- 掲示板
前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。
[スレ作成日時]2014-07-04 12:31:08
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マンション管理士に質問しよう！ Part2
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11778 匿名さん
A社を選択すれば１億円でできる大規模修繕（個人やマンションの特定を避けるために戸数を伏せ、一律実際の金額の〇倍に掛けています）ですが、理事会資料として去年「全部やれば３億３千万円。範囲を特定することで縮小するお話し合いを理事会で行う。２億４千万円にお値引きも可能（予備費１割の総合承認）」と金額が提示されました。KK氏「２億円でも高いとTさんが言う」。
Tさん「管理会社任せにすれば割高になる。管理組合が主導し相見積もりを取りましょう。A社が１億円でできるのに高過ぎる」。
２億４千万円で合意形成できないから管理会社フロントとKK氏「鉄部塗装１千万円」を予算にいれた議案書作成。（KK氏とフロントは組合員に「理事会にお任せします」と言わせるために偽情報など情報操作を頑張っている）
Tさんは大規模修繕（１億円）を推薦しています。（外観の汚れ、コンクリートのひびわれから地下室への漏水が発生するなどもあり資産価値維持向上のために大規模修繕が必要な状態）
修繕積立金を取り崩せば予算確保できますが管理会社フロントとKK氏が「Tさんはお金の流れがわかっていない」「現金出納が」など個人攻撃しTさんが「修繕積立金を取り崩すために日数がかかることを仰っているのですか？」など質問しても有耶無耶にして無言で嘲笑している様子。
A社のお見積書のなかで鉄部塗装は全部で八百万円以下（仮設費は別）。
KK氏とフロントが推す「鉄部塗装１千万円」はTさん「大規模修繕１億円」と比較すると、１億円と１千万円では１千万円が安いですが、長期的な視野では、今１千万円をつかうと修繕積立金が枯渇し大規模修繕できなくなる（or修繕積立金値上げ）になるので「鉄部塗装１千万円」に反対です。足場が必要なバルコニーはどうするのかを質問してもKK氏もフロントも質問に答えません。立案した方に説明責任はないのでしょうか？
予算に記載しても「執行しなければいい」と了承するよう（ガタガタしないよう）にとTさんは言われましたが、騙されているような気持ち（管理会社やKK氏や取り巻きに対する不信感）でいっぱいです。
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11779 匿名さん
A社のお見積書は２月理事会で組合の名前で見積もりを取ることの了承を得たうえで取りました。現地確認をしていただいてコスト削減など考えていただいています。
A社の見積書と管理会社グループの見積書を組合員さんに郵送し、A社の見積書に「賛成します」の署名捺印を集めました。組合員数では40%の賛成、戸数では50%の賛成ですので、理事会で「こんなにたくさんの人が賛成しているのに議案書に反映しないのか？」を問いました。総会に施工の方に来ていただいて質疑応答など行いたいと要請しましたが、拒否され、「適法には行えないと判断して５分の１請求を却下した」等と議事録で一方的に告げられました。
KKさんは「Tさんはなんでも一人で決めちゃうんだ」などと個人攻撃していますが、事実無根です。TさんはA社に見積書を取るまえに理事会で話をして了承を得ていますし、管理会社Hの見積もりが高過ぎることについても一方的な否定をせず理由を聞こうとしています。 -
11780 匿名さん
マンション大規模修繕見積もりでA社の3.333倍の金額を提示している自社グループを取り上げる管理会社は何を考えているのでしょうか？
KK氏はA社と同じぐらいの金額の見積書をH社から得ているかのように吹聴していますが、はっきり言って偽情報です。嘘ではないならその資料を見せてくださいと閲覧請求しましたが有耶無耶にされています。 -
11781 匿名さん
大規模修繕工事の際、相見積もりを取ることは大切です。
ただ、その場合、同じ条件で見積もりを取らなければ意味がないでしょう。
同じ条件とは、同じ修繕箇所、同じ平米数、同じ仕様、同じ材料のことです。
しかし、同じ条件で相見積もりを取るということは、設計図面で部位ごとの数量調書から数値をださなければならないでしょう。この相見積もり書を作成するには建築士でなければできないでしょう。
この同じ条件での相見積もりでなければ工事費はまったく分かりませんし、意味がないでしょう。
そして、見積書の項目は同じにして見積業者には単価だけを記載してもらいます。
そうすれば見積価格の高い安いは判断できます。
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2
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11783 匿名さん
同じ条件での相見積もりは取ってないんでしょう。管理会社任せの金額だけでは
高いのは当然です。劣化診断は悪い個所の修繕を知るだけです。
相見積もりを取るためには同じ条件で取らなければ意味がないでしょう。それができるかどうかが重要なポイントになります。
極端にいえば、管理会社が作成した共通仕様書でもいいんですが、単価の欄だけを消して相見積もり
業者に単価だけを記入してもらうやり方であれば、それでも工事費の高い安いは判断できます。
管理会社や特定の業者に丸投げをすればその工事費が適正化かどうかは分かりません。これを随意契約といいます。
１１７８１の内容を熟読してみてください。
