マンション管理士に質問しよう！ Part2

何も知らない者がコピペしか貼りつけないからじゃない

知ったかぶりのフロントだろう

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コピペの内容は全く理解してなくて貼り付けるからだよ

勉強しなよ　笑

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>>2972 匿名さん


お前が知能低くて理解できないだけだろ

高齢で今更遅いだろうが勉強しろよ (笑

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保存行為に関してのコピペが理解できないとは呆れるほど知能低いな
さすがに高齢なのか？

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>>2974

コピペをはりつけるんだったら何にも知らん者が余計なことは書くなよ

あんたじいさんなんだろう　笑

じいさんに免じてゆるしてやるがね　爆笑

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おまえコピペが理解できないとは呆れるほど知能が低いな、高齢者だろ。

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共用部分の保存行為とは？

今回は、共用部分の保存行為について考えてみましょう。

よく、「共用部分の保存行為は各区分所有者が単独ですることができる。」というような話を耳にしますが、この話はいったい何を目的としてなされるのでしょうか？
保存行為とは？

そもそも保存行為とは何なのでしょうか？

この点、例えば、『コンメンタールマンション区分所有法（第2版）』稻本洋之助・鎌野邦樹著（日本評論社、2004年）107頁には、「保存行為とは、共用部分を維持する行為（共用部分の滅失・毀損を防止して現状の維持を図る行為）であるが・・・たとえば、共用部分の点検や破損個所の小修繕等は保存行為に属する・・・」とあります。

また、『区分所有法改訂版』丸山英氣編（大成出版社、2007年）90頁には「共用部分の保存行為とは、物の価値を現状において維持するための行為である。たとえば、廊下の清掃や蛍光灯を交換したりするようなこと・・・」とあります。

これらの文献によれば「共用部分の点検や破損個所の小修繕等」あるいは「廊下の清掃」なども保存行為に該当するように思われます。

仮に、各区分所有者が単独で保存行為を行うことができるとすると、その帰結として、当該区分所有者は保存行為に要した費用を他の共有者（区分所有者）に対し「規約に別段の定がない限りその持分に応じて」求償することも考えられます（区分所有法19条、21条） ［注1］。
区分所有法18条について
この点について、区分所有法18条は以下のとおり規定しています。

（共用部分の管理）
第十八条　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３　前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
４　共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。


つまり、区分所有法18条1項但し書の「保存行為は、各共有者がすることができる。」という規定は「規約で別段の定め」をすることができるのです（同条2項）。例えば、保存行為についても管理組合ないし管理者が行う旨の規定も有効です。

そして、多くのマンション管理組合においては区分所有法18条2項に基づき「規約で別段の定め」をしているものと思われます。

例えば、「敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。」（マンション標準管理規約（単棟型）第21条1項本文参照）という規約を制定している団体（管理組合）の構成員（区分所有者）の意思としては、「保存行為をも含めて管理組合が行う」というもののはずです。

そうすると、このような定めがある以上、各共有者（区分所有者）は勝手に保存行為をして、それ（保存行為）を根拠に他の区分所有者に求償（区分所有法19条、21条参照）することは困難と解さざるを得ません ［注2］。

ただし、「保存行為」の問題と、「事務管理」（民法697条以下）や「不当利得」（民法703条以下）の問題とは別です。つまり、保存行為とは別の法理（根拠）に基づいて、管理組合ないし管理者あるいは他の区分所有者に対して求償することはあり得るでしょう。
区分所有者は「廊下の清掃」もできないのか？
（極端な話として）上記のような規約の定めがある場合、各区分所有者は「廊下の清掃」もできないのでしょうか？

この点、上記のような規約制定者（当該団体構成員）の意思として、例えば区分所有者が共用廊下を清掃することまで禁止する趣旨ではないでしょう。ただし、「保存行為」を根拠とした費用の求償（区分所有法19条参照）については否定する趣旨のはずです。つまり、求償問題を生じない単純な清掃行為まで禁止する趣旨ではないと解されます。

結局、規約の定めの趣旨に照らして個別具体的に判断されるべき問題といえます。
まとめ
「共用部分の保存行為は各区分所有者がすることができる。」という話が出た場合、その話は何を目的としてなされているのかに注意する必要があります。

例えば、単に共用廊下の清掃をすることができるというレベルの話なのか、それとも清掃に要した費用を他の区分所有者に求償できるというレベルの話なのか、それによってその話の是非が変わってくるはずです。

保存行為の可否といった抽象議論はトラブルの元になりますので注意が必要です。

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>2977
こんな時間に書き込みやコピペができるということはじいさんなんだろうが
あのね、そんな基本論はマン管なら誰でもしっていることだよ。
保存行為といった場合、自分の部屋の前の廊下の清掃を考える者はいないし、
それをおこなった者が管理組合に費用を求償することは念頭にもないよ。
保存行為とは共用部分の滅失・毀損を防止して現状の維持を図る行為であり
それには点検業務も含まれるとあるでしょう。
だから保存行為を考える場合、急を要するものと急を要しないものに分けて
規約の整理をしておく必要があると書き込んだんだよ。
保存行為は組合員であれば誰でもできるとなっているからね。
自分の部屋の前の清掃とか突飛な書き込みをするその発想がもう老化しているよ
じいさん（笑）

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↑
こいつなに書いてんだ？

規約で明確に決めれよって話だろ　弁護士の解説も理解できんのか？

おまえの持論は通用しない

高齢者は自分の勝手な思いを押し付けたがる

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「保存行為」って何？
2016-10-07 09:00:00
テーマ：▼マンション管理

こんにちは！　廣田信子です。

先日、改正標準管理規約に関する勉強会で話をしたときに、
今回の改正で一番分かりにくいのは、「保存行為」に関することかもしれないと
改めて感じました。

法律の専門家や
少し区分所有法を勉強している人は、当たり前のように、
「保存行為」という言葉を使いますが、一般の人には分かりにくい文言です。

これまでの標準管理規約では、
この「保存行為」という言葉を使っていなかったのですが、
今回の改正で、「保存行為」という言葉が入りました。

「保存行為」という言葉は、区分所有法第18条（共用部分の管理）にあります。
区分所有法第18条（共用部分の管理）
共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。
ただし、保存行為は、各共有者がすることできる。
　２　前項の規定は、規約で別段の定めをすることができる。
（以下略）

「前条の場合を除いて」の「前条（第17条）」では、
形状や効用（使道）が大きく変わる共用部分の変更は、
特別多数決議（３／４の賛成）が必要だといっています。

この「①特別多数決議が必要な共用部分の変更」を除いて、さらに、但し書きにある
「②保存行為」も除いたものを「③狭義の管理事項」といい、
これは、総会の普通決議（過半数決議）で決めるとしているのです。

ちなみに、「広義の管理事項」というのは、昨日の記事で取り上げた「区分所有法第３条」
にある区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の「管理」を行う…
のこの「管理」のことで、①②③をすべて含みます。

なんて、区分所有法の説明なんて、図らずも書くことになっていますが、
「保存行為」なんていう言葉が、管理規約の世界に出没してしまったので、
雑ぱくですが、説明しちゃいました。

で、「保存行為」に話を戻すと、
「共用部分」の広い意味での管理行為の中で、保存行為」は、総会の決議がなくても）
区分所有者が行えるとなっているのです。

「保存行為」は、共用部分を現時点で維持するための行為と考えられています。
（法学者の先生によって、多少定義が違いますが…）

そして、「保存行為」は、バルコニー（専用使用が認められているが共用部分）の掃除
といった管理の中でも日常的な軽微なものを指すのが一般的ですが、
大地震等の災害時の緊急対応も「保存行為」の一つです。

この「保存行為」平時なら管理組合が対応すべき修理であっても
多くが避難中で組織的に動ける状態じゃないときやむを得ず、
区分所有者が共用部分の緊急対応をするそれも「保存行為」のひとつだと考えられます。

実際に、東日本大震災でも、マンションで漏水、壁の剥落危険等緊急事態が発生しているのに、
理事長も副理事長も避難中で連絡が取れないそんなときに、マンションに残っている
区分所有者はどうしたらいいかわからず対応できない…
という問題が発生したため、今回の改正で検討されたのです。
漏水をとりあえず止める、危ない壁を撤去すると言ったことは
すぐ対処しないと、被害が広がりかねません。
そのための緊急対応は、「保存行為」として、理事以外の区分所有者でもできるといっても、
勝手に修理したと責任を取らされたらと二の足を踏むことがあるのでそうならないような対応
が必要ではないかという課題があったのです。

勉強会では、
標準管理規約の第２１条（敷地及び共用部分等の管理）で敷地及び共用部分等の管理に
ついては、管理組合がその責任と負担において行う…
とあるのだから、「保存行為」は、管理組合以外はできないはず…
という専門家？の発言もあり、
管理組合が組織として対応できない緊急時の話なのに…
れを言ってどうする？
と思いましたが、
「保存行為」についてはコンメンタールでも、日常の掃除や小修繕については書かれていても
緊急時の保存行為についてはあまり解説がないし判例もないので、いろいろな解釈があるのだと思います。

今回の改正では、
共用部分の「保存行為」は、原則区分所有者が行えず理事長にその権限を集中させ、
理事長が単独で行える定め方になっています。

区分所有者が行えるのは、
自分の「専有部分」とその使用に支障がある緊急性があるものだけと限っています。
「共用部分」はダメということです。
これについても、勉強会では、専門家？の方から「専有部分」の保存行為と「共用部分」　
の保存行為がごちゃごちゃになっているような発言がありました。
そのくらい、「保存行為」という文言で何をやってよくて、何をやってはいけないかを
判断するのは難しいのです。

勉強会での管理組合の役員の方からの発言が、的を得ていたと思います。
「保存行為」なんていう言葉が突然出てきても具体的によくわからない、
管理規約には、具体的に分かるように書いてほしい…と。
解釈論でもめるような規約を定めるべきではないと私も心からそう思います。

標準管理規約は、「保存行為」としていても、各マンションの管理規約及び細則で
災害等の緊急時意思決定については具体的な場面設定をした上で具合的に定めればいいのです。
ただ、想定していないことが起こるのが災害ですから共用部分の「保存行為」については
区分所有者も行えるという区分所有法の原則のままでもいいのかな～と私は思います。

どんなに責任感の強い理事長でも、マンションにいないことはあります。
携帯電話が通じないことも。
理事長が不在のときは副理事長が…としていても、その副理事長も連絡がとれないこともあるのです。
理事長が陣頭指揮をとって緊急対応をしてくれる状況で、一区分所有者が、自らが共用部分の
緊急修理をしようというのは、あまり考えられないのかな…と。
で、被災地で理事長が決断できなかった場合、どうしていたかと言うと、管理会社が、
自らリスクを背負って、理事長からの指示がもらえなくても、緊急対応していた…というのが実情です。
まだまだ、緊急時に理事長や理事会がすぐに陣頭指揮とれる管理組合は少数派で、
多くのマンションでは管理会社に何とかして～と言っていくことになります。

