23区内の新築マンション価格動向（その14）

＞大学教授さん

ご持論を楽しみに読ませていただいてます。
今後は東京駅を中心とした円心で発展。
よって現在地価の安い開発の遅れる東側が今後有望ということですね。
仰ること理解できます。
ただ、地方の有能な人材を入社させるため企業が福利厚生（特に住居費）に力を入れるとのことですが、
今の企業は年収制に切り替わっていく傾向に見えるのですが。
そして、手当て部分から人件費を削減したいと思っているのではないですか？
私は住居費はいくつかの手当ての内最初になくなるものだと思っていました。

最新の未来地図、是非読んでください。

これからの東京駅周辺の変貌はすさまじいです。

なんで東なの？　足立区とかが脚光をあびるってこと？

>>142さん

それだと余計、地価の安い東側しか選択肢がなくなることになりませんか？

先の参院選挙は、
選挙制度の元で、民主的に行われた百姓一揆です。
自民党におきゅうをすえたなんて生易しいもんではなく、貧困層による革命なのです。
格差社会に多数の国民がノーと言ったのです。

これから、地方は下がって、都心だけ不動産が高騰しつづけるなんて言ってる人。
多数の日本人の意見を無視した阿部総理なみの
勘違いさんか、自己中心的な考え方しかできない人ですね。

これから格差是正に政治の舵取りが変わる日本。
都心マンションだけが、高騰するわけありません。

106さんが言うようにこれ以上、格差が広がれば、
政府が規制を開始しますよ。

未来地図も大きく変わる可能性が高いでしょう。

>>146
自民党にノーではなく安倍内閣を拒否しただけですよｗ
ちゃんと真実を理解してください

長く政権に居座りすぎた与党にＮＯでしょ。

保守的だった年配有権者も直接的な被害をこうむって、やっと重い腰をあげただけ。難しいことなんて考えちゃあいませんから。

建築基準法・・都市計画法による用途地域の設定？
時代遅れの設定なのでは？なんか差別的な法律と感じます。
もし、この法律が変更されれば丸の内・大手町近辺及び、東京駅
へアクセスしやすい都心近隣地域の東部地域に優良住宅地が
創生される可能性はありますね。

そのなれば、東京未来図も変わるかもね。
今の都心住宅地は、戦後数十年で形勢された都市構造だからね。
江戸時代の街並区分に戻るかもね（笑
そうなったら根岸とかは隠居するにはいいかもね。

>>146
国のコントロールがそこまで効くわけなかろうに

てか、都心部が高騰するから、段々と人々が周辺エリアに移動するわけで、地方部の活性化は都市部の高騰が結果的に幸をもたらすでしょ。

マンション価格の高騰について
①時間的ひろがり
高騰は永久に続くものか
一時的なものか
②影響が及ぶ範囲
都心の地価の高騰の影響が及ぶ範囲は、限定的なものと考えるか
全面的な影響を及ぼすものなのか

①については高騰の原因が用地取得難によるデベロッパーの競争
　入札の結果仕入れ土地が高値になったことだとするなら
　もうこれ以上都心で土地が供給されなくなれば、高騰も止まる。
　（下がりはしない）
　下がる派の言い方は、永久に上がり続けるはずはないから下がる
　・・・
②については、デベの見方は全面的に影響が及ぶ。だから郊外も
　いずれは高値で売れるはず・・というもの。
　これについて、私は、影響は限定的。影響を受けるのは都心の中古市場
　と都心周辺の築浅市場だけという見方だ。
　なぜなら、都心を買いたいという人の予算は坪単価３３０万以下では
　ありえあない。しかし５００も７００も出せないとなれば中古を買うか
　距離を少しだけ妥協するか。

中古マンションも上がっているよ
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=13485
郊外は新築との乖離が大きいからまだ上がる余地あり
賃貸の成約件数は10ヵ月連続で減っている
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=13574
坪単価２５０万以上ださないと買えない「最寄り駅」が増えた
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=13322

地価は全面的に高騰はしないがマンション需要は底堅く
賃貸から持ち家に移行する動きは続いているようだ。

でもさ、バブルの時みたいにまだまだ人口増えるという時代なら
分かるが、人口が減っていく中で、都市部だけでなく郊外まで
上がっていくことってあり得る？？
闘志が盛んになるからってこと？でも、借りてもどんどん増えないと
だし・・・

単純な話。
値下がり途中で買うのが安全なのか、値上がり途中で買うのが安全か。
値下がり途中で下げ止まらずに失敗した例は数多い。
値上がり途中で買って失敗したという例は記憶に無い。

不動産は、一旦値上がりしはじめて１年で止まるという値動きはない。
逆に下がり始めたらどこまでも底なしに下がり続けると思ったほうがいい。

逆に
この１３年間、どうやって地価下落を止めようか識者が知恵を砕いても
止まらなかったのだよ。
高騰を止めたのが融資規制だから今度は融資をどんどん促進しようと
思って量的緩和をおこなったが、ほとんどが海外に流れた。
地価があがったのは米国だ。
お返しに米国が安値で日本の不動産を買って儲けた結果地価が
とまった。
豊富なベースマネーは一旦米国の地価をあげてサブプライムローン
問題という余禄までつけ、地価一つまともにコントロールできない
わが国の金融政策当局は、底値買いで外資の思うままに操られ
あげくのはてに泥棒に追い銭で、低金利で金まで貸してやっている。
こんなおいしい市場から外資が手を引くはずがないだろう。