要は同じ条件で相見積もりが取れる共通仕様書を作成してもらうことが大切です。-
3
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11784 匿名さん
劣化診断をすれば悪い箇所は分かりますが、その工事を全てやるかどうかは
管理組合が考えればいいのです。
そして修繕をやる個所の共通仕様書を作成して同じ条件で相見積もりを取れば
いいでしょう。-
3
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11785 匿名さん
そのためには、建築士を雇わなければならないでしょう。
所謂設計監理方式を採用するべきです。
どちらにしても、設計監理はやらなければならないのですが、設計業者が
自分の会社の社員に仕様書通り工事が行われているかのチェックをさせるか第三者に委託するかの違いとなります。工事費にはどちらにしても加算されます。 -
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11786 匿名さん
>>11727 関連
> ２回目会合の検討項目は、以下のとおりですが、>>11705 についても、事務局の修正（訂正）案が示されると思います。
8/8 の２回目会合で以下の修正案が示されました。
【修正案】
（総会の会議及び議事）
第47条 総会の会議（WEB会議システム等を用いて開催する会議を含む。）は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
２ 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
３ 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前２項にかかわらず、組合員総数及び議決権総数の【過半数】を有する組合員の出席を要し、出席組合員及びその議決権の各４分の３以上で決する。
一～五（略） -
11792 匿名さん
>>11727 関連
【社会情勢等を踏まえた見直し】
・マンション内での喫煙に関するルールの整備
管理組合において、喫煙に関するルールを定める際の留意事項をコメントに追加
【改正案】
【コメント】第18条関係
（新設）
⑥ 喫煙に関しては、共用部分（専用使用権が設定されている部分を含む。）においてそれを認める、認めない等の規定、認める場合において他の区分所有者及び占有者に受動喫煙被害を及ぼさないために守るべき事項、これらの事項に違反した者に対する措置等について、使用細則で定めることは可能である。
また、共用部分での喫煙を認める場合のほか、専有部分における喫煙であっても、他の区分所有者及び占有者の望まない受動喫煙を防止する観点から、周囲の状況に配慮した方法で喫煙することが望ましく、使用細則において、そうした規定を盛り込むことも考えられる。
（第２回会合 資料１より） -
11796 匿名さん
>>11792 関連
産経新聞 2023/5/25
【受動喫煙防止、自室も制限 明石の分譲マンションで規約改訂】
https://www.sankei.com/article/20230525-3AP5ND63CVKZLGQ5SQVTXKS5SU/
>>11792 の背景 ⇒ 改正健康増進法に基づく基本方針において、令和14年度までに「望まない受動喫煙」をなくすことを目指すこととしている。
（第２回会合 資料１より）-
1
-
11797 匿名さん
使用細則で共用部分での喫煙を禁止しているが、管理業者の関連会社の清掃員が昼休みに集会室で喫煙しているのを幾度となく見た。
また、修繕工事の時、作業員が共用部分にタバコの投げ捨てをしたらしいのが問題になったことがある。
受動喫煙の防止について、現在検討されている標準管理委託契約書の見直し（不動産・建設経済局が担当）で、共用部分に立ち入る管理業者、管理業者から再委託された業者を対象にするべきと（私は）思うが、どう思いますか？
令和７年マンション管理法改正に伴うマンション標準管理者事務委託契約書の策定等に関する検討会
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan... -
11799 匿名さん
>>11771
https://www.news-postseven.com/archives/20180227_655540.html/2
>私たちは反対派グループを形成して仲間を募ったが、結局のところ理事長一任の委任状を行使されて疑問の多い議案はすべて可決。その後、区分所有法に基づく理事長解任のための臨時総会を招集してみたが、自らが議長となって同様に委任状を行使。自らの解任を求める議案を否決して見せた。
これは、区分所有法３４条３項（区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。）に基づく区分所有者の請求に対して、管理者（理事長）が臨時総会を招集したということなのか？ -
11800 匿名さん
>>11799 関連
【区分所有法】
第４１条（議長）
集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の一人が議長となる。
【マンション標準管理規約（単棟型）】
第４４条（組合員の総会招集権）
１ 組合員が組合員総数の５分の１以上及び第46条第１項に定める議決権総数の５分の１以上に当たる組合員の同意を得て、会議の目的を示して総会の招集を請求した場合には、理事長は、２週間以内にその請求があった日から４週間以内の日（会議の目的が建替え決議又はマンション敷地売却決議であるときは、２か月と２週間以内の日）を会日とする臨時総会の招集の通知を発しなければならない。
