土曜日の新聞折り込みに入っていました。
豊島区西巣鴨3丁目
10階建て総戸数116戸、大塚駅12分 巣鴨駅14分 都営三田線西巣鴨5分だそうでう。
36㎡〜100㎡までバラエティーに富んだ間取りのようです。
販売代理の住友不動産に電話しましたが、まだ価格も何も決まっていない様子。
どの位のグレードで、どの位の価格帯になるのでしょうか、周辺の環境はいかがですか？
[スレ作成日時]2006-05-14 11:57:00
今個人情報保護とかいろいろありますよね？
ただ個人的には、上の階に小さな子供がいる下の階には住みたくないので
モデルルーム見に行ったときに、上の階はどんな家族が購入されましたか？
と聞いたら教えてくれなかったのですが、
それって購入する側にとっては重要な事だと思うんですがどうですか？？
>>201
確かに重要なことですよね。
そもそも、上階の住人が子連れであるかどうかなんて、保護されるべき個人情報に入るんでしょうか。
実際に住んでしまえば嫌でも知れてしまうことだと思うんですが・・・。
確かに、実際に住めば上に誰が住むなんて事はすぐにわかることですからね
教えない理由が他にあるんですかね？中古の物件買う時なんかは上に誰が住んでいて
隣に誰が住んでいて、って感じで調べますよね？なんか解せないんですよね。。
それとこの物件って、賃貸にまわしたら、モデルルームタイプの部屋で
月に15万くらいでも貸せるんですかね？
新築で坪1万円、普通は坪/8000円というところでしょう。
上の階に小さな子供がいても、絶対に教えないでしょう
そんなことしたら、下の階が売れなくなってしまう
音の問題は、真上の階が原因とも限らない、斜め上の部屋の場合もよくあること。
共同住宅を買う場合は、最上階を買わない限りこれだけは、運ですよ。
所詮は売れれば良いって事ですか。。。
入居後の住民の事はどうでも良いって、業者としては2流だね
私も上の階に住む人のことが気になったので聞いてみましたが、
教えてくれましたよ？
ついでに全体の購入層も教えてくれました。
＞206さん
全体の購入層は、どんな感じですか？
30代後半からの、サラリーマンが多いのでしょうか
＞入居後の住民の事はどうでも良いって、業者としては2流だね
これは、マンション業者の宿命でしょう、大手や財閥系だって同じことだと思いますよ。
白山通りではないものの、道路と路面電車の線路に挟まれてるマンションって
踏み切りもあるし、結構騒音がありそうですね。
おそらく西向き住戸以外なら、窓を開けていても
都電の踏切の音も都電の音もほぼ聞こえないと思って間違いないです。
窓を閉めているればまったく聞こえないでしょう。
逆に東向きは前面が道路で交通量はそこそこありますが、
窓を開けていてもたいした事はないように思われます。が、
何回も前述されているように、歩道がないので子供達には危険です。
30.40㎡台もあるんだから学生も賃貸で入居する可能性もありますね。
購入層はかなりバラバラなんじゃないかな？？
23区内のマンションで7階以上なら、だいたい大通りに面しているのが普通です。
なぜかというと、用途地域と容積率、前面道路の低減率の規制があるから。
前面道路が狭いと容積率が100％消化できなくて、低い建物しか建てられません。
100％静寂を求めるなら、住宅地の真ん中の低層マンションを買うしかないでしょう。
同じマンションでも方位や階数によって、騒音はずいぶん違うのは経験しています
一般的に高層階の方が、騒音には弱いです。
でも最初から、わかっているから二重サッシなどにするものです。
「暖房効率を考えて二重サッシにしました・・・」なんて物件は、騒音があることを
デベが認めている場合が多いです。
そういえばこの近辺で再開発エリアなんですか？
巣鴨駅も改装するらしいね？
住宅情報ナビを見ていたら、気がついたんですけど
100㎡4ＬＫＤＫの部屋は、もう契約済みなんでしょうか？
最大で94㎡の部屋しか、掲載されていませんでした。
巣鴨駅の改装は全然進んでないようですね！
駅ビルができるらしいけど、どうなんだか。。
田端や西日暮里、日暮里、駒込辺りは工事してるから
そろそろだと思いますよ。
東日本旅客鉄道は、山手線巣鴨駅で、老朽化した駅舎を改築し、
駅ビルを含んだ新駅舎を建設する。近く施工者を選定し、年明けにも着工する。
17年度に山手線で商業施設の増設と合わせた駅舎の更新が行われるのは、
田端駅に次いで２駅目。総工費25億円を投じ、利用者サービスを強化する。
駅ビルの規模は５階建て延べ４３００平方㍍。
１〜３階が駅施設と店舗、
４・５階が店舗専用フロアとなる。
店舗用地の面積は約１８００平方㍍で、入居テナントは今後詰める。
駅舎部分の１階では、旅行社、改札、券売機など分散している駅施設を集約し、
コンコースを改良するとともに、２階まで吹き抜けの空間をつくる。
新たに生じたスペースには店舗を誘致する。また旅客トイレを全面的に改修し、
新たに女性用パウダーコーナーを設置する。
案内サインも再整備して、明るく、わかりやすい駅づくりを目指す。
駅ビルの開業は、20年春を見込んでいる。
現在の駅舎は昭和45年の完成。
地下鉄三田線が乗り入れ、一日の乗降客は15万人に上る。
駅ビルの建設で利便性を高めることにより、商業施設への取り込みを狙う。
巣鴨地蔵通り四丁目地区地区計画の概要
当地区及び東南に隣接する旧中山道沿いは古くから＊＊が形成され、
現在は巣鴨地蔵通りとして全国有数のにぎわいあふれる商店街となっている。
この巣鴨地蔵通りの北西側の庚申塚寄りに位置する本地区は、
