東京23区の新築分譲マンション掲示板「23区内の新築マンション価格動向(その15)」についてご紹介しています。
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ふつうの匿名さん [更新日時] 2007-09-30 07:29:00
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スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。


過去スレその13: https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/

[スレ作成日時]2007-09-13 12:07:00

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23区内の新築マンション価格動向(その15)

  1. 401 匿名さん

    つうか安いマンションと高いマンションの差が出るだけだな

    苦戦してるのは弱小売主の郊外の安価なマンションでしょ
    億ション売れてるんでしょ?

  2. 402 匿名さん

    ざっくりと、甘い計算で。

    5000万の物件を月20万平均で10年貸せてインカム2400万
    これに経費等を控除し節税した所得税10%として240万ロス
    仲介業者に払う手数料が年4万として40万
    購入にかかる経費が6%として300万のロス
    固定資産税や管理費等維持費が同じく月3万で360万のロス
    売却にかかる費用がざっくり200万のロス
    現金支出の運用機会損失とローンの金利が共に年2%として400万ロス
    ざっと900万の益金といったところ。

    10年後、価格横ばいで同等の新築が5000万で売られるなか、
    運良く中古が4000万で売れたとしても、
    先のインカム900万と合わせてもロス100万。

    結局マンション投資が成り立つには、キャピタルゲインの上昇、
    つまり物件価格の上昇がないと無理だということ。
    新築価格が頭打ち横ばいになった時点で、もはや成り立たない。

  3. 403 匿名さん

    このまたもや急激な円高は何でしょう??

  4. 404 匿名さん

    円キャリの影響です

  5. 405 匿名さん

    >>402の**へ
    意味不明な矛盾した論理の末の結論お疲れ様です。
    掲示板じゃなくチラシの裏にでも書いといてください。

  6. 406 匿名さん

    >>403
    バブルの崩壊です。
    アメリカは日本を見ているのに学習しない国なのでしょうか。

    ダウ平均も下がってるな。次回の利下げ0.25%織り込んでるのにな。

    アメリカがくしゃみすると、日本も風邪を引く。

    トヨタも厳しそうだね。
    内需も下降一直線なのに、アメリカの景気減速で売れないのでどうにもならない。ついでに円高で利益激減。

    トリプルパンチだな。

  7. 407 匿名さん

    >アメリカがくしゃみすると、日本も風邪を引く。

    それを言うならアメリカがくしゃみをしただけで日本は風邪をひく

    でもそれって何年昔の箴言なのかね。いまやジャパンマネーが
    米国の住宅バブルを引き起こした。
    経済的には米国と日本は同じ国。違うのは金利と通貨と税制。
    ここが大きいんだよ。

  8. 408 匿名さん

    貧乏な年寄りが亡くなっても何も残さない。
    都営住宅の空家が一戸増えるだけ。

    港区目黒区渋谷区の高齢者、世田谷杉並区
    高齢者。それぞれ順番に年老いて同居する子供がいなくて
    みんな売って戸建がめっきり少なくなった。

    これからまだまだ多くの持ち家高齢者が亡くなる。
    50坪の土地で坪単価200万でも1億の相続。
    配偶者が亡くなった時点でマンション住み替えというのも
    増えている。
    こういう「資金」が新築マンション価格を底支えしていく。
    30代の「親ローン」の資金供給源は、祖父母の家を売った
    金だったりする。
    世の中連鎖だ。
    みんながみんなゼロから始まるわけではない。

  9. 409 匿名さん

    団塊世代はおそらく親が資本論を読んで興奮した夜に
    奥さんに挑んで身ごもったんだろうと思うほど、根が共産主義。
    団塊ジュニアも家庭が貧しい子が多いのか、社会の不平等に
    挑む体質がある。
    競争が激しいというのは、人柄的には円満な方向にむかわない
    ことが多いようだ。

    でも、今の世の中で豊かなのは、戦前生まれと人口の少ない
    昭和35年以降の生まれた40代。
    なぜか消費が活発なのもこの世代。その消費税のおかげで
    貧しい団塊の親が都営住宅と介護保険で暮らしていけるのは
    皮肉な話。
    貧しい団塊ジュニアが成功してもHのように拝金主義に陥って
    失墜する。社会のメカニズムを肯定的に捉えて大局観を持つには
    エゴイズムと反骨精神が邪魔をする。

