- 掲示板
前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。
[スレ作成日時]2014-07-04 12:31:08
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マンション管理士に質問しよう！ Part2
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11760 匿名さん
>>11755 の続き
【>>11755 における結果と、管理規約に「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。」と規定されている場合における結果とでは違いがあるのか？】
>>11741 と >>11744 を前提にすれば、結果は同じである。
つまり、質問者のマンションにおいても同じである。
もし、質問者が >>11751 が正しいと主張するのであれば、過去の普通決議の結果が変わるかもしれないことに留意が必要である。
【結果が異なるのは、どのような場合か？】
議長が多くの議決権を有している場合、たとえば、１住戸に各１議決権があるマンションにおいて複数住戸を所有してる場合等は結果が異なるときがある。 -
11763 匿名さん
>>11762 匿名さん
ということは、貴女は区分所有者ではないので、区分所有者の代理人として議決権を行使しているということですね。
管理規約に、「代理権を証する書面（委任状）を提出しなければならない。」というような定めはありませんか？
それはさておき、管理規約には代理人となれる範囲を規定している場合があります。マンション標準管理規約では、以下のように規定しています（※）。
もし、貴女のマンションの管理規約に同じ規定があれば、貴女は他の区分所有者の代理人にはなれません。
※ 組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、その代理人は、以下の各号に掲げる者でなければならない。
一 その組合員の配偶者（婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係と同様の事情にある者を含む。）又は一親等の親族
二 その組合員の住戸に同居する親族
三 他の組合員 -
11765 坪単価比較中さん
標準管理規約の改正によって、みなさんの管理規約が当然に変更されるわけではありません。みなさんの管理規約が代理人資格制限規定を設けていないとすれば、基本的には誰でも代理人になれます
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1
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11766 匿名さん
標準管理規約昭和57年から令和6年まで対照表
https://www.daiwalifenext.co.jp/upload_img/files/mansion_management_re... -
11767 職人さん
よく問題になるところですが、議長には議決権があるんでしょうか。議長は議事進行を担当する役職なので、議決権はない！なんてことが巷ではよく言われていますね。
これは一部では正解で一部では間違いです。
例えば地方自治法を見てみましょう。
地方自治法 第116条
この法律に特別の定めがある場合を除く外、普通地方公共団体の議事は、出席議員の過半数でこれを決し、可否同数の時は、議長の決するところによる。
2 前項の場合においては、議長は、議員として議決に加わる権利を有しない。
議決に関することは、それぞれの団体の定款や規約にて定められていますが、上のような議決内容になっている団体が多いかと思います。議決が２段階に分かれているんですね。
当初の議決は議長が加わらない他の構成員（組合員）で行われます。可否同数の場合、次の段階になりここで議長が登場します。 -
11769 マンコミュファンさん
議長が区分所有者としての議決権を多数決の場で行使するのか、反対票が多かったにもかかわらず議長票で賛成票が上回ってしまったらコミュニティの継続的な維持発展に生じる支障を懸念して棄権するのか、価値観の違いと向き合うべきでしょう。
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11770 マンコミュファンさん
マンションの「管理業者管理者方式」は悪用されればマンション管理組合（＝マンションの区分所有者）に大きな損害を与える。
[PDF]マンション管理の現状等について - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/000023975.pdf -
11771 マンコミュファンさん
https://www.news-postseven.com/archives/20180227_655540.html/2
政治に腐敗がつきもののように、管理組合の運営にも様々な問題が生じている。その根っこにあるのは、それぞれに付きまとう利権だ。
今のシステムでは理事長になりさえすれば、管理組合の運営はほぼ思いのままにできる。あるいは、理事会を支配できる力があれば同様の権力を手にすることができる。つまり500戸規模のマンションの管理組合で実権を握ると、年間1億円の管理費予算の使い方や、十数年に一度巡ってくる数億円規模の大規模修繕工事をどのように行うかを決めることができる。これは明らかな利権である。