管理規約の緊急時の合意形成の定め方も、管理組合の自立度と大きくかかわりがあります。
自分たちで使いこなせる管理規約にしてくださいね。


http://profile.ameba.jp/nobuko-hirota/

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>>2978


＞あのね、そんな基本論はマン管なら誰でもしっていることだよ。

このスレッドにはマンション管理士はいませんが、どうかしましたか？

管理士として発言するのなら登録番号と実名を示してからどうぞ。　笑

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>2979
だから規約で決めろといってるじゃないの。
あんたね、何読んでるの？
理解力・読解力のないじいさんなんだろうね。（笑）

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>2980
ながいコピペだな。じいさん（笑）
自分で整理しろよ。誰も読まないよ。
じいさん暇だから時間あんだろ。

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↑

保存行為の原則のコピペだ

それを管理規約に反映するのは当たり前

そのコピペさえ理解不能の高齢者に教えただけ

しつこくコピペしても知能が追いつかづ理解できないのだろ

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>>2983
おまえに読めとはいってない、どうせ知能低くて理解できないだろ。

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>2980
ところであなたのマンションの規約では保存行為はどうなってるの？

さぞかし立派な規約ができているんだろうからね。

批判ばかりしてないで、自分のとこがどうなっているのか書き込んでみてよ。

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2983

おたく専門家の廣田信子さんの解説に何か異論でもあるわけ？　笑

一級建築士・マンション管理士
マンションコミュニティ研究会代表
元（公財）マンション管理センター総合研究所主席研究員
コミュニケーションコーディネーター・コーチ

（公財）マンション管理センター主席研究員として、１０年間、全国のセミナー等で年間約５０回の講演を行うとともに、国土交通省からの受託研究、執筆活動を実施する。

同時にマンションコミュニティ研究会を立ち上げ、安心で快適な居住を実現するためのコミュニティ形成を支援する活動を開始。

フォーラム、勉強会、メルマガ発信などで、居住者、管理組合、管理会社、マンション管理士等専門家、関連事業者のネットワークを構築、幅広い人脈を有する。

独立後、管理組合、管理会社双方を対象にした、マインド、コミュニケーションスキルアップのための講演、執筆、研修、コンサルティングに取り組む。

ハード・ソフト両面の幅広い知識と分かりやすく、やる気の出るセミナー、コンサルティングには定評がある

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>>2986

己のマンションには問題ない、更にはお前に教える義理もない。

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>おたく専門家の廣田信子さんの解説に何か異論でもあるわけ？　笑

彼女はねマンションに住んだことはない。当然理事や総会に出席したこともない。
規約の全面改正もしたことがない。
そんな彼女にぞっこんだな　笑

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>2988
>己のマンションには問題ない、更にはお前に教える義理もない

単なる規約だろう。もったいぶるなよ。
保存行為の規約なんてお前のマンションでできてる筈ないだろう。笑
「開放廊下の清掃をした場合はその都度組合に申し出て費用を請求すること。」
こんなもんかな　笑

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空き駐車場問題の工夫…
2017-09-14 09:00:00
テーマ：▼マンション管理

こんにちは！　廣田信子です。
マンションの空き駐車場問題は深刻です。
駐車場収入減はそのまま管理組合会計を圧迫します。
それならと、空き駐車場を外部に貸すと、収益事業とみなされ、
税金を納めなければなりません。

台数が多ければそれもありでしょうが、数台規模では、そのために区分経理をして
会計処理を専門家に依頼したのでは何のための収益事業か分からなくなります。
外部貸しといっても、地権者がいるマンションでは、
当初の約束で、地権者が駐車場の使用権を持っていて、
管理組合と数台分の賃貸借契約を結んで、それを外部に又貸しして、
その収益から管理組合へ使用料を納めているところがあります。
（差額が、地権者の収入になります）

それと同じ理屈で、区分所有者が複数台の賃貸借契約をして、
それを外部者に又貸しをするのであれば、それは、管理組合の収益事業とはなりません。
使用料に差額がないか、又は少額なら、その区分所有者の収入としての申告もいりません。

そのためには、それができるような管理規約や細則の変更が必要ですが、
小規模で会計が苦しいマンションでは、そのような工夫をしているところもあるようです。

なるほどと思いましたので、小規模マンションの助けになればと紹介させていただきました。



　　　　　　　　　　　　　　　いいんでねぇ

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>>3001 匿名さん

その方法画期的
外部貸しが収益事業にならず
収入としての申告も無用って
100戸超の中規模マンションでもいけそう

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さぁ静かになりました

こんな駐車場の外部貸し方法があるとは感心

ずるいのもありですよね

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そのパターンだと外部貸しの借り手がないときや、滞納があった場合は、区分所有者が自腹を切ることになるんじゃないのか？

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そのためにも規約や細則の変更が必要と書いてあるよね。
借り手がいなくなるなら区分所有者も借りなければいいだけ。
管理組合に賃料が入らないだけ。
それに外部貸しで滞納はあり得ない、うちでも保証金３月分はもらってる。
月の賃料だけで誰が貸してくれるの？　契約解除で保証金は返すけどね。
駐車場なら滞納は一月で契約解除だよ。

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このスレなんか変です。本来のマンション管理士に質問しましょうに戻すべきでは？それと、机上論と現実論は、相当違います。

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マンション管理士と名乗れる人がいるならどうぞ

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マンションの空き駐車場に関する課税

＊収益事業に該当しない要件

　①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
　②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
　③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

　ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。
　ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

　ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

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　第１５条（駐車場の使用）

１．管理組合は、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。

２．第１項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車
場使用料を納入しなければならない。

３．区分所有者が、その所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又

は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

４．賃借人が駐車場利用を希望する場合は、区分所有者が利用契約の当事者となり、
使用料を負担するものとする。
但し、区分所有者（賃貸人）の希望があれば、明け渡さなければならない。

※事例：上記４の項目が欠如していますので、この項目を作成しておけば、非課税扱いに
なると思いますので、是非細則の改正をしておいてください。

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＊区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り）
＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

※税務当局が、マンションの外部使用に対し、調査に入るとの懸念は、一般論としては、
ケース２は費用対効果の面からも、収入に対する算定の難しさからも、優先順位は低
いのではなかろうかという認識です。ただ、確定ではありません。

　※今後の組合の対応としては、規約の改正をしておく必要があります。

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規約というより、うちの場合は駐車場使用細則で
規定しているけどね。

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3010からの書き込みはマンション管理士である
私の書き込みです。
参考にされる方はどうぞ。
嫌な方は自分で考えなさい。

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良く分かる解説じゃないかな。
さすが。

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>>3014
インチキ管理士の投稿はいかがなものか？

管理士なら登録番号と氏名を名乗ってくださいね。　本物ということを証明してください。

マンション管理士以外が管理士を名乗ると罰金３０万円ちょうだいします。

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>3016さん
あまりしつこいとアク禁依頼しますよ。

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>>3016
通報されるのはおたくでしょう。
マンション管理士の唯一の特権は名称独占。
それを勝手に名乗るのはどういう事？
本物の管理士ということを証明しなければ
不特定多数が見る掲示板で大迷惑です。
法律上も偽って名乗ると罰金３０万ですよ。
いいかげんな投稿は慎みなさい。

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間違えがあります、>>3018の投稿は>>3017に向けての投稿です。

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再度投稿します。

>>3017
通報されるのはおたくでしょう。
マンション管理士の唯一の特権は名称独占。
それを勝手に名乗るのはどういう事？
本物の管理士ということを証明しなければ
不特定多数が見る掲示板で大迷惑です。
法律上も偽って名乗ると罰金３０万ですよ。
いいかげんな投稿は慎みなさい。

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何故マンション管理士という言葉に異常すぎる反応を
示すのか理解できない。
もし、うその名前と登録番号を記載したらどうやって確認
するのかな。
わざわざ確認する者はいないだろうし協会も教えたりは絶対しないけどね。
そんなことより、書き込まれた内容についての意見等を
書き込んで欲しいね。
妨害はしないで欲しいよ。スレ主です。

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>>3021
確認しますよ、管理士と名乗って、匿名で登録番号も示さないのは不審者です。

マンション管理士の登録等の業務はマンション管理センターが担っています。

番号と氏名は確認させていただきます。

マンション管理士と名乗って適当な発言をされると他の管理士さんが迷惑します。

スレ主さん、妨害はしませんが、管理士として回答するなら本人確認がまず先です。

タイトル変えたほうがよろしい、それかタイトルに管理士氏名も出すことです。

他の資格者も同様ですよ。

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>3022
匿名掲示板で名前とか登録番号を書き込む者はいませんよ。
何か勘違いしてませんか。
管業とかが重要事項の説明をする時は、名札にその旨を記載して
説明をしなければなりません。プロですから。
マン管士が事務所を開いてお金を取って営業活動をする場合は、
名前とか登録番号とかの証明は必要でしょう。
しかしここは匿名掲示板であり、お金ももらっていません。
マン管の事務所を開設している者がここで事務所名や電話番号、
住所等を書き込んで宣伝することはできません。
弁護士であれ、会計士、建築士等匿名掲示板に参加する場合
名前や登録番号を書き込む者は絶対にいませんよ。
宣伝に活用するんであれば別ですが。

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>3021
＞わざわざ確認する者はいないだろうし協会も教えたりは絶対しないけどね。

マンション管理士が管理組合にアドバイスしたり契約することもあると思いますが。
管理組合は当然そのマンション管理士の登録の有無は確認します。
協会ではなく国土交通省の指定機関のマンション管理センターですよ。協会などありません。
あとは各所に管理士会がありますが、全員が加入しているわけではありません。
マンション管理士を勝手に名乗るのは問題ですよ。

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>>3023
それではマンション管理士を名乗らないでください。
投稿を見る限り、マンション管理士なら誰もが知っている事さえ理解できていないようで、
管理士ではないことが良くわかります。

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>>3023
お金をもらう、もらわないは無関係です、マンション管理士と名乗れないのです。
しつこく続けるのでしたら、マンション管理センターと相談し、この掲示板の管理者に
情報公開をしてもらう事になります。
当然ですが勝手に名乗るのは違法行為です、法律に触れる行為ですので調査の権限上、
警察も介入します。
続けるのなら覚悟してください。

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>3023
マンション管理士の名誉にかかわる問題ですよ、注意しましょう。
弁護士は弁護士として投稿するときは匿名掲示板でも弁護士として氏名は名乗ります。
そうでない場合は弁護士と名乗ることはありません、発言には責任が付いてきます。
ほかの方も、それぞれの立場で発言したり投稿するときは当然名乗ります。
匿名掲示板だからと勝手に私は弁護士だ、建築士だと名乗ることはできませんし違法です。
その資格者全員を侮辱することにもなります、同じく罰金刑ですよ。

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>3024
私はボランティアとしてマン管の資格（これは登録済）と管業（これは合格しただけで
未登録、当然管業ではない。）を取っただけのこと。
自分のとこのマンションで活動しているだけ。
知識と資格はないよりあった方がいいですからね。
マン管なら誰でも知っているようなことが間違って書き込まれているんなら、訂正の書き込みを
してください。
ここに参加している者は全てマンション管理に精通している者ばかりではないんです。
マン管として自己研鑽を積むだけの者もいるでしょうが、それだったらあなたが
そういうスレ立をするんですね。
空き駐車所の書き込みで何か問題や間違っているところがあれば指摘してください。

