BAYZ TOWER＆GARDEN(ベイズ タワー&ガーデン)ってどうですか？part9

>>172

では、ここよりも割安という条件でここ以外にお勧めできる場所ってありますかね？
住まいにお詳しいみたいなので是非ともご教授いただきたいです。

173さん
あくまで私見なので、一個人の意見として捉えて下さい。

今は新築は非常に手を出しにくい市況です。
かといって中古も値上がりしているとこが多く、これも難しいです。

私なら、部屋の広さや間取り、向きや眺望を妥協してでも、例えば
新築ならば
・勝どきから比較的駅近の、勝どきザタワー
・地域は異なるが、東中野駅徒歩1分のクラッシータワー東中野
（ただしかなり販売済）
と考えます。

いずれもbayzよりも価格帯は高いので、検討外かもしれません。
ただ、資産性を考慮すると間違いなくbayzより良い物件です。
bayzより安い価格帯の物件は、詳しくないので、正直に言って安易に
は勧められません。


不動産は、資産価値の他に、使用価値もあるので、広さや眺望、
間取りに妥協したくない方も当然いるはずです。
でも、私なら人生のかなりの労力を割いて購入する住宅が、買って
すぐに含み損を抱えるのは耐えられません。
そこは人生観の違いなので、何が正しいとかはないと思います。
それこそ、お金が余っている人は、割高だろうが、含み損があろうが
好きな物件を買えば良いわけですから。

>>174
勝どきは確かに駅近ですが、周囲を他のタワマンで囲まれることがほぼ確定しています。また、TTT、ドゥトゥール、勝どき東などと比べて劣位であることも間違いありません。

TTTとPCTが分譲価格も成約価格も同等ということを考えると、勝どきザタワーの分譲価格は割高との判断もあり得ます。確かに中古価格は駅近の分勝どきの方が高いでしょうが、bayzの方が分譲価格は二割近く安いことを考えると、必ずしも勝どきの方が資産性に優れているとは言えないと思います。

あくまで私見なので念のため。東中野は価格を知らないのでコメント差し控えます。

>>175
174を書き込んだ者です。

bayzとKTTを比べた場合に確かに平均単価はKTTの方が高いです。

ただし、私ならばbayzの条件の良い部屋を買うくらいならば、
囲まれを承知で、KTTの中でも低層階の割安な部屋を買いますね。
そうすると値段は大差ありません。bayzの平均単価位で買える
はずです。

確かにKTTは、近隣のTTTや勝どき東と比べると劣位かもしれませんが、
まだ中でも高くない部屋を買っておけばリセールの際に損は大きく
ならないと思います。

東中野は現在の新築の中では、立地が素晴らしいのでネガ要素を考慮しても
お勧めです。ただし、3LDKはもうほとんど売れているはずです。

不動産購入の原則として、予算をそのままにして、立地を郊外で
駅遠にし、部屋を広くしていくのは、やってはいけない買い方とされます。

これもあくまで、私見です。
願うのは、これを読む方が、自分なりの考えを持って、不動産を購入される
ことです。このように考える人間もいるのだという程度で十分です。

ちなみに、私は自身はこの物件やKTTや東中野の物件にも何の関わり
もありません。あくまで、一消費者としての考えです。

欲しいマンションを探して買う。
値上がり基調のこの時代の戦略は、この一点に尽きると思います。

有明の動きにも注目。
有明は先に完売しそうなので、検討者が有明から流れてくるよ。2期からは危ないと思う。

>>176
176さんとは一度語り合ってみたいですね。

駅近は特に条件の悪い部屋を買え　ですからね。わかります。ですが、

①176さんの言うような割安で資産価値的に（投資的に）有利な部屋は第一期で投資家の方々が奪い合うため、勝どきにしろ東中野にしろ残ってないでしょう。

②私は二年ほど中古マンションを見続けてますが、中古マンションの成約において眺望や間取りの及ぼす影響は非常に大きくなかなか売れません。

③出口戦略を考えるとき、書う人をイメージするのは大切です。湾岸タワマンを中古で買う人はどんな人か？　おそらくはファミリーで、ある程度の広さと眺望を望み、値段もそこそこに抑えたいでしょう。勝どきと新豊洲、どちらが近いですかね？