（区分所有法は）性善説に基づいている。管理者（理事長）が悪意を持って管理組合を私物化することを想定していない。だから、現行法制化では理事長や管理組合の実力者が利権をむさぼり、私利私欲に走ることをほぼ阻止できていない。
マンション管理の闇は深いが、現行法制化ではその多くが事件化しない。組合の不祥事はそのマンションの資産価値を下げかねないので、内々で済まそうとする傾向も強い。また、人間的な対立関係を避けようとする日本人の「和を以て貴しとなす」という精神も働く。
これは身近に起こっている深刻な問題だ。マンションの管理組合は、小さいながらも自治体と同じ。そこで行われているのは政治に他ならない。基本は多数決。制度は民主主義。しかし、今の法制化では悪意の理事長や組合支配者の私物化を避けることはできない。 -
11772 匿名さん
＜参考＞
平成２３年度 マンション管理士試験
【問 29】 理事会の決議を経て通常総会に提出された議案について、理事長と監事が反対している場合において、理事長には受任者を理事長とした委任状が、監事には受任者を監事とした委任状が提出されているときの取扱いに関する次の記述のうち標準管理規約及び民法の規定によれば、適切でないものはどれか。
１ 理事長は、役員を辞任すれば、自分の１票を反対票として使うことができる。
２ 監事は、自分の１票と委任状を反対票として使うことができる。
３ 理事長は、自分の１票と委任状を賛成票として使わなければならない。
４ 監事は、委任状を総会出席者の賛否の比率に応じて分けて使うことができる。
【解答】４ -
11773 匿名さん
>>11723 関連
＜参考＞
「中高層共同住宅標準管理規約の改正概要案に関するパブリックコメントの実施状況等について」（実施期間：２００３年（平成１５年）１０月８日（水）～１０月３１日（金））
https://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/02.pdf
【マンション標準管理規約改正概要案に関する意見概要及び当該意見に関する考え方】
－抜粋－
【意 見 概 要】
議長の議決権行使に関し、現行の条文では、議長自身が持つ議決権や、他の組合員から委任された議決権の行使に係る解釈が分かれており運用上のトラブルを招いている。規約又はコメントにおいて、この点を明確にしておくべきである。
【考 え 方（案）】
ご指摘を踏まえ、可否同数の場合に議長が決する旨の規約を削除し、最初から議長も議決権を行使すること、可否同数の場合、当該議事は否決となること等をコメントに記載する。 -
11774 匿名さん
去年の総会の議案書で、新役員選任の「任期は2年です」とされました。
管理既約では1年なのだから1年毎に役員選任するべきだと言ったのですが、理事長と管理会社フロントは笑いながらそのまま可決しました。
今年の総会の議案書には新役員選任の議案がありません。私は去年から「管理規約では1年ごとなのだから1年ごと改選」と言っているのですが、管理会社フロントと理事長の2人で強引に進められてしまいます。
今年、総会に出席の組合員さんが、現行の管理規約が1年だから役員改選が抜け落ちていると仰いました。そのお方は総会当日に「修正可決」が可能というお考えでしたので「差し替えしたらいい」と仰いました。いったん出た議案書を修正するためには否決にしたうえで議案書作成からやり直す必要がある（総会の当日に修正可決はできない）と思うのですが間違いありませんか？
このマンションの規約では「役員の任期は、毎年1月1日から12月末日までの1年」（管理組合規則 改定は4分の3以上の多数による決議と定められている）。4分の３と書かれていることを2分の１にし2年任期で可決は区分所有法の強行規定に反します。
また、A社（公共事業の実績などもある堅実な会社）の大規模修繕見積書の倍以上の金額を管理会社のグループ会社が提示し、〇円で合意形成できないから部分修繕を〇円でと今年の議案書に入れ込み、「小さな割高工事を幾つも実施することで修繕積立金が枯渇し大規模修繕できなくなるので、議案にある鉄部塗装は足場を組まずにどうやってバルコニー塗装を行うのか、A社の見積書では鉄部塗装は予算書の金額より2割安いお値段でバルコニー含めて修繕可能」であるため修正を求めたのですが、十分な説明もせず、理事長と管理会社フロントは総会に上程しました。
否決しなければ管理組合（＝組合員全員）の利益に相反する事例です。
鉄部がサビて取り換えになる前に修繕をという一見良さげな議案でしたが、専門家に問い合わせたところバルコニーは足場がなければできないマンション構造です。
管理会社フロントと理事長が結託して利益相反の議案を総会に上程する場合、「総会のチェック機能」を十分に働かせるために、理事長以外の理事あるいは組合員にできることは何だと想定されているのでしょうか？
総会で反対票が出る場合、議論がつくされていないことが原因の一つと言えます。本来は一年かけて総会に上程する議案書を理事会審議するべきところ、管理会社フロントが作成した「原案」に積極的に意見しているのが（理事３人のうち）１人だけだという理由で「原案通り」とされています。 -
11775 匿名さん
