パークシティ柏の葉キャンパス一番街

これから金利も上がり消費税も上がる可能性がある中で果たして
返済できるか悩むところです。

今聞いている話から推測すると、おおよそ平均的な管理費というのは２５０００円くらいなのでしょうか。
世帯数が９７７戸ですから、月に集まる管理費はおおよそ２４４０万円。
年間約２９３００万円です。
管理費では清掃費や共用施設の電気代や水道代等、共有部にかかる維持費をこのお金でまかなう事は理解できます。
でも、ここはプール等の維持費がかかる施設はほとんど用意されていないのに、年間３億円もの管理費が必要なのでしょうか。？

大規模修繕のときは、10億くらいかかるのかもしれませんよ。
20年、30年の長期スパンで、一時的な貯金の時期はあっても、配管全部交換などの時期は予算不足の可能性もありますから、気をつけないと。　もしかして、外壁タイル修繕とかもあるのでしょうか？　いずれにしても内容と適切な金額なのかを考えないとわかりませんね。

管理費はたしかに高いですね
武蔵小杉のタワーは同じような面積でこれの半額以下でした。
最初だけなのかもしれませんが。。

管理費と修繕費は違いますよね。
大規模修繕費などは管理費ではなく修繕費からでるので修繕費も上がるでしょう。
重説のときに長期の修繕計画とそれにともなう修繕費計画の話があるとのことでしたが
契約前に知りたいところです。

修繕積立金は分からないけど、管理費は入居後に管理組合で見直しできるので、あまり気にしなくていいのではないでしょうか。ただし実際はもっと必要になる可能性もあるわけですけどね。
例えば毎月数千円という金額の価値をどう考えるかは人それぞれだと思うのですが、マンションの維持・管理のため本当に必要ならば仕方ない、という方が多数であることを祈ってます。

ちなみに物件価格が超破格と言われた勝どきのTHE TOKYO TOWERSは、数十年後には管理費/修繕積立金/固定資産税で毎月10万オーバーという話が出てましたね。100平米超での話ですけど。

その東京タワーズは、先々毎月１０万オーバーになるというのは本当ですか？！
それはタワーだから、特別ってことですか？
確かに維持管理にお金がかかるのはマンションで必須ですし、みんなで出し合うのも
必要なことだと思います。でも、タワーゆえに高額になってしまうというのでは、
なぜあえてタワーにしたのか。というかしたことを非常に残念に思います。
（武蔵小杉などでも問題なく受け入れられているから、郊外でもＯＫとなったのでしょうか？）

本当に、なぜあの場所にタワーなのでしょうかね・・・・
日当たりを考えているならまだしも、AB棟は他の棟の影響受けまくりですし。
駐車場にも疑問が残ります。
あまり住民のことを考えたマンションのようには思えなくなってきました。

管理費は要確認ですね。
ところでセントラルパティオ以外の共用施設、ライブラリなども外部に開放されるのでしたっけ？

友人が有明のタワー物件に住んでいます。（耐震でパイプスペースが室内）
タワー物件の大規模修繕だかで積み立てしていた費用では足りず、別に多額に集金されたそうです。
とにかく修繕費は掛かるそうです。ですのでこれくらい普通ですよ！
あと、皆さん修繕費は１０年後とかに一括徴収と値上がりがるのが普通ですよ。
例えば、１０年たったら３５万くらいの一括徴収と月１万くらい値上がるかな？
また、管理費も同様に値上がる可能性は大です！
あと、ここはスケルトン（パイプスペースが住居外）だからまだ良いほうでは？
今はこれ↑スケルトンを買わないとダメですよ、絶対に！（この物件以外でも・・・）

＞８５８さん。
なぜあの場所にタワーなのか・・・？
は→線路近くは比較的地盤が固い（良い）です。
特に阪神淡路後の鉄道事業は国の規定がより厳しいものになり、
ＴＸも地盤調査などは時間がかかっていると思うのです。
このようなこともタワーマンションは線路近いほうが良いのではないでしょうか？

>>860さん、皆さんが高いと言っているのは管理費の事じゃないですか。
修繕積立費は高いと言っている人は居ないと思うのですが。

すいません。８５３さん、８５５さんのご意見を読み書き込んだ次第です。

858さんではありませんが、あの場所になぜタワーか、という質問は、そういう意味ではないような気がしますよ860さん。地盤云々の意味ではないような。。。。

この辺りに建てたところで、都心のように夜景がさほどきれいというわけでもなく、ステータスがあるわけでもなく、どちらかというとまだまだ一戸建て志向のあるエリアですから、購買層のニーズとしてはタワーは望まれていないような気がします。
まあ、計画が進んでいる今こんなことを言ってもしょうがないのですが。

