23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その７

不動産に関しては、買い控えていた需要が一気に出た事で一段高したものの、
買いは一巡して膠着、長期的には大規模な調整を含めなお予断を許さない状況でしょう。

マンションブームを東京周辺部に裾野を拡げていくには、
衰退状態の多摩ニュータウン、旧公団などを、
なんらかの形で解決してやらないと無理でしょう。
末路として、にっちもさっちもいかず悲惨な状態があって、
それが自分の将来予想図として実際に存在したら、
だれもそういうハメになりかねない選択はしないでしょうから。

４９９
その論理だと、これから不動産が２倍になるということは、日経平均も
３万数千円超えを今後すると読むのでしょうか？

日経平均 最高値３９０００ → 最安値７６００ 現在 １７０００円
つまり最高値の半分にしかなっていない。

今後は、急騰もないが下落もありえない。全体がゆっくり上がっていくだけ。
マンション価格は消費者需要より供給者の土地仕入れ価格の変動で
動くものだからだ。

普通は、買い手が殺到する局面では商品の価格は上昇するものだが、
殺到して買えない事態を繰り返すと、購入意欲はますます強化される。
ところが
９４年のマンションブーム以降、物件価格は年々下がり続けてきた。

殺到する客に対して、マンションが供給過剰になったからではない。
構造改革で企業保有土地が一度に放出され、マンション景気に悪乗りした
政府や自治体が規制緩和で過大な供給を煽ったからだ。

今後は、郊外に企業が抱えていた土地がじわじわ出てくるだろう。デベロッパーの
開発物件、工場跡地、ｅｔｃ。都心の高騰をうけて城南が上がり、周辺部がゆるやかに
上がっていく。儲け損なった分をしっかり取り戻しにかかる。
住宅デベロッパーが専業中堅デベが主体だった時代から大手と新興のエリアの住み分け
が明確になりつつある。もはや過剰供給や過当競争による値下がりが生じにくい構図に
なっている。

マンション業者自体が、長丁場でじっくり売り切る体質・体力を備えている。
地価が上昇基調になれば、先に仕込んだ土地ほど利益率があがり時間がかけても
売っていける条件は整う。要は、早く上がりきるのでなく緩やかに気が付いたときには
２割も上がっていた・・・みたいな上がり方が一番供給者には都合がいい。
郊外は、上昇のスピードが速いかだけの差だ。

都心の供給スピードはさらに遅くなるだろう。
公務員宿舎跡地、再開発など時間がかかる要素はやまほどあるし、下落基調になければ
開発をあせる必要はどこにもない。
郊外の売れ行きを見定めてゆっくり出馬すればいいだけだ。

千葉埼玉で、新興勢力が大規模安売りを仕掛けても、横浜・川崎・都下の援護射撃
になることはあっても価格の足を引っ張ることはないだろう。

>>503
銘柄を当時に直せば、既にバブル期並に回復ずみ。

地価が下がるからマンション価格が下がる。
需要が減ってマンション供給が下がるから地価が下がるわけではない。
それでないと田中内閣の列島改造ブームやバブル期、全国の住宅地価が
上昇した理由が説明できない。

なぜなら、住宅は必需品だからだ。
賃貸住宅の　品質が上がって家賃がもっと下落すれば、マンション需要は冷え込む。
大家は、内装など換えるものの貸家の質を高めようとは思わない。
何百万かけてリフォームして家賃を上げようとする人はいる。

世の中には、高くてよい賃貸は山ほどある。高くてよい賃貸を作ることが
実は、安くてよい分譲に、人々の関心を向けさせる。

デベってそんなに悠長なこと考えてるのかなあ？
かなり今後に危機感もってる気がするが・・・。
だって、近所の小さい電気屋がつぶれてそのあとの開発が「地所」だったんだよね。
みんな「こんな物件、地所がやんの？」って感じだった。
近所の不動産屋も「こんなところまで手を出すようになったのか・・・」って言ってたけど。

