イニシア大井町ってどうですか？

ＪＲ駅徒歩１０分未満の価格ですよねー
この価格でこの立地で誰が買うのだろう

かといって、「いま」大井町駅10分内の物件がないのですよね。築浅中古も高すぎ。

↑ガセですよ。

以前も真偽不明のヤマダ閉店情報が書き込まれたけど、今度は
自ら妄想記事を作文してまでヤマダを閉店させたがってる人の
目的は一体何なんだろう。
気持ち悪い。

大井町さげを狙った不自然な意図があるのでしょうが、
そもそもここを大井町の物件って言うのに不自然さがあるわけで。

>>64
これはやばいですね。風説の流布。
書き込み元ipアドレスは残るので、該当プロバイダーに開示請求きますよ。タイーホ確定です。

＞ずっと住み続けられる品質を目指しています
って書いてあるくらいだから、どんなにすごいかと思いましたけど、
構造の仕様に関しては、厚みとかコンクリ強度とかは、
数値的に可もなく不可もなくといったところなんですね

子育て世代のことを考えたいい物件ですね。
設備も充実してますが、何よりデザインが好きです。
自分らしさを出すことのできるデコレーションも興味深いです。
中小デベですが実績もありますし、安心できると思います。

第一期価格でましたか？他物件と比較したくモデルルームに行った方ぜひおしえてください！

＞71
坪単価は平均２９０万くらいでしょうか。
正直言って、このスレでは高いと言っている方が多いです。
昨年のパークハウス南大井より１〜２割くらい高めの設定だと思います。
（完売している過去の物件と比較してもしょうがないとは思いますが）
似た価格のクレストフォルム大井町サウステラスが第１期完売していないところを見ると、売れ行きが厳しい価格なのだと思いますよ。


デザインやコミュニティーを重視しているためか、
設備としては、最近の新築のマンションの最低ラインだと思います。
事実クレストフォルムよりコンクリの強度は低い数値になっているなど、構造の点で特筆すべきことはありません。

以上個人の意見もありますが。

西側はもっと坪単価低いですよ。私は夕方明るい西側も好きなので検討したいと思ってます。パークハウス南大井よりもお手頃だと感じました。感じ方はそれぞれだと思いますよ。

概算ですが、
西側が約６９ｍ２で５７００万なので、「坪単価２８０万」
南側は約６９ｍ２で６２００～６３００万なので、「坪単価３００万」

別スレですが参考までに、引用しますと
パークハウス南大井　坪単価256万円～273万円。
価格的なお手頃はなさそうです・・・

＞59
＞60
大変勉強になりました。
先週モデルルームに行って気に入ってしまったものの、地盤は心配だったため検討しなおします。
確かに、ほかの会社よりも地盤の説明が不十分？（説明したくないのかな？）は感じておりました。

営業マンの方から直接聞いてみます！！

まぁ安く感じるなら申し込めばいいし、高く感じるなら様子見すればいいんじゃない？
顔の見えない、肩書きもわからない人達が書いてるのですから、その人達は当然自分や自社の利益が最大になるように書きますよね。

この物件の良さは何？

>77さん
いちおう大井町駅徒歩圏。
新幹線、空港アクセスがよい。
デザインがいい。

ですかね。

●良い
・コミュニティ。
・デザイン。
・大森駅にほどほどの近さ。

●う～ん・・・
・大井町徒歩１４分。
立会道路は確かに車は通りませんが、何か囲まれている感じがして不安。
一人では歩きたくないですね。
・坪単価。

良さは何？という質問で良い部分のみを挙げる流れを作りたかったんでしょうかね
良い部分のみに目がいくのは、ことマンション購入に関しては危険かと


期待　遮音等級は良さそうですね。実際にできたらどうかわかりませんが
不安　天井高、下がり天井

人によって何を重視しているかが違ってくるから、
何が良いのかというのは一般的に言うと何になるのでしょうね。
少なくとも、建物自体は悪くないんじゃないかとは思われます。
駅までのアクセスなどは
どちらかというと優先順位の上位には入ってこない場合にはという感じになってくるのか。

