23区内の新築マンション価格動向（その14）

上がらない理由なら私もいくらでも思いつくのですが、、、
上がる理由はデフレ脱却からインフレ派のようですね。
あるいはデベが供給も価格も調整できるから上げられるんだ、か。

金利上昇気配があり、賃金上昇がさほど望めず、社保の問題もある。
少子化もあり需要が根本的に増えるわけでもないマンション市況。

まず住居系の賃料が上がらないと、説明にならない気がします。

この点どうですか？
インフレだから賃料も上がるとか、詭弁は止めてくださいね。

都心6区か10区かは成熟で高止まりというならまだ理解できますが。
率直に言ってまだ上がりますか？本当に？上がって欲しいからじゃなく？

今も人口や経済活動の東京への集中は進んでいるといえる。しかし,現在の
集中は昭和30年代後半から40年代前半にかけての高度経済成長のもとでの
集中とは性格を異にしている。高度経済成長期の集中は大規模な人口移動
や物の移動を中心とした東京圏だげに限らない大都市圏への多極集中だっ
たのに対し,今回の集中は金融あるいはそれを中心とした情報サービスなど
のソフト面の東京一極集中である。したがって,以前にも増して東京23区へ
の集中が著しくなっている。
半数以上の企業が東京圏に本社を置くメリットは「市場や顧客の情報収集
に便利である」「他社や業界の情報収集に便利である」と答えており,各種
の情報収集が東京へ本社を置く大きなメリットであることを指摘している。

このように,東京に集中する企業を対象にして,企業が求めている情報の
提供を売り物にしたサービス産業が発達するという状況がおこっている。

平成２年で古い数字だが、就業者の学歴構成比は以下で東京圏の高学歴比率が高いのが分かる。
全国：大学１１．７％、短大９．７％、高校６３．２％、中学１５．３％
東京圏：大学１９．６％、短大１１．１％、高校６０．８％、中学８．６％
大阪圏：大学１１．６％、短大１３．７％、高校５８．９％、中学１５．８％
各学歴に占める東京圏就業者の割合
全体２９．８％、大学４９．７％、短大３３．８％、高校２８．６％、中学１６．５％
少子化度が高い東京圏は今後一気に人材不足に陥る。大阪圏を含む他地域の大卒者を大量に取り込む必要が出てくる。
また、全般的な人手不足は高卒者の賃金上昇をも招き、２３区内に今だある生産性の低い中小企業（主に製造関係）の自然淘汰が急速に進む。
そして結果として、東京圏の就業者に占める大卒比率を上げる。

優秀な人材には高い給与と、手厚い福利厚生（地方からの高学歴上京者を優遇するため、手厚い家賃補助が行われる）が提供され、全体的な賃金ＵＰはあるものの、その上がり具合には大きな格差が生まれ、賃金水準の２極化を招く。
このような世の中の流れにより、東京圏の不動産地図は着実に塗り替えられて行く。
都心に近い、適正な価格レベル、まとまった量の供給。
この３つを満たすエリアに、今後大量に流入する高学歴上京者が集中居住するようになり、都心を中心としたエリアの居住環境を様変わりさせるだろう。

群盲象をなでる

金融・不動産業界人、リサーチャーでも無い限り、８００万人も住んでいる２３区の
アウトルックを把握している人はないだろう。

それと、東京の変貌をどこまでつぶさに見てきたか。地方都市との比較でそれが
どう映るかも重要。

物心ついて２５年という人は１９８２年から先の首都圏の姿しか知らない。
地方出身で東京の大学に入学したとしても、１９９０年以降の首都圏しか知らない。

自分が就職難だった事実が
「バブルを悪ときめつける意識」に繋がっている。
どこかバブル＝戦争と読み換えると
バブル嫌悪派に戦後の共産党に近い「狭量さ」を感じる。

市場原理主義とは資本主義の基本原則で行こうという意味だろう。
「平等」というのは、富を均等に分け合うという社会機構のことではない。
チャンスを「平等に」得られる社会という意味だ。

北朝鮮はもとより北九州市でも生活保護を打ち切られた５２歳の男性が
餓死する時代だ。いまだに社会主義をやっている某大国が少しも「平等」
ではないのは誰でも知っている。

チャンスとキャッシュの違いは、キャッシュは信用できもチャンスは信用できない
という人間が多いから社会の不平等が生じる。

バブルはいずれ弾け、
経済に混乱と停滞をもたらすから悪。

適正な価格水準の模索による価格上昇は、
資源および人材の適切な再配分をもたらし
経済を効率化させるから善。

今回の不動産価格の上昇は善悪入り乱れているから、
混乱を招いているのでしょう。
新価格についても受け入れられるエリアと受け入れられないエリアが
出てきますから、どこもかしこも上がるいわゆるバブルにはならないでしょう。
供給力が低いが為、局地的・一時的にバブルになるところは出てきますが、賢い社会人なら回避可能でしょう。

もう23区内はやめて次スレからは都心区限定にしたほうがいいな

≫年に0.2％とかのゆるやかなインフレを政府や日銀が目指すのはありえます。

というか、0〜2.0%を既に目指して政策運営してるんですけど。

ハイパーインフレは政府がインフレをコントロールできなくなるから
生じる訳で、その火種はたくさんあります。

バブルの大きな罪は４０代後半から５０代前半にかけての人達を高いお金を払わせて、無理やり郊外に押し込めちゃった事だな。
残債がでか過ぎて動けなくなってる。
今回の価格上昇が都心部への居住の阻害にならない事を祈ります。
限界は６千万円台ですかね？
このレベルだと中古なら無理なく買えます。

数年前から大卒の就職が増えたけど、これがマンション市場に影響を与えるのは１０年後。この時には都心部マンションもあらかた出尽くしているから。ここでバブルになるかもしれませんね。
今の２０代前半は就職は良かったが、家の購入には苦労するかも？

これが終わったら、いよいよ団塊の世代の持ち家が市場に出始める。
２０年後？
大部分が郊外だから、郊外が大きく下げて、都心部との格差がめちゃでかくなる。
買えなかった人はそれを拾えばどうにかなるね。