>>507
都心の話なら、「住宅付置義務」がらみ。要するにオフィスを作ると一定戸数の
住宅供給が義務付けられている区がある。
地所は、千代田区でこれを複数てがけ、都心の小ぶりなマンションが得意になった。
平河町など日当たりのない北向き主体の小規模マンションだったし
下馬あたりでも数年前から小さい物件をいとわずに分譲している。
大手では地所だけが特に目立つ。
Ｍ井のように郊外で大展開する戦略ではないから。仕方ない。

追記　もちろん世田谷に付置義務はないが

508さん返答ありがとうございます。
勉強になりました。
ちなみに駒込（豊島区側。駅から徒歩3〜4分。本郷通り近い）です。

団塊の世代のマンション取得は確かにコアの需要だが
現状住居の狭隘、老朽化、設備の陳腐化などの理由による４０代前後、５０代の社宅
退去需用というのも結構な数になろう。
ことに、バス便の戸建てを売って、駅近くの便利なマンションに住みかえる動きは
今後も増えていくだろう。
首都圏の戸建ての５割は築２０年を超えているのだ。
家族が二人になって不便な立地の広い家に住んでいたいとは思わない人も多いことだろう。

住宅・土地統計調査　平成１５年http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2003/zuhyou/k0180000.xls
によれば、首都圏の住宅総数は１３９０万戸
持ち家比率　５５％
　　　　　　　　　　　　　うち、民間分譲マンション（共同住宅）は２０５万千戸（15％）
　　　　　　　　　　　　　　　　持ち家一戸建て　　　　　　　　　　　５４０万戸（39％）

　　　　　　　　　　　　　　　　民間賃貸マンション（共同住宅）は２５９万戸（１８％）
　　　　　　　　　　　　　　　　木造・鉄骨アパート　　　　　　　　　１１９万戸
　　　　　　　　　　　　　　　　給与住宅（社宅等）　　　　　　　　　５０万戸（４％）

社宅が５０万戸あるというのも注目すべき。
２５年入居するとしても毎年２万世帯は社宅から退去する計算になる。

住宅面積

給 与 住 宅 49.41 ㎡
民間賃貸マンション 35.14 ㎡
持ち家共同住宅 67.64 ㎡
全住宅平均 76.06 ㎡
一戸建て 115.33 ㎡

社宅も
全体に５０％が１９８６年以前（築２０年超える）建物
十年経過すれば確実に老朽化は１０年進む。

×団塊の世代
○団塊ジュニア
失礼しました↑

デべは悠長になんか考えてないよ。
儲けられる時に思いっきり儲ける気らしい。

昨日、売り渋り某物件のＭＲに１か月ぶりに行ったら、
販売予定価格が１割高くなったと言われた。
「取締役が設備を良くして、高く売るように言うもので。」
だとさ。
オプションの一部を無料で付けて値上げした。

やりたい放題だ。最終的に何割高くする気だか。

社宅が50万戸もあるというのは驚きました。
社宅保有に対する風当たりも株主からは強いですし、社宅自体の
減少による需要、社宅から退去する人々の需要を合わせるとまだ
需要は減少しませんね。
最近の実際の購入者の比率、30代中心に増えていますが、
人口構成として、団塊ジュニア世代の構成比率が高まっていること
以上の増加具合では無い。駆け込み需要、実際は無いと思いますよ。
普通に適齢期で買っているだけ。駆け込みは印象論ですね。

国家公務員宿舎だけでもかなりの数になりますね
http://www.web-pbi.com/whereabouts/index_Jhouse.htm#1
２３区内で２２４０４戸
http://www.mof.go.jp/singikai/shukusya_iten/siryou/20060613/20060613a_...