悔しいから日銀は金利をあげたいのだが、おまえらのマネーが
国に流れ込んで住宅バブルになったんじゃないか、ほーらサブプライム
ローンの焦げ付きだどうしてくれる。公定歩合を下げているやさきに
日本は悔しいだけで金利あげるって話か？うら、うら。と小突きまわされて
いる。財務大臣に電話までかけて「おーら、ウォール街＝ホワイトハウス
の意向はわかっているんだろうな。金利あげるんじゃねぇぞ」と
脅される。
株価が思い切り下がって、びびったあとで、どうせお前ら株価も
地価もあげないと生きる術はないのだろうと脅されている。

地価が下がったほうがいいなんていう馬鹿は、大不況待望論者と
いう自分の姿が見えていない。
一旦さがりはじめたらまた長期に不況になるよ。
ほどよく２００３年底値で止まる保証はない。
というかそこまで下がったら経済的損失は膨大なものだ。

地価が下がるというのは金融の根幹。あきらかな信用創造の
危機。心臓の鼓動が次第にゆっくりになることと同等だ。

地価は血圧。上がりすぎるのはヤバイが低血圧は運動機能
そのものが低下する。

騙されてはいけない。
郊外も上がると言われ、それに釣られて郊外を買い莫大な含み損を抱えて、いまでも引っ越しできず、郊外から通う50代。
それと同じ運命をたどりたいのか？
デベロッパーは売るのが商売だから、開発する土地がなくなれば、どんどん田舎へ土地を求めて行く。
そしてそんな土地に建つマンションをなにも知らない庶民を騙して売りつける。
売ってしまったらデベの勝ち。

人口がどんどん減っていくこれからの時代で価値のある土地なんて首都である東京23区（但し埋立地は住宅地としての価値なし）だけだよ。

単純な話。
値下がり途中で買うのが安全なのか、値上がり途中で買うのが安全か。
値下がり途中で下げ止まらずに失敗した例は数多い。
値上がり途中で買って失敗したという例は記憶に無い。

不動産は、一旦値上がりしはじめて１年で止まるという値動きはない。
逆に下がり始めたらどこまでも底なしに下がり続けると思ったほうがいい。

逆に
この１３年間、どうやって地価下落を止めようか識者が知恵を砕いても
止まらなかったのだよ。
高騰を止めたのが融資規制だから今度は融資をどんどん促進しようと
思って量的緩和をおこなったが、ほとんどが海外に流れた。
地価があがったのは米国だ。
お返しに米国が安値で日本の不動産を買って儲けた結果地価が
とまった。
豊富なベースマネーは一旦米国の地価をあげてサブプライムローン
問題という余禄までつけ、地価一つまともにコントロールできない
わが国の金融政策当局は、底値買いで外資の思うままに操られ
あげくのはてに泥棒に追い銭で、低金利で金まで貸してやっている。
こんなおいしい市場から外資が手を引くはずがないだろう。

悔しいから日銀は金利をあげたいのだが、おまえらのマネーが
国に流れ込んで住宅バブルになったんじゃないか、ほーらサブプライム
ローンの焦げ付きだどうしてくれる。公定歩合を下げているやさきに
日本は悔しいだけで金利あげるって話か？うら、うら。と小突きまわされて
いる。財務大臣に電話までかけて「おーら、ウォール街＝ホワイトハウス
の意向はわかっているんだろうな。金利あげるんじゃねぇぞ」と
脅される。
株価が思い切り下がって、びびったあとで、どうせお前ら株価も
地価もあげないと生きる術はないのだろうと脅されている。

人口１００万規模の地方都市でも、行政の無策の結果だろうがタダみたいに安い
マンションがごろごろしている。
これは、地価が低下したから地方経済が低迷したのか経済が低迷
したから地下が下がったのか判然としない。
東京の高騰と比較すると、そのギャップに驚く

真価を読めたら大儲けするチャンスなのかもしれない。
２００４年供給過剰大暴落説のさなかに大きな買い物した勇気は
ぜひとも地方都市の不動産投資でもう一度発揮したほうがいいのかも。
そう思う私は阿呆ですか？
いかがでしょうか、元祖匿名はん。

>>155
需要が減れば供給減らしてバランスとるでしょ。

供給減らして食えるかという話だけど
土地の仕入れがタダなら供給すくなくても利益は維持できる。
要は社員くわせればいいわけでしょ。
その社員だって平均年齢４５歳以上だ。大半は維持管理会社へ出向
残ったベテランは等価交換とか住民対応など昔取った杵柄。

業界の将来心配している人がいるけど、３０年超え、耐震診断アウト
マンションの建替えに容積率ボーナスでもつける法改正があれば
いっきに仕事は増えるでしょう。
心配いりません。

１５７さん
オレも５０代だけど郊外買えたのは下がりはじめてからだったよ。


＞郊外も上がると言われ、それに釣られて郊外を買い莫大な含み損を抱え
郊外が４５００万で３ＬＤＫ買えたのは１９８５年まで。
金利が高いからサラリーマンが買えるのは公団分譲。私鉄沿線は
都内のマンション転がしでないと手がでなかった。
当時のドラマ「金曜日の妻たち」で主役をやったのは、古谷一行
どうみても６０代だけどな。