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>>3028
あなたはマンション管理士ではありません、本人確認ができませんので証明できません。

偽物は、マンション管理士を名乗らないでください。

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マンションを管理していく中でそんなに難しいことは発生しません。
初めて理事になった者や初めて理事長になった者は基本的なことも
わからない者が大半です。
そういった理事たちがここで質問すればいいんですよ。
そして、必要な情報は流していき知ってもらうことも大切なことです。
もしそれが間違っていたら、訂正とかすればいいでしょう。
そんなに難しく考えなくていいんではないですか。

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>3030

そうですよ、マンション管理士と名乗るからいけないだけです。
皆さんでマンション管理について議論することは好ましいことです。

一部の人がマンション管理士を名乗って自慢げに投稿し、迷惑をかけているようです。
そういう人に限ってチンプンカンプンなんですよ、すぐバレます。

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今までいろんなスレに参加してきましたが、建築士とか、マン管士等
いろんな士業の方がおられましたが、名前とか登録番号等を記載した
方は１名もおられません。
他スレでもいいですが、そんな書き込みがされているのがあったら
是非拝見したいですね。

それからもうこんなことばかり書き込んでスレが荒れるのはやめましょう。
空き駐車場の書き込みについてまちがっていたりしたらそれを書き込んで
教えて下さい。

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私はマン管でも建築士でもありませんが、情報の提供をします。

修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの設定
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕箇所、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（塩ビシート、塗料の色決め、タイル等）
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会開催の準備　（修繕箇所、工事費概算、タイムスケジュール作成等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討
　　＊アフター点検の立ち会い
　
大規模修繕工事をするときに、専門委員会の主な業務内容を書き込んでみましたが、
他に何か参考になるものがあったらぜひ教えて下さい

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>>3035
技術的専門知識が必用な疑問は管理会社を通して専門家に聞くか施工業者に訪ねるのが常識。
ここに専門家はいるとは思えませんから。いい加減な回答しか期待できません。

大規模修繕の大まかな手法が3種あるのは知ってみえると思いますので、
それに適した相談先があると思います。

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>3037さん
大規模修繕工事を経験したマンションの住民が、２回目の工事を計画する場合
１回目の工事を参考にどうすれば効率の良い工事の進め方ができるかを、スケジュール
の立て方、専門委員の役割やその選出の仕方、建物診断業者、設計監理業者、元請会社の
選定や具体的な見積もりのとりかた、長期修繕計画の作成の仕方等の知識や情報を一般の
大規模修繕工事の進め方ではなく、実務上いかに有効にすすめていけるかの情報の提供
を皆さんの意見を聞きながら更にすばらしいものにするために考えていこうとの
考えからの書き込みなんですよ。
当然技術的なことはプロに任せますが、我々は工事にあたり何を知り何をやらなければ
ならないかを知っておく必要があると思っているのです。
管理会社に全て任せればいいと思っているマンションはそれでもいいでしょうが。

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>>3038
あなたそういうことは専門家に聞きなさいよ。
大規模修繕はそのマンションによって手法は違いますし管理組合の意思が優先します。
それぞれ考え方が違いますので、おたくの考えを押し付けるような投稿に見えますので拒否します。
おたくのマンション管理組合で話し合ってくださいよ、他は他ですよ。

ここで投稿して素人の話を聞くより、検索環境あるのでしたら、大規模修繕の詳しい解説もありますよ。
おたくのマンション似合った修繕方法を探ってください。

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見積もり合わせ方式と設計監理方式の場合ですが、
元請業者を選定する場合、金抜き明細書を使い共通仕様書で相見積を取りますが
当然この金抜き明細書の作成は設計コンサルタントに依頼します。
そして出てきた見積もり金額と専門委員が業者の説明会でつけた評価点によって
業者の選定を行うのですが、評価点が一番高く、見積もり金額が一番安い場合は
選定は簡単です。
しかし、見積額は３番目、評価点は１番と見積額は２番、評価点は５番だった場合は
どうなるのでしょう。
建築士や管理会社、修繕委員長等声の大きい者に左右されては、それまで努力して
みんなでやってきた業者の説明会や相見積を取った意味が薄れてきます。
そういった場合、私どものマンションでは公平を期すために総合評価方式を採用
して専門委員全員が評価し出てきた評価点という数値で評価するようにしています。
みなさんのマンションでは業者選定はどのようにされていますか。

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知りません。わかりません。

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>3039さん
大規模修繕工事は、マンションの規模の大小とか修繕積立金の額とかによって
工事の手法が違ってきます。又管理会社がゼネコン系の場合も異なります。
私がいっているのは、大規模マンションでゼネコン系管理会社に管理を委託
しているマンションは対象とはしていません。只、その場合でも情報を得て
いれば全て管理会社にお任せとはならないのではと思っています。
設計監理方式で見積もり合わせ方式を採用しているのは大規模マンション
では一番多いと思っていますのでそういったマンションに住んでいる方が
参考にされ、書き込みをされたらいいんではと思っています。
私は同規模のマンションが大規模修繕工事をする場合の問題点やメリット、
やってよかった点等が知りたいだけなのです。
書き込みが全ての対象には該当しませんが、その方は参加しなければいいのではと
思っていますし、自分で別の問題提起をされてもいいんではないでしょうか。

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大規模修繕は管理会社に任せています、何も問題ありません。
総会決議も当然普通決議で工事が始まります、楽チンです。
面倒なことはしません、所有者の皆さん忙しいの。

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相見積を取る場合どうやって取っていますか。
具体的に修繕個所、修繕個所の平米、使用材料等が分からなければ
見積が出てきた場合何を基準に業者を選べばいいかわかりません。

金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事内容、材料、数量までを記載し
単価や金額を表記しないもののことです。当然ご存知ですよね。

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うちも大規模修繕は管理会社が行う。
理事会が毎度付き合うほど暇じゃないし。
費用が多少高くても補償もあり業者を信頼。
面倒なことはしない。

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>3045さん
管理会社に任せっぱなしで済むマンションはいいでしょうが、
大規模マンションの場合、設計監理業者や元請会社選定は何を
基準として選定したのかとか修繕個所の範囲はどこまでやるのか等
明確でなければ総会で紛糾しますよ。
いくら事前に広報活動を綿密にやっていても。
大規模マンションには建築士や工事業者、会社をリタイアした理事長
経験者等多数おられますから。
修繕積立金は豊富なんですが、その使い方にはみなさん関心が高いよう
ですからね。
うちのマンションの場合、管理会社に任せるということはまずありません。
理事会や総会でも。会場づくりや資料の配布、出欠をとるために出席
はしてもらっていますが。

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全部任せてますから関係ありません。
あなたなにをむづかしく考えるの？　不思議
ほとんど管理会社に任せますよ。

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＞大規模修繕を管理会社に任せるメリット

＊大規模修繕を管理会社に一任できる

管理会社に大規模修繕を任せることでのメリットは、何事も「一任できる」ことが最大のメリットです。

大規模修繕の計画策定から施工完了、アフターメンテナンスに至るまで、作業工程は実に膨大であり、専門的な知識も必要となり、かかる時間も莫大なものになります。

理事会にしても、修繕委員会にしても、何かしらの役割を果たしていくことになりますが、管理会社に任せることで、断然果たす役割は減ります。

管理会社には、常日頃からお金を払って管理をお願いしている立場でもあり、わがままも言いやすく、何より管理会社にも利益が生じるので、修繕工事だけでなく、マンション管理のやる気も変わってくるでしょう。

修繕積立金が潤沢で、日頃から管理会社のフロントマンと信頼関係が構築されていて、理事会・修繕委員会も含め様々な手間を省きたいのなら任せても良いと思います。

＞責任の所在の明確化と窓口の一本化

管理会社に大規模修繕を一任するもう一つのメリットとして、「工事完了後のアフターメンテナンス」が挙げられます。

タイル補修工事を行ったにもかかわらず、工事が適切に行われていなかった為に風雨の際、タイルの浮き部分から雨水が入居者の部屋に浸水してきた

例えばそんな事態があった時、管理会社に一任している場合の方が対応はスムーズでしょう。

管理会社一任の工事でなければ、入居者との連絡も個人情報が絡んできますので、何かと確認が必要になります。施工会社が下請け会社にタイル工事を任せていたとしたら、理事の手間も掛かり、解決までに時間を要することと思います。

管理会社に一任することで、窓口が一本化でき、責任の行方を特定しやすくなるのです。

管理会社が大規模修繕を一任されていたとすれば、大規模修繕で発生する問題は管理会社が責任を果たす必要があり、対応も迅速となります。

管理会社が施工に関わってなければ、責任の行方もはっきりしない可能性も出てきますし、トラブルになる可能性も高くなります。

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>3047さん
マンション管理をしていく中で弁護士に相談し裁判までいくようなことは
まずありません。
滞納金ぐらいは訴訟になっても理事で簡単に対応できますからね。
全部管理会社に任せるとなっているそうですが、それではマンション管理に対
しての知識とかは育まれないでしょうね。
又、管理会社任せになっているので知識や情報があっても対応の仕様がない
でしょうしね。
ところであなたは何をしにこのスレに参加しているんですか？
マンション管理は全て管理会社任せなんでしょう。
私は何も難しく考えている訳ではありません。大規模マンションでは当たり前の
ことをやっているだけのことですよ。
あなたがここにきている理由はわかりませんが、何か質問したいことがあったら
書き込まれたらいかがですか。
それでなければあなたの書き込みは単なる荒らしですよ。

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>>3049
参加して意見を言うことにケツ付けてはいけませんよ。
管理会社に任せるというのも正しい意見、責任施工方式。

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＞管理会社に大規模修繕を任せることのまとめ

普段から組合と管理会社の間で信頼が構築されていれば、管理会社に任せるのも一つの手でしょう。

実際に、『費用がかかっていても管理会社に任せる方が安心だ』そうおっしゃる理事の方もいらっしゃいます。

しかし、大規模修繕のコストを下げたい、管理会社に任せきりにはできない、そう思うのであれば、コンサルを利用する、みずから工事を発注する方法をおすすめします



ということで、大規模修繕はそれぞれのマンションの事情で都合の良い施工方式を選択すればよろしい。
偏った意見は聞く耳持ちません。

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>3048さん
完全に管理会社に洗脳されているかゼネコン系管理会社に勤めている方の
発想ですね。
アフターメンテナンスに関しては、部位ごとに施工会社と契約を交わすのですよ。
そして、その年次がきたら施工会社、設計コンサルタント、理事会の立ち合いで
点検を行い、不具合個所については無償で施工会社がやることになっています。
もし、施工会社が倒産していたとしても、瑕疵担保契約を施工会社に加入して
もらいますので、その補償は心配ありません。
漏水に関しては、工事の不備なら施工会社が補修等やってくれますが、下階の
損害賠償については保険で対応できます。それに殆ど管理会社が保険の代理店
をしていますからね。
大規模修繕工事のイロハも知らないで管理会社任せといっても、そのフロントも
素人でしょう。
管理会社も施工会社も商売ですよ。
管理会社に全て任せるやり方では競争原理は働きません。
同じ修繕積立金をいかに有効に活用していくかは住民の努力にかかっています。