私自身もタワーがいい、とは全く思っておらず、注目していて情報を待っていたらタワーだった、という感じでした。
引き続き前向きに検討していますが、ローンの他にかかる費用がこれだけ高いのか・・・と思ってしまいました。
そういったローン以外の毎月発生する費用を含めて考えると、注文住宅で自分の希望通り建てても同じくらいの支払いでいけるな、と思ってみたり。

難しいですね。なかなか。。。

確かにみなさんは管理費が高いと言っていますが修繕積立金も長期計画しだいでは払う金額が
上がっていくので修繕積立金もきちんと考えた上で購入を検討した方がいいのではないでしょうか？
三井の言っている修繕積立金ではこの先まったく足りないと思いますよ。
管理費は住民にどんな管理をしているのか突っ込まれるので値段を上げるのは難しいですが
修繕積立金は資産価値等を考えれば必要があれば払わざるを得ないで値上げはたやすいです。
なので今時点では管理費は高く修繕積立金は低くしているんじゃないですか？

856さん
管理費をあまり気にしないで購入に踏み切れる人はそういないような・・・？
毎月かかる費用がどれくらいかどうかのシミュレーションはするでしょう。
管理組合で見直すことがあるとしても、そうすぐには変えられないでしょう。

生活にかなり余裕がある人であれば、管理費なんて微々たるものなのかもしれませんが我が家はそういうわけにはいきません。
もちろん維持管理に必要なお金は住民で出していく、ということは当たり前だとは思いますが、やはり日常生活の収支がどのようになるのかは考えなければいけませんし、残念ながら我が家は考えなくていいほどの余裕はないです。

購入検討する資格もないですかね・・・・

＞８６３さん
私も全くそのとおりでした！
だいぶ前から期待して待っていたらタワーだったのでびっくり！
全く予想していませんでしたよ・・・
いち早く情報とろうとして三井のサークル「こんにちは」まで加入して待っていたのに〜

864さん、修繕積立金なぜ足りないと思われるのか教えてください。

我が家は直ぐ先にできるハセコに決めようかと思います。

これだと思います。導入されているモバイルセキュリティ。
http://www.mfr.co.jp/news/2007/pdf/0329_01.pdf

確かにPS（パイプスペース）が、室内ではないところに設置されている（＝スケルトンという仕様）と、後々のメンテナンスが容易なんですよね？
その点についてはポイント高いですね。
この仕様もこの辺りではあまり見たことがありません。
でも、こういう点から見ると、将来の修繕費用（工事費）を抑えられそうですが・・・。どうなんでしょう。ほんとうにこの物件は迷わされます。良い点はものすごく良いけど、悪い点も完全無視ができないし。

管理費って、新築時も、10年後も、20年後も、そんなに変わらないと思ってました。
管理費の項目で使われるお金の用途は、日常的にかかる経費・費用だと思うんですけど、違うのかな？

例えば、24時間警備監視、敷地内清掃、廊下照明の電気代、エレベーターの点検費、など。
設備がある限りかかる経費はそんなに変わらないのが、管理費だと思いました。

修繕積立金は、配管交換、監視カメラ交換、エレベーター改修、などのリニューアルみたいな内容でいいんですよね？

家のマンションは今、非常階段が外付けなので、錆止めとペンキ塗ます。
また、内階段のマンションもも同じ系列の建物にありますが、内階段は修繕は必要無いのこと！

今住んでいるマンションは１０年目の大規模修繕で
屋上の防水・塗装
外壁タイルの洗浄補修
給水・排水・換気・電気・消火設備等の補修をやり結構な金額になりました。
一ヶ月の修繕積立金は今マンションの方が柏の葉より高いです。

修繕積立金の額が心配な方へ
販売センターに長期修繕計画の案が備え付けられているはずですから頼んで見せてもらってはいかがでしょうか？
計画期間中（25年か30年が多い）にかかる費用の総額と積立金の総額がグラフになって表現されているはずです。
また、その基になる年度ごとの修繕予定項目と費用、タイプ別の金額の明細もあると思います。
（これだけ販売時期が遅れていて未だにこの資料が無いとすれば単なる怠慢です）

