マンション管理士に質問しよう！ Part2

【再掲】
>>11831　2025/10/20

＜「管理規約の改正」を議案とする総会について＞

１．令和８年３月３１日までに総会の招集手続をする場合
① 定足数　：【議決権総数の半数以上の出席】（現行規約第47条第１項）
② 決議要件：【組合員総数及び議決権総数の各４分の３以上】（現行区分所有法第31条第１項・現行規約第47条第3項）

２．令和８年４月１日以降に総会の招集手続をする場合
① 定足数　：【組合員総数及び議決権総数の過半数の出席】（改正区分所有法第31条第１項）
② 決議要件：【総会に出席した組合員及びその議決権の各４分の３以上】（改正区分所有法第31条第１項）

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＜マンション標準管理規約における総会成立要件の改正について＞

○ マンション標準管理規約（現行）
第47条（総会の会議及び議事）第１項
　総会の会議（WEB会議システム等を用いて開催する会議を含む。）
は、前条第１項に定める議決権総数の【半数以上】を有する組合員が出席しなければならない。

○ マンション標準管理規約（令和7年10月17日改正）
第47条（総会の会議及び議事）第１項
　総会の会議（WEB会議システム等を用いて開催する会議を含む。）
は、前条第１項に定める議決権総数の【過半数】を有する組合員が出席しなければならない。

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【「共用部分の変更」（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）の総会決議について、現行区分所有法では、「共用部分の変更」を特別決議とし、但し書で「この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。」（17条1項）と規定している。
令和8年4月1日施行の改正区分所有法では、規約に定めることによって議決要件をどこまで緩和することができるのか（ >> 11822 の17条1項参照）？】

○ 規約において、「区分所有者の過半数の者であって議決権の過半数を有するものが総会に出席し、出席区分所有者およびその議決権の各過半数による決議で決する。」と規定することができる。

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>>11884 の続き

【マンション標準管理規約（令和7年10月17日改正）では、「共用部分の変更」（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）の決議について、どのように規定しているのか？】

○ マンション標準管理規約（令和7年10月17日改正）では、規約による緩和規定を置かず、区分所有法の規定に従って「総会の議事は、組合員総数の過半数であって議決権総数の過半数を有する組合員の出席を要し、出席組合員及びその議決権の各４分の３以上で決する。」と規定している。

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>>11885 の続き

【マンション標準管理規約（令和7年10月17日改正）によれば、その形状又は効用の著しい変更を伴わない「共用部分の変更」は、どのように決議するのか？】

○ マンション標準管理規約（令和7年10月17日改正）によれば、その形状又は効用の著しい変更を伴わない「共用部分の変更」については、普通決議であるので、議決権総数の過半数を有する組合員が出席した総会において（47条１項）、出席組合員の議決権の過半数で決することになる（同条2項）。
普通決議について、改正区分所有法では、出席した区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及びその議決権の各過半数によることを原則としている（39条１項）が、マンション標準管理規約では別段の定めをしている。

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＜再確認＞
改正区分所有法（令和8年4月1日 施行）第１７条および第１８条は、以下のとおり

（共用部分の変更）
第十七条　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。第五項において同じ。）は、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この項及び第三項において同じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各四分の三（これを下回る割合（二分の一を超える割合に限る。）を規約で定めた場合にあつては、その割合）以上の多数による決議で決する。

２　前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

３　第一項の決議により共用部分の変更をする場合において、規約に特別の定めがあるときは、当該共用部分の変更に伴い必要となる専有部分の保存行為又は専有部分の性質を変えない範囲内においてその利用若しくは改良を目的とする行為（次項及び次条第四項において「専有部分の保存行為等」という。）は、集会において、区分所有者の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各四分の三（これを下回る割合（二分の一を超える割合に限る。）を規約で定めた場合にあつては、その割合）以上の多数による決議で決することができる。

４　前項の決議をする場合において、専有部分の保存行為等の態様又は費用の分担に関する事項を定めるときは、決議の対象となる専有部分の区分所有者の利用状況、当該専有部分の保存行為等について区分所有者が支払つた対価その他の事情を考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるようにしなければならない。

５　共用部分の設置若しくは保存に瑕疵があることによつて他人の権利若しくは法律上保護される利益が侵害され、若しくは侵害されるおそれがある場合におけるその瑕疵の除去に関して必要となる共用部分の変更又は高齢者、障害者等（高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律（平成十八年法律第九十一号）第二条第一号に規定する高齢者、障害者等をいう。）の移動若しくは施設の利用に係る身体の負担を軽減することにより、その移動上若しくは施設の利用上の利便性及び安全性を向上させるために必要となる共用部分の変更についての第一項及び第三項の規定の適用については、これらの規定中「四分の三」とあるのは、「三分の二」とする。

（共用部分の管理）
第十八条　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。

２　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

３　前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。

４　第一項本文の決議により共用部分の管理をする場合において、規約に特別の定めがあるときは、当該共用部分の管理に伴い必要となる専有部分の保存行為等は、集会の決議で決することができる。

５　前条第四項の規定は、前項の決議について準用する。

６　共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。

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＜令和７年マンション標準管理規約（単棟型）改正＞

【マンション標準管理規約（単棟型） 新旧対照表】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001965189.pdf