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追伸ですが、当然管理会社方式というのもあります。
私はゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションや
小規模マンションはその対象ではないといっているのです。
設計監理方式とかを採用していないマンションは対象外となります。

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3052
設計監理方式をしつこく押し付けているようですが、それぞれのマンション自由です。
自分の思考に誘導するような投稿はおやめなさい。
洗脳しようとしているのはおたくのほうですよ。
現実に、現在マンションの大規模修繕は管理会社主導、責任施工方式がほとんどです。
おかしなこと書かないように。

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カネがあるマンションは、安心も労力もカネで買うんですよ。

設計監理方式は暇な所有者が多いマンションなら可能。

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>3054さん
私は何も設計監理方式を押し付けている訳ではありません。
大規模マンションでは当たり前の手法ですからね。
管理会社に任せると何もしなくていいし、工事もしっかりやって
くれるとかいってますが、その会社は大手ゼネコンではあるんでしょうが、
私どもが依頼する業者も超大手ゼネコンですよ。大成建設とか清水建設、
安藤建設とかですよ。勿論地元の大手建設会社も見積もりには参加しますが。
しかしどちらにしても直接工事をするのは下請け、孫請け会社ですけどね。
設計監理方式を採用しているマンションの住民の方の意見をききたいんですよ。
例えば設計監理業者を選定するときにはどういう基準で選定されているかとか、
設計監理業者への報酬は工事費の何パーセントとかを。
又、建設業者選定は何を基準にしているのか、見積はどうやってとっているか
等をね。

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設計監理方式を採用するのは、住民は時間と知識がないので報酬を支払って
プロにその監視をしてもらうのですよ。
仕様どおり工事がされているか、手抜き工事はないか等を。
例えば、塗装工事では決められた塗料を約束した見積もりでの使用量通り
使用しているか。窓枠のシーリングでは古いものを完全に取り外して
行っているかとか、鉄部塗装の場合は下地処理がされてから塗装しているかとかの
チェックを点検してもらうために設計監理業者を雇うんですよ。

批判されている方も、こういったやり取りをしていく中で自然といろいろ勉強して
いっているんですよ。

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　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての
価値が大きく変わってきます。

　このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を
実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。

　修繕積立金は長期修繕計画表を基に、１戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
　只、２回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画には大型設備等の工事費が含まれてき
ますので、それを含めた修繕積立金の洗い直しをする必要があります。
　大規模修繕計画の進め方については、技術的なことはプロに任せ、我々住民は工事の進め方
の過程において、何を知り何をやらなければならないかのポイントしることからスタート
しなければなりません。

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私の選考は経済学部でしたので完全に文系であり建築設備等については全くの素人でした。
しかし、理事長をやることによりマンション内の設備や点検、漏水とか補修工事については
馴れてきました。当然見積もりの取り方や保険についても。
又、建築士と長期修繕計画の洗い直しを行いまして計画表だけでなく、それに至る積算書
の過程についても勉強してきました。
大規模修繕工事に関しても、建設業者や設計コンサルタントと意見を戦わせてきました。
やはり知識や情報はないよりあった方がいいですし、経験を積むことによって今まで知らな
かった分野まで勉強させられました。
現在は大規模修繕工事の進め方についてはかなり成長したと自負しています。
しかし、更なる研鑽を高めていくには同じ境遇にお住まいの住民の方の経験とかが必要なのです。
工事を行うに当たってこういうことをやったらいいとかの情報があればぜひ教えて下さい。
技術的なことは専門家にお金を払って工事とかをやってもらいます。

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知らんがな（笑）

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もういいよ、うちは管理会社に頼むから、押し売りは要りません。

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批判だけしてないで何か情報とかは書き込めないのかな。
私の書き込みが嫌ならほかのスレにいけばいいでしょう。
若しくは問題提起をしたらどうなんですか。

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結局自分でスレ立てもできず、問題提起も情報を提供することも
できないんですね。
しかし批判だけはできる。

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情報は、大規模修繕は管理会社、又は信頼できる施工害すあに一任するのが安心です。

面倒なやり方で安く仕上がっても、補償含めアフターメンテが面倒という情報ですかね。

設計監理方式が良いと思うマンションはそうしたらいいだけです、どうぞどうぞ。

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＞結局自分でスレ立てもできず、問題提起も情報を提供することも

大規模修繕に関して問題提起など必要ありません、3種ある手法の中から選ぶだけ。
スレを立てる必要も皆無。

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総会で組合員から緊急提案があり、その提案に出席組合員が賛成し
それが承認されてしまいました。
その内容は非常階段に手すりをつけるものでした。
総会後見積もりを取り工事をやることになりましたが、５００万円近く
かかったので修繕積立金を取り崩しました。

総会で理事なり組合員が提案する場合、どの範囲までなら修正とかが
できるのでしょうか。

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各々の管理組合で考える事かと思います。
ここで聞かれても回答不可能です。

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>3066
総会での別件議案は全組合員が出席しない限り取扱不可なのだが、
常識の無い管理組合なら仕方ないね。
それとも作り話でしょうかぁ？

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>3066
ついでだが、総会で関係の無い別件の議案が議決され成立しても無効なのは知ってるよね。
区分所有法でも認められない条項が明記されてるからね。

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>3069さん
　議案の変更については、議決権行使書で決議をされておられる方がおられますので総
会に直接出席された方だけで変更することはできません。
　ただ、予算に絡まないものや体制に殆ど影響のないものについては理事長判断で変更
はできますが、それも限定されます。
　誤字脱字の修正や議決権行使者が賛否をする場合の判断に問題がないもの、つまり
実質的同一性の範囲内であれば議長判断で修正することは可能とされています。
　お解りになられましたか。

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一つ修正をしておきます。
理事長判断ではなく議長判断です。

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↑
誤字脱字程度なら緊急提案ではないから嘘は駄目よ。

＞ただ、予算に絡まないものや体制に殆ど影響のないものについては理事長判断で変更
はできますが、それも限定されます。
それもダメでね。理事長が勝手に判断できることではないのよ。


＞＊第三十七条　（決議事項の制限）


【第三十七条】
集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。

２　前項の規定は、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いて、規約で別段の定めをすることを妨げない。

３　前二項の規定は、前条の規定による集会には適用しない。

＞【解説】
区分所有建物の大事な事柄を決める場として、区分所有者が集まる集会が規定されています。この集会を開くためのルールは、区分所有者がちゃんと参加できるように、言い換えると自分の知らない間に集会が開催されていたということがないように、決められています。
区分所有法第３７条も、区分所有者が集会で区分所有建物についての大事なことを決め、みんなが納得してその決定に従うためのルールの一つを定めています。
この集会で決めると言っていたこと、それ以外のことをその集会で決めることはできない、ということです。

このように事前に連絡しておいた事柄についてのみ、集会で決めることができる、というルールを設定することには2つの意味があります。
一つは、集会の目的が予め聞いていたことなら書面で意思表示するなり、代理人に行かせるなり、あるいは興味がなく出席しなかったり、それぞれの判断をした区分所有者に、それも決めるんだったら出席しておけばよかった、と後悔させない、という意味です。そしてもう一つが、出席した集会で突然の話を持ち出されてびっくりすることを避けられる、という意味です。
このように、区分所有者を守ってあげるためのルールですので、区分所有者自身がかまわないのであれば、絶対に守るべきルールとまでは言えません。
法律では、このことを、2つの規定で示しています。

一つは、区分所有者の全員が同意して開催されている集会で、全員がそれでいいというのであれば問題ない、というものです。
そしてもう一つが、規約において、事前に集会で決めたいことを連絡しなくても集会で決めてもいい、ことが決まっていれば、事前連絡のない内容について集会で決議することができる、というものです。規約は全区分所有者の同意はないものの、ほとんどの区分所有者が認めているものですし、全ての区分所有者が知っているものですし、問題ないものとされています。
ただ、後者、つまり規約で事前の連絡をなくすことができるケースについては制限があって、法律で集会の決議に特別な定数が書いてある場合には適用されません（事前に通知していないと決議しても無効になります）。
「法律で・・・定数が書いてある」とは、共用部分の重大な変更や、規約の設定・変更・廃止等、法律で過半数で決議できるとされている事柄以外の事柄を言います。

>>3070
自分勝手な法解釈は通用しませんよ。

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＞理事長判断ではなく議長判断です。

どっちも同じ、たいした変わりはないし法律変える権限もない。

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>3072さん
議案書に誤字脱字があった場合、それを修正する場合はその案は保留として
次回の総会か臨時総会を開催して再度承認を得なければならないということですね。
例えば、議案で・・・決めるが・・・決るとなっていた場合もその案を決めるにすると
いってもだめなんですね。変更する場合は総会決議が必要なんですね。
完璧が完壁になっていたのを訂正するのもできないんですね。こりゃあ大変だ。

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私のとこのマンションでは、３０７０に則ってやってますよ。

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↑　どこの村のマンションですか？　お好きにどうぞ　笑

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>3074
誤字脱字は議案の内容に直接変更を加えたりしなければ訂正すればいい。間違えでしょ？

議案の内容、数字なども変えたり関係ない議案を突然出すことも不可能。

おたくね、そういうのを、世間では、トロイ屁理屈っていうのよ。　笑

解説読んで理解できない人に、何を解いても無駄ですからお引き取り下さい。

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法律には従えよ。

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>3077
>議案の変更については、議決権行使書で決議をされておられる方がおられますので総
会に直接出席された方だけで変更することはできません。
　ただ、予算に絡まないものや体制に殆ど影響のないものについては理事長判断で変更
はできますが、それも限定されます。
　誤字脱字の修正や議決権行使者が賛否をする場合の判断に問題がないもの、つまり
実質的同一性の範囲内であれば議長判断で修正することは可能とされています。

総会での議案の修正（訂正）は上記文面に記載したんだけど、誤字脱字の修正も
できないという者は上の文面の読解力がないのかな？
そしてちょっとでも批判する者がいると何もわからない者がすぐ同調する。
3078なんかはその典型。

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「元フロント」さん、お久しぶり！！

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議案の誤字脱字の修正は無いようにお変更が生じないならできますよ、常識。
議案内容を変えたり数や量や大きさを変えることはできません。

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3081訂正
議案の誤字脱字の修正は内容に変更が生じないならできますよ、常識。
議案内容を変えたり数や量や大きさを変えることはできません。

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結局３０７０通りじゃないか

３０７０の書いてあることが理解できず３０７２が同じことを書き込んだのが

読解力がないと言われたんだよ

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　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）１０年とか２０年改正が行われず
そのままになっているマンションについては管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
望まれます。

　１０年、２０年経過すればその間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
度改正が行われています。又不要になった規約や修正しなければならないものも多数ありま
すが、議案書だけの改正でなく規約全体を作りなおす必要が出てきます。
　
　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり原始規約はそのままなの　　　　　　　　　　
で活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