少子高齢化で需要が減るって何年先の話なんだろう。
２３区に限って、ほんとに減るのかね？

少子高齢化って人が減るというより、過疎化と一極集中を生むんじゃ
ないかな。

地方がここ２０年で経験したことが、首都圏でも起こる、ということ
のように感じる。

つまり、郊外は公共サービスを維持出来なくなり、活力がなくなる。
裕福な人から脱出し、高齢者、低所得者だけが残る。
緩やかだが、そういう流れがもう起きていると思う。

戸建売って都心マンションに引っ越したり、戸建維持したままセカンド
を都心に買ったりする知人がここ数年やたら多かった。
理由はほとんどが将来の医療が心配だから。
使いきれないくらいお金持ってる人の最大の関心事って笑えるけど、
健康なんだよね。
まぁ目先が効く人たちの判断だから、結構、的を得ているとは思う。

２３区の需要に限っては少子高齢化でそうそう減るもんじゃない。
２３区に住みたい埼玉、千葉、神奈川の人たちは一杯いる。

需要サイドで考えても２３区は悪くないと思うが。


もっとも２３区は供給サイドが問題。

これから数年は相当供給少ないよ。
オフィスもマンションも。
賃料、価格が上昇しそうな中、手持ちの不動産売る人・法人なんて
あまりいないからね。

>もう23区内はやめて次スレからは都心区限定にしたほうがいいな

そうすると『都心』の定義で絶対収拾が付かなくなる。
また、余り絞り込むと一部の投資家以外全く意味の無いスレになる。

ポイントは２０代後半から３０代の購買力がどの程度かって点。
就職氷河期に当たり、首都圏在住者は独身パラサイトが多く、フリーターも多い。上京者も地方に職が無くてどうしようもなく出てきた人が多く、池袋、新宿、渋谷あたりの飲食店、販売店にフリーター勤務して、周辺の安アパートに住んでいる。
頭数は多いけど、一生独身、持ち家なしの比率が高い世代になりそう。
団塊の世代が引退後に郊外の持ち家を売って、都心部に引っ越すケースは今後増えると思うけど・・・・・

派遣社員が3人に一人を占める時代だからね・・・
でも、老後の資金をつぎ込んで、郊外の持ち家から都心部にわざわざ
引っ越す人ってそんなにたくさんいるかなあ？？

普通は都心への通勤から開放されて
住環境の良い郊外で悠々自適の生活を送ると思いますが。

>>17
郊外の戸建を売って
都心部の中古２ＬＤＫマンションを買う。
御釣りが出るのでこれを老後の資金に当てる。
退屈な郊外から脱出できるし、
一番賢い方法でしょ。
郊外生活で暇をもてあます人多いよ。
とにかく周りに何も無いところは、お仕事、子育てが終わった
人達には退屈すぎます。

都心へ約1時間のベットタウンに住んでいますが、
定年退職後、戸建を売って都心のマンションに移られる方結構いますよ。
子供が独立して家族が減れば広い家を維持するだけでも大変です。
セキュリティや医療の問題もありますし。
また趣味が庭いじりなら郊外もいいですが、観劇・ショッピング・食べ歩きが好きな方々はどうしても都心に魅力を感じるでしょう。また、子供が都心近くに住んでいれば余計転居もしたくなります。
反対に、子供世帯と同居のため建て替えたり、リフォームする方も多いですね。

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20070826AT2C2403J25082007.html

銀座ティファニーをゴールドマンが買収。

国際的に見て一等地はまだまだ安いんだな。なかなか下がらない。

ロンドン・NYが高過ぎなんだろうな。

マンション価格には反映されないだろうがね

団塊の世代も自分が亡くなる頃には
郊外の戸建が余りまくるのは十分承知しているから
早めに手仕舞って、資産価値が維持できる都心部マンションに
引っ越したいと思うよ。
特にニュータウンは同じ世代の住民だらけだから、
逃げ出すなら早い者勝ちになるよね。
わが身大事だから

郊外は子供がいる若い人にはいいけど、年寄りが住むには適してない。
どこ行くのも車ないとダメだし、道は渋滞。
医者も少ない上に混んでる。
子供も遠いから滅多に来てくれない。

自然が多ければ住環境がいいというものではない。

GSはサブプライムの影響も有る中で、久しぶりにやっちゃいましたね。
アクイジション担当がどうかしちゃったんでしょうか。銘柄的に珍しい。

1億8千万ということは、利回り３％でも坪45万の賃料ですか。
ティファニーなら払うんでしょう。

ＧＳとしてはこれを指標に賃料引き上げ出来れば言うことない。

ティファニーさんは坪45万でっせー、おたくはいくら払えるの？
30万？それじゃー話になりませんよ、てな感じで引き上げ交渉
するんじゃない。

賃料上げて、収益還元ベースの保有物件評価を上げる。
今の空室率、オフィス供給動向からすれば、そろそろ仕掛けても
不思議はないですね。

そして賃料がピークを迎える頃、ピーク賃料で収益還元された
価格で売却、もちろん賃料が下がるなんてありえませんよね、くらい
の雰囲気が蔓延してる時に。

お手並み拝見ってとこですかね。

★小麦価格１０％以上値上げへ、うどん・パンなどへ波及も

>>23
こんな事まで始まっていますよ。
郊外のマンションは粗大ゴミ扱い・・

老朽化して空き室が目立つ団地再生のため、最上階を撤去して階数を減らす「減築」実験を、独立行政法人「都市再生機構」が２００８年夏、東京都西部の「ひばりが丘団地」で始める。

　低層にすることで耐震性を高めることができる。間取りも広くするなどし、建て替えよりどのくらい費用を節減できるか検証する。

　「ひばりが丘団地」は東京都東久留米、西東京の両市にまたがる計１８４棟２７１４戸のマンモス団地。１９６０年前後に建設され、老朽化が進み、建て替えも始まっている。

というか、郊外でも住んでいて年寄りが不便なのは郊外のバス便
とかじゃないの？
だから郊外のバス便→駅近マンションへの住み替えとかなら
確かに聞くけど。
急にそれまでのコミュニティ捨てて都心のマンションに向かう
年寄りっているかもしれないけど、そんなに多いとは思えないが。
（むしろどうしても田舎で暮らしたい。だからコミュニティ捨てる
というのは、テレビの「人生の楽園」組とかいるかもだが）
実際都心への郊外からの住み替え組みは100組にごく数組って
とこじゃないの？