    地価がゆるやかに上がるのは国の経済目標でもある。

  10. 410 匿名さん

    持ち家で、65歳以上高齢者が一人住まいor二人住まいの数
    2005年国勢調査より
            一人住まい   二人住まい   合計
    1位 世田谷区 22488戸 31832戸 54320戸 
    2位 練馬区  17021戸 27816戸 44837戸
    3位 杉並区  15699戸 22122戸 37821戸
    4位 大田区  15310戸 25729戸 41039戸
    5位 板橋区  11535戸 18394戸 29929戸

    1950年以降に西側近郊で戸建が急増した。
    主人30、妻25で購入として、現在主人87、妻82。
    40歳〜55歳の層もいずれは西側近郊の戸建を相続することになるが、
    その時予想される影響として以下が考えられる。
    ①分割相続による西側近郊戸建の大量処分が発生。
    ②西方郊外にある持ち家を売って、近郊に引っ越す人も出てくる。
    これらの影響を受け、西側の不動産は将来大きく値下がりする可能性が高いと言える。

  11. 411 匿名さん

    戸建て地域には地価が高過ぎて適切な形での供給ができず、
    結果として、老朽化して立ち行かなくなったところが増えて
    きています。
    一方では、地価を安く設定することができ、若い世帯を呼び込み、
    人口が増えている元気な戸建て地域もあります。
    もちろん地価は3、4年で修正されるのでこうした状況も変わって
    行きますが、一口に○○線沿線が良いなんてことは言えなくなっています。

    魅力有る街作りを示し、手ごろな価格帯で提供できる住宅地域は伸びて
    行くが、そうでないところは、第一世代の高齢化とともに凋落して行く。
    第一世代にとってはやっとたどりついた第二の故郷でも、第二世代にとっては不便な近郊に過ぎません。

  12. 412 匿名さん

    >1950年以降に西側近郊で戸建が急増した。
    大雑把すぎまっせ。
    60年代からこの方、稼ぐために東京にやってきて経済が発展する
    度合いにつれて、サラリーマンの住宅は都心から郊外に押しやられて
    きた。
    戦後まもなく都心周辺の住宅地が区画分譲され、60年代は
    杉並、世田谷、吉祥寺。70年代にはすでに、都下・田園都市線
    あたりに向けられ80年代で千葉・埼玉・茨城に及んだ。

    それまで、一貫して23区の人口は減り続け65年から95年
    までに100万人も減った。
    地価が上がれば需要が「減る」というより「買えなくなる」。
    下がれば「需要」が増えるのでなく、「買える人が増える」

  13. 413 匿名さん

    世田谷区の84万人のうち7万人は75歳以上。
    そのうち2万人が単身。少なく見積もって3割が持ち家。

    高齢者の戸建一人暮らしは物騒なのと、階段などの段差が
    厳しい。
    6000人のうちの2割が住み替えたら1,800戸。
    そのままお亡くなりになっても、一件1億円の相続が発生。
    おそらく10年のうちには半分はお亡くなりになるだろう。

    相続人が3人いても3300万づつ相続。
    相続税はお一人様70万程度。
    親が世田谷に持ち家があったおかげで50代の子供は
    2度も退職金をもらうような話になる。

    住み替えたマンションを相続の際に分割のため売却する
    ケースもあろう。
    国がはじめた高齢者住宅の借り上げ制度もあるらしい。
    郊外の戸建ターゲットらしいが若い層が都心志向なので
    不振のようだ。

    評価が1億円の持ち家があれば80歳の高齢者が持ち家貸して
    賃貸に入るより5000万の1ldk2室とか買って一室を年寄りが
    自分で使う。残りは貸して賃料が収入になる。

    肝心の土地の買い手がいるかどうかだが、年間180戸
    10年で捌ける量の戸建土地需要があるのが世田谷。
    60坪あればミニ戸が2軒建つから建売業者が買う。売れちゃうんだね
    これが。