以上、あくまで、湾岸タワマンに住むものとしての私見でした。

否定的意見もこのような議論が出来るならこのスレにも意味がありますね

執拗なネガのせいでこのような議論すら出来なくなっていることが本当にもったいない

ｓｋｙｚよりは、こっちが良いね。
Yは駄目だあ～。

173で質問したものです。
丁寧なご回答ありがとうございます。
意見は違いますが（家族のことを考えると、低層、眺望なしで良いかは自分には微妙なので）、勉強になりました。
投資で考えると、そうなんでしょうね。
もちろん、永住するつもりで買っても先々どうなるかは分からないということも含めてですが。

172とか、一体どういう立ち位置で書いてんの？ｗ
散々bayzのデメリット(？)を書き連ねて、「一助となることを願う」とか、何目線？
いや、純粋にさ、他ディベでも不動産関係者でもないんでしょ？
素人で、かつここと利害関係ない人が、わざわざそんなこと書いて「一助」する？(笑)

なんか、どうも胡散臭さ満載だよね。だって、理由が不明過ぎるんだもん。
他ディベです！って方がスッキリするわ～。理由あるからね。

で、ここの条件良い部屋より、KTTの条件悪い部屋推し……(笑)

KTTの方が、良いだろうね。
価格も高いんだから、当たり前だけど。

>>182
175、179です。中古も検討候補に入るのであれば、豊洲ツインならベイズと似たような価格で買うことが出来るでしょう。

もっと安く抑えたければ東雲キャナルコートのマンションが候補になると思います。

なら、ツインが買いだね。
すべてがここより上でしょ。
豊洲駅4分は、超魅力的。

でもツインは部屋によってはお見合いリスクないですかね。あと免震などの災害対策。全ての分譲マンション含めてスカイズ＆ベイズ以上の地震対策物件は他にないと思います。免制震ハイブリッドはすごい。地盤の弱さは江東区湾岸共通なので除くとして。

なんだかんだで駅距離やら土壌汚染を上回るメリットがある物件だと思ってます。特にファミリーには。一番痛いのはSKYZが競合することかな。。分譲価格とランドマーク性で負けることは事実なので、、

免震は、縦揺れ来たらやばいでしょ。

私はツインではなく、あえてこちらを選びました。
外観の好みと何よりこの、樹々が生い茂る広い庭が気に入ったからです。

>>185
自己フォローです。豊洲ツインは、二三丁目で最も駅近にも関わらず最も中古成約価格が低いタワマンです。少々癖があり万人向きだとは思いませんが気に入ればお得かと思います。

我が家は新築派なんです。

確かに2年前と比べて3割程度、中古も新築も値上りしてるが、今後、さがるのか上がるのかがポイント
お金の量を増やしてるので、減らす政策に転換しない限り不動産の値下がりはない

豊洲と中野では地域も沿線も違うから比較検討の対象にはなりません。
職場が有楽町線沿線なのです。
ツインの中古は同じ価格で買えるのですね。
ちょっと心揺れますね。

＞＞172さん
とても参考になるご意見ありがとうございます。

＞中古になった際に同じ江東区でも、豊洲駅近の物件には競争力では負ける。リセールに不利なマンションを買うということは、物件が資産ではなく、人生の足かせとなることを理解してほしい。



「物件が資産ではなく、人生の足かせとなる」


これ、名言ですね。
素敵なMRを見て浮かれた気持ちをいったん冷静にさせてくれます。
また、まさにBAYZに迷う理由です。

＞タワーマンション全般でいえることだが、築古になった時の維持費が跳ね上がる可能性が高いこと。また、上がる前から既に維持費が安いとは言えない水準であること。

SKYZより値上がりして、仕様ダウン。
実質大幅な値上げとなっていることに加えて、
勝どきのタワマンに比較しても高いここのランニングコストは

・大増税時代到来（固定資産税の評価額アップも）
・国民年金の未納率が４割の国での見えない老後
・金利上昇リスク

を考慮すると、心配は大きい。

また修繕積立金が段階的に大幅アップしてゆくことを考えると、
投稿する人も多い「タワマンは築１０年で売る」を目指したいところですが、
同じことを考えている人があまりにも多すぎる気がします。


