マンション管理士に質問しよう！ Part2

間違えた。

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非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

>>6268 匿名さん
↑匿名投稿なら過去の投稿に拘るべきでなく一球入魂ならぬ一投稿入魂とすべきであろう。インポ野郎w

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>>6267さん
私は多めに積立金を積み立てるとはいっていません。
やらなければならない工事を全て包含した長期修繕計画を立て、その総工事費
から１戸当り月の必要修繕積立金の額を知ることからスタートしなければなら
ないといっているのです。
値上がままならないのなら、その計画から修繕個所を減らすかグレードを下げる
とかしなければならないでしょう。
>わざわざ、拘束されてまで管理や修繕用に資金など貯えない。
しかし、工事をするのに積立金が足りなければ借り入れをしなければならないでしょう。
それが決まれば強制的に積立金が口座引き落としされますよ。同じことです。
それに横領や着服がされているとのことですが、そんな犯罪を理事長とかが
やっているんですか。普通のマンションではそんなことは行われていません。
あなたが理事長になったら着服とかしますか？しないでしょう、それが普通なんです。
工事はいずれやらなければならないんです。だったら計画的に少しずつ積み立てて
いった方が楽ではないですか。
借り入れをすれば１０年で返済しなければなりませんよ。大規模修繕工事だけで
なく、エレベーターや玄関扉、給排水管、サッシ等もいずれ交換しなければなら
なくなります。
これが築４０年で交換するとなければ、４０年間かかって積み立てればいいんですが、
かりいれをすれば１０年返済になりますよ。当然積立金の値上をして返済することに
なりますが、大幅な値上げになります。
コツコツ積み立てるのがいいか、借り入れをした方がいいかは、そのマンションで
考えればいいことですが。

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>>6272
ＨＮをいくつもお持ちなんですね。
私は削除希望はしてませんが、あまりにあなたの書き込みがひどいようだと
アク禁を要請するかもしれませんよ。その要領は分っているつもりですので。

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管理費等の徴収は０円とする。必要が生じたときは住民の合意を得て、徴収する。
等の規約は有効でしょうか。それともで無効でしょうか。？教えてください。

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>>6274 匿名さん
↑システムを理解できてないアホ

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６２７３さん、そんな問題はマンション管理士の試験にでます。

であれば、建物の寿命を建て替えまでを計画の中に入れて修繕
積立金等を算出すればもっと満足しますよ。

私は、当面の維持管理費は強制徴収にして最小限にとどめて、
大規模等の大きな修繕費はその都度組合員に説明して一時金で
徴収するか、
借入を起こして返済に充てる為の管理費等の値上げを協議する
方がマンションから悪い弊害を防止できると思っております。

余計なお金は組合は貯えない方がいいでしょう。その分組合員は
各自貯えた方が管理意識も高まり管理会社任せはしなくなるでし
ょう。

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>>6275 匿名さん
↑区分所有法を読んだことないアホ

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>>6273 匿名さん
↑国土交通省のガイドラインがやらなければならない工事だと信じ込んでるアホ

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>>6272
あなたの大規模修繕工事の考え方は、１回目が築１５年、２回目が築３５年で
３回目はやらず築５５年から６０年で解体ですよね。
そこであなたに聞きたいのですが、エレベーター、給排水管、玄関扉、サッシ、
高置水槽、消防設備等の大型設備の交換はされるのですか。
もしやるんであれば、２回目の大規模修繕工事前後で行われると思いますが、
借り入れをするとなるとかなりの金額になりますよ。
サッシは１戸当り６０万円超、玄関扉は１戸２０万円程度、これだけでも１０年
返済となれば１戸当り月６，５００円の値上が必要ですね。
これにその他の大型設備の工事費や通常の２回目の大規模修繕工事費用を考慮
すればいったいいくらの値上げをするつもりですか。
大規模修繕工事分は１戸当り１００万円とすれば１０年返済では１戸当り月8,000円
の値上が必要となります。月に2万円とかの値上げを住民が了承しますか。
多分大幅に工事をカットしなければならなくなるでしょうね。
専有部分の配管は当然各戸で負担するのでしょうが、まさか大型設備の更新工事は
やらないつもりではないんでしょうね。

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>>6277 匿名さん
↑当然である。一戸あたり月1万でも12年144ヶ月で144万にもなる。20年240ヶ月なら240万である。国土交通省のガイドラインがいかに過剰かわからないアホは最近は減りつつある。

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>>6280 匿名さん
↑カネ余りなのに十年返済しかないと思い込んでいるアホ

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６２７８さん。区分所有法は見たことは有りますが、読んではいません。
何条にあるかを教えてください。区分所有法の強行規定でしょうか。

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>>6277 匿名さん
↑目安は修繕積立金は7000円程度、駐車場から5000円程度で実質が12000なら全く問題ない。

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>>6283 匿名さん
↑管理規約は国土交通省所管なんだよ。アホ

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>>6279
では大型設備でやらなくていい工事はどれですか。築５０年～６０年間で。
エレベーター、玄関扉、サッシ、消防設備、高置水槽、給排水管、
照明器具、縦樋、外構の改修工事、インターホンとかで

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>>6283 匿名さん
区分所有法で規定はないから民法253条が費用負担の根拠規定になるだろう。

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>>6286 匿名さん
↑値段がピンキリだと知らないアホ
エレベーターでも1300万のもあれば600万のもある。
金物建具交換でもサッシまるごと交換から台車のみ交換とか工法がいろいろある。
カネが足らないと工夫して安くするんだよ。アホ

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>>6288
エレベーターの更新工事で巻き上げ機はフルメンテの範囲だから
交換する必要はないでしょう。
基盤と三方枠だけでいいですよ。
１４階６名乗りエレベーターであれば、1,200万～1,400万円がメーカー
希望価格です。大手メーカー
実際の価格は半値8掛けとはいいませんが半額ぐらいにはなりますよ。
サッシの交換を台車だけかえるとかの知識もあるんですね。全く建築設備に
関しては知識がないと思っていましたよ。
工事費はピンキリありますが、並みで考えていますよ。
それから長期修繕計画の予定価格についても、建築士が考えている価格は
余裕をみていますので当然割り引いて考えていますよ。

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６７８７さん、区分所有法に規定がなければ民法の規定に従わないといけないのでしょうが、
これは、根拠規定であるということは、強行規定であると解釈するのでしょうか。？

それとも。強行規定でなければ管理費等の０円の規約の制定は有効であると解釈は間違いで
しょうか。？

アホですから解りやすく教えてください。

もう一つ、管理費等が管理規約に０円の規定は無効であるとした時、極端な表現ですが、法
令では管理費等の額を規制してはいないから、管理規約に管理費等を１円は有効となります
でしょうか。？

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>>6289 匿名さん
↑エレベーターが半値になるのはゼネコンが買い叩いたときで、管理組合が交渉して半値になるはずがあるまい。アホすぎる。
600万で買えるのは独立系エレベーター会社だよ。

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>>6289 匿名さん
↑そんなに勉強してるならマンカンなんか楽勝だよねw

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>>6290 匿名さん
毎月の支払いが出来ないから住めないのでは？火星に区分所有法が適用されるかとかと同じで、空想なら自分で考えてね。

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あら、名前また間違えた。
上の3つは名前間違えた

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余談だがゼネコンが買い叩いて新築のエレベーターが半値になるのは、フルメンテナンス契約でカバーできるからである。
メンテナンスを独立系に変えてるような賢い管理組合にエレベーター交換で値引きはありません。
アホ

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管理費等には、管理費、修繕積立金、使用料をひっくるめて管理費等と
いっているのです。
管理費は毎月必要な額が決まっていますからそれを毎月個人から徴収
するとなると大変な作業になります。
管理会社に支払う委託費や管理員人件費、清掃費、電気料金、各種点検費用、
備品費等大体毎月金額は決まっているのが管理費です。

これに対して修繕積立金は建物の維持保全をしていくために必要な金額です。
例えば築５年経過したマンションで１０年後に工事をしますので１戸当り１００万円
前後となりますので１０年後に徴収しますので各自積み立てておいてください
といわれたらその時期がきたら住民全員が１００万円支払いますか。支払えますか？
それ以外に大型設備の交換の度に５０万円とか８０万円の徴収があったら困りませんか。
工事費は全員が支払わなければならないものです。一人でも未払い者がでることは
ゆるされません。
そうならないように前もって積み立てていくのが積立金なんですよ。

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>>6295
良く知ってるじゃないですか。
その通りですよ。基盤とかの値引き交渉のテクニックとしては
フルメンテと抱合せでやるのが常道です。

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>>6297 匿名さん
↑なんでメーカー保守したいの？
http://www.elevator.co.jp/index_rs2_elevator_hosyu_001.html
↑こっちが安い

