マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>6620
誰もマン管士を名乗って発言していないのに、すぐその名前を
出して煽るようなことはしないでね。

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高置水槽方式から増圧直結高架水槽方式へ移行しているということですが、
メリット・デメリットを考慮するとどちらがいいかは分からないような気が
するけど、本当に増圧直結方式がいいんですか。
業者自体もそれぞれ問題があるので、各マンションでの判断といっているし。
高置水槽を交換するのと、高置水槽から増圧直結方式に交換するのとでは費用の
面ではどうなんでしょうか。

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増圧直結高架水槽方式は初耳だけど、そんな方式が有るんだ。

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　マンション管理士によるが、衛生設備系マンション管理士でないと、解説不能。　給水方式は、地元の水道管理者に聞け。　自治体によるが、詳しいパンフレットがある。　勉強しろ。

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水道局にいきパンフレットをもらったり、質問したりするのが
面倒だからここで聞いているんだよ。
ここだったら、知っている者が答えてくれるしね。

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>>6624
高置水槽と増圧直結方式の値段とかはいくらなんでも水道局は知らないし
それはご容赦くださいということになるんでは。

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　マンション管理士なら分かるが、マンション問題すべてに答えられる人は、どこにもいない。　最終的には、各専門的知識者や経験のある人の意見が参考になる。　こんな「マンション管理士試験上位合格者」の出てくる掲示板を信用するな。　マンション管理士でも本当に信用できるのは、ごく一部。

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>>6627 匿名さん
↑論破されて悔しいひとw

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６６２７さんは正論です。

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上位合格者さんいい加減削除依頼するのはやめましょう。
削除したのもあなたの書き込みも５０歩１００歩ですよ。

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>>6627さん
そうです、オールマイティな人はいません。
例えば大規模修繕工事の進め方については、技術的なことはプロに任せ、
我々住民は、工事の進め方の過程において何を知り、何をやらなければ
ならないかを知ることが大切なんです。

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マンション管理士１００名の組織の管理士会だけど、００崎と名乗る理事長候補が、
自分が理事長になりたい為にライバルの理事に理事長決定の理事会の出席を拒み内
密に理事会で互選された。
マンション管理士でもこんなことをしたら分譲マンションの組合員に顔が立たない
と言って問題になった。管理士としてはずかしいです。こんなマンション管理士は
排除してください。

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目的のためには手段を選ばすということですか。

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　マンション管理士だけではありませんが、財閥系悪徳管理会社も「プロ住民」と呼ばれる、専門的知識者や信義誠実の原則を貫く人を排除するため、理事会に参加させないため、集会室の扉を抑える物理的妨害、理事会開催日を参加すると具合が悪い人に知らせない管理規約違反の妨害等、あらゆる手段を使い排除します。
　管理組合は理事長がすべての権限を持っているわけではありません。　しかし、監査報告書が適正意見であれば、監事に最終責任を押し付けられます。　悪徳管理会社では、理事長と監事に、特別な呼び名があり、財閥系悪徳管理会社では井桁の付いた超悪徳管理会社だけが、理事長と監事以外の理事を「一般理事」と呼び、虫けら扱いしています。

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私どものマンションでは考えられないことが起っているマンションは
現実にあるんですね。
しかし解せないのは、何故専門的知識がある者や信義誠実を貫く者を
排除するのかです。
そういった者が理事会とかに出席すると何が不都合なのですか？
本当に俗にいう悪、不正、癒着等が行われているんですか。

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　管理組合交流会に出席すると、よくわかります。　素人の管理組合では、とても思いつかない手口があります。　セミナー等での一方通行ではだめですよ。　管理会社を排除した管理組合交流会や、セミナー後の個別相談会等でしか分かりません。

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だから悪や不正、癒着があるんですか。
それは分らない、確証はないということではないんですか。

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管理会社１０９などはそんな悪さではないでしょう。財閥系の悪さは１０９程ではないです。
組織的な保険金詐欺まがいな事が疑われる事例が有ります。当初からの会計報告を調査。

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管理会社が保険金詐欺を行うことは通常では考えられません。
あなたが会社勤務している場合、詐欺まがいのことをしますか。
又、会社がそれをやれと指示しますか？
管理会社も一般の会社も同じじゃないですか。不正や癒着、ましてや
詐欺をやれば懲戒処分ものですよ。

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　やはり財閥系管理会社は悪いのですね。　それに輪をかけて悪いのが、マンション管理業協会理事長会社？　良いところはないかもしれませんが、マシな管理会社を教えてもらえませんか。　マンション管理士なら分かるでしょ。
　ただし、管理会社社員の御用マンション管理士からの情報はお断り。