理事３人のうちもう一人（Jさん）は可決しても「執行しなければいい」というお考えですが、総会で可決された議案を執行しなければいいというお考えの根拠として、一般的な法解釈では、どういう法令、条項、法律、標準規約コメント等があるのかご教示ください
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11778 匿名さん
A社を選択すれば１億円でできる大規模修繕（個人やマンションの特定を避けるために戸数を伏せ、一律実際の金額の〇倍に掛けています）ですが、理事会資料として去年「全部やれば３億３千万円。範囲を特定することで縮小するお話し合いを理事会で行う。２億４千万円にお値引きも可能（予備費１割の総合承認）」と金額が提示されました。KK氏「２億円でも高いとTさんが言う」。
Tさん「管理会社任せにすれば割高になる。管理組合が主導し相見積もりを取りましょう。A社が１億円でできるのに高過ぎる」。
２億４千万円で合意形成できないから管理会社フロントとKK氏「鉄部塗装１千万円」を予算にいれた議案書作成。（KK氏とフロントは組合員に「理事会にお任せします」と言わせるために偽情報など情報操作を頑張っている）
Tさんは大規模修繕（１億円）を推薦しています。（外観の汚れ、コンクリートのひびわれから地下室への漏水が発生するなどもあり資産価値維持向上のために大規模修繕が必要な状態）
修繕積立金を取り崩せば予算確保できますが管理会社フロントとKK氏が「Tさんはお金の流れがわかっていない」「現金出納が」など個人攻撃しTさんが「修繕積立金を取り崩すために日数がかかることを仰っているのですか？」など質問しても有耶無耶にして無言で嘲笑している様子。
A社のお見積書のなかで鉄部塗装は全部で八百万円以下（仮設費は別）。
KK氏とフロントが推す「鉄部塗装１千万円」はTさん「大規模修繕１億円」と比較すると、１億円と１千万円では１千万円が安いですが、長期的な視野では、今１千万円をつかうと修繕積立金が枯渇し大規模修繕できなくなる（or修繕積立金値上げ）になるので「鉄部塗装１千万円」に反対です。足場が必要なバルコニーはどうするのかを質問してもKK氏もフロントも質問に答えません。立案した方に説明責任はないのでしょうか？
予算に記載しても「執行しなければいい」と了承するよう（ガタガタしないよう）にとTさんは言われましたが、騙されているような気持ち（管理会社やKK氏や取り巻きに対する不信感）でいっぱいです。
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11779 匿名さん
A社のお見積書は２月理事会で組合の名前で見積もりを取ることの了承を得たうえで取りました。現地確認をしていただいてコスト削減など考えていただいています。
A社の見積書と管理会社グループの見積書を組合員さんに郵送し、A社の見積書に「賛成します」の署名捺印を集めました。組合員数では40%の賛成、戸数では50%の賛成ですので、理事会で「こんなにたくさんの人が賛成しているのに議案書に反映しないのか？」を問いました。総会に施工の方に来ていただいて質疑応答など行いたいと要請しましたが、拒否され、「適法には行えないと判断して５分の１請求を却下した」等と議事録で一方的に告げられました。
KKさんは「Tさんはなんでも一人で決めちゃうんだ」などと個人攻撃していますが、事実無根です。TさんはA社に見積書を取るまえに理事会で話をして了承を得ていますし、管理会社Hの見積もりが高過ぎることについても一方的な否定をせず理由を聞こうとしています。 -
11780 匿名さん
マンション大規模修繕見積もりでA社の3.333倍の金額を提示している自社グループを取り上げる管理会社は何を考えているのでしょうか？
KK氏はA社と同じぐらいの金額の見積書をH社から得ているかのように吹聴していますが、はっきり言って偽情報です。嘘ではないならその資料を見せてくださいと閲覧請求しましたが有耶無耶にされています。 -
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11781 匿名さん
大規模修繕工事の際、相見積もりを取ることは大切です。
ただ、その場合、同じ条件で見積もりを取らなければ意味がないでしょう。
同じ条件とは、同じ修繕箇所、同じ平米数、同じ仕様、同じ材料のことです。
しかし、同じ条件で相見積もりを取るということは、設計図面で部位ごとの数量調書から数値をださなければならないでしょう。この相見積もり書を作成するには建築士でなければできないでしょう。
この同じ条件での相見積もりでなければ工事費はまったく分かりませんし、意味がないでしょう。
そして、見積書の項目は同じにして見積業者には単価だけを記載してもらいます。
そうすれば見積価格の高い安いは判断できます。
-
2
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11783 匿名さん
同じ条件での相見積もりは取ってないんでしょう。管理会社任せの金額だけでは
高いのは当然です。劣化診断は悪い個所の修繕を知るだけです。
相見積もりを取るためには同じ条件で取らなければ意味がないでしょう。それができるかどうかが重要なポイントになります。
極端にいえば、管理会社が作成した共通仕様書でもいいんですが、単価の欄だけを消して相見積もり
業者に単価だけを記入してもらうやり方であれば、それでも工事費の高い安いは判断できます。