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ただ規約や各種細則の全面改正をするとなると、誰がどのようにすれば
いいのかがわからない方が多いのではと思います。
単純に標準管理規約に基づいてやればいいという方もおられますが、
実際やるとなると難しいですよ。
実際全面改正をやられた方がおられましたら、是非そのノウハウを教えて
ください。

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>3083
読解力ではなく、3070さんが区分所有法37条の決議事項の制限を理解していなかったのですよ。

>3072のコピペは専門家の解説です。

基本総会での議案の内容やその量や質を変えることはできません。
誤字脱字はその内容を変えるものではないので変更可能ですよ。
3070さんは
＞実質的同一性の範囲内であれば議長判断で修正することは可能とされています。
と書かれていますが、範囲内など抽象的な表現は法律にはありませんし、できない事です。
議長や理事長が許す許さないの問題ではないですね。

ただ一つ、全部の組合員が委任状や議決権行使書ではなく集会に本人が出席し、
その場で全員が否定せず、意思の確認が取れるのなら、議案の内容変更も新たな議案等も
審議できることになります。

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>3086さん
>誤字脱字の修正や議決権行使者が賛否をする場合の判断に問題がないもの、つまり
>実質的同一性の範囲内であれば議長判断で修正することは可能とされています。

詳しく説明しているんですけどわかりませんか。
実質的同一性の範囲内も具体的に解釈してますよね。
法３７条ぐらいは常識の範疇ですよ。そんなことも理解してなくて、問題提起は
しませんよ。

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>>3085
おたくの管理委託契約している管理会社に相談すると標準管理規約をもとに
あなたのマンションの事情に合ったおおよその管理規約作ってくれますよ（有料）
それを理事会や規約改正委員会など組織して審議し、手直ししたらいいと思いますが
そののち理事会が承認した改正済み管理規約を管理組合総会で決議してもらえばOK
総会での決議も条項ごとの議決ではなく、改正規約全部を承認してもらう事になります
総会前には事前に規約の内容を理解してもらうように詳細を配布しましょうね
20年に一度は全面改正は必要かもです

マンション内の理事さんに管理に詳しい方がいるなら管理会社ではなく
その方にひな型頼んでも良いと思います。

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私はここで書き込みをしていますが、スレが停滞した時は、マンションの
住民が知っておいて欲しい情報として問題提起をしているんです。
空き駐車場問題、大規模修繕工事の進め方、長期修繕計画について、規約の
全面改正、専有部分の配管について、保険について等
問題提起をして皆さんが知ってもらうのは勿論なんですが、それについて
いろんな意見や情報とかも議論して欲しいんですよ。
簡単なことでもいいんですよ。理事の方の知識とかは千差万別ですから。

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>>3087
議長が判断することはできません。実質的同一性の範囲内
>実質的同一性の範囲内
書いたあなたがその文章を簡単に解釈できるように書いてみてごらんなさい。

例えば理事会に不手際があり、修繕に過程見落とした部分が発覚、しかしその見落としによる
追加工事に費用に差がなく、結果目的達成する結果が同一というなら可能という程度ですよ。
これは議案の変更には当たらない。数字類の変更は不可の言うですよ。

私が言うのは前レスで総会中に突然違う動議が出されたという場合のことを書いてるのであって。
意味の違うことで議論を引っ掻き回したり、おれは知ってるぞ自慢でもしたいのでしょうかね。
ふつうに解釈して投稿してもらいたいものです、話はふくらまさない広げないでください。

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難しい問題の間に少し簡単な質問をしてすみません。文言の表現について可笑しいのではと思
い投稿してみました。

※当該組合員の負担に係る管理費及び修繕積立金等の月額並びに滞納額が有るときはその金額
との表現ですが、管理費及び修繕積立金等の表現を、管理費等若しくは修繕積立金等で良いの
ではないでしょうか

議案書や議事録、重説、管理委託契約書のいたるところにこの二文字が登場します。目障りです。

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実際に管理規約の全面改正をしたことがない方の書き込みですよね。
規約を改正するには、現行規約に対して条文ごとにどう変わるのかの
左右対称比較表を作成しなければならないのですよ。
それを基に理事会、総会で説明し承認をもらうことになるのですが、
決議は最終的には規約全部を承認決議をする訳ですが、条文ごとに
説明をしなければなりません。
説明する時は比較表が必要になります。それに全条を全員に配布するとなると経費
もかかりますし分りにくいですよ。
現行管理規約の条数も全て通しナンバーにしなければなりません。
その左右対称表を作成するのが大変なんです。
左に現行規約、真ん中が改正案、そして右に標準管理規約までの比較表が作れれば
いいんですが、これをつくるのが大変です。
変更になる条数や追加項目のあるものに比較表を作り直さなければなりません。

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>私が言うのは前レスで総会中に突然違う動議が出されたという場合のことを書いてるのであって

>誤字脱字の修正や議決権行使者が賛否をする場合の判断に問題がないもの、つまり
>実質的同一性の範囲内であれば議長判断で修正することは可能とされています。

これ以上でもこれ以下でもありません。

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>3092
3088ですが、うちは全面改正したから書いているのですが、なにか？

掲示板でそれまで細かく説明するほど書いていません、いけませんか？

簡単に改正する手順を書いたまでですよ、対照表は当然作成し、それを見ながらも作業します

竣工時から管理規約は全部の組合員に冊子として配布済みですから新しい規約と

見比べるために総会前の説明文書で対象比較できるように簡単に説明していますよ

ここでそれを事細かく解説するとか？　私はするつもりありません、やりたいならおたくがどうぞ

あなたの書いていることが正しいわけではなく、マンションごとに都合よくすればいいことです

決めつけはよろしくありませんね

規約改正の手法に方程式などありませんから、やりやすいようにやってください

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>>3093
はい、あなたに知識がないのはわかりましたから、もう結構です。

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管理規約の全面改正は、そんなに法改正や標準管理規約の改正はされて
いないので意外と簡単にできると思います。
しかし、各種細則については分譲時のものはそんなに作られていないと思います。
ひな形は他所のマンションの細則を参考にされたらいいと思います。
これこそ管理会社のフロントに頼めば手に入ると思います。
使用細則には、理事会運用細則、駐車場細則、駐輪場細則、規約改正専門委員会細則、
大規模修繕委員会細則、監視カメラ運用細則、一般の使用細則、ペット細則、
ゲスト駐車場細則、集会室運用細則等いろいろありますからね。

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>>3096
3094だがマンション管理センターの会員なら細則のひな型も見ることができるよ
うちは会員だから参考にしている、ほぼそれだけで細則のひな型は用意はできる

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>3094さん
>対照表は当然作成し、それを見ながらも作業します
　見ながらもではなく、それで比較しながら作業をしていくのでしょう。

現行規約と新規約を比較しながらといいますが、新規約はまだできあがって
いないでしょう。総会の承認前に新規約をお金を掛けて作成するんですか？
実際全面改正はした経験はないでしょう。
管理規約や各種細則は簡単に改正できると思っておられる方がおられるので
問題提起したんですよ。
管理会社のフロントも経験者は殆どいませんよ。それが実情です。

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>>3098
屁理屈はもういいよ
現実に改正しているんだら
あんたにガタガタいう権限もない

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>3099
私は別にあなたを批判しているんではないんですよ。
全面改正をしたことがある方の意見ややり方等を
披露してみなさんに教えてほしかったんですよ。
具体的にどうやって改正をしたかとかを。

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>>3100
ハイハイ、私は全面改正した経験があるから簡単に書いただけ

それを事細かく詳細に説明するように書くつもりはありません

それに、あなたは屁理屈が多すぎます、高齢の方ですかね

>私か、対照表は当然作成し、それを見ながらも作業します
という投稿した部分に
　
>見ながらもではなく、それで比較しながら作業をしていくのでしょう。

これは誰が見ても年寄りの屁理屈ですよ、お話になりません

ほかの投稿者の方に改正方法聞かれてください、お話になりません

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>3101さん
全面改正した経験のあるあなたに聞きたいんですよ。
専門委員会の募集から現行規約と改正案との対照表をどうやって
誰が作ったとかを。
修正や改正をした規約を最終的にだれがまとめたのかも。
最後は全ての規約や改正のまとめが必要ですからね。
それを印刷会社に回すんでしょう。当然校正のために何冊かは
そのまとめたものをコピーするんでしょうが。

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>3101さん
完成した規約は全組合員に配布されますが、予備はどれぐらい
作成すればいいんでしょうか。
区分所有者が変わった時は配布しなければなりませんからね。

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3102
3103
あなたの質問には回答しません。
ほかの方に投稿してもらいなさい。

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私どものマンションで改正を行った時の左右対照表作成のポイントです。
＊最初に現行規約を全て第１条から順に左側に打ち込みます。保管して別に同じものを作成
　　　現行規約には、今までの総会の議案書を見て全て含めます。
＊現行規約と標準管理規約を照らし合わせ、変更しなければならない条項だけを
　　改正規約案側に打ち込む。改正の必要のない条項は削除します。
＊改正規約案については左側の現行規約と対照して打ち込む。比較しやすいように。
＊新設分については、現行規約との比較がないので改正規約案に書き込むが左側
　は空けておく。
＊改正規約案については、基本的には標準管理規約を参考にして作成する。
＊現行規約と標準管理規約が殆ど変らないものは現行規約を活用する。
＊この左右対照表を誰が作成するかがポイントです。
＊左右対称表をまず最初に一人で完成させてそれを専門委員会で検討していく。
　　　左右対照表案ができれば８０％以上達成できたことになります。
＊専門委員会は７回～１０回程度で検討する。細則も含めて（１回２時間程度）
＊検討するのは細則の方が時間がかかります。細則は他組合分を参考に検討していく。
＊このできあがった左右対照表を理事会と総会で配布して承認を得る。
＊総会承認後、第１条から作成し校正後印刷に。左右対照作成者が作成。

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ひとりで遊んでるのがお似合いですよ。

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一人でも真面目に読んでくれる方がいればいいんですよ。
情報の提供なんです。
知らない方も大勢おられると思いますので。
あなたも真面目に読んで自分のとこの規約改正に取り組まれたら
いかがですか。
専門委員会の立ち上げを理事長に提案されたらいいと思いますよ。

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あんたの思考が正しいと誰が言いました？

素人が適当に書いてる事など誰も真に受けませんよ

知りたいことは検索するならすぐわかるからね

あなたが書いてるいい加減なことより

わかりやすく丁寧に書かれていますから

掲示板は遊び場です、だれが書いているかもわからないのに

真面目に聞く人はいませんよ

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>3108さん
管理規約と各種細則の全面改正のやり方を検索しても
全く参考にもなりませんよ。
ただ、標準管理規約に基づいて改正していきますという
ぐらいのものですよ。
だから、切磋琢磨してみなさんで勉強していきましょうという
ことですよ。
改正したことのあるみなさんが、いろいろ書き込めばそれを
参考にしてやることもできますから。
だから改正の経験のあるあなたの意見が望まれるんです。