しかも豊洲駅歩14分（11分予定）は
駅近の豊洲物件に比較するとリセールでもかなり不利。
「豊洲駅歩１０分」の条件検索から外れてしまいますからね。

心配されている方の多い土壌汚染問題もリセール時の不安要素。

老後、高額な維持費を払い続ける義務を負いながら、
売ることもできない状況を推定してしまうと、おっしゃる通りリスクが大きいですね。

↑わざとらしい。バレてるよ。

まあ、資産価値については心配要らないんじゃない？
駅徒歩5分だし。

値上がりするリスクも考えるべき。

特に2期からは値上がりすると言われているように、待てば待つほど値上がりするのは確実な状況で、待つ判断は難しいと思います。

値上がりとか値下がりとかじゃなくて、ここを買ったらどんなライフスタイルになるかを想像した方が楽しくないでしょうか。
通勤が面倒なのと、買い物が不便なのが難点ですが、休日は駅近よりもリフレッシュ出来そうです。

なるほど、どんな街が出来上がるのかと言うのも大切ですね。

千客万来施設は楽しみにしてます。
実現出来たら資産価値も大幅アップですし。

そもそも、新築マンションなんて、購入したらすぐに含み損なんて当たり前。
それが、値上がりするかも、とか、10年住んでもほとんど下がらないとか、ちょっとでも
期待できてしまう現状の方が異常(お買い得)なんです。
ただ、それに目が行き過ぎて、本来の生活を犠牲にするのはナンセンスだと思いますよ。

駅遠のマンションはやめるべきは、本来、バス便とか、もっと不便な場所にある
マンションの話でしょう。
ここはゆりかもめもあるし、BRTも期待できるから、将来的なバランスも悪くは
ないと思うけどなー。
もちろん、KTTの低層で満足できるなら、そっちの方がリスクが低いのかもしれない
けど。ただ、タワーマンションの低層こそ、思ったタイミングで簡単に売れますかね？
KTTの利便性が高ければ大丈夫なのかもしれませんが、、、まぁその辺りも、個々の
判断ですねー。

↑だから、バレてるって（笑）

都心の豪華なタワーマンションが庶民に買える現状こそが異常な状態なのよ。
だから、外国からワザワザ買いに来てる。

グローバル化が進めば、あっという間に値段なんてあがるよ。
東京の不動は割安過ぎるのよ。

>>193
成約価格ベースでは似たような坪単価です。もちろん仲介手数料３％かかりますし、売り出し価格はもっと高い（安い部屋がでてるとは限らない）です。

間取りはベイズの方がよく、ツインはサイクルトランクが専有面積に含まれてますからベイズの方が同じ面積なら広く感じるでしょう。

>>203
もう飽きたよそれ。
売れないからわざわざアジアで販売活動してんでしょ！

おめでて〜な〜(笑)

そもそも海外に売れると言うのは割安だからだよ。
ワザワザ割高な海外の物件を買うわけないでしょ。

つまり、激安。値段が上がる。
そう思われてるんだよ。

少しは頭を使いましょう。

ツインの成約価格はのらえもんブログに出てるけど、もう少し高いみたいですよ。
激安で成約した物件だけ見ても意味がないと思います。

成約価格はここにあるよ。

http://wangantower.com/?p=5861

↑と言う事にしたいのですね（笑）
今日も一日粘着するのかな？

209、210
どっちもウザいからやめてほしい。
で209みたいな書き込みがなけりゃ210みたいな書き込みもないから、まず209がやめてほしい。

特に自分の都合のいい投稿だけ引っ張ってきて繰り返したり、毎回同じ自分の意見の補強にして繰り返すのは本当に見苦しいのでやめた方がいいと思う。

209と210は同じ人が書いていると思う。
高度な荒らしテクニック。
まるで自分が被害者のように振る舞う。

>>207
例を挙げるとこんな感じです。坪単価268。

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_koto/nc_82791156/

中古でこれかあ。やっぱり新築かねえ。

>>212
もう、いい加減にして欲しい。貴方も迷惑です。

194さん
大きな買い物で、迷う気持ちはわかります。
まだ登録締め切りまで一週間ありますから、まだ悩まれていてもいいでしょうが、買いたいけれど買っていいのか悩むのか、買うべきでないと思うから悩むのか、どっちでしょう。後者ならやめた方がいいのではと私は思います。後者の場合は、何かこの物件に引っかかりがあって、ネガティブに感じているということですよね。買って後悔するより買わなくて後悔する方がダメージはありません。