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>>6296 匿名さん
↑ほとんどの管理組合が借り入れして修繕してることを知らないアホ

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>>6295
一つ情報を与えましょう。
マンションの居室のリフォームでは３００万円あれば、分譲時に近い状態
まで回復しますよ。
壁紙、畳、襖、床、サッシ・網戸、玄関扉、トイレ、バスユニット、台所まで
全て交換できますよ。
但し、配管類は含んでいませんけどね。

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>>6296 匿名さん
↑修繕積立金が足りていると、修繕積立金を使い切らせる見積もりが出てくること知らないアホ

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>>6300 匿名さん
↑好きにすれば良かろう。おたくの専有部分に誰も興味はないだろう。アホ

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>>6297 匿名さん
↑フルメンテナンス契約がぼったくりなのにそれとセットとは愚かすぎのアホ

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>>6303
フルメンテの全国の相場ぐらいは当然把握してますよ。

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>>6304 匿名さん
↑どっちにしても瑣末な話である。
エレベーターはピンキリ。

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>>6305
エレベーターはシンドラー社製が問題になりました。
毎日使うものであるので安心感という意味では日本製の大手３社、
日立、三菱、東芝から選ばなければ住民が安心しません。
当然メンテもその３社に依頼。
対応は迅速かつ丁寧に会社の信用を背中にうけてやってくれますよ。
価格も高くはありません。
以前東芝の支店長に聞いたことがあるんですが、１４階６人乗りで
基盤、巻き上げ機、三方枠を交換した場合の価格は１基１，２００万円
とのことでした。日立はちょっとこれより高いようです。
値引きをすれば、建築士によりますと半値８掛けで買えるということでしたが、
１基６００万円～７００万円程度ではないかと思われます。
勿論巻き上げ機は必要ないのでもっと安くなります。
現在のフルメンテ料は１基４１，０００円です。１４階、６人乗り
管理会社とは総合管理委託契約。

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エレベーターの交換で価格が違ってくるのは、１つの建物に１つの
エレベーターしかない場合です。
交換する場合は突貫作業が必要となりますので、どうしても割高になります。
エレベーターが動かないと、毎日が大変ですから。

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>>6306 匿名さん
↑フジテックやオーチスがダメとか初耳だねw
どこで聞いてきたの？
アホ

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>>6306 匿名さん
↑デマですね。
更新工事では東芝は値切っても1000万程度にしか下がりません。半値になるのは新築の場合。アホ

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>>6309
東芝の支店長が嘘をいったのかな？
現在の状況での更新価格かと思ったよ。
突貫作業の話しまでしてたからね。

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>>6308
フジテックやオーチスはメジャーではないからね。
グレードも下がるし。

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オーチスはアメリカではメジャーだけど日本では一般人には
知られていないからね。
却ってシンドラー社の方が有名だよ。

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>>6310 匿名さん
↑デマですね
ありえないね

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>>6310 匿名さん
↑さっきは半値になる話は一級建築士の話だと言っていたw
急に支店長の話にすりかえw
アホ

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>>6311 匿名さん
↑オーチスはパナソニックが展開してたからいろんなとこにかなり入ってるよ
おたくが知らないだけ。しかし、フルメンテナンス契約は異様に高いけど。

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値引きは建築士談w

以前東芝の支店長に聞いたことがあるんですが、１４階６人乗りで
基盤、巻き上げ機、三方枠を交換した場合の価格は１基１，２００万円
とのことでした。日立はちょっとこれより高いようです。
値引きをすれば、建築士によりますと半値８掛けで買えるということでしたが

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6310が匿名で書くのは容易に突っ込まれるからw

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>>6317
匿名なのは気楽に書き込みができるからだよ。
ＨＮを使うと真剣に書き込みをしなければならないし、ちよっと忘れて
いたり確信がもてなければ調べてから書き込みをしなければならないでしょう。
それが面倒だからやらないだけのこと。
現在知っている知識を思うままに書き込めるのが匿名のいいところ。
殆ど調べたりして書き込むことはないからね。
パソコンと電話でのやり取りが忙しい合間に、時々暇つぶしにここに参加
しているんでね。

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おいおいボンクラインチキ管理士さんよ、マンション何でも質問版の

マンション管理組合から無理な要請あって困ってるとか嘘っぽい話で盛り上がってんぞ

ちょっと注意してやれよ

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/630801/

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見てるひとが混乱するといけないから書いとくけど、30年経った三菱エレベーターの更新でフルメンテナンス契約を付けたら1200万が600万になることはありません。
フルメンテナンス契約なんか一年契約で理事が変わればいつ解約されるかわからない。
フルメンテナンス20年契約があるならわかるがなかなかそんな長期契約は総会を通らないだろうねw

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だいたいPOGとフルメンテナンス契約の価格差は月二万。
年間２４万で20年で約500万。
制御器交換200万でローブ交換数十万あと細々の部品で合計250万から300万程度実費でかかるとして
200万程度が粗利になるはずだが、それで1200万を600万に値引きしたらまあ実質800万なんだろうけど、それはないね。
フルメンテナンス契約つけて1200万が1000万になる程度のこと。

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>>6327
1,200万は所謂カタログ価格というのをしらないんだね。
どこのマンションが定価通り1,200万円で買うんだよ。
電化製品のカタログ価格と実勢価格とは違うんだよ。
例えば、業務用のエアコンは、カタログ価格から簡単に４０％から
５０％は当たり前というのを知らないんだね。
それは個人に売却する時も同じように大幅値下げをするよ。
それにあんたは、フルメンテは１年で契約解消されるとかいいながら
1,000万円に値下げしているじゃないの。
1,200万円の原価も知らないのに勝手に自分で判断して値下げ
しているじゃないか。

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マンション管理士試験に上位合格したマンション管理士さんは
マンション管理士じゃないの？
頻繁にマンション管理士として書き込みをしているようだけどね。

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フルメンテは制御器まで交換してくれるんだ。驚いた。

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>>6331 匿名さん
↑20年目に制御器交換で終了。
15年目にローブ交換。
その他、リレー交換とかいろいろ。
おたく、フルメンテナンス契約の部品交換スケジュール表みたことないのかい？

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アク禁にされたね。通報の効果。

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https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/631395/

これは、自作自演か１０９の関係者じゃないでしょうか。可笑しな投稿です。

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6345さん。

８～１８だろう。間違いないでしょう

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>>6344さん
スレ主です。私は元気でいますよ。

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最近マンション管理士上位合格者がいなくなったね。
これからもマンション管理に役立つ情報をどんどん流していくよ。

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マンション管理士試験上位合格者は「アホ」を連呼し、掲示板利用者を不愉快にさせるので、アク禁になって半永久的に書き込めなくなったよ。

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アク禁に永久というのはないよ。長くても１ヶ月ぐらいじゃないかな。
殆どは１０日程度だと思うけどね。

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修繕積立金を建て替え費用に充当することはできるのでしょうか。
多分できないと思うのですが、確信がもてないのでお聞きします。

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調べてみたら、こういう解説がされていました。
建替えは現在の建物を取り壊して新たな建物を建築することですので、
建物の管理には含まれない事項ですし、区分所有者の中には建て替えに
反対する方も含まれるので修繕積立金を建て替え費用に直接充てるのは
相当でないと考えられるというものでした。

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共用部分の変更について調べてみました。参考にしてください。

民法第２５１条（共有物の変更）　　
　　　各共有者は他の共有者の同意を得なければ共有物に変更を加えることはできない。

民法第２５２条（共有物の管理）
　　　共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き各共有者の持分の価格に従い、その
　　過半数で決する。但し、保存行為は各共有者がすることができる。

区分所有法第１７条１項（共用部分の変更）
　　　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有
　　者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決する。但し、この区分所有者
　　の定数は規約にて過半数まで減ずることができる。

区分所有法第１８条
　　　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて集会の決議で決する。但し、保存
　　行為は各共有者がすることができる。
　　２．前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

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保存行為については、区分所有者全員がすることができるとなっていますが、
例えば、エントランスのガラスが割れた場合、知り合いの業者に気づいた者が
見積も取らず発注をして交換してしまった場合は、その費用は高くても管理組合が
負担しなければなりません。
やはり、急を要する保存行為については理事長が、急を要しないものについては
理事会の承認が必要と規約に規定してた方がいいのではと思いますが、みなさんの
ところはどうなっていますか。

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>エントランスのガラスが割れた場合、知り合いの業者に気づいた者が見積も取らず発注をして交換してしまった場合は、その費用は高くても管理組合が負担しなければなりません。

