23区内の新築マンション価格動向（その14）

上がらない理由なら私もいくらでも思いつくのですが、、、
上がる理由はデフレ脱却からインフレ派のようですね。
あるいはデベが供給も価格も調整できるから上げられるんだ、か。

金利上昇気配があり、賃金上昇がさほど望めず、社保の問題もある。
少子化もあり需要が根本的に増えるわけでもないマンション市況。

まず住居系の賃料が上がらないと、説明にならない気がします。

この点どうですか？
インフレだから賃料も上がるとか、詭弁は止めてくださいね。

都心6区か10区かは成熟で高止まりというならまだ理解できますが。
率直に言ってまだ上がりますか？本当に？上がって欲しいからじゃなく？

今も人口や経済活動の東京への集中は進んでいるといえる。しかし,現在の
集中は昭和30年代後半から40年代前半にかけての高度経済成長のもとでの
集中とは性格を異にしている。高度経済成長期の集中は大規模な人口移動
や物の移動を中心とした東京圏だげに限らない大都市圏への多極集中だっ
たのに対し,今回の集中は金融あるいはそれを中心とした情報サービスなど
のソフト面の東京一極集中である。したがって,以前にも増して東京23区へ
の集中が著しくなっている。
半数以上の企業が東京圏に本社を置くメリットは「市場や顧客の情報収集
に便利である」「他社や業界の情報収集に便利である」と答えており,各種
の情報収集が東京へ本社を置く大きなメリットであることを指摘している。

このように,東京に集中する企業を対象にして,企業が求めている情報の
提供を売り物にしたサービス産業が発達するという状況がおこっている。

平成２年で古い数字だが、就業者の学歴構成比は以下で東京圏の高学歴比率が高いのが分かる。
全国：大学１１．７％、短大９．７％、高校６３．２％、中学１５．３％
東京圏：大学１９．６％、短大１１．１％、高校６０．８％、中学８．６％
大阪圏：大学１１．６％、短大１３．７％、高校５８．９％、中学１５．８％
各学歴に占める東京圏就業者の割合
全体２９．８％、大学４９．７％、短大３３．８％、高校２８．６％、中学１６．５％
少子化度が高い東京圏は今後一気に人材不足に陥る。大阪圏を含む他地域の大卒者を大量に取り込む必要が出てくる。
また、全般的な人手不足は高卒者の賃金上昇をも招き、２３区内に今だある生産性の低い中小企業（主に製造関係）の自然淘汰が急速に進む。
そして結果として、東京圏の就業者に占める大卒比率を上げる。

優秀な人材には高い給与と、手厚い福利厚生（地方からの高学歴上京者を優遇するため、手厚い家賃補助が行われる）が提供され、全体的な賃金ＵＰはあるものの、その上がり具合には大きな格差が生まれ、賃金水準の２極化を招く。
このような世の中の流れにより、東京圏の不動産地図は着実に塗り替えられて行く。
都心に近い、適正な価格レベル、まとまった量の供給。
この３つを満たすエリアに、今後大量に流入する高学歴上京者が集中居住するようになり、都心を中心としたエリアの居住環境を様変わりさせるだろう。

群盲象をなでる

金融・不動産業界人、リサーチャーでも無い限り、８００万人も住んでいる２３区の
アウトルックを把握している人はないだろう。

それと、東京の変貌をどこまでつぶさに見てきたか。地方都市との比較でそれが
どう映るかも重要。

物心ついて２５年という人は１９８２年から先の首都圏の姿しか知らない。
地方出身で東京の大学に入学したとしても、１９９０年以降の首都圏しか知らない。

自分が就職難だった事実が
「バブルを悪ときめつける意識」に繋がっている。
どこかバブル＝戦争と読み換えると
バブル嫌悪派に戦後の共産党に近い「狭量さ」を感じる。

市場原理主義とは資本主義の基本原則で行こうという意味だろう。
「平等」というのは、富を均等に分け合うという社会機構のことではない。
チャンスを「平等に」得られる社会という意味だ。

北朝鮮はもとより北九州市でも生活保護を打ち切られた５２歳の男性が
餓死する時代だ。いまだに社会主義をやっている某大国が少しも「平等」
ではないのは誰でも知っている。

チャンスとキャッシュの違いは、キャッシュは信用できもチャンスは信用できない
という人間が多いから社会の不平等が生じる。

バブルはいずれ弾け、
経済に混乱と停滞をもたらすから悪。

適正な価格水準の模索による価格上昇は、
資源および人材の適切な再配分をもたらし
経済を効率化させるから善。

今回の不動産価格の上昇は善悪入り乱れているから、
混乱を招いているのでしょう。
新価格についても受け入れられるエリアと受け入れられないエリアが
出てきますから、どこもかしこも上がるいわゆるバブルにはならないでしょう。
供給力が低いが為、局地的・一時的にバブルになるところは出てきますが、賢い社会人なら回避可能でしょう。

もう23区内はやめて次スレからは都心区限定にしたほうがいいな

≫年に0.2％とかのゆるやかなインフレを政府や日銀が目指すのはありえます。

というか、0〜2.0%を既に目指して政策運営してるんですけど。

ハイパーインフレは政府がインフレをコントロールできなくなるから
生じる訳で、その火種はたくさんあります。

バブルの大きな罪は４０代後半から５０代前半にかけての人達を高いお金を払わせて、無理やり郊外に押し込めちゃった事だな。
残債がでか過ぎて動けなくなってる。
今回の価格上昇が都心部への居住の阻害にならない事を祈ります。
限界は６千万円台ですかね？
このレベルだと中古なら無理なく買えます。

数年前から大卒の就職が増えたけど、これがマンション市場に影響を与えるのは１０年後。この時には都心部マンションもあらかた出尽くしているから。ここでバブルになるかもしれませんね。
今の２０代前半は就職は良かったが、家の購入には苦労するかも？

これが終わったら、いよいよ団塊の世代の持ち家が市場に出始める。
２０年後？
大部分が郊外だから、郊外が大きく下げて、都心部との格差がめちゃでかくなる。
買えなかった人はそれを拾えばどうにかなるね。

少子高齢化で需要が減るって何年先の話なんだろう。
２３区に限って、ほんとに減るのかね？

少子高齢化って人が減るというより、過疎化と一極集中を生むんじゃ
ないかな。

地方がここ２０年で経験したことが、首都圏でも起こる、ということ
のように感じる。

つまり、郊外は公共サービスを維持出来なくなり、活力がなくなる。
裕福な人から脱出し、高齢者、低所得者だけが残る。
緩やかだが、そういう流れがもう起きていると思う。

戸建売って都心マンションに引っ越したり、戸建維持したままセカンド
を都心に買ったりする知人がここ数年やたら多かった。
理由はほとんどが将来の医療が心配だから。
使いきれないくらいお金持ってる人の最大の関心事って笑えるけど、
健康なんだよね。
まぁ目先が効く人たちの判断だから、結構、的を得ているとは思う。

２３区の需要に限っては少子高齢化でそうそう減るもんじゃない。
２３区に住みたい埼玉、千葉、神奈川の人たちは一杯いる。

需要サイドで考えても２３区は悪くないと思うが。


もっとも２３区は供給サイドが問題。

これから数年は相当供給少ないよ。
オフィスもマンションも。
賃料、価格が上昇しそうな中、手持ちの不動産売る人・法人なんて
あまりいないからね。

>もう23区内はやめて次スレからは都心区限定にしたほうがいいな

そうすると『都心』の定義で絶対収拾が付かなくなる。
また、余り絞り込むと一部の投資家以外全く意味の無いスレになる。

ポイントは２０代後半から３０代の購買力がどの程度かって点。
就職氷河期に当たり、首都圏在住者は独身パラサイトが多く、フリーターも多い。上京者も地方に職が無くてどうしようもなく出てきた人が多く、池袋、新宿、渋谷あたりの飲食店、販売店にフリーター勤務して、周辺の安アパートに住んでいる。
頭数は多いけど、一生独身、持ち家なしの比率が高い世代になりそう。
団塊の世代が引退後に郊外の持ち家を売って、都心部に引っ越すケースは今後増えると思うけど・・・・・

派遣社員が3人に一人を占める時代だからね・・・
でも、老後の資金をつぎ込んで、郊外の持ち家から都心部にわざわざ
引っ越す人ってそんなにたくさんいるかなあ？？

普通は都心への通勤から開放されて
住環境の良い郊外で悠々自適の生活を送ると思いますが。

>>17
郊外の戸建を売って
都心部の中古２ＬＤＫマンションを買う。
御釣りが出るのでこれを老後の資金に当てる。
退屈な郊外から脱出できるし、
一番賢い方法でしょ。
郊外生活で暇をもてあます人多いよ。
とにかく周りに何も無いところは、お仕事、子育てが終わった
人達には退屈すぎます。

都心へ約1時間のベットタウンに住んでいますが、
定年退職後、戸建を売って都心のマンションに移られる方結構いますよ。
子供が独立して家族が減れば広い家を維持するだけでも大変です。
セキュリティや医療の問題もありますし。
また趣味が庭いじりなら郊外もいいですが、観劇・ショッピング・食べ歩きが好きな方々はどうしても都心に魅力を感じるでしょう。また、子供が都心近くに住んでいれば余計転居もしたくなります。
反対に、子供世帯と同居のため建て替えたり、リフォームする方も多いですね。

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20070826AT2C2403J25082007.html

銀座ティファニーをゴールドマンが買収。

国際的に見て一等地はまだまだ安いんだな。なかなか下がらない。

ロンドン・NYが高過ぎなんだろうな。

マンション価格には反映されないだろうがね

団塊の世代も自分が亡くなる頃には
郊外の戸建が余りまくるのは十分承知しているから
早めに手仕舞って、資産価値が維持できる都心部マンションに
引っ越したいと思うよ。
特にニュータウンは同じ世代の住民だらけだから、
逃げ出すなら早い者勝ちになるよね。
わが身大事だから

郊外は子供がいる若い人にはいいけど、年寄りが住むには適してない。
どこ行くのも車ないとダメだし、道は渋滞。
医者も少ない上に混んでる。
子供も遠いから滅多に来てくれない。

自然が多ければ住環境がいいというものではない。

GSはサブプライムの影響も有る中で、久しぶりにやっちゃいましたね。
アクイジション担当がどうかしちゃったんでしょうか。銘柄的に珍しい。

1億8千万ということは、利回り３％でも坪45万の賃料ですか。
ティファニーなら払うんでしょう。

ＧＳとしてはこれを指標に賃料引き上げ出来れば言うことない。

ティファニーさんは坪45万でっせー、おたくはいくら払えるの？
30万？それじゃー話になりませんよ、てな感じで引き上げ交渉
するんじゃない。

賃料上げて、収益還元ベースの保有物件評価を上げる。
今の空室率、オフィス供給動向からすれば、そろそろ仕掛けても
不思議はないですね。

そして賃料がピークを迎える頃、ピーク賃料で収益還元された
価格で売却、もちろん賃料が下がるなんてありえませんよね、くらい
の雰囲気が蔓延してる時に。

お手並み拝見ってとこですかね。

★小麦価格１０％以上値上げへ、うどん・パンなどへ波及も

>>23
こんな事まで始まっていますよ。
郊外のマンションは粗大ゴミ扱い・・

老朽化して空き室が目立つ団地再生のため、最上階を撤去して階数を減らす「減築」実験を、独立行政法人「都市再生機構」が２００８年夏、東京都西部の「ひばりが丘団地」で始める。