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規約の件は意外とおろそかにされているマンションは多いですよ。
区分所有法３１条の強行規定を知らない組合が多いです。
うちなどは管理会社は評判の良い大手の会社ですが。四分の三以上どころか半数にも
満たない出席者の四分の三以上の賛成で可決しておりますが。？
時には、欠席者を賛成票に取り込んで可決しています。
今後裁判でもされたら困りますね。？

議事録を調べると、ここ何期かの理事会は無効で、その理事の互選で選任された、
理事長も無効になります。その偽理事長と管理委託契約を締結しているのです。
問題ですよね。？

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私のやり方だけでなく、いろんなやり方があるでしょう。
それらを参考にすればもっといい改正のやり方が見つかりますから。

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決議の方法は規約に別段の定めがなければ、普通決議は出席者の区分所有者
並びに議決権の過半数で決議できます。
特別決議に関しては、規約で変更はできません。所謂強行規定ですね。
この決議は区分所有者ならびに総議決権の４分の３以上の出席で決議されます。
尚、出席者とは総会への直接出席者、委任状での出席者それに議決権行使書での
出席者の合計をいいます。
総会は総議決権並びに区分所有者の過半数の出席で成立します。
つまり、１００戸のマンションであれば５１人以上の出席があれば総会は
成立します。そして普通決議は出席者の過半数ですから２６戸の賛成があれば
決議されます。僅か２６人が賛成すれば成立してしまいます。
特別決議は、出席者ではなく総議決権数並びに区分所有者の４分の３以上が
必要です。１００戸の場合は７５以上が必要ということになります。
特別決議は代表的なものは、規約の変更と共用部分の重大変更があります。

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「管理組合の質問室」スレから移動してきました
どなたかアドバイス等、頂ければ幸いです

管理規約上、「理事資格の無い者」が理事会に参加し
監事ではなく理事として、議決権を行使するような状況は
最近では普通のことなのでしょうか？

私のマンションでは過去３割の確率で起こっており、
その内の１回は、該当者が総会で承認された後に確認され
「理事を外れて頂いた」と全住民に当時の理事会から告知がありました

この様な「個人情報の確認」は、管理会社の業務と考えていましたが
理事会や一住民が精査するべきものなのでしょうか？


詳細は個人情報もあるので控えますが、管理規約での理事監事資格は
当マンションに現に居住する組合員　及び　その組合員と同居する二親等内の親族
となっており、それに該当しない人間です

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理事・監事の範囲については規約で明記されていますので問題はないと思います。
要はそのチェック機能が十分ではないということではないでしょうか。
まず名簿に関してですが、名簿を作成するのは管理会社ではなくあくまで管理組合
で保管するのも管理組合です。
管理会社は理事会の指示に従って名簿を作成するように依頼されただけのことです。
ただ名簿は個人情報の問題もあり、理事なら誰でも自由にみれるようにするのも
問題がありますので理事長とか副理事長限定とかにした方がいいと思います。
一番活用しているのは管理員さんではないでしょうか。

資格のない者が理事会に出席することも決議に参加することも当然できません。
ただ、うちのマンションでは組合員であれば理事会にオブザーバーとして出席することは
できると細則に規定はされていますが、出席される方はまったくありません。

資格のない方が理事会に出席して決議に参加するということですが、私の予想では
多分理事の方が出席したくない、できないという理由で代わりに資格のない管理組合に
興味をもっておられる会社をリタイアされた方等に依頼されたんではないかと思い
ますが、当然その資格はありません。
私どものマンションにも過去に理事をやり、毎日のように管理員のところに顔を
だし理事会やマンション管理のことに口を出す方はおられますが、理事会運営に支障
をきたすことはありません。

管理会社主導で理事会が運営されているマンションでは可能性があるとは思いますが、
理事長が理事会で出席者の確認をすれば済む問題ではないでしょうか。
自分たちのマンションは自分たちで守るという意識を少なくとも理事のみなさんがもつ
ことが大切ではないでしょうか。

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理事会時の出席確認は管理会社のフロント、管理員がやっているところが
多いと思いますが、そのときの出席確認で管理員さんにチェックをして
もらい、理事以外の者の出席を拒否してもらうこともありです。
管理員さんなら理事かどうかはすぐ分ると思いますので。
多分大規模マンションだとは思いますが。
私が理事長をしていた時は２０名の理事と監事２名が出席していましたが、
確かに全員の名前と顔は覚えていませんでした。配偶者の方の代理出席も
頻繁にありましたので。
しかし、理事の資格のない方が出席していたちという事実はなかったと思います。

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最近マンション管理士上位合格者さんがどのスレにも参加されていませんが、
お灸をすえられてショックだったのではと思います。
実は私もお灸をすえられましたが、管理人さんも売り言葉に買い言葉でつい
過激になるのは大局的にみて欲しいですね。
警告をするのはどちらに原因があったのを見極めて対処して欲しいですね。
それからすぐ削除依頼をする方がおられますが、削除依頼する時はその原因
をつくっている者に対して届け出をしてください。

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それは違うね、みんなを本当にアホだと思って。相手をしないだけだよ。
アホ（バカ）に付ける薬はないからね。まともな議論を望みます。？

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おたくにもお薬出しておきますね、無知に効くお薬ですよ、毎食後に飲んでくださいね（笑

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輪番制で居住者が理事になり、理事の中から理事長を選び、理事に資格を与え理事長としての権限を与えるのは間違っています。
全くやる気のない居住者もいますし、仕事が忙しくて出席できない居住者なら順番を変わってもらうことも可能ですが、受けておきながら出席しない居住者や、面倒だからと適当に物事を決めてしまう居住者などが理事になった場合、規約を守らなかったり総会決議を無視したり、管理会社から提案された作業内容や工事内容を分りもせず、管理会社が言ってることだからと言われるがままに決めてしまう事が起こります。
お恥ずかしい話ですが、実際にうちのマンションで今問題になっている事です。
管理会社は規約や総会決議を守らなくても知らん顔していまして、理事達はろくに説明も聞かないので適当に説明すれば所謂「めくら判」で認めてもらえるので、合い見積もりを取る事無く言い値で好きな工事が行え、好き勝手な作業が認められるので、楽でいいのです。
実際に、理事会で決めてしまった事は合法となってしまうので、意図的に管理会社が理事会を騙したとしても、実施された後ならどうしようもないのです。
実例として、後でわかったのですが、管理会社から機械式駐車場の2度めの塗装塗り替えで、本当はウレタン塗装であったのに「ローバル」と言う塗料を使う提案をされたのですが、理事は何の疑問も持たず前回の塗り替えの事も調べず、前回の工事費用の2倍以上になっているのも知らず認めてしまったのです。
突然工事日程が知らされ、駐車場使用者の代替場所などの指定がされ工事は行われてしまいました。
実際に工事は行われた後に議事録が配布されました。
見積りの時点では、既存の塗装を剥がすのに3日間、そして塗装の仕上げまで2日間、最低でも5日間の予定でしたが、実際の工事は3日間で終わりました。
不思議でしたが理事達の中に疑問を持つ人はいませんでした。
仕上がってから半年後、膨らんでいる塗装の一部が自然に剥がれ、中をみてみると錆びの塊がありました。
他にも塗装が膨らんでいるところがあり、つついてみると割れ、中には錆びの塊が見えました。
おかしいので詳しい人にみてもらうと、元の錆を落とさずに塗装をしたようで、仕上がりはウレタン塗装でしたが「ローバル」と言う塗装にウレタン塗装は塗れないと分りました。
塗料を剥がしていないので「ローバル」は使えないと言うことや工事費が2倍以上になっていると言うのも後で分りました。
仕上がってしまえば、ばれないと思ったのでしょう。
しかし理事会で認めていて支払も済んでいたのでどうしようもないのです。
こんな事が起きるのは、輪番制で無責任な居住者が理事や理事長になる仕組みがあるからです。
この仕組みを変えないと管理会社の思う通りにマンションの金を使われ奪われてしまいます。
今、この問題をどうしようかと取り組んでいます。
皆さんのマンションは大丈夫ですか？

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うちも輪番制ですが別に問題はないようです。といいますのは理事会主導でマンションの
管理が行われていますのと、管理会社のフロントも誠実な方ですので。
しかし輪番制ですのでいい人材の時もあればそうでない時もあります。
ただ半数は継続理事となりますので、マンション管理に大きなブレは生じていません。

鉄部塗装の場合は下地処理（ケレン作業）がされていないと後になって不具合が
生じてきます。所謂手抜き工事だったんですね。
大規模修繕工事の場合は、設計監理会社に監理を委託しますので手抜きはおこらないの
ですが、通常の工事の場合はチェック機能がなく業者を信用するしかありません。
対策としては信用のある業者複数社に相見積を提出させることが必要でしょう。
その場合は必ず同じ条件での見積もりでなければ意味がありません。
材料とか平米数が分からなければ、どこか１社に見積もりを出してもらい、他の業者
にはその見積書を使って見積もりを取ればいいと思います。そうすれば同じ条件での
見積が取れるでしょうから。

輪番制が悪いというのではなく、毎年半数交替にされていますか？
それから理事長経験者で会社をリタイアされた方でやる気のある方に顧問になって
もらったらどうでしょう。但し顧問も任期は必要です。
それと理事会も理事会主導で運営できるようにしなければならないでしょう。
時間と知識との兼ね合いで難しいかもしれませんが。

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返事頂きありがとうございます。
「ローバル」という塗料は、塗装などする前の鉄部に直接塗ることで亜鉛メッキと同じ効果を出す塗料だとホームページに書かれています。
「ローバル」を塗るには、現在がウレタン塗装なので、錆を落とすケレンどころではなく、塗装を全て剥がし、鉄の素材をむき出しにして「ローバル」を塗るのです。
そして本来なら、「ローバル」を塗り重ねて仕上げるのでウレタン塗装の仕上げにはならないのです。
このような専門的な事を知らなければ簡単に騙されてしまうのです。
議事録が遅くなったのも意図的でしょうが、それを証明する事はできません。
おっしゃるように当初は理事会では相見積もりを取っていたのですが、フロントが変わって引継ぎが成されていないこともありますが、相見積もりを事は引き継がなくても管理会社の人間なら理事会をアシストする役目がありますので助言するべきですが、言われなかったので相見積もりをとらずに行ってしまったのです。
あなたのマンションの管理会社はまともなようで羨ましいです。
どこの管理会社ですか？
リプレイスする候補に挙げたいとおもいますので教えて下さい。

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大変勉強になります。引き続き知識のある方の投稿をお願い致します。
外壁の塗装方法や塗料の材質、給排水管の更新時に床や天井を剥ぎ取らないでできる
給排水管の工法など、例えばサヤ管ヘッダー、など。その他、給排水管の工法で最も
最先端の工法がどんな工法が有るかを教えて下さい。

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>3121さん
うちが管理を委託している管理会社は互光グループです。全国どこでも
ありますので検討されてはいかがですか。委託料は安いですよ。
それに、委託料中心で管理をされているということで、互光名義からの請求書
以外は手数料はとられないということです。全国かどうかは分りませんが。
だだ問題点は手数料が伴わないので逆に工事の提案にたいして積極性は
みられません。
理事会からの提案とか急に補修しなければならない時以外は動きが鈍い
ように思われます。
大規模修繕工事でも一生懸命されますが、管理会社へのバックリベートとか
手数料はゼロのようです。
インターホンの更新工事の時も、アイホン社の担当者が取り付け業者に納付
するときに管理会社への手数料は考慮するのかと聞かれましたが、その時
親密にしている所長が必要ありませんので、その分は安く卸してくださいと
いわれたとのことでした。
ただ、フロントの方もそれぞれです。いいフロントばかりではないでしょうから。

