東京サウスゲート計画＜13＞

>>97
首都機能移転、なんて昔から言われているから。
じゃあ何処に、と具体的な場所を決めようとすると
利害関係の綱引きが始まってまとまらない。

>>101
前回はバブル崩壊で消えただけ。今度は本気じゃないか？

>>102
バブル崩壊で消えたのではなく
移転先候補地が複数出てまとまらないかった。
結局、西に行けば北の候補地関係者も反対派になり、北に行けば西の候補地関係者も反対派になる。

>>103
そもそもバブルの地価高騰から議論が始まったのに、議論をすすめるうちに地価がどんどん下がって、自民支持率急落から小泉政権が生まれ、鶴の一声で凍結された。

アメリカがかっこいいなんて時代錯誤もいいとこ。
それとも底辺職種の不動産業界の国際認識なんてその程度のレベルなの？

首都機能移転先は東濃か那須が有力と言われるが、
東京との連絡方法な東濃であればリニア、那須であれば東北縦貫線となる。
どちらが実現したとしても、
リニアと東北縦貫線の両方の拠点である品川の重要性は増大する一方でしょう。

首都機能移転など、決してあっちゃなりませんし、あってたまるかってはなしです。

すべての物には、相場ってもんがあり、それは高値があって、安値があり、上がチャチだと下は更にショボくなってしまい、つまり東京を推し上げてくことこそ、それが日本の値打ちの底上げになるのです。

首都機能は何が何でもない東京じゃないといけません、そして、都内23区の中でもサウスゲートが特別で、ホワイトカラー富裕層ばかりにし、西洋化し、格差のトップに君臨し、地方出身者や低所得層が羨ましがる、もしくは僻まれる、そんな場所であらねばなりません！


首都機能が地方に…、そんな事は、決して、絶対に、何が何でもないあっちゃならないし、ある訳がありません！


石破大臣の発言は、ただの地方票欲しさのリップサービスで、それを真に受けるのは、全くの素人です。

首都機能移転は、遷都じゃありませんよ。
国会とかだけ地方に持って行こうかって話。
国会の先生とかが不便な地方に通勤したいかどうか。

とにかく、

地方=東京に憧れる

東京=先進国家の首都

首都=グローバリゼーション

グローバリゼーション=サウスゲート

サウスゲート=あらゆる富や格差の頂点

富や格差の頂点&
グローバリゼーション&
先進国である日本の首都&

=東京サウスゲート

日本中にある世界各国の大使館や、航空会社や、財閥系企業や、IT企業や、エンターテイメントは、皆すべて東京サウスゲート地区に移転させるのが望ましいですね！

一方で、都営団地や築年数の古い低層マンションや雑居ビルなど(格式やブランド性のある建物は除く)は、軒並みすべて、都心から撤退させ、足立区、葛飾区、江戸川区、荒川区、豊島区、練馬区、台東区あたりへ移転させるのが、最も望ましいですね！

>106 なるほど。その文脈で論を進めると、「首都機能分散化」や「地方創生」は、むしろ、首都東京の機能と、危機発生時の対応能力の発展・強化につながる、ってことですね。今の東京の、単純に水膨れ人口増大で脆弱なまま過度に集中拡大している状況から、引き締まって筋肉質な災害・有事にも迅速柔軟に対応できる真の大都市になる期待が持てます。

以前の記事で皆さんご存知だと思いますが、新駅隣接地に超高層ビル８棟、そのうちマンションが３棟建設計画ということです。
２棟が分譲１棟が賃貸と予想してますが、分譲と賃貸1棟ずつ駅直結になりそうな気がします。
その時の相場を予想するのは困難ですが、分譲価格はどのぐらいになりそうでしょうか。
私は平均坪単価450ぐらいかなと思ってます。
周辺住民としてはあまり安く売ってほしくないですね。
周辺にマンション持ってる人も同じ心境でしょうね。
いずれにしろ、大量に供給されるのは脅威です。

新駅隣接地は、よく知らんがＪＲ東日本単独の所有地ではないの？
ほぼ永久に会社が存続するであろう東日本が、
金の卵を産む鶏である隣接地を
一部とはいえ分譲にして他人に売り払うとは思えないけど？