遠方からの来街者のみならず近隣住民も利用する身近な商店が軒を連らね、
主に低層階の商店と上層階の住宅や共同住宅などから成る街並みを形成している。
近年、集合住宅等を主とする土地利用が進む中、当地区においては、
地区特有の歴史や文化を活かした魅力ある商業環境と
住環境が調和した街並みの形成を図ることが望まれている。
こうした背景から、本地区計画は当該地域の歴史的な特性を踏まえつつ、
にぎわいと魅力ある商店街の維持・発展、並びに、
良好な住環境が調和し共存する市街地を形成することを目標としています。
a)名称・位置及び面積等
名 称： 巣鴨地蔵通り四丁目地区地区計画（区決定平成17年9月28日 告示第196号）
種 類： 一般型地区計画
位 置： 巣鴨四丁目地内
面 積： 約1.2ヘクタール
平成１７年１月に豊島区が公開した市街地活性化事業計画を参照して下さい。
http://www.city.toshima.tokyo.jp/oshirase/kurashi/170125-01-5.pdf
今後５年以内（短期）に、国道１７号沿い、巣鴨４丁目までの地蔵通り沿い、栄和通り沿いは
景観整備・誘導などが集中的に行われることが計画されています。
１５＞の地区計画もNo.11地蔵通り景観誘導事業の一環として、
国道１７号の拡幅と併せて、計画されたものです。
いずれにせよ、マンションの建設地近隣はここ５年以内に、
バリアフリーも含めて歩行者や住民に住みよい環境になっていくことは間違いありません。
大塚駅も改装？ 平成21年6月完成予定「大塚南北自由通路」
http://www.m-ohtsuka.net/yomoyama/tuuro2/index.html
平成21年までに、大塚駅、巣鴨駅ともにリニューアルしてキレイになりそうですね。
とにかくマンション周辺が整備されるって言うのは
資産価値っていう面からしても良いことですね
内覧会？
セコムマンションのでしょうか？（笑）
そういえばSECOMもそろそろ完売ですね！
ところで管理費ってここは計画的にきちんとされているんですかね？
一応長期的な修繕計画はきちんとあるみたいですよ
広告上では、そろそろ11月上旬に第二期販売が始まります。
が、実は10月中旬に前回抽選で外れた人を対象に
第一期二次販売というものが内密であるらしいですね
内密っていうか、問い合わせした人のみの優先販売だろ？
よくある話だよ。だがあの外観の色合いはなんとかならんのかね？
資産価値にも影響がでるぞ
今日も新聞に折り込みチラシが入っていましたが、アピールポイントが完成予想CGの外観から
広々したエントランスホールに変わりましたね。
これだけ、広いエントランスホールがあるのですから、家具のグレードや床材を見直したら
もっと高級感が出ると思います。費用的にはそれほどコストアップにならないと思います。
今年近くで竣工した、大京のグランフォートのエントランスは豪華さをアピールしたためか
価格は高めでしたが、ほぼ竣工と同時に完売しました。
部屋の内装はそれほどでもありませんでしたが、やはり販売が上手だったのかと思いました。
エントランスホールとエレベーターはある意味で、マンションの顔とも言える場所ですから
凝った造りは、好感が持てます。
外観については、デザインの面で賛否両論あるので完成までに、カラーなどの手直しがあるかもしれませんね。建築確認とは関係ない部分ですから可能性もありますね。
外観かっこ悪すぎ。あんなデザインのために3人もデザイナーを雇ったなんて。
もっと無駄をはぶけば、管理費や積立金も安くなるのに。
セキュリティは結構良いんだから、管理人もいらないな。
フロントなんてもっといらないだろうし。
シアタールームも中庭も屋上庭園もいらないだろよ？
あの手入れだって管理費に入ってるわけだから。
＞223
そう思われるなら、別のマンションをご検討した方がいいと思いますよ
あなたのご意見は、多分少数意見です。
管理費や修繕積立金（計画です）が飛び抜けて高いなら、そんな意見も
あるでしょうが、標準的かむしろ安めです。
分譲マンションで、管理人さんのいないマンションなんてあるますか？
管理人さんは、受付業部だけやっていると思ってませんか
エントランスはあのくらい広くても良いんじゃない？
ここは一階に事務所や店舗が入るらしいけど
何が入るの？不動産屋やそば屋？
もしかしてコンビにはないよね？
岩盤浴？それは何ですかね？
223ではないが、おそらく小数意見ではないと思うよ。
あの外観配色は理解できないものがあるし、管理人がいらないとは思わないけど、
受付サービスなんて不要でしょう。
シアタールーム？や屋上庭園についても、上の方で相当批判的な意見が見られます。
物件トータルで購入を決めるから、批判的であっても決定する場合もあるでしょう。
好感が持てるのは、わざわざ設備を作るのではなく容積率で余ったところを
有効活用しているところです。
シアタールーム、屋上庭園、エントランスホール 全部容積率不算入の設備です。
コンシェルジュも含めて、将来的にいつでもやめられる設備だからいいと思うよ。
あの外観配色はちょっとと思いました。
コンシェルジュはどうかと思うけど、管理人があの時間にしかいないのであれば必要なのでは？
シアタールームも微妙ですが、屋上庭園や中庭は環境側面からいってもいいことなのでは？
230のように将来やめられる設備については住んだ人が変えていけばいいだけの話じゃないでしょうか。
ここの物件買った人はどこの小学校になるんですか？
