マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>11711 の参照法条（3/3）

【民法】
第１１０条（権限外の行為の表見代理）
前条第一項本文の規定は、代理人がその権限外の行為をした場合において、第三者が代理人の権限があると信ずべき正当な理由があるときについて準用する。

第１０９条（代理権授与の表示による表見代理等）
１　第三者に対して他人に代理権を与えた旨を表示した者は、その代理権の範囲内においてその他人が第三者との間でした行為について、その責任を負う。ただし、第三者が、その他人が代理権を与えられていないことを知り、又は過失によって知らなかったときは、この限りでない。
２　（略）

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>>11712 >>11714 >>11716 を読めば、>>11711 における裁判所の判断がわかる。

１．本件契約は、共用部分の管理に関する事項（区分所有法18条1項）に該当し、総会の決議が必要であるが、総会の決議はされていなかった。
２．共用部分等の（狭義の）管理行為および変更行為については、管理者の職務ではなく、管理者には区分所有者を代理する権限はない（つまり、管理者は包括的代理権を有していない。）。
３．一般社団法人法７７条５項は、代表理事が包括的代理権を有している（4項）ことを前提とした規定であり、類推適用をすることはできない。
４．また、民法１１０条の表見代理は、第三者が代理人にはその権限がないことを知らなかった（善意）、かつ、知らなかったことについて第三者には過失はなかった（無過失）ときに成立するが、本裁判においては、重大な過失（診断の発注は総会決議が通常であり、診断業者はそれを知り得る立場にあるが、総会決議を経ていないことを知らなかった）があるとして、表見代理の成立が否定された。

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またコピペ

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>>11718 職人さん
>またコピペ

コピペ元を教えてください。

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>>11718 は、都合が悪くなると、すぐに雲隠れするKYMWKKMの投稿ですね。

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たとえば動物病院って安い所のほうが猫が治ることがある。調査や諸経費が上乗せされる高級店は手術や安楽死を勧めるケースでも、安い所はカテーテルの代金550円だけで治療してくれたりする。
同じように、建物の修繕も良心的なところを選ぶ自由が確保されなければならない

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KYMWKKM・・・空気の・読めない・宮崎県の・わかっていない・後期・高齢・マン管士

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＜マンション標準管理規約（単棟型）第４７条第２項について＞

現行のマンション標準管理規約（単棟型）では、第４７条（総会の会議及び議事）第２項に「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。」と規定している（これは、区分所有法３９条１項の「別段の定め」である。）。

この規定は、２００４年に標準管理規約が「中高層共同住宅標準管理規約」から「マンション標準管理規約」に変わった際に、それまでの規定（※）から改定されたものであるが、その後、２０年以上変更されずに続いている。

また、今般、マンション標準管理規約の見直しが検討されているが、第２項の改定は予定されていない。

※【中高層共同住宅標準管理規約（単棟型）】
第４５条（総会の会議及び議事）
第２項　総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合には、議長の決するところによる。

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コピペだね。そんなことはみんな知っているよ。

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>>11724 宮崎県の爺さん（KYMWKKM）
>コピペだね。そんなことはみんな知っているよ。

>>11717 と >>11723 のコピペ元をお示しください。
雲隠れはしないでね。

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　よろしくお願いします。当マンションの現に有効な管理規約では第9条において次のように取り決めています。

第９条（集会）
１．管理組合は、集会の議決により意思決定を行う。
２．管理組合の首魁は、「区分所有法」に定める集会とする。
３．集会における議決権は、それぞれの住居の専有部分について各１議決権とする。
専有部分の区分所有権が共有されている場合には、その共有者は全員連帯して１議決権を行使することを要し、共有者のなかから議決権を代表して行使する者を管理組合に届け出なければならない。
４．集会は、書面または代理によるものを含め、前項の定めによるすべての議決権（以下総議決権という）の過半数の議決権を有する組合員の参加がなければ議決を行うことができない。
５．集会の議決については、次の通り区分する。
なお、本規約に別段の定めがないときは、通常議決をもって集会の議決とする。
(1)通常議決　議長を除き集会に参加した区分所有者および議決権の各々過半数の賛否による議決（賛否同数の場合において、議長の決定による議決を含む）
(2)特別議決　区分所有者および総議決権の各々４分の３以上の多数の賛成を得た議決、ただし区分所有法62条の「建替え議決」は、区分所有者および議決権の各5分の４以上の多数の賛成を得た議決

　管理会社フロントが作成した「議案書（原案）」には、規約で「議長を除き」と記載されているのにもかかわらず、「■決議要件：議長を含む出席組合員の議決権総数の過半数の賛成[普通決議]」と書かれています。
　KK氏（現理事長）に修正のための臨時理事会開催を請求したのですが却下されました。
（行政の月１の相談会に複数名で行き複数の先生方に管理規約や議案書等を確認していただいています）

　議長への白紙委任票について賛否が分かれる議案の場合に最初の賛成反対の挙手のときから反映されるのか、賛否同数のなるまで数えないのかが不明瞭で（規約では含まないのに議案書では含むと書かれて）白紙委任しないように（できるだけ出席してください）呼び掛けていたのですが、賛否同数になるまで議長票を含まないのであれば、総会の成立のための票数（第9条4）においては数えるけれども賛否分かれる議案においては多数決に数えないということになります。

　KK氏の区分所有者としての一票は数えても、区分所有者のKK氏を代理人とすると記載されていない白紙委任票については、賛否同数になるまで議長票を数えないので、出席〇戸委任状〇戸の「委任状〇戸」は議長票なので最初の賛否に数えない。

　マンション総会の場合、各々の議案に賛成も反対も表明がなくただ期日までに提出しないといけないと思って白紙委任を出されている方が賛成と反対に分かれている議題で自分の票が対立しているどちらかに任意に振り分けられ数えられることを負担に思うことに改定区分所有法は対応してくれていると思います。