　低層にすることで耐震性を高めることができる。間取りも広くするなどし、建て替えよりどのくらい費用を節減できるか検証する。

　「ひばりが丘団地」は東京都東久留米、西東京の両市にまたがる計１８４棟２７１４戸のマンモス団地。１９６０年前後に建設され、老朽化が進み、建て替えも始まっている。

というか、郊外でも住んでいて年寄りが不便なのは郊外のバス便
とかじゃないの？
だから郊外のバス便→駅近マンションへの住み替えとかなら
確かに聞くけど。
急にそれまでのコミュニティ捨てて都心のマンションに向かう
年寄りっているかもしれないけど、そんなに多いとは思えないが。
（むしろどうしても田舎で暮らしたい。だからコミュニティ捨てる
というのは、テレビの「人生の楽園」組とかいるかもだが）
実際都心への郊外からの住み替え組みは100組にごく数組って
とこじゃないの？

>>28
そもそも郊外にコミュニティなんて言える物は存在しませんよ。
ほとんどが新たに入植した新参者で、少数派の土着の方々の存在感は消え去り、地域の伝統を伝える長老もほとんどいない。
いるのは団塊の世代以降のサラリーマンって感じだろ。
その団塊自体が働きアリで、今までコミュニティに無関心。
退職して、暇になって自分の居場所探しからコミュニティ作り、コミュニティ作りと急に騒ぎ始めた。身勝手なもんだよな。

コミュニティが発達しているのは都心部下町だよ。
戦前から人は住んでいたし、終戦後旧住民が戻り昔の文化を再興、今も長老がその文化をちゃんと守っている。
コミュニティが本当に好きなら、そう言ったところに移住して、溶け込めば充実した老後が送れるよ。

郊外はより駅近に移住する人は多いと思いますが、
いきなり都心に移住するは人は少ないと思います。
逆に都心部はもう買い手がもういないと思うので、
これからは下落の一途になるような気がします。
郊外の人々が買い換えるなら都心ではなく郊外の駅近ですね。

首都圏全体に占める区部の割合を年代別に見るとはっきり分かりますよ。
７０歳以降の老人の区部比率は２６〜２８％
団塊の世代は約２３％
都心回帰の３０代で２５〜２６％

そもそも郊外に地域コミュニティは無いんだから、
どうせ移住するなら都心か田舎になるでしょう。

でも地域コミュニティは無いが、家族＝子供はいるから、子供が自分の
家に住む代わりに、最寄駅に近いマンションって選択はあるだろうね。
これは単に子供の近くに住む為であって、積極的な地域愛なんて物じゃない。

郊外の人々の大半は都心に物件を買えるような経済力のある層ではありません。
より駅に近い物件を買えるのがやっとでしょう。
それらの層がどんどん都心に移住するなんて妄想も甚だしいですね。
つまり都心の物件の買い手は近い将来いなくなると思いますね。

郊外の人間が都心を語らなくていいですよ。
あなたがたには永遠に関係のない地域なんですから

イナカモンは専用スレにお帰りください

>> 35

商社、マスコミ、金融、丸の内・大手町に本社がある
素材メーカー勤務のお友達は居られないのかな？

都心が下がらないというなら、一部の勝ち組に支えられてというのは
分かるが。
郊外の一戸建て売って、都心の狭めのマンション（築30年とかの
戸建売っただけで買えるのか？？資金がプラスα必要では？）に
住み替えるというのは考えにくい。いても普通に考えて少数派
ではないの。それとも都心ではなくて、江戸川区とか足立区とか
買うってこと？　うーん、通勤がなくなった世代にあまり関係
ないような。。。

>>38
５０〜６０ｍ２で築３０年なら３千万円以下で買えます。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...

そりゃ、江東区だったら買えるでしょ。
都心の話してたんじゃないの？？

>>40
江東区は居住地域で見れば都心だろ
都心は千代田、港、中央の３区だけ？
狭すぎるから隣接区も入れないと都心回帰がマッチ箱みたいなちゃちな
話になるよ。

とりあえず郊外はスレチガイ

首都圏白書だと
江東区は都心臨海部と言う表現です。
都心臨海部：中央区、港区、江東区
http://www.mlit.go.jp/hakusyo/syutoken_hakusyo/h19/images/1-1.pdf

＞41
都心３区とは言わないが、東に伸びるのはないでしょ。
品川目黒渋谷新宿、こっちならまだ分かるが。
41が江東区の話出すということは千葉在住なんでしょうね。

>>44
変ないちゃもんつける奴がいるね。

文句なら国土交通省に言ってくれｗ

江東区が都心？プッ

都心、準都心の価値観は世論が決めること。
個人の願望や思い込みで定義されるものではない。

都心区はサラリーマン目線で話してもダメと思うよ。

虎あたりを2億、3億で買ってる層はまだまだ資金余力があり、上がろうと下がろうと一瞬のチャンスを今か今かと待っている。
えじきになるのはいつも世間に踊らされている無知な一般大衆。

江東区が都心だ、いいや違うとか言ってる場合じゃないぞ。

とは言いつつ、豊洲あたりが暴落したら俺も買っちゃうんだろうな。
港南あたりもその兆候が出てきている感じがするな。

WCTあたりが一番危ないと私は予言しておきます。

次のアエラ、なんか出るな。

>>48
結局湾岸も買い逃した人って訳ね。
確か04年辺りにも同じ事を言ってたんじゃない。

WCTとかに実際住んでる人たちは満足してるのかなぁ
部屋にいるぶんには良いけどあの海岸通り沿いに
人が住むなんて想像付かない

空室の賃貸物件が山ほどある中で、大量に供給され続けるマンションに対する実需が何処まであるか・・・。まあ、しばらく様子を見てみる価値はあると思いますよ。

＞５０

WCTの住人でしたらスイマセンでした。
言い過ぎでした。反省。

投資で高輪TR,赤坂TRを購入しましたが最近の湾岸物件の便乗値上げはいかがなものか？と逆に不安になってます。

来年TTTの中古を考えてますが湾岸危機みたいなことにならないか様子を見ているところです。

豊洲暴落のご説は結構ですが、その根拠、論拠を明示して欲しい
ものです。単なる何とかの遠吠えをカキコするのでなく。

本当にマンション価格あがってますね。
どんどんあがるようなので、
今、買わなかったら、いつ買えるのか
実際、最近は土地を高い金額で買ってるみたいだし
その値段から金額はじくと、非常に高くなることは明らか。
といっても東京全てというわけではなさそうだけど、
特に港区・中央区・千代田区ではどんどん
高騰する様子。
これからどうなってしまうんだろう。
でも、今まだ安いうちに買って、3年後とかに売れば利益でそうだし、
6000万円までで買えたらいいかな。できれば上記3エリアで
3LDK希望。
どこかご存知の方いらっしゃったら教えてください。

アップルタワー、Wコンフォートが安めで売りに出てますよ。

年収、生活レベルに見合う場所に住むのが一番と思います。ハイ。

豊洲ネタに過剰反応する向きがあるようだけど、48さんは暴落するとは
言ってないよ。投資成功談を自慢したいだけと思います。

6000万だったら大田区で限界ですな
あとはとてつもなく汚い中古物件を探せばいいんじゃないの？
築45年以上のマンションとか

>>55
勝どきのゴクレが残っているでしょう。

リビング９畳、ベッドルーム６畳、その他５畳の３LDKならあると思うよ。萱場町とか浜町あたりで注目を浴びずにひっそりと販売されている小規模物件。

バブルといっても世田谷に住んでると２〜３割ぐらいしか上がっていないので、都心に住んでないと実感わかないね。
都心は勝手にしてくれということで・・・・

>>今まだ安いうちに買って、3年後とかに売れば利益でそうだし、

さすがにこのペースで上がり続けるなんてないと思いますが・・・

仮説としての意見を持つのは、持たないよりマシ
できたら、その検証をするべきだろう。
演繹的仮説は、検証事例をいくつかあげて補強しないと
説得力がない。
また、目先の事例やマスコミ記事をとりあげて一事が万事
みたいなものも、同様に説得力がない。

というか、自分でなぜ？って発想で考えていかないと
だめって山田ズーニーさんがも言っている。

３０代の弱さは東京圏になかで数箇所しか土地勘がないこと。
地図を見ないで２３区の地図がかける人がいない。
そういうなかでの議論は、群盲象をなでる　話になりがち。

前スレの最後の方で、２３区の富裕層居住マップがでてきたが
あの濃いブルーの地名を全部言える人が果たして何人いるか

評論家的話でないとしたら、自分はいったいどこに住みたいのか
なるべく都心・・・みたいなあいまいな願望なのか
具体的に的を絞って探しているのか。

端的に言って、新築はもはや「２３区」というくくりでは城東
城北しか庶民には手はでない。
そういうなかでの未購入者の論調は「下がらないと困る」
「さがるはず」「下がってもらいたい」という希望でしかない。

格差社会が進む。企業ですら勝ち組＊＊＊みの格差が
拡大しているし、所得格差も拡大の一途。
商業地地価も銀座から北千住の駅前では雲泥の差がある
時代になっているのに、なぜ格差がもっと進むというふうに
発想できないのだろう。
下流マンション上流マンションの格差が進むだけで
過去のように全体が上がるとか全体が下がるって思わないほうが
いい。
どうせ買うのはひとつだけ。
アエラで三浦展氏が厳しいことを書いていた。
消費者にとっての利益こそが社会で最高の価値だと言わん
ばかり・・・消費者が選んだものが一番すばらしく消費者に
満足を与えることが一番大事という考え方はおかしいと

これは、いまや階層社会化したマーケットのなかで、
生産者が消費者として意識する「ターゲット」が細分化
したということ。
自分がターゲットにされていない市場でいくら消費者の
満足や価値観を申し述べてみても
実は消費者のなかで「階層化」がはじまっていて
「なにいってんだこいつ」みたいな話になるのだろう。
ところが、いつまでも中流意識を持ち続けている人は
自分の声が「消費者全体の声」みたいに尊大な勘違いを
引き起こす。

消費者が増長してクレーマー化するのは、マンション業界に
限ったことではないけど、
顧客志向というのは企業サイドの姿勢の問題で企業が
売り上げ、利益を伸ばす手段として考えるべき課題で
あって、顧客が要求する話ではない。
顧客は市場の一員であって、企業を選ぶ立場だから
別にストーカーみたいに一つの企業に「権力を行使」しな
くてもいい。単に別の企業を選ぶだけでいい。

スーパーなどにクレーマーが多いのは、結局自分の
使うスーパーが地域に一つしかないケースだったりする。
今のマンション市場も同じだ。　
２３区品薄になって、買いたいエリアに競合物件が少なくなった。
だから、買わない、買ってやらないと文句をつける。

でも供給者サイドは、こっちが客を選んでいるという態度丸出し。

需給関係で値が決るというお方が多い割りにその辺がわかって
いないのではといいたくなる。

どなたかが最後のマンションブームといったが、まさに正解。
これからのマンション供給は供給が一桁下がる。
人気鉄道沿線の駅徒歩圏からマンション適地が払底した時点で
市場は中古流通に置き換わる。
欧米に比べて中古流通市場が一桁少ない日本は新築が
諸外国より一桁多かったからだ。
住宅履歴制度など作って中古流通にテコ入れするという
国土交通省の案もしめされているらしい。

＞６３

そうそのとおり。
そのとおりだからこそ、そういう現実を見たくない人もたくさんいる。

63さんのレスは納得ですが、
都心部に便乗して埼玉とか神奈川の郊外物件まで上がってますよね。
こういった便乗値上げマンションは下落するって理解でよろしい？

住居として家を買う場合は、
一時的な需給バランスに惑わされると間違ってしまう。
特に供給が少ないがための価格上昇は、将来の少子化を考えると、
一時的なものになる可能性が高い。

短期的な投資であれば需給バランスが非常に重要で、
長期的には下がると思っていても、一時的なバブル狙いで買うのもありとなろ。

このスレは２つの観点が入り混じっているので分かりにくい。
超都心の２億、３億の物件になれば、購入者層も限られ、セカンドハウス
的考えが強くなり、短期投資の視点が重要になる。