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現在のマンションの配管は殆どが塩ビ管といわれています。
これをステンレス管にすれば寿命はかなり延びるといわれています。
ただ値段は高いそうです。

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私のマンションでは給排水管は塩ビ管を使用していますが、更新工事時には床を
剥ぎ取らなければ更新できませんし床の這い替え費用も掛かります。
ステンレス管は耐久性は高く、高価ですが、次回更新するする時は塩ビ管と同様
に床を剥ぎ取らなければいけないとアドバイスを受けなした。

その他の方法で床の貼り替え等をしないで簡単な方法で給排水管の更新ができる
工法はないのでしょうか。？

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ステンレス管なら５０年以上はもちますよ。
更新工事の時は床や背板等を外し養生をして工事をしなければ
ならないでしょう。
うちのマンションで、もし個人で配管の全てを交換した場合の
見積額を出してもらいました。
給水管、排水管、給湯管、汚水管ですが、価格は７０万円程度
とのことでした。
排水管の場合は継手部分の交換だけでもいいのではといわれました。
勿論塩ビ管での見積もりでした。

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3126ですが、排水管は共用部分は含まれていません。
うちの場合は、専有部分の配管も共用部分の工事と一緒にするという
ことが総会で承認され、それに伴う値上げもされていますので一緒
にすることを前提に書き込みました。

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http://www.himawari.com/yamanakako/room/62724.html

富士山近くでロケーションバツグンの名観光地山中湖
この物件購入しオーナ経営考えてるんだけど

誰か良きアドバイスして頂けたら助かります…

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捨ててもいいような金額だよね。手放すときはスムーズにいきましでしょうか。？

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そんな物件借りる者はいませんよ。
当然売却も絶対無理。いくらで不動産会社に頼み手数料は
いくら払うんですか？
永遠に固定資産税を払い続けるだけです。補修費も。

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不動産手数料は３％+６万円が相場です。

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３１２５ですが、質問の趣旨は、専有部分の給排水管の更新工事時に床の剥ぎ取りが
必要でない工法を質問しております。

塩ビ管、ステンレス管の更新は床の剥ぎ取り（貼り替え）が必要ですよね、この工事
が不必要な給排水管の更新工事の工法を教えて下さい。

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３１２８さんみたいな物件は意外と多いですよね。現地を調査してみてください。
全体とは言わないが、かなり、ヤバい物件が多いです。金額は問題ないが、後に
トラブルに巻き込まれるケースが多いです。特に、管理が閉鎖的でしょう。

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共用部分の給水管は外付けだから、部屋の中に入る必要はないけどね。
床も剥がないで配管の交換とかできる訳ないでしょう。

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最近、就業時間や残業時間に対しての認識が厳しくなってきていますね
例えば通いの管理人さんの勤務時間が、朝8時～17時と契約上規定されているとします

この場合、住民としては17時までは管理事務室を開けて、対応可能な状態でいて欲しいのですが、
17時前に管理事務室受付カウンターのカーテンを閉め帰り支度を始め、
17時ピッタリに管理事務室を出るような状況は、もう仕方ない事なのでしょうか？

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>>3135 匿名さん
まあ日本のマスゴミがブラック企業を探すのに必死なのでちょっとでも
サービス残業させると大騒ぎ。
マスゴミに踊らされる国民も悪いけどね。。。
ピッタリに仕事終わらせるのはしょうがないね。

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管理員の終業時間を狙ってか知らないが、仕事を言いつける住民もいる。
決極、ニワトリが先か、卵が先か、だけどね。管理員は５時ピタリで仕事
を終了する事。時間外勤務が生じたら、その原因者の住民の部屋番号を
雇用先に報告し、残業代を請求する事。その残業をさせた住民に雇用先か
ら残業代を求償するように、規約や契約書に明記しておくこと。

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>>3135です
レスありがとうございます
やはり、このご時世ではもう仕方ないことですか
それにしても、うちの管理人さんはカーテン閉めるのが早いです（苦笑

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管理員は管理会社の従業員ですからね。
管理監視する者はいないから気楽なものですよ。

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マンション管理士に質問しようのスレが管理員の話か。とんでもないスレ違いだ。
俺は、２０年間単身住込み管理員を務めたマンション管理士、宅地建物取引主任士、
管理業務主任者、日商簿記２級、の資格保有者である。悪徳管理会社、悪徳管理士、
悪徳管理組合役員からの嫌われ者である。区分所有者一人一人の事を考えている。

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>3140
マンションに関するものは全てこのスレで扱うんですよ。
管理員に関することもしかり。

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では貴方はマンション管理士ということで、ご自由にご回答ください。

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3123さん、ありがとうございました。
リプレイスする時には候補に挙げるようにします。

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互光グループの管理物件はバランスが良い。中古物件も安心して購入できる。

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互光グループは委託費が安いのと工事を無理に進めないこと。
それぞれ別会社だがみんな同じ方針かどうかは分からない。
ただ従業員の労働条件はあまり良くないのでは。

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労働条件の改善は必要です。

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　居住者名簿の作成について

　　管理組合の運営を任された理事会が、組合員・専有者の利益を増進し、良好な住環境
　　を確保するためには、その氏名・家族構成・電話番号等の情報が必要です。

　　　又、火災・地震等の災害が発生した場合に備えて要救助者の把握が必要です。
　　居住者にその名簿の提出を依頼するときには、これらの必要となる事情と名簿の管理は、
　　施錠された書庫に保管し、理事長等のごく限られた者がごく必要な時にしか閲覧できない
　　ようにしている旨を説明し、その理解を求めることが大切です。

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居住者名簿を一番活用しているのは管理員さんでしょうから
管理員さんには管理会社を通して名簿の扱いについては慎重な
対応を取るよう指導をしておく必要があります。

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自治会が名簿を作成しているマンションもあるだろうけど。
やはり組合と自治会は完全に別物としなければならないでしょう。

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災害の時には、支援物資をマンションに直接届けることも要請すれば
できるようだね。

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災害による怪我等（事故死含む。）が心配です。その悲惨さは報道等で知ることができるが、
マンションの事故等の報道が少なく、マンションの住民等の怪我等（事故死含む。）の実態は少
ないのではありませんか。マンションの倒壊事故は時々報道されますが、怪我等の報道は１戸建
に比較してほとんどありませんよね。ほとんど、個人の情報は必要ないと思いますが。？

むしろ犯罪に属する事件事故は多いと思いますので、その方向での個人情報の活用は必要でしょ
う。反社会的住民の入居者を個人情報保護法を盾に保護している管理会社も有りますよ。

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瑕疵担保責任保険について
　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。
　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。
　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。
＜保険の仕組み＞
　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。
　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

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>3151さん
名簿については名前と電話番号程度でもいいと思います。
連絡が全く取れないと、復旧工事に取り組む場合、総会の案内が
できませんからね。

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それくらいでいいでしょう。
最近反社会的住民を個人情報保護法を盾に保護らしき事をしていた管理会社TCは、
組合員の証拠を添えての組合員等への告発で、警察を各戸訪問させ住民調査をする
ようになった。今後は反社会的住民も入居し難くなるでしょう。

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名簿を取る時にはできるだけ簡素にしないとみんなに協力は
してもらえない。
特に年齢と職業は絶対タメだな。
子供の学校名も嫌がられる。

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大規模修繕工事の時に瑕疵担保保険を業者に
掛けてもらったことのあるマンションはありますか。

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＊給排水管から漏水事故があった場合

　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、ガス管、汚水管は、室内の床下に設置されており漏水の際
　　　には床を解体しての工事となります。

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専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやる予定の
マンションはありますか。
そういうマンションはどうやって組合員の民意を得ましたか。

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災害等の非常時に於ける管理会社の対応に関して質問です

私のマンションでは3.11当時、管理人が何をしているのか？
一住民として全く分かりませんでした
その経験から管理会社には
「災害時等の管理人対応を情報公開して欲しい」と何度も要望しましたが
「社外秘の非常時対応マニュアルを管理人に支給済みと」だけ回答がありました

非常時こそ情報の共有が必要、と考える私には納得できないのですが
このような事例は結構あることなのでしょうか？

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管理会社はプロとしてマンション管理の維持保全のお手伝いをするのが
当然であり、管理員はマンションが自分の職場です。
しかし、大震災とかが発生すればみんな自分のことが可愛いでしょうから
より身近なものの対応が優先されます。
しかし震災直後は自宅も気になるでしょうが、自分が勤めている会社や商売を
している所も当然対応しなければなりません。
うちのマンションも管理会社との具体的な災害時の対応マニュアルは
ありませんが、非常時のマニュアル作成を検討していきたいと思います。

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管理会社任せではなく、自分たちのマンションは自分たちで
守ることも考えていくべきです。
理事が中心になり災害対策本部を立ち上げなければなりません。
自治会との対応も考慮すべきです。

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>>3159です
レスありがとうございます

・マンション防災に関しては「倒壊しないこと」を前提に、まず自助を徹底的に強化する事
・被災時には、管理人も被災者になるわけですから、度を越した対応を押し付けられる訳ではないという事
・同様に管理人休日や不在時に、管理人の被災状況を無視し、マンションに駆けつけるうような要望は論外だという事
当然これらは理解しているつもりです

また管理会社の中には、例えその通りにできるか否かは別問題として
「非常時対応」をアピールし、様々な提案をしているところも有るようです

それらを踏まえても私には「社外秘」と隠す理由が分からないのです
極論めいてしまいますが、「何もできないから当てにしてもらっては困る」なら、ハッキリそう言ってもらった方が、よほどスッキリする、という話なのです

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>3162さん
管理会社が社外秘とすることは全く理解できませんね。
恐らく具体的な対応策は取られていないのではと思います。
管理会社と災害時の対応を一緒に検討会を行い、その中で
管理会社、管理員、理事会、その他の役割等を話し合って
いけば自ずと管理会社の対応も明確化してくるのではない
でしょうか。

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名簿に関しては管理業務委託の管理会社は社外秘だろう。
名簿の原本を所有しているのは管理組合。理事長に聞け。

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>3164さん
管理会社が社外秘としているのは名簿のことではないんでは
ないですか。
当然名簿の管理は組合ですよ。
災害時に管理会社や管理員がマンションに対してどういう対応を
するかのマニュアルが社外秘ということでしょう。

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管理会社のマニュアルなら社外秘は当然だと思う。
管理組合には自身のマニュアルがあるのだからそれに従えばいい。

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>3166さん
災害時に管理会社や管理員がどういう対応をしてくれるのかを
知りたいのでしょう。
だから、管理会社と一緒に話し合い、管理会社、管理員、理事会等の
役割を決めればいいでしょう。
災害時の管理員や管理会社の対応がどこまでしてくれるのかが分かり
ませんからね。
管理会社ができないことは当然管理組合がするんですよ。