投資目的は別として、このマンションを欲っしている人達はつまるところ、金銭的にランニングコストを問題視する必要がない、リセールに不利と言われる要素を気にしない＝万一リセール価値が落ちても受容できる、このマンションに住みたい！と思う魅力から逃れられない、という人達につきると思います。SKYZもそうです。もちろん、街の変容と共にリセール価値向上を期待しますがね（笑）
逆に、上記をわきまえず後で焦ることになる住人が出てきたら、最初からわかっていたこと、考慮が足りないと、世間からも冷ややかに見られることでしょう。

>>218
ホントいい加減にして。
ネガの信頼性がなくなります。

勝どき、有明、など豊洲界隈の物件も見ていますが、圧倒的にこの物件が優位だと感じたのは小さい子供を持つ家族にとって住環境が良い点。ちょっとした散歩、遊び、運動など身近な環境を使って楽しめる住環境って他にはないでしょう。

今後新豊洲周辺は市場以外にもオフィス、ショッピング店舗など入り、且つマンションも建つようなので労働人口及び住人を増え、ここの資産価値を押し上げる効果は十分あり、と思います。少なくとも資産価値を落とす要素は向こう10年くらい見当たりません。

と感じているのですが、近隣物件含めもう少しじっくり検討してみようと思います。

>218
いい加減迷惑行為やめようよ
ためしにあなたが書込みはやめたら、このスレ綺麗になるから

>>222
本気でいい加減にしてもらえませんか？
繰り返し、同じ事ばかり。迷惑です。

値上がり確実連呼ポジが削除されたので、対になっている情報操作連呼ネガも削除したいですね。せっかくの有意義な情報交換が流れてしまいます。

>>220
子供の環境優先だったらここか有明がいいかもしれないですね。
両方とも至近に大きな公園や学校あるし、歩道もひろくて安全だから。
勝どきは大人には便利だけど、子供視点の住環境だとどうかなという気がします。

>>220
緑の多さはこのマンションの売り要素ですね。公園隣接も含め、差別化要素だと思います。モデルルームのムービーもファミリー向けにしてますよね

そもそもリセール不安の話ですが、他物件と比較してそんなに不利ですかね？？湾岸のタワー物件は以前の激安相場から変わってしまい、多かれ少なかれリセールリスクは抱えていると思います。

　KTT …環状２号近接、周辺囲まれ眺望喪失リスク、老人ホーム、室内エコキュート、制震
　　　　　　（駅６分・価格安い・ＢＲＴや築地跡地など将来の再開発による価値上昇期待あり）
　DT　…価格高すぎ、周辺物件に比べ専有部仕様が弱い、方向によっては将来眺望喪失あり
　　　　　　（免震・豪華エントランス・スパ・新ダイナミックパノラマウィンドウ・選手村再開発）
　ﾃｨｱﾛ…駅遠い、交通利便性が改善される見込み薄い、周辺にスーパーなし
　　　　　　（免震・永久眺望・専有部仕様高い・デザイン良い・開放感、眺望良し）

駅近が絶対正義と言われていますが、上記の通り駅近物件にもそれなりのリスクがついてます。また３年後に分譲されるであろう勝どき東は駅直結物件ですが建築費高騰のあおりを受けて価格が非常に高くなるといわれています。それが駅近のメリットでカバーできる範囲に収まるのか、まだ誰にもわかりません。

ここは色々と土壌汚染やら駅遠やらランニングコストやらデメリットもありますが、220さんおっしゃる通り子育て環境として見るならば上記物件のどれよりも魅力的だと思います。加えてSKYZとの一体開発で共用施設は湾岸屈指、ガーデンも広く免制震など災害対策は最強レベルです。さらに将来の周辺再開発も決まっているわけで（ここが郊外の駅遠物件との一番の違い）、意外に資産価値は落ちないのでは？？と思えるのですが。