郊外も上がるなんて誰もいってない。下げ止まると買ってに思い込んで
買ったのだよ。

今回は上げ止まると勝手に思い込んで買いの逃がすのが素人の
浅はかさだとオレは思うよ。

程度の差こそあれ、162さんの考えに同意。
せめてもの救いはまだ、金利が低い状態だということ。

素人の身勝手な思い込みは、損を防げても得を招くことはない。
オレはデブだがデベではない。そのデブが言っているのだから
間違いない。
地価というものの値動きを自分勝手な都合で解釈しないほうがいい。

優遇付の長期金利は今が最高のチャンスかもしれない。
ここで１０年固定で低金利で融資受けておかない手はないと
普通の人なら考えるけどね。

現在郊外に住んでおり、共働きのため、
都心に住めば、通勤が便利で、家族の時間が増えるには納得です。

ですが、
老後、都心のマンションでの生活に憧れはありません。
交通の利便性が良いとのことですが、60歳過ぎて、人ごみに紛れて、
駅の中をさまよい、電車に乗り、デパートを歩き回るのは、
疲れそうです。狭い空間ばかりで、なんか寂しいです。

また、何をするにも、すごくお金かかりそうですね。

そういう将来金銭的に余裕の無い人は無理して都心物件買う必要はないと思いますよ。
身の丈にあった土地に住めばよいだけのことです。

デパート歩き？
楽しいぞ。
好きな店だけ行って、好きな物だけ買って、何で疲れるの。

空間が狭い？
天井が高く広々としたショップやレストランを選べばいい。

駅の中をさまよう？
地下鉄はなるべく乗らない。自分の車か、飲む時もタクシー。

憧れ？
別に自然体で住むだけじゃん。

郊外？
パチンコ屋か、大規模モールしかないだろ。
多分、老後になっても、つまらないぞ。

結論都心はブランドや刺激や情報が欠かせない人が、年をとっても
買い続けるので、下がらないってことですかね？

睡眠７時間で１７時間起きているうち往復２時間の通勤なら
１５時間、勤務時間が残業（つきあい）込み９時から８時までの１１時間なら
平日家族とすごす時間は４時間
そのうち朝１時間なら夜は３時間。
帰宅後風呂とメシで１時間だから余暇は２時間。
こんな細切れ時間だれも貴重だとは考えないだろう。

これが通勤往復１時間節約できると大きく違う
朝６時におきて８時３０分まで２時間半家ですごす。
家庭の会話の時間としては貴重。
７時に会社を出てれば７：３０には家につく。
勢い仕事は速めに切り上げて家族と食事を
しようという気にもなる。

休日もそうだが平日家族とコンサートや外食する機会が増える。
家に金をかけているのだから寝に帰るだけではもったいない。
書斎を持ったら平日そこですごす時間も欲しくなるだろう。

会社と家が往復２時間。車ならまだしも電車で立って通うと
いうのは世界でもまれな忍耐力だとはいえまいか。

なぜ下がらないと言えるのか？

>>169さんの説も一理ある。
さらには人間の欲にはきりがないことと、現在のマンションは発展途上の形態だからである。
たとえば昭和のマイカーブーム初期を思い出してもらいたい。
軽はもとより大きくてもカローラやサニーで十分満足だった。
ところが今はミニバンや３ナンバーがスタンダードである。
要するに２０数坪では生理的に我慢の世界であって、田舎に行けば貧富の差に関係なく大型の住居になっているのが一つの証明でもある。
細かいところを言えば部屋の隣にトイレがあることだけでも、本来他人を呼ぶには不都合なのだ。
また、仮に少人数の暮らしだとしても物のあふれる現代だ、趣味の物だけでもすぐに溢れかえるだろう。

従ってもし物件が単純に半額になることがあれば間髪入れずに余裕のある人から隣を買い占めることになる。（このへんは矛盾のある書き方になってしまったし説明下手だが各自何かを当てはめて読み替えてほしい）
結論として、東京暮らし（都心は勿論、準都心も含めて）を望むのであれば
運良くこれから数年以内に（手が届くうちに）購入できる人が、次のステップへの最後の切符を手に入れたことになるであろう。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070807/510452/