区分所有者の独断による保存行為費用を管理組合が負担するとの法令・規約の規定はない。
従って、管理組合が「管理組合に相談することなく独断でやったのだから金は払わない」と言ったらそれでおしまいである。

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６３５１～６３５５は、建替から、共用部分の変更と保存行為まで自作自演をしている。
こんなことする事が理解できない。応援団（マンション管理士試験上位合格者）が当分
投稿拒否に合ったからであろう。もうすぐ回復するのでそれまで自作自演をどうぞ。

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１、建替え決議に賛成したが、建て替えにも参加する
２、建替え決議に賛成したが、建て替えには不参加
３、建替え決議に反対したが、建て替えにも不参加
４、建替え決議に反対したが、建て替えには参加する

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>>6356
6351から6355は私が書き込んだものだが、どう読めば自作自演なんだい。
みなさんに知っておいてもらいたい情報を流しているだけですよ。
ここに書き込まれた知識を把握してますか。もし把握しているのなら確認
するだけでいいでしょう。
もし書き込んであるものに対して違う意見や考えがあるのなら是非あなたの
考え等を書き込んで私も含め教えてください。
それからマンション管理士上位合格者さんは、私をアク禁要請をしたので
ここに戻ってきにくいんでしょう。
しっかり自分でスレを立てて書き込みをしてますよ。アク禁にはなっていません。

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>6355さん
保存行為については解釈が非常に難しいものがあります。
基本的には、共用部分の管理に関する事項は前条の場合を除いて集会の決議で決する
となっています。
但し、保存行為は各共有者がすることができるとなっています。そして、保存行為は
規約で別段の定めをすることができるとなっています。
やはり、規約及び細則で明確にその範囲を決めておく必要があるかもしれません。
各区分所有者が保存行為としてやった求償の問題ですが、保存行為の問題と事務管理
や不当利得の問題は別と考えるべきです。
つまり、保存行為は別の根拠に基づいて管理組合ないし他の区分所有者に対して求償
することはありうるとされています。
エントランスのガラスの交換は全区分所有者に影響をきたすものですので、求償は
できると思います。
共用部分の保存行為でも、共用廊下の清掃をしたので費用を求償できるとかいうもので
はないと思います。
又、大地震等の災害時での保存行為も別途明記しておくべきだと思います。

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>>6357さん
建て替え決議が承認されたら、それに向かって突き進むだけです。
建替えに参加されない方にたいしては、売渡請求権というのがあり、デベロッパーが
区分所有権並びに敷地利用権を時価で売り渡すことを請求できる権利がありますから。

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うちの管理組合でも、保存行為についての規定はありますが、
求償までの規定はありません。
多分どこのマンションでもその規定はないのではと思っています。
保存行為は各区分所有者が単独ですることはできるとなっています。
共用部分の維持を図るための補修工事を単独でやることはできるが、
お金は自分で支払いなさいという解釈にはつながらないと解するのが
自然でしょう。
ベランダや共用廊下の清掃をしたから、その分の費用を請求するのは
常識では考えられませんので別箇に考えるべきでしょう。
大災害時の保存行為の場合は、理事長や理事がいなかったり、理事会が
開催できない場合がありますので単独での保存行為を認め、費用の求償
についても当然管理組合が負担すべきものだと思います。

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>>6356さん
ここのスレは質問とか疑問点があればここに書き込み皆さんで一緒にそれに
答えていくために立てたものです。
そして、質問とかがなければみなさんへ知識や情報を提供したり、問題提起
をしてみなさんで一緒に考えていきましょうというスレなんですよ。

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６３６２さんの仰る通りには事はすすみません。ほとんどは、特定の管理会社の
子飼いマンション管理士の匂いがします。信用はできません。　

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>>6363さん
>６３６２さんの仰る通りには事はすすみません。ほとんどは、特定の管理会社の
>子飼いマンション管理士の匂いがします。信用はできません。　

質問とか疑問点があればここに書き込みみんなで解決していきましょうというのと
関係がありますか？
質問をして参考になれば取り入れ、むだだと思えば聞き流せばいいだけのことです。
いろんな意見を聞くことが必要ではないんでしょうか。
しかし、解決するのは自分たちのマンションの住民でやらなければいけません。
そのための情報や知識を身につければいいんですし参考にするだけのことですから。
もし、プロに委託するのであればお金を払って弁護士やマン管士に依頼すべきです。
ここは匿名掲示板なんですよ。過剰な期待はしない方がいいでしょう。それに全て
正しい書き込みばかりではありませんから。
間違っていたり、説明不足であったり、勘違いでの書き込みも当然あるでしょう。

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マンション管理士上位合格者は、ここにこれないので自分の立てた別スレで
書き込みをしているが、そのスレはいずれ消滅するでしょう。
しかし、しびれを切らして必ずここに戻ってきますよ。
そこまでプライドはもっていないでしょうから。

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削除やアク禁とかの依頼をしないスレにしたいですね。

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マンション管理士上位合格者さん、プライドを捨ててここに帰ってきてもいいですよ。
ノーサイドにしてあげますから。
ここでの書き込みである保存行為を取り上げてその書き込みをするんではなく、自分
が立てたスレの中で問題点なりを取り上げ論点にしなさい。
質問とかがなければ問題提起や情報の提供とかをすればいいんですよ。
難しいことばかりではなく、一般の組合員にとってためになる情報の提供でいいんですよ。

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ここでアク禁になったから別スレ立ててるのだよ。
アク禁申請したのはオレ。
ここは半永久的にアク禁になったからね。
「アホ」連発してるから自業自得。

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>>6368
もしそれが事実なら私が管理人さんに説明しますけどね。
私はアク禁とか削除は基本的にはやらない主義ですから。

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全管連の掲示物が掲示板に掲載されていたが、その中の一つに
理事長は理事会決議で解雇できるというものがありました。
理事会の役員は理事の互選で選出することになっているから
解雇も理事会でできるんですね。

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削除されてるので私が書き込んだものもあるかもしれませんが、
何を書いたのか分かりません。
削除はできるだけしないようにしましょう。

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＊資産価値の落ちにくいいマンションの条件
　下記のようなものが資産価値が落ちにくいマンションの条件のように思えますが、
　これ以外にはどんなものがあるでしょうか。
１．立地が良い
２．築年数（築浅）
３．物件規模が大きい
４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

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資産価値を維持できるのは、6375さんの、１、立地が良いの一言に尽きる。
２～４はあまり関係ないでしょう。

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>>6376さん
物件規模は資産価値をおとさない重要なポイントのひとつだと思いますけどね。
小規模マンションだと理事の人材不足、管理会社に対する影響力、工事に対する
一人当りの負担増とかありますしね。
それに大規模であればいろんなことができます。
親子会、老人クラブ、スポーツクラブ、文化会、植栽クラブ、祭り等

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↑自作自演ご苦労w

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>>6378
あなたも性格が変わりましたね。意固地になりすぎです。
６３７５は私ですが、６３７６さんは私が書き込んだものではありません。
それに返答したのが６３７７ですよ。
これが自作自演なんですか。
あなたが立てた別スレのマンション管理士は民法を良く知らないからのあなたの
返事に対して、そのマン管士は弁護士の資格も保有しており、マンション管理士会
にも所属しておりマンション管理の執筆や活動をされている方じゃないですか。
それが分ったら弁護士のレベルが低いだけだろうというコメントを書き込んでいるが
自信過剰というか、周りがみえないというか理解できなくなりました。

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今テレビでやっていたけど、完全リニュアールしたマンションの価格がどれぐらい
かという番組だったけど、

吉祥寺の物件　３ＬＤＫ　築４３年　６９㎡　近隣の新築分譲価格の相場　６，５００万円
　駅までバスで１３分（交通の便は良）
　この物件を、改装
　　　床、壁紙、キッチン、トイレ、浴槽、化粧台等見える部分は全て改装
　　　問題の配管の交換はなし

　この物件の改装後の価格は　２，９９８万円とのことでした。

　各戸の居室は分譲時と変わらないほどきれいになるが、外観、配管、ベランダ、共用玄関、
　開放廊下のシート等の共用部分は築４３年よりはきれいにみえたけどやはり老化はしている。
　価格に影響するのは、地域と駅近、それに築年数が大きいとのこと。
　目に見えない配管の更新工事がポイントにもなります。

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中古物件を購入する方は、理事会、管理会社、長期修繕計画、滞納状況、
空室とかは関心が薄いようです。
やはり見た目で判断ということでしょう。

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中古物件購入の目安として、定期的な工事がされているかは
重要なポイントになると思います。
やはり、周期ごとの大規模修繕工事や大型設備の交換とかは
しないと全体のイメージとしては崩れますね。
特に問題となるのが配管ですが、これが一番難しいでしょう。
各戸の床を含めての全面改装の場合は、その際配管を交換
するのは簡単ですから一緒にやるべきです。
勿論自分の部屋の配管の取り替えは自分の部屋に対してのものでは
なく、階下に対してのものになりますが。
全員がしなければ問題は解決しません。