朝日小学校？ってパンフに書いてありましたが、
商店街の誠和小学校にも行けるんですかね？
232さんへ
清和小学校にも十分いける範囲ですよ。徒歩でいえば10分程度でしょうか。ちなみに、このあたりは学校を自由に選べます。ご存知かも知れませんが、念のため。
ちなみに朝日小学校は1クラスで清和小学校は2クラスみたいね。
他のレスでは、駒込小学校や西巣鴨小学校にも行けるみたいね。
駒込小学校は結構評判が良いみたいだけどね。
グローリオタワー巣鴨のレスからの引用です！
小学校新１年生で入学する場合は選べるそうですが、途中で転入の場合は朝日小学校しか入れないそうです。生徒数、クラス数は清和の方が多いようです。（学年によって差はあるのかもしれませんが。。朝日は１クラスだと思います。）よい先生、よい友達ばかりなら、朝日の方が生徒に目が届くという意味でもよいのでしょうが。。内情は知りません。朝日小学校では１０月１２日（木）〜１７日（火）で学校参観があるとのこと。行ってみたらいかがですか？尚、不動産会社のホームページで、住所別の学校割り当てを見つけましたのでご参考まで。このマンションの住所は不明ですが。。
朝日小学校
巣鴨 4丁目 27〜32・34〜44 5丁目 全
西巣鴨 3丁目 全 ５丁目 全
清和小学校
巣鴨 3丁目 5〜18 4丁目 1〜26・28・29・32・33
北大塚 1丁目 全
仰高小学校
駒込 4丁目 9〜15 5丁目 全
巣鴨 1丁目 1〜33 2丁目 全 ３丁目 1〜4・19〜39
朝日小学校は１学年１クラス。グランドはコンクリ。１クラスということは、、、、６年間ずっと一緒。
これだけ小学生のいじめの時代なのにどうすんだろう。。。自分だったら絶対に嫌だ！！１学年６クラスあった時代だから、１クラスなんて考えられない。気持ち悪い。あくまでも私的ですけど。でも少人数だからこそのメリットはあるだろうし、ここは学童（スキップ）が校内にあるから便利です。日によってはグランドを学校の先生たちが占拠して小学生を遊ばせないで自分たちでテニスやってるらしい。。それは別問題でした。
清和は２クラスのはず。グランドはコンクリ。地蔵通りをちょっと奥に入ったところ。よさこいやったのは仰高小学校。今年で１３０周年。２クラスあります。しかもグランドはちゃんと土です。地蔵通りが近いので商店街連盟と連携したりＰＴＡ活動も盛んです。良い学校です。愛川欽也（アド街）も卒業生。
グローリオの隣に住んでいる人は西巣鴨の交差点を越えた北区の滝野川第２小学校へ通っている子もいるよ。こっちも良い学校。原則豊島区はどこの小学校へも行けます。定員オーバーだと抽選になるらしいけど。
新一年生であれば、駒込小学校、西巣鴨小学校も選択可能です。豊島区のホームページで隣接校選択制 選択可能校の一覧が見れます。
私自信も今日ＭＲを見に行って来ました。
なかなか良かったというのが第一印象ですが、
ＭＲタイプのお部屋は全て販売済でしたね
ところで巣鴨駅から物件まだ歩いてみたのですが、
医者が少ない。
特に小児科専門の医者がない事に不安を覚えましたが
ふこの近辺ではどこが良いんですか？大塚病院ですか？
地蔵通りに小泉医院という小児科・整形外科・内科をやっている病院があります。
大塚病院を通いの病院にするには遠いと思います。
ちなみに"ひまわり"という検索サービスがあるのでそれを使うと出てきます。
小泉医院は小児科専門じゃないだろ？
あそこは皮膚科だって看板に書いて有るじゃん。
何でも屋じゃない？
>240
相手にしなければ良いんです。荒れるだけですから。
小泉医院は表札を見ると、確かに診療科目は何でもありのような感じですが
ひまりで検索すると、小児科を得意分野とされているみたいですね！
子供を遊ばせる公園みたいなものはありますか？
30分程健康的に歩いて、飛鳥山公園なんて。
本日モデルルームを見てきましたが、なんかオプションの多い物件ですね？特にキッチンなんて、吊り戸棚がオプションですからね。ちょっとビックリしました。普通は、シンクの上にもともとある戸棚を、リビングが見やすいように取っ払って、その戸棚を後ろ側に設置するにはオプションって感じですよね？
ここは営業マンによって本当に良い悪いがあるよね。
どこもそうなんだろうけど、その差がありすぎてビビるよ
大きな買い物だから、担当者はあまり関係ないでしょう
保険のように無形の商品ではないのですから、営業マンではなくて
物件の良し悪しで決めなくちゃ。
あまり酷ければ、担当を変えて欲しいと言うのも手ですね、
たいていは変えてくれるし、意地悪されることもないと思います
営業マンとの相性もありますよ。
誰か契約した人はいますか？
何が決め手になったのですか？
私は契約しました．
決め手は，
1.なんと言ってもこの立地でこの価格
2.個人的にこの地域に欲しかった
3.周辺で再開発が予定されている
です．
マイナスポイントとしては，
1.南向きのよい物件がすでに売約済みとなっている．
2.白山通りの騒音．
3.駐車場が少ない．
ですが，目をつぶりました．
俺も契約しましたよ！
ポイントはやはり価格ですかね！
グローリオ巣鴨の価格と比較しても
この立地にしては非常にリーズナブルだと感じた事！と
今後地価や金利の上昇を考慮すると、
資産価値として目減りが少なく売却や賃貸が可能かと。
マイナス面は外観と南向きではないということかな？
でも自分は車はいらないし今まで北向きだったので今よりはましですがね。
第一次抽選で外れたものです。
本日第二次販売が開始されたので、また要望書を出してきました。