リセールで不利になるとすればSKYZと競合したときかと。ただ、ここは外廊下の良さもあり間取りもSKYZより優れる部分があるので、そんなに心配しなくても大丈夫では。エントランスやロビーの豪華さや建物のインパクトはSKYZ圧勝ですが。。

連投失礼します。
将来のリセールを予想すると、駅距離でまずスクリーニングされてしまう一方、興味をもって内覧しに来た方には成約率が高いのでは？と想像します。駅遠を承知のうえで興味を示すわけですから、あとは周辺環境や物件自体の魅力がいかに優れているかです。この物件は、その点においてファミリーに対し強力な魅力を持っていると思います。

>>230
リセール、不利です。
よくわかってらしゃる。

理由はシンプル、SKYZです。
全てにおいて勝てず2割も安いSKYZが隣。
外廊下と間取り、いきなり廊下越しに話しかけられたらその後は一気に警戒心増します、誰かいるかもなんて。

無理に中央区の物件と比較しなくてもいいんです。いま買える新築で一番安いのは事実ですから。売れるわけないぐらいの覚悟でいきましょう。

駅遠いかなあ？
新豊洲まで徒歩6分でしょ。

スカイズは駄目でしょ。
Yは、最悪。眺望台無し。

外廊下なの？
一度内廊下を経験すると外廊下には戻れない。
リセールキツイだろうなー

SKYと比べたら6%高いんですが、何故2割だと嘘を付くのですか？

>>228
もういい加減にしては？
迷惑です。

220さん
じっくり検討できる候補が近隣に複数あるのは、私たち買い手にとって喜ばしい状況ですよね。
余計なお世話かもしれませんが、もしBAYZで目当ての部屋が決まっているなら、一期の登録締め切りまでには結論を出した方がいいのではないでしょうか。一期二次は救済措置の優先権も発動するため二次からの参加は不利ですし、二次の救済の三次もあるとして、終了する頃には350〜400くらいは埋まってしまうようにも思います（推測ですが、SKYZの時も1次470戸に対し救済の二次、三次で100戸でました（オリンピック決定前））。
目当ての部屋と同じタイプの販売未戸数が多く残っていれば、まだ急ぐ必要はないですが、一期での倍率を聞いておくと共に、二次、三次でも要望が入りそうかこまめにゲストサロンへ状況確認することを勧めます。

内廊下でも、幅が狭くてショボイのは駄目だよね。
維持するものたいへんだし。

さてさて、完売できるのかな？
2期からは値上げらしいし、1期に集中する恐れがあるんですよね。

オクトーバーフェスト皆さん行きました？

>>239
パークシティは、外廊下の棟と内廊下の棟とがあるが
内廊下の維持費の方が高いわけではない
そうですよ。

うち廊下は空調が高いんだよ。照明なんかより、空調が金かかる。

オクトーバーフェスト行きましたよ。スカイズと晴海クロノがかっこよかった。

内廊下の維持費の件は一般論よりもまずSKYZとBAYZの管理費・維持費との比較をすべきじゃないですか？あまり変わらなければ維持費を根拠にしたデメリットはありません。

電気代は掛かるんじゃない？
24時間空調必要でしょう。電気代値上がりしたら、かなりキツイよ。

>>245
同感ですね。
内廊下の維持に金が掛かるなら、ここの管理費・維持費は逆に
比較して安くなければおかしい。

そんな事ないですよ。
電気代ですから、使えば使うほど金がかかります。
空調消したら安くなりますけど、、、

外廊下は大気にさらされるせいか、劣化が早いんだよね。
帰ってきて、セミの死骸があった日には、まじ萎えるわー。

塗装かタイルがあれば劣化は大したことないかと。
外壁は雨ざらしですから。

ベランダにもセミの死骸あるよね。

まあ理論上は30階を越えて飛んでこないと廊下側に蝉は入れないから
おそらく虫は大丈夫w

入り口が豪華でも、エレベーターでた瞬間に外廊下だと、あっ外廊下なんだ。以外とケチったんだとかガッカリすることあるよね。
虫は理論上とは別に、どっからともなくやってくるんだよ。それが虫。

>253
攻撃とかではなくて議論の邪魔
ステマとかステークホルダーとかどうでもいいので
これ以上同じ内容の投稿は議論の阻害でしかないのでやめてもらえます?