２ 理事長が前項の通知を発しない場合には、前項の請求をした組合員は、臨時総会を招集することができる。
３ 前２項（１項および２項）により招集された臨時総会においては、第４２条第５項（※）にかかわらず、議長は、総会に出席した組合員（書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。）の議決権の過半数をもって、組合員の中から選任する。
※ 第４２条（総会）
第５項 総会の議長は、理事長が務める。
＜マンション標準管理規約（単棟型）によると・・・＞
４４条１項の請求を受けて理事長が臨時総会を招集した場合、または２項により組合員が臨時総会を招集したした場合の議長は、理事長ではなく、総会に出席した組合員（書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。）の議決権の過半数をもって、組合員の中から選任する。 -
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11802 匿名さん
＜令和７年マンション管理法改正に伴うマンション標準管理者事務委託契約書の策定等に関する検討会＞
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan...
【「マンション標準管理者事務委託契約書」の策定について】
○ マンション管理法施行規則の改正について（第１回 資料２）
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001899...
○ マンション標準管理者事務委託契約書、マンション標準管理委託契約書等の検討スケジュール（第２回 資料５）
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001903...
○ マンション標準管理者事務委託契約書及び同コメント（第２回 資料１）
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001903...
○ 管理業者管理者方式を採用した場合におけるマンション標準管理規約の取扱いについて（第２回 資料４）
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001903... -
11803 匿名さん
本日、
＜令和７年マンション管理法改正に伴うマンション標準管理者事務委託契約書の策定等に関する検討会＞
第１回（6/30）の「議事概要」が公表されました。
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001904... -
11804 匿名さん
【「マンション標準管理者事務委託契約書」にでてくる「管理者事務」とは？】
【標準管理者事務委託契約書】
第２条（契約の当事者の関係等）
２ 本契約における用語の意義は、本契約に特別の定めがあるもののほか、甲の規約及び使用細則その他細則並びに建物の区分所有等に関する法律、民法及び【マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成12年法律第149号）】の定めるところによる。
↓
【マンションの管理の適正化の推進に関する法律】
第七十二条 第一項
－抜粋－
管理者事務（当該管理組合の管理者等がマンションの管理のために当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等を代理してマンション（専有部分を除く。）を保存し、集会（区分所有法第三十四条（区分所有法第六十六条において準用する場合を含む。）の規定による集会をいう。）の決議を実行し、及び規約（区分所有法第三十条第一項（区分所有法第六十六条において準用する場合を含む。）の規約をいう。）で定めた行為をすることに関する事務をいう。次条において同じ。） -
11805 匿名さん
【標準管理者事務委託契約書】
第１条（総 則）
甲は、本マンションの管理規約（以下、「管理規約」という。）に基づき、本マンションの管理者に関する業務（以下、「管理者事務」という。）を、次条以下に定めるところにより、乙に委託し、乙はこれを受託する。
第２条（契約の当事者の関係等）
１ 甲と乙との関係並びに乙の権限及び義務は、本契約に定めるもののほか、甲の規約及び使用細則その他細則、総会の決議並びに建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号）及び民法（明治29年法律第69号）の規定に従う。 -
11808 匿名さん
＜改正被災マンション法 Q＆A（法務省）＞
https://www.moj.go.jp/content/001137657.pdf
【被災マンション法適用事例】
https://m-saisei.info/hisai/hisaijirei_index.html -
-
11812 匿名さん
【マンションの管理・再生の円滑化等のための改正法の一部の施行に伴う関係政令を閣議決定】
～マンション管理適正化支援法人の登録制度等を１１月２８日から開始～
公布：令和７年 ８月２９日（金）
施行：令和７年１１月２８日（金）
https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000237.html
-
11813 匿名さん
空き室・不払いなどの原因は「値上げ」だと思うよ。
あれこれ理由をつけて管理会社は値上げを画策するけれど悪手。
知人が築70年超のマンションに住んでいるけれどそれぞれの家が自分でなおすことを重んじることで空家率も低いし不払いもなく上手く運営できている。 -