  14. 414 匿名さん

    西側近郊戸建地域が抱えている大きな問題は地価が高くなりすぎて
    しまったと言うことです。
    第一世代は地価高騰前に購入できたので、
    その当時は「地価を安く設定することができ、若い世帯を呼び込み、
    人口が増えている元気な戸建て地域」だったわけですが、
    人の寿命があまりに伸びた為に、結果的に第一世代が長期にわたり
    居座り、長期にわたる地価の上昇を招いてしまいました。
    その第一世代もそろそろお亡くなりになる時期を迎えようとしている
    わけですが、現状の地価ではそれを購入できる人は限られてしまって
    います。また、若い富裕層の都心部マンション志向は強く、
    近郊の戸建はすでに富を象徴しない存在になっています。
    このように多くの問題をはらんでいる西側近郊ですが、
    今現在は、供給が非常に少なく、地価のさらなる上昇を示しています。
    山高ければ谷深いですから、問題の重要性はさらに高まっています。
    下手をすれば、土地が細分化された挙句売れず、空き地があちこちに
    点在するような寂れた地域になってしまうかもしれません。

  15. 415 匿名さん

    地価と、家賃の下落で30代を中心に人口は50万人程度回復。
    差分の50万は空家になったわけでもなく住宅戸数は増えて
    世帯人口が減った結果だ。
    都心回帰というが、郊外から買い替えで戻ったのはそれほど
    多くない。50代ではローンも教育費も負担が多くて、そうそう
    簡単に「回帰」できない。
    郊外を売っても坪50万の土地が40坪で2000万。
    都会で年収2年分でも。地方で暮らすには十分な貯えかも。

    昭和一桁までは親との同居が普通だった。今は大正生まれや
    昭和一桁が高齢者になり子供の世話になりたくないと考えている。
    とはいえ、何かあったら飛んでいかないといけない。
    私の知る関係では、千葉郊外住まいの団塊世代は
    親の介護もあってふるさと回帰が増えている。

    勤務医は、退職後開業するために、郊外から都心に住み替えて
    いたりする。50代で戻ってきたのは離婚・再婚組と起業した人。
    あと遺産相続だな。

  16. 416 匿名さん

    >>414
    西側という定義があいまいだ。
    世田谷なら、80坪の一次世代の購入宅地が現在相続で
    三分割や四分割されて木造3階の長屋みたいなミニ戸の
    立ち並ぶ住宅地になっているよ。別に寂れちゃいないさw

  17. 417 匿名さん

    地価水準に見合うだけの価値と魅力が
    西側近郊の戸建地域に
    はたして見出せるだろうか?
    みなさんどう思われます?
    今後相続で供給が増えて行くとどうなってしまうのか?

  18. 418 匿名さん

    ミニ戸が売れなくなっても、世の中には本格的デベロッパーがいる。
    西麻布の戸建などかなり少なくなったが相続のたびごとにMビルさんがこつこつ
    買っているよ。区画がまとまったらマンションを建てる。

    世田谷も戸建中古の売りはネットで検索するかぎり数は多いよ。
    一軒一億なら仲介両手で600万。
    日ごろいい加減な業者でもこれは結構まじめにやるでしょ。

    最悪売れなかったらリフォームして相続人の誰かが住む。
    相続人の一人が持ち家処分して代償分割する例もあるよ。
    相続税が払えないから
    物納という時代もあったくらいで、世田谷区が道路拡幅代替地で取得するケースも
    あるよ。心配しなくても資産は無駄にはならないからw

    実際、マンションに住み替えしたいというとマンションデベが丁寧に買い替えの
    お世話してくれる。億超えの不動産にはそれを得意とする業者がいたりする。
    金持ちの上には上があるらしいからね。
    細分化した土地の再生は実は「地上げ」なのだけど今後はそういうビジネスが
    正当化された形で出てくる。
    悲観論で地価が下がるなんていっていると、時代に取り残される。

    >みなさん どう思いますか
    ・・・って庶民の視点だけで見えるものは限られているだろう。

  19. 419 匿名さん

    それと遺産分割は相続税支払いのない規模なら、10年も話がまとまらないで共有のままという例もあるよ。遺産相続で兄弟仲が悪くなるのは世の常識。
    だからいっぺんに供給はでてこない。
    世田谷で年間180件くらいっていったでしょw
    そんなんで地価が下落しまへんで。

    それより、老母一人の時点での住み替えが現に動いている。
    億の不動産は下げれば誰かが買う。でもそれは市況に反映しない。
    業者が抱いて転売するから。・・・これで納得?