大井町駅から、現地に行ってきました。緑道を通り、途中、パークハウス南大井を通り過ぎ、現地着。帰り道は大森駅へ。

どちらも緑道、公園と歩きやすい道ですね。大井町、大森は買い物に困ることが全くなさそう。ヘタに新馬場あたりの物件よりも、ぜんぜん良いかと思いました。

価格は、いまの相場を考えると、仕方がないのでしょうか・・・。

新馬場あたりと比べたらＪＲ徒歩圏のどこだってプラスになってしまうような。

価格は最初に高く設定するのはよくあることです。
予算ぎりぎりで買われた方がいいわけですから、それで売れたらラッキーですしね。
仕方ないといって考えるのをやめるのはもったいないことかと思いますよ。

クレストフォルムは坪２５０万円台も出ましたね。
このままの価格で申し込むのは馬鹿らしくなりますね。

見てきました。
南向きは魅力的かなとも思ったのですが、目の前のパーキングが建て替わるかもしれないらしくそうなったらイヤなので西向きにしようかなと思いました。どうしよう・・・。

>>85
近所住みです。

それぞれ道路はさんで
西がパーキングの会社で
南が普通の会社ですよ^^
ご参考まで。

コミュニティのアズママというシステムが気になりますが、
所謂ファミリーサポートセンターと同様のサービスを
マンション単位で実施するという事でしょうか。
利用料金は東京都が実施するサービスと同額のようですね。

相場どうなんですかね
大井町から徒歩15分だし水回りのクオリティも都内のマンションでみると最低限、食器棚もオプションだし、ベタ基礎だし
営業さんからオリンピックの関係で高くなっていると説明を受けたけど、それとは別に何かしら理由があるんでしょうか

高くなってしまう理由が見つからないのが困ったものです。
オリンピックは人手の関係で、地価はそんなに関係なさそうな。。。
＞ベタ基礎
ちなみにこの物件はベタ基礎ではなく布基礎みたいですよ。

モデルルーム見てきました。

設備はいいけど、逆に選べないのでちょっと無駄に盛られている気がする。

30万円分は内装（壁のデザイン）をサービスしてくれるらしいです。

【駅からの距離感】
JR大井町徒歩14分、JR大森徒歩12分、京急立会川徒歩8分となっていますが、
実際に歩いた感覚的には、
・大井町：遊歩道を歩くので早く歩ける。夜とはかちょっと怖い？線路沿いを歩けばもう少し人通りは多い
・大森：思ったよりも遠い。実感だと大井町と変わらない。
・立会川：そこそこ近いが、駅前には特になにもない。

どの駅も割とフラットなアプローチではありました。

【日当たり】
南、西が道路ですが、その向かいに3階程度の建物が建っているので、１階は日当たり悪そう。
2階は冬だと厳しいが、3階以上は日当たりは問題なさそうです。


【価格】
発表前の予定価格ですが、3LDK（68.93ｍ）が5480万～、2LDK（54.29ｍ）が4780万～でした。
大井町というネームバリューを売りにしているが、大森のが近く、距離感に対しては割高と感じる。

ただ、品川区は教育関係はしっかりしているので子供を考えている人にはいいかも。

9月下旬完成なので仕込みは2年ぐらい前だから、オリンピックによる値上げとかは影響が薄いはずだが、
それらも値段に盛り込まれている感が否めないので私は割高に感じました。


【室内の設備】
女性目線で設計されているらしく、三面鏡内のドライヤーホルダーや洗濯物置きのうえのバーなどは使いやすそう。
クローゼットが大きいので収納には困らなさそうでした。

残念なのはキッチンはあまり力が入れられてないようで、等級の低いキッチンだし狭かった。


その他気になることがあれば回答できる範囲で回答しますよ～。

この価格と隣のゴールドクレストの状況とか見ると、１期で申し込むのは尚早な感じ。
似たような広さが多いですし。

＞大井町というネームバリューを売りにしている
どうしても引っかかりますよね。
ちょっとがっかりです。

90さん、詳しいレポありがとうございます。
特に駅からの距離感は参考になります。
フラットアプローチの場合、意外と早く着いたなぁ負担感がないなぁなんてこともあるかとは思いますが、
やはり10分以上かかってしまうとなるとそうもいかなくなってくる距離なのかもしれないですね。
やはりこれくらいの距離だと自転車が本当は一番負担感ないかもしれません。