首都圏　2007年の駅別坪単価上位30位ランキング（専有面積30m2以上） 坪単価：万円
　 沿線名 駅名 坪単価 平均専有
1 ＪＲ中央線 四ツ谷 546.9 95.73
2 東京地下鉄日比谷線 広尾 505.2 92.47
3 東京地下鉄日比谷線 神谷町 495.0 74.20
4 ＪＲ山手線 渋谷 488.3 68.73
5 ＪＲ山手線 目黒 459.5 86.16
6 東急東横線 中目黒 453.9 88.65
7 都営地下鉄三田線 白金台 431.7 105.63
8 東急田園都市線 三軒茶屋 424.9 93.01
9 東京地下鉄南北線 麻布十番 418.7 52.46
10 ＪＲ山手線 目白 411.1 74.39
11 小田急小田原線 代々木八幡 399.2 86.55
12 東急田園都市線 用賀 393.0 40.73
13 ＪＲ中央線 中野 380.5 73.88
14 東京地下鉄千代田線 根津 376.0 80.66
15 都営地下鉄新宿線 曙橋 372.5 83.51
16 ＪＲ山手線 高田馬場 368.0 31.26
17 東急大井町線 上野毛 358.2 77.32
18 都営地下鉄三田線 神保町 347.8 31.44
19 東京地下鉄日比谷線 小伝馬町 344.5 31.35
20 東急田園都市線 二子玉川 336.8 102.81
21 ＪＲ山手線 駒込 332.9 70.18
22 京王井の頭線 富士見ヶ丘 332.8 51.75
23 ＪＲ中央線 吉祥寺 332.6 45.07
24 東京地下鉄丸ノ内線 東高円寺 330.6 30.46
25 東急東横線 学芸大学 327.1 84.69
26 東京地下鉄丸ノ内線 淡路町 327.0 30.47
27 東急池上線 池上 323.8 34.11
28 東急目黒線 武蔵小山 321.1 56.70
29 ＪＲ京浜東北線 大森 320.6 46.38
30 東急大井町線 尾山台 320.5 65.59
※2007年は1〜6月の集計。

>>159さん、

賛成です、良いと思います。稼動が読めて管理さえ出来れば、
歴然と有るイールドギャップは無視できないのではと思います。

あ、あくまで投資のハナシですね。まさか自用の田舎物件を買い捲れと言う趣旨ではないでしょうから悪しからず。

もう普通のサラリーマンは都心は買えないですよね。
だからその刺激やブランドや情報が大好きな人たちは
待つしかないんじゃないですかね？

>176
>日本不動産はまだまだ（相対的に）魅力があるのでは？
相対的とは、何に対してなのでしょうね、
近隣、アジアの元気な国で年率２０−３０％上がっている不動産が
あるのに、わざわざ日本で買う意味は？

こうした不動産の状況をみると、東京都心部の昨年の売り渋りなんて
かわいいものですよ。　買う方も無理やり占有したり、相手を追い詰めて
売らざるを得なくさせたり、あらゆるコネを使って買おうとしています。

円建ての安い金利が、海外で運用されているから日本の不動産が
上がらないのですね。

>>177
アジアは短期の投機でしょう。円高に振れると魅力が減りますよね。
円を借りて日本の不動産に投資する分には利払いに為替レートは関係ない。
ロンドン、ＮＹ市場の下げ幅よりも大きく下げるのは外資頼みの日本株市場の
特色。
最近は円高になると株安だからストックした利益を日本株とかで運用しながら
円安を待って自国通貨に替える。
これを繰り返すだけだから楽なもんだ。
かといって年0.25％上げても１．５％上げるのに６年かかる。
それだけあれば、十分稼げる見込みがある。
日本は米国の同盟国というより金融植民地のようなものかも。

国際会議、マカオ１０倍、日本かつての３分の１に減った
これってどうよ。
もうちょっと頑張らないと、アジアでの拠点の地位を失いそうでない？

コンベンションってカジノとかの娯楽がないと誰も来ないってだけ。

オレもそう思った。

海外から見て日本の不動産に投資する場合、意外にも地震のリスクが大きいのだそうです。むろん、正確に言えば地震に対する保険の費用が高いという意味ですが。その分どうしても投資先としての見方が厳しくなる。

日本人はすでに地震に対しては、慣れと、いい意味での諦めがあって、そんなことまで勘案していたらどうしようもないという感じですが。

外国人が本気で取得してくるのは、地震に対する保険をかけても、まだ利益の出せる土地、ということになるので、相当限られた物件になると思いますよ。

>>181。182
そこでボンスカ買場到来で、資金の
入れどこでもありますよね。
また、下げてくれるとウハウハ儲かりの
仕掛け針で入れ食いもありますしね。

サブプライム震源地米国に10日ほど行ってきましたが、確かに影響は長引きそうですね。元々消費動向は落ちていましたが、この問題がボディブローのようにきいてくる。
とはいえ、やはり米国も二極化。ハイクラスな人々の消費動向は全く衰えて無いです。

まだまだこれからでしょ。＞サブプライム

月々の支払い金額がアップして、払えない人がいっぱい出てくるよ。

アメリカのサブプライム問題が実態経済に影響を与えはじめたようですね。
不動産価格の上昇を期待すると大変な目にあうという、いい教訓なのでは。

自分の買った不動産は値上がりすると信じ込み
家を担保に借金を重ね、贅沢な暮らしをしていたアメリカ人を笑ってる場合ではないでしょう。

都心マンションは今後も値上がり続ける、家賃払うより得、と信じ込み30年ローンで物件を購入。
10年後くらいに下落。（下落の理由はいまさら書く必要はないでしょう）
いくら低金利といえ、元々都心物件の価格は高いので、
2〜3割の下落といえど数千万円になってしまう。

そんな悪夢が待ってる可能性は誰にも否定できないでしょう。
高いと思うなら無理して買わないのが正解。
高い金払って、わずか70平米の3LDK、わずか12帖のリビング、わずか5帖の寝室を買と、後で後悔する可能性大です。