11814 匿名さん
今年は、「国勢調査」が行われる年です。
法務省統計局
【令和7年国勢調査 調査期日：２０２５年１０月１日】
https://www.stat.go.jp/data/kokusei/2025/index.html -
11815 匿名さん
本日、「令和7年マンション関係法改正等に伴うマンション標準管理規約の見直しに関する検討会（第２回）」の「議事概要」が公表されました。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001908072.pdf -
11816 匿名さん
【マンションの再生等に係るマニュアル等の見直しに関する検討会】
第１回（開催：令和７年８月29日）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr2_000... -
11817 匿名さん
【各再生等手法に係る事業の流れ】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001907832.pdf
令和8年4月1日 施行
【区分所有法】
https://laws.e-gov.go.jp/law/337AC0000000069/20260401_507AC0000000047?... -
11818 匿名さん
>>11817 の訂正
（正）令和8年4月1日 施行
【区分所有法】
https://laws.e-gov.go.jp/law/337AC0000000069/20260401_507AC0000000047 -
11819 匿名さん
>>11791
>なお、【修正案】と【コメント】は、>>11786 と >>11788 のとおりであるが、論点として、【成立要件について、普通決議における「議決権総数の“半数以上”」と、特別決議の「組合員総数及び議決権総数の各“過半数”」が混在することが混乱を招くとの意見（ >>11705 参照）もあり、普通決議について「議決権総数の“過半数”」とするべきか、さらに検討する。】ことを挙げている。
上記について、「令和7年マンション関係法改正等に伴うマンション標準管理規約の見直しに関する検討会」第3回（開催：令和7年9月2日）において、事務局より「議決権総数の“過半数”」に修正することが示された。
資料１ 【マンション標準管理規約の見直しについて（これまでの検討を踏まえた修正点）】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001909502.pdf -
11820 匿名さん
区分所有法１７条および１８条の改正（令和８年４月１日施行）（※）に伴うマンション標準管理規約（単棟型）第21条（敷地及び共用部分等の管理）第２項の改正予定（現在、「令和7年マンション関係法改正等に伴うマンション標準管理規約の見直しに関する検討会」にて検討途上）について
（現行）
専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
（改正案）
専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、総会の決議を経て、管理組合がこれを行うことができる。
※ 改正区分所有法（令和８年４月１日施行）１７条および１８条によれば、「規約に特別の定め」があるときは、
１．共用部分の変更や管理に伴い必要となる「専有部分の保存行為又は専有部分の性質を変えない範囲内においてその利用若しくは改良を目的とする行為（たとえば、専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるとき）」は、総会における一定の多数決によって決議することができる。
２．この決議をする場合において、「専有部分の保存行為等の態様又は費用の分担に関する事項を定めるとき」は、決議の対象となる専有部分の区分所有者の利用状況、当該専有部分の保存行為等について区分所有者が支払った対価その他の事情を考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるようにしなければならない。 -
-
11821 匿名さん
>>11820 の続き
マンション標準管理規約（単棟型）第21条第２項については、現行の【コメント】第21条関係には ⑦ にコメントがあるが、それに続けて以下が追加される予定（検討途上）である。
なお、第２項の規定は、区分所有法第17条第３項（区分所有法第18条第５項において準用する場合を含む。）にいう規約の特別の定めに該当し、第２項中の「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う」ことは、第43条第４項及び第47条第３項第二号中の「敷地及び共用部分等の変更並びにこれに伴って必要となる専有部分の管理」に含まれる。 -
11822 匿名さん
改正区分所有法（令和8年4月1日 施行）第１７条および第１８条は、以下のとおり
（共用部分の変更）
第十七条 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。第五項において同じ。）は、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この項及び第三項において同じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各四分の三（これを下回る割合（二分の一を超える割合に限る。）を規約で定めた場合にあつては、その割合）以上の多数による決議で決する。