今日は巣鴨〜物件まで歩きましたが、「4」の縁日で商店街は人の多さに全く動けませんでした。
途中で鯛焼きを買って食べましたが、根津の鯛焼きの方が美味しかったです。
販売、工事過程ともに予定通りらしいです。
今日見学に行きましたが、
なにげに順調に販売されてるみたいです。
資産価値は抜群に良いと言ってましたがどうでしょうか？
確かに良いとは思いますが「抜群」とまでは。。。
土地の仕入れが安かったのか、確かに割安感はありますね
感覚的に言うと、一昨年の秋頃の分譲価格という感じです。
地域性と立地を考えてか、共有設備も欲張らず、高級感もそこそこでいいですね。
ただ、西向きが中心であれば南向き中住戸より西向き中住戸は-8〜-10％安く設定する
のは、普通のことですからその分は割り引いて考える必要もあるでしょう。
セコムのタワーと比較検討している者ですが、浴室と洗面台の仕様が、両方とも酷似していることに最近気づきました。
セコムのタワーの高層階だったら、やぱりセコムの方が資産価値はありそうです。
低層階なら、アーデルだろうね。
両方とも、質実剛健で過度に豪華というわけじゃないから、好感が持てる。
257,258>
仕様が同じならば、竣工が近い物件のほうが、住宅ローン金利が低いうちに借りられそうですし、住宅ローン減税も今年分は受けられますから有利だと思います。アーデルは南側でないとセコムのタワーを見ながらの生活ともなりますし。。。
セコムのタワーなんて見ながら生活するんじゃ、最悪ですね。
実際は視界の邪魔にはならないですがね。。。
毎日見下されているような気分になるし、私もイヤですねぇ
セコムタワーのキッチンはディスポーザー付き、コンロはガラストップですね。
アーデルは確かにセコムから見下ろされている感じ。
最もあちらの目線はもっと遠くの景色をながめるでしょうね。
眺望はよさそうだもの。
外観が安っぽいのはお互い様かな。
セコムに73ｍ2位の部屋がまだ残っていたら、あちらを買ったね。
セコムの高層階の広い部屋は価格的に買えないので。
アーデルも、もし土地を取得したのが10年かけてではなく最近だったなら
セコムのようにもう少し価格は高かったんだろうか？
ガラストップと普通のと何が違うの？お掃除がしやすいだけですか？
ガラストップのほうが掃除もしやすいし、見た目が綺麗なのは確か。
なので、価格も普通のものより高いです。
それが違う。
私はこの度契約したものですが、やはりキッチンの使用に悩んでいます。アーデルは吊戸棚がないので収納が少なく、モデルルームのように後ろ側に吊戸棚をオプションでつけたほうが良いのか？それともサイズを測ってそこに食器棚を置いたほうが良いのか？コンロもガラストップにすると10〜15万くらいかかるし、ビックカメラとかで買えばもっと安いのかな？とも。それなら最初は標準のを使ってボロボロになった後で、買おうかなと？どうでしょうか？そう言えば、この物件はＩＨにしても良いのかな？
家電販売店でもガラストップは10万くらいするんじゃない？とはいえ標準タイプでも充分に使えるわけだから、まずはそれを使って、あとで買い換えるってのは悪くない考えだけど、結局お掃除がラクとはいえ、使用後に掃除しなければどちらも同じですぐにだめになるよ！焦げだってとれなくなるし、結局マメに手入れしないとね。
アーデルほんとんど良い所は売れてるね。
どのマンションでもなんだかんだ売れるんですね
不動産なんて結婚と同じだからね。もっと良いのがあるんじゃ、なんて思ってると以外に買えないものですよ！高望みはいけません。買える時に買って、住んでダメならその不動産とは離婚すれば良いだけですからね。
そのとおりだとは思いますが、
失敗するとお金が消えるからね
アーデルと結婚か〜なんだかな〜
コンシェルジュなんて要らないから、セコムタワーのように、２４時間有人管理にして欲しいで〜す。
私はセコムのタワーと迷いに迷ってこちらのアーデル大塚に申し込みました．
最後に私の背中を押したのは，エレベータです．どちらの物件もエレベータは
２基なのですが，気の短い私は180戸に（というより29階建に）２基では耐えられ
そうにありませんでした．
確かにフロントサービスなんていらないよ
ただ24時間管理もいらいな。たいして意味ないよ！
そんな事したら管理費がまた上がるだけだよ！
セコムエレベーター2基しかないんですか？
何を考えてるんでしょうかね？
何も考えてません。
エレベーター速度は考えているみたいです。
エレベターの設置基準は50世帯に1台と言うのが普通らしいけど、
利便性を考えると、ワンフロアーの世帯数に応じて設置して欲しいですね。
2戸1や3戸1のエレベターがある高級マンションもあるくらいですから。
昔と違ってエレベターの価格は安くなったらしいからコストダウン効果も少ない。
1番の原因は容積率なんだと思います、共用廊下は容積率に含まれないけど
エレベターは容積率に含まれます。
エレベターを増やすよりも、その分部屋を広くして販売した方が利益が上がります。
50世帯に1台だとアーデルは常識的な範囲なのかな。
でもアーデルのエレベーターは安っぽいみたいよね。
価格が安めなんだから、豪華さを求めるのはおかしいでしょう(笑)
279ですが、いやいや普通のエレベーターなら良いんですが、なんか普通以下みたいですよ。
エレベーターだけは自信はありませんって言ってたもん（苦）
なんか都営住宅のようなエレベーターみたいですよ！
一応防犯対策でエレベータ内が見える様に窓がついてるタイプみたいですが、