>>28
そもそも郊外にコミュニティなんて言える物は存在しませんよ。
ほとんどが新たに入植した新参者で、少数派の土着の方々の存在感は消え去り、地域の伝統を伝える長老もほとんどいない。
いるのは団塊の世代以降のサラリーマンって感じだろ。
その団塊自体が働きアリで、今までコミュニティに無関心。
退職して、暇になって自分の居場所探しからコミュニティ作り、コミュニティ作りと急に騒ぎ始めた。身勝手なもんだよな。

コミュニティが発達しているのは都心部下町だよ。
戦前から人は住んでいたし、終戦後旧住民が戻り昔の文化を再興、今も長老がその文化をちゃんと守っている。
コミュニティが本当に好きなら、そう言ったところに移住して、溶け込めば充実した老後が送れるよ。

郊外はより駅近に移住する人は多いと思いますが、
いきなり都心に移住するは人は少ないと思います。
逆に都心部はもう買い手がもういないと思うので、
これからは下落の一途になるような気がします。
郊外の人々が買い換えるなら都心ではなく郊外の駅近ですね。

首都圏全体に占める区部の割合を年代別に見るとはっきり分かりますよ。
７０歳以降の老人の区部比率は２６〜２８％
団塊の世代は約２３％
都心回帰の３０代で２５〜２６％

そもそも郊外に地域コミュニティは無いんだから、
どうせ移住するなら都心か田舎になるでしょう。

でも地域コミュニティは無いが、家族＝子供はいるから、子供が自分の
家に住む代わりに、最寄駅に近いマンションって選択はあるだろうね。
これは単に子供の近くに住む為であって、積極的な地域愛なんて物じゃない。

郊外の人々の大半は都心に物件を買えるような経済力のある層ではありません。
より駅に近い物件を買えるのがやっとでしょう。
それらの層がどんどん都心に移住するなんて妄想も甚だしいですね。
つまり都心の物件の買い手は近い将来いなくなると思いますね。

郊外の人間が都心を語らなくていいですよ。
あなたがたには永遠に関係のない地域なんですから

イナカモンは専用スレにお帰りください

>> 35

商社、マスコミ、金融、丸の内・大手町に本社がある
素材メーカー勤務のお友達は居られないのかな？

都心が下がらないというなら、一部の勝ち組に支えられてというのは
分かるが。
郊外の一戸建て売って、都心の狭めのマンション（築30年とかの
戸建売っただけで買えるのか？？資金がプラスα必要では？）に
住み替えるというのは考えにくい。いても普通に考えて少数派
ではないの。それとも都心ではなくて、江戸川区とか足立区とか
買うってこと？　うーん、通勤がなくなった世代にあまり関係
ないような。。。

>>38
５０〜６０ｍ２で築３０年なら３千万円以下で買えます。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...

そりゃ、江東区だったら買えるでしょ。
都心の話してたんじゃないの？？

>>40
江東区は居住地域で見れば都心だろ
都心は千代田、港、中央の３区だけ？
狭すぎるから隣接区も入れないと都心回帰がマッチ箱みたいなちゃちな
話になるよ。

とりあえず郊外はスレチガイ

首都圏白書だと
江東区は都心臨海部と言う表現です。
都心臨海部：中央区、港区、江東区
http://www.mlit.go.jp/hakusyo/syutoken_hakusyo/h19/images/1-1.pdf

＞41
都心３区とは言わないが、東に伸びるのはないでしょ。
品川目黒渋谷新宿、こっちならまだ分かるが。
41が江東区の話出すということは千葉在住なんでしょうね。

>>44
変ないちゃもんつける奴がいるね。

文句なら国土交通省に言ってくれｗ

江東区が都心？プッ

都心、準都心の価値観は世論が決めること。
個人の願望や思い込みで定義されるものではない。

都心区はサラリーマン目線で話してもダメと思うよ。

虎あたりを2億、3億で買ってる層はまだまだ資金余力があり、上がろうと下がろうと一瞬のチャンスを今か今かと待っている。
えじきになるのはいつも世間に踊らされている無知な一般大衆。

江東区が都心だ、いいや違うとか言ってる場合じゃないぞ。

とは言いつつ、豊洲あたりが暴落したら俺も買っちゃうんだろうな。
港南あたりもその兆候が出てきている感じがするな。

WCTあたりが一番危ないと私は予言しておきます。

次のアエラ、なんか出るな。

>>48
結局湾岸も買い逃した人って訳ね。
確か04年辺りにも同じ事を言ってたんじゃない。

WCTとかに実際住んでる人たちは満足してるのかなぁ
部屋にいるぶんには良いけどあの海岸通り沿いに
人が住むなんて想像付かない

空室の賃貸物件が山ほどある中で、大量に供給され続けるマンションに対する実需が何処まであるか・・・。まあ、しばらく様子を見てみる価値はあると思いますよ。

＞５０

WCTの住人でしたらスイマセンでした。
言い過ぎでした。反省。

投資で高輪TR,赤坂TRを購入しましたが最近の湾岸物件の便乗値上げはいかがなものか？と逆に不安になってます。

来年TTTの中古を考えてますが湾岸危機みたいなことにならないか様子を見ているところです。

豊洲暴落のご説は結構ですが、その根拠、論拠を明示して欲しい
ものです。単なる何とかの遠吠えをカキコするのでなく。

本当にマンション価格あがってますね。
どんどんあがるようなので、
今、買わなかったら、いつ買えるのか
実際、最近は土地を高い金額で買ってるみたいだし
その値段から金額はじくと、非常に高くなることは明らか。
といっても東京全てというわけではなさそうだけど、
特に港区・中央区・千代田区ではどんどん
高騰する様子。
これからどうなってしまうんだろう。
でも、今まだ安いうちに買って、3年後とかに売れば利益でそうだし、
6000万円までで買えたらいいかな。できれば上記3エリアで
3LDK希望。
どこかご存知の方いらっしゃったら教えてください。