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築４０年経過したマンションでは、いくら部屋の中は全て交換しても
玄関扉がボロボロだったりサッシの滑りが悪かったり、漏水が頻出すれば
価値はありませんからね。

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いくら部屋の中はきれいでも築４０年は４０年。
化粧してごまかしても所詮築４０年という年齢はごまかせない。

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自治会の総会が開催されますが、議案書の中に規約が規定されていますが、
その中に自治会への入退会の規定がありません。
マンション内自治会であり全員が入会していますが、賃貸に出している方は
口座引き落としのため自動的に自治会費が引き落としされています。
又、賃借人は自治会費を支払っていませんが、自治会員扱いとなっています。
自治会員はマンションに居住するものをもって構成するとあるだけです。
改正すれば、賃借人に加入をしてもらわなければならなくなりますし、自治会費
の徴収をどうするかが問題となってきます。
自治会活動に対するただ乗り論や自治会活動をやっている者とやらない者との
不公平感もあり困っています。

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保存行為の求償については、以前も書き込みをしましたが、下記のように解釈されています。

各区分所有者が保存行為としてやった求償の問題ですが、保存行為の問題と事務管理
や不当利得の問題は別と考えるべきです。
つまり、保存行為は別の根拠に基づいて管理組合ないし他の区分所有者に対して求償
することはありうるとされています。

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http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/341/038341_hanrei.pdf

管理士のご意見をお聞かせ下さい。

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>>6386

規約や総会決議によって区分所有者が実施する共用部分等の保存行為や復旧行為が制限される場合において、当該区分所有者が実施した行為により、他の区分所有者に現存利益があるときの求償関係は、民法の不当利得（７０３条）または事務管理（７０２条３項）の法理によって解決することになる。

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自腹でする保存行為などする馬鹿がいるか。そんな事で何だ、かんだと議論
する暇が有ったらマンション管理士の勉強を怠りなく。？

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>>6387
コピペではなく、質問事項をまとめて書き込まなければ意味ないよ。

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自治会の総会が開催されますが、議案書の中に規約が規定されていますが、
その中に自治会への入退会の規定がありません。
マンション内自治会であり全員が入会していますが、賃貸に出している方は
口座引き落としのため自動的に自治会費が引き落としされています。
又、賃借人は自治会費を支払っていませんが、自治会員扱いとなっています。
自治会員はマンションに居住するものをもって構成するとあるだけです。
改正すれば、賃借人に加入をしてもらわなければならなくなりますし、自治会費
の徴収をどうするかが問題となってきます。
自治会活動に対するただ乗り論や自治会活動をやっている者とやらない者との
不公平感もあり困っています。

皆さん方の自治会規約に入退会の規定がないところがありますか。

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私がマンションを出て賃貸に出した場合は、居住していないので
無条件に自治会費の口座引き落としは拒否しますけどね。
しかし、賃貸に出している区分所有者の方は全員自治会費の口座
引き落としに応じています。
小さい金額なので気にしないということでしょうか。

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貴方は居住していて賃貸に出しているのか。？

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>>6393さん
私はマンションに居住していますが、マンションを出て
賃貸に出した場合の対応を書き込みました。
やはり組織である以上は、最低限自治会への入退会の規定は作成
しておく必要があるのではと思っています。
この規定がないから、マンションを離れて賃貸に出しても今まで
同様管理費等と一緒に自治会費も口座引き落としがされることに
なりますから。
しかし、これをやれば賃借人に対しては入会を勧誘することになりますし、
自治会費の徴収も考慮しなければならなくなり、自治会員の減少と手間
がかかるので積極的にはやりたくはないんですけど。
この問題には深く入り込まない方がいいのか迷っています。

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マンションの各々の事情によるからね。一概には説明できない。

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>>6395さん
現在自治会はうまくいってますので、波風を立てない方が
いいんでしょうね。
３５０戸のマンションで全員が自治会に入会しているマンションで
自治会費は管理費等と一緒に口座引き落としの便宜を与えていますが
それに対しても何も意見はでていませんから。

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ガス警報器の５年の有効期限がきたので交換をしますとの連絡がきました。
ガス警報器は専有部分ですので区分所有者負担（殆どは毎月の請求書にリース料が
記載されている。）です。
又、都市ガスについては基本的に設置義務はありません。
警報器は自分で設置もできますし、型等も好きなのが選べます。
設置業者の商売なのですが、いかにも法的に設置義務があるように半強制的に
交換日の日時の設定をしらせてくださいといってきているけど、みんなは知らないので
全員がその業者と警報器の交換をしているようです。
うまい商法ですね。

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区分所有者からの求めがあったとき、管理業務主任者証を提示する義務はありますか？

宜しくお願いします。

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>>6398さん
管理業務主任者証は関係者から請求があったときは、管理者証を提示しなければなりません。
又、重要事項の説明、管理事務に関する報告を行う場合は、請求がなくても提示しなければ
なりません。
管理業務主任者証の有効期間は５年ですが、更新する場合は登録講習会を受けなければなり
ません。主任者証の登録の有効期限はありません。
指示処分に従わない時は、国土交通大臣は事務禁止処分や主任者証の取り消しを行うこと
ができます。
ただ、馴れ合いが生じて毎月の収支報告書の説明のときとかに、管理者証を提示しないことは
あると思います。担当のフロントであれば管理業務主任の資格を保有していることが分かって
いればいちいち気にしないのではと思います。
ただ通告しなければ主任者証の不提示はわかりませんので、直接本人に指摘してそれでも
提示しなければ地方整備局？に通告すべきでしょう。

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区分所有者は組合員です。
管理会社は管理組合と委託契約を結んでいますので組合員は
関係者という範疇に入ります。
理事長や理事だけが関係者という訳ではありません。

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ありがとうございます。

管理業務主任者に関する法律を教えてください。
また、その法律の条文には「関係者」という文言がありますか？

宜しくお願いします。

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>>6401さん
マンション管理適正化法第６３条
管理業務主任者証はその身分を証明する証明書ですが、以下の場合には必ず
提示しなければなりません。
　①重要事項の説明　第７２条
　②管理事務の説明　第７７条
そしてこれらの規定に違反し提示をしなかった場合は、１０万円以下の過料に
処せられます。第１１３条２号
本条はそれらの規定とは別に、上記の場合に限定されず一般的にその事務を
行うに際し、関係者から請求があった場合は提示が義務づけられています。
関係者とは、具体的に本条で区分所有者というのは例示されていますが、それ
以外に賃借人、管理者等が考えられます。施行規則８３条
尚この場合は違反したとしても罰則に処せられることはありません。
しかし、管理会社にとっては区分所有者はお客様です。提示請求があれば
当然提示するのが自然だと思います。

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ありがとうございます。

（管理業務主任者証の提示）
第六十三条　管理業務主任者は、その事務を行うに際し、マンションの区分所有者等その他の関係者から請求があったときは、管理業務主任者証を提示しなければならない。

以下捕捉です。

マンション管理センターに確認したところ、
求めがあった場合でも、
区分所有者への提示義務はない、
との回答だったので、確認のため、お尋ねした次第です。

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主任者証には住所等の個人情報も含まれますから、如何わしい相手には掲示拒否が出来ますので、
義務は有りません。

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第６３条の提示義務は、「その事務を行うに際し、」であるから、管理業務主任者としてなすべき事務を行うに際しての提示義務である。
したがって、それ以外のマンションの管理に関する事務を行うに際しては、第８８条第１項に規定する証明書を提示すれば足りると考える。

第８８条（証明書の携帯等）
第１項　マンション管理業者は、国土交通省令で定めるところにより、使用人その他の従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない。
第２項　マンション管理業者の使用人その他の従業者は、マンションの管理に関する事務を行うに際し、マンションの区分所有者等その他の関係者から請求があったときは、前項の証明書を提示しなければならない。

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>>6403さん
関係者に対しては提示請求があった場合は提示はしなければならないが
罰則規定はないという解釈ではないでしょうか。
マンションの住民が身分を確認をするのに拒否することが不自然でしょう。
個人情報とかいっている方もおられますが、個人情報といえば住所ぐらい
のものですよ。
もしどうしても住所が知られたくないなら、それを隠して見せればいいことです。
マンショんの管理に対する事務を行う場合という前提ですから、主任者の
資格に疑問があれば確認するのは当然の権利ですよ。