>>114
じゃ3棟全部賃貸ってことでしょうか。

汐留の土地、品川駅東口の操車場跡地どちらも駅の隣接地ですが、全部売っちゃいましたよ。

>>115
山手線内側の土地は別でしょう。
わざわざ線路を海側に動かしてまで、価値アップの山手線内側にする土地ですから。

>>115
あれは旧国鉄清算事業団の土地ですから債務返済のためにもともと売るのは既定路線でした。

みなさんは、車両基地跡地に分譲マンションはできないとお考えですか？
超高層賃貸マンションを３棟建てるのでしょうか。
おそらく相当な家賃だと思いますが、需要はありますか。

>>119 私はその通り、賃貸マンションだけになるんではないかと、予想しています。ターゲットは、外資系企業の日本支社への赴任や出向社員でしょう。彼らは、家族と一緒に、会社の費用負担で超高級物件を借りれますから、どんな高額でも問題になりません。また、会社業績や景気動向の急変に直ぐ対応し撤退出来るように、固定資産は持ちません。それらのメリットのために賃貸が良いのです。

>>120
その通りだと私も思います。
仮に分譲だとすれば、目黒駅前のタワーで坪500以上と噂されているので、軽くそれ以上だとおもわれます。さすがにその値段は手が出ないな。

>>119
定期借地権ということも考えられます。

>>120
再開発の目論見が外れ思ったほど外資系企業が集まらなければ、空きだらけのリスクもありそうですね。
>>121
目黒駅直結で平均500ですか！昨今の不動産価格の上昇はすごいですね。
>>122
定期借地権、なるほど！

僕は漠然とｖタワーみたいなのが建つのかなと思ってました。

>>123
汐留や品川分譲が失敗だったというのは、さんざん言われているわけで、J東としても、成功事例といわれる六本木ヒルズの森タワー賃貸や、東京ミッドタウンのサービスアパートメントは次の成功のための参考にしてるでしょうよ。

>>119
芝浦アイランドエア、ブルームの空きが常態化してるのを考えるとどうなんだろうね。

>125 「空きが常態化」？
エアが18件、ブルームが21件、で総戸数の約2%ですが、これって空きが多いって言うの？
http://tokyorent.jp/search/mansion?bldg_name=%E8%8A%9D%E6%B5%A6%E3%82%...

>>124
六本木ヒルズもミッドタウンも分譲マンションが有名ですよね。

>>127
ヒルズの分譲マンションの新聞折り込みチラシ、
世田谷の我が家にまで入ったことがあります。

>>126
２パーセントの空き(募集中)は、かなり多いでしょう。
少なくとも人気物件とは言えない。

賃貸だと回転があって、常に2%は退去・新規契約住戸があるってことじゃないの？
アイランドの賃貸だと、割りとすぐに埋まりますよ

>>129 東京ミッドタウン・レジデンシィズ は、10件で、対総戸数では約6%ですけどねー。
http://kenrent.jp/search/155166/#single
まあここも同様に「人気物件とは言えない」のかも知れませんが？
だとすると「人気物件」とは、空室率いくらで、どこなのでしょうか。事例を教えて下さいな。

大前研一はオフィスなんか余るんだから住宅にしろってプレジデントで言ってた。下に降りたらすぐ駅で数分乗ったら駅乗ったら丸の内で傘いらず。こういうのたくさん作れば東京も変わると。

＞131
６％は終わってるって。完全にブラックだよ。
管理費と修繕積立金を、ちゃんと登記者から徴収できていればいいが、不良債権になりやすい。
そういう物件は、安くても絶対に買ってはいけない。

>>133
それ空室率と違うから。サブリースとかかかってる可能性があるからよくわからんけどね。

業者任せの賃貸なら補償があるけれどね。
ただ、最近は中国人転売屋が転がしてるから、登記ちゃんとされずに組合も大変なんだって。
だから、賃貸は置いといて、中古が沢山出ている物件は、要チェックであることは確か。
不人気のバロメータでもあるし。

以前、こんな流れがリニアスレでもあった気がする。
Ｖタワーのような駅近をやたら持ち上げる流れだったかな？

ワンルームマンションじゃねえんだから再開発エリアの賃貸マンションを区分所有なんかしねえって。芝浦アイランドの賃貸棟も個人や外国人が区分所有なんかしていない。
所有者はSPCでREITに組み込まれている。

>128
ヒルズもミッドタウンも、庶民じゃない人々で出入りが凄まじいからね。
あそこなら立派でしょ、なんて感じで引き合いに出しちゃう >131 みたいな人は
よくいるけど、あまり比較対象にはならないよね。

＞136
だから、そういうのはいいんだよ。
中古が多いのはどうか、って話。
分譲戸ね。

>>138
中古が多いことが良いか悪いかは瞬間値だけ見てもわからんね。人気があり流動性が高いとも言えるからな。
分譲して以来誰も売り出さないとしたら老人だらけのマンションとなる。