超郊外に住んでいる１０代、２０代前半は
そのまま親元に暮らすんでしょうかね？

３０代は郊外と言っても超まではいかなかったから、
親元志向だったけど、
どうなるのかね？

超郊外ってどこのこと？檜原村？

日経アーキテクチュアに高層マンションの怖さがでております。
やはり高層マンションは人間が住むものではなさそうです。。。
プロの視点は鋭いぞ！

>>187
１世帯当たりの構成人数が減り続けているんだよな。
独身世帯も多くなったし、これが中年になったら結構貯金ができる。

こんな人達が都心部の狭めのマンションを結構高値で買うから
子有りのファミリー層は年々都心部に住むのが難しくなる。
広めの都心部マンションはセレブ化して行かざるを得ない。
都心部に住みたいのなら早くしないとダメやろ。

>>189
南大沢、八王子、橋本、町田あたり・・・

>>190
高層マンション全体が怖いのですか、それとも高層階に
住むことがこわいことなのですか？　どのくらいから
高層階というのでしょうか。すみません、おしえてください。

>>193
昔は２０階以上が高層階でした。
最近は５０階以上が高層階。東京では４０階なんてあたりまえ。

>>191
独身の中年の割合が多い地域に住みたくないかも。

>>195
男も女もリッチな独身中年が増えて、これが都心部マンションの
坪単価をめちゃくちゃ上げていく。
ファミリー層はよほどのセレブじゃないと住めなくなる？
坪単価３００万円超が当たり前になっちゃう？

東京区内に住みたいのは、セレブというより、
セレブというイメージに釣られる地方のミーハーなんでしょう。
こういうのは価格を上げても爪先立ち、歯を食いしばってついてくる。
キッツキツのローン、パート、節約倹約・・・・
もちろん供給側も、仕様を落とし立地を妥協した、
がんばればあなたもセレブの仲間入り！？
みたいな目標物件を提供するしね。

よってセレブにあこがれるママが、
価格が高いから都内をあきらめるかといったらそうじゃない。
単身向けに作ったマンションにもガンガン子連れで入居、
トラブルの種なんてのもよく聞く話。

バブルやブームの怖い一面として、
そうやってぎりぎり無理する人間が増えるところ。
値上がるんだからと、信用余力いっぱいまで張ってしまう。
で、値上がりの前提が崩れると進退に窮することに。
動けないまま下落に身を任すしかなくなる。

いまのところは、不動産を担保に金借りてまた不動産を買う、
二階建て三階建てはまだ多くないので、値下がりに転じても
それほど急な崩落にはならないでしょうがね。

キャッシュの価値、投資の意味がわかってくればくるほど、キャピタルゲインを考えずに
無益な自宅購入はしなくなると思われる。
年収２０００万クラスの独身（外資系、医師、弁護士）ならまだしも、実業家なら
キャッシュフローのない資産＝自宅に金をつぎこまないだろう。
会社名義で借りて損金計上したほうが得。
税金払うなら役員社宅の高いものを借りろというのが多いのでは。

３０〜４０坪億ションは、よく見ると２億円台が多い。都内で７０坪、３５０万／坪
の土地を売ったら買えそうな価格帯。
住宅地地価（中古戸建、土地）が売れたら伸びるが、売れ行きが悪いと供給も延びないだろう。

とはいえ多くの人は都心居住の夢から覚めていない。都心がどんどん魅力的に変貌していくからだ。
銀座には新しいレストランやショップが開店し大手町、丸の内もお洒落なビジネス街になる
八重洲も日本橋もまけずに再開発が進む。

それゆえに豊洲、有明、東雲が人気かというというとそうでもない。
高騰した価格に押されて今ひとつだ。
ただ、地価が下がるには融資の蛇口が閉まらないとダメ。
金融が危機的状況にならない限り、内需拡大型の景気拡大は続く。
続けないと経済そのものがなりたたなくなる。
格差社会を選ぶか、国民全体が等しく貧困になるのがいいのかという話だ。

バブルは幽霊のようなもの。バブルの起きていた１９８０年代後半誰もバブルという
言葉を知らなかった。１９９７年でも１９９８年でも、壮大な開発企画書を書いて
ジャパン・アズ・ナンバーワンを読んで、新都庁や臨海副都心の経済効果や
生保も政府系銀行関係者もみんな躁病患者のように陽気に何かに憑かれたように
しゃべりまくっていた時代だった。
だから、自分たちがバブルにいることに誰も気が付かず、金利さえさがらなかった。
ふと気が付けば、地下鉄１２号線や丸の内・大手町がマンハッタンになるような
素敵なＴＯＫＹＯに２時間かけて通うような世界になっていたのだった。

株価下落で金融機関の自己資本比率が下がり山一證券が自主廃業した１９９７年
さらには、日経平均が底を打った２００３年４月
いずれも地価は下落し続けた。
しかし、これは金融事情が悪化したせい。
1999年2月に「ゼロ金利政策」を導入
ゼロ金利は２０００年のＩＴ景気で一旦とりやめになったあと、また復活
２００１年３月に量的緩和、つまり都市銀行や地方銀行が日銀に対して持っている当座預金の
残高を増やすことで銀行を通じて世の中に流れ込むマネーの量が増えると期待された。
しかし、景気は構造改革や都市再生・特区など規制緩和の内需型の投資促進で
徐々に回復した。
そこで主体になったのは、銀行ではなく（銀行は腰抜けぞろいで米国債とか全然性重視の
投資をしてばかり。やったのはメガバンクや地銀の一部が経営統合したことで印刷業者・看板屋を
もうけさせたくらいだ。）不動産証券化・・・つまりファンドだ。プロジェクトファイナンスにノンリコース
ローンが入って、内需投資が積極的に展開された。
当然外資も地価反転を見て投資を拡大して相乗効果でここまできた。