乗っている時にエレベーター内から建物の中身みたいなのが見えるのはちょっとね。
販売価格が安いと思って喜んでいたら、その分設備などが
ちょっと．．．。仕方ないのでは？
近くのマンションと比べてみても、販売価格が違えばどこかに差が出ます。
ここは価格の安さで勝負！！でしょ。
ここって、価格とセキュリティ以外正直なにが良いの？
すべてが普通なマンションだよね？
価格 ◎
設備 〇
立地 〇
環境 〇
公園 ×
学校 △
駐車場 ×
駐輪場 ×
管理費 〇
積立金 〇
管理会社△
施工会社〇
売主 △
総合評価〇
＞285
「そう悪くはない物件」だということは分かるが、評価が漠然すぎる。
価格 ◎（安い）
内装 〇（普通）
設備 〇（普通）
外観 △（微妙）
立地 〇（普通）
環境 〇（普通）
公園 △（少ない）
学校 △（微妙）
駐車場 ×（ダメ）
駐輪場 ×（ダメ）
バイク ×（ダメ）
管理費 〇（普通）
積立金 〇（普通）
管理会社△（微妙）
施工会社〇（普通）
売主 △（微妙）
総合評価〇（普通）
↑あなたも説明不足
仮に◎2点 〇1点 △0.5点 ×0点とし、32点満点としたなら
合計は12.5点で、半分にも満たないのだから、総合評価は△の物件と言えるんじゃない？
>286
この評価、わかりやすいですね。
多少異論があると知れば
駐輪場○・・都心8区物件としては普通でしょう
学校・・公立小学校は1クラスだから△ですが、国立附属小学校の通学範囲に入っています
から、見方によっては○でしょう。
＞286
駐車場は地権者に予め与えられていたり、116世帯に対し20台弱というのはやはり都内とはいえ△じゃない？
それより駐輪場が190台弱って、世帯に対し2台置けない人もいるって事でしょ？これどうするの？
抽選で外れた人はどこに置くのかね？私は自分も乗るし、子供も乗るし、最低3台は自転車があるんですがね。玄関前に置いてよいのかね？
＞289さん
この近辺の物件をいろいろ見ましたが、ファミリータイプ中心の物件の駐車場は
大手や財閥デベの高額物件だと50％程度は確保します、
住友不動産の目白のマンションは70％超もありました。
その他の普通のデベでも出来れば30％は確保するみたいです、駐車場の数も
エントランスや共有設備同様に、実際には販売促進の一部だと思いますよ。
棟内駐車場やエントランスホールは、容積率にも無関係ですが作れば作るほど建設費が増えて
分譲価格に反映してしまいますから、仕方ないのではと思います。
駐車場が多ければ将来余る可能性もありますが、副収入でその分管理費は将来も安めに設定出来ます。
駐輪場は、立地が良い都心物件で、世帯/2台以上というのはあまり見たことがないです、
世帯/1台以上あれば普通でしょう、デベが沢山作らない理由は、駐車場と同じです。
駐輪場の抽選で、あぶれた自転車は入居までに処分するしかありませんよ、
敷地内、共用廊下や周辺に放置が多いと、管理がしっかり出来ていないマンションと言うことで、
資産価値は低くなる可能性が高いです。
誰だって、そういうマンションは中古でも敬遠しますよね。
折りたたみの自転車なら家の中に持ち込むのは良いんですか？？
いいんじゃないのかな、でもどこへ行くにも近いから歩けば健康的、
子供も、郊外ほど自転車にに乗ってるのを見かけないですよ。
バイクなら、余裕がありそうです都心では本当に経済的で便利ですよ。
折りたたみの自転車は、部屋の中が傷だらけなりそうだと思いませんか？
分譲マンション未経験者です。
自転車はもってエントランスとかエレベータとかって
入れるもんでしょうか？
賃貸とかのマンションでは、たまにありますけど。
折りたたみはまだしも、そうでないのは微妙ですかね？
そうなると確かに１台の駐輪場では、やりにくいですね。
可能であっても置き場には困りそうですね。
あ、そうそうポーチとかに置くとかはどうなんでしょう？
ポーチつきに住めれば・・・ですが。
ここの物件ってポーチあった？
ポーチでもダメなとこは多いみたいけど。
>>エレベーターだけは自信はありませんって言ってたもん（苦）
このマンションのエレベータはどこのかご存知の方はおりますか？
＞293さん
ご自分が疲れて帰ってきたときに、エレベターに大きな自転車が同乗したらどう思われますか
エレベターも傷だらけになりますよ1台ですから。
竣工後も棟内ＭＲがあった場合、廊下に子供や大人の自転車がずらっと並んでいたら、
このマンション、？？と思う人が多いと思いますよ。
契約する前に1世帯/2台未満と決まっているんですから、ラッキーでも2台まで
3台目は諦めるしかないでしょう、便利さと引き替えですよ。
敷地内に、駐輪場が増設するスペースはありますかね・・あれば将来的には増設する話も。
だから運良く抽選で当たっても、子供2人が自転車通学で、私も自転車通勤のような家族は、処分するわけにも行きませんから、その3台目をどうするか？って事なんですけど。近くに駐輪場とかるんですかね？
巣鴨の商店街にでも置いとけよ！
誰も盗みやしねから。
ただ区に持っていかれるかもな
再度お尋ねします。
この物件って皆さん安いと言っておられますよね？
その理由は何なんでしょうか？何故安いと言えるのでしょうか？
購入を検討している者ですが、アドバイスください
評価で概観が微妙になっていましたが、私もそう思います。
＞外観については、デザインの面で賛否両論あるので完成までに、カラーなどの手直しがあるかもしれませんね。建築確認とは関係ない部分ですから可能性もありますね。
とか書かれてますが、手直しがあるならば、もっと購入意欲がわきそうですが、