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>>3167
それ管理業務委託契約の範囲内かどうか調べた方がいいよ。
契約範囲外だとあとで請求されるかもしれない。
2011.3.11の東北地方太平洋沖地震の時は、管理会社は契約の管理範囲内のことしかしなかったよ。

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都内のマンションだけど、以前に豪雪時の除雪で管理会社ともめたよ。
管理委託契約に除雪業務がないから。
しかたがないので、以降は有償で管理会社に除雪してもらうことにした。

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>3168さん
だから管理会社も含めて話し合いましょうといっているんですよ。
それに災害時でも、管理員は契約で勤務につかなければならないとなって
いるでしょう。
委託契約に災害時はいつから管理員は勤務につくとか規定されていますか。
委託料は通常通り支払ってください。しかし管理員は家庭の都合で出勤は
分りませんとか管理員次第とか。
東北や熊本でも、災害があった時は管理会社は被災のなかった県から応援が
出て対応していましたよ。

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>3169さん
除雪の程度にもよりますが、常日頃の管理員さんと管理組合の
関係にもよると思います。
除雪作業で通常の業務に支障をきたしたり残業が発生するようで
あれば別途交渉になりますね。

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>>3170
3.11の時も管理委託契約通り、管理員は勤務していた。
ただし交代要員が震災で来れないので、一人の管理員が4日間徹夜勤務していた。
かわいそうなので住民で飯の差し入れしたけど。

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徹夜勤務とかは残業対応でしょう。
管理組合が負担すべきものです。
それに災害時の取決めはされていませんので、管理員さんは
勤務時間がきたら帰ればいいでしょう。
住民の差し入れは常日頃のお付き合いであり別問題です。

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マンションの被害より管理員さんの家の方が大変でしょう。
時間外勤務はさせずにかえってもらいなさい。

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>徹夜勤務とかは残業対応でしょう。
うちは24時間常駐勤務で、日中は管理員、夜間は警備モードに入り警備員に切り替わります。そして3.11の時は、交代の管理員、警備員が来れなかったので、地震当日勤務していた管理員が4徹夜になったのです。

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うちのマンションは年中無休なんですが、１日の勤務時間は
ＡＭ８：００～ＰＭ８：００までです。
４日間連続で２４時間勤務は可能なんですか？

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上は２交替です。

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>>3159 >>3162　です
皆さま、レスありがとうございます

代表して>>3163さん
私が想定している答えに一番近いです
その管理組合で検討するきっかけになれば、と考え管理会社に要望しましたが
理事会での説明すら、言葉を濁し明確な回答をもらえませんでした

当管理組合には、未だ防災マニュアルはありません
管理組合側で動くにしても「管理会社が何ができて何ができないか」
しっかりと理事会や住民に情報公開して欲しいと言う要望は
そんなに不自然なことなのでしょうか
それが分からないので質問した次第です

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　マンション管理士の皆さんに、質問します。　マンション管理士は、本当にマンションに必要ですか？　専門的知識者としての、専門性をすべて持ち合わせていますか。　私は、マンション管理士ではありません。　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社社員のマンション管理士の上級フロントの不正行為に憤りを感じている者です。

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組合員の為に損得なしに尽くすことが、マンション管理士の役目です。
お宅の仰る悪徳マンション管理士は必要ありません。退治しましょう。

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>3178さん
管理組合が防災マニュアルを作成しようとする際、管理会社が何を
して何ができないかを知ることは大切なことです。
それを管理会社に求めて答えてくれないということは、フロントに
問題があるのか（多分そうだと思います。）管理会社そのものに
問題があるのか分かりませんが、そういう管理会社はリプレイスの
対象にしてもいいですね。私どものマンションでは理事会の要望を
管理会社が受け入れないということは考えられません。
フロントでだめなら管理会社のホームページから管理会社の社長
宛に質問状を送られたらどうでしょうか。
案外スムーズにいくと思いますので。

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>3179さん
有資格者に問題がある訳ではありません。
どんな資格の保有者もピンからキリまでの方がおられます。
マンション管理においてはマン管の資格はないよりあった方が
ずっといいのは当然のことです。
マン管の資格保有者が全ての知識をもっている筈がありません。
内科医が外科手術ができないとか、弁護士でも分野が広いので
当然知らないことも多々あります。
不正行為をするマン管士がいたらそれは法的に罰せられます。

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私の知る限り大半のマンション管理士は損得なしに動いております。
真面目な管理組合はマンション管理士の知識を活用してくれるでしょう。

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マンション管理士の有資格者が一番多いのは管理会社の社員です。
士業として営業している方はまだまだ少ないようです。
そしてマンションの住民で自分のマンションのために資格をとられた
方もおられます。
資格を取っただけでマンションにも住んだことがなく、当然理事会や
総会に出席したこともないペーパー資格者もいます。
マンション管理士の有資格者も千差万別です。

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３１８４さんの仰る通りです。うちのマンションは組合員の役員がマンション管理士です。
定年後に副業でマンションの管理員をしているようです。

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>>3185
マンション管理士は名称資格です。
職業資格の管理業務主任者の方がマンション管理では使い道があります。

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その理事長も管理業務主任者の資格は一回目で合格して登録しています。
マンション管理士の資格者は、ほとんど管理業務主任者の資格は保有しております。
私の周りのマンション管理士で管理業務主任者の資格を保有していない管理士はいません。

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マンション管理に関する事務所を立ち上げる場合、何の資格も
ない者とマンション管理士の看板を掲げて開設するのではどちらが
有効でしょうか。
資格のない者は単なる知ったか君ですよ。
名称独占資格ではありますが、資格のある者とない者では雲泥の
差がありますよ。
いくらマンション管理に詳しいといっても資格がなければ相手に
その実力が伝わりません。
現に事務所を開設しているマン管士はいますが、資格のない者が
マンション管理の事務所を開設している者はいないでしょう。
管理会社の社員は何故名称独占資格であるマン管の資格を取るのでしょう。
中小企業診断士や気象予報士と同じ名称独占資格ですが。

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マン管の試験は管業と試験内容がダブッているところが多いので、
１週間前に管業の試験が行われるので腕試しに受ける方が多いようです。
当然マン管に合格できる実力がある方は１００％近く管業は合格します。
同じような試験なんですが、合格率は８～９％と２０％の違いですから
当然管業は合格できる筈ですよね。
又、管業合格者は５点のハンディキャップがもらえます。

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>管理会社の社員は何故名称独占資格であるマン管の資格を取るのでしょう。

「マンション」という名称を冠してるからだよ。　笑

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マンションの理事の方でマンション管理をしっかりやっていくためには
資格というより知識は必要です。
特に理事長をされる方は、マン管か管業の受験勉強をされるといいですね。
合格できなくてもそれだけでも知識は格段に身につく筈ですから。
結果として資格が取れればそれにこしたことはありませんが。

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>3190
管理会社にはマン管保有者が多数います。
試験が簡単な管業だけだと肩身が狭いからではないでしょうか。
マンション管理に関する仕事を生業としている管理会社のフロントにとっては
マンション管理に関する資格では最高であるマン管はぜひとも取得したい
資格なのです。
現在は理事の中にもマン管保有者がいますからね。
管理会社の委託業務の中には、理事会・総会の支援業務があります。
マン管の有資格者がいるマンションでは管業だけでは気おくれしますからね。

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管理会社のフロントでもマン管はおろか管業さえもってない方もいます。
プロとして仕事をしていくためにはせめて管業ぐらいは勉強して取って
欲しいですね。

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マンションは、共有財産を持ちながら価値観が
全然違う人どうしの集まりということ。
だからいろいろ決まらない事が多いよね。
一番重要なのは案件のプレゼンと組合員に説得力がある人が理事にいる事。
マン管までの知識は必要ないね。
逆に知識を出しまくって感情のもつれになった時は決まるものも決まらない。
ある程度は必要だけど細かいところは餅は餅屋で。。。
資格ありきで話しをしても人は動きません。

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>>3191
勉強しないと理事長が務まらないようなら理事長の成り手がいません。
理事長はジャンケンやくじ引きで決まるのが殆どですから理事長に質を求めることは不可能です。
マンション管理は管理会社主導で理事長は判子押しがベストな選択でしょう。

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>3195
小規模マンションの人材の少ないマンションでは管理会社主導にならざるを
得ません。
しかし、大規模マンションには人材がいます。
大規模マンションで組合を運営していくためには知識が必要です。
理事会のメンバーも２０名とか３０名います。
そういった中にはマンション管理に詳しい者も当然います。
だから理事長は勉強しなくては理事会をまとめていくことが難しいのです。

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小規模マンション担当のフロントは管業の資格がない者もいますが、
大規模マンションとなるとそういう訳にはいきません。
管理会社のトップクラスのフロントが担当するのが常です。
当然マン管の資格ももっています。
そういう者が管理会社の将来を担っていくのです。
マン管は名称独占資格だ紙資格だといっている場合ではありません。
資格を保有することは死活問題でもあるのです。

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管理会社でも大きな会社、優良な会社ほどマン管の保有者が
多いんですよ。
小さな管理会社には管業の有資格者も少なく、マン管は殆ど
いません。
マンション管理業協会で検索して協会の登録管理会社を検索
するとすぐわかりますよ。

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理事会での委任状や理事の代理出席についてですが、こういう法律になっているんですね。

民法第１０４条
　　委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
　人を選任することはできない。
　　理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を
　選任することはできないからです。
　　理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。

民法第５５条（理事の代理行為の委任）
　　理事は、定款・寄付行為又は総会の決議によって禁止されていない時に限り、特定の行為の
　　代理を他人に委任できる。・・・理事が第三者に包括的に代理権を与えることは認めていない。

４９条の３（理事の代理行為の委任）
　　理事は規約又は集会の決議によって禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人
　　に委任することができる。

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>>3199
うちは規約にない理事会欠席委任状を運用しています。
欠席する理事が理事長に委任します。
これは、理事全員が総会で組合員から委任されているので、理事間同士の委任は組合員から見ると委任された理事だから問題ないと。

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理事会での委任状については法律では難しいようですが、マンションの規約で
決めればいい問題のようにも受け取られます。
ただその際、委任状は誰に委任するのかがポイントになります。
ある議案について反対だけどどうしても理事会に出席できない事情が出たので
同じ反対している理事に委任することができるようにしておくべきです。
出席できなければ委任状は全て議長というのはおかしいですからね。

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議決権を行使することもできます。
理事会の決議は出席理事の過半数で決するとなっていますが、
総会と同様出席者には直接出席者、委任状や議決権行使書での
出席者を出席者とすればいいのです。

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↑そこまでするなら総会と同様に理事会議決権行使書の形式にすればいい。
そうしたら理事長以外の理事は全員議決権行使書出して欠席できる。
理事会は理事長と管理会社の差しでやれる。

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>3203
3202はそんなに大袈裟なことではないでしょう。
欠席理事に自分の意思が反映できる参政権を与えるだけのことですよ。
反対なのに委任状は理事長の意見になる方がおかしいでしょう。

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