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財閥系管理会社が悪いといわれても、性悪説だけではねえ。
税法上でも、脱税は罰せられますが、節税は合法なんですよ。
財閥系管理会社は税務面でいえば脱税をしているということですか。

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第２回目以降に発生する大型設備の更新工事について取り組んでいる
マンションはありますか。
玄関扉、高置水槽の更新、専有部分の配管がその主なものとなります。
玄関扉はカバー工法が主流で経費を抑えるかぶせ工法でやると間口が
狭くなりますからね。
高置水槽については、増圧直結方法への移行が多いようですが、これは
どちらがいいのかは住民の判断に委ねられると思います。

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　マンション管理士なら分かるが、第２回目以降の大規模修繕は、１回目に比べ、修繕積立金がすくないまたは不足しがちで、修繕箇所は源泉が必要。　単純に経過年数だけでなく、信頼できる設計事務所等の特殊建築物調査や足場を組まないとできない作業で緊急を要する物（外壁タイル剥離や屋上防水不良）以外は、慎重に検討すべき。
　高置水槽については、地震に弱く、水質にも影響するので、直結増圧給水への変更がお勧め。　詳しくは水道工事業者等専門業者に問い合わせてください。　設計事務所ではだめですよ。　専門ではありませんから。

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うちの場合は修繕積立金は長期修繕計画に基づいて徴収されて
いるので、積立金が不足することはありません。
又、やらなければならない工事の全てが網羅された長期修繕計画が
作成されているので、管理会社に影響されることはありません。
全て管理組合主導でマンションの管理は行われていますので。

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　素晴らしい管理組合ですね。　ちなみに管理会社はどこでしょうか？　完璧な長期修繕計画を作れる管理会社には出会ったことがありません。　ぜひお教えください。　完璧な計画を作れることは、恥ずかしくありませんから。

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>>6648さん
全てを含めた長期修繕計画の作成には、専門委員会を設置し、積算に強い
１級建築士を雇い、約半年間やらなければならない工事の全ての周期や
工法、予定価格とかを検討して作成しました。
例えば窓サッシでいえば、大の窓と中の窓、小の窓の総数まで出して
それに相場を検討して総額を出すという具合に細かく詰めて算出しました。
その場合結露防止のために樹脂製の窓にすればいくらになるとかの計算も
全てやりましたよ。
この委員会に管理会社は全くタッチしていません。歴代の理事長やマン管士、
建築関係に勤務している者等が参加しました。
概算設計書や数量調書の分厚い資料ができあがりました。
それを読み込むにはかなりの労力がいりますがね。
管理会社抜きで長期修繕計画書を作成することは住民でもできますよ。
私どもの工事はこの長期修繕計画を基本として、事業計画が組まれますので
途中で管理会社が工事をいってくることはありません。
全て管理組合主導で計画を立てていきますので。

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>>6649 匿名さん
↑単なる自慢話であり、多くの問題を抱える大多数の管理組合には何の参考にもなるまい。先日の日経に修繕積立金不足の管理組合が75パーセントもあり、積立金値上げに反対するのは高齢者と書いてある。もうすぐ死ぬんだから、修繕は最低限でいいと考えるのは当然のこと。修繕積立金不足とは過剰な国土交通省ガイドライン推奨額に対してのもので、
実態は、必要最低限の額に対して足りていると考えてよい。

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　まともな、「マンション管理士試験上位合格者」が出て来ました。　これは本物ですね。
　ところで、６６４７さん。　素晴らしい管理会社はどこですか。　会社名を出しても恥ずかしくありませんよ。

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>>6650
マンション管理に情熱を注いでいる者の考え方とは到底思えませんね。
私利私欲を捨てて、マンションの将来の為に努力をするのがマン管士
としての務めではないんですか。
管理会社が壁となって改革ができないマンションが数多くあるのが
現状であっても、それを打破する糸口を見つけひとつずつ解決していく
努力をしなければ、現状は変わりません。
うまくいっているマンションの実例も解決の糸口になればと思って書き込んだ
だけのことです。
それを参考にするか、できるかできないかはマンションによって違うでしょう。
値上に関しても、何故値上げが必要なのかを繰り返し繰り返し情報の提供
や広報活動をやり続けて理解を得るよう努力すべきです。
借り入れをすればいいという単純な発想ではそれこそ値上げは難しいですよ。

