カテリーナ三田タワースイート ７

大規模マンションと新オフィスビル目当てでしょうか、
おしゃれな店の新規＆改装開店が続いている感じだし、
線路をくぐる道ももうすぐリニューアルするとの表示が出ています。
田町でもあの一角はおしゃれな町並みになってゆく感じがします。

＞４２さん
スポーツセンターへ抜ける公園のところの道ですか？
まえから陰気な感じがしていたんですよね。
神社もきれいになるし、本当に楽しみです。

お洒落な町並みになる必要なんてないよ。
勘違い住民増えるから勘弁して。

勘違いでも街が良くなるならいいじゃん。

>43さん
そうです。スポセンにぬける道です。
マンション前の公園も新しい遊具が用意されたりしています。
公園もマンションと一体化した敷地内みたいな感じになるんではないでしょうか。
まさに、お洒落なカフェが似合いそうな感じになりますよ。

嬉しいですね。
期待しています。

カフェできたって書き込みありましたよね〜
どんな感じの店か行った人いないかな？ ヾ(＠＾▽＾＠)ノ

街の変化を購入者だけでなく周辺の住民も楽しみにしております。

ケン・コーポレーションのWEBでは、何件も売りに出ていますが、これって購入者からの売りですよね? 坪280万円前後のようですが、元々の売り値はどれ位だったのでしょうか?

一般購入者からからの売りじゃないでしょう。
ケンがデベから安く買って、相場価格で販売。
不動産仲介業者のごく自然な利益の上げ方でしょう。

51さん、ありがとうございます。ちなみに、デベの売り出し価格は坪250万円くらいだったのでしょうか? 無知ですみません。相場動向を理解する上で大変参考になると思いまして質問させていただきました。

KENさんは、比較的高いグレードの物件の区画をあっちこっちで仕入れているようですね。

三井のリハウスにも出ていますよ。
新築なのになんで？とたずねたところ、
デベがリハウスにお金を支払い、販売への協力を仰いでいる、と
いう形なのだと説明されました。

ケンも同じなのかはわかりませんが、
出ている物件がほぼかぶっているのと
値段もまるで同じのようですね。

販売費が相当上乗せされちゃってるから、お得感はないですね〜。
間取りとか条件は、売れ残ってる分より良いのかもしれないけど。

販売費とかは上乗せされていないはずですよ。デベが販売手数料を（身銭を切って）払って販売してもらっているのですよ。したがって購入者への転嫁はありません。購入者としてはその分値引きをしてもらいたいのが本音ですが、デベとしては販売網の拡大のためのコストと割り切っているようです。

今出ているものは、
竣工後売れ残りを買い叩いて在庫し、
販売する専門業者とは違って、
条件的に不利なものではないですね。

不動産の値段の仕組みって良く分らないですね。
KENは間に入って中間マージンを儲けるんだから、
その分高くなるはずなのに。

KENに相当安く叩き売ったと言うこと?

>>58
売れない部屋が出る。しかもその数が多いとする。
すると、売主は、まとめてファンドに安値で売る。
売主がいつまでも在庫を抱えてると費用がかさむだけだし、
売れていないマンションということで、会社のイメージダウンになる。
売主は、そのまま安値で売るだけでなく、場合によっては
客に人気が出そうな部屋も紛れ込ませて安く売る。
そこまできて、ようやく残り数戸っていう状況に無理やり持っていく。

買ったファンド側から見ると、仲介業者に売ってもいいし、賃貸物件にしてもいい。
要するにそれだけファンドに儲けが出るぐらい、売主から安く買ってるってこと。

いずれにせよ、ここがそうとは言わないが、
こういう話題が出てくるということは、不人気マンションであるという可能性が高い
とみた方がいいかもね。

もう少し安く出せたら人気になったかもしれないですね

カテリーナ三田の本体も、周辺の街なみもよくなってきたと購入者の方々が素直に実感した

とたん、話の流れ変わってきたね。

売主の戦略の問題。一流のデベだったらこの立地、一割は高いよ。地盤が違うって。

地盤？！ジオダス見てないの？
海岸や芝浦より悪いよ

前スレ1のナンバー160見ればわかります。実体験に勝るものなし。

地盤や地域性については荒れる原因になるから書かないほうがいいですよ。
過去スレで、嫌な思いをしています。

山手線内側なのに、海岸より地盤悪いんですか？
根拠は何ですか？信じられませんが。。

山手線は海を走ってましたから、雑魚場公園まで海の中。
ここが本当の芝浦と呼ばれていた所で浅瀬・海岸の埋立ですよ。
地元の人の地盤が良いと言っているのは第一京浜の向こう側。
それでも利便性よく場所も良いと思っています。