アップルタワー、Wコンフォートが安めで売りに出てますよ。

年収、生活レベルに見合う場所に住むのが一番と思います。ハイ。

豊洲ネタに過剰反応する向きがあるようだけど、48さんは暴落するとは
言ってないよ。投資成功談を自慢したいだけと思います。

6000万だったら大田区で限界ですな
あとはとてつもなく汚い中古物件を探せばいいんじゃないの？
築45年以上のマンションとか

>>55
勝どきのゴクレが残っているでしょう。

リビング９畳、ベッドルーム６畳、その他５畳の３LDKならあると思うよ。萱場町とか浜町あたりで注目を浴びずにひっそりと販売されている小規模物件。

バブルといっても世田谷に住んでると２〜３割ぐらいしか上がっていないので、都心に住んでないと実感わかないね。
都心は勝手にしてくれということで・・・・

>>今まだ安いうちに買って、3年後とかに売れば利益でそうだし、

さすがにこのペースで上がり続けるなんてないと思いますが・・・

仮説としての意見を持つのは、持たないよりマシ
できたら、その検証をするべきだろう。
演繹的仮説は、検証事例をいくつかあげて補強しないと
説得力がない。
また、目先の事例やマスコミ記事をとりあげて一事が万事
みたいなものも、同様に説得力がない。

というか、自分でなぜ？って発想で考えていかないと
だめって山田ズーニーさんがも言っている。

３０代の弱さは東京圏になかで数箇所しか土地勘がないこと。
地図を見ないで２３区の地図がかける人がいない。
そういうなかでの議論は、群盲象をなでる　話になりがち。

前スレの最後の方で、２３区の富裕層居住マップがでてきたが
あの濃いブルーの地名を全部言える人が果たして何人いるか

評論家的話でないとしたら、自分はいったいどこに住みたいのか
なるべく都心・・・みたいなあいまいな願望なのか
具体的に的を絞って探しているのか。

端的に言って、新築はもはや「２３区」というくくりでは城東
城北しか庶民には手はでない。
そういうなかでの未購入者の論調は「下がらないと困る」
「さがるはず」「下がってもらいたい」という希望でしかない。

格差社会が進む。企業ですら勝ち組＊＊＊みの格差が
拡大しているし、所得格差も拡大の一途。
商業地地価も銀座から北千住の駅前では雲泥の差がある
時代になっているのに、なぜ格差がもっと進むというふうに
発想できないのだろう。
下流マンション上流マンションの格差が進むだけで
過去のように全体が上がるとか全体が下がるって思わないほうが
いい。
どうせ買うのはひとつだけ。
アエラで三浦展氏が厳しいことを書いていた。
消費者にとっての利益こそが社会で最高の価値だと言わん
ばかり・・・消費者が選んだものが一番すばらしく消費者に
満足を与えることが一番大事という考え方はおかしいと

これは、いまや階層社会化したマーケットのなかで、
生産者が消費者として意識する「ターゲット」が細分化
したということ。
自分がターゲットにされていない市場でいくら消費者の
満足や価値観を申し述べてみても
実は消費者のなかで「階層化」がはじまっていて
「なにいってんだこいつ」みたいな話になるのだろう。
ところが、いつまでも中流意識を持ち続けている人は
自分の声が「消費者全体の声」みたいに尊大な勘違いを
引き起こす。

消費者が増長してクレーマー化するのは、マンション業界に
限ったことではないけど、
顧客志向というのは企業サイドの姿勢の問題で企業が
売り上げ、利益を伸ばす手段として考えるべき課題で
あって、顧客が要求する話ではない。
顧客は市場の一員であって、企業を選ぶ立場だから
別にストーカーみたいに一つの企業に「権力を行使」しな
くてもいい。単に別の企業を選ぶだけでいい。

スーパーなどにクレーマーが多いのは、結局自分の
使うスーパーが地域に一つしかないケースだったりする。
今のマンション市場も同じだ。　
２３区品薄になって、買いたいエリアに競合物件が少なくなった。
だから、買わない、買ってやらないと文句をつける。

でも供給者サイドは、こっちが客を選んでいるという態度丸出し。

需給関係で値が決るというお方が多い割りにその辺がわかって
いないのではといいたくなる。

どなたかが最後のマンションブームといったが、まさに正解。
これからのマンション供給は供給が一桁下がる。
人気鉄道沿線の駅徒歩圏からマンション適地が払底した時点で
市場は中古流通に置き換わる。
欧米に比べて中古流通市場が一桁少ない日本は新築が
諸外国より一桁多かったからだ。
住宅履歴制度など作って中古流通にテコ入れするという
国土交通省の案もしめされているらしい。

＞６３

そうそのとおり。
そのとおりだからこそ、そういう現実を見たくない人もたくさんいる。

63さんのレスは納得ですが、
都心部に便乗して埼玉とか神奈川の郊外物件まで上がってますよね。
こういった便乗値上げマンションは下落するって理解でよろしい？

住居として家を買う場合は、
一時的な需給バランスに惑わされると間違ってしまう。
特に供給が少ないがための価格上昇は、将来の少子化を考えると、
一時的なものになる可能性が高い。

短期的な投資であれば需給バランスが非常に重要で、
長期的には下がると思っていても、一時的なバブル狙いで買うのもありとなろ。

このスレは２つの観点が入り混じっているので分かりにくい。
超都心の２億、３億の物件になれば、購入者層も限られ、セカンドハウス
的考えが強くなり、短期投資の視点が重要になる。

一般の人は、３０年くらいはそのまま住むと言う視点で、
その地域の発展性、将来ビジョンと現在の価格レベルを比較して、
安いなと思われるところはまだ買い、
高いなと思われるところは天井と考えれば良い。
２３区それぞれ将来性は異なるし、現在価格も異なる。
まだ買いと思われる区とその将来性をそれぞれ上げてみるのも、
結論は出ないと思うが、有意義であろう。

暴落派も必死すぎｗ人のことは言えないよｗ

できれば
統計資料
論文、新聞記事の抜粋があれば、
基づく根拠が明確になる。

もう東京にマンションいらない。
人が集まりすぎてる。
建設も居住も制限してもらいたい。
石原さん、お願い！

独立行政法人・都市再生機構の賃貸住宅（旧公団住宅）は現在の七十七万戸の「規模は過大」
であるとし、保有・管理住宅のうち二十万戸を削減する計画を作成中。
削減対象は全国の約六百団地、戸数にして全体の約２６％に相当。
このうち、全国の団地の類型化で「他用途活用団地」に分類された団地で
は▽大規模団地の集約化で３０—４０％削減し用地を他用途に活用する
▽小規模団地をつぶし更地化して売却する▽建物を民間売却や居住者への
払い下げも検討する—という手法で二百十七団地約十六万七千戸を削減。