上昇の割合は物件によって違いますが、今まで検討した物件では５年ごとに上がっていくものが多かったと思います。

なお、管理費は管理内容が変わらないのであれば人件費や光熱費に大きな変動がなければ大きな変化は無いはずです。

家のマンションも築１７年でボロちっくですがココより修繕金断然高い！
又、もっと大規模です。

駐車場代は管理会社に入るんですか？それとも駐車場の修繕費として積み立てられるんですか？

やっぱり柏の葉が環境面で一番だと思いまっす！

おおたかの森にしなくて良かった！

>877
っていうか、あんた、まだ一番街の住人じゃないしｗ。
そういう言う事は買えてから言うもんだよ。また、おおたかみたいに買えないかもしれないよ（爆）。

柏の葉近辺にはまだ大規模マンションができる土地が余っているのでしょうか？
金利上昇の心配はありますが何だか急がなくても良いような気がしてきました。
でも新浦安のグランデは販売前「高い高い」と言われていましたが、
結果後発のプラウドよりかなりお買い得だったと。
入居も始まってなんだか楽しそうです。

ここも数ヵ月後には笑ってオプションの相談とかできているといいですね。

ららぽーとの屋上駐車場から工事している現地を見ると、タワーだけあって
さすがに一棟がでかいですね。
公式ＨＰにある「敷地配置完成予想ＣＧ」よりもかなり中庭の部分が小さく
なるような気がするのですが、気のせいかな？
あくまで※図面を基に描き起こしたもので実際とは異なります。とあるが（笑）

しかも５棟も周りに建ったらせっかくの広場が薄暗〜くなりそうですね…
照明とか昼間から点くのかな？

ＦＲを購入したものです。
ＦＲも販売前には、さんざんなレスが飛び交ってました
買う気になっていた私はそれをみてゲンナリしていたものです。
でも販売開始したらなんだかんだで売れてしまった
こちらもそんな感じになるのでは
柏の葉、おおたか共に良い街になっていくと良いですね！

結局周りがあーだこーだ言っても決めるのは自分。なんですね。

885さん>
えっ？C棟は予定価格よりまた高くなるのですか？
予定価格より少しでも安くならないものかと淡い期待を抱いていたのですが。。

>885さん、A棟のオプションは、食器棚orバルコニーしか選べないのですか？！
本棚を造り付けしようと思っていたんですが・・・(ノ_・、)。

>>887さん
すでに付いてしまう部分に関して、思い通りに出来ないのは残念ですが。
これから個々のニーズによって付ける物があるのであれば、オプションで選ぶよりもリフォーム業者を探して作ってもらう方が、安くて良い物が付けれますよ。
ガラスフィルムや床のコーティングもそう。

なんだかんだ言っても柏の葉の象徴的マンションになり大規模で価値も下がりにくく５年もすれば学校の問題も解決し購入価格より高くなったりして・・・
Ｂ棟も同じペースで作っているのでOptionは選べなさそうです。Ｃ棟の部屋は選べる分だけ？もしくは駅に近い分？防音サッシ採用で？で高い？
Ｂ棟は周辺環境に左右されにくいから高い？
ＦＲの高さはまだ購入範囲でしたがこちらは予算オーバーです。というかＡ棟では８０㎡台の南向きが無いので９１㎡だと中層階でざっと５０００万！どんな職業の方が買うのでしょう？一般的な年収のサラリーマン３５歳では買えませんね。それとも家計を余程きっちりやっている方なら頭とか２０００万くらいあって可能なのでしょうか？
管理費は上がらないにしても修繕積立金は必ず上がるか一括で支払いとかあるでしょうから益々困難になります。

この物件に限らずでしょうがディスポーザーなるものは一般的に８〜１０年で交換になるそうです。その費用は約８万円、食器洗濯機？もミスト機能付でないし【風呂にはついているけど、汚れが良く落ちる？】（笑）、交換しようと思えばこちらは１５万以上？（確認してませんが）
なんでもお金がかかりますね。いっそ空いている駐車場を余分に借りて遠いマンションの方に貸し出そうかしらいくらなんでもそれは無しか

予定価格より上がるなんてことあるんですか？下がる可能性はあるかな、と考えていたのですが。

大規模だから価値が下がりにくいというのはちょっと疑問に思います。
もし殺人事件があれば価値が落ちますがその可能性は小規模物件より高いですし。
管理組合も一筋縄ではいかないでしょう。
皆違う方角を向いて生活しているので各自の利益が干渉します。
大規模物件は共用施設の充実が売りになりますが
当然マイナスも多いことを踏まえておかなければなりません。
ソラリウムも部屋の採光が少なくなるのとバーターです。