一般の人は、３０年くらいはそのまま住むと言う視点で、
その地域の発展性、将来ビジョンと現在の価格レベルを比較して、
安いなと思われるところはまだ買い、
高いなと思われるところは天井と考えれば良い。
２３区それぞれ将来性は異なるし、現在価格も異なる。
まだ買いと思われる区とその将来性をそれぞれ上げてみるのも、
結論は出ないと思うが、有意義であろう。

暴落派も必死すぎｗ人のことは言えないよｗ

できれば
統計資料
論文、新聞記事の抜粋があれば、
基づく根拠が明確になる。

もう東京にマンションいらない。
人が集まりすぎてる。
建設も居住も制限してもらいたい。
石原さん、お願い！

独立行政法人・都市再生機構の賃貸住宅（旧公団住宅）は現在の七十七万戸の「規模は過大」
であるとし、保有・管理住宅のうち二十万戸を削減する計画を作成中。
削減対象は全国の約六百団地、戸数にして全体の約２６％に相当。
このうち、全国の団地の類型化で「他用途活用団地」に分類された団地で
は▽大規模団地の集約化で３０—４０％削減し用地を他用途に活用する
▽小規模団地をつぶし更地化して売却する▽建物を民間売却や居住者への
払い下げも検討する—という手法で二百十七団地約十六万七千戸を削減。

また、国土交通省は、都市再生機構が着手する老朽大規模団地の統廃合に
よって、同機構の他の賃貸住宅への転居を余儀なくされる世帯の家賃を
据え置くため、機構への出資金制度を2008年度に新設する方針を固めた。
高齢者らが安心して団地に住み続けられるようにする狙いで、400億円規模
を同年度予算概算要求に盛り込む。　
さらに、厚生労働省と国土交通省は来年度から、東京の多摩ニュータウン
や大阪の千里ニュータウンなど急激な高齢化が進む大規模団地での在宅介護・
療養の拠点づくりに乗り出す。団地の敷地内やその周辺に訪問介護ステー
ションやグループホーム、診療所などを新設する際の支援策として、厚労
省は計６０億円の新たな交付金制度を創設。国交省は団地内で土地を借り
る介護事業者らの賃料の負担軽減策などを導入する。それぞれ０８年度
予算の概算要求に盛り込む。

これら資金は都心部にある老朽ＵＲ物件を取り壊し更地にして、民間に払い下げる
ことにより大部分を手当てし、税金投入を最小にするとともに、若い層の都心回帰と職住近接、産業構造の変化に合わせた都市構造の抜本的改造につなげる。

簡単に言えば
郊外のニュータウンを高齢者居住用に大改造して、そこに都心部老朽
ＵＲ賃貸物件に居住する高齢者（ターゲットは団塊の世代）を移住させ、
高齢者を一ヶ所に集めることによる効率化を達成。
低所得の高齢者も安心して暮らせる環境を提供する。

一方、都心部老朽ＵＲ物件は潰され生まれ変わり、
首都圏に半永久的に集まり続ける若い層の職住近接を助ける。
必要とする人が必要とする場所に住む、極めて合理的思考と言える。

>>66

直截な結論をかけば、上から目線＝エラソーと言われるので
含みをもたせたつもり。
ヒントだけ出して少し無益な反復論議に方向性を持たせたい
と思っただけだ・・・なんて書けば十分エラソーなんだろうな。

スレ参加者、ＲＯＭの人も含めて「立場が違えば見方も変わる」
ひとつの言葉も人によって意味合いが変わる。
このへんは、個別物件スレのほうが購入層、対象物件があきらかな
だけに話がまとまりやすい。
まとまらないとしたら①買えない人②買わせたくない人が
揶揄するだけのパターン。

都心部製造業、建設業、運輸業の肉体労働部分を担ってきた
人口の大きな瘤、団塊の世代もいよいよ引退の時期となった。

これら世代を住まわすため整備された、都心部の大規模ＵＲ賃貸も
老朽化し、その役目を終えようとしている。

今後、都心部の中小の製造業、建設業、運輸業は、団塊の世代の引退と
ともに加速度的に自然淘汰されて行き、その跡地は分譲・賃貸マンション
化して行くだろう。

都心部の仕事の中心は、金融、情報、観光などの頭脳労働となり、
それに合わせた都市構造の変革と居住者の入れ替わりが静かに着実に
進むだろう。
その入れ替わりをスムーズに行うためにも、郊外ニュータウンの
高齢者向け大改造が必要となる。

で、そんなの誰がやるのでしょう？

城東から老人と小工場群を多摩あたりに追い払ってイメージ向上、資産価値を上げたい魂胆ミエミエ。逆にこのあたりに「東京駅至近」を念仏のように唱える人たちの弱点があるようですな。

都心は価格硬直化
上がらない≠下がる
下がらない≠上がる
流通量がへれば、値動きはない。
そのあと何か一撃食らえば下がるかもしれないが
何もなければ過去のトレンド（上昇）を緩やかに続ける。
供給ゼロ　需要ありなら
中古市場がゆっくり上がるからだ。

中央区を含めた都心東側を近代化できるかどうかが
東京の国際競争力を左右します。
都心部に、ある程度以上の所得水準の人達の集中居住が可能になれば、
消費レベルが高く、要求度も高い人達に対応できる高度なサービス業
が生まれることになります。その為には、東京のセンターコア部の改革
が不可欠、ひいては東側の改革が不可欠となります。

「１０年後の東京」では、東京が近未来に向け、都市インフラの整備だけ
でなく、環境、安全、文化、観光、産業など様々な分野で、より高いレベ
ルの成長を遂げていく姿を描き出しました。
　また、オリンピック招致を契機に、都市機能や最先端技術の高密度な
集積など、首都東京が持つ優位性を最大限に活かすことで変革を進め、
この日本に「日はまた昇る」勢いを再び取り戻してまいります。
さらに、今後１０年にわたって展開する東京の先進的な取組を、世界の
諸都市に発信できるよう２１世紀の新しい都市モデルにまで高めて
いきたいと思います。
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/index.htm

結局、大きくとらえると、上流社会と下流社会が成長市場で中流社会が縮小市場ということなんですよね。
だから六本木・青山のレジデンス市場が最も活況を呈する一方で、郊外市場がどんどんシルバータウン化していくと。
そうした環境下において中流目線で上流物件を高いと批判したところで、あまり意味がないし、郊外は上がらないと嘆いても、それも当たり前のこと。
世田谷やたまぷらが、今後、上流側にギリギリすべりこむのか、それとも縮小する中流側のまま落ちぶれるのか、そのあたりが議論としては、双方の見方が錯綜して意味のあるラインではないだろうか。
現状では、上流層は、あまり関心を示していないといった状況なわけですよね。

ＡＥＲＡの記事は、ここのスレの素人談義よりひどい内容だね。
先週、格差社会のフォトレポートと三浦さんの鋭い考察が加わって
冴えてしたのに、馬脚を現した。

「格差」という問題が急に「バブル批判」の尻馬に乗っている
Ｐ２７の代々木上原（渋谷区）
神楽坂（新宿区）
四谷三丁目（新宿区）
下北沢（世田谷区）
初台（渋谷区）

どこが「都心」なんだろうか。
代々木上原は、調子に乗りすぎ
神楽坂は都心外縁もともと人気はない
四谷三丁目もビジネス商業混在区、
下北沢は代沢のことだろうが上げすぎ
初台は渋谷区のはずれ新宿西口アクセスか
都営新宿線　
代々木上原の千代田線アクセスがないから
タクシーでＪＲ代々木に出るのが一番という辺鄙な
場所だ。
それもただ、３ヶ月取引がなくて値動きゼロだという
だけ。
硬直化のあと何でも下がるのなら、こんなに
楽なことはない。
既存住宅は少なくとも貸したり住んだりしている
売れないで困るのは仲介業者だけ。
仲介業者は売り物がないと困るから
売るなら今ですよーって言いたい。その尻馬に
のる記者も馬鹿といえば馬鹿。

下落なんてない。あるなら待って俺が買いたいってば。
上記エリアの最近の高騰は買取業者の裁定買いが生み出した部分も
ある。業者抱えの中古は仕入れ値まで下がるくらいだろうけど
数は少ない。

>>80
昔ながらの高級住宅地的イメージじゃインパクトも小さく、世の中
変わらないし、日本の凋落はそのまま続いて行くことになります。

革命的に都市構造を変えて行こうとするのが
都および国の方針です。

矮小な議論に陥らない方が良いでしょう。

>>80さん
地域をとらえてまとめて中流・下流などという粗雑な話でなく
購入者自身が自分は、下流か中流か上流か考えて
物件、部屋単位で下流・中流・上流向けかどうか考えて買う
という話です

私はマンションはエスカレータのように買った瞬間中流の買い手を
上流に導くか下流に導くものだと思っています。
気分の問題ではなく、１０年後、２０年後の含み益、含み損に
おいての話です。
具体的には、マンションの含み益が２０００万あれば、有担保で
低利のローンが借りられるけど
含み損が２０００万あったら無担保ローンの高金利しか借りられない。

下がる論者は、下がってきた物件を買うリスクは、下がることが
継続しておきて含み損を抱えるリスクをわかっていない。

マンション供給というのは、時代によってターゲットの所得層がいろいろ
別れるビジネスだった。
なぜマンションなどと呼ぶかというと大局に公団分譲の団地があったから。
住宅公団は都下や城東、千葉、埼玉で分譲団地をいくつも作ってきた。
民間マンションは７０年代、８０年代の半ばまで「公庫」を使わないお客さん
をターゲットにしてきた。価格では公団に負けるわけで、公団の上を行き
公団よりましな立地で狭く少し高めという流れでやってきた。
それが９０年代、公庫が売った分譲が値下がりして苦情が殺到した。
そもそも庶民ほど売り手責任ばかりを追及したがる。自己責任という
頭はみじんもないからだ。
公庫が分譲で大赤字を抱えて、手を引いてから。
民間マンション分譲はやっと年収７００万〜１０００万未満程度の
中堅サラリーマンをターゲットにするビジネスになった。
５００万の自己資金に３５００万〜４０００程度のローンをつけて４０００万
〜５５００万程度の物件を売る。
これが郊外も含め「用地取得難」で容易なビジネスでなくなってきたと
いうことだろう。用地が少ないから競争入札で高値買いしてしまう。
しかし、公団が引いた大規模分譲のあとを民間がまねてもうまくいくか
どうか。
１９９５年以降の千葉埼玉のマンション供給は昔の公団分譲の不足を
補ってあまりある数を作ってきた。
これらは売るそばから値下がりしてきたわけで、いまやっと新築相場が
上向いてはいるが中古が上がる気配はない。
２０００年以降、郊外売れ行き不振からデベは都内に軸足を移したのだ。
東急沿線は供給凍結。やむなく都内に土地を求めたわけだ。

三井は郊外はＳＣ一体化、新線駅前に特化して、公団が都心周辺で
やらなかった湾岸タワーという新機軸を打ち出した。
ゴールドクレストは規模効果一点張りで多摩川沿いや京急沿線など
見落とされた地域にはでな外観のｎｅｏ団地を作った。

就職氷河期が生んだ所得格差が表面化するまでは順調に売れた。

家計調査などの資料をみると、この年収７００万〜１０００万未満層の
数が減って、年収別世帯数グラフが完全な二こぶラクダ状になっている
のがわかる。
マンション供給ビジネスも下流ターゲットと上流ターゲットを明確にしないと
在庫をたくさん抱える話になる。

考えてみれば下流の持ち家って一体なんだ？って話ですね。
サブプライムローン問題を地で行く話かもしれません。
下流は持ち家など買えなくて、中流が無理な購入、下落物件買って
下流化するのでしょう。
あるいは下流な子供を不憫に思った中流親が親子連結で下流化する。