どうでしょうか？ そんな事って本当にあるのかな？
298さんは、わからない人ですね。
家族の中で、通勤通学の自転車を1台にしなければならない可能性が高いということ
分譲マンション（共同住宅）に暮らすと言うことは、そのマンションの事情によって
何かを我慢しなければならないということなんですよ。通勤通学で仕方ないから
周辺に放置するなんて考えの人ばかりになると、公団住宅や都営住宅のような状態になります。
「処分するわけにもいかない」ではなくて、分譲マンションに暮らすには
「処分しなければいけない可能性がある」ということです。
都心のマンションをよく見るとわかりますが、駐輪場が世帯数の3倍も
あるマンションなんて聞いたことがありません、高級マンションだって普通は
1世帯/1台程度しか用意していません。
だいたい、豊島区の公立小学校、中学は自転車通学は認めてないと思いますよ
徒歩か、遠い場合は公共交通機関を使いなさいということです。
>>300
安い、高いは比較論問題です、周辺相場と比べてどうなのかという問題。
分譲価格＝土地仕入れ価格+建設費+販売経費+業者の利益
ですから、どこかが通常より安いということでしょう。
利益を最初から減らす訳がないし、販売経費は販売委託ですから
土地の仕入れ価格か、建設費の経済設計ということなんでしょうか
298はレベル低そう。集合住宅に住むには向いてない。
＞307＝298さん
303です、その気持ちはよくわかりますよ。
誰でも現状を変えることには抵抗があるのは普通です。
でも、引っ越すつもりなら発想を変えないとダメだと思いますよ。
戸建て→マンション というのは、普通の逆かもしれませんが
メリットを感じて検討しているんでしょうから、そのメリットと駐輪場は引き替えだと
思うことですよ。
住宅性能評価を取得してるから大丈夫だろ
今度また構造説明会があるから行って聞いてみれば？
住宅建設性能評価取得＝偽装じゃないとは言えないでしょ？
DMが届きましたが、パンフレットの内容が正しければ、
価格の割に基本的な部分は、しっかり作ってあるという印象です。
スラブ厚200㎜、グラスウール防音材採用の二重床と二重天井、ペアガラス、ダブル配筋
杭長さ28ｍというのも都内としては良い方でしょう。
スラブ厚がもう少しあって、免震構造を採用していれば高級マンション並ですね。
でも一般的には、必要充分という内容だと思います。
大手デベの物件でも、これらが欠けている物件もいくらでもあります。
さすがに価格的に、内装や共有部分の豪華さはないもののしっかり作っていいるという印象です。
確かに内装より構造の方が重要ですからね。
いや、構造は良くて当たり前で、いかに内装が良いかがポイントでしょ？
オプションが多すぎませんか？
特にキッチン周りのオプションが多すぎますね。
吊戸棚くらい標準で付けて欲しいよ。
ガラストップでもないし、ディスポーザーもないんだから
最近の都心のマンションで、いまや標準設備のディスポーザがないのは珍しいですね。
まあ、価格が安いからね。
最低限の設備しかないんだよね。
逆に余計なものが多すぎても困るけどね
１０階建で杭長２８．５ｍは最強ですね。超一流建設会社建設のタワーマンション購入してしまったのですが、２０階以上なのに杭長１６メートルです。自社のうぬぼれか、性能評価書もださない！キャンセルしようかと、現在他のマンションを探しているのですが、当マンションは西巣鴨から５分なのに、分譲価格が安すぎると思います。１００戸以上だったらディスポーザは取付けても当然だし（戸数が少ないとコストがかかる）、敷地めいっぱいに建てているので処理場の確保が出来ないからか、もともと低価格マンションで割り切っているのか？スラブ厚２００mmも今時考えられないくらい薄いし、外廊下。資産価値で買う人にはちょっと考えてしまう物件ですが、安さでは買い得かも。ドアとフローリングの色のセッティングがいまいちで変えることが出来ないし、フローリングの幅も狭いので、思案中です。
＞320さん
わかってないですね、スラブ厚はスラブ面積と関係あるんですよ
つまり、大きな部屋（スラブ面積が大きい）が多ければスラブは厚くしないと音の問題がある
70㎡程度の面積であれば200㎜で充分だと思います。
だいたい今年出来た目白の某高級マンションでも億ション棟は300㎜、一般棟は250㎜ですよ。
スラブ厚は一概に言えないと思いますよ。構造的には13㎝あれば強度は問題ないと
言われています。
杭の長さは、マンションの高さよりも地盤によります。
億ションでも40ｍ超もあるし、チープマンション
でも、地盤が良ければベタ基礎（杭が無し）というのはいくらでもあります。
タワーでも地盤が良ければベタ基礎がありますよ。
つまりこの物件は価格にしては良い方なの？
それとも価格並みの設備なの？
＞321.322さん
わかってなくて失礼いたしました。スラブ厚は薄いより厚いほうが良いと思い込んでおりました。ちなみに今キャンセルしようとしているマンションは７０㎡で３５０ｍｍです。厚い程良いマンションと勘違いしておりました。杭の長さについては自分で調べたところ支持地盤（東京礫層）の中まで杭が打ち込んであれば大丈夫で支持地盤が浅ければ杭も無いマンションがあると。私は専門化ではありませんが、この物件は向きは東西どちらかでどちら側も電車や車が通っているし、地権者はワンルームマンションを確保しているし（それが悪いとはいいませんが）価格並みのマンションではないですか。もしかして部屋によっては、安いかも。
＞323さん