管理会社や特定の業者に丸投げをすればその工事費が適正化かどうかは分かりません。これを随意契約といいます。
１１７８１の内容を熟読してみてください。
要は同じ条件で相見積もりが取れる共通仕様書を作成してもらうことが大切です。-
3
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11784 匿名さん
劣化診断をすれば悪い箇所は分かりますが、その工事を全てやるかどうかは
管理組合が考えればいいのです。
そして修繕をやる個所の共通仕様書を作成して同じ条件で相見積もりを取れば
いいでしょう。-
3
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11785 匿名さん
そのためには、建築士を雇わなければならないでしょう。
所謂設計監理方式を採用するべきです。
どちらにしても、設計監理はやらなければならないのですが、設計業者が
自分の会社の社員に仕様書通り工事が行われているかのチェックをさせるか第三者に委託するかの違いとなります。工事費にはどちらにしても加算されます。 -
11786 匿名さん
>>11727 関連
> ２回目会合の検討項目は、以下のとおりですが、>>11705 についても、事務局の修正（訂正）案が示されると思います。
8/8 の２回目会合で以下の修正案が示されました。
【修正案】
（総会の会議及び議事）
第47条 総会の会議（WEB会議システム等を用いて開催する会議を含む。）は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
２ 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
３ 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前２項にかかわらず、組合員総数及び議決権総数の【過半数】を有する組合員の出席を要し、出席組合員及びその議決権の各４分の３以上で決する。
一～五（略） -
-
11792 匿名さん
>>11727 関連
【社会情勢等を踏まえた見直し】
・マンション内での喫煙に関するルールの整備
管理組合において、喫煙に関するルールを定める際の留意事項をコメントに追加
【改正案】
【コメント】第18条関係
（新設）
⑥ 喫煙に関しては、共用部分（専用使用権が設定されている部分を含む。）においてそれを認める、認めない等の規定、認める場合において他の区分所有者及び占有者に受動喫煙被害を及ぼさないために守るべき事項、これらの事項に違反した者に対する措置等について、使用細則で定めることは可能である。
また、共用部分での喫煙を認める場合のほか、専有部分における喫煙であっても、他の区分所有者及び占有者の望まない受動喫煙を防止する観点から、周囲の状況に配慮した方法で喫煙することが望ましく、使用細則において、そうした規定を盛り込むことも考えられる。
（第２回会合 資料１より） -
11796 匿名さん
>>11792 関連
産経新聞 2023/5/25
【受動喫煙防止、自室も制限 明石の分譲マンションで規約改訂】
https://www.sankei.com/article/20230525-3AP5ND63CVKZLGQ5SQVTXKS5SU/
>>11792 の背景 ⇒ 改正健康増進法に基づく基本方針において、令和14年度までに「望まない受動喫煙」をなくすことを目指すこととしている。
（第２回会合 資料１より）-
1
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11797 匿名さん
使用細則で共用部分での喫煙を禁止しているが、管理業者の関連会社の清掃員が昼休みに集会室で喫煙しているのを幾度となく見た。
また、修繕工事の時、作業員が共用部分にタバコの投げ捨てをしたらしいのが問題になったことがある。
受動喫煙の防止について、現在検討されている標準管理委託契約書の見直し（不動産・建設経済局が担当）で、共用部分に立ち入る管理業者、管理業者から再委託された業者を対象にするべきと（私は）思うが、どう思いますか？
令和７年マンション管理法改正に伴うマンション標準管理者事務委託契約書の策定等に関する検討会
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan... -
11799 匿名さん
>>11771
https://www.news-postseven.com/archives/20180227_655540.html/2
>私たちは反対派グループを形成して仲間を募ったが、結局のところ理事長一任の委任状を行使されて疑問の多い議案はすべて可決。その後、区分所有法に基づく理事長解任のための臨時総会を招集してみたが、自らが議長となって同様に委任状を行使。自らの解任を求める議案を否決して見せた。
これは、区分所有法３４条３項（区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。）に基づく区分所有者の請求に対して、管理者（理事長）が臨時総会を招集したということなのか？ -
11800 匿名さん
>>11799 関連
【区分所有法】
第４１条（議長）