湾岸タワーの功罪は、中流に港区在住の夢をもたせたこと。港南４５００戸
芝浦３０００戸の分譲は首都圏市場全体にとってはた迷惑な市場秩序の
混乱をもたらした。
月島、勝どき、辰巳もあわせて、「中流でも都心に住める」という欲望に
火をつけた形だ。

よく調べてみるとタワーマンションには３タイプあるようだ。

①中世階級社会型
最上階王侯貴族、上層階プレミアム、中低層階一般市民
これにさらに、方位＋角・中住戸の差異という「差異」が加わる。

階層が違えば見方も変わる。
湾岸の劣悪な環境も嫌悪施設も高層階に暮らせば視界にすら
入らない。
評判悪い外廊下は、低層階にとっては日々後悔の種だが
高層階にはいつでも明るい光と風があってまさにペントハウスの
風情さながら。

２００３年頃の湾岸タワーは、方位、階数、角・中住戸の差で
実に１億から２７００万まで所得格差があった。
所得に換算して
５５０万〜２０００万までの階層をターゲットとする供給だった。
初期のＷコン、港南タワー群がその典型。武蔵小杉のタワーも同類。

②市民社会型
とにかく階層別の価格差を極力少なくし、購入所得層の差異を
縮めようとした。
そのほうが短期間に同種の所得層に一気に捌ける。
とはいえ、四隅に「特権階級」が残っている。
周辺環境を整備して周囲が運河ということで比較的低層階でも
環境品質が保てる湾岸再開発型に多い。
グローヴ、ＭＭ、ＴＯＴなど

③ゲーテッドコミュニティー型
もともと地価の高い「高台」土地に建ち、低層階でも十
分な視界と環境がえられるマンション。高層階と低層階の差異は
あるが、もともと下限のハードルが高いマンション。
高輪、虎ノ門、赤坂、汐溜、青山などのタワー。


これを売り手側からみると、
①は大型食品スーパー型
②はデパ地下型
③は紀ノ国屋、麻布インターナショナルマーケット・ディーンアンドデリューカなど高級デリ型

紀ノ国屋しかない地域の都営住民は生協宅配という便利な仕組みを持って
いる。
都市は、一定のエリアの中に賃貸アパート、都営、中古賃貸マンション
新築分譲、戸建てなどが混在しているのが現実。
細かくみていくと「価格と真価」のギャップはみつかる。

いつまで待てば「お買い得」という発想でなくいつでもどこでも
発想を変えたらお買い得は存在するのだと思う。

×実に１億から２７００万まで所得格差があった。
○実に１億から２７００万まで取得価格差があった。

しかし、まだ千葉・埼玉、関西圏あるいはその他地域では、不動産価格は底を打ったレベルで、90年以降の15年間で、住宅を取得した数百万世帯が、物件価格＜ローン残債に陥り、実質債務超過状態に苦しんでいることも事実。
これから、本格的な景気回復をはかるためにも、こうした旧中流層で実質下流層になってしまっている世帯が水面上に浮上できるかどうかは、そうしたエリアの不動産価格をゆるやかな上昇局面へシフトさせられるかどうかがポイントになってくる。
その意味からも、都心部での不動産価格高騰が、首都圏郊外部、関西圏、そして他の地方エリアへと伝播する土地政策は不可避なんではないでしょうか。
郊外エリアの活性化はムリとの割切り論が多いようだが、それをなんとかするのが、現状で政治に求められている最も重要な課題であるはず。
であるがゆえに外資の千葉買いもある程度、理にかなった動きだし、ティファニーを坪１８０００万で上値追いをするのも、郊外エリアの上昇局面までは、都心部の反落はないとの表れではないのでしょうか。

８４〜８５，８７
非常に判りやすい解説だね。
８５でいう③のタワー群に住むのが無理なのはわかるとして、
（そもそも港区の内陸タワーなぞ庶民層ターゲットではない）
①や②でも今後の中古価格の下落の見込みはないのかな？
ねらい目は①の下層階ぐらい？

>>88さん　

どうなんでしょう
どんなものでも「売り方」が大量に売りをださないかぎり
相場はさがりません。
逆にいえば値崩れを防ぐには買いが細ったら供給調整する。
さらに絞れば値があがる理屈でしょう。

天井で売り抜けるってのは、実需の多い湾岸タワーでは
考えにくい。持ち家で相場張るのは頭へんな奴でしょう。

湾岸タワーって持っていて恥ずかしいとか迷惑なものではない
ような気がします。となれば売りが増える公算も今後当面
なさそうです。


今、完成在庫が積みあがっている郊外は値引き合戦で
「売り方」が「成り行き」で売ればどんどん下がるでしょう。

そうなると
＞旧中流層で実質下流層になってしまっている世帯が水面上に
＞浮上できるかどうかは、そうしたエリアの不動産価格を
＞ゆるやかな上昇局面へシフトさせられるかどうか

って話は全く期待薄ってことになりますね。

私はそうなると思ってますけどね。

逆に、都心築浅がどんどん坪単価２４０万以下に下がっていくなら
現在坪単価２３０万で売っている郊外は２００万以下の値引でも
売れないということになりますね。

それって過去の不況を上回るとんでもない不況ということですよ。

おそらく２００６年９月頃までは、横浜・川崎のタワマンも
芝浦・港南・豊洲のタワマンも、美しの森も同時期に売っていた
物件があったはず。

そのときの売れた順番、が人気の順番。
人気のない順に下がるならわかるのですが、ただ高すぎちゃったから
下げてみましたみたいな下がり方は、個々にはあっても全体的な
流れになりはしないでしょう。

金融危機とかで、「商業不動産」は「利益確定売り」「損切り売り」
はあります。リートでもそうでしょう。
しかし前にも書きましたが実需の住宅は
「下がったから損切ろう」と考える人がいてほしいくらいですが
実際にいない。

＞＞旧中流層で実質下流層になってしまっている世帯が水面上に
＞浮上できるかどうかは
実は残債割れる前に損切りする勇気があればよかっただけの話です。
家というのは毎日そこにいるから自分の一部みたいに思っちゃう。
だったらもっと本音で選ぶべきなんですが・・・

中野の警察学校跡地に建つ東京建物のタワーは供給が２百数十戸で７０平米台で１億越えだそうです。別のデベロッパーが落札価格から推定していました。
再開発自体は商業施設がメインになるようです。事業は３年後くらいの完成とのこと。

晴海のトリプルタワーも住友不動産がありえない価格で
落札したそうですね。坪350は超えるでしょうね。

地価公示や基準地地価の制度が欺瞞にみちたものだという点で、井上爺さんや
ＡＥＲＡ記事には賛同するが

なんか気象庁が観測するみたいに国土庁や地方自治体が地価を観測して
いて気圧配置みたいに地価分布が「自然に」変化するみたいな
地価観をもっている人が多い。

実際は商業地地価と住宅地地価はものすごく乖離しはじめたし
商業地地価は、表通りと裏通りで１０倍以上の価格差が出ている。
表象的価値，ブランド的出店価値が高くなったのは実は表参道に
パラシオ青山
http://www.sumuzo.com/net/cat_0200/070710_1324.php
が出来た１９９９年あたりからだ。
グッチが月坪１０万のオファーを出して、業界の評判になったのはなつかしい。
その時点ですでに三菱地所は丸の内のファッションタウン化をすでに
ある程度すすめていた。商業店舗はテナントと立地性で高い賃料が
とれるという認識が徐々に浸透しはじめたからだ。
２００１年エルメス銀座店、２００３年プラダ南青山店が竣工
そういうなかで、住宅地地価をはるかに凌ぐ勢いで商業地地価は
スポット的に高騰していたわけだ。

１９９９年から８年間も続いていることを何をいまさらというのが銀座の
ティファニーの一件。
不動産を土くれとしか見ないのは日本人だけだろう。耕して建物という
苗を植えること、植えた苗が米俵にしていくつとれるかしか考えない。

そこでなお、地価の平均値が上がった下がったと喜ぶのは、空模様を
気にしながら野良仕事をする農耕民族の遺伝子のなせる業。
羊の頭数をどこまで増やすかいつ食うのが美味いか。
そういうことばかり考えてきた狩猟、遊牧民族の遺伝子は理解できなくて
当然なのだ。

ところで住友不動産はどんな遺伝子を受け継いでいるのか。

紀ノ国屋文左衛門かはたまた役小角か安倍 晴明か
力づくという意味では天の岩戸を開けた田力男命かもしれんなぁ

地価高騰含みのブランド商品、それでも金を惜しまず買う人が
東京に集中する限り地価は上がり続けるか？

「地価」と漠然というのはオレは「女」にもてないのかという
言い方に似ている。
ひとりの「いい女」を見つければいいだけで、女全般にモテてから
いいものを選ぼうという助平発想が間違い。

女は日本だけで５８００万人くらいいる。
地価があがろうが下がろうが自分が欲しいと思う家をみつけてから
手に入れる術を考えたほうがいい。

すみません赤ちゃん人妻までいれたら「女」は６５００万人いました
未成年者、高齢者抜きでの正確な数値はこちらで
http://www.stat.go.jp/data/jinsui/tsuki/index.htm

年金問題で社保庁が袋叩き状態ですが、
参議院選挙での大敗をきっかけに、自民党の求心力が落ちています。

秋の国会で、各省庁が保有している都心の土地の大多数を売却することになるでしょう。
売却は入札制で２００８年〜２０１０年にかけて。
となると、２０１０年〜２０１２年にかけて、
もう不可能と言われた都心大規模物件が多数建設されます。

これまで土地不足で、港南や豊洲にまで手を伸ばしたデベではありますが、
その必要性、価値観は一気に消失するでしょう。
特にいとも簡単に３００万を越えた豊洲地区。
２００〜２２０万まで下がると予想しています。

そもそも買い手なんてつかないだろうと予想された埋立地物件。
ウオーターフロントとか、ベイエリアとか言葉巧みに買い手の気持ちをくすぐってここまで頑張りました。
でも、所詮は埋立地。
やはり無理なものは無理。
数年でその夢は悪夢へと転じるのかもしれません。

一方で、２流不動産ファンドの激しい買いの動きを金融当局側から制御する動きがきっかけで、地価上昇のピッチが緩まるかと思われた一方で、モルガンの全日空ホテル、地所の帝国ホテル、そして今回のゴールドマンの銀座ティファニーと一流の買い手が一流の物件を高値で買いあがる動きが続いている状況をどう判断すべきなんでしょうか。
金融面でも一時は規定路線になっていた利上げが、当面はなさそうな雰囲気にもなってきているし。
やはり一流立地の超高級マンションであれば、これからも買っていっても、まだ大丈夫ということなのでしょうか。

世田谷，杉並,中野あたりに新築マンション探してるんだけど，ぜんぜん値段下がって無いじゃん。
30坪，3LDKで7500万ぐらいが予算なんだけど。
これだけ下がるって言われてるんだから，きっと下がるよね？

ここって実需の住宅購入の人が集まるスレですよね。
物件を見て買うか買うまいか悩むのは判るが、高値掴みを気にするなら
買わない決心をするだけでいい。

結婚で心に傷を持った女が不倫から抜けられないのは結婚しないで
済む相手と付き合うことでどこか安心できるからだろう。
ローンを組む、マンションを買うのが怖い人は地価が高い、金がたまらない
とか「買わないで済む」理由を見つけて安心したいのだろう。

自分が、買いたくないというのならマンション価格など気にする必要も
ない。
買いたいものがはっきりしないから、買いたい物件と出会わないのでは？


物件を見る目を養わずにマンション価格ばかりを追いかけても無駄だ。
今の世の中そこまでマンション買いたい人が減っているのだろうか。

不動産の価値はその場に立ってみないとなかなか理解しがたいもの。
小石川や三番町など歩いてみれば、なるほどという雰囲気はある。
湾岸タワーは、買った人の家を訪ねてみるのが早い。あるいは
中古のオープンルームをなるべく数多く見ることだろう。
地図で見るのとも下から眺めているのとも違った世界がそこにあったりする。
いくつか数をかさねてみれば「下がる」か「下がらない」かまでわからずとも
自分が何を求めているかくらいは見等がつく。