確かにタワーの外廊下は好みが分かれますよね。一度、タワーの外廊下を内見したら団地っぽい雰囲気と圧迫感に即ＮＧでした。。ただここは３１階でそれ程高くないしシートフローリングなので雰囲気は悪くないのではと思います。内廊下より風通しでは圧倒的に有利ですし。

>>253
本当に迷惑なのでやめてもらえますか？
邪魔したいだけなんでしょ。

172や174を書き込んだ者です。

194の方のような書きこみを見て嬉しく思いました。

この物件に興味はあって書き込みましたが、誹謗中傷はしていません。
あくまで個人の考えで、ここを勧めないと言ったまでです。
別にネガ要因を気にしない方や、それを上回るメリットを感じる方
は買えばいいわけです。

ここは自由な議論ができる掲示板のはずですよね。

私の書込みを見てくれている検討者に向けて、もしここを真剣に考えて
いるのならば、

・修繕積立金と管理費が今後どのように上昇していくか。特に前者は、タワー
マンションの場合、10年、20年とたった際に跳ね上がるケースも多く、それは
中古にでのリセールにも響きます。ここをよく調べて担当者に確認して下さい。
常識的に考えて、将来中古で買う層は新築で買う層うよりも余裕がない場合が
多いはずなので、ランニングコストが高いマンションは敬遠されます。
また賃貸にまわしても、利回りが下がります。

（余談です。以前にＪＲ駅至近で立地に惹かれたタワーマンションを検討
していたのですが、担当者は、築20年以上というような長期間住むことはあまり
前提としていない様子でした。ちなみにそこは、20年たつと修繕積立金は当初
の4倍程度にはなっていたと記憶しています）

・土壌汚染の問題はやはり、物件の価値を損なう可能性があるので、ここも必ず
担当者によく確認して下さい。

それではROMに戻ります。

>>258
もう、同じ投稿の繰り返しはやめてください。迷惑です。
本当に迷惑なのでやめてもらえますか？

中古を希望する者にとって、内廊下がよければSKYZ、外廊下がよければBAYZ、こだわりがなければそれ以外の要素で選ぶでしょう。BAYZは外廊下も木目調の床で品がある作りですから、見学して気に入る人もでてくるでしょう。
部屋の仕様は同じです。敢えて言うなら、SKYZは天井高2600、サッシ高2350、BAYZは天井高2500、サッシ高2400。天井高を選ぶか、天井とほぼフラットなサッシの開放感を選ぶかか、好みで分かれるでしょう。
間取りのよさや眺望はどちらの棟と言うより、部屋次第、ニーズ次第です。
共用施設はSKYZの方がバラエティが豊かですが、主だった施設は共用ですから、これも買い手がどこまでこだわるかによりますね。
あとは…外観の好みでしょうか。

中古市場はニーズに左右されるから、今からどちらが高値で売れる売れないと悩んでも、あんまり意味はないと思います。投資目的の方はもちろん別ですが。
優劣をつけるのは論外。

連投失礼します。
内廊下の光熱費がかかるとの書き込みがありましたが、SKYZの場合、内廊下等の共用施設は太陽光発電の蓄電を主電源とします。ご参考まで。

>>258
いい加減にしたら？
迷惑です。

抽選、来週の月曜日ですねー。
抽選にならなければいいんだけど･･･
みなさん、どんな感じか聞いていらっしゃいますか？

我が家は既に要望入ってる所に入れるので、間違いなく抽選。

あ、でも、基本的には抽選にならないようにばらけさせてくれるはずですよ。

抽選に当たっても先長いですよねぇ。
待ちきれない。
Skyzの共用部分だけでも内覧させてくれないですかねぇ。何なら屋上だけでもいいのですが。
中古になって売り出されれば、堂々と内覧できますかねぇ。

駅距離が近い方がリセールは断然強いよ。スカイズは遠すぎ。徒歩12分は郊外の戸建と同じ。