  20. 420 匿名さん

    西側で3300万以上の相続が得られる人って、数的にはたいしたことないなあと思った。

  21. 421 匿名さん

    世田谷はミニ戸建てに分割するのではなく、
    古い戸建てをいくつか纏めて
    マンションに再開発するのが流行ってますよ。
    容積率を有効利用できるのでね。

  22. 422 匿名さん

    実際、マンションに住み替えしたいというとマンションデベが丁寧に買い替えの
    お世話してくれる。億超えの不動産にはそれを得意とする業者がいたりする。
    金持ちの上には上があるらしいからね。
    細分化した土地の再生は実は「地上げ」なのだけど今後はそういうビジネスが
    正当化された形で出てくる。
    悲観論で地価が下がるなんていっていると、時代に取り残される。

    世田谷あたりに戸建をもっている老人は、持ち家も大抵は親子二代だったり
    して狭い土地の一角にアパート建てたりしている。
    今80歳の人は1970年代狂乱物価の時代に退職を目前に老後を考えた
    世代。
    当時は一億総不動産屋といわれた時代。家を相続できていたらインフレに備えて退職金の一部で賃貸マンションを買っている世代だ。
    世田谷にあまたある賃貸物件の大家は普通のサラリーマンOB.
    結構な不動産収入で豊かに暮らしている。分割する財産はそのままの形で
    売らずにわかられる量があったりする。いいねぇ。

    数はたいしたことないから「大量に売られる」という言い方は間違い。
    世の中常に金持ちの数は少ないのよ。

  23. 423 匿名さん

    すまん。また二重投稿になってしまった。
    原稿書いて短くしてから投稿しているとこういう失敗もする
    許してね。

  24. 424 匿名さん

    >西側で3300万以上の相続が得られる人って、数的にはたいしたことないなあと思った。
    今の世の中、親との別居が普通だから、親と子がそれぞれ家を持っているよね。
    高齢化社会で両親が亡くなるのが90近くになると子供も60代だよね。
    どんな田舎の持ち家でも売れば1500万〜2000万にはなるよ。
    アパートの一棟も建てていたり、田畑を工場に売っていたりしたらそこそこの
    遺産がある。
    なにしろ親が自分で貯えた介護費用が保険のおかげで予定の1/10ですんでいる。今の80代の年金は額も少なくない。豊かな老人はますます豊かになり貧しい老人はそれなりに元気で暮らしている。
    23区の団塊ジュニアは80万人いるけど、これは全国から集まってきた結果。
    そのうちの5%の4万人は、祖父母の遺産を親が継いで、子供の住宅資金を援助しているとみているが。
    「親ローン」という用語が団塊ジュニア世代でも一般名詞化しているくらいだしね。

  25. 425 匿名さん

    地方の人口が減るのは年寄りが亡くなるから。
    流入人口が入らないだけなら地価は横ばい。
    地方の地価が下がるのは相続土地が安値で売りに出されるから。

    それがめぐりめぐって都心のマンション購入の高値を支えている。


    親もにこにこ笑って預金通帳みせて、志村けんみたいに
    「大丈夫だー。イインダヨ」
    というだけだから。そのへんの事情がわかっている団塊ジュニアは少ない。

  26. 426 匿名さん

    今後の西南側の問題点!

    1.再開発されてもかなりの地域でマンションを含め3階以上の建物が建てられない。
    2.異常に狭く分かりづらい道路(タクシー運転手でも樹海と恐れている)

  27. 427 匿名さん

    信託銀行のコマーシャルみたいな理想の老後+相続を期待したいですね!