事件が起きる可能性までは考慮してませんでした。そこまでは考えていられないというかそこまで考えてたら買えないので・・・
管理組合が一筋縄ではいかないというのはどんなことで揉めるのでしょうか。人が多くなれば意見も多くなることは当然ですが、住民で組合を作るというところから皆の物であるような無いような
そういえばこの物件ではあまり共用施設について強調してませんね。特別なものが無いからでしょうか。

892さん
私も、そこまで考えている人は、マンションなんか検討しないと思いますヨ。
確かに世帯数が多いと、当然意見も様々、もめる、というのは聞いたことがあります。
あとは、タワーだと、低層階と高層階居住者の所得差や価値観が異なるケースが多く、大規模修繕の時などに話がまとまらない、と聞いたことはあります。
世帯数が多いことでのメリットは、今までは、共用施設の充実、又、管理費・修繕積立金が抑えられる、と思ってきたのですが、この物件についてはそうでもなさそうでショックでした。。

今週モデルルームに行かれた方いらっしゃいますか？
先日、アクアと同様に、千葉銀行1・6％優遇、京葉銀行1.4％優遇も利用できるようになったとの投稿がありましたが、それを確かめられた方はいらしゃいますか？

80平米で4000万は、35歳のサラリーマンには辛い。
年収400〜500万、夫婦＋子供１人って、そんなに低いわけじゃないですよね？
高層階はどんな人が住むのかな？
一応モデルルームで確認して、やっぱりダメなら次を考えます。
無理せず、１つ遠い駅前のアレかなぁ。

大規模修繕のときに話がまとまらないというのはよくあることで、その時になると予算不足で追徴金が必要になったりすると、「絶対に金は払わない」という人が必ずいます。「払わず得」をしようとします。給食費を払わないのに数十万も払うわけがない。

入居者が多ければ、それだけ変な人がいる可能性も高くなる。一定割合で必ずいますね、困る人。
管理組合にケチをつけるだけの人とか、かき回すだけの人。
そういうのが嫌で、小規模物件にする人もいるし、考え方の違いや好みでしょうか。

とにかく今のところＴＸ沿線一の物件であることには間違いない。

>896
上場企業だけで考えれば平均年収はもっと上ではないでしょうか。
例えばIT系だと以下の情報があります。
http://itpro.nikkeibp.co.jp/free/ITPro/NEWS/20040722/147613/hyo1.html
他にも大手の商社や不動産系などは平均年収が40歳前後で1000万前後あるようです。
http://ranking1.nobody.jp/salary3-gyoushu8.html
（ゴールドクレストが凄まじい年収なのは分からんでもない）

結局のところこういった層を狙っているのではないでしょうか。一般的なサラリーマンってのを上記のようなケースとすると、頭金にもよりますが6000万が概ね上限と言われてますから決して狙えない物件ってことになります。
しかし母体数は少なくないですが、果たしてこれら企業にお勤めの方がどの程度柏の葉を検討対象とするのかは分かりません。地縁が無いと検討の土俵にすら乗らないのではないでしょうか。
あとは1人の年収はそれほど多くないけど夫婦合算の場合とか、最近だと両親からの贈与ってケースも多いんでしょう。

自分で住むことを考えるならそれほど重要ではないのかもしれませんが、資産価値という面から見ると少し微妙な気はしますね。直近（柏の葉で新築分譲が続くような期間）であれば、駅至近は大きな武器なので値上がりの可能性もあると思います。
ただし15年以上先などの長期的なスパンで考えると、以下の状況にならない限り資産価値は間違いなく下がるであろうと思います。
・柏の葉が東京西部のような"ブランド化"する
・柏の葉の環境が付近に比べて突出して高いレベル（緑化、住民層、街並み、etc…）

ちなみに自分は上記どちらもないだろうと考えてますが（笑）…ずっと住む/所有するつもりならそれ程気にする必要はないと考えてます。

そうですね、ＴＸは時期が遅すぎたんですよ。もしバブル期に開通していたら、人口の上昇に
したがって浦安のようにブランド化も可能性はあった。人口が減っていく局面で、独自の文化
を持つ成熟した地になるのは難しいかも。例えば店舗もどこにでもあるチェーン店ばかりの商業
施設だけでは駄目だし。資産価値にこだわるなら、平米が狭くても都心を買ったほうがいいの
でしょう。
ただ、その分静かな自然の残る住空間に価値があるのではないかなあと思いますが。