販売予定が延び延びですね。
なかなか希望の集約に難航しているのでしょうか。

そういえばザ・パークハウス南大井の基礎は杭基礎で約２２ｍみたいですね。
ここらへんの地層はどうなってるんですかね。。。

地域的に言えば
地盤はいい方ではないのでしょうが
ここの土地がピンポイントで良い事を否定する根拠は持ち合わせません。
ただ斜め隣のゴクレさんは杭基礎ですよね。
僅か数メートルで地盤って変わるんですかねー？

まとめると、以下の通りですね。

●パークハウス(H26)　　　南大井5丁目1442番地　→杭基礎２２ｍ
●クレストフォルム(H27)　南大井5丁目1425番地　→杭基礎２８ｍ
●イニシア(H27)　　　　　　南大井5丁目1248番地　→直接基礎（布基礎）

これ半径５０ｍの範囲内の話なんですよね。

地盤にも境目というのがあるのでしょうけど、どうなんでしょうね。
マンション初心者で良くわからないのですが、杭基礎で深い方が頑丈ということですか？
というか、地盤が悪いから基礎を深くすると言った方がいいのでしょうか。
単に予算的なものだったりしたらいやですね。

あんまり盛り上がらないですね。
やっぱり、駅遠だし、価格高し、この物件を買うメリットが無いですよね。

立会川駅徒歩8分は遠いですかね？
大井町、大森で考えると遠いけど...

8分は遠くもなく近くもなくって感じですかね。
ただ立会川には用がない人が多いだけだと思われます。
イニシアもそう思うから「大井町」っていう名前にしてますし。

第一京浜を挟むので実際はもう少しかかるかと思いますよ。感じかたなので人それぞれですが、夜だと駅からここまでが暗く長くは感じました。

>>97
10数メートル以内に硬い支持層がきて、コンクリートで埋めるようなベタ基礎は安定して良いですが、
ここは支持層と呼ばれてる層は20数メートルですから、この場合でしたら、杭基礎の方が安定はしてると思いますよ。

いつから、売り始めるの？

今週月曜日のような京浜東北線の輸送混乱発生時を考えると、京急立会川に迂回できるこの南大井一帯は便利かと思います。首都高速中央環状線へのアクセスも便利ですし。

ピンポイントではないですが、一番近い地点です。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/geo-web/fileDL.ashx?dl=s...
少なくとも１０ｍ以内でＮ値５０以上はなさそうですね。
もちろんデベの地盤調査結果報告資料も信頼できるものだとは思いますが、周辺はこういう状況ということですね。
こういった状況と、周辺のマンションの基礎の深さ（２０ｍ以上）を考慮してもいいとは思います。

基礎は最良であるべきだとは思います。その最良は、まあ人それぞれですけどね。

いよいよ販売開始ですね。
第1期1次で33戸も売り出す。
つまり33戸はの要望が入ったってことですね。

価格 4,798万円～8,498万円
最多価格帯 6,200万円台（8戸）
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 54.29m2～82.43m2

抽選になるくらいの物件なのかな？

いきなり33戸にはびっくりです

こことは関係ないですが、目黒のタワーは販売センターのオープン前にもかかわらず
資料請求が１８０００件を超えたと発表されてました

都心に限っては物件数が減って買いたい人が溢れてるのでしょうか？
それにしても１８０００件もどうやって対応するんだろう

JR不通時の京急の振替輸送なんて乗れたもんじゃないんですけどねえ。

ＬＤＫのまとめて表示といい、名称といい、基礎の件といいどうもしっくり来ないことが多い物件ですね。

大森海岸のイトーヨーカ堂は便利ですよ。京浜東北が止まっている時は、モノレールの大井競馬場を利用するのもいいかもしれません。

47戸中、第1期1次で33戸ってすごいですね。
駅からもちょっと距離があるし、
ここまで人気が出るとは思わなかったです。
今週末が抽選日のようですね。

残りは2期での販売になるのでしょうか。