ＫＥＮや業者に安く売るくらいなら、
なんではじめから購入者に安く提供しなかったんでしょうか。
定価で買った人は＊＊を見ているみたいですよね、これじゃあ。

↑その通りですね。

販売の新参者がまんまと利益をまき上げられたって感じでしょう。

実績無いので確実性を取ったんじゃ無いかな

カテリーナの物件は、東急リバブルにも掲載されているな。

ちなみにＫＥＮのサイトへ行って、複数あるカテリーナの物件のページを見てみると、
全部「仲介」とある。要するにカテリーナの残り部屋はＫＥＮの所有ではない。
次に、三井のリハウスのサイトへ行ってみると、
●分譲会社　日本ハウズイング（株）（有）カテリーナ三田タワースイート
（新築分譲時における売主）
と、わざわざ新築分譲時における売主と現在の売主が違うということを明記している。

たぶん、売れ残り部屋をまとめてファンドか何かに売っぱらった
ということだろうな。

売れ残りをうっぱらったというか、
かつて処分したものが賃貸ではなく、
今、販売終期にきている物件の割安感から、
方針変換で売りに出ているとかじゃないのかな？
個人でも投資目的の購入はかなり多いとも聞いている。

割安感！？

このサイトあっちこっちで書かれているけど、
今から売り出す都心３区物件は20%は寝値上げっていう、
マスコミの煽りが大きく影響している。
既に買った人が値引かれると心配していたけど、
そんな心配は全くないようだ。
去年の秋、義歯直後だったらまだしも、
値引きなんてとてもとても...
鼻でせせら笑われるって感じですよ。

２０%値引きしても割高なここは対象外ですよ。
あ、また社員に釣られた

豊洲はこうかいしますよ絶対に。

人気だけのマンションで、高倍率で抽選落とされた人とかが、
なんでこちらにまわって来ないんでしょうね。モノはこちらの方がいいのに。
他のマンションが値上げされることで、すぐ売り切れると思っていたのにな。

なんで？これからどんどん発展すると思うし、例えたいしたことなくても、利便性いいからねー

>75さん
74は社員じゃないですよ。
74下から三行目「義歯」→「義歯」に訂正。

>77さん
圧倒的な宣伝パワーの差ですよ。

それと、建築中の建物の見せ方が下手ですね。
設計の三菱地所はお堅い会社ですから、
そんな姑息なことなんて考えもしないでしょうね。

更に、あんな下品なノボリ旗を貼り付けたり、
煌々と品のない照明で照らしたり。
デベもデリカッシーに欠けますよね。

その外が納得なら、
もったいない。
内装なんて後でどうにでもなるのだから。
これだけの物件はなかなか出ないですよ。

他不動産販社に出すのは、
販売員の数、人件費、広告費や販促費との見合い。
自前がトクか、よそにも依頼するがトクかの判断でしょうね。
ここは、自前の販売員は、少ないのではないかな？

しかし随分とたくさん仲介に出てるねぇ。
今リートはどこも厳しいから、賃貸で長期的に回収するのをやめて
目先の利益を得ようと売却にシフトしたんだろうね。

なぜ、売れないのか、、、とか書き込みが多いと、悲しくなります

「内装なんて後でどうにでもなる」と言われるが、その内装の改装代をデベが負担して
くれるわけじゃなし、それを考えちゃうと逆に割高になってしまうんだよね。

グレードにもよるけど、
これからは都心では80平米が１億突破時代らしい。
それを考えると内装どころか、
改造費も出ると考えたんだけど。
まして、住み心地が良くなかったら売っても、
トントンか、利がでるのではないかと思うよ。
仕上がったらびっくりするほどグレード感のある建物になると思う。