  28. 428 匿名さん

    西南側って言うより、
    世田谷の問題点でしょ。

  29. 429 匿名さん

    今の80代、90代の子どもって、5人以上子どもがいることが多いよ。

  30. 430 匿名さん

    世田谷もというより小田急沿線の問題点でしょw

    等々力や野沢や上馬なんて普通に三階建て建っているけどね。
    それと太子堂などの狭い道路に密集しているところは、区が
    防災用地として相続土地の買い上げをすすめているようだよ。

    人口が増えて税収が増えて、都市整備に予算がまわるように
    なった。世田谷の問題は子供の数が少ないことだよ。
    小学校がどんどん廃校になる。

  31. 431 匿名さん

    子沢山の家は目立つから多いように見えるだけで、
    実際は子沢山ばかりではありません。

  32. 432 匿名さん

    >429
    団塊の世代。というのは「生まれた子供」主体の見方
    彼らの親は実は5年階層で4世代にわたる幅の広さ。
    戦争前に子供3人生んで(軍国主義は兵隊の数増やす)
    戦争から帰ってきてまた孕ませた。
    今60歳の団塊は父親が42歳のときの子だったりする。

    団塊は、40の親の末っ子も35の親の真ん中も 30の親の長子も
    いるか。その結果が一つの世代に突出している。
    生まれた子供は育てなくちゃいけないけど、戦後の経済事情で
    子沢山は損だということに気が付きはじめる。
    産児制限と、避妊具と優性保護法の普及した昭和一桁の親は
    昭和30年代核家族化して兄弟姉妹は2人が標準。
    都会では1960年代住宅難になってすでに子供の数が減りはじめて
    いる。
    今の80代前半1923年以降は、ポスト団塊の親。
    そんなに子供は多くない。

  33. 433 匿名さん

    さて、話を団塊ジュニアにもどす。
    二代目団塊ジュニア
    郊外に住む団塊がふるさと回帰。
    郊外の戸建ては2500前後で売られる。
    団塊が親と同居する状況では退職金がまるまる残る。
    家を改築した金が余れば子供のマンション資金になる可能性もある。

    高くなれば買えないはずという期待は、さまざまところで裏切られる。

    関西移民の初代団塊ジュニア。(関西でも九州でも就職先は東京)
    東京在住3代目団塊ジュニア
    親が千葉郊外在住の二代目団塊ジュニア
    それぞれ資金事情は大きく異なる。

  34. 434 匿名さん

    末子で59歳の団塊は確かに兄弟が多い。
    ただし親は生きていたら100歳。
    今90歳の親のいる団塊は31歳の時の子。
    戦時中は男がいなくて総じて女性も晩婚。
    長子ならそのあとすぐに産児制限が敷かれ
    兄弟は少ない。

  35. 435 匿名さん

    戦後はマーガレット・サンガーの啓蒙活動もあって
    多産は貧困と、女性の過剰労働につながるということで
    女性解放運動や民主主義としても「産児制限」が推奨されたんだね。
    中国の一人っ子政策と似ている。

    人口爆発が社会不安を増大させ共産主義を助長するという懸念も
    あったんだろうね。
    期待通り70年安保・三里塚闘争・連合赤軍事件やらさまざまな
    騒動を「団塊」は引き起こしたね。そのあとが続かなかったおかげで
    世の中は平穏に収まっている。

  36. 437 匿名さん

    団塊の世代と団塊ジュニアの大きな違いは、団塊の親が「かたまり」で
    なくバラけているのに対して、団塊ジュニアの親は「かたまり」だといういうこと。

    団塊は、放任主義で子育てに失敗して、周りを見て動く優柔不断さゆえに
    マイホーム取得で失敗した人が多い。

    団塊世代が一人で「介護が大変だ」とか騒いでいる。なにしろ100歳も、90歳も
    85歳くらいまで子供は「団塊世代」に集中しているわけで、兄弟が多ければ
    みんなで親の面倒みればいいはずだが、長女、次女は家を出て知らん顔。
    実は、介護は現在65歳の世代もやってきているけど、彼らは団塊ほど田舎に住んで
    いない。80年代前半30代後半だったから、適度に不動産財テクするチャンスもあった。
    住宅取得適齢期にさほど騒がずとも都下の戸建てが入手できた。

    思えば、団塊世代も団塊ジュニアも自分たちの需要に供給が追いつかずに値上がり
    したことを恨みに思う点は何とかすべきだ。

    23区に80万いる団塊ジュニアに40万戸のマンションを安価で供給するのは
    今までのペースでいっても10年以上かかる。
    そもそも不可能なことなのだから。
    買わなきゃ下がるという理屈も裕福な親が援助して抜け駆けが出る。
    元祖匿名はんでもそれは取り締まれない。