また、国土交通省は、都市再生機構が着手する老朽大規模団地の統廃合に
よって、同機構の他の賃貸住宅への転居を余儀なくされる世帯の家賃を
据え置くため、機構への出資金制度を2008年度に新設する方針を固めた。
高齢者らが安心して団地に住み続けられるようにする狙いで、400億円規模
を同年度予算概算要求に盛り込む。　
さらに、厚生労働省と国土交通省は来年度から、東京の多摩ニュータウン
や大阪の千里ニュータウンなど急激な高齢化が進む大規模団地での在宅介護・
療養の拠点づくりに乗り出す。団地の敷地内やその周辺に訪問介護ステー
ションやグループホーム、診療所などを新設する際の支援策として、厚労
省は計６０億円の新たな交付金制度を創設。国交省は団地内で土地を借り
る介護事業者らの賃料の負担軽減策などを導入する。それぞれ０８年度
予算の概算要求に盛り込む。

これら資金は都心部にある老朽ＵＲ物件を取り壊し更地にして、民間に払い下げる
ことにより大部分を手当てし、税金投入を最小にするとともに、若い層の都心回帰と職住近接、産業構造の変化に合わせた都市構造の抜本的改造につなげる。

簡単に言えば
郊外のニュータウンを高齢者居住用に大改造して、そこに都心部老朽
ＵＲ賃貸物件に居住する高齢者（ターゲットは団塊の世代）を移住させ、
高齢者を一ヶ所に集めることによる効率化を達成。
低所得の高齢者も安心して暮らせる環境を提供する。

一方、都心部老朽ＵＲ物件は潰され生まれ変わり、
首都圏に半永久的に集まり続ける若い層の職住近接を助ける。
必要とする人が必要とする場所に住む、極めて合理的思考と言える。

>>66

直截な結論をかけば、上から目線＝エラソーと言われるので
含みをもたせたつもり。
ヒントだけ出して少し無益な反復論議に方向性を持たせたい
と思っただけだ・・・なんて書けば十分エラソーなんだろうな。

スレ参加者、ＲＯＭの人も含めて「立場が違えば見方も変わる」
ひとつの言葉も人によって意味合いが変わる。
このへんは、個別物件スレのほうが購入層、対象物件があきらかな
だけに話がまとまりやすい。
まとまらないとしたら①買えない人②買わせたくない人が
揶揄するだけのパターン。

都心部製造業、建設業、運輸業の肉体労働部分を担ってきた
人口の大きな瘤、団塊の世代もいよいよ引退の時期となった。

これら世代を住まわすため整備された、都心部の大規模ＵＲ賃貸も
老朽化し、その役目を終えようとしている。

今後、都心部の中小の製造業、建設業、運輸業は、団塊の世代の引退と
ともに加速度的に自然淘汰されて行き、その跡地は分譲・賃貸マンション
化して行くだろう。

都心部の仕事の中心は、金融、情報、観光などの頭脳労働となり、
それに合わせた都市構造の変革と居住者の入れ替わりが静かに着実に
進むだろう。
その入れ替わりをスムーズに行うためにも、郊外ニュータウンの
高齢者向け大改造が必要となる。

で、そんなの誰がやるのでしょう？

城東から老人と小工場群を多摩あたりに追い払ってイメージ向上、資産価値を上げたい魂胆ミエミエ。逆にこのあたりに「東京駅至近」を念仏のように唱える人たちの弱点があるようですな。

都心は価格硬直化
上がらない≠下がる
下がらない≠上がる
流通量がへれば、値動きはない。
そのあと何か一撃食らえば下がるかもしれないが
何もなければ過去のトレンド（上昇）を緩やかに続ける。
供給ゼロ　需要ありなら
中古市場がゆっくり上がるからだ。

中央区を含めた都心東側を近代化できるかどうかが
東京の国際競争力を左右します。
都心部に、ある程度以上の所得水準の人達の集中居住が可能になれば、
消費レベルが高く、要求度も高い人達に対応できる高度なサービス業
が生まれることになります。その為には、東京のセンターコア部の改革
が不可欠、ひいては東側の改革が不可欠となります。

「１０年後の東京」では、東京が近未来に向け、都市インフラの整備だけ
でなく、環境、安全、文化、観光、産業など様々な分野で、より高いレベ
ルの成長を遂げていく姿を描き出しました。
　また、オリンピック招致を契機に、都市機能や最先端技術の高密度な
集積など、首都東京が持つ優位性を最大限に活かすことで変革を進め、
この日本に「日はまた昇る」勢いを再び取り戻してまいります。
さらに、今後１０年にわたって展開する東京の先進的な取組を、世界の
諸都市に発信できるよう２１世紀の新しい都市モデルにまで高めて
いきたいと思います。
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/index.htm

結局、大きくとらえると、上流社会と下流社会が成長市場で中流社会が縮小市場ということなんですよね。
だから六本木・青山のレジデンス市場が最も活況を呈する一方で、郊外市場がどんどんシルバータウン化していくと。
そうした環境下において中流目線で上流物件を高いと批判したところで、あまり意味がないし、郊外は上がらないと嘆いても、それも当たり前のこと。
世田谷やたまぷらが、今後、上流側にギリギリすべりこむのか、それとも縮小する中流側のまま落ちぶれるのか、そのあたりが議論としては、双方の見方が錯綜して意味のあるラインではないだろうか。
現状では、上流層は、あまり関心を示していないといった状況なわけですよね。

ＡＥＲＡの記事は、ここのスレの素人談義よりひどい内容だね。
先週、格差社会のフォトレポートと三浦さんの鋭い考察が加わって
冴えてしたのに、馬脚を現した。

「格差」という問題が急に「バブル批判」の尻馬に乗っている
Ｐ２７の代々木上原（渋谷区）
神楽坂（新宿区）
四谷三丁目（新宿区）
下北沢（世田谷区）
初台（渋谷区）