郊外のマンション需用はゆっくりだけれど確実に伸びていくだろう。
毎年東京圏で８万戸の供給が続いていても
３００万戸の賃貸マンション＋社宅居住者の３％が持ち家を
望むだけで市場は充足するのだ。
首都圏の人口が減少に転ずるであろう２０１５年までは、その
程度の新規需要は十分ある。
http://www5.cao.go.jp/j-j/wp/wp-je05/05-3-1-02z.html
以降は、戸数を減らし、広くハイスペックに建替えるのがデベロッパー
の仕事になるのかもしれない。

賃貸が３５平米２ＤＫが平均値という点に注目すべき。
２０平米のワンルーム〜７０平米の３ＬＤＫも含んでの話だが
同じ家賃で広い賃貸に住もうと思えば、より郊外へいくかより古い
物件を探すしかない。
「環境の不便なところへいってまで賃貸を続けるか」というのが
一般的なマンション購入の購入きっかけだろう。

ローン板見て、若い人の多くは老後の収入に不安を持っているのが
わかる。退職後に賃貸住いは避けたいという希望がつよいだけでなく
ローンもしっかり返済を終えようと思っている人が多い。
インフレになれば住宅ローンは相対的に目減りすることも
将来の住宅のスタンダードはもっと豊かになるかもしれないことも
それによって起こる住み替えの可能性もまるきり考えていない。

彼らが高齢になる頃には建替えの済んだぴかぴかの都営住宅が
いっぱいあまっているかもしれない。
マネーと時間を味方につける手立てをまだ知らないのだなと思う。
時が経てば可能性は増すし、時間をかければなんとかなることも多い。

ということで、６０までにきっかりローンを返して住いを確保というのが
若い世代。特に主婦の基本姿勢だ。
買わずに待って、所得が伸びないといずれは、老後の生活不安を
避けるために、どこかで持ち家を確保しておきたいという願望がつのるだろう。

郊外で破格の値段で大規模供給される物件がそういうニーズの受け皿になりそうだ。

あとは、地方との逆格差。
２０年前もそうだったが、地方なら７０坪の土地に易々と一戸建てが買える。
東京に住むと家すら持てないでせまい家賃に給与を吸い取られる。
どんな郊外でも、首都圏なら地方の住宅地よりお洒落で便利なはず。
そういう気持ちから「自分が買える郊外」を買っておこうという気にさせる。

＞516
失礼。戸建ての供給を忘れていました。マンション以外にも東京圏で毎年５〜６万戸ベースで
供給されている
http://www.fudousan.or.jp/service/toukei/01_kaihatu/3-02_a.html
３％は大げさでも５％なら収まる数字ですね。

>どんな郊外でも、首都圏なら地方の住宅地よりお洒落で便利なはず。
埼玉や千葉、茨城の、駅から遠い場所だとほんとにド田舎になる。
自分が生まれ育った地方よりも田舎になるのはそういう場所では普通。
そんなところが便利でおしゃれなはずがない。

じゃあ今30そこそこか20代の人はどこに家を買うの？
少数の勝ち組でなく、大半の普通組（少数からすれば＊＊＊み）は、
バブル期のように遠い郊外を買いあせるのか・・・

それしかないですね。または賃貸で家賃が上がるまで我慢。

チバラギサイタマを仙台・京都・福岡あたりと比較しても、勝るものなどない。
ただ、東京に通勤できるかどうかという１点だけに意味があって。
文化も料理も商店の集積度合いも地方中心都市の方がまし。
地方出身者は、東京で仕事してるから関東圏に不動産が欲しいだけ。

一戸建てがブームになる日が来るかもしれないしね。

まともな一戸建てを普通のサラリーマンが買うにはかなり郊外（ド田舎）へ行かないといけない。
そんな場所から一時間も埼京線や田園都市線や東西線みたいな超すし詰め電車に乗って通うなんて最悪。

>じゃあ今30そこそこか20代の人はどこに家を買うの？
その年代で家を買おうというのがもともと無理。
最近は地価下落でそのくらいの年代でも買ってたが、かつては狭い賃貸で我慢し、30代後半でやっと家を買うのが普通だった。
どうしても早くから家を買いたい人はものすごく遠くに買って毎朝早く起きて都心へ通ったもんだよ。
最近の異常な状態を普通だと思われても困るんだよなあ。