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>>6651 匿名さん
↑世間が狭いアホ
まともな長期修繕計画など、どこでも作れる。国土交通省が長期修繕計画ガイドラインを出しているから、それに合わせるだけである。しかし、その計画どおりに修繕積立金を徴収しているのは、日経記事によれば25パーセントに過ぎないということである。
もっとも、平置きの駐車場が全戸数の半分以上あったりすると、駐車場料金でほとんど賄えてしまうため、潤沢な修繕積立金があるのに、毎月の修繕積立金は3000円程度のマンションも現実にある。
管理会社の違いよりも、立地条件、平均分譲価格で推認される住民の民度の違いに関心を持つべきだろう。アホ

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>>6652 匿名さん
↑神輿に乗っているだけなのに、自分が担いでいると錯覚してるアホ

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>>6651さん
私は管理会社のことは触れていません。
管理組合主導でマンション管理を行っていると書いているんですよ。

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　今度は運営会社の利用規約等に反する「アホ」呼ばわりの、ニセ「マンション管理士試験上位合格者」が出て来ました。　困ったですね。　運営会社さん、どうしましょう。

　６６４７さん。　素晴らしい管理会社はどこですか。　会社名を出しても全く恥ずかしくありませんよ。
　

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>>6655 匿名さん
↑大規模なマンションで、管理組合主導だと国土交通省ガイドラインに合わせないと合意形成できないであろう。

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>>6656 匿名さん
↑管理会社は三井か住友だろう。話きいてわからないアホ

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6655は要するに富裕層が住むマンションだといいたいだけなんだけど、6656は、世間が狭過ぎてわからないw

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長期修繕計画に伴う修繕積立金で考慮すべき点は、専有部分の配管がその
ポイントになってきます。
塩ビ管は腐食の心配はないが、配管の継ぎ手部分は亜鉛メッキ継手を使用
している所が多く、昭和６０年代以降の継手部分には管端防食継手が開発され
錆び発生の問題がかなり解消はされましたが、これが使用されている所は
３０年～４０年が更新時期の目安とされています。
これと窓サッシ、玄関扉も工事の計画を立てているマンションはまだまだ
少ないのではと思っています。
こういった工事をするかどうかの判断をまずしなければならないのです。

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マンションの管理はいろんな住民が住んでおり、考え方もそれぞれであり
統一するのは難しい。
だから多数決なんです。

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長期修繕計画を自分たちで作ろうという意識がなければ先に進まない。
まず理事会で積算に強い建築士を雇うために予算化し、総会に議案として
提案することからスタートすべきだよ。
それから専門委員会を立ち上げ、推薦なり公募して委員を集めることをやる。
建築士の報酬は、月１回、時間は２時間で、７回実施したけど、二人分で８０万円
だった。建築士と１級施工管理技士の２名。
長期修繕計画書とそれに伴う資料の提出がされた。

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>>6662 匿名さん
↑こういう管理組合は管理会社主導より高くなってる可能性があるんだよね。
大規模修繕を大林組に頼むとかw

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　なぜ大林組が出てくるのでしょうか？　マンション管理士試験上位合格者は大林組のことを知っているのですか？
　当マンションでは、瑕疵担保期間を経過した不具合個所を、大林組が費用を負担し修理したので、管理組合は費用負担がありませんでした。　新聞報道ではいろいろ言われていますが、マンションから見ればそう悪い会社でもありませんよ。　もうすぐわかりますが。

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うちは大成建設でした。
総合評価方式で決まりました。

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大林組は安心できるいい建設会社ですか。
２回目のときに候補にいれましょう。

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>>6664 匿名さん
↑たかがマンションの修繕工事をスーパーゼネコンに頼むアホ

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建て替えは経済状況や合意形成の難しさからハードルが高くなって
いますので、定期的な工事をやることによりマンションの長寿命化
を図ることが要求されています。
そのためには、やらなければならない工事の全てを網羅した長期修繕計画書
が必要ですし、それを基に総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金の額を
算出しなければなりません。
使用料充当分も含め、１戸当り月15,000円～17,000円は必要です。
当然大型設備の更新工事分も含みます。

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　なぜ、マンションの修繕工事をスーパーゼネコンに頼んだかは、新築時の工事会社からです。　当たり前でしょ。
　大規模修繕工事は、大規模修繕業界の大林組クラスの老舗会社でしましたが、財閥系悪徳管理会社と悪質コンサルにより見事に失敗しました。　新聞雑誌で記事になったものを、地で行くものです。　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社と悪質大規模修繕工事コンサルは許しませんよ。

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>>6669 匿名さん
↑おたくの考えなら売主の大手マンションデベロッパーの直系子会社の管理会社に管理を委託するのは当たり前ということになるが、まー、好きにしたらいいw

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