どこが「都心」なんだろうか。
代々木上原は、調子に乗りすぎ
神楽坂は都心外縁もともと人気はない
四谷三丁目もビジネス商業混在区、
下北沢は代沢のことだろうが上げすぎ
初台は渋谷区のはずれ新宿西口アクセスか
都営新宿線　
代々木上原の千代田線アクセスがないから
タクシーでＪＲ代々木に出るのが一番という辺鄙な
場所だ。
それもただ、３ヶ月取引がなくて値動きゼロだという
だけ。
硬直化のあと何でも下がるのなら、こんなに
楽なことはない。
既存住宅は少なくとも貸したり住んだりしている
売れないで困るのは仲介業者だけ。
仲介業者は売り物がないと困るから
売るなら今ですよーって言いたい。その尻馬に
のる記者も馬鹿といえば馬鹿。

下落なんてない。あるなら待って俺が買いたいってば。
上記エリアの最近の高騰は買取業者の裁定買いが生み出した部分も
ある。業者抱えの中古は仕入れ値まで下がるくらいだろうけど
数は少ない。

>>80
昔ながらの高級住宅地的イメージじゃインパクトも小さく、世の中
変わらないし、日本の凋落はそのまま続いて行くことになります。

革命的に都市構造を変えて行こうとするのが
都および国の方針です。

矮小な議論に陥らない方が良いでしょう。

>>80さん
地域をとらえてまとめて中流・下流などという粗雑な話でなく
購入者自身が自分は、下流か中流か上流か考えて
物件、部屋単位で下流・中流・上流向けかどうか考えて買う
という話です

私はマンションはエスカレータのように買った瞬間中流の買い手を
上流に導くか下流に導くものだと思っています。
気分の問題ではなく、１０年後、２０年後の含み益、含み損に
おいての話です。
具体的には、マンションの含み益が２０００万あれば、有担保で
低利のローンが借りられるけど
含み損が２０００万あったら無担保ローンの高金利しか借りられない。

下がる論者は、下がってきた物件を買うリスクは、下がることが
継続しておきて含み損を抱えるリスクをわかっていない。

マンション供給というのは、時代によってターゲットの所得層がいろいろ
別れるビジネスだった。
なぜマンションなどと呼ぶかというと大局に公団分譲の団地があったから。
住宅公団は都下や城東、千葉、埼玉で分譲団地をいくつも作ってきた。
民間マンションは７０年代、８０年代の半ばまで「公庫」を使わないお客さん
をターゲットにしてきた。価格では公団に負けるわけで、公団の上を行き
公団よりましな立地で狭く少し高めという流れでやってきた。
それが９０年代、公庫が売った分譲が値下がりして苦情が殺到した。
そもそも庶民ほど売り手責任ばかりを追及したがる。自己責任という
頭はみじんもないからだ。
公庫が分譲で大赤字を抱えて、手を引いてから。
民間マンション分譲はやっと年収７００万〜１０００万未満程度の
中堅サラリーマンをターゲットにするビジネスになった。
５００万の自己資金に３５００万〜４０００程度のローンをつけて４０００万
〜５５００万程度の物件を売る。
これが郊外も含め「用地取得難」で容易なビジネスでなくなってきたと
いうことだろう。用地が少ないから競争入札で高値買いしてしまう。
しかし、公団が引いた大規模分譲のあとを民間がまねてもうまくいくか
どうか。
１９９５年以降の千葉埼玉のマンション供給は昔の公団分譲の不足を
補ってあまりある数を作ってきた。
これらは売るそばから値下がりしてきたわけで、いまやっと新築相場が
上向いてはいるが中古が上がる気配はない。
２０００年以降、郊外売れ行き不振からデベは都内に軸足を移したのだ。
東急沿線は供給凍結。やむなく都内に土地を求めたわけだ。

三井は郊外はＳＣ一体化、新線駅前に特化して、公団が都心周辺で
やらなかった湾岸タワーという新機軸を打ち出した。
ゴールドクレストは規模効果一点張りで多摩川沿いや京急沿線など
見落とされた地域にはでな外観のｎｅｏ団地を作った。

就職氷河期が生んだ所得格差が表面化するまでは順調に売れた。

家計調査などの資料をみると、この年収７００万〜１０００万未満層の
数が減って、年収別世帯数グラフが完全な二こぶラクダ状になっている
のがわかる。
マンション供給ビジネスも下流ターゲットと上流ターゲットを明確にしないと
在庫をたくさん抱える話になる。

考えてみれば下流の持ち家って一体なんだ？って話ですね。
サブプライムローン問題を地で行く話かもしれません。
下流は持ち家など買えなくて、中流が無理な購入、下落物件買って
下流化するのでしょう。
あるいは下流な子供を不憫に思った中流親が親子連結で下流化する。

湾岸タワーの功罪は、中流に港区在住の夢をもたせたこと。港南４５００戸
芝浦３０００戸の分譲は首都圏市場全体にとってはた迷惑な市場秩序の
混乱をもたらした。
月島、勝どき、辰巳もあわせて、「中流でも都心に住める」という欲望に
火をつけた形だ。

よく調べてみるとタワーマンションには３タイプあるようだ。

①中世階級社会型
最上階王侯貴族、上層階プレミアム、中低層階一般市民
これにさらに、方位＋角・中住戸の差異という「差異」が加わる。

階層が違えば見方も変わる。
湾岸の劣悪な環境も嫌悪施設も高層階に暮らせば視界にすら
入らない。
評判悪い外廊下は、低層階にとっては日々後悔の種だが
高層階にはいつでも明るい光と風があってまさにペントハウスの
風情さながら。

２００３年頃の湾岸タワーは、方位、階数、角・中住戸の差で
実に１億から２７００万まで所得格差があった。
所得に換算して
５５０万〜２０００万までの階層をターゲットとする供給だった。
初期のＷコン、港南タワー群がその典型。武蔵小杉のタワーも同類。

②市民社会型
とにかく階層別の価格差を極力少なくし、購入所得層の差異を
縮めようとした。
そのほうが短期間に同種の所得層に一気に捌ける。
とはいえ、四隅に「特権階級」が残っている。
周辺環境を整備して周囲が運河ということで比較的低層階でも
環境品質が保てる湾岸再開発型に多い。
グローヴ、ＭＭ、ＴＯＴなど