350㎜のスラブは普通のマンションのスラブでは聞いたことがないです、
ましてやタワーだったらスラブの重量があって大変でしょう、
多分「ボイドスラブ」といって中身が中空のスラブだと思いますよ。
ボイドスラブの350㎜なら、普通のスラブ200㎜位と同等の性能ではないでしょうか。
タワーマンションは、高さ規制が緩い地区に建設されますから階高（天井高+床+天井）に
ゆとりがあるんだと思います、但しあんまりセメントを使うとコストアップになります。
普通は、経済設計を追求する場合は外廊下+天井高を低く
ここでは使用していませんが直床にすると、限られた容積率の中に沢山の住戸を
作れるそうです。
パンフレットを見ていないのですが、アーデルの階高は3000㎜ですか？
あの物件こそ何が魅力がわからん。
間取り最悪、バルコニーなし。
駅から近いだけか？
３２４さん＞＞パンフレットと構造説明をした建設会社の人を信用すると３５０ｍｍです。ＬＬ４５等級の二重床、二重天井です。コンクリートは低層階６０N〜高層階３０Nと軽くなっています。当マンションは階高は高くて２８５０ｍ位ではないでしょうか。詳しくは直接売主に聞いてください。また近くの高層マンショングローリオは安くて坪単価１７０万位で高い部屋でも２７０万位なので３２５さんがいう通り割高ですね。さらにコンシェルジュがいてもどうでもいい時間帯にいて朝刊も各戸に配達してくれない。高層マンションでないから不便でないかな？管理組合で決めればいいことですが管理費が安いのでむりかも？
（遮音性能の観点）
RC床スラブはできるだけ厚い方がよい。
ただし、衝撃音の周波数帯と床の固有振動数の関係より
厚い方が低周波音を刺激する場合もある。
（構造性の観点）
RC床スラブには適切な厚さがある。
耐震設計上は、床スラブは薄い方（軽量）がよい。
しかし、構造躯体（柱・梁）に追従するため、及び
通常使用時の状態でのたわみを小さくするためにも
ある程度の厚さ、配筋量が必要である。
（補足）
床スラブは基礎スラブと異なり、厳密な意味での
（動的な増幅効果を考慮した）耐震設計は行ってはいない。
従って、床スラブ厚さを構造的に云々というのは、
超高層（６０ｍ超）の場合でも
少なく戸の国内ではナンセンスである。
全くわかりません。
今日ＭＲに見学に行きましたが、あまり人はいませんでしたね。
第二期販売以前に良いところはほとんど販売済み？のようでした。
それと全体の購入層なんですが、子供のいる世帯が少ないらしいく
小さなお子様がいるファミリー世帯は肩身の狭い思いをするかも
３００ｍｍはほしいところです。
スラブで30㎝って相当良い物件だよね。
まあ最低の20㎝はあるんだから良いでしょ？
>>335
ファミリー世帯というよりは、これからファミリーになる？そんな若い世代が多かったような気がします。それとやはり賃貸に出される部屋があるので、管理費や積立金の確保が大変かな〜と。
管理会社の藤和コミュニティって良いんですかね？
私は第一期で契約しましたが、その時期の週末でもがそんなに混雑していたことが
ありません。抽選になった物件が多数あったにもかかわらず、です。不思議です。
第二期の倍率はどれくらいですか？
確かに藤和の不動産や管理はあまり評判が良くないようですね。
でもこれは管理組合で管理会社は変えられますので大丈夫ですよ！
管理規約には2年契約でしたから。
私も第一期で契約したものですが、自分の時には倍率は2倍でした。
抽選には行かなかったので、どんなものかは知りませんが、
すでに3分の2くらいは販売済みのようでしたよ。
第3期販売で終了する予定みたいですね。
今日管理者説明会がありましたが、
セキュリティーにだいぶ力を入れているようでしたよ。
マンション自体は地震保険に入っていないようですね。
第2期販売も好調だとも言ってましたよ
地震保険に入ってるマンションってあるの？
地震保険て意味あるの？
そんなに補償されないとか聞いたけど。
何事も起こってからでは遅いのよ（苦笑）
アーデル近辺の地盤はかなり良いと聞きましたよ。
私は先日50㎡タイプを契約したものですが、誰か契約した方で、MRのキッチンの吊戸棚をオプションでつける予定の人おりますか？あれで20万くらいって営業の人が言っていたのですが、マジですかね？いくらなんでもあのくらいで20万ってのはないですよね？通販とかならもっと安いような気もするんですがどうでしょうか？
第二期販売の要望書を提出してきましたが、どこも抽選になるだろう？と言っていました。70平米タイプが結構まだ残ってるみたいですよ！
つまり何？ファミリータイプが売れてないって事？
そう言えば、前述で子供のいる世帯は少ないみたいに書いてあったけど、
売れない理由があるって事かね？
折戸通りがメインの通りとなるとちょっと遠慮したくなりますよね。歩道もせまし、結構車も飛ばし気味だし。
>>350
よく分かりませんが、基本的には要望書通りの販売住戸になっているみたいです。
ですから要望書を出した人は必ず当選するようになっているとも言っていました。
つまり何気にＭＲを見に来た人で、価格表を見て、いきなり登録しても、
要望書を出さない限り買えなのです。信じられない話ですが、そうみたいです。
>>352
ちょっと違うと思います。
要望書が提出された部屋が販売住戸となり、登録を受け付けるのではないでしょうか。
なので要望書を出しても登録しなければ購入はできないし、
同室に複数の登録があれば抽選になると思います。
また、要望書を出していなくても登録することはできるはずです。