２ 前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。
３ 第一項の決議により共用部分の変更をする場合において、規約に特別の定めがあるときは、当該共用部分の変更に伴い必要となる専有部分の保存行為又は専有部分の性質を変えない範囲内においてその利用若しくは改良を目的とする行為（次項及び次条第四項において「専有部分の保存行為等」という。）は、集会において、区分所有者の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各四分の三（これを下回る割合（二分の一を超える割合に限る。）を規約で定めた場合にあつては、その割合）以上の多数による決議で決することができる。
４ 前項の決議をする場合において、専有部分の保存行為等の態様又は費用の分担に関する事項を定めるときは、決議の対象となる専有部分の区分所有者の利用状況、当該専有部分の保存行為等について区分所有者が支払つた対価その他の事情を考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるようにしなければならない。
５ 共用部分の設置若しくは保存に瑕疵かしがあることによつて他人の権利若しくは法律上保護される利益が侵害され、若しくは侵害されるおそれがある場合におけるその瑕疵かしの除去に関して必要となる共用部分の変更又は高齢者、障害者等（高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律（平成十八年法律第九十一号）第二条第一号に規定する高齢者、障害者等をいう。）の移動若しくは施設の利用に係る身体の負担を軽減することにより、その移動上若しくは施設の利用上の利便性及び安全性を向上させるために必要となる共用部分の変更についての第一項及び第三項の規定の適用については、これらの規定中「四分の三」とあるのは、「三分の二」とする。
（共用部分の管理）
第十八条 共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２ 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３ 前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
４ 第一項本文の決議により共用部分の管理をする場合において、規約に特別の定めがあるときは、当該共用部分の管理に伴い必要となる専有部分の保存行為等は、集会の決議で決することができる。
５ 前条第四項の規定は、前項の決議について準用する。
６ 共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。 -
11823 匿名さん
>>11821 の続き
マンション標準管理規約（単棟型）第21条第２項についての【コメント】 ⑦ は、以下のように改正される予定
⑦ 第２項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。配管の清掃等に要する費用については、第27条第三号の「共用設備の保守維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。なお、共用部分の配管の取替えと専有部分の配管の取替えを同時に行うことにより、専有部分の配管の取替えを単独で行うよりも費用が軽減される場合には、これらについて一体的に工事を行うことも考えられる。その場合には、あらかじめ長期修繕計画において専有部分の配管の取替えについて記載し、その工事費用を修繕積立金から拠出することについて規約に規定するとともに、先行して工事を行った区分所有者への補償の有無等についても十分留意することが必要である。
> なお、第２項の規定は、区分所有法第17条第３項（区分所有法第18条第５項において準用する場合を含む。）にいう規約の特別の定めに該当し、第２項中の「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う」ことは、第43条第４項及び第47条第３項第二号中の「敷地及び共用部分等の変更並びにこれに伴って必要となる専有部分の管理」に含まれる。 -
11825 匿名さん
【New】マンション標準管理規約（令和7年10月17日改正）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansionkiyaku.html
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1LDK+S（納戸）～3LDK |
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50.64m2～60.2m2 |
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総戸数 83戸 |
東京都練馬区石神井町3丁目 |
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7,000万円台予定～1億1,000万円台予定※1000万円単位 |
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1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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43.04m²～63.42m² |
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総戸数 42戸 |
