/img_04.png

飛行する高さと航空機の音
http://www.mlit.go.jp/koku/haneda/noise/i/flight/img_01.png

>>150
国交省本気で進めるつもりなのでしょうか
地上300メートルを飛ぶ飛行機って
想像以上に煩くて怖いですよ

伊丹空港は環境対策に毎年50億円使用しています。特別着陸料で補えるのは16億円のみ。足りない分は空港整備特別会計=税金で補てんします。羽田の場合、大井町、大崎、五反田、目黒を通ります。このラインには高級住宅地も入ります。環境対策費いくらになるんでしょうね？実現するの？

かなり細かく販売を進めているのですか。
要望書が入ったところ方ということは、
もしも欲しい間取りがあれば好きにおさえることができると考えてもいいのかなと思いますが、どうなんでしょうね実際。
もっとガンガン売っていくのかなぁと思っていましたがそうでもないのですね。

交通手段が多いのは、魅力的に感じます。
デザインも悪くないようですし、オシャレな家に住みたいという方には向いていると思います。
気になっている方も多そうです。

大井町にも大森にも微妙な距離ですねー。
しかし、近ければ値段も高くなるし、大井町は物件自体が少ないので悩ましいところです。

そこそこ近い立会川駅徒歩8分じゃだめ？？

明らかに売りたい！っていうスタンスの人が見受けられるのが気になってしまう。
当該会社の人じゃなきゃ誰なんだろうっていう素朴な疑問。
もう契約した人か何かなんですかね？
距離については、微妙という表現が一番しっくりきますね。
もう本当に微妙、良くも悪くも。
徒歩10分切りが京急っていうのも（それも8分・微妙）
JR大井町まで１４分っていうのも。
ここの売りは立地じゃないでしょうにと思いますが。

大井町まで歩いてみましたが、駅前まできても駅に入るのにエスカレーターもエレベーターもなし。
普段使いは大森かなー。道も歩きやすいし。
立会川は個人的には使うメリットがないので。

ざっと地図を見たところスーパー過疎地なのが気になりました。
この辺りだとヨーカドーが一番大きいのかな。帰り道に買い物できるところが
欲しいところですがヨーカドーだとマンションとは逆方向、
徒歩15分を買い袋下げて歩くのも疲れちゃいますね。どこか良いところないんでしょうか。
駅までの距離はどこも微妙ですが小中学校が近いのでファミリーさん需要ならあるんじゃないでしょうか。

現地見てきました。
もう躯体ができていて一部覆いが外されていますね。
行ってみて気がついたのですが
ここは西側１階は周りの道より低いんですね。

この物件とプレミスト北品川とスミフの品川埠頭マンションで検討中です。
やっぱり大井町ならこの物件が第一なんですが、もう少し駅に近ければ。。。