要望書＝購入意思＝営業マンの住戸割当＝無抽選ってのが一般的ですかね
ここって1LDKタイプの部屋がありますよね。
何かあった時に、管理組合とか大変そうじゃないですか？
抽選ってどうやってやるんですか？
＞357
都心の分譲マンションで全部の部屋が同じような大きさという物件の方が珍しいでしょう
管理費も積立金も面積割りですから、分相応の負担ということで何の問題もないと思います。
どこのマンションでも一般的に、投資物件として個人オーナーが賃貸物件として活用する部屋が
混在することも普通のことですよ、小さめの部屋は特にそういう傾向があります。
この場合は外部オーナが組合員となりますが、よくあることです。
ちょっと伺ったところ、１ＬＤＫなどは今のところ投資物件としての購入者じゃないようですよ。
まあ、将来的にはそうなる可能性が高いかもしれませんが…
でも、それはどこでも同じですよね。
購入者層を広くしている物件は最近多いですからね。
もう少し郊外になると、ファミリータイプのみの分譲が多いですよね。
北大塚は、マンション投資としては投資効率が悪いんだと思いますよ、
家賃相場が中途半端に安い割に、物件価格が安くないということ。
投資なら、本当の都心か郊外の方がいいんでしょうね。
1〜2LDKは購入者ってより、地権者が等価交換して賃貸する感じみたいですよ
お聞きしますが、巣鴨の塩大福って美味しいんですか？
地権者は、結局どこに住むんですかね、どこかへ引っ越したんでしょうか。
賃貸にするなら、南側を独占することないのにと思いませんか。
賃貸なら部屋の向きは、北向きじゃなければあんまり関係ないのに・・・
等価交換住戸が1LDK。2LDK中心ということは元々ここの地権者は
小さな家や長屋がたくさんあって住んでいたんでしょうね、それとも借地人だったんでしょうか？
まあ賃貸に出しても、きちんとルールを守り、払うものを払ってくれれば良いわけよ
マジですか？私立幼稚園がメインなんですか？
補助金ってあるんですか？所得に関係あるんですよね？
アーデル近辺で私立幼稚園って清和小学校の近くですよね？
購入者です。今日散歩で現場を見てきましたが、
まだまだって感じですね。
私も現場を見てきました。
前の道って結構が車が多いけど、ガードレールってできないんですかね？
巣鴨4丁目は再開発地域のなので、前面の道路はかなり舗装されるとは思いますよ。
アーデルができればかなり道幅も広がりますし。
ところで巣鴨の再開発って、栄和通りまで入るの？
住宅地のみじゃなかったけ？
まあ、マンションの前面は当然綺麗になりますが、
あくまでマンションの前までであって、微妙なんだよね。
当物件近辺まで再開発計画は含まれているみたいですよ
確かに道幅が狭いですが、まさかあのままってことはないでしょ？
多分、近い将来もあのままだと思います。
一方通行から相互通行になるのは、最低6ｍ、
ゆとりを持って通行できるには車道部分だけで最低10ｍ以上は必要です。
交通量の多い道でガードレールを両側に付けるには3ｍ以上余分に必要です。
あの道に、ガードレールをつけて車道の幅を狭くしたら、途中に一台でも違法駐車があれば
大渋滞になってしまいますよ。
こんなこと通行人の安全のためとはいえ、行政がするわけない。
だからこそあの近辺は再開発地域に指定されているんですよ。
ただいつその再開発が開始されるのか未定。巣鴨駅ビル計画も頓挫ですからね
地図を見るとよくわかるけど、このあたり昭和30年代の区画整理だってまともに出来なかったのに
再開発はね〜、道路計画なら20年50年計画かもしれないですね。
道路も計画だけぶちあげて止まっているのがいくつもある。
たとえば、茗荷谷の桜並木（環状三号線）も頓挫、丸の内線新大塚駅前の環状四号線も頓挫
このあたりで出来たのは、明治通り（環状五号線）と新目白通りくらいでしょう。
白山道路は工事が始まるみたいです。
今日インテリアの会社？から契約者の皆様へという事で
オプションのお知らせが来ましたが、
本棚とか棚を付けるにも工事のお金がかかるんですか？
日曜日に建設現場を歩いてみました、裏の道は何でしょう幅が2ｍもない
違法建築もいいところですね、アーデルが出来て防災上も良くなりますね。
いよいよ第２期の申し込みが始まりますが、どの部屋のタイプが人気なんでしょうか？
70㎡タイプみたいですよ
今度こそ抽選で外れませんように。
これで外れたらこの物件ともお別れですよ
結構倍率あるみたいですよ。
かけひきが難しいところです。
外れたらもう終わりなので。。
３期があるのでは？
3期の時には希望の部屋はもうないのが通常！
そこまでしてこだわるマンションでもないよね
何期かに分けて売るときは、いい部屋を小出しにするのが常識でしょう
最終期が売れ残りばかりになるからね。
それと当然のようにローン落ちや事情による、キャンセル住戸が出てくるものですよ。
最終期って在庫処理と同じだって！
たまにキャンセルとかあるけど、
良い部屋ってのは確実にないよ。
この物件だって、手頃な住戸はもうほとんどないじゃん？
登録してきましたが、みなさんはどうですか？
９０㎡は人気みたいですね。
私も今日行きましたが結構倍率があって迷ってます。
私も昨日、登録してきました。
私が行ったときはまだ少ない登録状況だったんで、抽選は気にしてなかったんですけど、この３連休で結構埋まるってことですかね？
以前物件概要にあった100㎡は、売れたんですか、それとも地権者住戸だったんでしょうか。
70㎡タイプはお買い得ですが、
それ以上はそれなり値がはりますからね。