転売（中古仲介）が多い物件は、確かに駅遠に多い。
段々と駅前開発が活発になってきているから仕方ないが。
新駅も、JRの土地は賃貸と定期借地付分譲、高輪周辺は
建て替えの分譲が次々と出てくるだろうから、駅から遠いと
空きは増えるわな。

＞139
おいおい、中古が出てすぐ買い手がつく仕組みを知らないのか。
物件指定しておくと、売りが出たらすぐ連絡が来る。
中古がたくさんネット広告で出ちゃってるようだと、相当不人気なんだが・・・

>135の話題
ここか。以下URL

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/527548/res/349

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/519146/res/730

>>141
不人気ならどんどん値段が下がるだろ。

中古がたくさん出ているのがマンションは不人気なのか？
竣工と同時に値上がり差益をとり転売する奴もいるよ。
そもそも不人気ってなんだ？

jr東にとってこの場所の分譲マンション建設は低リスク低リターンということですかね。

環状４号線の延伸は、西から順次建設するんですか？
それとも例えば、線路をまたぎ東西をつなぐ部分だけ先に作り使えるようにして、その後西から伸びてきた道路とつなぐなどの工事の流れもありうるのでしょうか？

全くですな。そういえば今日TBTに灯が入っていました。ここも入居開始ですかね？

>137 うん。でも、山手線新駅の住居棟が高層賃貸レジデンスなら、充分比較対象になるんじゃない？

恐らく新駅直上に分譲マンション建設となれば、坪500万は下回らないでしょう。100平米で15000万円。
まあ、それを買える人もいるでしょうけど不動産収入から考えれば賃貸として稼いだほうが最終的な
利益がでかくなると思われ。60平米で9000万円というような分譲をしても投資として買うという人が
どれだけ出てくるか？それだったら賃貸で稼いだほうが最終的な利回りは良いという判断になる可能性が
高いと思われ。。。

分譲なんかにはしないでしょ。
土地の所有者を増やしたら
遠い将来に、壊してなにか再開発したくても面倒臭いことになるから。

しかし何れにしても、立地が「駅ナカ」だけに、問題は列車走行音や駅アナウンスなどの「騒音」は、かなりヒドイんじゃあないだろうか。二重サッシ等で防音完備しても、窓を開ける生活は、まあ、無理っぽい。。

> 156さん
そして空には羽田に向かう飛行機がバンバン・・・
窓を開けるのは相当厳しいでしょうね。通年エアコン付けっ放しな方々が住まわれるのではないかと。

買えない、借りれないけど、品位の高い開発を期待したいところです。トラストでもビルでもいいので森さん来て欲しいな。

>159
六本木ヒルズ、東京ミッドタウンを超える開発規模ですから、JRも単独開発でなく、大手デベと手を組むことになるでしょう。確かに森ビルは、大手デベの中で流石センスがいいというか、垢抜けてますね。

>>160
汐留はデベに切り売りして失敗。港南は入札で最も高いところに売ったら三流デベが落札。

>>152
ＴＢＴは入居が始まっているみたいです。ここを安く購入できた方がうらやましいです。

>>都心上空ルート決定したんですか！？

>161 と、しても、JR東の単独開発になったら、もっとセンスが不安。。アトレくらいが精々なのかと？
どこかに、大規模の成功開発事例あります？

万世橋駅のエキュートみたいな再開発とか結構いいと思いますけどね。

汐留も品川も旧国鉄の債務返済のため精算事業団がやむなく民間に売却したからね。それでも品川はインターシティは一体的に開発できてまあ成功。グランドコモンズ側はデザインもバラバラで汐留みたいになっちゃいましたね。
まあ見た目は汐留よりいいですけど隣が食肉市場ではねえ
？

新駅は、かつて何もなかった大崎駅と同じ感じには育つかな。
メトロが欲しいね

汐留も港南も売却したのは国鉄清算事業団です。なのでJR東日本とは関係なし。

>どこかに、大規模の成功開発事例あります？

成功と言っていいかはわからんが東京駅周辺なんてまさにそうでしょう。

お、なんかスッキリ！！しましたね！
>169 東京駅周辺 丸の内は、三菱地所が社運を賭けて整備してますからねー。気合の入り方が違うでしょう。
他事例で、恵比寿のガーデンプレイス、なんて、良いレファレンスケースになると思うんですが。どうかな。