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＜現行のマンション標準管理規約（単棟型）における第53条（理事会の会議及び議事）の【コメント】＞

①　理事は、総会で選任され、組合員のため、誠実にその職務を遂行するものとされている。このため、理事会には本人が出席して、議論に参加し、議決権を行使することが求められる。
②　したがって、理事の代理出席（議決権の代理行使を含む。以下同じ。）を、規約において認める旨の明文の規定がない場合に認めることは適当でない。
③　「理事に事故があり、理事会に出席できない場合は、その配偶者又は一親等の親族（理事が、組合員である法人の職務命令により理事となった者である場合は、法人が推挙する者）に限り、代理出席を認める」旨を定める規約の規定は有効であると解されるが、あくまで、やむを得ない場合の代理出席を認めるものであることに留意が必要である。この場合においても、あらかじめ、理事の職務を代理するにふさわしい資質・能力を有するか否かを考慮して、その職務を代理する者を定めておくことが望ましい。
　なお、外部専門家など当人の個人的資質や能力等に着目して選任されている理事については、代理出席を認めることは適当でない。

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＜改正後のマンション標準管理規約（単棟型）における第53条（理事会の会議及び議事）の【コメント】＞

現行の ② と ③ を削り、
②（新設）
一方で、理事の負担感を軽減する観点から、理事が職務代行者を定め、理事本人が理事会に出席できない場合において、その職務代行者に理事会への出席（議決権の行使を含む。以下同じ。）を委ねることを認めることも考えられる。この場合、職務代行者の出席を認める旨及び職務代行者として選任可能な者の範囲を規約の明文の規定で定めることが必要である。また、あらかじめ、職務代行者に定める者を理事に選任される総会又は理事に選任された後の最初の理事会で承認を得ることで、職務代行者も含めた形で信任を得ることが望ましい。
　職務代行者の出席を認める場合の規約の例は次のとおり。なお、総会等において事前の承認を得ることを前提として、職務代行者に選任可能な者の範囲を「同居する親族」等を含むよう広げることも考えられる。
（以下省略）

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職務代行者の出席を認める場合の規約の例は次のとおり。

６　理事は、職務代行者（理事の配偶者（婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係と同様の事情にある者を含む。）又は一親等の親族（理事が、組合員である法人の職務命令により理事となった者である場合は、法人が推挙する者）に限る。）を定め、理事会に出席させることができる。

７　理事（総会において選任されることが予定されている者も含む。以下本条において同じ。）は、職務代行者を理事会に出席させることが見込まれる場合は、総会における選任の時（※理事に選任された後の最初の理事会とする場合は、そのように置き換える。）に、職務代行者を定める旨及び職務代行者の氏名を表明し、承認を得なければならない。

８　前項の場合において、理事又は職務代行者は、理事が職務代行者を定める旨及び職務代行者と理事の関係を証する書面を理事長に提出しなければならない。

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同居のホモは職務代行者になれるんか？

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下記通知から判断して、上記 >>11891 の「理事の配偶者（婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係と同様の事情にある者を含む。）」には「同性パートナー」を含むとして運用してもよいと思う。

http://www.shpo.or.jp/_uploads/news/1181/attachments/%EF%BC%88%E4%BD%8...

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>>11893 のURL差し替え

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001885685.pdf

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マンション標準管理規約には、従来から「配偶者（婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係と同様の事情にある者を含む。）」との表現は存在している。
この部分の解釈も同様である。

（議決権）
第46条
５　組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、その代理人は、以下の各号に掲げる者でなければならない。
一　その組合員の配偶者（婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係と同
様の事情にある者を含む。）又は一親等の親族
二～三　（略）

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漏水問題で、理事会のやり方がおかしいと思うのですが、改善するように勧告できる機関が無くて困っています。経年劣化や管理不足と判断されれば保険金がおりませんし、調査や修繕の費用を確保するべきだと思うのですが取り合わず、やってることと言えば保険金請求と高圧洗浄ぐらいです。

10年以上前の給排水管劣化診断調査報告書で専有部の発錆の発生が報告され将来的には継手部分での錆詰まりや接続部分での漏水が懸念される為更新の検討が望ましいと報告されています。
給湯管についての調査がありません。

給湯管のピンホールによる漏水が多いと思いますが、どうして劣化診断調査に給湯管の調査が含まれないのですか？

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他の所も一般的に給湯管の劣化診断を行わないのでしょうか？

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発錆の状態で高圧洗浄するとそれが原因となって漏水する可能性がある

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　床や壁に穴を開けなければわからない場所（マンション躯体部）の管理は区分所有者にできませんよね。管理組合等から言われない限り、その場所の配管が劣化していることを知ることができない。水道関係の方にお聞きしたところ入居者の使い方の影響などほとんどない、築年数によって更新を考えることのようです。
　事故件数によって次の保険の更改時に保険料が値上がりするので事故件数を増やすことは区分所有者全員にとっての損だと思います。
　また、一部の人が過剰に請求する結果として全体が損失を被ることになるでしょう（価格上昇し全体の消費者や企業に負担をかける）。
　

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経年劣化や管理不足が証明されると損保会社が保険金支払いを拒否する可能性があるから腹黒いこことやってるんじゃない？

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