住宅はさておき、東京駅周辺の再開発はまだまだ続く。都心周辺に豊富な土地資産と
山手線ターミナル駅という集客装置を持ったＪＲ東日本、成田が行き詰ったあとの
羽田の国際線拡大は規定路線。
東京サウスゲート、新東京タワー、晴海再開発、築地市場移転など「内需拡大」の
開発プロジェクトの大半はまだ残っている。
ＴＴＴ、ＰＣＴ、ＣＭＴ、未完成のタワーはまだ多い。それらが入ることで、都心周辺経済が
活性化されるのは間違いない。
都心部人口が抜けたことで、都心部経済が衰退したのが１３年前。古いレストランやショップは
つぶれ単価をさげた新世代に世帯交代した。
都心経済はいまものすごく元気。それは、柏、八王子、横浜、さいたま市の比ではない。
郊外の中核都市は、駅ビル商業に集中しますます地方都市化している。

みんな短気というか時間的視野が狭い。
もっと１０年、２０年を見据えて考えないと、３５年ローン借りてマンションなんか買えないでしょ。

下がる、下がると喧伝している人は、下がる底が現状の３０％減くらいだと思うのなら
そんなのまた何かの拍子に上がるかもしれない。
家なんて買ったら２０年は手放さないわけでその後また上がって元に戻れば同じこと。

私自身は、財政赤字、国債利払い、も含めて利上げしにくい環境がインフレ圧力に
なってはいるものの、郊外の売れ行き不振が下げ圧力になっているものの拮抗して
変化自体がゆるやかになってきていると読んでいる。

>>199
×金利さえさがらなかった。
○金利さえあがらなかった。

http://www.tdbbs.co.jp/ci_200706.html

　　　　　　　　↑

新東京タワーの影響でしょうか、これからは墨田区にも目を向けてみましょう。

>>202
あいかわらず、人の文章の批判しかできない国語の先生みたいな人ですねｗ
あなたの見解を書けばいいでしょう。

＞ますます意味不明な長文ですね

それと理解力がない、専門知識がないこととと文意がつかめないことの
区別があなたにはできないようですな。

>>202
は、白か黒かしかない単純頭。横ばいとか停滞とか拮抗（読めるかな？）
の概念がないのでしょう。

住いに詳しい人は建築士さんでしょうか。たまには経済の本も読んでください。

要約すればこういうことだが、長く書いたほうが面白いかと思ったから長くしてみたのだ。
悪かったね。>>202
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
大金持ちが都心に住むときは高額なマンションを買わずに法人名義で借りて
節税する。だから高額賃貸は栄える。高いゾーンの需要もある。
戸建て住宅からの買換えで都心２億円クラスが買われる。

庶民の都心回帰の夢は、地価高騰で潰えた。とはいえ都心が活性化して
高額所得者を中心に需要は消えていない。

景気拡大を果たすには輸出産業が伸びるだけではだめで内需型産業（都市開発
住宅関連産業　金融・サービス）を伸ばしていくべき。

財政赤字、国債利払い、も含めて利上げしにくい環境がインフレ圧力に
なってはいる。一方郊外の売れ行き不振が下げ圧力になっているわけで
上げと下げの両方の要因が拮抗していることで
２３区全体として価格の上昇がゆるやかになってきているのだろう。

世の中、二極化しているのは紛れも無い事実。
そして、二極化が拡大していることも事実。
それじゃあ、都心の不動産は上がるわなｗ

世界的にも二極化が進んでいる。
日本は世界で勝ちぬけ勝ち組になれるのか。

だから東京でもほんの一部だけ上がって
あとはスラム街になるだけですよ

なんかここでよく言われてることですが、本当に給与の伸びって
抑制されてるのでしょうか？
確かに、ベアという形では伸びなくなりましたが、ここ数年の
業績好調で、結局賞与は多くなっているので、年収で見ると
着実に伸びているんじゃないかと…。

データ見て言ってるわけじゃないので、反証大歓迎ですが、
周囲でそんなに、生活が苦しくなったとかいう話も聞かないし、
高級ブランドとか飛行機のビジネスクラスが活況とか、
消費性向は上がってるように思います。

高級ブランドや美食に興じたら、これだけ上がった都心は
ますますサラリーマンには買えなくなるのだよ。。。

共働きかバブル期に一流企業に入社したか、今現在
すでにシニア層かいずれかでかつ都心に現在住んでいないと
格差の広がりを目の当たりする機会は少ないだろう。

格差はひろがっている

なぜなら
ジニ係数は上がっている。ネットカフェ難民は４３００人という推計も
ある。一方金融資産１億円以上の人は日本に１３０万人いるらしい。
人口の１％以上が富裕層ということだ。三浦展の調査によれば
その３割が東京都に住んでいるらしい。東京に４０万人はいるということ。
東京は３％、全国平均の３倍も富裕層が豊富にいてその数も半端でない。

下流は上流の暮らし向きがわからない。
なぜなら
格差社会というのは、階層間のコミュニケーションもなくなるからだ。
性格水準が大きく違ってくる疎遠になるのが人の常
下流が上流の想像がつかないように、上流も下流の想像がつかない
結局人間は自分の実感をベースに世の中を推し量る人が多くなる。