最近はITも発達しているので、郊外に買っても、在宅勤務ができるように
なるかもしれませんね。職種によっては。それはそれでゆったりライフで
良いのでは。

＞５２５
つか、ずっと（当分）上がり続けるという流れだよね。
今30の人が五年後、以前の牛久購入者のようになるってこと、って意味でしょう。

↑訂正。
今30の人が五年後、以前の牛久購入者のようになるってことかどうか？
って意味でしょう。

>>527
30代で給料が上がらないような弱小会社で働いてるような人はそもそも家は買えないんだよな。
今はもう格差社会なんだから、昔のようにまじめにがんばれば誰でも家が買えるなんてのは大きな勘違いだってことだよね。

理由・根拠はやや異なるが（私は需給派）、長期予想は５０１さんのように慎重なほうが良いし、ここ数年の予想は５０３さんに賛成。

まじめに頑張っているのはほぼ全ての人たちがそうでしょう。
それでうまくいくと考えるのはおこがましい。最低条件でしかない。
まあ、一等地に家を買うということを全ての人が目指す必要は
無いと思いますが。

社宅が売られれば、そこも結局マンションになるのでは。
需給にはプラスマイナスゼロか、部屋数が増えればむしろ供給増の要因に。

一等地は都心と、田園調布など都内の一部だけ。
昔から、一等地に家を買うのを目指して夢がかなうのは、ほんの一握りの人だけ。

23区内2等地にすら、普通のサラリーマンには買えなくなるということでなかったの？

まじめかどうかは、経済的成功とは関係ない。
むしろ過度にまじめで頭が固い奴は、
今後どんどん国際競争に晒されて、
労働奴隷的な立場にならざるを得ないんじゃない？

いいかげんでも、無茶苦茶でも、虚業でも、錬金術でも、会計操作でも、
いやむしろそういう法すれすれで儲ける才覚のある奴の方が、
今は勝ち組になれる時代。
そういうメンタリティの人が好むような立地・物件が、
勝ち組物件という事になっていくでしょう。

もちろん、一番の勝ち組は既得権保持組なんだけどね。
こういう人たちの住まいは基本的に流通しないので検討の余地が少ない。

>527
過去のバブル当時に郊外の家を買った人たちがどうなったかを、
知ってて今回のバブルでその二の舞いをしたら喜劇だね。
郊外を買う位なら買わない方がマシ。

都内（で価値のあるところ）も買えない、郊外も買えないじゃ、
これから取得年代になる人はどうなるの？

郊外でもいいんじゃないの？そこしか買えない人は。
ここに書いてる人は家を買って財産を作ることばかり考えてるが、そんなことができるのはある程度所得がある人たちだけ。
普通の庶民は買った家で一生を送るんだから、その家の資産価値がどうかなんてどうでもいい話。

資産価値がどうでもいいなら、買う必要はないでしょう。
特に今のような値上がりしてる時期にはね。
普通の庶民は賃貸で我慢して、不動産の値下がりを待つ。
それが得策。

あと、ここに書いてる人は家を買ってではなく高く売って、
財産を作ること考えてる人も多いみたいよ。

自分の生活に合わせて、買いたいときに買えばいいよ。
自己居住用は。といっても、一応利回り考えて、2％
とかなら買わないほうが良いのでは？まだ4％以上で
回る新築もあるから、そういうところで、自分に合った
ところでね。

＞資産価値がどうでもいいなら、買う必要はないでしょう。
そう単純な話では無いと思う。
資産価値狙いではないが、他人である大家に一生家賃を払い続けるのが嫌で
家を購入する人も多い。普通の勤め人にとって定年後も家賃を払うのは重荷である
最近のマンションに何年住めるのか知らないが、ローン終了後、維持費以外は
支払いフリーになるわけで、実質の損得や賃貸の方が環境変化に強いといった面を
別にしても、一生賃貸との気分的な差は大きい
こういう層を無視すると判断を誤るのではないだろうか

買ったものを転売して儲けるのも人間の欲だが
よいものを安く買いたいというのもまた人間の欲だ。

ユニクロや青山が安売りしても、ヴィトンやエルメスが安くなるわけではない。
住宅にかぎらず需要が飽和した市場はいくらでもあるのだ。

だからこそ、差異化のバリュー（土地のブランド）を商品にしていこうとしてきた。
そもそも、住宅需要は数の上では９０年代に飽和していたのだろう。
景気拡大と地価下落で需要に火がつくのは、７月１月のバーゲンセールと同じだ。
今は、郊外で大規模ショッピングサンターと新駅を抱えた「商住一体開発」が
それにかわろうとしている。