そのときに、できるだけ上からものを見るほうが価格の正当性がわかるものだ。
山も上から下を眺めたほうが位置関係はわかる。
したから見上げているうちは全体像がつかめない。
いまどき買いの仲介を業者に頼むのは愚の骨頂。彼らは下のほうの物件
で品質の悪いものばかりをみせて、次第に自分が売りたい方向に誘導する。

高い買い物をするときこそ信頼できる相手に相談したほうがいい。
ここの掲示板読んでも信頼できるかどうかなんてわからんだろう。
いつまでもぐずぐずする理由づくりにしかならない。
やめるならきっぱりやめる。買うならもっと真剣に中古物件も
数多く見てまわったほうがいい。

＞世田谷，杉並,中野あたりに新築マンション探してるんだけど，ぜんぜん値段下がって無いじゃん。
30坪，3LDKで7500万ぐらいが予算なんだけど。

無論中古ですよね。
いくつもありますよ
パークシティ成城 東京都世田谷区成城4丁目 小田急小田原線/成城学園前
17分 7,680万円 3SLDK 102.37m2 '03/03

パークハイム弦巻 世田谷区弦巻1丁目 東急田園都市線/桜新町 10分 7,180万円
3SLDK 105.49m2 '83/02


２００３年でも平均坪単価２５０万の新築物件ってあったでしょうかね。

>>97さん
本気で都心の高級物件を買う気なら、ご自身が信頼できる相手に相談
されたほうがいいでしょう。
ここで相手の顔もみずに書かれた言葉を読んであなたが行動するとは
とても思えません。

「何を言うか」よりも「誰が言うか」がずっと雄弁な時がある
・・・・山田ズーニー著　『あなたの話はなぜ「通じない」』
Ｐ８より

不動産購入には、有料のアドバイザーや信頼できる仲介業者、賃貸業者
を少なくとも複数づつもって以内とダメ。
超都心を買うような富裕層には、金融機関以外に、相談相手は必ずいる。
ワンルームマンション業者だって中には師と仰ぐほどの知識と経験を持った
人がいる。客になるということは金を払うということ。
何もいきなり何千万払う必要は無い。ほんの十数万のセミナーで得た情報や
人脈のほうが業者の営業トークの数倍信頼がおけるはずだ。

ここは、「上がる、下がる　いや横ばい」とかを理詰めや事例を引いて
語る表現の練習場だと思っている。

人の文章で自分が納得できたら面白いなぁと思うだけ
だから人に買えとすすめるようなつもりはまるでないし
こんなところで説得されてしまうようなお人好しもよもや居るまい。

東京駅の大丸がツインタワーの北棟に１１月に移転するけど、その跡地の地下部分はどうなるのでしょう？
地上部は空中回廊になると聞いていますが、地下部の情報は無いかと
そこも店舗が入って、地下街になったら商業施設の規模はかなり大きくなりそうですが

なんで１日で１００も進むんだこのスレは

>>105
なんかもー「流れを読む」なんて死語なのかね
テーマ性がどんどん薄まっていくねぇ

で、繰り返しになりますけど
前スレで
>976、990のマクロ分析が雑すぎて笑ってるだけだよ。
とお笑いの方
ご高説頂けませんかね？

2006−2007年で20％以上上昇したマンション価格が
今後更に上昇するという理由は何なんでしょ？

>>106
限られた富裕層しか買えない水準まで上がるはずないでしょ。
微妙な水準が６千万円台。坪単価で２８０万円くらい。
ここまでは都心部マンションは上がる可能性が高いでしょう。
それより上は、インフレと賃金上昇が同時に起こる環境にならないと無理。

都心部でも７千万円を越える、坪単価で３００万円を超えるところが
出てきているけど、マス市場ターゲットだと天井。
よほどの希少性、プレミアが無ければ坪単価４００万円近くは無理。
都心部マンションはまだ開発余地があって、供給余力がある。
こんな状況で県境外周区、中野区あたりに坪単価３００万円台が出てくるのはまさにプチバブル。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

地価下落による弊害は投機の破綻などではなく
中産階級の資産形成の破綻にある。
７０年代、庭付き一戸建ての住居は、住宅ローンという
強制貯蓄で最終的には子孫に残せる土地資産を手にする
という「働き甲斐」のシンボルだった。
９０年バブルで、牛久や龍ヶ崎の戸建を買った結果現在価値は
２３００万都合３０００万以上「ローン支払いと自己資金」が
下落で雲散霧消した団塊世代は少なくない。
その次の昭和２６年以降の世代は、もっと悲惨で郊外マンションを
高値で買ったグループ。
過去１３年にわたって下落が続いて、やっと２００６年から上昇に
転じた郊外がまた下落。
それじゃこの先ローン破綻者がでてきた日には保障会社は
担保割れ物件をやまほど抱え込むことになるのでしょうか。
１３年下がり続けて、その間払い続けたローンで銀行も不動産も
建設も息をふきかえしたのではないでしょうか。

都心の一部が高騰したにせよ、それは投資によって東京の
利便性と収益性が増したからで、正当な評価という話もあります。
一日何十万人という集客性のある場所が一日７万人しかあつまらない
場所より高いのは当然でしょう。
地下鉄の駅が３つもあったり一つの駅に３本の線が乗り入れたり
新幹線のほかに在来腺が４本私鉄が一本ある駅の徒歩圏が
今後も何１００億という開発投資が続いて今の安いままというのは変だ。

地価が下がるというのは、都市基盤整備の投資が無駄になる
という意味だ。デフレでうれしいのは子供の小遣いのつかいみちが
増えることくらいで、雇用や給与も同時に縮退するのだ。
長い夜のあとに朝日がまぶしいから早く沈めというのは
とても愚かな願望だ。

>>108
ここに本年1月〜８月の販売戸数があるが、
プチバブル的な価格設定になっているところは、
どこも昨年に比べ大幅に供給が絞られている。
人為的に供給を絞り、高値を認めさせる戦略だが、
こんなのにホイホイと乗ったら後でひどい目に会うのは明白。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

安値でも買えない人がなんで熱く議論してるの？

>>109
商業地についてはこの議論は正しく、
商業的に特別有利な場所は、局所的なプレミア価格がついて当然。
しかし、住宅の場合はそんなに極端にはならない、
争って購入しても、社会的ステータスが認められるほんの一部の
超高級住宅地ならあり得るが、そこは戸建地域であり、
マンションは該当しない。
マンションはいわゆるマス対象のものであり、極端な高値が正当化
されるとは思えない。

＞109「長い夜のあとに朝日がまぶしいから早く沈めというのは
とても愚かな願望だ」

この表現、非常にいいですね。もっと言えば、都心部から段々と郊外に向かって日の出を迎えるわけで、都心部があっという間に日没を迎えるような政策が行われることは、地方の底上げ対策からも考えにくいし、財政の健全化の手法としても無理があるでしょう。

不動産は経済活動のエンジンであり、緩やかな長期的価格上昇は、経済運営上、欠かすことのできない必須条件であることは、90年以降の苦悩の15年間を経験した識者であれば、自明のことでしょう。

いずれにしても、天下の回りものである、お金が潤沢に回る枠組みが政治的にも金融環境的にも整いつつあることは、好ましい状況と判断できるのではないでしょうか。

短期的な混乱に動揺することなく、中長期で日本不動産はバイアンドホールドでいいのではないかと思います。
もちろん、利回り７％以上あるいは、希少性の高い超都心物件狙いが前提ですが。（なぜなら、少なくとも日本国内には、当面、それ以外の安定的な投資対象がほとんど見出せないですから）

投資が見込め
人口の増加が見込め
住環境の良化が見込めるところは
基本的に買い。

>>113
投資が見込め
人口の増加が見込め
住環境の良化が見込め
安いところは
まだ上がるかもよｗ

貧民が難癖つけてばかりいるのを見て哀れに思います

自称「住まいに詳しい人」が、住まいに詳しいと思う人は手を挙げて〜。

金持ちけんかせずとはよく言ったもんだね。
いずれにしても、９月以降にでてくる都心部の物件が、今後を展望する上で非常に重要な位置付けになるんじゃない。
さすがにこれまでの上昇ペースをすのまま反映した価格設定だとちょっと厳しいのではとの感覚がどう価格に反映されてくるか。

もういい加減に、下がって欲しいって願望はもうやめにしてくれよ。

実際、新築で下がってる所、ひとつも無いじゃん。

少しでも下がれば都心にマンション買えると思ってるのが笑える。

いくらここで下がる下がるってみんなでお祈りしたって、実際高い土地買ってるんだから安く売るわけ無いじゃん。

上がった分、下がるとか言う人がいるけど、そのころとは土地の仕入れ値も材料費もぜんぜん違うんだよ。どうやったら２００２-４年レベルまで下げられるのよ。
それを教えて欲しいよ。

確かに上げ止まるかも知れんが、下がることは無いんだよ。
みんな、もう理解してください。

マンションなんて単なる耐久消費財なんだから、エンドユーザーとしては周辺家賃との比較で高いか安いかで買うかどうか決めればいいだけ。
俺は大手町に30分圏内の都民住宅に住んでるが別に家賃上がる気配は今のところない。てことは今の新築分譲相場なら買える値段にはほど遠いのでそのまま今のところに住み続けりゃそれでいいやって話。
そら多少グレード高い物件に住めたらそれにこしたことはないけど、家のための人生じゃなく、あくまで人生のための家だし、日々の楽しみとか子供の教育費削るなんざ本末転倒。貯めた金は株（インデックスETFとか）とか外貨に定期定額突っ込めばいい。

てことで、今後も金持ってる人が買えばいいんでないの？そんだけの話だろ？車もタクシーとレンタカーで十分。金持ってる奴だけ買えばいい。てことで新車登録台数同様マンションも需要減に合わせて供給減、それでいいんでないの？

高騰だバブルだと騒ぐ人は、いままでの新築マンション供給が
欧米に比べて異常なまでの供給過剰であったことを知らない。
欧米にくらべ、新築市場と中古市場が逆転していて一桁規模が違う。
米国は家を買うといえば中古の家を買うことだ。

スクラップアンドビルドは日本のお家芸。急場しのぎの安普請で
粗悪品を大量に作ってあとは３０年もしないうちに壊して建替える。
だから７０年代の弁当箱みたいな郊外団地に
は誰も住みたいとは思わない。
中古市場が不人気だったのは中古住宅が狭隘で間取りも悪く
性能が劣るものが多かったせいだ。

バブル以降のマンションが増えていきストックのうちの
半数以上を占めるようになった。
となれば、かつての中古市場のように、狭い、耐震性能が劣る
天井が低い、スラブが薄いなどの性能の課題は少なく
優良な中古ストックが増えてきたということになる。

地価が高騰した結果郊外の戸建人気が高まり、底値になったら
２３区マンションの大量供給。
とにかく街をあるけば古いマンションよりも
築年数のさほど古くないマンションが多いのが都心住宅地の
昨今の姿だ。

とはいえ、世田谷通りも白山通りももうこれ以上新築が建つような
木造の商店も通りに面した駐車場もみあたらない。

もうこれから先は新築を供給しなくてもＤＩＮＫＳや単身世帯を含
世の中の住宅はリノベーションで回っていく時代なのだろう。

もしそうだとすれば、これからは更地もさることながら
いい場所に、リノベーション可能な既存マンションを持っている
ことも価値になる。
逆に貴重な更地や古い建物を壊して建てる新築は高くて当たり前。
既存住宅を持っている人がそれを売ってさらに金を積んで
はじめて手に入る「プレミアムバリュー」ともいえる存在なのだ。