    そういう話だ。

  37. 438 匿名さん

    いつも、拝見させていただき皆さんの知識の広さと、深い思考に敬服しております。
    浅学のため教えていただきたいことがあります。
    このスレでマンション需要の細りにおける、局面は供給量を減らして価格を維持し、利益の圧縮を防ぐ。という営業戦略をたびたび拝見します。
    しかし、マンションの設計、構築をするのはデベですよね。
    建築業でも製造部門(このような表現でいいのかわかりませんが)はある程度、製造を常に継続していないと、生産ラインが停滞しますよね。
    そうすると、それを維持するためには、いろいろ経費が発生してくるのではないでしょうか。
    つまり、ごく短期においては、調整として供給数の調整は有効かもしれませんがそれが、半期とかになると企業自体の体力の縮小に繋がりますので、損ではないかと思うんですが。
    素人なので専門用語もわかりません。
    後学の為にお教えください。

  38. 439 %93%BD%96%BC%82%B3%82%F1

    デベがやらなければ、他がやる。
    戸建てにも逃げる。

  39. 440 匿名さん

    >マンション需要の細りにおける、局面は供給量を減らして価格を維持し、利益の圧縮を防ぐ。

    需要は、旺盛です。「買いたいけど買えない」は需要の細りでなく購買力の低下です。
    購買力にあわせて商品供給をするのがサプライヤの常道。
    だから、地価の比較的安い郊外にシフトしているのです。

    供給量はデベロッパーの恣意で決るのでなく
    土地の供給や、都市開発の規制(容積)緩和などで増えてきます。
    しかし、地価が上がると「保留需要(土地を売らないで自分で使用収益しようという需要)」
    が増えて、土地供給は自然に減ります。
    都心で土地を買っていまだに供給するデベがいるのは、「購買力の高い客」がいるからです。
    千代田富士見は、文京・新宿周辺の戸建てからの買換え。世田谷のグランドヒルズは世田谷の戸建てからの買換え客をターゲットにした商品企画。
    さらには、都内の借地にウワモノだけ建てて住んでいた高齢者が配偶者と死別。
    足腰がきつく階段は無理という状況で、1LDKを購入して住み替えという需要も多い。
    バリアフリーやセキュリティの高さも高齢者単身生活にはふさわしい。
    「買える人」という意味での需要があるから23区に供給がある。

    >しかし、マンションの設計、構築をするのはデベですよね。
    実はデベは商品企画だけ。設計は大半がゼネコンが行います。
    >製造を常に継続していないと、生産ラインが停滞しますよね。
    マンションデベは企画も外注、販売も提携で外注、設計はゼネコンマル投げ。

    >それを維持するためには、いろいろ経費が発生してくるのではないでしょうか。
    生産ラインの経費はもともと大半がアウトソーシング。彼らは本業が苦しくなったら
    若手は販売・仲介。ミドルはマンション管理子会社で食わせることができます。

    >半期とかになると企業自体の体力の縮小に繋がりますので、損ではないかと思うんですが。
    事業継続のために彼らも選別した「郊外」を仕入れて、「買える商品を売ろう」としています。
    都内の物件の売り渋り(とは思えませんが)
    「もともと買えない人に」売っても、それこそローン審査と販売経費の無駄ですよね。
    もともと「買える層」の需要でも、遺産相続や退職金が入ったりとか顧客の資金事情に
    左右される。だからこそ時間をかけて売るしかないのだと私は思います。

  40. 441 匿名さん

    では、郊外がばんばん売れる時代に突入するんでしょうか?
    買いたい需要は増え、都心物件は買えないなら、そうなるしか
    ないですよね?

  41. 442 匿名さん

    440さん
    素人の私に専門用語の解説まで付けてくれて有難うございます。
    丁寧な文書と、素早いレス有難うございます。

  42. 443 匿名さん

    住みたくても買えない人が多くなるから、都内は賃貸で安泰と
    いうことでは?