都心回帰とタワーマンションという新たな「価値」を提示し、超低金利、
３５年ローン、銀行間の競争による優遇金利などのしかけで需要を創造してきたわけだ。

価格が下がるかどうかも大事だが、物件数がすくなくなれば満足できる物件も
少なくなる。仮に満足度の高い物件が安く出れば、こんどはとてつもない倍率になる。

２３区の市場は閉じた系ではない。そこで物件が増えれば、価格競争で値がさがり
郊外から買い手がおしよせる。その結果郊外が売れ残る。
２３区内の物件が減れば、希少性から高値で売ろうとする。客は郊外に逃げる。
郊外の在庫が掃ける。

自分の見る目を養い、よいものが出たらすばやく掴め。これは都市生活の基本
かもしれない。
都心のセールが終わったあとは郊外のアウトレットでお値打ち品を探す。

駅近　閑静な住宅地　８５平米くらい　ふつーの仕様で日当たりもいい
という物件は郊外にいくらでもある。価格も手頃だ。


満足度＝性能（立地・環境・広さ・仕様・眺望・日照）／価格

分子に（都心までの距離）とか（ブランド地区）という条件をいれなければ
話は簡単なのだ。

×今は、郊外で大規模ショッピングサンターと新駅を抱えた「商住一体開発」が
それにかわろうとしている。

都心回帰とタワーマンションという新たな「価値」を提示し、超低金利、
３５年ローン、銀行間の競争による優遇金利などのしかけで需要を創造してきたわけだ。


○都心回帰とタワーマンションという新たな「価値」を提示し、超低金利、
３５年ローン、銀行間の競争による優遇金利などのしかけで需要を創造してきたわけだ。
今は、郊外で大規模ショッピングセンターと新駅を抱えた「商住一体開発」が
それにかわろうとしている。

大事なのはマンション価格でなく地価だ。
土地の需給と住宅需給を混同してはいけない。
土地は、いつでも地主が供給するものだ。
例外は、埋め立てと宅地造成だが。土地の供給が払底する限り
２３区住宅地地価は高止まる。

地価上昇は緩やかであるほど長く続く。
どうも世界的にそうなっているようだ。
長く続けばいつのまにか、はるかかなたに行ってしまっている。

ゆるやかに上がっていったが二三年でゆるやかに戻ってきた。
なんていう暢気な変動はあまり聞いた事がない。

地価は、系列売買随意契約以外競売りか叩き売りかのどちらかで値が決まる。
持ち主が安く売りたくない場合。デベがぜひ買いたいといって集まってくれば
デベが希望価格を唱え競りで価格が決まる。
持ち主が安くてもいいから売りたいと思うとき売り手が価格を唱え
買い手が意思表示するまで価格をさげていく。叩き売りだ。

２３区内の土地は更地でも駐車場にしておけば十分金になるシロモノなのだ。
普通の経済状態にあれば高騰して買い手がなくなっても地主は困らない。
金に困っても、売らなくても金融機関が不動産担保で相応の金を貸す。
おまけに低金利だ。これから土地を売ろうと考えている地主は誰もいない。
土地供給がなければ地価はさがらない。

地主の側からみれば
①更地で売る
②駐車場として貸す
③自分でマンション建てて貸す
④等価交換して自分の持分を持つ
⑤自己使用（自宅・自社ビルの建設）
⑥証券化手法による流動化ｅｔｃ

いろいろ選択肢がある。地価があがりはじめたら①にはならないが
③④⑤にいけば二度と①にはならない。
下がりはじめても「再度の値上がりを待つ」という選択になるが
地主には土地が収益を生んでいるうちは売る必要性がない。
不況になって売却する場合だけ出てくる。