まるで急にサンライズしたかのように言ってる方がいますが、

いったん沈みきった太陽は10年前から既に燦燦と昇っていたのです。

皆、怖がって外に出ないで家にいましたから。

おんもの外人と一部だけが気づいてただけ。

今は眩しい西日かもしれませんよ。笑

あと、下がって欲しい、上がって欲しい的な個人的な願望については

正直あまり興味ありません。

ん〜これから上げ相場と言われれば「よっしゃ今のうち買ったろ」
でいいのだろうけど。
力強く「これからは暫く下げるよ。今、買っちゃだめよ。」
って、私みたいな庶民はどうするの？

１０年とか傍観してたらローン組めなくなっちゃうんですけど。
もっと下げが続くのなら、その前に家賃下がんないと奥さんに言い訳しにくいので困ります。

下がりそうだから買えない

可哀相だがそれが現実だとおもわない？

自信が無ければ、無理して買わないほうがいい

無理するのが一番悪い

一生賃貸でもいいのではないかい？

今流行で、新線ができ手ごろな価格の足立区辺りだって短い三十年ローン組んでも、２０３７年には買った価格の半値になってる可能性だってあるんだから

購入を強制されて無理やり契約するより賃貸族で良いと思わないかい？

人生いろいろだ

賃貸は気楽で良い、近所に問題あれば引っ越せばイイ

慌てて購入することはない

マンションデベという業態自体、すでに世帯交代してさらに総合デベに吸収される
かたちで最後は新築供給自体いまの１０％以下の数で「足りる」状態になる。

このスレのタイトルは「２３区新築マンション価格動向」なので、答えは
市場が細って、最後は「価格がなくなる」

マンション業界というのは大食らいのカバの群れだ。
１０年分の餌をみつけたら４年で食いつくし、あとはクソをして寝ている。

>>125
このスレでは，これから下がることが当然みたいに書いてありますが，スレの①-⑤ぐらいを読み返してください。今後10年はマンションは上がるという意見が大半だったのですよ。
つい半年前のことです。
偉そうなことかいてる人が多いですが，それだけ先が読めていません。

都心のマンションが上がりすぎたから，自分は買えない→みんなも買えない→需要が低下→マンションが下がると思っているだけ。その流れにいろいろ理屈をつけてるに過ぎません。

実際，チャレンジ価格で売り出した中古や，中堅サラリーマンを狙った郊外の物件が高値をつけすぎて売れてないだけで，人気物件は売れ行きは好調です。

これからはマンションも格差の時代です。誰でも湾岸に80平米を買えた時代はもう来ません。
需要が低下すれば，都心に少数優良物件を高値で売ればいいし。買える人がいなければ，郊外に安いマンションを建てればいいし。

私は，今後10年は上がりも下がりも小幅だと思います。
マンション買っても大きな損は無いと思いますよ。

なんでそんなにみんな新築がいいの？
もうちょっと待って少し下がった中古でいいのでは？

年老いて賃貸暮らしはいやだな。年金以外にも十分流動資産持ってて
都心の賃料５０万くらいのところに優雅に暮らせるならいいけどね。
どうもそういう絵姿は想像できない。中途半端な都内の場所の
中途半端な賃貸MSで暮らすのがオチ。年老いて郊外の一軒家は論外。

>130
１０年上がり下がりも小幅で損はないって、都下、郊外含めてですか？

年取って郊外は論外って。年取って、２３区でいいの？
それとも都心６区？のマンション（か戸建て）じゃないと
と駄目いうこと？

>>128
２２歳から２３歳になった時、どれだけ人口が増えたか
＝どれだけの人が流入ｏｒ流出したかを
東京都の各年につき調べてみた、
２００１年から大きく増え、地方からの大卒者が首都圏の少子化を
補っている状況が良く分かる。
２００１年中に地方から流入した大卒者が１０年後にマンションを買う
ようになると仮定すれば、２０１１年から首都圏在住団塊Ｊｒに代わる
需要層になると予想される。首都圏に地縁・血縁が無いこれらの人々の
都心部志向は強いと思われ、都心部マンションがブーム化するでしょう。

２００７年以降も地方からの大卒流入者が増え、それが高止まりする
ようなら、ここ数年が都心部マンション需要の端境期で、庶民が買える
ラストチャンスになるかもしれない。
裕福な団塊の世代の都心回帰と言う要因も無視できず、ここ数年は
不透明感が漂うが、都心部のみに関してはまだ需要が少ない時期だろう。

１９９４年中　△４０７８人
１９９５年中　△２３３５人
１９９６年中　△６３５人
１９９７年中　＋１６６６人
１９９８年中　＋３９１４人
１９９９年中　＋４２９９人
２０００年中　＋４９８０人
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
２００１年中　＋７０８５人
２００２年中　＋８１０３人
２００３年中　＋８１２１人
２００４年中　＋８２４８人
２００５年中　＋９７９０人
２００６年中　＋１２４２０人

＞135大学教授さん、数字出すならソース示した方が良いのでは？
というか、１万人くらいの話なので、一緒にその年齢の総数の推移も
示さないと意味がないのでは？
これじゃまるで、団塊ジュニアの33歳より10年後のほう購入者の数
がずっと多いような錯覚を起させる書き方と思いますが。

１３４
理想は港区。常に刺激を感じる生活をしたいから。城西地区や
まあ横浜（地元なので）なら許せる。その他の都内や千葉や埼玉は、
う〜ん正直勘弁だな〜。

これからの不動産価格を予想する場合、
量だけでなく、需要の質の変化を予想する必要がある。
１９９４年の東京都の人口変化をまず見てみよう
１９９４年１月1日時点の１４歳人口は１２１０９２人
１９９４年中の１４歳〜２４歳の地方からの流入人口３３５０９人
在住者のプレゼンスが圧倒的に高かったことが分かります。
一方、２００６年を見ると
２００６年１月1日時点の１４歳人口は９３６８４人
２００６年中の１４歳〜２４歳の地方からの流入人口６７３６５人
地方上京者のプレゼンスが在住者のプレゼンスに匹敵しようとしています。

また上京者の質も年々変化しています。
高卒上京者数の変化を表す１８歳から１９歳に変わる時の人口増は
１９９４年中が２６４３５人だったものが、
２００６年中は１３８７７人に激減しています。
地方からの上京者が高学歴で、東京の中枢を担い、在住者が高卒レベルの
職務を担う形に変わりつつあります。
以上より、マンション購入の中心がしだいに地方上京者に変わり、
それとともに都心部マンションがブーム化して行くことが予想されます。

これら数値は、
各年の東京都人口統計第２表から計算したものです。
ご利用ください。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/jy-index.htm

少子化の進行とともに首都圏在住者のプレゼンスは年々小さくなり、
地縁・血縁がからんだ住宅取得も減って行きます。
また、高所得の職に占める地方上京者の比率が高まれば、
一生独身で親元にパラサイトする首都圏在住者の比率は逆に高まって
行くでしょう。これは言わば形を変えた知的移民の受け入れです。
これら２つの要因は郊外、近郊の不動産価格に悪影響を与えるでしょう。

今後、各企業は地方から優秀な人材を確保するため、家賃補助等を充実
させて行くでしょう。
これが都心部の家賃レベルを上げていく可能性は極めて高いと思われます。

都心部マンションが今後どこまで上がるかは、各企業が優秀な人材に
どれだけの賃金（含む福利厚生）を支払うかに懸かっています。
ある一定のパイをどう分配するか・・・
所得水準の２極化がサラリーマンレベルでどこまで進むか・・・

１３８さん
東京都の大学進学率が全国で一番高いのに、上京者が高学歴の中枢ポストを占め、在京者が高卒レベルの職務を担うって、それはちょっと違うんじゃない？

http://www.pref.yamaguchi.lg.jp/gyosei/tokei-b/syuyoutoukei/excel/todo...

結局総数ががくっと減ることには目をつぶるのか・・・

＞大学教授さん

ご持論を楽しみに読ませていただいてます。
今後は東京駅を中心とした円心で発展。
よって現在地価の安い開発の遅れる東側が今後有望ということですね。
仰ること理解できます。
ただ、地方の有能な人材を入社させるため企業が福利厚生（特に住居費）に力を入れるとのことですが、
今の企業は年収制に切り替わっていく傾向に見えるのですが。
そして、手当て部分から人件費を削減したいと思っているのではないですか？
私は住居費はいくつかの手当ての内最初になくなるものだと思っていました。

最新の未来地図、是非読んでください。

これからの東京駅周辺の変貌はすさまじいです。

なんで東なの？　足立区とかが脚光をあびるってこと？

>>142さん

それだと余計、地価の安い東側しか選択肢がなくなることになりませんか？

先の参院選挙は、
選挙制度の元で、民主的に行われた百姓一揆です。
自民党におきゅうをすえたなんて生易しいもんではなく、貧困層による革命なのです。
格差社会に多数の国民がノーと言ったのです。

これから、地方は下がって、都心だけ不動産が高騰しつづけるなんて言ってる人。
多数の日本人の意見を無視した阿部総理なみの
勘違いさんか、自己中心的な考え方しかできない人ですね。

これから格差是正に政治の舵取りが変わる日本。
都心マンションだけが、高騰するわけありません。

106さんが言うようにこれ以上、格差が広がれば、
政府が規制を開始しますよ。

未来地図も大きく変わる可能性が高いでしょう。

>>146
自民党にノーではなく安倍内閣を拒否しただけですよｗ
ちゃんと真実を理解してください

長く政権に居座りすぎた与党にＮＯでしょ。

保守的だった年配有権者も直接的な被害をこうむって、やっと重い腰をあげただけ。難しいことなんて考えちゃあいませんから。

建築基準法・・都市計画法による用途地域の設定？
時代遅れの設定なのでは？なんか差別的な法律と感じます。
もし、この法律が変更されれば丸の内・大手町近辺及び、東京駅
へアクセスしやすい都心近隣地域の東部地域に優良住宅地が
創生される可能性はありますね。

そのなれば、東京未来図も変わるかもね。
今の都心住宅地は、戦後数十年で形勢された都市構造だからね。
江戸時代の街並区分に戻るかもね（笑
そうなったら根岸とかは隠居するにはいいかもね。

>>146
国のコントロールがそこまで効くわけなかろうに

てか、都心部が高騰するから、段々と人々が周辺エリアに移動するわけで、地方部の活性化は都市部の高騰が結果的に幸をもたらすでしょ。

マンション価格の高騰について
①時間的ひろがり
高騰は永久に続くものか
一時的なものか
②影響が及ぶ範囲
都心の地価の高騰の影響が及ぶ範囲は、限定的なものと考えるか
全面的な影響を及ぼすものなのか

①については高騰の原因が用地取得難によるデベロッパーの競争
　入札の結果仕入れ土地が高値になったことだとするなら
　もうこれ以上都心で土地が供給されなくなれば、高騰も止まる。
　（下がりはしない）
　下がる派の言い方は、永久に上がり続けるはずはないから下がる
　・・・
②については、デベの見方は全面的に影響が及ぶ。だから郊外も
　いずれは高値で売れるはず・・というもの。
　これについて、私は、影響は限定的。影響を受けるのは都心の中古市場
　と都心周辺の築浅市場だけという見方だ。
　なぜなら、都心を買いたいという人の予算は坪単価３３０万以下では
　ありえあない。しかし５００も７００も出せないとなれば中古を買うか
　距離を少しだけ妥協するか。

中古マンションも上がっているよ
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=13485
郊外は新築との乖離が大きいからまだ上がる余地あり
賃貸の成約件数は10ヵ月連続で減っている
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=13574
坪単価２５０万以上ださないと買えない「最寄り駅」が増えた
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=13322

地価は全面的に高騰はしないがマンション需要は底堅く
賃貸から持ち家に移行する動きは続いているようだ。

でもさ、バブルの時みたいにまだまだ人口増えるという時代なら
分かるが、人口が減っていく中で、都市部だけでなく郊外まで
上がっていくことってあり得る？？
闘志が盛んになるからってこと？でも、借りてもどんどん増えないと
だし・・・