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>>6403さん
関係者に主任者証の提示の書き込みの原因が分りません。
何があったのか知りたいですね。
マン管センターに問い合わせるぐらいだから、何か問題が
あったんでしょうね。

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管理会社のフロントは総会前の重要事項の説明をするときは、
管理者証を首から下げていますね。

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ありがとうございます。

とどのつまりを知りたいです。

あるマンションの区分所有者が、
当該マンションに従事している管理業務主任者に
管理業務主任者証の提示を求めた場合、
提示する法的義務はあるか否か。

宜しくお願いします。

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重要事項の説明や事務管理の説明をするときには、主任者証を提示しなければ
ならないんです。
管理会社のフロントが全て管理業務主任者の資格を保有はしていません。
事務管理の説明を受ける時に、そのフロントに対して主任者証の提示を求める
ことはあるでしょう。
無資格者が重要事項の説明をする訳にはいかないでしょうからね。

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>>6409さん
重要事項の説明とかではなく、単なる提示要求では必要ないでしょう。
フロントが全て有資格者ではありませんから。
それに定められた重説とかの説明でもありませんしね。

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フロントに対して疑いの念を抱き、「あなたは本当に資格をもっているんですか」
の確認をしたいだけなんでしょう。
そのフロントは重説の説明の時は、当然主任者証を提示して説明するんでしょう。
だったらそれで十分なんではないですか。

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ほう

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管業やマン管の有資格者の数で管理会社のグレードが
分るね。
いい会社の従業員はモラールも高く自己啓発にも積極的だから。

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管理会社の中では一流の会社の社員は、２流、３流の社員より
マン管、管業の有資格者は多い。
又、学歴も大卒が多い。あくまで管理会社の中でのはなしだけど。

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関係者に管理者証をみせろという行動はどういう状況で
されたんでしょうね。

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そもそも関係者がフロントに確認するのは何のためだったのか？
その動機が純粋なものであったなら、管理会社はそれに応えるのが当然。

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おわかりの方、よろしくお願いします。

理事長を五線で決めるのはありますが、幹事を五線で決めていいのでしょうか？

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五線は互選、幹事は監事ではないでしょうか。
輪番制で役員を選出するときは、その候補に総会前に集まってもらって
そこでの話し合いで役員名が決められます。
総会では理事候補として承認決議を得ますが、本来なら総会を休憩して
そこで承認された者の互選で役員決めを行い、総会を再開催するのが筋ですが、
時間の効率化のために事前に候補者で互選をしているのです。
監事についても同様です。輪番制で役員候補の中から互選並びに自薦で監事も
選出されます。
監事だけを特別に選出しているマンションは少ないのではないでしょうか。
輪番制以外の監視役が必要なら、顧問とかの役職を設けた方がいいでしょう。

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駐車場使用料を修繕積立金に充当する場合、毎月口座引き落としが
されていると思いますが、それは一応収納口座に振り込まれ
その残については翌月末日までに保管口座に移し替えしなければ
なりません。
皆さん方のマンションでは、使用料は毎月修繕積立金口座に移し替えを
していますか。それとも会計年度末にまとめて振り替えていますか。

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まちまちです。

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しかし、管理費会計の項目に記載されていれば、その管理費会計の範囲内
での移動は可となりますので、補修工事とかに使うこともできます。
使用料の一部は積立金会計に振り替えるという項目の予算になっていれば
理事会決議だけでは使えないので総会決議が必要となりますが、管理費会計
の一項目であれば、積立金という解釈ができますかね。
そうであれば、毎月積立金会計に移し替えをしてた方がいいと思いますが。

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管理費等の徴収方式につきまして、
イ、ロ、ハ以外にもありますか？
それぞれの採用数はわかりますか？どのくらいですか？

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（新）ハ方式 原則方式に近い方式です。
　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金　　　　　　　　　　　　　　　　　として管理する方式。
　管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

（新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として　　　　　　　　　　　　　　　　管理すると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の　　　　　　　　　　　　　　　　分の管理費用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月
　末日までに収納口座から保管口座へ移管する方式。
　管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

（新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。
　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
　修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
　までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。
　管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

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うちはハ方式だけど、これが一番多いと思うよ。旧原価方式
直接管理組合名義の口座に収納されるので安心だしね。
ただ、決済は全て管理組合を通さなければならないので面倒だけどね。

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諸悪の根源は管理費等を管理会社ＴＣ名義の口座で収納している方法です。

この収納口座と通帳と印鑑は管理会社が保管している。

私のマンションではつい最近まで、管理費、修繕積立金、駐車場使用料、水道料（専用水道）、
バイク・自転車置場料、集会室使用料、ゴルフ練習場、プール使用料、来客用、保険金、等
を上記のように、３０年位管理会社名義の口座で収納されておりました。

収納した後定額管理委託費を額を差し引いて、一般会計用の口座と修繕積立金口座に振り分
けて、通帳は管理会社ＴＣが保管し、印鑑は理事長が保管しております。

これなら、組合の収納資金を管理会社が自由に動かせることで問題ですよね。

役員は一年の交代制です。このもん。この問題を皆さんにお尋ねします。

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イ、ロ方式だと、管理費等を管理会社の収納口座に預け入れして、
翌月末日までにその残額を管理組合の保管口座に移し替えをすることが
義務づけられています。
但し、１ヶ月分の保険は掛けなければならなくなっています。
管理会社に振り込まれた口座の通帳と印鑑は管理会社が保管するのは
当然ですよ。
しかし、翌月末日までに振り込まれた管理組合名義の通帳は管理会社が
印鑑は理事長が保管することになっています。
これをやらなかったら適正化法違反となり、管理会社は重い処分を
受けます。場合によっては営業取消まで課されます。

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理事と監事は違う。監事は互選で選出するものではないとかいって
いる者がいるが、３０～４０戸程度のマンションではそれだけの人材
はいないし、監事より理事長に重きをおくのが必然でしょう。

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おまけに小規模マンションで外部監査を依頼するのは資金力がない。
やはりマンション管理で一番たいせつなのは理事長。
任期を２年にすれば癒着とか不正は防げるよ。

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管理費等を組合員の預金口座から管理会社名義の収納口座に振り替えているマンションの
管理組合は過去現在を酔わず精査した方が賢明でしょう。横領や着服などがなされている
ことは間違いないでしょう。

私のマンションでは管理会社ＴＣによる保険金の詐欺の疑いを発見しました。

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>>6430さん
適正化法が改正されましたが、これは管理会社の不正が多かったので
これを防止するために作成されたものです。
財産の分別管理が従来の、原則方式や支払い一任方式等から、イ、ロ、ハ方式に
変更されました。
保管口座の印鑑を管理会社が保管することは法に違反することになり罰せられる
ことになります。
まず組合名義の残高確認をしてみることです。総会の議案書ではコピーの写しが
貼付されていると思いますけど。
国交省は抜き打ち的に査察はおこなっているようですが、如何せんマンションの数が
多いので中々完全にはいかないようです。
出金の際は必ず理事長が押印していると思いますけどね。

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管理会社名義の収納口座からの出金は理事長の印鑑では出せません。

保険金の詐欺的問題は担当の着服に加えて会社の幹部の関与がない
とできないのではないかと思います。今後明らかになるでしょう。

この管理会社の管理物件はこの管理会社との利害の関係のない会計
に詳しいマンション管理士に相談してください。

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>>6432
管理会社名義の収納口座は当然管理組合の印鑑ではおろせません。
収納口座に振り込まれた管理費等は、翌月の末日までにかかった
経費の残額を管理組合の保管口座に移し替えをしなければなりません。
その間の保証として、保険を掛けなければならないのです。
これは適正化法で決められています。
それをやらないと適正化法違反ですので罰せられます。

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>>6428
前から監事の話になると必死に否定していますね。監事という役割がガバナンスを維持する為に原則論として必要であり、だから区分所有法にも設置が義務付けられていることは理解されているのですか？
監事が機能しないリスクは理事会内で自浄出来ない不正の防止です。不正を主導する可能性があるのは理事長と継続的に理事会の運営に関われる管理会社。
小規模だと人的、資金的リソースに限りが有るのは当然だが、それに応じたガバナンスの構築方法が有る。例えば、監事と理事長は求められる能力が異なるので適材適所の棲み分けは可能だし、理事が立候補不可の完全輪番制なら、輪番以外の人から資格、経験、やる気から一定の報酬も与え選挙で選ぶ等の方法もある。
そういう代替案も示さず、ひたすら監事不要論を訴えているのは、あなた自身が監事が機能すると困る立場、つまり「不正を主導する人」ということです。

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>>6434 匿名さん
↑アホ
区分所有法で監事の設置は義務ではない。
管理者ですら任意で、管理者を置かなくても良い。
管理組合法人と勘違いしてるんだろうけど、たぶんこいつは聞きかじっただけで、区分所有法を読んだこともないね。