  43. 444 匿名さん

    私は、デブとは呼ばれるが、デベではない。さてその前提で申し上げる。

    90年代に「マンションデベ」業界は淘汰された。
    住宅都市整備公団が、分譲をやめて、大京、藤和、秀和、長谷工など
    「マンションデベ大手」がみ経営難に陥り他社の傘下に入った。
    専業の管理会社も持たない「住友・三井・三菱・東建(安田)・野村」
    などが、本気で取り組んだのは2000年以降。

    2003年「オフィス供給過剰説」があったから。
    実は公共事業でもオフィスでも食えなくなった大手ゼネコンが必死で種を撒いたらしい。
    地主を説得し土地を安く出させ、行政に働きかけ許認可を急がせた。
    確認申請まで民間委託してしまってその後大問題に発展した。

    マンションの一次取得者にマンションを売るのはしんどい。
    売ったあとの管理もしんどい。こんなことならオフィス作ってかすほうがなんぼかマシ。
    ホテルなら、内装、設備、家具はテナント負担だからもっと楽だ。
    そう思っている総合デベロッパーばかりだろう。

    三菱地所三井不動産ももともと「住宅付置義務」から最初はマンション賃貸をやった
    くらいでマンション分譲は「パークハウス」「パークアハイム」など高額物件が主体。


    2003年問題がガセで、派遣社員をはじめとしてオフィスワーカーはむしろ増えて
    オフィス空室率が上がった結果、マンションなど4年で店じまいというのが
    各社の本音だと思う。

    流れ作業で片付くのは販売だけ。管理会社はクレームの嵐。こんなことなら
    一次取得者向けでなく二次取得者専門でやっていたほうが、事情のわかった客を相手に
    しているだけ安定感がある。

    大規模マンションは引渡し早々、転売・仲介業者が建物内を我が物顔に闊歩するわ
    税務署からの問い合わせはしょっちゅうだわ、若い住民が夜中に設備監視員に無理難題
    を持ち込むわ、頼みの施工会社は金を叩いたせいか瑕疵担保は下請けメーカにマル投げ。

    マンション分譲など、できれば永久に竣工してほしくない。そう思っている財閥系デベもいたりする
    という話だ。
    住友不動産は戸建てのリフォーム「新築せっくりさん」との連動と自社の全国営業網が強みでとにかく
    潜在顧客を多くつかんでいる(らしい)うちには住友の「友の会」機関紙がこないが。
    住友の動きだけは特殊というふうにみているが,WCTの管理はさすがビル管あがりのスタッフの
    手に負えなくて苦労しているらしい。

  44. 445 匿名さん

    ×「新築せっくりさん」
    ○「「新築そっくりさん」 失礼。でも前者のネーミングのほうがインパクトある?

  45. 446 匿名さん

    団塊世代は、30歳から35歳まで、そうやって模様眺めして結局1985年に松戸の一戸建てを
    買っている。早く買えば60坪の敷地の駅近が替えたのに結局45坪の敷地の駅徒歩15分。
    アタマのいい人ほど猜疑心が強く決断が遅い。

    >では、郊外がばんばん売れる時代に突入するんでしょうか?買いたい需要は増え、都心物件は買えないなら、そうなるしかないですよね?

    そう思ってます。同時に80万いる団塊ジュニアは賃貸の相場を上げていくでしょうね。
    黙っていても子供は育つ。DINKsなら別です。橋下先生みたいに産児制限できない人もいたりするだろうし。
    でも子供は人生の宝ですよ。夜景見ながら奥さんとワイングラス傾けるのは子供が相手をしてくれなくなってからでも十分間に合う。

  46. 447 441

    そこですね。マンション価格は賃料が今後の最も大きなトピックでしょう。
    そう簡単には大きく上がらないですが、上がるときはロンドンのように一気に来るでしょう。

    実際都心は上がり始めているし、いずれはもう少し広い地域に波及してくる。30代転職者の給料も上がっているそうですから、これも追い風になるでしょう。

  47. 448 匿名さん

    歳を取ったら、シルバーパスでバスと都営に乗り放題の都内に住んだほうが便利ですよ。
    シルバーパスを無くすには廃止反対運動が起こるから廃止が難しいし。

    もっとも、世田谷は道路が狭くてバスが走ってないエリアがあったりしますけど。

  48. 449 匿名さん

    今度の首都高速道路料金改正案を見ても都心、準都心優遇の考え方が良く表れています。
    これからもこの傾向はあらゆる面で顕著になっていきますから、住宅選びは慎重にされることをお勧めします。

  49. 450 匿名さん

    都心は3区くらいでしょうが、準都心はどこまでの範囲ですか?

  50. by 管理担当

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