JR主導の再開発といえば
さいたま新都心なんだよな
微妙だけど

高輪口出たところの第一京浜は計画道路ですが
この機会に整備するのかな？

神社もあって難しいでしょうが
計画道路に設定されたのは確か昭和の前半期・・・

今回やらなきゃ一生やらない気がする。

大丸有や代官山の様に洗練されていて、新宿や渋谷の様ないい意味で雑多な部分があり、回遊性を配慮した有機的なつながりのある街。
これらすべてが揃った街になるには時間がかかると思うが、死ぬまでに期待したい。
汐留と品川駅東口の再開発は上記のすべてがないと思う。
とても無機質な印象。
品川インターシティの緑地はなぜか足が伸びないし、行き方も知らない。

>>172
都内は未完成の計画道路だらけ。全てが整備されるには千年以上かかるだろ。

大崎や品川は、後背地となる商圏の人口が少ないから、街の規模としては中核。
例えば、新宿が三多摩エリアという巨大な後背地が控えている一方、
品川は神奈川エリアと言いたいところだが、横浜と川崎と渋谷に客を奪われている。
千葉方面からは、東京・有楽町で人はストップだし。
職住同居の大崎のような発展にはなるが、特区により大崎よりアジア人は増えそう。

アジア人はいらないな。欧米人、カモーン！

>>176
ツーリストやショートステイはアジア人の方が素行がいい。
ナンパしてるアジア人はほとんど見ない。
騒いでるのもあまりみない。
でも欧米人には甘いから、中国などのアジア人の方が叩かれる。

>>175

大崎のような発展になる根拠がわかりません。
商圏云々の問題でなく、現時点で神奈川から品川に来るようがないだけのことです。
品川の魅力が増して行きたい場所になれば、神奈川だろうが千葉だろうが人は来るでしょう。
今品川にあそびに来る人に会ったら“何しに来たの？何も無いよ”と言ってしまいます。

そんなに品川に人を呼び込みたいかなあ、しかもアソビ目的の人々を。オフィスエリアと居住区で安定した人の流れがあり、それなりの日常生活ショップや小さな映画館 美術館程度の商業、文化施設があれば、もうそれで住む者にとっては充分です。今の、休日は閑散な感じが寧ろ落ち着きます。
間違っても、46時中昼夜問わず人ごみでごった返す、渋谷 新宿 池袋 吉祥寺 のような街にはなって欲しくない。

オフィスはたくさんできる、レジデンス・サービスアパートメントもそこそこ、ホテルもいくつか、でも夜は銀座・赤坂・六本木を中心にごくたまに新宿とか、結局今と変わらないんでしょうね。

>>180
それだと東京都やJRの目指す再開発のゴールとだいぶ距離があるので、また失敗するという予想になりますね。

まあ結局、再開発をやる都やＪＲの自由ですから。

>>179
激しく同意
品川の今の平日のビジネス街としての活気、休日のややまったり感が最高だね。
間違っても渋谷とか新宿とか池袋みたいな猥雑な雑多な街になって欲しくない。

だから、大崎ような発展にはなるということなんですね

でもそれだと不動産価値はあまり上昇しませんね。
ここはマンション掲示板なのに、みなさんそういう視点で見ないんですね。

大崎が失敗したのは再開発用地が虫食いだったから。

>>184
大崎はリニアの始発駅でもなければ新幹線の停車駅でもない。
大崎のような発展になる必要は無し。

品川〜田町エリアの発展は、羽田の国際空港化が大前提でしょ。新宿にも渋谷にもどこにもない最大の特徴。

良し悪しはともかくとして、海外に行く人海外から来る人、国内外のハブとして発展を目指してるんでしょ⁉︎

国際都市東京の玄関口だからサウスゲートなんでしょ⁉︎

後背地が無いとか渋谷、新宿、大丸有なんかとの比較はあまり意味がない。
もちろん、外資の誘致や外国人観光客増加に失敗すれば、リニアの始発駅くらいしか特徴の無いエリアに終わる...。

成功したら、不動産価値も上昇するが、24時間365日人の出入りする街になる、みたいな感じでは？

＞大崎が失敗したのは再開発用地が虫食いだったから。

大崎は一気に開発したわけではないですが。
大崎は全然虫食いじゃないですよ。衛星画像で見てください。
ペデストリアンデッキの規模も山手線随一だし、
今やってる西品川１丁目地区、北品川５丁目地区を入れたら、
まさに品川車両基地の面積ほどあります。
それなのに、人が来ません。