上流が東京都に集中しているの確かだ。
なぜなら
首都圏のなかでワインの消費量が飛びぬけて多いのは２３区だけ
もともと階級社会のヨーロッパではあらゆるサービス業が階層化
している。
日本だけオール中流で、ヴィトンもユニクロも買う状態だったのが
ユニクロ、ギャップしか買わない人がでてきた。

もともと都心は面積も限られている。周辺部ほど面積は広い。
だから土地も安い。
都心３区は希少性がある
なぜなら
２３区は首都圏４０００万人の２割程度の人口しかいない。
都心３区の人口になると３３万人、なんと首都圏の０．８％
首都圏には日本人の４割近くが住んでいるけど、そのうち
都心３区に住んでいるのは１％もいない。

>>208
>内需が伸びる要素が少ない。
内需とは、個人消費、民間の住宅購入、もあるが

企業の設備投資、公的固定資本形成、
とりわけ都市再開発の比重が大きい。規制緩和で民間の建設投資を
増やしてきたからこそ小泉政権は地価を反転させ金融危機から
なんとか逃れられたわけだ。
公共投資で全国にばらまき行政をして景気浮揚したら国が破綻する。
蜜実な粘土のような都市に金を巻けば金も貯まる
砂のような粗い地方に金をまいても活性化される経済の規模が違う。

いまや、民力の点で横浜が大阪を追い抜き、首都圏が圧倒的強さを
誇っている。


＞この悲しい現状が改善されない限りは、皆　金は使わず貯蓄に走ると思います。

皆ではないでしょう。日本はすでに平均年齢（平均寿命でなく）４３．７歳の
オヤジ、オバサン国家なのです。今の消費を支えているのはまさに
シニア層。すでに年金掛け得。バブル前に住宅取得した「バブル無傷組」
たとえば、今６５歳なら親の家を相続している可能性は高い。
東京生まれなら目黒や、世田谷や杉並の住宅地の戸建も少なくない。

６５歳は高齢者と思ってはいけない。想像より若い。六本木のケントスに
いけばそういうオジサン、ウジャウジャいる。

貯蓄に走るって貯めるだけでなく、何かで稼がないと預貯金の
金利ではいつまでたっても金は増えない。

＞今の景気回復は輸出企業主導によるもの。
それは一面正しい、しかし円安だった１９９７年公的資金導入が
なければあきらかに金融危機がおこっていた不景気の年
輸出企業は最高に儲かっていた。
輸出企業が儲かっているのは中国やアジア諸国であって
景気はむしろ建設業、住宅関連が底支えしている。
個人消費は、数値の上で伸びていないだけで、実際には安価な
中国製品のおかげで物質的には豊かになっているはず。

プロのアクイジション担当ならご存知と思いますが、
東京の不動産投資市場は、直近実際下がってます。動きもないです。
そういう見解の人が多い。種々タイミングのせいもあると思いますが。
既に天井と断言してしまっても良いと思います。

プロが10年かかって上げきった相場を、エンドが（供給側ではデベが）
たった数年かそこらで、ひどいのはこの半年一年で猛烈に上げ切った。
下手したら抜いた。それほど先鋭的な価格ゾーンが到来しているのでは。
僭越な物言いで恐縮ですがあなた方はMSやGSやガリレオではないのです。
自用だから実需だから、兎に角買えばいい、では本来ないと思います。
アクイジション担当は買わなければ仕事がないから否応なく買うのです。

又も調子に乗り切ったデベも、株価だけでなく、火傷したほうがよい。
マーケットの健全化、抑制化に繋がるでしょう。
消費者もいつまでも舐められずに、そろそろ一泡吹かせるべき。
と皆さんはお思いにはならないでしょうか。

サブプライムの余波、金商法前夜もあり、レンダーも手控え気味です。
LTV下がる傾向にあり。少なくともここでもう一段の積極化はない。

かたや、新宿ごとき（失礼）で2％台の収益物件も出回り（しかも違法）
末期症状です。

新聞記事から参考となる事実
・内外価格差が急速に縮小した
＝海外から見て日本が買いになり始めた
・２３区の繁華街人気は「東高西低」に
＝若者の人口が減り、需要の中心が３０代以上に移行
・都内の事業所数５年で４．７％減、従業者数１．８％増
製造業の事業所数は１６．６％減
＝産業構造の変化、成長分野の移り変わり
　中小企業の淘汰が進む

都合のいいデータを集めた、とみえなくもないですが。

> （07/08/30）潮目の変化？ばらつきが目立ち始めた不動産市場（石澤卓志）
>
> 　現在の不動産市場は好調で、大きな懸念要因はほとんど見当たらない——。一般的には、このようなイメージが強い。
>
> 　2007年の公示地価では、全国平均の地価が、バブル崩壊以降初めて、16年ぶりに上昇に転じた。東京23区のオフィスビル空室率は、2006年6月以降、過去最低水準で推移しており、新築ビルは「空室ゼロ」の状態が続いている。さらに、2007年以降はビル供給量が減少し、ビル不足が続く見通しである。このような認識から、不動産関係者の間では、地価やオフィス賃料は上昇が続くとの予想が大勢を占めている。
>
> 　しかし、実際は、不動産市場は必ずしも「磐石」とは言えないようだ。

http://bizplus.nikkei.co.jp/keiki/body.cfm?i=20070828kk000kk&p=1

>>223
問題は限られた原資を
これからどのように分け合うかです。
派遣社員の増加で、正社員の取り分は増えましたが、
今後は同じ正社員でも能力による差を大きくするかです。
一般論としては、職業の流動化が進むと、優秀な人材をつなぎとめる
ため賃金格差を大きくせざるを得なくなります。