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保証機構の契約約款を読みなさい。倒産の場合の話でしょ。これは現実的ではない。
無いよりは有った方がよい位。保証機構と契約をしていない管理会社もある。

定額管理委託費を出来高払いにするか、管理費等を組合員口座から管理組合口座に
振り替えるようにすれば管理会社の倒産での被害は少なくなる。

約款を読んでみると解るけど、管理会社の倒産で管理組合が１ケ月分の管理費等
を保証機構に申請するのは結構ややこしいでしょう。

であれば、管理費等を組合口座で徴収して、管理委託費は出来高払いにしておけば
よい。

うちは、この方法はとっている。でも、管理会社は保障機構と保証契約はしている。

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>>6435
そうですね。「標準管理規約で定められており、設置が推奨されている。」というのが正しいですね。アホでした。
それで、議論大勢に影響はない指摘だけど、あなたの考えを聞かせてよ。人の粗探しばっかりじゃ無くてさ。

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>>6436 匿名さん
↑支払いサイトを勝手に決めれるなら半年後に払えば良かろう。アホ

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>>6436
出来高払いとは後払いにするということかな？
管理費は委託費だけではないしね。電気料金や補修費とかいろいろあるし。
保証機構と契約していない管理会社ってまだあるの？
管理費等を管理組合口座に直接振り込むとはまたまたご冗談でしょう。
滞納金が増えるだけだよ。
振り込み手数料はどうするの？

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>>6437 匿名さん
↑議論の歴史を知らないアホ
m.e-mansion.co.jp/thread/181385/
第三者監事は昨年の標準化管理規約改正で盛り込まれている。

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>>6439 匿名さん
リンクが切れてるからリンクを再掲する。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/181385/

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>>6440
監事が第三者か否かは議論に何か関係が有るのかい？自分の表面的な知識をひけらかしてるだけ？

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>>6442 匿名さん
↑住民監事ではダメだと気がつかないアホ。

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住民というか輪番制の中から理事や監事を互選しているけど、
今まで一度も不正や癒着とかの問題も疑念もないけどね。
途中監査については、監事がフロントの説明を聞いてやっているけど
形式的なもんだしね。
問題がある組合であれば監事の重要性も出てくるだろうが、何もない
理事会運営に対して、優秀な人材を監事にもってくることはしないよ。
いざという時の為に備えが必要なのも分からないではないが、普通の
マンションでは必要ないと思うけどね。
外部監査で会計監査をしても中身や過程がみえないしね。特に工事に関しては
業者選定や相見積とかの中身まではわからないだろう。
ところで外部監査の場合の士業はどの職種？
弁護士、会計士、建築士、マン管士、医師・・・

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６４４４さんの仰るマンションの方が圧倒的に多いでしょう。順番制で役職は役員の互選が普通。

まれにではあるが、悪い、管理会社、組合員　役員　マンション管理士等か共謀して大変な騒ぎ
になりました。

正義感の強い組合員（マンション管理士、宅地建物取引主任士、管業、建築士、資格保有者）が
過去の議案書等を持ち込んで、総会に突然登場して発言をしだした。

管理会社、役員は答弁ができず総会の無効をこの組合員が証拠で示しだし、流会した。

この組合員は法的な間違いを徹底的に追及しつずけた。元論管理の啓蒙のためにポストへの意見
書等投函をし出したのである。

組合と管理会社側は名誉棄損で有るとの総会を弁護士同席で開催したが、この組合員は逆に同席
の弁護士に規約と法令違反を説明して回答を求めたが、弁護士は規約と法令に目を通して組合員
の方が正しいことを説明して退席した。

そのご、当時の副理事長、議事録書名人２名、監事、理事１名。の役員の半数以上が区分所有権
を売却して退去した。

こういった稀な事件もあります。いい勉強をさせていただきました。マンションを購入するときは
知り合いのマンション管理士に相談する事をお勧めします。

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>>6445さん
普通のマンションでは、不正とか癒着とかは発生しません。
使い込みとかは犯罪であり、それが分ればマンションを売却すればその
補填はできるでしょう。
組合と管理会社が臨時総会を開催して弁護士も同席したのに、弁護士は
退散ですか。
やはり、監事でも外部監事ではその過程が分りませんので原因調査とかは
難しいでしょうね。
不正や癒着ができにくい体制づくりの改革をすることが大切だと思います。
理事の任期の制限、相見積を取る時の基準づくり、工事を検討する時の基準
づくり、例えば詳細で適正周期で作成された長期修繕計画の作成、ある程度
大きな工事に関しては専門委員会で素案を作り、それを理事会に提案するとか。

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ご存知でしたらお願いいたします。

議事について、下記のような規約があった場合の議長の議決権の有無についての裁判例を教えてください。

「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合においては、議長の決するところによる。」

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これは議事についての普通決議であるから判例はないと思うが、いかに。

その前に総会の成立要件を調べてからの方がいいと思うけど。如何に。？

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>>6437さん
決議は出席組合員の過半数で決するとなっています。
同数の場合は議長が決するとなっているのは、その決議に議長分が
含まれていないから、同数の場合は議長が意思表示をした方に決する
ことになるのです。
議長に議決権が２票ある訳ではありません。

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6449さん、ありがとうございます。

「議長に議決権が２票ある訳ではありません。」とのことですが、弁護士◯◯◯コムには、弁護士による「議長に議決権が２票ある」旨の回答があります。

裁判例があると助かります。

引き続き、よろしくお願いします。

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>>6446 匿名さん
↑おたくの世間が狭いだけである。

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>>6445 匿名さん
↑標準管理規約が改正された結果、新しいマンションは標準を使うから、理事、監事を外注できるマンションがどんどん増えていくということである。時間の経過により、外部委託が普通になる。アホ

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>>6450 6447さん
↑昔は標準管理規約がそうなっていただけのこと。心配なら変えたらいいが、そんな古い規約なら大規模修繕も特別決議で、管理費滞納の弁護士費用も請求できる規定がないはずで、やることは他にたくさんあるはずである。たぶん釣りだろうけどねw

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>>6451
お宅の視野が異常に広すぎるだけです。
通常、マンションで不正とか癒着とかが発生しますか。
それはごく限られたマンションでの事例でしょう。
それができない、できにくい体制が敷かれていれば簡単に不正とかは
できませんよ。
それを外部監事に頼ろうとすること自体間違っていますよ。
問題が発生したら、みんなで解決していく自浄能力と体制ができていれば
解決できますよ。
外部監査制度を設ければ全てうまく解決できますか？

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ちなみにタワマン でマンション管理士導入してるところが多いのは、タワマン の建設が増えたのが比較的最近であり、マンション管理士を活用する条項が入っている平成16年改正の標準管理規約に準拠してるマンションが多いからだろう。
建設時期によって常識が変わってくるのは、原始規約の内容が違うからである。
平成29年改正の標準管理規約に準拠する新しいマンションは、理事、監事の外部委託が常識になるのは自明のことである。カネかかるから一部に留まるのは当然ではあるが。

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まず、総会の進行役でもある議長は、議決権を行使できるかということですが、議長が組合員でもあれば、原則、組合員として1票の議決権を持ちます。


　ただし、総会では、議長は進行役として中立性が求められ、また、賛否を挙手や起立で議長が求めるため、議長の議決権行使は、最初の段階ではとらないことが多いと思います。もし過半数の賛成が必要なのに半数しか賛成が無い場合（同数になった場合）は、議長が未行使の自分の議決権を行使して決めるということで、議長としての特別な議決権が発生するわけではないというのが通説です。


　もっとも、「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合においては、議長が決するところによる」という規約の文言からは、同数になるような場合以外は、議長は議決権を行使できないという解釈も可能です。また、組合員でない議長も、同数になった場合は議決権を行使できるのかなど、いろんな解釈が生まれ混乱を招くということで、最新の国交省の標準管理規約では、削除されていると思います。

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>>6454 匿名さん
↑不正、癒着が少ないならマンション管理適正化法なんかできてませんよ。イロハ方式の資金管理のルール変更などの適正化法施行規則改正も、横領などの不祥事が後を絶たないからなんだけどね。世間がせますぎ。

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>>6457
財産の分別管理ができたのは、管理会社の不正が頻発していたので
それに対応して従来のものからイ、ロ、ハ方式にかわりましたね。
それぐらいは把握してるけど、不正が発生しているマンションの
割合というのはそんなに多いんですか。
うちのマンションでは考えられないことだけど。

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国交省が平成２４年に行った管理会社への立ち入り調査で指摘された事項が
一番多かったのが、重要事項の説明５９社、契約成立時の書面の交付３０社、
財産の分別管理３０社が指摘を受け改善命令が出されました。