駅利用者は大崎より圧倒的に品川ですが、
リニアに乗るために品川駅で下車するわけではないので、
駅の外の活況にはつながりにくいです。
ましてリニアのためにプリンスに泊まるわけもなく。

今よりはずっと発展するでしょうが、大崎の例が近いでしょう。
むしろ一気にオフィス棟を何本も建てたら、床面積が余ってしまう恐れも。

外国からの観光客は京都や電気街など日本の文化を見たいのに、新しいビルがたくさんある北京や上海やシンガポールあたりから来る客が、高さ150ｍしかないビル街に興味を持つだろうか？

>190 人通りが多いだけのスクランブル交差点が観光名所になる渋谷のような例もありますから、何がウケるかわかりません。でもそんなのは渋谷や新宿に任せて、品川は外国人ビジネスマン・ウーマンのためのオフィス拠点と、都内や首都圏東西の観光場所にアクセスの良いホテルがある滞在場所としての機能を強化、特化するのが、この地域固有の魅力として、いいんじゃないだろうか。

渋谷のスクランブル交差点は、世界的にも名所だと思いますよ。ハリウッド映画で日本と言えばあそこです。
それと、羽田からJR直結になる有明台場や舞浜に旅行客は泊まるでしょう。新駅のアジアオフィス群よりも、ガンダムとディズニーと魚市場（BRTですぐ）でしょうし。
ちなみに、ポジ全開になり過ぎずに冷静に予想しただけです。

>176
>アジア人はいらないな。欧米人、カモーン！

あなたのようなチープな発想が、海外で日本人が低級扱いされる原因。

「東京で白人男性はやりたい放題だ」と説く“ナンパの達人”入国禁止運動広がる
http://www.sankei.com/world/news/141114/wor1411140015-n1.html
この白人男性講師は、youtubeで日本人女性の軽さを世界中に発信してる。
日本の女性は簡単だと、世界で講義して稼いでいる。
特区の品川に、教義に従ってこんな外人が集まってくるかもな。

外人頼みじゃなく、しっかり自活しろよ。

仰るとおりですね。

欧米人（白人、黒人）の不良外人はたち悪いですよね。

また、日本でアジア人というと中国をイメージしがちだけど
観光で来る東南アジアなんて中流階級以上の人が多いから礼儀正しい多いよ。

Business面でも、馬鹿な欧米人多いし、優秀なアジア人も多い。
来日1年でビジネスの日本語をマスターして、日本人以上の成果を出していた
中国人には感心した。

日本人は欧米に対する劣等感、アジアに対する優越感っていつまで持ち続けるののでしょう。
時代は変ってる。日本人も変化しないとね。

>>192
リニア駅自体が名所になりますよ。
日本人や外国人が品川に乗りに来ることになるでしょう。特に日本人は新しい物と速い物が好きですからね。
それと、羽田やスカイツリーや銀座や台場からも京急・浅草線やバスで来て品川駅で乗換えだから
「品川駅で下車しない」なんてネガさんの勝手な主張。

>186

大崎が失敗したのは再開発用地が虫食いだったから。


189：匿名さん [2014-11-14 05:12:11]

＞大崎が失敗したのは再開発用地が虫食いだったから。

大崎は一気に開発したわけではないですが。
大崎は全然虫食いじゃないし‼︎

大崎駅東口の大崎ニューシティにはライフ、ダイソー、ゲートシティ大崎にはパタゴニア、おしゃれなメガネの

JINS、西口のシンクパークにはハンズビーの雑貨が売っているファミマ‼︎ NBF大崎ビルにはスタバ併設のおしゃれなTSUTAYA大崎ウィズシティには大崎で創業した有名つけ麺店六厘舎。

これから開業する大崎ブライトコアタワー、大崎ブライトコア、大崎ブライトコアプラザ

には無印良品、フランフラン、ユニクロ、GAP、ライフなど
6500m2以上の商業施設が誘致されます。

これだけの大型商業施設、オフィスビル、タワーマンションが出来れば大崎は買い物客がさらに増え、住民もさらに増え大崎はものすごい活性化するでしょう。

日本人が集まらない町は、それなりってことですよ。
後背地をないがしろにし過ぎ。内需は大事。

大崎全然失敗してないじゃんね。

>>196
大崎住民だけど、ゲートシティは正直いまいちだと思う。

>>199
出来た頃のテナントほ良かったけどね。
ゲートシティって大崎のオフィス賃料一挙に２倍にした。