単純な話。
値下がり途中で買うのが安全なのか、値上がり途中で買うのが安全か。
値下がり途中で下げ止まらずに失敗した例は数多い。
値上がり途中で買って失敗したという例は記憶に無い。

不動産は、一旦値上がりしはじめて１年で止まるという値動きはない。
逆に下がり始めたらどこまでも底なしに下がり続けると思ったほうがいい。

逆に
この１３年間、どうやって地価下落を止めようか識者が知恵を砕いても
止まらなかったのだよ。
高騰を止めたのが融資規制だから今度は融資をどんどん促進しようと
思って量的緩和をおこなったが、ほとんどが海外に流れた。
地価があがったのは米国だ。
お返しに米国が安値で日本の不動産を買って儲けた結果地価が
とまった。
豊富なベースマネーは一旦米国の地価をあげてサブプライムローン
問題という余禄までつけ、地価一つまともにコントロールできない
わが国の金融政策当局は、底値買いで外資の思うままに操られ
あげくのはてに泥棒に追い銭で、低金利で金まで貸してやっている。
こんなおいしい市場から外資が手を引くはずがないだろう。

悔しいから日銀は金利をあげたいのだが、おまえらのマネーが
国に流れ込んで住宅バブルになったんじゃないか、ほーらサブプライム
ローンの焦げ付きだどうしてくれる。公定歩合を下げているやさきに
日本は悔しいだけで金利あげるって話か？うら、うら。と小突きまわされて
いる。財務大臣に電話までかけて「おーら、ウォール街＝ホワイトハウス
の意向はわかっているんだろうな。金利あげるんじゃねぇぞ」と
脅される。
株価が思い切り下がって、びびったあとで、どうせお前ら株価も
地価もあげないと生きる術はないのだろうと脅されている。

地価が下がったほうがいいなんていう馬鹿は、大不況待望論者と
いう自分の姿が見えていない。
一旦さがりはじめたらまた長期に不況になるよ。
ほどよく２００３年底値で止まる保証はない。
というかそこまで下がったら経済的損失は膨大なものだ。

地価が下がるというのは金融の根幹。あきらかな信用創造の
危機。心臓の鼓動が次第にゆっくりになることと同等だ。

地価は血圧。上がりすぎるのはヤバイが低血圧は運動機能
そのものが低下する。

騙されてはいけない。
郊外も上がると言われ、それに釣られて郊外を買い莫大な含み損を抱えて、いまでも引っ越しできず、郊外から通う50代。
それと同じ運命をたどりたいのか？
デベロッパーは売るのが商売だから、開発する土地がなくなれば、どんどん田舎へ土地を求めて行く。
そしてそんな土地に建つマンションをなにも知らない庶民を騙して売りつける。
売ってしまったらデベの勝ち。

人口がどんどん減っていくこれからの時代で価値のある土地なんて首都である東京23区（但し埋立地は住宅地としての価値なし）だけだよ。

単純な話。
値下がり途中で買うのが安全なのか、値上がり途中で買うのが安全か。
値下がり途中で下げ止まらずに失敗した例は数多い。
値上がり途中で買って失敗したという例は記憶に無い。

不動産は、一旦値上がりしはじめて１年で止まるという値動きはない。
逆に下がり始めたらどこまでも底なしに下がり続けると思ったほうがいい。

逆に
この１３年間、どうやって地価下落を止めようか識者が知恵を砕いても
止まらなかったのだよ。
高騰を止めたのが融資規制だから今度は融資をどんどん促進しようと
思って量的緩和をおこなったが、ほとんどが海外に流れた。
地価があがったのは米国だ。
お返しに米国が安値で日本の不動産を買って儲けた結果地価が
とまった。
豊富なベースマネーは一旦米国の地価をあげてサブプライムローン
問題という余禄までつけ、地価一つまともにコントロールできない
わが国の金融政策当局は、底値買いで外資の思うままに操られ
あげくのはてに泥棒に追い銭で、低金利で金まで貸してやっている。
こんなおいしい市場から外資が手を引くはずがないだろう。

悔しいから日銀は金利をあげたいのだが、おまえらのマネーが
国に流れ込んで住宅バブルになったんじゃないか、ほーらサブプライム
ローンの焦げ付きだどうしてくれる。公定歩合を下げているやさきに
日本は悔しいだけで金利あげるって話か？うら、うら。と小突きまわされて
いる。財務大臣に電話までかけて「おーら、ウォール街＝ホワイトハウス
の意向はわかっているんだろうな。金利あげるんじゃねぇぞ」と
脅される。
株価が思い切り下がって、びびったあとで、どうせお前ら株価も
地価もあげないと生きる術はないのだろうと脅されている。

人口１００万規模の地方都市でも、行政の無策の結果だろうがタダみたいに安い
マンションがごろごろしている。
これは、地価が低下したから地方経済が低迷したのか経済が低迷
したから地下が下がったのか判然としない。
東京の高騰と比較すると、そのギャップに驚く

真価を読めたら大儲けするチャンスなのかもしれない。
２００４年供給過剰大暴落説のさなかに大きな買い物した勇気は
ぜひとも地方都市の不動産投資でもう一度発揮したほうがいいのかも。
そう思う私は阿呆ですか？
いかがでしょうか、元祖匿名はん。

>>155
需要が減れば供給減らしてバランスとるでしょ。

供給減らして食えるかという話だけど
土地の仕入れがタダなら供給すくなくても利益は維持できる。
要は社員くわせればいいわけでしょ。
その社員だって平均年齢４５歳以上だ。大半は維持管理会社へ出向
残ったベテランは等価交換とか住民対応など昔取った杵柄。

業界の将来心配している人がいるけど、３０年超え、耐震診断アウト
マンションの建替えに容積率ボーナスでもつける法改正があれば
いっきに仕事は増えるでしょう。
心配いりません。

１５７さん
オレも５０代だけど郊外買えたのは下がりはじめてからだったよ。


＞郊外も上がると言われ、それに釣られて郊外を買い莫大な含み損を抱え
郊外が４５００万で３ＬＤＫ買えたのは１９８５年まで。
金利が高いからサラリーマンが買えるのは公団分譲。私鉄沿線は
都内のマンション転がしでないと手がでなかった。
当時のドラマ「金曜日の妻たち」で主役をやったのは、古谷一行
どうみても６０代だけどな。

郊外も上がるなんて誰もいってない。下げ止まると買ってに思い込んで
買ったのだよ。

今回は上げ止まると勝手に思い込んで買いの逃がすのが素人の
浅はかさだとオレは思うよ。

程度の差こそあれ、162さんの考えに同意。
せめてもの救いはまだ、金利が低い状態だということ。

素人の身勝手な思い込みは、損を防げても得を招くことはない。
オレはデブだがデベではない。そのデブが言っているのだから
間違いない。
地価というものの値動きを自分勝手な都合で解釈しないほうがいい。

優遇付の長期金利は今が最高のチャンスかもしれない。
ここで１０年固定で低金利で融資受けておかない手はないと
普通の人なら考えるけどね。

現在郊外に住んでおり、共働きのため、
都心に住めば、通勤が便利で、家族の時間が増えるには納得です。

ですが、
老後、都心のマンションでの生活に憧れはありません。
交通の利便性が良いとのことですが、60歳過ぎて、人ごみに紛れて、
駅の中をさまよい、電車に乗り、デパートを歩き回るのは、
疲れそうです。狭い空間ばかりで、なんか寂しいです。

また、何をするにも、すごくお金かかりそうですね。

そういう将来金銭的に余裕の無い人は無理して都心物件買う必要はないと思いますよ。
身の丈にあった土地に住めばよいだけのことです。

デパート歩き？
楽しいぞ。
好きな店だけ行って、好きな物だけ買って、何で疲れるの。

空間が狭い？
天井が高く広々としたショップやレストランを選べばいい。

駅の中をさまよう？
地下鉄はなるべく乗らない。自分の車か、飲む時もタクシー。

憧れ？
別に自然体で住むだけじゃん。

郊外？
パチンコ屋か、大規模モールしかないだろ。
多分、老後になっても、つまらないぞ。

結論都心はブランドや刺激や情報が欠かせない人が、年をとっても
買い続けるので、下がらないってことですかね？

睡眠７時間で１７時間起きているうち往復２時間の通勤なら
１５時間、勤務時間が残業（つきあい）込み９時から８時までの１１時間なら
平日家族とすごす時間は４時間
そのうち朝１時間なら夜は３時間。
帰宅後風呂とメシで１時間だから余暇は２時間。
こんな細切れ時間だれも貴重だとは考えないだろう。

これが通勤往復１時間節約できると大きく違う
朝６時におきて８時３０分まで２時間半家ですごす。
家庭の会話の時間としては貴重。
７時に会社を出てれば７：３０には家につく。
勢い仕事は速めに切り上げて家族と食事を
しようという気にもなる。

休日もそうだが平日家族とコンサートや外食する機会が増える。
家に金をかけているのだから寝に帰るだけではもったいない。
書斎を持ったら平日そこですごす時間も欲しくなるだろう。

会社と家が往復２時間。車ならまだしも電車で立って通うと
いうのは世界でもまれな忍耐力だとはいえまいか。

なぜ下がらないと言えるのか？

>>169さんの説も一理ある。
さらには人間の欲にはきりがないことと、現在のマンションは発展途上の形態だからである。
たとえば昭和のマイカーブーム初期を思い出してもらいたい。
軽はもとより大きくてもカローラやサニーで十分満足だった。
ところが今はミニバンや３ナンバーがスタンダードである。
要するに２０数坪では生理的に我慢の世界であって、田舎に行けば貧富の差に関係なく大型の住居になっているのが一つの証明でもある。
細かいところを言えば部屋の隣にトイレがあることだけでも、本来他人を呼ぶには不都合なのだ。
また、仮に少人数の暮らしだとしても物のあふれる現代だ、趣味の物だけでもすぐに溢れかえるだろう。

従ってもし物件が単純に半額になることがあれば間髪入れずに余裕のある人から隣を買い占めることになる。（このへんは矛盾のある書き方になってしまったし説明下手だが各自何かを当てはめて読み替えてほしい）
結論として、東京暮らし（都心は勿論、準都心も含めて）を望むのであれば
運良くこれから数年以内に（手が届くうちに）購入できる人が、次のステップへの最後の切符を手に入れたことになるであろう。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070807/510452/

首都圏　2007年の駅別坪単価上位30位ランキング（専有面積30m2以上） 坪単価：万円
　 沿線名 駅名 坪単価 平均専有
1 ＪＲ中央線 四ツ谷 546.9 95.73
2 東京地下鉄日比谷線 広尾 505.2 92.47
3 東京地下鉄日比谷線 神谷町 495.0 74.20
4 ＪＲ山手線 渋谷 488.3 68.73
5 ＪＲ山手線 目黒 459.5 86.16
6 東急東横線 中目黒 453.9 88.65
7 都営地下鉄三田線 白金台 431.7 105.63
8 東急田園都市線 三軒茶屋 424.9 93.01
9 東京地下鉄南北線 麻布十番 418.7 52.46
10 ＪＲ山手線 目白 411.1 74.39
11 小田急小田原線 代々木八幡 399.2 86.55
12 東急田園都市線 用賀 393.0 40.73
13 ＪＲ中央線 中野 380.5 73.88
14 東京地下鉄千代田線 根津 376.0 80.66
15 都営地下鉄新宿線 曙橋 372.5 83.51
16 ＪＲ山手線 高田馬場 368.0 31.26
17 東急大井町線 上野毛 358.2 77.32
18 都営地下鉄三田線 神保町 347.8 31.44
19 東京地下鉄日比谷線 小伝馬町 344.5 31.35
20 東急田園都市線 二子玉川 336.8 102.81
21 ＪＲ山手線 駒込 332.9 70.18
22 京王井の頭線 富士見ヶ丘 332.8 51.75
23 ＪＲ中央線 吉祥寺 332.6 45.07
24 東京地下鉄丸ノ内線 東高円寺 330.6 30.46
25 東急東横線 学芸大学 327.1 84.69
26 東京地下鉄丸ノ内線 淡路町 327.0 30.47
27 東急池上線 池上 323.8 34.11
28 東急目黒線 武蔵小山 321.1 56.70
29 ＪＲ京浜東北線 大森 320.6 46.38
30 東急大井町線 尾山台 320.5 65.59
※2007年は1〜6月の集計。