なぜ売れないのか？
売れていないっていうのネガキャンでしょ？。
デベは、竣工前に売り切る。
調子がいいって言ってたよ。
誰かが書いていたけど、
竣工までに売り切るマンションなんて滅多にない。
格安か、多くの宣伝費をかけて注目を集めるかだよ。
誰もが飛びつく位安いのはそれはそれで理由があるしね。

エレベーターがエアコン付いているか知ってる人いますか？

世間的に、マンションブームが加熱して、早く買わないと、
買いたい人が殺到してると言うマスコミ情報があるので、
なんでここは倍率付かないどころか先着順販売なんかやってるの、
という疑問が出てしまうのでしょう。

正直、ホテルライク戦術が失敗だったと思う。
というよりも、時代背景が予定と変っちゃったんですが。

発売当初の相場では、やはり金額的に高かったため、
高級感、ホテルライクを売りにするほかなかったけど、
いまやまわりの相場が上がったので、普通のマンションとして売った方が売りやすい。
そうなると却ってホテルライクとかうさんくさいし、
維持費もかかりそうで敬遠されると思う。

ところが、なるほどと思ったのは、
ホテルライクは、維持費がかからない。
ドアマン、コンシェルジュ、ハウスメイド、どれもが人件費、
ガードマンと同じようなコストで済むし、
止めようと思えばやめられる。
止める必用もないほどの低コスト。
プールや植栽は大変な維持費がかかる。
ハウスメイドは完全に受益者負担だし、
維持費がえらく少ないマンションとみたが...

＞維持費がえらく少ないマンションとみたが...
私もそう思います。
オプション以外でみると、
敷地も手狭で固定資産も安いですし、管理費もそれほど高くないですよね。
6日の入居者説明会でオプションの説明もありますけど、
あくまで利用者の負担ですからね。

イメージで損してるんだと思います。
高級イメージにしたからお金がかかるんじゃないかって思われちゃう。
でも、ファンドが大量購入して議決権持ってる以上、
運用成績を上げるためにも、
実際は管理や維持のコストは切り詰めてくると思うんですよね。
便利さ重視の合理的なマンションを売りにすればよかったのに。

ここはきっと年配の方も多いのでは。どこに行くのも便利ですからね。
そういう人たちにはやはりホテルライクで売ったほうがいいと思った。
私の知り合いもサービス、利便性で購入しましたね。
ちょっとした買い物ができ、医療などの相談やメードサービスがあるなんてうらやましいですね。

そうそう、
ファサードも公園と地続きで境が無くなるってことだし、
遊び場、遊具付きの敷地って感じになる。
公開空地は各マンションに付きモノだけど、
固定資産税を払わない植栽の手入れや、
管理責任も区にある、ありがたい公開空地って感じですよ。

購入者です。
しばらく物件現地に行ってませんが、
皆様のコメントを拝見していると、
１階エントランス周りや公園側の整備も着々と
進んでいるようですね。
8/6（日）の入居者説明会が楽しみです！

入居予定の皆さん、
楽しく豊かに暮らせる、質の良い環境を
一緒に作っていきましょうね！

今、この近くの相当造りの良いと思うマンションに住んでいるけど、
窓、閉めても近くの道路のバイクの音や高速からのうなるような音は聞こえる。
それに比べて、カテリーナの防音はびっくりするほど良いよ。
多分、二重サッシだけではなく壁なども防音対策されているんだよ。
このあたりはどうせ窓開けて住むのは無理なのだから満足度は高いと思う。

＞二重サッシだけではなく壁なども防音対策されているんだよ
根拠の無いこというな

パンフレットにあるのは戸境壁のことでしょう、外からの音は関係ないよ。
戸境壁についてもごく一般的な仕様です。

既に１Ｆフロアに椅子などが並べられ、
また、受付ブース(??)のようなものが設置されているのが電車から見えますね。
（電車で通過するところなので一瞬だけしか見れませんが・・・）

順調に説明会の準備が進んでいるようです。
実は私は8/6は参加することが出来ません。妻とその親が行くのですが
資料は自分で読んで理解できますが、その他の雰囲気などは、
妻経由ではきっとイマイチ要領を得ない説明しか期待できないので、
みなさんのレポートを聞きたいと思っています。
優しい方、ぜひ当日の雰囲気などを教えて下さい。