バブル崩壊、平成大不況で企業や地主が土地を売ったからマンション価格が
下がった。
さて下落を待つ人のためには、次はどういう不況がきたらいいのだろうか。

地主が売らなければ、地価が上がるどころかみんな住み替えが困難になる。
郊外と言うが東京までそれなりに近く、駅ちかの至便なところは既にかなり値上がっているし、
そこも地主は売らない。不便なところは、東京に通うサラリーマンは欲しがらない。
これからの取得年代は受難の時代に突入か？

都内の土地需給は９３年以降は売り一色だった。
背景は、土地の担保価値以上に金を貸し込んだ「不良債権」があった。
担保割れした不動産を安く売却させて、債権の一部を回収し不足分に公的資金
（税金と国債だ）をつぎ込んで処理したわけだ。
金融危機は防げたが、企業の土地のバルク売りなどで地価は大きく下がった。
とはいえ果てしなく暴落しなかったのは、外資のファンドが安く買って転売した
おかげでもある。キャッシュを持った買い手がどこにもいなけらばさらに値は下がった
はずだ。
下がり続ける地価の中で、不況は続き土地を担保に融資を受けるのが困難で、保有土地を売る
企業が増えた。
土地はあまっているのに使い道がない。そういう中で、外資の物流倉庫などが
どんどん土地を買って大型施設をつくったりした。規制緩和で高層マンションを建てて安く売ったら
なんとか立ち直るだろう。そういう話も出てきた。
住宅供給は、９０年代前半落ち込んでいた。
とはいえ、公定歩合が０．５になってやっとゼネコンやデベも息を吹き返し、借りれ金の金利を
気にせずに大規模分譲が手がけられるようになった。
昭和薬科大、都立大など大規模敷地の再開発がはじまり湾岸に移っていった。

いまは、経済の峠に差し掛かっていてこれを乗りこえられるかどうかで
結果は変わってくる。
峠で転んで逆戻りするのか、前のめりで峠の向こうに転げ落ちるのか
それはわからないが、峠を越えたなら、今までの状況が逆転することは間違いない。


地価の下げ止まり→不動産担保価値の安定
→土地保有企業（勝ち組）の土地担保融資の建設投資拡大（おまけに低金利）

これまでは、短期回収目的でのマンション分譲だったが、証券化手法で賃貸でも
短期に資本回収する手立てが一般化してきた。都心であえて手間のかかる分譲事業をやる意味も
なくなってくる。

景気拡大が軌道にのれば、これまでの都市への開発投資のおかげで地価は上がる。

原油価格の高騰、国債の暴落など不測の事態がおこれば、また不況に逆戻りということも
あろう。買ったばかりのマンションを売る人が増えるかもしれない。
それが安値で買えても、「さらの３年後もっと安くなるかもしれない」という不安があれば
誰も買いたいと思わないだろう。

利回りも、キャピタルゲインもなんて、そんな業者やファンドみたいな発想、個人の方が持たないほうが良いですよ。老婆心ながら。上げ潮も下げ潮も被る覚悟があるなら止めませんが。

>>539
「値下がりを待つ」のは一つの戦略だが、

①次の底値はどうやってつかむつもりか。

②なかなか下がらない場合のヘッジは必要ないだろうか。

社宅に入る。公団賃貸に入る。などして頭金を減らさない対策が
必要になろう。資金も運用して増やす必要がある。

下がるはず。
いつかは下がる。
まだ、下がらない。もうじき必ず下がる。

何だか、捨てられた男を待つ女のような気分になってこないか。

このエリアで坪単価幾らになったら買う。という具体的尺度を持つべきだ。
「買える価格、買える広さ」というのでは何も物差しがないに等しい。

自分が買える値段だ買えれば満足というのだろうが、その先下がり続けてかまわないのか。

いろいろ疑問は出てくる。

買い手が悪いのではない、この国の不安定な経済運営が悪い。

高度経済成長時代のように運任せ、たまたま、で上手くいく確立がどんどん低く
なっている。「貯蓄から資産運用へ」というテーマは、もう預貯金金利はあがりませんから
ノーリスクの資産運用なんてないからね。という宣言なのですよ。

戦略的に生きないと大きな間違いに気付くことになると思うけどね。