>>159さん、

賛成です、良いと思います。稼動が読めて管理さえ出来れば、
歴然と有るイールドギャップは無視できないのではと思います。

あ、あくまで投資のハナシですね。まさか自用の田舎物件を買い捲れと言う趣旨ではないでしょうから悪しからず。

もう普通のサラリーマンは都心は買えないですよね。
だからその刺激やブランドや情報が大好きな人たちは
待つしかないんじゃないですかね？

>176
>日本不動産はまだまだ（相対的に）魅力があるのでは？
相対的とは、何に対してなのでしょうね、
近隣、アジアの元気な国で年率２０−３０％上がっている不動産が
あるのに、わざわざ日本で買う意味は？

こうした不動産の状況をみると、東京都心部の昨年の売り渋りなんて
かわいいものですよ。　買う方も無理やり占有したり、相手を追い詰めて
売らざるを得なくさせたり、あらゆるコネを使って買おうとしています。

円建ての安い金利が、海外で運用されているから日本の不動産が
上がらないのですね。

>>177
アジアは短期の投機でしょう。円高に振れると魅力が減りますよね。
円を借りて日本の不動産に投資する分には利払いに為替レートは関係ない。
ロンドン、ＮＹ市場の下げ幅よりも大きく下げるのは外資頼みの日本株市場の
特色。
最近は円高になると株安だからストックした利益を日本株とかで運用しながら
円安を待って自国通貨に替える。
これを繰り返すだけだから楽なもんだ。
かといって年0.25％上げても１．５％上げるのに６年かかる。
それだけあれば、十分稼げる見込みがある。
日本は米国の同盟国というより金融植民地のようなものかも。

国際会議、マカオ１０倍、日本かつての３分の１に減った
これってどうよ。
もうちょっと頑張らないと、アジアでの拠点の地位を失いそうでない？

コンベンションってカジノとかの娯楽がないと誰も来ないってだけ。

オレもそう思った。

海外から見て日本の不動産に投資する場合、意外にも地震のリスクが大きいのだそうです。むろん、正確に言えば地震に対する保険の費用が高いという意味ですが。その分どうしても投資先としての見方が厳しくなる。

日本人はすでに地震に対しては、慣れと、いい意味での諦めがあって、そんなことまで勘案していたらどうしようもないという感じですが。

外国人が本気で取得してくるのは、地震に対する保険をかけても、まだ利益の出せる土地、ということになるので、相当限られた物件になると思いますよ。

>>181。182
そこでボンスカ買場到来で、資金の
入れどこでもありますよね。
また、下げてくれるとウハウハ儲かりの
仕掛け針で入れ食いもありますしね。

サブプライム震源地米国に10日ほど行ってきましたが、確かに影響は長引きそうですね。元々消費動向は落ちていましたが、この問題がボディブローのようにきいてくる。
とはいえ、やはり米国も二極化。ハイクラスな人々の消費動向は全く衰えて無いです。

まだまだこれからでしょ。＞サブプライム

月々の支払い金額がアップして、払えない人がいっぱい出てくるよ。

アメリカのサブプライム問題が実態経済に影響を与えはじめたようですね。
不動産価格の上昇を期待すると大変な目にあうという、いい教訓なのでは。

自分の買った不動産は値上がりすると信じ込み
家を担保に借金を重ね、贅沢な暮らしをしていたアメリカ人を笑ってる場合ではないでしょう。

都心マンションは今後も値上がり続ける、家賃払うより得、と信じ込み30年ローンで物件を購入。
10年後くらいに下落。（下落の理由はいまさら書く必要はないでしょう）
いくら低金利といえ、元々都心物件の価格は高いので、
2〜3割の下落といえど数千万円になってしまう。

そんな悪夢が待ってる可能性は誰にも否定できないでしょう。
高いと思うなら無理して買わないのが正解。
高い金払って、わずか70平米の3LDK、わずか12帖のリビング、わずか5帖の寝室を買と、後で後悔する可能性大です。

超郊外に住んでいる１０代、２０代前半は
そのまま親元に暮らすんでしょうかね？

３０代は郊外と言っても超まではいかなかったから、
親元志向だったけど、
どうなるのかね？

超郊外ってどこのこと？檜原村？

日経アーキテクチュアに高層マンションの怖さがでております。
やはり高層マンションは人間が住むものではなさそうです。。。
プロの視点は鋭いぞ！

>>187
１世帯当たりの構成人数が減り続けているんだよな。
独身世帯も多くなったし、これが中年になったら結構貯金ができる。

こんな人達が都心部の狭めのマンションを結構高値で買うから
子有りのファミリー層は年々都心部に住むのが難しくなる。
広めの都心部マンションはセレブ化して行かざるを得ない。
都心部に住みたいのなら早くしないとダメやろ。

>>189
南大沢、八王子、橋本、町田あたり・・・

>>190
高層マンション全体が怖いのですか、それとも高層階に
住むことがこわいことなのですか？　どのくらいから
高層階というのでしょうか。すみません、おしえてください。

>>193
昔は２０階以上が高層階でした。
最近は５０階以上が高層階。東京では４０階なんてあたりまえ。

>>191
独身の中年の割合が多い地域に住みたくないかも。

>>195
男も女もリッチな独身中年が増えて、これが都心部マンションの
坪単価をめちゃくちゃ上げていく。
ファミリー層はよほどのセレブじゃないと住めなくなる？
坪単価３００万円超が当たり前になっちゃう？

東京区内に住みたいのは、セレブというより、
セレブというイメージに釣られる地方のミーハーなんでしょう。
こういうのは価格を上げても爪先立ち、歯を食いしばってついてくる。
キッツキツのローン、パート、節約倹約・・・・
もちろん供給側も、仕様を落とし立地を妥協した、
がんばればあなたもセレブの仲間入り！？
みたいな目標物件を提供するしね。

よってセレブにあこがれるママが、
価格が高いから都内をあきらめるかといったらそうじゃない。
単身向けに作ったマンションにもガンガン子連れで入居、
トラブルの種なんてのもよく聞く話。

バブルやブームの怖い一面として、
そうやってぎりぎり無理する人間が増えるところ。
値上がるんだからと、信用余力いっぱいまで張ってしまう。
で、値上がりの前提が崩れると進退に窮することに。
動けないまま下落に身を任すしかなくなる。

いまのところは、不動産を担保に金借りてまた不動産を買う、
二階建て三階建てはまだ多くないので、値下がりに転じても
それほど急な崩落にはならないでしょうがね。

キャッシュの価値、投資の意味がわかってくればくるほど、キャピタルゲインを考えずに
無益な自宅購入はしなくなると思われる。
年収２０００万クラスの独身（外資系、医師、弁護士）ならまだしも、実業家なら
キャッシュフローのない資産＝自宅に金をつぎこまないだろう。
会社名義で借りて損金計上したほうが得。
税金払うなら役員社宅の高いものを借りろというのが多いのでは。

３０〜４０坪億ションは、よく見ると２億円台が多い。都内で７０坪、３５０万／坪
の土地を売ったら買えそうな価格帯。
住宅地地価（中古戸建、土地）が売れたら伸びるが、売れ行きが悪いと供給も延びないだろう。

とはいえ多くの人は都心居住の夢から覚めていない。都心がどんどん魅力的に変貌していくからだ。
銀座には新しいレストランやショップが開店し大手町、丸の内もお洒落なビジネス街になる
八重洲も日本橋もまけずに再開発が進む。

それゆえに豊洲、有明、東雲が人気かというというとそうでもない。
高騰した価格に押されて今ひとつだ。
ただ、地価が下がるには融資の蛇口が閉まらないとダメ。
金融が危機的状況にならない限り、内需拡大型の景気拡大は続く。
続けないと経済そのものがなりたたなくなる。
格差社会を選ぶか、国民全体が等しく貧困になるのがいいのかという話だ。

バブルは幽霊のようなもの。バブルの起きていた１９８０年代後半誰もバブルという
言葉を知らなかった。１９９７年でも１９９８年でも、壮大な開発企画書を書いて
ジャパン・アズ・ナンバーワンを読んで、新都庁や臨海副都心の経済効果や
生保も政府系銀行関係者もみんな躁病患者のように陽気に何かに憑かれたように
しゃべりまくっていた時代だった。
だから、自分たちがバブルにいることに誰も気が付かず、金利さえさがらなかった。
ふと気が付けば、地下鉄１２号線や丸の内・大手町がマンハッタンになるような
素敵なＴＯＫＹＯに２時間かけて通うような世界になっていたのだった。

株価下落で金融機関の自己資本比率が下がり山一證券が自主廃業した１９９７年
さらには、日経平均が底を打った２００３年４月
いずれも地価は下落し続けた。
しかし、これは金融事情が悪化したせい。
1999年2月に「ゼロ金利政策」を導入
ゼロ金利は２０００年のＩＴ景気で一旦とりやめになったあと、また復活
２００１年３月に量的緩和、つまり都市銀行や地方銀行が日銀に対して持っている当座預金の
残高を増やすことで銀行を通じて世の中に流れ込むマネーの量が増えると期待された。
しかし、景気は構造改革や都市再生・特区など規制緩和の内需型の投資促進で
徐々に回復した。
そこで主体になったのは、銀行ではなく（銀行は腰抜けぞろいで米国債とか全然性重視の
投資をしてばかり。やったのはメガバンクや地銀の一部が経営統合したことで印刷業者・看板屋を
もうけさせたくらいだ。）不動産証券化・・・つまりファンドだ。プロジェクトファイナンスにノンリコース
ローンが入って、内需投資が積極的に展開された。
当然外資も地価反転を見て投資を拡大して相乗効果でここまできた。

住宅はさておき、東京駅周辺の再開発はまだまだ続く。都心周辺に豊富な土地資産と
山手線ターミナル駅という集客装置を持ったＪＲ東日本、成田が行き詰ったあとの
羽田の国際線拡大は規定路線。
東京サウスゲート、新東京タワー、晴海再開発、築地市場移転など「内需拡大」の
開発プロジェクトの大半はまだ残っている。
ＴＴＴ、ＰＣＴ、ＣＭＴ、未完成のタワーはまだ多い。それらが入ることで、都心周辺経済が
活性化されるのは間違いない。
都心部人口が抜けたことで、都心部経済が衰退したのが１３年前。古いレストランやショップは
つぶれ単価をさげた新世代に世帯交代した。
都心経済はいまものすごく元気。それは、柏、八王子、横浜、さいたま市の比ではない。
郊外の中核都市は、駅ビル商業に集中しますます地方都市化している。

みんな短気というか時間的視野が狭い。
もっと１０年、２０年を見据えて考えないと、３５年ローン借りてマンションなんか買えないでしょ。

下がる、下がると喧伝している人は、下がる底が現状の３０％減くらいだと思うのなら
そんなのまた何かの拍子に上がるかもしれない。
家なんて買ったら２０年は手放さないわけでその後また上がって元に戻れば同じこと。

私自身は、財政赤字、国債利払い、も含めて利上げしにくい環境がインフレ圧力に
なってはいるものの、郊外の売れ行き不振が下げ圧力になっているものの拮抗して
変化自体がゆるやかになってきていると読んでいる。