>99さん
いっぺんモデルルームで体感したらいいですよ。
さすが大林のまじめな仕事ぶりって感じですよ。
工事関係者にチラッと聞く機会があったけど、
ここの現場はかなり念の入ったいい仕事をしているといっていた。
いくら仕様が良く書いてあっても施工が下手だったり手抜きなら駄目。
素人はそこに騙される。

なんか、もうみんな

必死ですな

前に道の電柱は何とかならないのか？

>104
いや、余裕でしょ？
あれほどたたかれたんだけど、
現実にはすばらしく出来が良いものね。
99なんか、顔が引きつってる感じ。

しばらく現地にいっていませんが、皆さんのコメントを読んで少し安心いたしました。
出来がいいという感想にはホッといたしました。
入居が楽しみです。

なんか＊＊＊＊＊きたな．．．

モノレールから良く見えるね。

宗教的、礼賛、盲目、信仰、そして暴走・・・・
このスレのさだめ・・・・

↑
わざわざご苦労様だけど、
もう、モノが見えてちゃってますから、
108=110さん、やめませんか？

108だけど110と同一の根拠は？
そう思うなら削除依頼でも出してみれば？

なんかね、深夜のテレビショッピングみたいな違和感なんですよ。
「WAO！素っ晴らしいわ！今すぐ買わなくっちゃ！！」って感じで。

確かに、ココや芝浦物件は、
確実に上がると言われる狭間にあって、
またとないチャンスっていえばチャンスだからなあ。

ネガに、いちいち反応するからダメなんだなあ。
無視するに限るよ。

店舗は何が入るのかご存知の方いらっしゃいますか？

ネガキャンネガキャンって＊＊の一つ覚えみたいに．．．
今更誰がそんなことするの？

入居説明資料には何の説明もありませんね。今週末の説明会で聞くしかないでしょう。

<<117
オメーだよ！

電柱は残念です。

どなたか東京ガス跡地について情報をお持ちではないですか？

ホント、色々発表が後押しになってますね。
しかし、入居だけは早まりそうじゃないですか？

ポロロッカ、来てくれるよね？

さぁ。年内竣工なのにまだ発表しないって、
ちょっと怪しいです。

以前、ポロロッカ反対ってレス多くありましたけど。ホテルライクどうのこうのって。

さすがに、今度の入居説明会では発表があるのではないでしょうか？
なかったら、説明を求める嵐になるんじゃないでしょうか？

ポロロッカ辞退、代わりにラーメン屋や居酒屋なんて事になったら、
ポロロッカを非難していた人の責任ですよ。

あの場所だと居酒屋もラーメン屋も無理でしょ。まだスーパーの方が生き残れる可能性高い

空き家になるって可能性を忘れてない？

>>129
激しく同意。
参入するかしないかを決めるのはあくまでも入る方の側。
入りたい店が複数あれば「じゃ、どれを．．．」って選択する余地が出るだけの話で。

1Fにスーパーができる事は、一つの売り文句ですから、
ちゃんとスーパー来ますよ。
いわば公約のようなものですから。
できなければ公約違反です。

それができなかったのが....

みつい？

福井村上系でメッキが剥がれかけてるオ○ックス。

でもそういう事例見てると、結局スーパー誘致など失敗しても、
売主側には何のペナルティもなくて、購入者が泣き寝入りせざるを得ないんですよね。
いろいろ納得いかない業界ですよね。

タワーズ台場の例もありますし、この段階で発表されていないのが気になります。

スーパー誘致失敗とは、過去前例が殆ど無い事であり、普通はあり得ない事なので、
あまり心配する必要はないのでは？

いや、だから台場に大きな前例があるでしょうに。

台場は　普通は起こらない、例外的なケースです。
他に前例を知っていますか？
神経質にならない方がいいでしょう。

神経質になるなと言っても、もうとっくに発表予定の時期を過ぎても、
なんの音沙汰もないのですから不安になって当たり前です。

引渡しの直前に発表して、ポロロッカ反対などと騒ぎ出す暇を与えない、
という配慮なら良いのですが。

でも、１階部分の内装、あきらかに
スーパーっぽい作りになっていますが……
ポロロッカのＨＰにもオープン予定とあるし……