これが都心部好調、近郊・郊外不調の構造的な問題だよな。

>>220　消費者もいつまでも舐められずに、そろそろ一泡吹かせるべき。

って，どういう意味ですかね。
みんなでマンションを買わないってことですか？

2002年ごろの相場を基準に考えるから今が，高く感じるのではないですかね。
異常に安かったときから2-3割上がっただけで，大騒ぎするのはどうかと。
おそらく今が適正価格。
ここからあまり上がりも下がりもしないのではないですかね？

>>217
>まず、インフレ圧力が何故マンション価格の押し上げるのか説明出来ない

私は「利上げしにくい環境がインフレ圧力になってはいる。」と書きました。
低金利がインフレ圧力。低金利がマンション価格を上げると申し上げたつもり。

１％の金利ならば、４０００万を借りても３５年元利均等で月々１１万
５％の金利ならば月々の返済２０万になる。
同じ所得なら金利が安いほど高額な物件が買える
金利が上がれば、同じ額なのに必要とされる所得額が増える。
金利が安ければ、利回りが低くても売れる。つまり高値でも買う人がいる。

マンション需要とは、買いたい人＝需要ではない
需要＝「買いたい人」でなおかつ「買える人」の数だ。


売り手は金利が低いときは都心の物件でも「買える層」が多いので都心に
軸足を置く。金利が上がってくれば都心を買える人が減るので郊外に軸足を
移す。金利が安いままだと都心に「買える人」が集中し、
需要＞供給になりマンション価格があがる。

今の100万円のほうが1０年後の100万円よりも価値がある。キャッシュの価値は
同じ金額であっても、現在と将来とでは異なる。お金には時間的価値というもの
がある。
毎月１０万づつためて１０年後に１１００万受け取りそれを頭金にして
５％の２５年ローンでマンションを買うより
毎月３％の３５年固定ローンで今買ったほうが得だと考える人が多いから
マンションが売れる。
マンションが売れ行きがよくなれば、土地の取得難がおこりマンション価格が
上がるというのは貴兄のおっしゃるとおり。

>>228
上昇が2、3割？どこのハナシしてんの？
それ、販売・契約時の価格から、決済取得時ににわか不動産屋が出す
出し値にオンした割合でしょ。

適正価格なぞ販売用の台詞と心得るべし。ってか、嘘はいけないよ。

２３区全体や近郊郊外を含めた物件の値上がりのことなんじゃないの？
バス便の場所などを含めば、上昇率は下がるから。

おいおい、広範なエリアの平均値をハナシに上げて
中心部の1.5倍や2倍以上は無視ですか。なにそれ。販売員め。皆買うな。

>>218
＞この数年で消費者物価指数は
＞コンマ数ポイントレベルの動きしかないのに
＞既にマンション価格は１年で20％以上価格が上昇しています

消費者物価指数にはエルメスのバッグもフェラーリも含んでいない
しかしマンション価格だけなぜ全国でなく首都圏だけピックアップ？

消費者物価指数、住宅地全国平均の指数は１９７０年から
それぞれ、３倍、４倍という数値です。

1.2×1.2×1.2×1.2・・・小学生の算数わかります？
1.2×1.3×1.3・・・。
1.5×1.5×・・・

それで、面積や設備は倍になったの？豪華になったの？

え？？

1.3×1.3／0.8／0.8・・・

このスレの参加者も2極化してるな。
もう話がズレまくりで。

だれか23区内（1億以上）の新築マンション価格動向スレたててくれ。

アンカーつけて書けばいいんじゃないの？別にズレてないよ。

>>234
議論は、永続的なのか一時的なのか
範囲は広範に及ぶのか、限定的なのかをしっかり考えて
書いてくださいね。

よかったですね。土地値と、建築費の両方の上昇を皆さんで享受できて。
固都税も高くなりますかね。

え？安普請？
出口で売れない？？
賃付けできない？？？

大丈夫、金利も今んとこ上がらないし、給与も上がるし、そもそも都心は・・・

20%上昇が4年も続いたらそりゃ異常でしょう。

今起こっていることは、一部の高級住宅地の値上がり率に、周辺も急速に追い着いていて、であるが故に、値上がり率が高止まりしつつあるということでしょう。周辺の追い着きぶり、ここ1〜2ヶ月、強気派の私もびっくりです。

探せば割安なものがまだあると言ってきましたが、最近急速にそれも枯渇してしまっている。良い物件がかなり無くなりましたね。

高止まり、高原状態がしばらく続く。金利がこれほど全世界で低いままなら、また再度高値を伺う展開になる、と私は思います。
下がる、というのは今の金利状況を考えると可能性は低い。強気すぎるデベの新築価格設定が低くなるというのはありますが、それは価格が下がるという意味では無いでしょう。