③ゲーテッドコミュニティー型
もともと地価の高い「高台」土地に建ち、低層階でも十
分な視界と環境がえられるマンション。高層階と低層階の差異は
あるが、もともと下限のハードルが高いマンション。
高輪、虎ノ門、赤坂、汐溜、青山などのタワー。


これを売り手側からみると、
①は大型食品スーパー型
②はデパ地下型
③は紀ノ国屋、麻布インターナショナルマーケット・ディーンアンドデリューカなど高級デリ型

紀ノ国屋しかない地域の都営住民は生協宅配という便利な仕組みを持って
いる。
都市は、一定のエリアの中に賃貸アパート、都営、中古賃貸マンション
新築分譲、戸建てなどが混在しているのが現実。
細かくみていくと「価格と真価」のギャップはみつかる。

いつまで待てば「お買い得」という発想でなくいつでもどこでも
発想を変えたらお買い得は存在するのだと思う。

×実に１億から２７００万まで所得格差があった。
○実に１億から２７００万まで取得価格差があった。

しかし、まだ千葉・埼玉、関西圏あるいはその他地域では、不動産価格は底を打ったレベルで、90年以降の15年間で、住宅を取得した数百万世帯が、物件価格＜ローン残債に陥り、実質債務超過状態に苦しんでいることも事実。
これから、本格的な景気回復をはかるためにも、こうした旧中流層で実質下流層になってしまっている世帯が水面上に浮上できるかどうかは、そうしたエリアの不動産価格をゆるやかな上昇局面へシフトさせられるかどうかがポイントになってくる。
その意味からも、都心部での不動産価格高騰が、首都圏郊外部、関西圏、そして他の地方エリアへと伝播する土地政策は不可避なんではないでしょうか。
郊外エリアの活性化はムリとの割切り論が多いようだが、それをなんとかするのが、現状で政治に求められている最も重要な課題であるはず。
であるがゆえに外資の千葉買いもある程度、理にかなった動きだし、ティファニーを坪１８０００万で上値追いをするのも、郊外エリアの上昇局面までは、都心部の反落はないとの表れではないのでしょうか。

８４〜８５，８７
非常に判りやすい解説だね。
８５でいう③のタワー群に住むのが無理なのはわかるとして、
（そもそも港区の内陸タワーなぞ庶民層ターゲットではない）
①や②でも今後の中古価格の下落の見込みはないのかな？
ねらい目は①の下層階ぐらい？

>>88さん　

どうなんでしょう
どんなものでも「売り方」が大量に売りをださないかぎり
相場はさがりません。
逆にいえば値崩れを防ぐには買いが細ったら供給調整する。
さらに絞れば値があがる理屈でしょう。

天井で売り抜けるってのは、実需の多い湾岸タワーでは
考えにくい。持ち家で相場張るのは頭へんな奴でしょう。

湾岸タワーって持っていて恥ずかしいとか迷惑なものではない
ような気がします。となれば売りが増える公算も今後当面
なさそうです。


今、完成在庫が積みあがっている郊外は値引き合戦で
「売り方」が「成り行き」で売ればどんどん下がるでしょう。

そうなると
＞旧中流層で実質下流層になってしまっている世帯が水面上に
＞浮上できるかどうかは、そうしたエリアの不動産価格を
＞ゆるやかな上昇局面へシフトさせられるかどうか

って話は全く期待薄ってことになりますね。

私はそうなると思ってますけどね。

逆に、都心築浅がどんどん坪単価２４０万以下に下がっていくなら
現在坪単価２３０万で売っている郊外は２００万以下の値引でも
売れないということになりますね。

それって過去の不況を上回るとんでもない不況ということですよ。

おそらく２００６年９月頃までは、横浜・川崎のタワマンも
芝浦・港南・豊洲のタワマンも、美しの森も同時期に売っていた
物件があったはず。

そのときの売れた順番、が人気の順番。
人気のない順に下がるならわかるのですが、ただ高すぎちゃったから
下げてみましたみたいな下がり方は、個々にはあっても全体的な
流れになりはしないでしょう。

金融危機とかで、「商業不動産」は「利益確定売り」「損切り売り」
はあります。リートでもそうでしょう。
しかし前にも書きましたが実需の住宅は
「下がったから損切ろう」と考える人がいてほしいくらいですが
実際にいない。

＞＞旧中流層で実質下流層になってしまっている世帯が水面上に
＞浮上できるかどうかは
実は残債割れる前に損切りする勇気があればよかっただけの話です。
家というのは毎日そこにいるから自分の一部みたいに思っちゃう。
だったらもっと本音で選ぶべきなんですが・・・

中野の警察学校跡地に建つ東京建物のタワーは供給が２百数十戸で７０平米台で１億越えだそうです。別のデベロッパーが落札価格から推定していました。
再開発自体は商業施設がメインになるようです。事業は３年後くらいの完成とのこと。

晴海のトリプルタワーも住友不動産がありえない価格で
落札したそうですね。坪350は超えるでしょうね。

地価公示や基準地地価の制度が欺瞞にみちたものだという点で、井上爺さんや
ＡＥＲＡ記事には賛同するが

なんか気象庁が観測するみたいに国土庁や地方自治体が地価を観測して
いて気圧配置みたいに地価分布が「自然に」変化するみたいな
地価観をもっている人が多い。

実際は商業地地価と住宅地地価はものすごく乖離しはじめたし
商業地地価は、表通りと裏通りで１０倍以上の価格差が出ている。
表象的価値，ブランド的出店価値が高くなったのは実は表参道に
パラシオ青山
http://www.sumuzo.com/net/cat_0200/070710_1324.php
が出来た１９９９年あたりからだ。
グッチが月坪１０万のオファーを出して、業界の評判になったのはなつかしい。
その時点ですでに三菱地所は丸の内のファッションタウン化をすでに
ある程度すすめていた。商業店舗はテナントと立地性で高い賃料が
とれるという認識が徐々に浸透しはじめたからだ。
２００１年エルメス銀座店、２００３年プラダ南青山店が竣工
そういうなかで、住宅地地価をはるかに凌ぐ勢いで商業地地価は
スポット的に高騰していたわけだ。