集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の一人が議長となる。
【マンション標準管理規約（単棟型）】
第４４条（組合員の総会招集権）
１ 組合員が組合員総数の５分の１以上及び第46条第１項に定める議決権総数の５分の１以上に当たる組合員の同意を得て、会議の目的を示して総会の招集を請求した場合には、理事長は、２週間以内にその請求があった日から４週間以内の日（会議の目的が建替え決議又はマンション敷地売却決議であるときは、２か月と２週間以内の日）を会日とする臨時総会の招集の通知を発しなければならない。
２ 理事長が前項の通知を発しない場合には、前項の請求をした組合員は、臨時総会を招集することができる。
３ 前２項（１項および２項）により招集された臨時総会においては、第４２条第５項（※）にかかわらず、議長は、総会に出席した組合員（書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。）の議決権の過半数をもって、組合員の中から選任する。
※ 第４２条（総会）
第５項 総会の議長は、理事長が務める。
＜マンション標準管理規約（単棟型）によると・・・＞
４４条１項の請求を受けて理事長が臨時総会を招集した場合、または２項により組合員が臨時総会を招集したした場合の議長は、理事長ではなく、総会に出席した組合員（書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。）の議決権の過半数をもって、組合員の中から選任する。 -
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11802 匿名さん
＜令和７年マンション管理法改正に伴うマンション標準管理者事務委託契約書の策定等に関する検討会＞
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan...
【「マンション標準管理者事務委託契約書」の策定について】
○ マンション管理法施行規則の改正について（第１回 資料２）
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001899...
○ マンション標準管理者事務委託契約書、マンション標準管理委託契約書等の検討スケジュール（第２回 資料５）
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001903...
○ マンション標準管理者事務委託契約書及び同コメント（第２回 資料１）
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001903...
○ 管理業者管理者方式を採用した場合におけるマンション標準管理規約の取扱いについて（第２回 資料４）
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001903... -
11803 匿名さん
本日、
＜令和７年マンション管理法改正に伴うマンション標準管理者事務委託契約書の策定等に関する検討会＞
第１回（6/30）の「議事概要」が公表されました。
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001904... -
11804 匿名さん
【「マンション標準管理者事務委託契約書」にでてくる「管理者事務」とは？】
【標準管理者事務委託契約書】
第２条（契約の当事者の関係等）
２ 本契約における用語の意義は、本契約に特別の定めがあるもののほか、甲の規約及び使用細則その他細則並びに建物の区分所有等に関する法律、民法及び【マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成12年法律第149号）】の定めるところによる。
↓
【マンションの管理の適正化の推進に関する法律】
第七十二条 第一項
－抜粋－
管理者事務（当該管理組合の管理者等がマンションの管理のために当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等を代理してマンション（専有部分を除く。）を保存し、集会（区分所有法第三十四条（区分所有法第六十六条において準用する場合を含む。）の規定による集会をいう。）の決議を実行し、及び規約（区分所有法第三十条第一項（区分所有法第六十六条において準用する場合を含む。）の規約をいう。）で定めた行為をすることに関する事務をいう。次条において同じ。） -
11805 匿名さん
【標準管理者事務委託契約書】
第１条（総 則）
甲は、本マンションの管理規約（以下、「管理規約」という。）に基づき、本マンションの管理者に関する業務（以下、「管理者事務」という。）を、次条以下に定めるところにより、乙に委託し、乙はこれを受託する。
第２条（契約の当事者の関係等）
１ 甲と乙との関係並びに乙の権限及び義務は、本契約に定めるもののほか、甲の規約及び使用細則その他細則、総会の決議並びに建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号）及び民法（明治29年法律第69号）の規定に従う。
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