　議長の区分所有者としての一票がカウントされるのはわかるのですが、議長票（白紙委任含む）は賛否同数になるまで含めない管理規約において、なぜか議長票を最初から含まないといけないと主張されることが今回の区分所有法の改定でなくなることを期待しております。

　管理会社フロントが作成した議案書は（故意に）読み手の誤解を誘発するような書き方をしていると思いました。
　フロントに「お父様（が理事長）の時代もそうだったことについて？」を聞かれたので「父の時代もそうだったのですか？」と問うと「最初から挙手されていた」と仰るので、「賛否分かれる議案で父が最初から挙手していたというのは本当ですか？どの議案についてですか」と問い返すとうやむやされました。賛否が分かれる議案で父が最初から挙手していたという事実はございません。
　3年以上前の議案書を確認したところその文言がなく、今年、去年の２年の議案書のみ「議長を含む出席組合員の議決権総数の過半数の賛成」と書かれています。
　どうして「出席組合員の議決権総数の過半数の賛成（（賛否同数の場合において議長の決定による議決を含む）」「出席組合員の議決権総数の過半数の賛成（（賛否同数の場合に議長を含む）」と書かないのでしょうか？
　管理規約第9条5で「議長を除く」と明記されています。

　KK氏とフロントが管理規約で４分の３以上と取り決められていることを勝手に過半数に減じて去年３月総会において普通決議で可決したことについてはマンション管理士さんから「区分所有法の強行規定の違反」と教わりました（行政の相談会でも確認済み）。

　裁判で理事長相手に訴訟を起こすことは考えていません。しかし、管理規約に違反してまでも「議長を含む」という虚偽の議案書を組合員さんに配布し、修正を求めても有耶無耶にすることについて、このまま黙っているわけにはいかないと思います。作成したのは管理会社フロントですが、黙っていたら理事会ぐるみでやったことのようじゃないですか。管理規約を読みさえすれば中学生でも間違いに気づくことでしょう。

　事なかれ主義や隠ぺい体質や無関心という問題は、全国的な問題だと思います。
　今ある法律にのっとって係争ということではなく、マンション管理のありかたについては今まさに国が試行錯誤しながら制定していっているところなので、できるだけ事実を公開し、今後に希望をつなぎたいのです。

　理事長とフロントが管理規約違反の議案書を作成、組合員に配布することは法律上、どの法律の違反になるのかご教示ください。

　

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8/8（金）に、「令和7年マンション関係法改正等に伴うマンション標準管理規約の見直しに関する検討会」の２回目会合が予定されています。
２回目会合の検討項目は、以下のとおりですが、>>11705 についても、事務局の修正（訂正）案が示されると思います。

【令和７年マンション関係法（区分所有法）改正を踏まえた見直し】
・修繕積立金の使途
・共用部分等に係る損害賠償請求権の代理行使

【社会情勢等を踏まえた見直し】
・管理組合役員に就任可能な者の範囲の見直し
・管理組合役員等の本人確認
・管理組合が取り組むべき防災関係業務
・マンション内での喫煙に関するルールの整備

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コピペ王が連続書き込みをしている。

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>>11728 宮崎県の爺さん（KYMWKKM）

お読みいただき、ありがとうございます。
>>11725 の件、よろしくお願いします。

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これからもコピペでいいから書き込みを続けなよ。
それから宮崎のじいさんは誰なの。

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管理規約で「議長は除」と書かれているのに議長票を含むと誤認させるのは、理事長は抱き込んでいるから自社に有利なように決議しようと画策しているってことじゃないの？　長谷工ほどの大手がどうしてこんなことするの？

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宮崎県の爺さん 2009/03/03 14:08:00
>私は来年理事の順番がまわってくるので２年かけてマン管の資格をとり現在登録申請中です。
>当マンションは築１２年で来年大規模修繕が行われるので修繕委員会が設けられています。
>私は２年前定年退職して現在は家で株の売買をやっている者で時間的には余裕があるので理事長に推されるかもしれないと思っていますが正直いって理事長は大変だと痛感させられました。
>現在は実務的な勉強を本格的にやっています。このスレも参考に読ませて戴きました。
>資格をふりかざして理論的にやろうとは全然思っていません。又理事長を受けるつもりもありません。理事はやらなければなりませんがね。これから時々このスレに参加させてください。
>　　　宮崎県の１６０戸の中規模マンションの住人です。

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お疲れさん。
しかし暇人だね。良くそんな書き込みを調べたね。
ただ宮崎の爺さんとは関係ないけどね。
それが分かってなくて決めつけているのが滑稽だよ。

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ここのスレ主は宮崎の爺さんとのことだが、最近彼はここにはきていないのではないのか。彼が来てくれればここのスレは活気がでてくるし、投資の書き込みもなくなると思うが。

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匿名さん 2014/07/05 21:52:39

>「マンション管理士に質問しよう」のスレをたてた者です。
>前スレは、マンションの管理についての悩みを全員で解決していこうという主旨のもとに、相談や悩みに答え、情報の提供や問題提起等を行いスレを盛り立ててきましたが、なりすましの者にＰＡＲＴ２をたてられ、後は野となれ・・・という状態です。
>このスレは私のたてたものではありませんので、ここに帰ってくることは絶対にありません。
>後は、今度スレをたてられた方が責任をもって運営されていくと思います。
>しかし、新レスに移行したスレは殆どが消滅してしまっています。
>そうならないように、マンションの理事のみなさんのために、適切なアドバイスをしてあげてください。
>今度のスレタイは、マンション管理士だけで解決されるようですので、大変でしょうが、しっかり後を託します。
>では、ごきげんよう！

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