１９９９年から８年間も続いていることを何をいまさらというのが銀座の
ティファニーの一件。
不動産を土くれとしか見ないのは日本人だけだろう。耕して建物という
苗を植えること、植えた苗が米俵にしていくつとれるかしか考えない。

そこでなお、地価の平均値が上がった下がったと喜ぶのは、空模様を
気にしながら野良仕事をする農耕民族の遺伝子のなせる業。
羊の頭数をどこまで増やすかいつ食うのが美味いか。
そういうことばかり考えてきた狩猟、遊牧民族の遺伝子は理解できなくて
当然なのだ。

ところで住友不動産はどんな遺伝子を受け継いでいるのか。

紀ノ国屋文左衛門かはたまた役小角か安倍 晴明か
力づくという意味では天の岩戸を開けた田力男命かもしれんなぁ

地価高騰含みのブランド商品、それでも金を惜しまず買う人が
東京に集中する限り地価は上がり続けるか？

「地価」と漠然というのはオレは「女」にもてないのかという
言い方に似ている。
ひとりの「いい女」を見つければいいだけで、女全般にモテてから
いいものを選ぼうという助平発想が間違い。

女は日本だけで５８００万人くらいいる。
地価があがろうが下がろうが自分が欲しいと思う家をみつけてから
手に入れる術を考えたほうがいい。

すみません赤ちゃん人妻までいれたら「女」は６５００万人いました
未成年者、高齢者抜きでの正確な数値はこちらで
http://www.stat.go.jp/data/jinsui/tsuki/index.htm

年金問題で社保庁が袋叩き状態ですが、
参議院選挙での大敗をきっかけに、自民党の求心力が落ちています。

秋の国会で、各省庁が保有している都心の土地の大多数を売却することになるでしょう。
売却は入札制で２００８年〜２０１０年にかけて。
となると、２０１０年〜２０１２年にかけて、
もう不可能と言われた都心大規模物件が多数建設されます。

これまで土地不足で、港南や豊洲にまで手を伸ばしたデベではありますが、
その必要性、価値観は一気に消失するでしょう。
特にいとも簡単に３００万を越えた豊洲地区。
２００〜２２０万まで下がると予想しています。

そもそも買い手なんてつかないだろうと予想された埋立地物件。
ウオーターフロントとか、ベイエリアとか言葉巧みに買い手の気持ちをくすぐってここまで頑張りました。
でも、所詮は埋立地。
やはり無理なものは無理。
数年でその夢は悪夢へと転じるのかもしれません。

一方で、２流不動産ファンドの激しい買いの動きを金融当局側から制御する動きがきっかけで、地価上昇のピッチが緩まるかと思われた一方で、モルガンの全日空ホテル、地所の帝国ホテル、そして今回のゴールドマンの銀座ティファニーと一流の買い手が一流の物件を高値で買いあがる動きが続いている状況をどう判断すべきなんでしょうか。
金融面でも一時は規定路線になっていた利上げが、当面はなさそうな雰囲気にもなってきているし。
やはり一流立地の超高級マンションであれば、これからも買っていっても、まだ大丈夫ということなのでしょうか。

世田谷，杉並,中野あたりに新築マンション探してるんだけど，ぜんぜん値段下がって無いじゃん。
30坪，3LDKで7500万ぐらいが予算なんだけど。
これだけ下がるって言われてるんだから，きっと下がるよね？

ここって実需の住宅購入の人が集まるスレですよね。
物件を見て買うか買うまいか悩むのは判るが、高値掴みを気にするなら
買わない決心をするだけでいい。

結婚で心に傷を持った女が不倫から抜けられないのは結婚しないで
済む相手と付き合うことでどこか安心できるからだろう。
ローンを組む、マンションを買うのが怖い人は地価が高い、金がたまらない
とか「買わないで済む」理由を見つけて安心したいのだろう。

自分が、買いたくないというのならマンション価格など気にする必要も
ない。
買いたいものがはっきりしないから、買いたい物件と出会わないのでは？


物件を見る目を養わずにマンション価格ばかりを追いかけても無駄だ。
今の世の中そこまでマンション買いたい人が減っているのだろうか。

不動産の価値はその場に立ってみないとなかなか理解しがたいもの。
小石川や三番町など歩いてみれば、なるほどという雰囲気はある。
湾岸タワーは、買った人の家を訪ねてみるのが早い。あるいは
中古のオープンルームをなるべく数多く見ることだろう。
地図で見るのとも下から眺めているのとも違った世界がそこにあったりする。
いくつか数をかさねてみれば「下がる」か「下がらない」かまでわからずとも
自分が何を求めているかくらいは見等がつく。

そのときに、できるだけ上からものを見るほうが価格の正当性がわかるものだ。
山も上から下を眺めたほうが位置関係はわかる。
したから見上げているうちは全体像がつかめない。
いまどき買いの仲介を業者に頼むのは愚の骨頂。彼らは下のほうの物件
で品質の悪いものばかりをみせて、次第に自分が売りたい方向に誘導する。

高い買い物をするときこそ信頼できる相手に相談したほうがいい。
ここの掲示板読んでも信頼できるかどうかなんてわからんだろう。
いつまでもぐずぐずする理由づくりにしかならない。
やめるならきっぱりやめる。買うならもっと真剣に中古物件も
数多く見てまわったほうがいい。

＞世田谷，杉並,中野あたりに新築マンション探してるんだけど，ぜんぜん値段下がって無いじゃん。
30坪，3LDKで7500万ぐらいが予算なんだけど。

無論中古ですよね。
いくつもありますよ
パークシティ成城 東京都世田谷区成城4丁目 小田急小田原線/成城学園前
17分 7,680万円 3SLDK 102.37m2 '03/03

パークハイム弦巻 世田谷区弦巻1丁目 東急田園都市線/桜新町 10分 7,180万円
3SLDK 105.49m2 '83/02


２００３年でも平均坪単価２５０万の新築物件ってあったでしょうかね。

>>97さん
本気で都心の高級物件を買う気なら、ご自身が信頼できる相手に相談
されたほうがいいでしょう。
ここで相手の顔もみずに書かれた言葉を読んであなたが行動するとは
とても思えません。