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マンションの組合員のマンション管理士を役員に据えるだけでも少しは改善できる。

他力本願ではいけません、自分の城は自分で守る事です。国交省の調査など関係無。

なんだかんだと屁理屈を言ってマンション管理士をくさしまくる変人がいるけど、

マンションの管理の専門家として国はマンション管理士を要請したのだ。活用でき
る組合が勝つのは当たり前でしょう。

合格してから実務を重ねればいいんでしょう。役員の経験をすれば、合格していな
い役員よりは判断は早い。

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マンション管理士の試験はマンション管理の経験が全くゼロでも
マンションに住んだことがない者でも合格はできます。
しかし、実務面は確かにないでしょうが、理事や専門委員とかの経験を
重ねていけば、実力はついてきます。
資格があることにより自己研鑽に勤めていくのは自然之理ですからね。
合格までいかなくても、理事がマン管の試験にチャレンジするだけでも
相当レベルは高くなります。
マン管の有資格者でマンションに住んだこともなく、管理会社にも勤務
していな者は全く役に立ちません。
こういうマン管士が営業していても仕事の依頼をしてはだめでしょうね。

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私はマンションに住んだことはなく管理会社のフロントウィしてきましたが、
分け合ってマンションを購入して住んでみましたが、
住まなければ理解できないことが多々ある事に気付きました。だからマンシ
ョンを所有している組合員のマンション管理士を役員に取り入れる事を提案
しているのです。

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>>6462さん
マンションに住んでいてマン管の保有者はマンションの実情は良く理解
していると思いますが、できれば理事長経験者がいいですよ。
理事長と一般理事では役割が全く違いますからね。
マンション内のマン管保有者だったら、理事ではなくできれば顧問の
方がいいかもしれませんね。
理事にはやはり任期が必要ですから。

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理事には勿論任期は有りますが、留任出来ますから、理事長経験者で有れば確かにいいでしょう。

理事長は逃げがききませんから、経験しないと理解できないでしょう。特に大型は大変です。

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自転車置き場扉の不具合について、扉をオートロック方式の扉に交換したいと思います。
扉は袖付け格子扉、庇・電気工事を含んで、

予算額は修繕積立金会計より５．９００．０００円を計上したいと思います。普通決議で
よろしいでしょうか。？

教えてください。

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>>6465さん
特別決議は共用部分の重大変更の場合ですが、この工事は同じ
駐輪場の扉部分がオートロックになるだけですので、普通決議で
いいと思います。
電気回線の工事とかの問題もありますが、大幅な共用部分の変更は
伴わないでしょうから、私のマンションでしたら普通決議マター
でしょうね。

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工事費用５９０万円は、同条件での相見積を取った後の数字ですか。
もし、まだ相見積を取っていないなら、まず１社に使用材料や仕様
等を記載した見積書を取り、それを生かして数字だけを消して他業者
から見積もりを取れば比較が簡単にできますよ。

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仕様に基づく予算案ですかえら。次期理事会で施工業者は決める事になります。

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金抜き計算書という方法なんですが、この方法を使えば
業者も競争となり価格は安くなりますよ。
同じ材料、同じ修繕個所、同じ仕様、同じ平米数での比較ですから
見積価格も比較しやすいですよ。

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オートロック等の設備は、毎年何回かの点検費用と若干の電気代（管理費会計）がかかるのと、何年か後の部品交換や数十年後の更新を修繕計画に入れて修繕積立金の徴収額を検討しなければなりませんから、導入時の費用だけで検討するのは、不十分です。

それと、保証期間内の偶発故障は、メーカーが保証すると思いますが、壊されたりした場合に共用部の損害保険の対象にするため管理規約に共用部分（共用設備）と明記して置いた方が良いです。

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>>6470 匿名さん
↑だったら特別決議だと言っといたほうがいいでしょう。

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マンション積立保険加入の３５０世帯のマンション）
・保険代理店　管理会社
・保健期間　　　年　　月　　日～　　年　　月　　日　（５年間）
・保険会社　　　　海上火災保険（株）
１、共用部分火災保険　　１，５００．０００千円
２、施設賠償責任保険　　　　　７０．０００千円（１名１事故）
３、個人賠償責任保険　　　　　７０．０００千円（１世帯）

収支報告書に不明が有ったので収支月別明細書を調査しました。

支出の部の小修繕費の中に、平成　　月に０００号室漏水被害補修事故として
組合費より￥２、２００。０００が支払われておりました。

この事故は個人賠償責任保険か施設賠償責任保険を申請すれば保険適用事故で
はないかと思いますがいかがでしょうか。？

総会は１０日後になりますので総会で質問をしてみたいと思います。勿論収入
の部には保険金収入はなく、雑収入にも含まれておりません。

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>>6472さん
漏水事故で管理費から支払われているということは共用部分が原因
だったんでしょうね。
被害元の賠償は保険が適用されていると思います。
それは直接被害元に保険金が支払われるので管理費会計への計上は
収入も支出もないのでしょう。
工事部分の共用部分については、経年劣化による配管の交換と思われます。
経年劣化の配管の工事費は保険の適用外となりますので、管理組合が
工事をしたのだと思います。

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建物評価額は２５億なんですね。
しかし、施設賠償責任保険が７，０００万円と安く、個人賠償責任保険が
７，０００万円とは又やけに高いですね。
個賠は１，０００万円程度が普通なんですけどね。

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収支報告書の小修繕費の中に合計して被害復旧費の支出が含まれております。
マンションは引き渡し後６年目です。

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築６年で経年劣化はないですね。
普通は管理費の収入欄に損害保険料とかの項目で記載される
んですけどね。
保険が適用されなかった特別な理由でもあるんではないですか。
漏水に関係のある工事をこの際やったんではないですか。
まさか管理会社とぐるになって不正をしている訳ではないでしょう。
総会で質問されたらいいと思いますよ。

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収支報告書の収入の欄には損害保険料の項目は有りません。

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疑問点があれば総会で質問すれば分りますよ。
陰で憶測でみんなに話すよりずっといいことです。
何も問題がなければきちんと説明してくれますよ。

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>>6472さん
漏水があった場合、全額保険が適用されない場合があります。
特に加害元の漏水個所については１００％の保険の適用がされない
場合があります。
その本来専有部分の区分所有者が負担すべきものを管理費から補填
している可能性もあります。
その場合は、そこの区分所有者にその費用を弁済してもらわなければ
ならないでしょう。

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漏水があってその費目で会計処理をしているのだから
保険の適用はなかったんでしょう。
その費用は共用部分に対してのものだから、管理組合負担になったのですよね。
専有部分の工事費用だったら、管理費からの支出はできませんから。
前回も書き込みましたが、専有部分については保険の適用があり、保険金は
直接業者に支払われていると思います。
何故共用部分の保険適用がされなかったのは分りませんが。

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駐車場使用料は毎月修繕積立金会計に計上されていますか。
うちの場合は、積立金は毎月保管口座に移し替えがされて
いますが、駐車時用使用料は年度末の一括振り替えがされて
います。
財産の分別管理ではハ方式ですので、収納口座も管理組合名義
なので問題はないのですが。

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>>6481 ⇒？？？
「ハの方式」は、管理組合名義の「収納・保管口座」一つで管理する方式である。

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標準管理委託契約書の話であるから、法令の強行規定ではない。
収納と保管方法は組合で決めるとよい。

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>>6481
>うちの場合は、積立金は毎月保管口座に移し替えがされていますが、
>駐車時用使用料は年度末の一括振り替えがされています。

「ハの方法」であれば、「移し換え」というものはない。
「イの方法」または「ロの方法」であれば、
>駐車時用使用料は年度末の一括振り替えがされています。
が、年度末に収納口座から保管口座に一括して移し換えることを意味しているのであれば、間違いである。

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マンション管理業者に委託しているのなら財産の分別管理は、法律の規定です。
分別管理方式は、↓の【改正内容説明資料】の図解が解りやすいと思います。


「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則」の一部改正について
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000009.html

【改正内容説明資料】
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令」について 平成２１年１０月 国土交通省総合政策局 不動産業課
http://www.mlit.go.jp/common/000053056.pdf



●マンションの管理の適正化の推進に関する法律

（財産の分別管理）
第七十六条　マンション管理業者は、管理組合から委託を受けて管理する修繕積立金その他国土交通省令で定める財産については、整然と管理する方法として国土交通省令で定める方法により、自己の固有財産及び他の管理組合の財産と分別して管理しなければならない。


●マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則（平成十三年国土交通省令第百十号）

（財産の分別管理）
第八十七条　法第七十六条の国土交通省令で定める財産は、管理組合又はマンションの区分所有者等から受領した管理費用に充当する金銭又は有価証券とする。

２　法第七十六条に規定する国土交通省令で定める方法は、次の各号に掲げる場合に応じ、それぞれ当該各号に定める方法とする。
一　修繕積立金等が金銭である場合　次のいずれかの方法

　イ　マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭を収納口座に預入し、毎月、その月分として徴収された修繕積立金等金銭から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え、当該保管口座において預貯金として管理する方法

　ロ　マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金（金銭に限る。以下この条において同じ。）を保管口座に預入し、当該保管口座において預貯金として管理するとともに、マンションの区分所有者等から徴収された前項に規定する財産（金銭に限る。以下この条において同じ。）を収納口座に預入し、毎月、その月分として徴収された前項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え、当該保管口座において預貯金として管理する方法

　ハ　マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭を収納・保管口座に預入し、当該収納・保管口座において預貯金として管理する方法

二　…
３　…
４　…
５　…
６　…

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管理組合を相手取った民事裁判に勝訴した弁護士を教えてください。

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>>6484さん
丁寧な説明ありがとうございます。
イ方式の間違いでした。
駐車場の使用料を年度末に一括移し替えをするのは間違っているのでしょうか。
管理費等を管理組合名義の収納口座に振り込み、それを修繕積立金の保管口座と
管理費の保管口座に移し替えをしています。
修繕積立金に関しては毎月保管口座に移し替えがされていますが、駐車場使用料が
年度末に一括振り替えがされていたものですから、それでいいのかなと思って
書き込みをしました。

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　マンション管理士なら分かるが、管理組合の会計は、管理組合で定めなければならない。　駐車場使用料金も定めがなければ、年度末に一括して修繕積立金に振り替えても間違いとは言えない。　管理規約や会計細則を確認せよ。

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誰が、管理組合等を名義人とする収納口座の印鑑等を管理しているのでしょうか？

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>>648さん
収納と保管方法は管理組合マターですよね。
管理費等を管理組合名義の収納口座に口座引き落としをして、積立金は毎月
積立金の保管口座に移し替えをしていますが、駐車場使用料は積立金会計に
予算化されていますがそれは毎月振り替えをせず年度末に一括振り替えが
されていたものですから、それでいいのかなと思いまして。
管理費会計の支出項目はその範囲内であれば移動は可とされていますが、
積立金会計に予算化されているのでそれを管理費会計で使用する時は総会
決議が必要となり、矛盾点が出てきますので、毎月駐車場の使用料も移し替え
をしてた方がいいのではと思っています。

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↑
修繕積立金を管理費に充当することはできませんね。
言葉足らずでした。

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管理組合を名義人とする印鑑の所有者は理事長です。
会計担当は保管できません。

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管理会社が規則第８７条第３項に規定する保証契約を締結しなくてもよいケースですか？

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>>6493さん
収納口座が理事長名義となっていますので保証契約は
不要と思っています。

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つまり、管理会社は、管理のための費用を収納口座から引き出すためには、その都度、理事長に対して預金払出し票に押印の依頼をしなければならないということですか？

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>>6495さん
その通りです。
その都度理事長と会計担当の出金伝票の押印が必要となります。
勿論事後決済ではありますが。

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>>6496 匿名さん
銀行に持っていくのに、事後なわけないでしょ。アホ
この場合、決裁ね。

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>>6496
>勿論事後決済ではありますが。

どういう事ですか？

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>>6496 匿名さん
名前間違えた

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ここで書き込んでる年寄りが、ハの原則方式を知らないのは、デベ系管理会社が
もともと原則方式じゃなかったからだね。

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>>6497さん
事後決済の説明がまずかったので、訂正しようと思っていたところでした。
決済のことです。

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要するに、管理会社は、理事長名義となっている収納口座の銀行印を管理しているのではありませんか？

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>>6502さん
銀行印は理事長管理です。
通帳は管理会社保管です。

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保管口座の銀行印と同じように収納口座の銀行印も理事長が管理しているのですか？

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>>6503 匿名さん
↑大手管理会社の物件なら、そうではなく、
銀行印は会計担当理事、
理事長印は理事長が持っている。
支払い指示書に先に理事長が署名、理事長印を押印し、そのあと回付された会計担当理事が銀行印を押印するのが通例。

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>>6505さん
会計担当理事は銀行印ではなく、個人の印鑑で押印しています。
銀行印と理事長印は同じで理事長保管となっています。
しかし、理事長が指示書に押印し、会計担当が銀行印を押すというのが
理に適っていますね。
しかし出金伝票に理事長が理事長印並びに銀行印（一緒）を押しています。
会計担当が押印するのは出金伝票の指示書に対してですので、順番が逆に
なっているのかもしれません。

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１，０００円の支払いであっても、理事長自身が預金払出し票に銀行印を押すのですね？

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>>6507 匿名さん
おたくが原則方式知らないのはおたくの管理組合が原則方式じゃないからなんだから
別にどうでもいいでしょう

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>>6506 匿名さん
↑大手管理会社じゃないのでは？内部統制の基本ですよ。レベルが低すぎる。修繕積立金は潤沢にあるかのかもしれないが。失笑

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>>6507さん
当然出金伝票が回ってきますので理事長が押印します。決済として。

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理事長は他所のマンションの出金方法の比較はできませんからね。
フロントとかマン管士としていろんなマンションをみていれば
いろいろ分かるでしょうが。
通常は、会計処理に問題がなければそれが普通と思うでしょう。

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押印記録簿が保管されていないのですか、？

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>>6510
>当然出金伝票が回ってきますので理事長が押印します。決済として。

「出金伝票」とは、銀行に提出する「預金払出し票」のことですか？

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>>6513さん
当然銀行に提出する預金払い出し票のことです。

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当然、「収納口座」から払い出す「預金払出し票」と「保管口座」から払い出す「預金払出し票」の２種類がありますね。

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それはそうでしょう。
修繕積立金の保管口座からの分はそこから支払いますから。

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預金口座としては、「収納口座」、管理費の「保管口座」および修繕積立金の「保管口座」の三つがあるのですか？

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その３つがあります。

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>>6481 記載の
>「駐車時用使用料は年度末の一括振り替えがされています。」
ですが、振替前はどの口座で管理されているのでしょうか？
「収納口座」ですか、管理費の「保管口座」ですか？

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まず管理費等が理事長名義の収納口座に振り込まれます。
そして翌月の末日までに、管理費は管理費の保管口座に移し替えされ、修繕積立金も
積立金の保管口座に移し替えされますし総会決議されたものは、出金伝票で銀行から
保管口座から引き落としされます。

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毎月徴収される駐車場使用料は「収納口座」に入金後、当月に管理に必要な費用が支払われ、残額は翌月末までに管理費の「保管口座」に移し換えられているのですか？

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　マンション管理士なら分かるが、駐車場使用料等の取り扱いは、マンションにより異なる。　会計規則は各管理組合で定める必要がある。　管理規約と会計規則等を熟知し、理解してから質問せよ。　それとも、自分のマンションの管理規約や使用細則等を示して質問せよ。　マンション管理士も、管理規約や各種条件等が分からないと回答できない。　当たり前。

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駐車場使用料は、年度末に積立金会計に一括振り替えがされています。
しかし、これは積立金会計にも予算化されていますので管理費が不足した場合、
これを使うことはできないので、その矛盾している部分を改善したら
どうかという提案だったんです。
管理費会計のなかでは、その項目に不足が生じた場合はその範囲内での
移動は可となっていますので。
管理費会計と積立金会計は明確にすべきですよね。
修繕積立金は毎月積立金の保管口座に移し替えがされているので、それと
同様駐車場使用料も毎月移し替えをすれば矛盾点が解消されますので。

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「収納口座」に残り続けているわけではなく、翌月末に管理費の「保管口座」に移し換えられた後の話ですか？

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駐車場使用料は管理費の保管口座に保管されています。
だから矛盾していると思っているんです。
毎月振振り替えればいいことですよね。
別に悪いといっているんではなく、管理費会計と積立金会計ははっきり
分けた方がいいと思っているのです。
管理費会計と積立金会計の両方の項目に予算化しておいて、年度末に一括
振り替えをするのが矛盾していませんか。

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標準管理規約のように、
「駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。」
との規定であれば、現在の方法で問題ないと思います。

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　マンション管理士なら分かるが、標準管理規約に寸分たがわぬ改正を適正な時期にしている管理組合は、ほぼない。　標準管理規約により論じること自体が異常。　事情は各マンションにより異なる。　管理費は節約し、修繕積立金は着実に貯め、大規模修繕工事を成功させるためだけに使うべし。

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